房地产企业避税与反避税专题
（面对财税专业人员分税种讲解）
房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？
房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？
精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？……
房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？
本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。
课程的最终目标是使学员掌握房地产企业的开发流程，在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，由成本控制转化为成本经营，优化企业各项管理决策。
课程大纲：
第一部分房地产企业税收规划手法总结与案例解析（一天）
第一节、避税原理及案例解析
（一）、避税的四种境界
1、乱帐没法查，通过征管漏洞漏税。
2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。
3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉
税合同改变业务税务结果。
4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。
（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）
1、征税对象
思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。
2、纳税义务人
思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？
3、应纳税额的计算
思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？
思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。
4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)
5、纳税时点
思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。
6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理
（三）、避税七种武器
1、高难财技不动产的融资租赁，售后回租或回购资产包
思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？
2、合并、分立
思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。
3、踢球、以乱治乱
思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。
4、资产计量
思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。
5、分步筹划
思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？
（四）、创新性筹划
1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT
2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。
利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑
培训公司的会员午餐是业务招待费吗？
二、税收风险管理整合框架介绍
介绍系统化的税收风险管理方法。
第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨
一、房产税、土地使用税疑难问题
1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法
2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险
3、未入帐房产的房产税问题
4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？
5、转租行为是否交税？
6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？
7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？
8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？
9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？
二、个税的漏洞与反避税方法
1、个税征管框架结构
①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。
②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。
③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。
2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围
3、其他所得，并不是兜底条款
4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。
如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？
5、代持股个税问题解析
6、合伙企业税收解析
合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体
有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式
第三节房地产相关流转税疑难问题解析
□案例1 不为人知的税法故事
《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。
思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？
□案例2 特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？
思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？
思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？
混合销售的三个要件是什么？
□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？
思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。
□案例4 营业税条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。
□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？
思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？
第二部分土地增值税形变分析及清算实战训练(一天)
一、土地增值税清算体系介绍
思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？
关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。
思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？
思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？
二、查帐制下的清算
（一）土地增值税概念
思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？
思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？
（二）土地增值税的纳税人
（三）几个重要的概念
1.清算单位
思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。江苏省由规划批准书改为发改委立项。清算分类标准各地不同，导致税负不同。
思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。
2.主管税务机关
3.车库的不同涉税结果
思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。
思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？
4.分摊标准
思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？
5.可售建筑面积
思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？
6.公共配套设施
思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素.
（四）收入
1.房地产销售收入
思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？
关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。
2.视同销售收入
思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？
税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。
3.自用或出租
思考12：
①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。
②销售使用权和租赁的区别是什么？
（五）成本
1.取得土地使用权所支付的金额
思考13：
①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？土地出让金返还如何处理？
②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？
③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？
④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本
思考14：
①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。
②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程
③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本
④开发间接费和期间费用的界限在哪
里？
⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？
⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？
⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？
3.开发土地和新建房及配套设施的费用
思考15：
①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？
②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。
4.与转让房地产有关的税金
思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？
5.财政部规定的其他扣除项目
思考17：
①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。
②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。（六）票据
思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？
（七）新房尾盘清算
思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算
思考20：
①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？
②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？
③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？
④旧房土地增值税清算规划
四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析
1降价筹划。
案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。
2.成立销售公司.降低适用税率筹划。
案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。
3.装修收入分散筹划。
案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。
第三部分房地产企业所得税的避税与反避税(一天)
第一节案例解析
思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？
思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？
思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？
思考4：地下车库的成本如何处理可以节税？地下车库可以0避税成本实现节税。
思考5：除了按合同总额10%预提成本外，哪些成本可以全额预提在所得税前进行扣除？分
享全额预提成本，延迟2000万所得税1年交税案例。
思考6：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税
发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。
思考7: 一般借款利息资本化有哪些技巧？
思考8: 房地产公司的筹建期什么时候结束？
思考9:土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？
第二节 31号文操作空间解析
一、31号文的整体结构
思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销
售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。
思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选
择有很大的筹划空间，如何筹划？
思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？
思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？
思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？
思考6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？
二、开发业务与竣工时间
思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？未完工产品不查成本，只查收入
思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个
时期？
思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？
三、收入的税务处理
思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：预收收入是不是视同销售？
思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？
思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？
思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？
思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？
思考8：税率差变动是否能转回？
思考9：可售建筑面积指什么？
思考10：免租期的收入，财税差异是什么？朝令夕改的所得税条例创新。
思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。
四、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤）
思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？
★思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地
产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利
用税法漏洞进行成本筹划？
思考3：成本筹划的风险点在什么地方？
★思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。
（1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理
（2）、确定成本对象的六原则
（3）、成本分摊标准的选择技巧
思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍
第四部分土地增值税疑难案例解析（高级篇）(一天)
第一节疑难土地增值税案例解析
1、在建工程转让案例
思考1：如何通过在建工程+代建的方式实现整体售楼，该手法如何避土地增值税？
思考2：通过在建工程转让的方式，是否可以避契税？
思考3：如何不开发房产而实现卖一手房？
思考4：在建工程转让如何分割土地证？
思考5：受让方如何在不重新办理四证的情况下预售房产？
介绍完整的在建工程转让流程
2、以转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税问题（国税函〔2000〕687号）解析
思考6：对转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税的法律渊源是什么？
思考7：该行为土地增值税纳税主体是谁？
思考8：土地增值税计税基础是多少？
思考9：国税函〔2000〕687号文法律效力问题
思考10：以转让股权而实质转让房地产行为主要指哪种情况？
3、一个集投资、改变企业性质的综合避税案例
思考11：卖股权是否存在土地增值税？是否按国税函〔2000〕687号征税？
思考12：旧房的评估价是否含土地？
思考13：投资时上下游没有房地产公司，投资完成后，变更为房地产公司，是否交土地增值税？
思考14：商贸公司是否可以开发房地产？
4、逆向关联转移定价避土地增值税案
思考15：关联交易价格明显过高而导致避税，是否可以核定？
思考16：以盈利为目的政策性搬迁，是否交土地增值税？
5、精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务风险分析
思考17：精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务有明显的避税效果，为什么没有大面积实施？
6、房地产定单式生产可采用的税收筹划风险分析
思考18：投资转股以实现整体卖楼的方式受哪些客户条件的限制？
思考19：吸收合并主要操作关键难点及风险点在哪里？
7、租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权案例分析
思考20：租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权营业税按租赁还是销售不动产处理？租赁和销售建筑物永久使用权的区别是什么？
思考21：根据国税函〔2007〕645号，是否存在土地增值税？
思考22：是否存在房产税？
8、投资所得土地，土地增值税清算计税成本案例分析
思考23：投资所得土地，土地增值税清算计税成本是多少？是0?还是评估价？
思考24：由于没有发票，扣除的凭据是什么？
9、土地增值税清算案例分析
思考25：分期开发的项目，是否可以先按占地面积分摊土地成本，然后按可售建筑面积二次分摊土地成本？
思考26：土地增值税清算时，收入是权责发生制，税金是收付实现制，如何筹划？
思考27：清算单位，某省用发改委的立项批复作为口径，如何筹划？
思考28：违约金，游泳池管理收入是不是土地增值税清算收入？
房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示 房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下： 营业税 （1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。 ①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； ②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况； ③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入； ④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账； ⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税； ⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入； ⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入； ⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。 （2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。 （3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。 （4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。 （5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。 （6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售开发产品确认收入。
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
房地产企业不同促销方式涉税风险分析 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产企业不同促销方式涉税风险分析 房地产企业不同促销方式涉税风险分析 自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度。需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题。 1.代垫首付 二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息。企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理。 企业如此操作有无涉税问题呢按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳营业税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。其中，营业税相
关法规规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳营业税及其他税金。 另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内（一般在交房前）将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房。此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理。但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照营业税相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳营业税。 2.购房返税 规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付。仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报营业税还应当按100万元计算缴纳。
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的具体内容 1.4.3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 樊剑英 房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费；个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢？ 首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任
的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。 其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。 第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》（国税发［1994］179号）规定：一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为： (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同