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影响商品住宅需求的因素分析
组员：威 092123
王进 092109
迪 092129
何健 092121
曾永志 092128
2009-10-16
目录
摘要：住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。文章首先对商品住宅的相关概念和商品住宅市场的需求特征进行了论述，接着分析了影响商品住宅需求的相关因素:国民经济水平、居民收入、居民消费结构、住宅价格、利率、人口数量和结构的变化、城市化、政策因素等等。接着文章选取相关因素，以商品住宅市场为例，运用多元回归方法对影响商品住宅需求的因素进行了定量分析。最后，根据定性和定量分析，提出了几点商品住宅市场发展的建议。
关键词：商品住宅需求回归分析
一、定性研究
1．研究背景及意义
住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅产业无论对整个房地产业，还是对关联产业、人居环境和社会经济都有显著的影响。住宅市场的健康发展不仅关系到住宅产业的健康发展，影响整个社会经济的发展。随着商品住宅市场竞争的日益激烈以及商品住宅市场价格的日趋高涨，商品住宅市场价格与人们的收入水平之间呈现出越来越大的差距。无论是房地产机构还是政府专家学者对商品住宅市场的关注度越来越高。在市场方面，不仅很多学者专家甚至包括很多专业的房地产机构，都做了不少的研究与探讨，由于房地产市场自身的特殊性以及数据资料的收集困难，如何真正了解把握一个地区房地产市场的需求，并对其因素分析仍是一个相当困难的课题。
由于住宅本身的特殊性，土地的稀缺性和不可再生性，城市化进程加快与城市人口增长迅速的普遍趋势，使得人类对住宅需求不断扩大与住宅资源短缺
的矛盾日益尖锐。同时，住宅建设投资巨大，价值量高，生产和使用住宅时间
周期长，居民消费住宅需要相当数量的费用等特点形成了住宅供给与需求经常
性结构失衡的矛盾。近几年来，的住宅市场一度高涨，尽管人们的收入水平也有相应的增加，但就目前的收入和住宅价格相比，收入还是远远低房价;虽然每年市场都有大量的新房供给，但是人们需求还是未达到根本的解决，因此，有必要对影响商品住宅需求的因素进行分析，分析其扩大需求的因素。
近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住宅条件的强烈需求，以及国家把住宅建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺乏对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置；另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了商品住宅市场的健康发展。文章主要分析了影响商品住宅市场需求的几点因素，以期为房地产企业的经营决策提供依据，也希望能够为政府相关管理部门的管理决策提供参考。
2. 商品住宅市场需求的特征
2.1 商品住宅与商品房的区别
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住宅、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。而商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司 (包括外商投资企业) 开发经营的住宅，由他们来出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制,所以,商品住宅是80年代以后才在我国出现的。
2.2 商品住宅需求
商品住宅需求,是在一定市场条件下有支付能力的商品住宅需要,即消费者在特定时刻、特定位置、某一价格水平上愿意并能够支付购买价格的商品住宅数量。一般采用商品住宅销售面积来衡量商品住宅需求。
2.3 商品住宅市场需求特征分析
a.市场需求的广泛性
市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料。人的衣食住行的需求与生俱来，地球上只要有人类的地方就有对各式各样住宅的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础。房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。
b.市场需求的多样性
房地产的不同特性决定人们对房地产存在着不同形式、不同层次的需求。如为生活、生产所需购置自用；为避免资金闲置、贬值而投资以期保值和增值等。同样，购置自用也有层次上的多种差别，可以是仅为满足居住需要，也可以是为追求享受、为后代积累财富或是向世人显示自己的富有或者高贵的身份，因此会出现普通型、公寓型、豪华型不同档次的住宅需求。即使对以满足生活需要为主要特征的普通型住宅，不同的消费者，对建筑设计、住宅区域、环境也有不同需求。
c.市场需求的可持续性
这是房地产在使用价值上的必备性和不可替代性所决定的。房地产是人们日常生活和社会经济活动的物质基础，它不可能像一般商品那样随着技术进步被社会所淘汰，而是随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费者需求的提高，对房地产商品的需求也逐渐提高。
d.市场需求的融资性
由于房地产交易价格昂贵，一套普通型住宅，按国际惯例一般相当于家庭年收入的3～6倍或家庭25年的积蓄，因此，人们在购置房地产时仅靠有限的自有资金是难以全部支付这笔开支的，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。如抵押贷款、公积金等，都是较为普通的房地产融资形式。
d.商品住宅消费的长期性
这是由房地产的耐久性所决定的。土地具有永久性，房屋一经建成，其寿命也可达数十年甚至上百年，使用期限超过一般耐用消费品，而且人们购置房地产的支出较大，对房地产的更替通常间隔很长时间。因此，人们对房地产消费不同一般耐用品，它更具长期性、持续性。
e.商品住宅消费、投资的双重性
住宅是人们最基本的生活必需品之一，具有普遍的消费需求。同时，由于土地是稀缺的，不可再生资源，其自然供给刚性，经济供给总量弹性较小，随着经济的发展，城镇化进程快，城镇人口的增加和农村剩余劳动力向城镇的转移，因而住宅的需求日益增加，刺激住宅价格上涨，因此，住宅具有保值、增值的投资功能。住宅的保值、增值的特性决定了住宅是居民投资的一条重要途径，也是增加市场需求的一个重要方面。
3 商品住宅需求影响因素的理论分析
住宅需指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。住宅需求的波动与诸多因素相关，一般而言，人均可支配收入、人口因素、城市化水平等决定了一定时期住宅的需要量，而经济因素、政策因素和价格预期决定了一定时期的有支付能力的住宅需求。
3.1 经济因素
经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。
我们以市为例,下图一为市2000-2008年商品住宅房销售量与人均国生产总值之间关系的趋势图.
3.11 住宅价格与价格预期影响
住宅需求同住宅价格的变化呈反向运动。当住宅价格上升,购房者可以减少购买住宅的面积、不再考虑购买、不考虑在此地购买而去寻找其他价格较低的住宅等。无论怎样购房者采取怎样的行动,都会导致住宅需求量的减少。
住宅价格对住宅需求的影响需要从两个方面考虑。从住宅的消费性特征来看，国的住宅需求价格弹性一般都小于1，在消费者收入不变的前提下，住宅价格上升，消费者会选择面积较小的住宅，而不会选择放弃购买；另外，从住宅投资性的特征来看，在房地产价格上升的时候，社会对房地产的需求增长在一定的时期是比较旺盛的，从而产生了价格对需求的影响,引起了更多的“恐惧心理”和“买涨不买跌心理”，从而导致了提前消费的情况，同时也提高了投资性和投机性的需求。
我们以市为例,下图二为市2000-2008年商品住宅房销售量与住宅房平均售价之间关系的趋势走势图
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1、简述需求价格弹性的类型和影响因素 类型：1.Ed>1表明需求量的变动率快于价格的变动率，即需求量对价格变化反应强烈，称为富有弹性。需求曲线斜率为负，其绝对值小于1。这类商品西方称之为奢侈品，一般指高档消费品。2.Ed=1，表明需求量的变动率等于价格的变动率，即需求和价格以相同幅度变动，称为单一弹性，需求曲线的斜率为-1，这是一种特例,即属特殊情况。3.Ed<1，表明需求量的变动率小于价格的变动率，即需求量变化对价格变化反应缓和，称为缺乏弹性。需求曲线斜率为负，其绝对值大于1。这类商品为生活必需品。4.Ed=0，表明需求量为一常量，表明需求量不随价格变化而变化，称为完全无弹性，需求曲线和纵轴平行，其斜率为无穷大。这是一种特例，如火葬费、自来水费等近似于无弹性。5.Ed=∞，表明价格为一定的情况下，需求量无限大，称为无穷大弹性，需求曲线斜率为零。这也是一种特例，如战争时期的常规军用物资及完全竞争条件下的商品可视为Ed无限大。 影响需求弹性的因素：1.购买欲望。如果购买欲望强，意味着该商品对消费者满足程度高，这类商品需求弹性大；反之，购买欲望弱，意味着该商品对消费者满足程度低，这类商品需求弹性小。2.可替代程度。一种商品的替代品数目越多、替代品之间越相近，则该商品的需求弹性大，反之，一种商品的替代品数目少，替代品差别大，则该商品需求弹性小。3.用途的广泛性。一种商品用途较广，则需求弹性较大；反之，一种商品用途较少时，则需求弹性小，因为该商品降价后也不可能有其他用途，需求量不会增长很多。4使用时间。使用时间长的商品，其价格需求弹性较大：反之，使用寿命短的商品，其价格需求弹性就小。上述是影响价格需求弹性的主要因素，还要考虑其他因素，同时，还应综合分析上述因素的作用。 2、供给价格弹性的类型及影响因素 1.ES＞1表明供给量的变动率快于价格的变动率，即供给量对价格的变化反应强烈，称为供给富有弹性。供给曲线的斜率为正，其值小于1。管商品。 2.ES=1表明供给量的变动率等于价格的变动率，即供给和价格以相同的幅度变动，称为供给单一弹性。供给曲线斜率为正。其值为1。 3.ES＜1表明供给的变动率慢于价格的变动率，即供给量对价格的变化反应缓和。供给曲线斜率为正，其值大于1，称为缺乏弹性。 4.ES=0表明供给量是一个常量，不随价格变化而变化。供给曲线和纵轴平行，其斜率为无穷大，称为完全无弹性。 5.ES=∞表明同一价格条件下，供给量无穷大，供给曲线和横轴平行，其斜率为零，称为无穷大弹性。 影响因素：1.生产的难易程度。容易生产且生产周期短的商品供给弹性大，反之，不易生产且生产周期长的商品供给弹性小。2.生产要素的供给弹性。生产要素供给弹性大的商品，商品的供给弹性也大。反之，生产要素供给弹性小，商品的供给弹性也小。3.生产采用的技术类型。资本或技术密集型的商品，增加供给较难，商品的供给商品较小，劳动密集型的商品，增加供给相对容易，商品的供给弹性较大。4.商品保管难易程度。容易保管的商品，增加供给容易，其供给弹性较大，不易保管的商品增加供给困难，其供给弹性较小。 3、总效用和边际效用的变动规律如何？ 总效用是指消费者在一定时间内，消费一种或几种商品所获得的效用总和。边际效用是指消费者在一定时间内增加单位商品所引起的总效用的增加量。 二者的关系是：当边际效用为正数时，总效用是增加的；当边际效用为零时，总效用达到最大；当边际效用为负数时，总效用减少；总效用是边际效用之和。4．什么是消费者剩余，如何衡量？ 消费者剩余是指消费者购买商品时愿意支付的最高价格和实际支付价格之差，是消费者购买商品时所得好处的总和。如图: 横坐标为商品数量Q，纵坐标为商品价格P，AB为需求 曲线，如消费者购买Q1商品，则商品价格为P1，实际 支付总价格为OP1CQ1。如果消费者购买商品数量为Q2，则商品支付价格为P2，实际支付总价格为OP2DQ2。同样 购买Q2商品，按第二种购买比第一种多支付价格 P1P2DE。同理可证，如果对OQ1商品从少到多，一个一 个购买，则会比一次购买多支付价格为三角形面积AP1C。这就是消费者剩余。 5无差异曲线的特征：无差异曲线是用来表示给消费者带来相同效用水平或相同满足和谐的两种商品不同数量 的组合。其特征：1.无差异曲线是一条向右下方倾斜的曲线，在坐标图上，任一点都应有一条无差异曲线通过； 2.一般来说，无差异曲线具有负斜率，即无差异曲线的斜率的绝对值是递减的； 3.任意两条无差异曲线不能相交；第 4.无差异曲线可以有许多条，离原点近的无差异曲线效用水平低，离原点远的无差异曲线效用水平高。 6.消费品的边际替代率的涵义？为什么它是递减的？ 商品的边际替代率是指消费者在保持原有的效用水平 或满足程度不变的前提下，增加一单位某种商品的消 费时，而需放弃的另一种商品的消费数量。一般用MRS 表示。如下式： 它表示为得到一单位X商品，所必须放弃的商品Y的数量。因为随着商品X的增加，其边际效用是递减的。同时，随着商品Y逐渐减少，Y的边际效用是递增的。所以，随着X的增加，每单位X可以替代的商品Y的数量越来越少。所以商品的边际替代率递减的根本原因在于商品的边际效用递减。 7.城市由于水资源不足，自来水紧张，根据边际效用递减原理，设计一种方案供政府来缓解或消除这个问题，并回答这种措施:1.对消费者剩余有何影响？2.对生产资源的配置有何有利或不利的效应？3.对于城市居民的收入分配有何影响？能否有什么补救的办法？ 可用提高自来水的使用价格来缓解或消除这个问题。自来水的价格提高，一方面，用户会减少（节约）用水；另一方面，可扩大自来沙丘生产或供给。这样，自来水供应紧张的局面也许可能得到缓解或消除。（1）采取这一措施，会使用户消费者剩余减少。在图中，横轴代表自来水的数量，纵轴代表自来水的价格。直线D代表自来水的需求曲线。当自来水价格从P1提高到P2时，用户对自来水的需求量从Q1下降到Q2。于是，消费者剩余从三角形CP1B减少为三角形CP2A （2）对生产者资源配置的有利效应是节约了用水，可使之用于人们更需要的用途上，从而使水资源得到更合适更有效的使用，但这样做，也许会造成其他资源的浪费，比方说，工厂里本来用水来冷却物体，现在要改变用电来冷却.的使用，但这样做，也许会造成其他资源的浪费，比方说，工厂里本来用水来冷却物体，现在要改变用电来冷却，增加了对电和有关装置的需求。如果自来水价格提高过度，必然会带来更多其他资源的消耗，这是不利的一面。(3)如果城市居民收入不变，自来水的价格提高无异是降低了居民的实际收入，补救的办法，也许是给居民增加货币式资或予以价格补贴。 8.什么是边际报酬递减规律？这一规律发生作用的条件是什么？:又称边际收益递减规律，是指在其他条件不变的情况下，如果一种投入要素连续地等量增加，增加到一定产值后，所提供的产品的增量就会下降，即可变要素的边际产量会递减。这就是经济学中著名的边际报酬递减规律。
上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
．简述影响需求量的因素。 答：影响需求量的因素包括： 商品的自身价格。（一般情况下，某种商品的需求量与其价格成反向变动）消费者偏好。（对某种商品偏好，需求大；对某种商品不偏好，无需求或需求小） 消费者的收入水平。（收入水平越高，对商品的需求越大） 相关商品的价格。（包括替代品和互补品的价格） 消费者对未来的预期。（消费者对自身未来收入的预期，消费者对商品未来价格的预期） 2．简述影响供给量的因素。 影响商品供给量的主要因素包括： 商品的自身价格。（一般情况下，某种商品的供给量与其价格成正向变动）生产成本。（供给量与其成反向变动关系） 生产的技术水平。（供给量与其成正向变动关系） 相关商品的价格。（反向关系） 生产者对未来的预期。（生产者对未来看好，认为预期商品价格上升，增加供 给量，反之则亦然） 4．简述厂商应如何利用产品的需求价格弹性选择价格策略？ 答：厂商总收益与产品的需求价格弹性有如下关系： 如果厂商产品的需求价格弹性充分，厂商往往采取降价的策略，这会使市场需 求量有较大增加，即使单位利润减少，但总收益和总利润却会增加。如果厂商 产品的需求价格弹性缺乏，厂商在有可能的时候往往采取提高价格的策略，这 会使厂商总收益和总利润增加。 5．简述边际收益递减律及其原因。 答：边际收益递减规律是指在其他投入要素的数量不变时，连续增加一种可变 投入的数量，该可变投入的边际产量终将递减。其原因在于产出是在可变投入 与固定投入相结合共同作用于生产过程结果，在技术水平一定的情况下，可变 投入与固定投入 6．为什么完全竞争市场中的典型厂商在长期均衡状态下只能获得零经济利润？答：完全竞争市场中的典型厂商如果获得超额利润，则表明该行业的利润率高 于社会平均利润率。由于完全竞争市场没有进出障碍，此时，行业外厂商将进
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价
影响需求的因素 影响某种商品需求的因素，除了其自身的价格以外，还有下述一些主要因素： （一）消费者的收入。一般来说，在其它条件不变的的情况下，消费者的收入越高，对商品的需求越多。但随着人们收入水平的不断提高，消费需求结构会发生变化，即随着收入的提高，对有些商品的需求会增加，而对有些商品的需求会减少。经济学把需求数量的变动与消费者收入同方向变化的物品称为正常品，把需求数量的变动与消费者收入反方向变化的物品称为劣等品。 （二）消费者的偏好。当消费者对某种商品的偏好程度增强时，对该商品的需求数量就会增加。相反，当偏好程度减弱时，需求数量就会减少。人们的偏好一般与所处的社会环境及当时当地的社会风俗习惯等因素有关。 （三）相关商品的价格。当一种商品本身的价格不变，而和它相关的其它商品的价格发生变化时，这种商品的需求数量也会发生变化。如果其他商品和被考察的商品是替代品，如牛肉和猪肉、苹果和梨子等。由于它们在消费中可以相互替代以满足消费者的某种欲望，故一种商品的需求与它的替代品价格成同方向变化，即替代品价格的提高将引起该商品需求的增加，替代品价格的降低将引起该商品需求的减少。如果其它商品和被考察的商品是互补品，如汽车与汽油、影碟与影碟机等，由于它们必须相互结合才能满足消费者的某种欲望，故一种商品的需求与它的互补品的价格成反方向变化，即互补品价格的提高将引起该商品需求的降低，互补品价格的下降将引起该商品需求的增加。 （四）消费者对商品价格的预期。当消费者预期某种商品的价格在将来某一时期会上升时，就会增加目前的需求，当消费者预期某商品的价格在将来某一时期会下降时，就会减少对该商品的现期需求。 此外，还有很多因素会影响商品的需求，如人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策等。需求法则的基本含义 需求量与需求价格成反向变动关系，就是需求法则。在一般情况下，当市场价格上升时，需求的数量会下降；而当市场价格下降时，需求的数量会增加。根据需求法则，若以需求价格为纵轴，需求数量为横轴，那么需求曲线就是一条向右下方倾斜的曲线，相当于中国汉字中的一捺。影响需求还不止一个价格因素，如人们的收入发生变动，相关商品的价格发生变动，人们的偏好、消费风气发生变动，甚至消费的时间、地点发生变动，都会影响需求，这时需求曲线会向左或向右移动。需求增加时，需求曲线向右移动，反之，向左移动。
影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业，在国民经济中起重要作用，是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长，而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应，它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大，它既是政府的集中性分配活动，又是国家进行宏观调控的重要工具。因此，房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础，同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平，增强企业的盈利能力，才能在残酷的市场环境中生存，具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak，Ouidad Yousfi（2010）研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响，研究结果表明跨国公司的研发权力下放，以改善公司的盈利能力，而管理人员的优势，可以得到一
一、选择题 1．某种商品的价格与需求量之间的关系如下图所示。在不考虑其他因素的情况下，下列情况可能导致曲线由D1向D2移动的有 ①该商品是传统燃油车，新能源汽车补贴提高 ②该商品是新能源汽车，国家补贴提高 ③该商品是新能源汽车，生产供不应求 ④该商品是传统燃油车，汽油价格上涨 A．①②B．①④C．②③D．③④ 2．某超市对商品的价格与销量进行统计。得出商品A与B需求曲线图（如下图）。其中A 是高档商品，为迎接购物节的到来到来，该超市对A、B商品实行以下优惠策略：A商品大幅度让利，B商品价格略作调整，如果消费者同时购买A与B则享受以上优惠。此作法的依据是 ①B的让利空间较小，大幅度降价会造成利润亏损 ②A和B为互补品，实行组合优惠可带动B的销售 ③A的需求弹性较大，大幅让利可大幅增加其销量 ④B的需求弹性较大，调价对其销量无实质性影响 A．①② B．③④ C．①④ D．②③ 3．汽车刚出来的时候卖得不是很好，那时汽车技术不稳定，道路也泥泞。因此通用汽车和固特异轮胎联合起来，成立了高速公路协会，建高速公路，使乘客体验到拥有汽车的好处。下列做法与通用汽车的做法类似的是 ①某网络零售商与快递公司合作，推出一小时送货上门服务 ②为降低碳排放，某运输公司将动力燃料由汽油改为天然气 ③为节省劳动力成本，某商家依托人T智能科技建设无人超市 ④为提高销量，某车企推出6年或15万公里免费保修保养的服务 A．①② B．①④ C．②③ D．③④
4．2017年9月23日，中国国家工信部表示，我国已启动传统能源汽车停产停售时间表研究。我国燃油车退市的政策研究启动的消息会对当前的新能源汽车的销量（Q1）和燃油汽车的销量（Q2）带来一定的影响。如果其他条件不变，下列曲线能正确反应这个影响的是 ①②③④ A．①② B．①④ C．②③ D．③④ 5．假定猪肉价格上升10%时，鸡蛋的需求量变动20单位；西红柿的价格下降10%时，鸡蛋的需求量变动10单位。如果其他条件不变，当猪肉价格上升10%、西红柿的价格下降10%同时出现时，那鸡蛋的需求数量 A．减少30单位 B．增加30单位 C．增加10单位 D．减少10单位 6．需求弹性是指当价格发生变化时，不同商品的需求量对价格变动的反应程度。以下四种商品中需求弹性最大的是 A．照明用电 B．自来水 C．大米 D．翡翠手镯 7．某商家拟开展让利促销活动，制定了三种方案。甲方案：全场6折促销；乙方案：全场每满150元减50元；丙方案：全场每满150元返50元现金券(再次购物可抵现金使用)。若不考虑其他因素，下列对三种促销方案评价正确的是（） ①甲方案让利幅度最大，在合理范围内，折扣率越高销量越多 ②乙方案采用现金折扣，随着消费额增加，打折力度不断加大 ③丙方案采取购物返券，能诱发消费者的二次消费，增加销量 ④乙方案和丙方案的折扣方式尽管不同，但二者让利幅度相同 A．①②B．①③C．②④D．③④ 8．如图函数图像描述的是某商品在半年中的价格走势，根据该图，下列理解正确的是 ①该商品很可能处于卖方市场 ②该商品的互补商品需求量会有所减少 ③该商品的互为替代商品需求量会有所减少 ④生产者可能会扩大该商品生产
房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展，房地产业在国民经济中的作用日益突出，而房地产市场几经发展高峰后，也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下，房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性，销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上，科学地分析影响项目销售的各种因素，在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略，并对其进行严格控制，最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量，如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中，自然环境对房地产销售的影响非常重要，它可以给商品销售带来机会，也可以对商品销售造成威胁。这里，自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等；配套设施
条件是人们对土地投资的物化体现，包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施，服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高，人们越来越讲求生活质量，对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示：消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件，排在前几位的因素主要是：环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然，消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的，还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长，人民实际收不断增加，但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大，导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低，左右着房地产业的发展态势，还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平，对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如，我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区，这是因为我国东部地区经济相对发达，经济因素刺激了人们置房消费的欲望，从而带动了楼盘热销。
影响需求的因素：1.收入2.相关物品的价格（互补品、替代品）3.消费嗜好4.人们的预期。 无差异曲线的条件：1.消费者消费过程中的偏好的完全性（>，=，<)2.消费偏好的可传递性A>B,B>C得出A>C.3。消费偏好的非饱和性。 完全竞争市场的条件：1.有许多的买者和卖者，规模大小都一样，这些厂商都只能是价格的接受者。2.产品是完全一样的同质的。3企业可以自由的进入和退出（生产要素可以自由流动）4.生产者和消费者信息是完全的。（农产品，粮食市场比较接近）。 价格管制的方法：1.投资回报率管制2.拉姆士定价 弹性与总收益的关系：1.（Ed>1)富有弹性的商品降价提高总收益，提价减少总收益，总收益与价格成反方向的变动。2.(Ed<1)缺乏弹性商品提价提高总收益，降价减少总收益，总收益与价格成同方向的变动。3（Ed=1)单位弹性的商品，降价提价都不影响总收益。 外部性办法：1.行政法律手段2.引导3征税4补贴5完善产权交易市场 市场结构： 市场类型厂商数目产品替代性进出难易接近的市场 完全竞争大量同质的完全自由，很容易一些农产品 垄断竞争很多不同质自由进入，较容易一些轻工产 品、零售业 寡头垄断几个同或不同质比较困难钢汽车石油 完全垄断唯一无替代品很困难，几乎不可能公用事业水电垄断产生的原因：1.厂商生产过程中控制了全部资源。2政府方面的原因政
府的特许权。3.对关键技术的控制（传男不传女，祖传秘方）4.自然垄断。 现实的资本主义市场机制在很多场合不能导致市场资源的有效配置称为市场失灵。市场失灵的几种情况：垄断、外部影响、公共物品、不完全信息。 相应的微观经济政策：1.垄断是市场失灵的一个重要原因。垄断超额利润的存在说明在该行业中资源配置太少。为了追求和维护垄断地位而花费的代价是一种纯粹的浪费是社会的净损失。这种非生产性的寻利活动被概括为所谓的寻租。政府对付垄断的办法包括限制垄断价格和反垄断法等。2.外部影响是造成市场机制低效率的又一个重要原因。从社会的角度看，私人生活的水平在存在好的外部影响时往往太低，而存在坏的外部影响时又往往过高。对付外部影响通常有三个办法，一是税收和补贴；二是企业合并；三是明确财产权。最后这个办法的依据是“科斯定理”：只要财产权是明确的，而且交易成本很小，则无论把财产权赋予谁，市场都是有效率的；但是这一办法存在很多问题。3.市场机制主要是在私人物品的场合起作用，而不适用于公共物品。由于在公共物品场合存在着免费乘车之类的现象，市场机制提供的产品数量往往太少。因此政府有必要承担起提供公共物品的任务。4.在现实的经济生活中常常存在着信息的不完全和不对称。在此情况下，市场机制的作用也受到很大的限制，市场机制本身只能够解决一部分信息不足的问题，因此需要政府在信息方面进行调控，以保证消费者和生产者能够得到充分和正确的信息，以便做出正确的选择。 价格政策：管制性政策、调节性政策、指导性政策、服务性政策。
东岳论丛 { ．．加 ，． 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛) [关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济 政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成，房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特．最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方地神经，尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为～个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说，它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价 地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分 配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地 市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地 ％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.
影响房地产市场需求的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平,③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下: (1该种房地产的价格水平。一般地说,某种房地产的价格如果上升了,对其需求就会减少;如果下降了,对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍,经济学家称之为需求规律。 (2消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要,所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会增加对该种商品的需求;相反,就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说,其需求量可能随着收入增长而下降,即当消费者的收入增加时,反倒会减少对该种商品的需求。 (3消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望,而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,则需求就会减少。例如,如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势,则对市区住宅的需求将会减少,而对郊区住宅的需求将会增加。但是,人们的消费偏好不是固定不变的,在某些因素的作用下会发生变化。 (4相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的物品的价格发生变化时,该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品,是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间,一种房地产的价格不变,另一种房地产的价格如果下降,则消费者就会把需求转移到另一种房地产上,从而使另一种房地产的需求增加,该种房地产的需求减少。
对影响商品价格的因素要深入分析 铁岭使教师进修学院高中部 苏桂荣 铁岭市调兵山第二高级中学 刘晓芹 （发表于《中学政治教学参考》下半月刊2009年10期） 俗话说“早晚市价不同”，市场上各种商品的价格处于变化之中。仅就2006——2008年间我国消费品市场上大部分商品的价格而言，都经历了涨落的过程。价格为社么有涨有落？价格的变化受哪些因素的影响？要提高学生认识和理解经济现象的能力，提高其参与经济生活的能力，教学中就必须对影响价格的因素进行深入的分析。同时，分析影响价格的因素也是课程标准的要求。《全日制普通高中思想政治课课程标准》在《经济生活》“内容标准”规定：“归纳影响商品价格变化的因素”，“提示与建议”：“供给与需求变化影响商品的价格的变化，影响供求的因素有生产、地域、时间、文化等”“讨论‘货真价实’、‘物美价廉’、‘物以稀为贵’的含义。”为此，教材从两个方面阐述了影响价格的因素。即供求影响价格，价值决定价格。关于供求影响价格，教材：“影响供求的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。各种因素对价格的影响，是通过改变该商品的供求关系实现的。”“当供不应求，商品短缺，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格以满足自身的需要，于是出现‘物以稀为贵’的现象。”“当供过于求，商品过剩，销售者竞相出售，购买者持币待购，卖方不得不以较低的价格处理他们过剩的存货，于是出现‘货多不值钱’的现象。”关于价值决定价格，教材：“价格最终是由价值决定的”，“价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。在其他条件不变的情况下，商品的价值量越大，价格越高；商品的价值量越小，价格越低。”“商品的价值量……是由社会必要劳动时间决定的”，“如果生产某种商品的生产者普遍提高了劳动生产率，就会导致生产该商品的社会必要劳动时间缩短，从而使单位商品的价值量降低。可见，单位商品的价值量与生产该商品的社会劳动生产率成反比。”如果我们在教学中完全按教材内容分析，还不足以说明市场上各类商品价格变动的原因。也不能真正实现课程标准的教学要求。因此，在教学过程中需要我们在教材的基础上对影响价格的因素进行深入的分析。 一、对“供求影响价格”要全面分析 正如教材所述，供求影响价格。供不应求价格上涨，供过于求价格下降。但影响供求的因素却不仅仅是教材所述的：“气候、时间、地域、生产”和“宗教信仰、习俗等文化因素”，还有纸币发行量、货币流通速度、相关商品的价格、国家经济政策以及国际经济形势等。这些因素在现实中都是通过改变供求关系，影响商品价格。这些因素也都是教材相关内容中所涉及到的或渗透出的。所以，我们在讲“影响价格的因素”时，应该引导同学们归纳和分析。 1、纸币发行量、货币流通速度对商品价格的影响 纸币没有价值，它代替金属货币执行流通手段的职能，是价值符号。因此，纸币的发行量应以流通中所需要的金属货币量为限，如果纸币发行超过流通中实际需要的货币量，就会在某种程度上增加人们的购买欲望和购买能力，既增加需求。在供给不变的情况下必然引起物价上涨。 在纸币流通的情况下，货币的流通速度加快，相当于增加纸币发行量。我们可以用教材中关于流通中所需要的货币量公式来说明： 用数学的方法我们可以把这个公式变为： 流通中所需要的货币量= 商品的价格总额（待售商品量×价格水平） 货币的流通次数 商品的价格水平= 流通中所需要的货币量×货币的流通次数 待售商品的数量
影响目标市场的因素有哪些_影响目标市场的因素分析 目标市场就是企业期望并有能力占领和开拓，能为企业带来最佳营销机会与最大经济效益的具有大体相近需求、企业决定以相应商品和服务去满足其需求并为其服务的消费者群体。那么影响目标市场的因素有哪些? 影响目标市场的因素 影响目标市场的因素：企业的资源特点 资源雄厚的企业，如拥有大规模的生产能力、广泛的分销渠道、程度 影响目标市场的因素：目标市场 目标市场很高产品标准化、好的内在质量和品牌信誉等，可以考虑实行无差异市场营销策略;如果企业拥有雄厚的设计能力和优秀的管理素质，则可以考虑施行差异市场营销策略;而对实力较弱的中小企业来说，适于集中力量进行集中营销策略。企业初次进入市场时，往往采用集中市场营销策略，在积累了一定的成功经验后再采用差异市场营销策略或无差异市场营销策略，扩大市场份额。 影响目标市场的因素：产品特点 产品的同质性表明了产品在性能、特点等方面的差异性的大小，是企业选择目标市场时不可不考虑的因素之一。一般对于同质性高的产品如食盐等，宜施行无差异市场营销;对于同质性低或异质性产品，差异市场营销或集中市场营销是恰当选择。 此外，产品因所处的生命周期的阶段不同，而表现出
的不同特点亦不容忽视。产品处于导入期和成长初期，消费者刚刚接触新产品，对它的了解还停留在较初浅的层次，竞争尚不激烈，企业这时的营销重点是挖掘市场对产品的基本需求，往往采用无差异市场营销策略。等产品进入成长后期和成熟期时，消费者已经熟悉产品的特性，需求向深层次发展，表现出多样性和不同的个性来，竞争空前的激烈，企业应适时地转变策略为差异市场营销或集中市场营销。 影响目标市场的因素：市场特点 供与求是市场中两大基本力量，它们的变化趋势往往是决定市场发展方向的根本原因。供不应求时，企业重在扩大供给，无暇考虑需求差异，所以采用无差异市场营销策略;供过于求时，企业为刺激需求、扩大市场份额殚精竭虑，多采用差异市场营销或集中市场营销策略。 从市场需求的角度来看，如果消费者对某产品的需求偏好、购买行为相似，则称之为同质市场，可采用无差异市场营销策略;反之，为异质市场，差异市场营销和集中市场营销策略更合适。 影响目标市场的因素：周期阶段 对于在处在介绍期和成长期的新产品，营销重点是启发和巩固消费者的偏好，最好实行无差异市场营销或针对某一特定子市场实行集中性市场营销;当产品进入成熟期时，市场竞争激烈，消费者需求日益多样化，可改用差异性市场营销战略以开拓新市场，满足新需求，延长产品生命周期。 影响目标市场的因素：竞争者的策略 企业可与竞争对手选择不同的目标市场覆盖策略。例如，竞争者采用无差异市场营销策略时，你选用差异市场营销策略或集中市场营销策略更容易发挥优势。
我国房地产开发投资额的影响因素分析 摘要房地产市场平稳健康发展是反映一个社会经济健康稳定的重要指标。本文通过分析我国1990年到2011年房地产开发投资额指标，找出该指标的变化趋势，并找到影响我国房地产开发投资额指标变化的主要原因，即国民总收入、国民生产总值和全国总人口。通过建立计量经济学模型和利用SPSS 软件分析变量间的相关性, 可以使我们了解变量之间的密切程度, 并给事物之间的关系做出定性的分析。任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互联系、相互制约的。最后得出结论：国民总收入和总人口的多少是影响我国房地产开发投资额增涨的重要因素。 关键词房地产开发投资额影响因素计量经济学模型 一、引言 2000年以来我国房地产价格一路高歌猛进，一时间“房地产”成了全社会共同关注的敏感词汇。政府也出台了一系列相关政策来引导房地产行业健康发展，但是由于种种原因总是收效不大，房地产开发投资增长依然迅速。根据2009年我国国民经济与社会发展统计公报显示2009年全年我国房地产开发投资36241.81亿元，按名义价格计算比上年增长16.1％，高出经济增长率7.4 个百分点。下面来看根据今年年统计局资料数据给出的我国历年房地产开发投资额情况及相关自变量的数据指标 二、指标选择 1、国民总收入：国民生产总值又称为国民总产值（Gross National Product，简写成GNP）， 是指一个国家在一定时期内所生产的最终产品（包括产品和劳务）的市场价值的总和。 2、国民生产总值：国民生产总值是指一个国家（地区）所有常住机构单位在一定时期内（年 或季）收入初次分配的最终成果。 3、全国总人口：人口的多少影响着我国的人口结构，人口结构会影响中国的房地产销售， 房地产供求会间接的影响房地产开发投资额。 三、模型构建 （一）数据处理
1.有许多因素会影响到对商品的需求。这些因素可分为两个部分：价格和非价格。一个需 求法则是当一个商品的价格上升，需求量下降了。请看到这个图，当产品价格下降P1到P2的分析，第一季度将上升到第二季度。由此看出，当价格上升，需求会减少，所以价格是需求的重要因素。 在2001年至2002年，作为英镑对欧元的价值高，在苏格兰苏格兰本土批发商不从没有批发的产品。面对这种情况，厂商只有降低产品的价格在苏格兰。在巴尔PLC也有受影响，所以它被迫减少30％的价格给批发商于2001年。虽然产品的价格已经迫使减少，但销量的增加，导致营业额也随之增加。看看交易结果的审查03年至1999年，2002年超过2001年的营业额。但在2002年的营业利润比2001年减少。这表明，在汇率的变化可能会影响销售。同时，它显示了价格因素是非常重要的公司。 除了价格会影响需求，有许多非价格会影响需求，如个人品味。随着经济的发展，人们对产品的需求很高。面对这种情况，巴尔PLC也作出处理，因为巴尔PLC的目标市场是不是13- 15岁的男孩，他们的口味是时尚，让巴尔的品牌蒂泽重新与新特点一红色塑料瓶包装在1993年发射。它采用了明亮的红色和个性能够吸引越来越多的年度人物和其他的消费群体。与此同时，其他重要的非价格是替代品。由于软饮料没有现成的，所有品牌知名度低，因此，巴尔PLC有一个理想，它是生产一个新产品大约有助于减肥，巴尔PLC具有生产这种饮料，如饮食的IRN-布鲁，使用这种替代品可以根据需要客户的满足。图表看，与趋势的需求将增加线的曲线将右移。否则，当需求减少的趋势线，曲线将向左移动。 2.需求价格弹性是衡量数量要求的反应对价格的变化。需求价格弹性，Ed是定义为规模： 在数量比例变化要求/价格比例的变化。由于需求量下降，价格上涨时，这一比例为负，但是，通常采取的绝对值和埃德是一个正数的报告。 需求的价格弹性在不断变化与人们的需求的变化。在竞争性行业，需求的价格弹性非常高。如饮料行业，由于越来越多的公司成为在同一商品的品种越来越丰富，顾客可以从不同公司的不同产品。巴尔PLC是一些行业的饮料，其产品的价格弹性非常高，所以在2001年和2002年，当值的英镑对欧元高，巴尔的PLC被迫削减30％的价格给批发商。因为随着英镑比欧元，许多客户和供应商来自其他国家的货币，其价值不超过欧元购买更高。因此，如果想盈利巴尔有限公司，产品不仅价格比其他公司少。 3. 4.. 其中有一些公司的财务图片可能是上述确定的因素影响的方式改变。 从价格因素，首先是营业额将有所改变。随着饮料生产商越来越多，如智能道路网的PLC - Brn产品的巴尔是有弹性的需求。当产品价格下降，反过来将增加。例如，在2001年和2002年，英镑等价值较高对巴尔的被迫减少30％的价格批发欧元，但由于销量上升，所以在巴尔PLC的营业额增加。在相同，利润也随之而改变，虽然价格下跌可能会导致营业额上升，但利润存在concertinaing。在情况下，由于巴尔有限公司被迫削减30％的价格批发和产品的成本保持不变，所以它导致的总盈利能力下降。 从非价格，营业额将改变人们需求的变化，当人们的需求减少，营业额将下降。相反，当人们的需求增加，营业额将增加。在这种情况下，饮料的主要作用是淬火。但由于2002