房地产司法拍卖估价报告
估价项目名称：肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产市场价值评估
估价委托人：河北省献县人民法院
估价机构：中山市联诚房地产与土地评估有限公司
注册房地产估价师：卢文锋（注册号：4420070111）
吴文才（注册号：4420150012）
估价报告出具日期： 2017年12月11日
估价报告编号：（2017）中联评字第120822号
致委托人函
河北省献县人民法院：
承蒙受托，我们对估价对象的市场价值进行了评估，现将要点报告如下：
（一）估价对象：本次估价对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。
（二）估价目的：为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。
（三）价值时点：2017年11月14日，为委托评估之日。
（四）价值类型：为房地产的市场价值。
（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。
（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下：
序号评估项目名称
建筑面积房地产单价
(元/㎡) 房地产市场价值
(元)
（㎡）
1
中山市南朗镇长平路1号观海
园65座102房
353.54 20000 7070800
房地产欠款
（1）房地产欠费情况A、物业管理费 2.2元/㎡·月14000.22元
B、水费元0
C、电费元0
D、煤气费元0
E、物业维修基金30 元/㎡0
【特别事项说明：买、卖双方过户税费及房屋欠款为估价师咨询国土局、税局、小区物业管理、供电局等公开的数据大概估算，实际数额应以相关单位实际收取数为准。】
【报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》。】
法定代表人：
中山市联诚房地产与土地评估有限公司 2017年12月11日
（税率表见下页）
◆税率表：
税种转让类型个人单位
转让方
增值税
非住宅(转让收入-房产购置原价)×5%
(转让收入-房产购置原价)×5% 住宅
未满2年，转让收入×5%
超过2年(含)，免征
城市维护
建设税
住宅、非住宅增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
教育费附
加
住宅、非住宅增值税税额×3%
地方教育
附加
住宅、非住宅增值税税额×2%
个人所得
税
住宅
(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
无
未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收
转让五年唯一生活用房免征
非住宅
(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收
企业所得
税
住宅、非住宅无
非本省企业无法提供外出经营
证明或国税征收企业所得税证
明的按转让收入3%核定征收
土地增值
税
住宅免征
增值额×四级超率累进税率-扣
除项目金额×速算扣除系数；既
没有评估价格，又不能提供购房
发票的，按转让收入的5%（普通
住宅）或5.5%（其他房产）核定
征收非住宅
增值额×四级超率累进
税率-扣除项目金额×速
算扣除系数（注②）
增值额=房产转让收入-重置成本价×成新
度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款
和费用-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告
的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金
额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔
年数×5%]-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置评估价格报告的，又不能提供发票的。按转
让收入的5.5%征收率征收
印花税
住宅免征
合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%
受让方
契税
住宅
家庭唯一
住房
90㎡及以
下
成交价格×1%
成交价格×3%
90㎡以上成交价格×1.5%
家庭第二
套改善性
住房
90㎡及以
下
成交价格×1%
90㎡以上成交价格×2%
家庭二套以上住房成交价格×3%
非住宅成交价格×3%
印花税
住宅免征
合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
档次级距税率速算扣除
数
应纳税额计算公式
1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%
2 50%<增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%
3 100%<增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%
4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%
目录
一、注册房地产估价师声明 (5)
二、估价的假设和限制条件 (6)
三、房地产估价结果报告 (8)
（一）估价委托人： (8)
（二）房地产估价机构： (8)
（三）估价目的： (8)
（四）估价对象： (8)
（五）价值时点： (9)
（六）价值类型： (9)
（七）估价原则： (9)
（八）估价依据： (10)
（九）估价方法： (10)
（十）估价结果： (11)
（十一）注册房地产估价师： (12)
（十二）实地查勘期： (12)
（十三）估价作业期： (12)
四、附件 (13)
（一）估价对象实地查勘照片
（二）估价对象位置示意图
（三）估价对象权属证明复印件
（四）房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件
（五）注册房地产估价师估价资格证书复印件
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈
述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）以及《房地产估价基本术语标准》GB/T50899对估价对象进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们于2017年12月11日已对本估价报告中估价对象的建筑结构、外观状况进行了实地查看并进行记录，但因委托方原因，未能进入室内进行现场勘查，室内照片为估价人员从门窗隔着玻璃门进行拍摄，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因委托人提供的资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行鉴定的责任。
六、本估价报告中评估对象没有涉及其它特殊专业，故没有人对估价报告提供重要的专业帮助。
七、委托人提供的估价对象的建筑面积和权属资料等是本次估价的重要依据，对于资料的真实性和准确性由委托人负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定应以有关管理部门认定为准。
注册房地产估价师：卢文锋注册房地产估价师：吴文才
（项目负责人）（报告复核人）
注册号：4420070111 注册号：4420150012
签名：签名：
2017年12月11日
估价的假设和限制条件
一、一般事项假设：
（一）本次估价的假设前提：
1、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3、洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4、不考虑特殊买家的附加出价。
（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
（三）本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
（四）本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《中山市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
（五）本次评估，以委托方提供的《中山市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
二、未定事项假设
本次评估的是房地产市场价值，对于在交付中可能会涉及买、卖双方税费或欠款及其他相关专业费用及手续费用（如诉讼费或拍卖佣金――在此不作考虑）。经咨询物业管理公司，该房地产欠缴物业管理费共14000.22元（物业公司暂不收滞纳金），欠费周期为2016年6月至2017年11月，因房屋尚未入住，尚未有其他费用产生。关于买、卖双方的相关税费以及欠费，为估价师大致了解的情况，仅供参考，实际发生的金额以相关部门及单位实际收取数额为准，请报告书使用者进一步调查及确认，由此产生的影响，我方不承担责任。
三、背离事实假设
我们于2017年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准
日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以2017年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
四、不相一致假设
本次估价对象设有抵押权，假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
五、依据不足假设
本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。
六、估价报告使用限制：
（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。
（二）本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。
（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（五）本报告使用期限为一年（即自2017年12月11日至2018年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
房地产司法拍卖估价结果报告
（2017）中联评字第120822号一、估价委托人：
名称：河北省献县人民法院
二、估价方：中山市联诚房地产与土地评估有限公司。
法人代表：黎崇发。
《房地产估价机构备案证书》，编号：粤房估备字贰1100001。
备案等级：贰级。
地址：中山市石岐区孙文东路富兴街12-18号二层7卡商铺。
电话号码：88327967、88332621。
三、估价目的：
为委托方确定房地产市场价值提供参考依据。
四、估价对象：
本次评估对象为位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用面积为679.6平方米。具体情况如下：
1、房地产权利状况：
因贵院受理刘运宽与肖修成民间借贷纠纷一案的需要，我方接受贵院委托【编号为（2017）献法评字第541号】，对肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产的市场价值进行评估。根据委托方提供的评估委托书、《中山市不动产登记资料证明表》记载，估价对象房地产权利人为肖修成，其土地使用权类型为国有出让用地，批准用途为商品住宅，使用期限至2066年7月27日止，登记时间为2011－03－14，土地证号为国（2011）易2500450。房屋规划用途为住宅，所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2011－03－14。建筑面积为353.54平方米，房产证号为021*******。该宗房地产设有抵押权，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司深圳分行，他项权证号为粤房地他项权证中府字第0114005990号，抵押金额为人民币7,000,000元，抵押日期/登记时间为2014－03－11，属最高额抵押，抵押金额超出抵押物价值，超出部分不具优先受偿权，目前该宗房地产被多个查封机关多轮候查封。
2、区域、位置及环境：
估价对象位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房，位于南朗镇翠亨新城范围，京珠接驳线下栅检查站前30米的锦绣海湾城内，享有政府规划20000亩翠亨温泉度假新规划配套，其西临广澳高速公路，南与珠海市交界，附近有雅居乐山海郡、碧桂园保利天启、
孙中山故居、长平市场等。锦绣海湾城为一大型楼盘，分多期开发，主要为联排别墅、双拼别墅以及高层洋房，小区内设有尊贵会所、泳池、网球场、篮球场、公寓、酒店、风情商业街、海湾大酒楼、温泉休闲中心、24小时安管巡逻、红外线监控管理和全封闭式独立管理，对外交通较方便；估价对象属锦绣海湾城观海园范围内，小区内物业管理完善，绿化率高，居住环境较好，基础设施及公共设施配套完善，目前周边商业氛围较淡，欠缺商业配套设施。
3、房地产状况：
经实地勘察，估价对象土地面积为679.6平方米，宗地形状较规则，大至呈长方形，西南临小区水泥路，东南临相邻别墅，东北至景观河，西北至相邻别墅（建筑物相连），宗地西南侧为别墅及屋前庭院，东北侧为花园草地，种有少量景观树，东南侧、西北侧均有围栏相隔。现地上建有一幢钢筋混凝土结构3层的双拼别墅，约于2010年建成，建筑面积为353.54平方米，其外墙刷墙漆，装铝合金窗，室内地面为水泥面，现为毛坯状况，尚未装修入住；房产维护保养情况较好，水、电、通讯等配套设施接至该屋外。
4、估价对象范围的界定：
估价对象是指肖修成名下位于中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房的一宗房地产，估价对象范围包括土地使用权、房屋所有权，不含室内动产、债权债务等其他财产或者权益。
五、价值时点：
2017年11月14日，此价值时点为委托评估之日。
六、价值类型：
房地产市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
七、估价原则：
（一）独立、客观、公正原则。评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
（二）合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值。
（三）价值时点原则。评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。
（四）替代原则。评估价值与估价对象的类似房地产在同一条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。
（五）最高最佳使用原则。评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价
格。
八、估价依据：
（一）法律、法规和政策性文件
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
3、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；
4、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
5、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第51号）；
6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
（二）技术标准、规程、规范
1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）；
3、《房地产抵押估价指导意见》；
4、《城市房地产抵押管理办法》
5、中山市2015年土地基准地价
（三）估价委托人提供的有关资料及房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料。
九、估价方法：
估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，结合估价对象的实际情况，采用了比较法及成本法进行评估：
1、比较法，是将估价对象房地产与在价值时点近期发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。计算公式：评估价值=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
2、成本法，采用重置成本并结合房地产新旧保养状况综合考虑折旧而得出房地产的价值，其中，土地重置成本通过求取土地的重新购建价格求取，房屋根据待评估房产的设计、建造标准和材料等现实情况，采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物所需资金，包括各项必要成本费用、应纳税金及正常开发利润等，确定建筑物的重置完全价值。以建筑物的规定使用年限和已使用年限为基础，依据建筑物的维护保养及使用情况，采用直线法和实际观察法，
综合确定成新率，从而计算出房屋的评估价值。
十、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7,070,800元），欠费及税率表如下：
序号评估项目名称建筑面积房地产单价
(元/㎡)
房地产市场价值
(元) （㎡）
1 中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房353.54 20000 7070800
房地产欠款
房地产欠费
情况A、物业管理费 2.2元/㎡·月14000.22元
B、水费元0
C、电费元0
D、煤气费元0
E、物业维修基金30 元/㎡0
◆税率表：
税种转让类型个人单位
转让方
增值税
非住宅(转让收入-房产购置原价)×5%
(转让收入-房产购置原价)×5% 住宅
未满2年，转让收入×5%
超过2年(含)，免征
城市维护
建设税
住宅、非住宅增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
教育费附
加
住宅、非住宅增值税税额×3%
地方教育
附加
住宅、非住宅增值税税额×2%
个人所得
税
住宅
(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
无
未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收
转让五年唯一生活用房免征
非住宅
(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
未提供完整、准确的房屋原值凭证，按房屋转让收入的3%核定征收
企业所得
税
住宅、非住宅无
非本省企业无法提供外出经营
证明或国税征收企业所得税证
明的按转让收入3%核定征收
土地增值
税
住宅免征
增值额×四级超率累进税率-扣
除项目金额×速算扣除系数；既
没有评估价格，又不能提供购房
发票的，按转让收入的5%（普通
住宅）或5.5%（其他房产）核定
征收非住宅
增值额×四级超率累进
税率-扣除项目金额×速
算扣除系数（注②）
增值额=房产转让收入-重置成本价×成新
度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款
和费用-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告
的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金
额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔
年数×5%]-转让环节缴纳的税金
不能提供房屋及建筑物重置评估价格报告的，又不能提供发票的。按转
让收入的5.5%征收率征收
印花税
住宅免征
合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%
受让方
契税
住宅
家庭唯一
住房
90㎡及以
下
成交价格×1%
成交价格×3%
90㎡以上成交价格×1.5%
家庭第二
套改善性
住房
90㎡及以
下
成交价格×1%
90㎡以上成交价格×2%
家庭二套以上住房成交价格×3%
非住宅成交价格×3%
印花税
住宅免征
合同金额×0.05% 非住宅合同金额×0.05%
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
档次级距税率速算扣除
数
应纳税额计算公式
1 增值率≤50% 30% 0 增值额×30%
2 50%<增值率≤100% 40% 5% 增值额×40%-扣除项目金额×5%
3 100%<增值率≤200% 50% 15% 增值额×50%-扣除项目金额×15%
4 增值率>200% 60% 35% 增值额×60%-扣除项目金额×35%
【特别事项说明：买、卖双方过户税费及房屋欠款为估价师咨询国土局、税局、小区物业管理、供电局等公开的数据大概估算，实际数额应以相关单位实际收取数为准。】
十一、注册房地产估价师：
注册房地产估价师：卢文锋注册房地产估价师：吴文才
（项目负责人）（报告复核人）
注册号：4420070111 注册号：4420150012
签名：签名：
十二、实地查勘期：对估价对象进行实地查勘日期为2017年11月30日。
十三、估价作业日期：
2017年11月30日至2017年12月11日。
中山市联诚房地产与土地评估有限公司 2017年12月11日
附件
一、现场拍摄照片；
二、位置示意图；
三、河北省献县人民法院司法委托评估委托书复印件；
四、《中山市不动产登记资料证明表》复印件；
五、估价机构资格证书和营业执照复印件；
六、房地产估价师注册证书复印件。
现场拍摄照片：
别墅外观
门牌内观
内观花园
花园
环境及周边路况
中山市南朗镇长平路1号观海园65座102房
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
大作业 课程名称：_________ 房地产估价________________ 班级：______________________________ 任课教师：_______________________________ 学生姓名：______________________________ 学号：__________________________ 所属学期：2014 - 2015学年第_2_学期
报告目录 一、估价对象名称---------------------------- 2 二、致委托方函------------------------------ 3 三、项目基本概况---------------------------- 4 四、估价测算过程---------------------------- 5 (1)方法 1 市场比较法 2 收益法 (2) 计算 ------------------------------------ 7 五、估价结果确定-------------------------- 13 六、附件14
房地产估价测算报告 估价项目名称：济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员：于清浩
致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店： 受贵酒店委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对位于济南高新区奥体东路，经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价，为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见，不得作其他用途。 本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2015 年6月27 日日可能实现的市场价值为: 8750万元，大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整，土地单价25000 元，大写金额：贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）： 法定代表人签字（盖章）： 2015年6月27日
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
房地产估价心得 在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
房地产估价报告 项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分 公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林 小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值 评估项目 估价委托人锦州市中级人民法院技术处 估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏
估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号 估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日 致估价委托人函 锦州市中级人民法院技术处： 受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。 特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告 估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告 委托方： 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日 估价报告编号：
目录 房地产估价报告 (1) 致委托方函 (3) 估价的假设和限制条件 (5) 估价结果报告 (6) 一、评估项目名称 (6) 二、委托方 (6) 三、受委估价方 (6) 四、估价对象概况 (6) 五、估价目的 (7) 六、价值定义 (7) 七、估价时点 (7) 八、估价依据 (7) 九、估价原则 (7) 十、估价程序和方法 (8) 十一、估价结果 (9) 估价技术报告 (9) 一、个别因素分析 (9) 二、区域因素分析 (9) 三、市场背景分析 (10) 四、最佳使用分析 (10) 五、估价方法选择 (10) （一）市场法 (10) （二）收益法 (11) 六、估价过程 (11) （一）市场法 (11) （二）收益法 (13) 七、房地产价格的确定 (15) 八、评估结果 (16) 附件 (16)
致委托方函 XXXXXX学院： 我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。 估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。 本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。 估价结果： 房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分 （盖章） 法定代表人（盖章）： 二零一四年十二月一日
房地产价值评估结课作业 资产评估1142206019 陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。 收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。
住宅用房地产估价报告-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室 房地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx 日起至201x年xx月xx日一年内有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询有限公司 二○一x年xx月xx日
房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告示范文本 （征求意见稿） 广西 2018年1月
房地产估价报告 估字第号 项目名称∶ 估价委托人∶ 房地产估价机构∶ 注册房地产估价师∶（注册号：） （注册号：）估价报告出具日期∶年月日
致估价委托人函 （估价委托人的名称或姓名）： 受的委托,我公司于年月日至年月日对进行了价值评估，有关估价事项和估价结果如下： 估价目的（应写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要）： ； 估价对象（包括财产范围、名称、坐落、规模、用途、权属等）：； 价值时点（所评估的估价对象价值或价格对应的时间）：； 价值类型（估价对象价值或价格的名称，当估价对象价值或价格无规范的名称应写明其定义或内涵）： ； 估价方法（采用估价方法的名称）：； 报告使用人及使用范围：； 估价结果（最终评估价值的总价，大写金额，单价）： 。 特别提示（与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项）： 1. 2. ..... n-1. 报告有效期自提交报告之日起为壹年,即从年月日至年月日止。 n.以上内容摘《房地产估价报告》,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读《房地产估价报告》全文。 （估价机构名称）（公章） 法定代表人： 年月日
房地产估价结果报告 目录 估价师声明…………………………………………………………………………………估价的假设和限制条件及特别事项说明…………………………………………………房地产估价结果报告………………………………………………………………… 一、估价委托人…………………………………………………………………………… 二、房地产估价机构……………………………………………………………………… 三、估价目的……………………………………………………………………………… 四、估价对象……………………………………………………………………………… 五、价值时点……………………………………………………………………………… 六、价值类型………………………………………………………………………… 七、估价原则………………………………………………………………………… 八、估价依据……………………………………………………………………………… 九、估价方法……………………………………………………………………………… 十、估价结果……………………………………………………………………… 十一、注册房地产估价师………………………………………………………………… 十二、实地查勘期………………………………………………………………… 十三、估价作业期……………………………………………………………………… 十四、估价报告应用的有效期…………………………………………………………… 附件……………………………………………………………………………………… 1.广西房地产评估专业服务委托书（复印件）； 2.委估对象位置示意图； 3.关于实地查勘的说明（附估价师现场实地查勘时与估价对象合影的照片）； 4.估价对象权属证明； 5.《抵押房地产法定优先受偿权调查表》（抵押估价使用）； 6.专业帮助情况和相关专业意见； 7.房地产估价机构营业执照和估价资质证书（复印件）； 8.注册房地产估价师资格证书（复印件。）
房地产估价技术报告 一、个别因素分析： 委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。 估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地
剩余使用年限为46．33年。 二、区域因素分析 东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。 区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。 东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。 2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有