农村集体土地征收中的地上附着物拆迁补偿相关问题探讨
引言
近年来，随着我国工业化、城市化进程的不断加快，建设用地的需求越来越大，无论是城市规划区内抑或规划区外的农村集体土地被大量征收。因涉及多方主体，交织各种法律关系，背后又掺杂着复杂利益冲突，征收集体所有土地的补偿安置引发的各种矛盾日益凸现，损害农民权益的恶性事件也时有发生，土地征收征用问题已严重危及农村社会的稳定，成为社会各界关注的焦点与热点。在依法治国的今天，政府和群众开始把注意力转移到用法律与市场手段解决相
关问题。因此，关于国家及地方各级政府关于征地农民补偿安置的各种政策法规日益完善，土地补偿问题逐步得以较为合理的解决。但是，其中不容忽视的一点是，在征收农村集体土地过程中所发生的房屋、树木等地上附着物的拆迁补偿问题尚未受到足够重视，地上附着物的补偿问题日益成为征地拆迁过程中的难点问题。特别是在《物权法》颁布后，被征迁群众维权意识大大增强，低标准补偿给征迁工作带来很多弊病和遗留问题，影响被拆迁农户的切身权益，甚至会影响社会的稳定，而党的十七大报告中明确指出，要让广大人民群众充分享受到改革开放的丰硕成果。因此，开展相关研究，完善农村集体土地征收中的地上附着物补偿相关细则规定成为一件十分迫切的重大课题。本文拟结合国家与部分地
方政府相关规定，就农村集体土地征收中的相关问题做出些许探讨，为切实保护被拆迁农民合法权益，依法完善土地征收征用过程做出初步探讨。
一、征地过程中地上附着物拆迁补偿的法律依据及其不足
（一）地上附着物拆迁补偿的法律法规概述
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但无论是《土地管理法》，还是刚颁布实施的《物权法》，对集体土地的征地拆迁中的地上附着物补偿标准都没有明
确做出明确规定，仅仅做出了“依法给予拆迁补偿”的模糊规定。现实中，一般是由政府参照国务院2001年颁布的布的《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，抑或当地政府根据工程项目建设需要制定有关的补偿标准。迄今为止，我国没有一部规范房屋拆迁行为的法律，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规——《城市房屋拆迁条例》。各地政府一般根据工作需要制定了有关的补偿标准及规定，如新疆维吾尔自治区1996年制定了《自治区高等级公路建设征地拆迁补偿规定》（新政函[1996]191号），在其基础上又先后出台了《自治区计委、国土资源厅关于奎屯—塞里木湖高等级公路建设征地拆迁补偿标准的通知》（新政函[2001]1354号）、《自治区国土资源系统土地管
理行政事业性收费标准》（新价房字[2001]500号）、《关于乌鲁木齐市基础设施及周边公路建设征地补偿安置标准的通告》（乌市国土资发[2002]9号）和《关于印发精伊霍铁路建设征地补偿规定的通知》（新政函[2005]108号）等文件，用以规范新疆境内的农村集体土地地上附着物拆迁补偿工作。《辽宁省人民政府批转省交通厅等部门关于全省高速公路建设征地动迁补偿实施方案的通知》（辽政发[2005]6号）规定了辽宁省征地房屋及地上附着物的拆迁补偿标准；《淄博市人民政府办公厅关于公布淄博市征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》（淄政办发[2007]32号）中规定了淄博市的征迁补偿标准；广东惠州、山东德州等地也都根据当地实际制定了有关标准，用以规范征收农村集体土地中的地上附着物拆迁补偿工作。
（二）现有农村集体土地征收中的地上附着物拆迁补偿中出现的问题
由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，因此《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，
因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。
另外，我国的土地管理制度确立了农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权。但没有确立集体土地上房屋的房屋登记即产权制度，即农民对其房屋并没有法律确认的所有权。这就使农民家庭最重要的建筑物——房屋的补偿成为了一个并没有法律确认的地上附着物，在补偿中极易引起纠纷。同时，集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。
二、农村集体土地征收中地上附着物拆迁补偿应遵循的原则
土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，其中地上附着物更是涉及农民基本生活生产需要的重要财产。拆迁补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质。鉴于此，在处理地上附着物拆迁补偿时，尤其是在地上附着物的补偿标准测算中，应该切实遵守以下原则：
（一）民主议定原则和合法性原则。
村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。既要充分发挥民主意见又要遵守法律。
（二）集体、个人利益相均衡原则
在处理征地拆迁补偿款的过程中，既要充分尊重和保障集体成员的个人利益，又不能损害集体的整体利益，个人利益要服从集体利益，集体利益的实现也要考虑成员个人利益的获得。
（三）权利、义务相一致原则
集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地拆迁款项。
（四）等价有偿的原则
等价有偿是拆迁补偿的新思维原则。拆迁应该是拆迁利益双方的平等关系，占有一方应该对被占有一方给予补偿，而且拆迁补偿价格和补偿标准的制定都应该保证实现拆
迁利益双方在法律上以及在经济补偿上都是平等的主体，无论是货币补偿还是产权调换都应按等价有偿的方式进行。
等价有偿原则是为了更好地协调、维护产权与发展二者之间的平衡，兼顾国家、集体和个人三者之间利益。在实现公正补偿以后，个人、集体权利获得相应等价合理补偿，而国家获得需要的资源，实现更大程度的发展，这才是最佳的资源配置方式，也就是市场经济的方式。
（五）和谐公平的原则
和谐与公平原则是要说明，拆迁补偿标准制定必须站在公平、公正、客观的立场上，标准的测算目标在于求得一个客观合理的价格，以便于征地拆迁工作的开展，努力构建和谐的社会关系。如果制定出的补偿标准不客观、不合理，则必然影响拆迁或被拆迁方的利益，也有损于政府拆迁补偿工作的社会声誉和权威性，从而使拆迁工作引起社会关系的不和谐。补偿标准和金额的确定应遵循平等合理、弥补实际损害的基本原则，不能以行政手段限制和剥夺农民的财产主体地位及求偿权。
（六）以人为本，切实维护被征迁群众利益的原则
地上附着物拆迁补偿价格标准的测算和制定必须充分考虑有关当事人的角色和心态，充分尊重被拆迁人地上附着物的价值，同时兼顾拆迁人实施拆迁的社会经济需要性，既节省拆迁人的拆迁补偿成本，又遵循确保被拆迁人满意的
原则，最终达到和谐拆迁的目的。农户作为被拆迁者是社会中的弱势群体，其切身利益应该被切实关注，补偿标准的测算和制定要保障被拆迁农民生活水平不降低。政府行为必须受到严格的法律限制，非法律明文规定的授权事项不可为。
（七）遵循经济规律，落实科学发展观的原则
在等价有偿与和谐公平的原则基础上，地上附着物拆迁补偿标准的测算工作应切实遵循经济规律，落实科学发展观。随着经济社会发展，各地物价水平都会有不同程度的浮动，在补偿标准的测算工作中，要密切联系经济发展现实，在科学发展观的指导下，充分运用各种经济计算方法把补偿标准测算工作做细做精。
（八）实事求是、多方求证的原则
在标准测算工作中，必须要遵循实事求是的原则。根据各地调研情况严格务实操作，地上附着物补偿类别做到不漏不重，有则补之，无则不补，测算过程做到精细严密，对测算结果多方求证，做到精益求精。
三、对完善集体土地征迁中地上附着物补偿的一些思考
农村集体土地地上附着物拆迁补偿问题能否解决好，关系到加快城镇化建设的进程，关系到新农村建设目标的实现，关系到人民群众的根本利益的维护，影响深远。今
后的农村集体土地征迁工作，可以在以下几个方面的基础上展开。
（一）确立科学发展观，切实维护人民群众合法权益
在农村拆迁工作中，各级政府要确立全面、协调、可持续的发展观，坚持以人为本，以人民利益为根本出发点，树立“善待人民群众”的观念，做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋，切实维护人民群众的合法权益。要进一步增强政治意识、大局意识、责任意识、群众意识，认真处理好建设发展和保护群众利益之间的关系，及时化解农村拆迁中的各种矛盾，把工作做细，把好事办好，确保社会的稳定和人民群众的根本利益。
（二）尽快制定相关法律法规，确保农村拆迁工作有法可依
农村拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成农村拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋等附着物
拆迁安置补偿的国家级大法，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土
地上地上附着物拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及农村拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范农房拆迁行为，名称可以是《农村房屋拆迁补偿安置法》，或者至少可尽快出台一个《农村房屋拆迁管理条例》。
（三）建立农村房屋产权登记制度，保护农民住房的合法权益
房屋是农户所拥有的对其家庭最重要的建筑物。房屋为农户提供了最基本的住宿场所，也是在征地拆迁工作中最受重视的被拆迁附着物。农村集体土地的征迁工作中遇到的阻力最大的便是房屋拆迁。我国城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的“护身符”。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地证或房产证书及其登记资料为法律凭据。房屋拆迁补偿问题当然也必须以登记资料为法律依据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对于解决当前集体土地地上附着物拆迁补偿问题有着十分重要的意义。
（四）加大政策宣传力度，规范拆迁具体操作行为，完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿标准和程序
实践证明，只要及时做好政策宣传工作，就能得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可以得到预防和解决。拆迁前应向被拆迁户宣传相关法律法规及政策，告知他们应享有的权利及如何维护自己的合法权益不受损害。同时，告知他们应尽的义务，引导农民依法办事，重德为人，服从国家建设需要，按时完成搬迁。还要建立透明的拆迁工作制度。怎样拆迁、如何安置补偿和依据的相关法律法规政策都应该向被拆迁户公示，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。
首先，必须以合理补偿为基本原则，依法科学合理的确定拆迁补偿标准。合理标准应该是地价既要体现土地所有权的价格，同时，还应体现与土地所有权相关的权利如土地上的房屋等附着物所有权等方面的损失补偿，使被征用方既无法获取暴利，也不致遭受损失，以达到土地所有权人基本满意。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等附着物的征用拆迁补偿也应细化补偿项目并确定补偿计
算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋
拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定严格的拆迁程序，包括财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。
（五）健全拆迁补偿安置机制，完善失地农民的社会保障体系
要为失地、失房、失业的农民构筑一个合法权益的社会保障体系，要防止“因拆迁致贫”，对弱势群众给予各方帮助、扶持。一是建立完善对失地农民重新就业培训的机制。失地农民普遍认为失业是他们面临的最大问题。我们要根据农民的实际能力和市场的需求情况，转变他们的思想观念，提高他们的劳动技能。二是建立完善失地农民基本生活保障制度。它包括最低生活保障机制、就业创业优惠机制、养老医疗保险机制和资金筹措管理机制等。三是建立完善失地农民的司法救济机制。要疏通失地农民的司法救济途径，减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制，防止和纠正拆迁中的不公正现象，遏制权力进入市场，以健全的司法制度，形成对农民利益保护的最后一道防线，切实保障和维护农民的合法利益。
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其中，年产值的计算，与土地补偿费年产值的计算方法相同。被征用单位耕地的安置补助费，因人均耕地的数量和平均年产值多少而不等，人均耕地少，平均单位年产值高，支付的安置补助费就高，反之则低。 2、征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。对征用有收益的非耕地的安置补助费，各地一般按该土地年产值乘以略低于邻近耕地的安置补助费倍数计算;对征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。 在省、自治区、直辖市在制定安置补助费标准时，一般是在《土地管理法》规定的范围内，结合当地的情况，对耕地和非耕地(如园地、鱼塘、藕塘、林地、牧地、草原等)的安置补助费作统一规定。在确定安置补助费时，被征地单位要有准确的应该享受安置补助费的人口数字。 为此，《土地管理法》规定，人口数必须按农业人口计算，非农业人口不在计算之中，必须是拟议征地前居住的人口，开始拟议征地后迁入的户口不包括在内。 3、适当增加安置补助费。按照以上规定计算支付的安置补助费，
永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法 第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置（简称房屋征收补偿安置）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋征收补偿安置的，适用本办法。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。 市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。 第四条市国土资源行政主管部门负责对县（区）的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。发改、住建、人社、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡（镇）、办事处、村（社区），按照各自职责做好相关工作。 第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。第六条征地方案依法报批前，市、县国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）发布拟征收土地告知书，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收人，并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。 被征收人应当配合调查，并对调查结果确认签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的，可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证，并可将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料，相关证明材料等）作为实施房屋征收与补偿安置的依据。 自拟征地告知之日起，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，不予补偿。 第七条国土资源行政主管部门发布拟征收土地告知书的同时，应当书面通知当地住建、房产、公安、工商、税务等部门，自告知之日起12个月内，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续： （一）宅基地和其他建设用地审批； （二）改建、扩建房屋审批，土地转让及土地登记发证； （三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人
海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法（试行） 海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行) 海镇政〔2012〕1号 各街道、各部门： 为加快海安城镇化进程，推动海安镇社会经济快速发展，不断提升新农村建设水平，完善村民房屋征收补偿安置政策，保证被征收房屋得到合理的补偿并妥善安置，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则(试行)》(海政办发[2011]196号)等文件精神，结合村民房屋征收补偿安置实际，特制定《海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行)》。 一、适用区域及对象 海安镇区域范围内集体土地村民房屋征收补偿安置适用本办法。 二、安置方式及规定 村民房屋征收原则上只可以选择村民安置房安置。如作出房屋征收决定的实施项目，其征收补偿安置方案中提供国有土地上
房屋产权调换安置方式，则该征收实施项目范围的征收村民也可以选择国有土地上房屋产权调换或货币补偿安置。 ⒈对集体土地上房屋征收的村(居)民选择货币补偿安置的，参照本办法补偿标准给予评估补偿，但不得再享受其他任何形式的安置。 2.对选择国有土地上产权调换安置的，执行《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)和本区域的房屋征收补偿安置政策。 ⒊对符合选择两套多层公寓，既选择国有土地上房屋产权调换安置，又选择农民安置房安置的，对原征收房屋合法建筑面积和合法宅基地面积各50%分别进行国有土地房屋征收评估补偿和集体土地房屋征收评估补偿。安置时，可将原拆除合法建筑面积的各50%分别带入产权调换房和农民安置房作为合法安置面积，也可根据按人口核定应享受合法面积的50%作为农民安置房合法安置面积，两种方式任选一种。 ⒋对选择村民安置房安置的，按照本《办法》补偿安置政策执行。 三、补偿政策 ⒈评估方法：集体土地村(居)民房屋征收按照被征收房屋所处区位结合建安成新价的方式给予评估补偿。
[方案]集体土地征收程序 集体土地征收 集体土地征收是指国家为公共利益的需要～通过法定程序～将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后～由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内～持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。 一、土地征收程序 第一步:发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告～告知被征土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步:征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府～就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见～有不同意见的应记录在案～根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的～应告知被征地相对人有权提出听证申请～并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 第三步:地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积～地上附着物种类、数量、规格等～并由国土资源局现场填制调查表一式三份～由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 第四步:拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况～按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书～农用地转用方案～补充耕地方案～征收土地方案～供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。 第五步:征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容: 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途; 征用土地的所有权人、位置、地类和面积; 征地补偿标准和农业人员安置途径; 办理征地补偿登记的期限、地点。 第六步:征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容: 被征用土地的位置、地类、面积; 地上附着物和青苗的种类、数量; 需要安置的农业人口的数量; 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
房山区集体土地房屋拆迁补偿办法 日期：2006-08-08 为加强我区集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障我区城乡建设顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003年市政府令第124号，以下简称《拆迁管理办法》）、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征〔2003〕606号，以下简称《补偿规则》）、《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆〔2003〕666号），结合本区实际，制定本办法。 一、宅基地面积的认定 （一）拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。 （二）1982年以后划定的宅基地，按0.3亩（折合200平方米）计算，山区人多地少的乡镇不足0.25亩的按0.25亩（折合167平方米）计算。1982年以前划定的宅基地，由乡镇政府认定并出具证明，可按每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定；超出0.4亩的部分，可以按拆迁范围内宅基地区位补偿价的5%予以补偿；不足0.4亩的，按实际面积补偿。 （三）宅基地上的房屋拆迁可以实行货币补偿或者房屋安置。对于因拆迁需要另行审批宅基地的，有新批宅基地条件的乡镇，新批宅基地少于控制标准部分可按届时宅基地区位补偿价给予补偿。 二、宅基地区位补偿价的确定 （一）按照《补偿规则》第四条规定的计算公式，宅基地区位补偿价以乡镇为单位确定幅度，由拆迁人委托有资质的评估机构在区政府规定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。结合我区情况，房屋重置成新均价确定为每平方米500元、户均安置面积确定为120平方米、户均宅基地面积确定为0.3亩。 宅基地区位补偿价="（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）谆Ь?仓妹婊?户均宅基地面积" （二）以房屋定向安置被拆迁人的，计算拆迁补偿时当地普通住宅指导价为定向安置房屋价。 三、合法房屋的认定
集体土地上房屋征收与补偿法律实务（上） 一、集体土地上房屋征收与补偿的法律依据严重不足 《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。然而，截至目前，却鲜有法律对集体土地房屋征收与补偿作出了专门而详细的规定。唯一的《土地管理法》并未就此作出独立程序规定，只是简单要求在征收集体土地时，将房屋作为附着物一并征收。因此，我国集体土地上房屋征收与补偿的现状是法律空白区过大。 二、集体土地上房屋征收的基本制度 1、法律依据 《宪法》第十条、《土地管理法》第二条规定，国家为公共利益需要，可以依照法律规定对土地予以征收并予以补偿。因此集体土地的征收离不开公共利益需要。但是《土地管理法》中集体土地上房屋征收并无独立程序，而是在征收集体土地时，遵循‘房随地走’的原则，将房屋作为‘地上附着物’一并征收。 2、职责与职权 根据《土地管理法》第45条规定，征收集体土地应由省级人民政府批准。基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的由国务院批准。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同
时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照该规定权限的规定另行办理征地审批。 另外，依照《土地管理法》及其实施条例的规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。具体包括：审核土地征收方案并向有批准权的人民政府报批，将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡、村予以公告。对补偿标准争议进行协调，支付征收土地的各项费用。此外，土地行政管理部门在集体土地征收过程中也要承担一定责任。包括，审查建设用地申请书，办理土地补偿登记，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案并在被征收土地所在地乡、村予以公告和听取意见，组织实施经批准的征地补偿、安置方案。 3、集体土地上房屋征收补偿 （1）补偿原则 《土地管理法》实行的是适当补偿原则，即需要安置的农民保持原有的生活水平。但也有限制，即不得超过前三年平均产值的三十倍。不过，《物权法》颁布以后，开始适用足额补偿原则。 （2）补偿方式 《土地管理法》47条确定了实物安置和货币补偿，在实践中，实物安置为主，货币补偿为辅。城中村土地证手中，货币补偿为主，实物安置为辅。 （3）补偿标准 《土地管理法》47条第四款，通过授权方式，由省、直辖市、自治区制定征收集体土地的补偿标准。但补偿标准并不完全一致，主要区别在于对宅基地使用权是否考虑补偿。 一种情况是以被拆迁房屋建设投入的费用作为计价基础。
市政府印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发 〔2011〕75号 关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府二○一一年十一月四日上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 第一条（目的和依据） 为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施?中华人民共和国土地管理法?办法》等法律、法规的规定，制定本规定。 第二条（适用范围） 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。 第三条（补偿原则） 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。 第四条（管理部门） 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。 市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。
镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。 第五条（补偿主体与实施部门） 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。 区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。 第六条（征收集体土地房屋补偿程序） 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。 第七条（拟征地告知后不得实施的行为） 在征收集体土地依法报批前，区（县）土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。 《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年： （一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施； （二）不得突击装修房屋； （三）不得办理新增、变更工商营业登记； （四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工； （五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。 违反前款规定实施的，不予补偿。 第八条（房屋调查确认）
中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标
准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因
集体土地的征收程序 征地审批1、征地审批权限。 按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。 一、下列情形中由国务院批准征收。 (一)1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。 (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。基本农田以外的耕地即一般耕地。 (三)其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。 (四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。 二、省级人民政府的征地审批权限。 基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。 2、征收土地报批程序(以批次征地为例)。 第一步：征地告知。在征地报批前，市、县(市)国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。 第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县(市)国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县(市)国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县(市)国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
(协议范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-006981 集体土地搬迁补偿协议(协议示Collective land relocation compensation agreement
集体土地搬迁补偿协议(协议示范文 本) 搬迁人(甲方)：_______工业开发区总公司被搬迁人(乙方)： _______________________ 为保护甲、乙双方权益，保障工业区建设顺利进行，根据本市拆迁有关文件规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议： 一、被搬迁房屋补偿（一）被搬迁房屋所在地的宅基地区位补偿价格为_______元/平方米。（二）乙方在搬迁范围内的宅基地面积______平方米，房屋_____间，建筑面积_______平方米。其中，利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的房屋建筑面积_______平方米。（三）经北京金地房地产评估有限公司评估，宅基地区位补偿款_________元，房屋重置成新价______元，附属物评估价________元，共计__________元。 二、搬迁补助费1、搬家补助费：_________元；2、提前搬家奖励费：_________元；3、移机费：________元；4、停产停业综合补助费：__________元；5、其他补助费：___________ 。以上共计________________元。 三、结算方式乙方持本协议第一项、第二项费用合计人民币_________元（大写：_____________）与村委会签订楼房安置协议并结算差价。乙方如放弃本次楼房
《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》沪府发〔2002〕13号 2002-04-10 09:10:36 上海市人民政府关于发布《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的通知 二○○二年四月十日 沪府发〔2002〕13号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定 (2002年4月10日上海市人民政府发布) 第一条为了规范征用农民集体所有土地拆迁房屋及其附属物的补偿安置活动，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，制定本规定。 第二条征地拆迁房屋补偿安置是征地补偿安置工作的组成部分。征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征地补偿安置方案进行公告。征地拆迁房屋的补偿安置费用应当纳入征地补偿安置费用管理。 第三条征地补偿安置方案经区（县）人民政府批准后，由建设单位负责拆迁房屋的补偿安置。 拆迁房屋补偿安置的具体工作，由建设单位委托已取得市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）颁发的房屋拆迁资格证书的单位实施。 第四条征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人（以下简称被拆迁人）给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。 第五条被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。 征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。
姓名：XXX 部门： XX部YOUR LOGO Your company name 2 0 X X 集体土地征收补偿实施方案
集体土地征收补偿实施方案 为规范集体土地征收补偿工作，确保征收土地工作目标和任务的完成，依据《土地管理法》和省、市集体土地征收补偿的相关法规、政策，结合区实际，制定本实施方案。 一、补偿依据 1．《土地管理法》 2．《省人民政府关于修订征地区片价的通知》 3．《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》 二、补偿标准 1．土地补偿费 按被征土地的区片价（13.3万元/亩）乘以被征土地的面积计算土地补偿费。土地补偿费20%归集体经济组织；80%归被征地的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。被征土地没有土地使用权人和集体经济组织未发包以及实行其它方式承包的土地，土地补偿费全部归集体经济组织，由村集体经济组织依法分配或者使用。 2．青苗及地上附着物补偿费 （1）地上附着物及青苗补偿，一般按综合补偿的办法给予补偿。综合补偿标准为8万元/亩（青苗补偿7.2万元/亩，清拆补助0.2万元/亩，按规定时间清场的给予0.6万元/亩奖励），对综合补偿办法持有异议的，依据《市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》据实补偿。 （2）耕地内简易看守房的补偿，砖混结构的补偿标准为120元/平 第 2 页共 4 页
方米，砖墙保温顶的彩钢房补偿标准为120元/平方米，简易彩钢房的补偿标准为60元/平方米。 （3）兴办养殖用地并已办理审批手续的管理和生活用房、饲料储藏室用房等设施用地，按评估实施补偿。养殖的畜禽等动物类和与从事养殖有直接关系的可移动生产设备等，给予迁移费，不对其本身价值进行补偿。与畜禽养殖无直接关系的建（构）筑物等动产和不动产、超过用地期限、建设规模、改变位置和擅自改变畜禽养殖用地为非农业建设用地的不予补偿。 （4）被征收土地范围内的农田水利、电力、交通等公共设施的补偿，按2万元/亩实行综合补偿。如有个人投资的水利、电力、交通等设施的补偿，应在综合补偿的价款中与村协商后，予以补偿。 （5）对实施征地后进行抢栽、抢种、抢建的各类作物、植物和地上附着物、建（构）物，征地时一律不予补偿。被确认为违法建筑的一律不予补偿。 第 3 页共 4 页
余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法 第一章总则 第一条为规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》和其他法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。 第三条市国土资源局主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。 市人民政府房屋动迁管理办公室(以下简称市动迁办)根据职责负责本市行政区域内集体所有土地房屋拆迁的全过程的具体协调、指导等各项具体工作。 市建设、发改、规划、农林、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。 第四条本办法所称的拆迁人是指市政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。余姚市房屋拆迁办公室为全市集体所有土地房屋拆迁人，具体负责拆迁项目的确定、组织协调、资金筹措等实施工作。 第五条被拆迁房屋所在地的乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会应当协助做好集体所有土地房屋的具体拆迁工作。 第六条本办法所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。 第二章拆迁管理 第七条市政府依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。 拆迁计划由市国土资源局根据各乡镇政府、街道办事处上报的拆迁计划和市政府确定的拆迁改造项目，会同市动迁办、发展改革局、规划局、财政局等部门研究确定，报市政府批准。 第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公布后，由市国土资源局函告市发改、规划、建设、房管等部门，对拆迁范围内停止办理房屋新建、扩建、改建审批手续，停止办理房屋和土地用途变更手续。 第九条拆迁人依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图，会同有关乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会等单位，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经市国土资源局审核后，报市政府批准。 集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房或迁建用地的安排、搬迁期限等。 第十条市国土资源局在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在征收集体所有土地方案批准前已对房屋拆迁补偿实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，市国土资源局应当及时组织听证。 第十一条市国土资源局应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内发布拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。
编号：_____________ 集体土地上房屋 征收补偿安置协议书 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
征收部门（甲方）： 法定代表人： 被征收人（乙方）： 身份证号码： 因__________________________工程项目建设需要，甲方按照市委、市政府工作部署，对 __________________________工程项目规划红线范围内的房屋及其附属物实施征收，乙方房屋位于该项目规划红线范围内，属于被征收的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，和_____________市政府常委会文件[ ] _____________号、_____________函【】_____________号等文件精神，甲乙双方经协商，遵循公平原则，达成如下房屋征收补偿协议： 一、乙方被征收房屋基本情况 1、乙方被征收房屋位于村。常住家庭人口人，独生子女人。合计人。 2、经公司评估，乙方被征收房屋的建筑面积共平方米。其中：住宅房屋平方米；生产、经营（住改非）房屋平方米。 二、补偿安置 甲方对乙方被征收房屋按另批宅基地自建房屋和货币化补偿相结合的安置方式。 （A）房屋补偿安置 1、按照城市规划和相关规定，甲方在内另批宅基地由乙方自建房屋，建筑结构为，按规定批建房屋面积 平方米。乙方原房合法面积为平方米，由甲方按评估价向乙方予以货币化补偿，补偿款为元。 2、在规定征收期限内签订协议、交钥匙的被征迁户，甲方按乙方原房合法面积给予每平方米271元奖励，奖励资金为：元。具体内容：。
发文机关：中共三亚市委员会,三亚市人民政府 发布日期： 2012.08.21 生效日期： 2012.08.21 时效性：现行有效 三亚市集体土地征收补偿安置管理规定 第一章总则 第一条为加强对土地征收补偿和安置的管理，保护被征地集体、农民和其他权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《海南省土地征收补偿安置管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。 第二条凡在本市行政区域内征收农民集体所有的土地（以下简称征地），进行补偿和人员安置的，适用本规定。 国家和省确定的铁路、公路、机场、航道港口、水利工程及国防军事设施等重大基础设施建设项目征收土地的补偿和安置标准，按国家、省规定补偿标准就高执行。 第三条本规定所称征收土地，是指国家为公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准的权限将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予农民集体经济组织及农民补偿的行为。 第四条三亚市国土环境资源局统一负责本市行政区域内土地征收补偿的业务指导工作。征收土地具体补偿安置工作按照属地管理的原则由被征收土地所在的区、镇负责组织实施。 第五条被征收土地的单位和个人必须服从、支持和配合征收土地的工作，不得拒绝、阻碍征收土地工作人员依法执行公务，不得提出无法律法规依据的补偿和要求。 第二章土地征收实施工作程序 第六条征收土地方案由各区、镇人民政府制定，经市人民政府审核后，按国家、省有关规定报批。 第七条征收土地方案批准后，由市人民政府在被征收土地所在地公告，公告期限不少于15日。被征收土地的所有权人、使用权人、他项权利人应在公告规定期限内，持土地权属证书等有关材料到指定的地点办理征地补偿登记手续。
农村集体土地征收流程完整版 农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。实践中，不少行政机关和被征收人对如何进行集体土地征收感到困惑，根据《土地管理法》修改前后的变化，对农村集体土地征收流程进行了梳理汇总，仅供大家参考交流！ 一、根据修改前《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关法律法规的规定，农村集体土地征收通常按照以下程序和步骤推进: 第一步：发布拟征地公告 由征收部门在被征收土地所在地的村、组范围内发布拟征地公告，如果是乡、镇农民集体所有的土地，还应在乡、镇，以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户，征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。公告后，凡抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步：确认调查结果 征收部门应委托相应资质的勘测单位，或者会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。 第三步：组织征地听证 在征地依法报批前，征收部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的，应按照《国
土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。 第四步：拟定“一书四方案”并上报审批 由征收部门根据前述程序，按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案，并组卷向有批准权的机关报批。 第五步：发布土地征收公告 征收土地的市、县人民政府应当在收到省级行政机关或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡（镇）村、组发布土地征收公告。 公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途，征收土地的所有权人、位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径，办理征地补偿登记的期限、地点等事项。 第六步：征地补偿登记 被征地的所有权人、使用权人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定部门办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以调查结果为准。 第七步：拟定征地补偿安置方案并公告 1.方案拟定、修改和报批 征收部门根据省或国务院征地批复批准的征收土地方案，拟订征地补偿安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见，之后修改完善报市、县人民政府批准后组织实施。公告内容一般包括：
国内外土地征收制度研究（文献综述） 2012年11月20日
国内外土地征收制度研究 作者：鲍晓峰张松波张泽煜胡忠钦 摘要：土地征收制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，是一个牵涉公权力与私权利如何平衡的重要社会问题，构建完善合理的土地征收制度至关重要。本文阐述了土地征收的含义，并从土地征收制度的法律支撑体系，土地征收的目的和范围，土地征收补偿标准和土地征收的程序四个方面对国内和国外的土地征收制度进行了研究，相对来说，国外的土地征收制度较为完善，因此，对国外相关制度进行比较研究，取其之长，总结其可借鉴之处，充分吸收其中的积极因素，对于我们完善和推进中国土地征收制度的发展具有重大的理论和实际意义。 关键词：土地；土地征收；土地征收制度； 一、引言 土地，是人类生存最初也是最基本的资源，人类的一切活动都要以土地为根基。要建设，首先就需要土地，尤其是在巨大的地震灾害中恢复重建，在汶川地震中，绵阳市受灾严重，灾后重建的工作从震后一直进行着，灾区的土地征收关系到重建的进度，所以对地震受灾区的土地征收有着急迫性。在汶川地震后，百废待兴，为了加快建设受灾区新家园，国家对其土地的征收制定了专用的制度，体现了受灾区土地征收在灾后重建的重要性。 二、土地征收的含义 2.1、土地征收的概念 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有的土地变为国有土地的行为。 2.2、土地征收的作用 土地征收制度为完善土地法律制度，保障社会主义建设顺利进行发挥了巨大作用。实体法公正性的实现，必须以程序的公正为保障。没有程序的工作，实体法的公正就不能实现。土地征收程序的设置正是为了平衡国家、集体和个人的利
工程征收集体土地上房屋（另批宅基地） 补偿安置协议书 村（居委会）编号 0000020 号 征收部门（甲方）：法定代表人： 被征收人（乙方）：身份证号码： 因绕城高速襄城段工程项目建设需要，甲方按照市委、市政府工作部署，对绕城高速襄城段工程项目规划红线范围内的房屋及其附属物实施征收，乙方房屋位于该项目规划红线范围内，属于被征收的房屋。依据《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，和襄阳市政府常委会文件[2012]79号、襄政函【2015】120号等文件精神，甲乙双方经协商，遵循公平原则，达成如下房屋征收补偿协议： 一、乙方被征收房屋基本情况 1、乙方被征收房屋位于村。常住家庭人口人，独生子女人。合计人。 2、经公司评估，乙方被征收房屋的建筑面积共平方米。其中：住宅房屋平方米；生产、经营（住改非）房屋平方米。 二、补偿安置 甲方对乙方被征收房屋按另批宅基地自建房屋和货币化补偿相结合的安置方式 （A）房屋补偿安置 1、按照城市规划和相关规定，甲方在内另批宅基地由乙方自建房屋，建筑结构为，按规定批建房屋面积 平方米。乙方原房合法面积为平方米，由甲方按评估价向乙方予以货币化补偿，补偿款为元。 2、在规定征收期限内签订协议、交钥匙的被征迁户，甲方按乙方原房合法面积给予每平方米271元奖励，奖励资金为：元。具体内容：。 （B）其它补偿 1、附属物补偿费：元。具体明细见评估表。 2、装修补偿费：元。具体明细见评估表。 3、房屋附属设施补偿费：元。具体内容：。 4、搬迁补助费：元，具体计算：（住宅按核定常住人口每人120元，非住宅按建筑面积10元/㎡）。 5、误工费元，具体计算：（年满18周岁15天×60元）。 6、营业增补、停产及停业损失补偿费：计元，具体内容：。 7、奖励：限期签订协议腾空房屋并交钥匙奖励：元。具体内容：。 （C）过渡期限及临时安置补助费 另批宅基地自建房屋过渡期限自双方签订协议房屋搬迁腾空之日起至建设新房完工入住之日止，甲方按照乙方按核定常住人口每人每月120元的标准计发，每月计元。过渡期限为6个月，临时安置补助费共计元。 三、付款办法 另批宅基地自房和货币相结合的安置方式，甲方需支付房屋补偿、附属物及装修补偿、附属设施补偿、搬迁补助费、误工费、临时安置补助费等共计元，大写佰拾万仟佰拾元），在协议签订后十个工作日内一次性支付给乙方。 四、搬迁期限 乙方在年月日前将原房屋腾空，门窗应完整无缺，同时将房屋钥匙交给甲方，由甲方负责拆除房屋。 五、违约责任 1、乙方应按时搬迁。若在约定的搬迁时间未搬迁，除扣除奖励外，每拖延壹日，乙方应按房屋补偿款的万分之五累计承担违约金，由甲方从房屋补偿款中扣除。 2、乙方若违约擅自拆卸房屋构件，甲方将按被拆卸房屋构件的评估值扣减相应的补偿费。若因擅自拆卸房屋构件原因造成人员伤亡等事故，由乙方承担全部责任及相应赔偿。 3、甲方应按协议规定将货币补偿费如期支付给乙方。若甲方不能及时支付，每拖延壹日，按房屋补偿款的万分之五累计支付违约金。 4、乙方应按规定提供公安机关出具的的家庭常住人口户籍证明、房管机关出具的房屋权属及还建人口在市区无房改房等福利性住房证明，乙方对所提供的证明材料的真实有效性负责并且承诺在今后的房屋征收过程中不再享受还房政策。若乙方出具虚假证明，本协议相关部分自然失效，甲方有权提请司法机关依法处理，并追究乙方相应的法律责任。 六、其他： 七、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，协议书一式伍份，甲、乙双方各执一份。 甲方：乙方：经办人：复核人：法定代表人（签字）：（签字）（签字）（签字）年月日年月日年月日年月日