五华区城中村改造实施办法
总则
第一条为认真贯彻落实市委、市政府昆通[2008]7号《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，加快我区“城中村”重建改造步伐，推进全区城乡一体化建设，提高“城中村”人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，着力提升城市品位，促进城市经济社会又好又快发展，为保障“城中村”重建改造工程的顺利实施，保护征地拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》（以下简称《通告》）等相关法律、法规、规章和政策，结合我区“城中村”的实际情况，制定本实施办法。
各个改造项目按照“一村一策”的原则，制定具体补偿方案和标准，报“五华区‘城中村’重建改造工作指挥部办公室”审核批准后实施。
第一章规划建设
第二条“城中村”重建改造项目实施前首先根据区域城市功能的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌、公共设施配套和经济发展等因素，组织编制拟改造地块的修建性详细规划和具体改造方案，报经市“城中村”改造领导小组批准，下达改造计划后组织实施。
第三条规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以“城中村”重建改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性合理划定，鼓励对相邻的“城中村”进行整合，实行更大范围的连片整体改造。
第四条规划编制过程中，应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大“城中村”居民参与改造的积极性，并应公开、择优选择投资企业作为投资意向人参与项目前期工作。
第五条规划应当具体研究各“城中村”(旧村)的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。
规划的主要研究结论包括几下方面内容：已经规划部门反馈意见的地块规划控制条件和技术指标；大多数被拆迁户认可的拆迁安置方案；已经国土部门反馈意见的供地方案。
规划成熟后由区政府上报（市规划主管部门综合协调报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批）。
规划批准后，列入昆明市“城中村”重建改造计划目录；已生效的“城中村”(旧村)改造规划在区政府办公场所和受改造规划影响的范围予以公告并组织实施。
第六条经批准的“城中村”重建改造规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第七条“城中村”重建改造应当依据“城中村”重建改造规划制定的规划设计方案，依照有关建设法律、法规组织“城中村”重建改造项目建设。
主要街区、文物景点周边“城中村”的重建改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第八条“城中村”重建改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，为“城中村”重建改造工作提供良好的外部条件。
第九条“城中村”重建改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地证》、《建筑工程施工许可证》。涉及到的行政许可部门应为“城中村”（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。
第十条除城市规划涉及的市政公用设施及市级以上（含市级）重大公益建设项目外，建成区内“城中村”的现有集体土地以及周边村集体经济组织拥有使用权的国有土地，不再审批与“城中村”重建改造无关的项目，全部用于“城中村”重建改造。“城中村”重建改造区域不再配给集体自留用地和审批新增宅基地。已批准的宅基地土地指标，不再单独选址（市政府批准的除外），统一纳入“城中村”改造。
第十一条“城中村”重建改造项目中，项目人必须无偿提供不少于1000平方米的经营用房给原村集体组织改制后的股份经济组织；预留不少于400平方米的社区服务机构办公用房，由区政府按建筑成本价收购。
第二章土地征收
第十二条规划批准后，区政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将村民转为居民，农村社区转为城市社区，农村集体经济转为股份制经济后，依法转为国有土地。
第十三条“城中村”重建改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与“城中村”重建改造，实现土地开发一、二级市场联动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区政府主导完成土地一级市场整理工作。
第十四条采用“毛地公开交易”方式的改造项目，在规划改造范围内集体土地依法征收后，政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开交易。中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁。与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到100%，且所有的《土地使用权证》收回，按注销规定予以公告注销。中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证。
第十五条采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进行收储和公开交易，交易成功后依法签订《国有土地使用权出让合同》，领取国有土地使用权证。
第十六条在实施“城中村”重建改造中，按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”重建改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第十七条“城中村”重建改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。
第三章拆迁补偿
第十八条拆迁资金监管，区“城中村”重建改造工作指挥部设立资金监管账户，按项目拆迁总资金70%的比例进行资金监管，保证拆迁补偿资金按时足额到位。
第十九条在规划确定的征地拆迁改造范围内集体土地及国有土地上的房屋所有权单位和个人，均为被拆迁人，应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。拆迁人按批准的拆迁安置补偿实施方案对被拆迁人进行安置、补偿。
被拆迁人在办理拆迁安置补偿事宜时，必须提供相关证明材料，且证明材料必须是在区政府“征地拆迁通告”和区房管局“房屋拆迁公告”发布前具有法律效力的文件。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准。
第二十条凡属征地拆迁范围内的单位和个人，在“征地拆迁通告”和“房屋拆迁公告”发布之日起不得进行下列活动，否则在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：
一、新建、扩建、改建、装修房屋；
二、改变房屋和土地用途；
三、设立和变更房屋租赁关系；
四、房屋和土地权属的转让、分割；
五、户口迁入；
六、法律规定的其他事项。
第二十一条建设用地的土地征购
一、依法办理过出让手续的，按批准用途进行评估，并依照有关规定给予补偿；
二、经依法批准划拨的用地，按25万元/亩给予补偿；
三、集体建设用地，按25万元/亩给予补偿。
第二十二条房屋拆迁补偿原则
一、农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿。
二、采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。
（一）原地回迁原则
采取先搬迁过渡，后还建安置的运作方式。
1、国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。
2、农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。
在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地乡（镇、街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。
（二）货币补偿原则
1、国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
2、农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行。
在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积为准。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准建盖房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积为准。
（三）对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有建筑面积的差给予适当补助，补差部分采取一次性货币补助。
（四）其他补偿：对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿。
三、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。
第二十三条特困补助
一、有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性5000元的特困补助费。
１、五保户；
２、民政部门抚养的孤寡老人；
３、烈士家属。
二、城市低保户，每户可以享受一次性2000元的特困补助费。
第二十四条搬家费与临时安置补助费的标准及发放
在过渡期限内，被拆迁人自行安排住处，由拆迁人支付临时安置补助费。临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准建盖的面积计算，搬家费按户计算。
残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮20%。
（一）选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计算，一次性发放。
（二）选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元；自行解决过渡房源，过渡期暂定为30个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，每12个月发放一次。
如拆迁人在规定的期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止。
第二十五条农村集体经济组织建盖的生产用房和附属设施用房补偿办法：
补偿方式一律按照批准“一村一策”的建筑成本造价，给予一次性货币补偿。
搬家费按每宗1000元计，临时安置补助费按每月每平方米15元，按三个月计，一次性发放。
租地建房的房屋补偿价格按照上述标准结合已使用年限进行补偿。
第二十六条办理安置补偿协议时，被拆迁人需提交如下相关证明文件：
（一）房屋所有权证，土地使用证、户口册及身份证等相关证件；
（二）宅基地上的建筑物须出具建房许可证、用地许可证、村民(居民)小组证明、原居住地乡、镇、办事处证明及其他相关证明材料。
被拆迁人出具的上述证照及相关证件，必须是项目《征地拆迁通告》、《房屋拆迁公告》发布前具有法律效力的文件，方可办理拆迁安置补偿手续。
第二十七条房屋评估原则（仅适用于城市国有土地上的房屋）
（一）房屋评估由具有二级以上资质的房地产评估机构进行评估。
（二）房屋评估机构的确定应当公开、透明，在征求被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有（相应）资质的房地产价格评估机构评估。
（三）拆迁估价应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
（四）拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价。
（五）拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核结果之日起15日内，可以向“云南省城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会”申请鉴定。鉴定所需费用由申请人支付。其鉴定结果为最终鉴定。
第二十八条拆迁双方的权利和义务
拆迁人的权利和义务：有要求被拆迁人按搬迁期限签订协议，按期搬迁的权利和按经批准的“一村一策”《拆迁安置补偿实施方案》对被拆迁人进行安置补偿的义务。
被拆迁人的权利和义务：有按经批准的“一村一策”《拆迁安置补偿实施方案》获得安置补偿的权利和按期搬迁的义务。
第二十九条征地搬迁中设有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律执行。
第三十条产权不明晰的房屋拆迁：拆迁人提出补偿安置方案，报所属街道办事处“‘城中村’重建改造项目筹建办公室”审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十一条被拆迁人在搬迁期间占用工作时间的，由拆迁人按有关规定出具三天的搬迁证明。
第三十二条被拆迁单位和个人必须自行到有关部门结清搬迁前所用的水、电、煤气、电话、有线电视等费用，凭相关交费凭证作为房屋验收依据。所有被拆迁房屋断水、断电费用由拆迁人承担。
第三十三条被拆迁房屋的单位和个人，搬家时不得自行拆除原房内的设施及水、电、气表等，违者将从发放的相关费用中扣除所拆物品的价款金额，交清应扣款后方能办理拆迁补偿安置手续。
第三十四条凡在拆迁范围内的被拆迁人应积极配合拆迁工作，支持五华区的“城中村”重建改造。若在拆迁期限内双方无法达成协议的，国有土地上的房屋，将根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》依法进行行政裁决，对在裁决规定的搬迁期限内拒不搬迁的，予以强制搬迁。集体土地上的房屋，将按相关政策进行强制搬迁。
第三十五条未尽事宜根据征地拆迁相关法律、法规及昆明市“城中村”重建改造政策规定执行。
第四章劳动就业、社会保障、义务教育
第三十六条劳动就业
一、凡属征地拆迁范围内的常住人口，处于就业年龄段内（男16—60周岁、女16—50周岁），在“城中村”重建改造后失业，有就业愿望、有劳动能力的人员，全部纳入我区城镇失业人员登记范围，由户籍所在地街道办事处（乡）劳动就业服务机构办理城镇新增失业人员《失业证》，并负责统一管理。对符合昆明市人民政府2006[32]号文件规定条件的，为其办理《再就业优惠证》。
二、在相关土地收益中，以征地拆迁范围内正处于就业年龄段的常住人口为基数，按每人3000元的标准。一次性划拨给区劳动就业机构，专款用于为失地失业人员提供免费职业技能培训、职业技能鉴定、职业介绍服务、职业指导等方面的工作。
三、有针对性地开发一批适合失地失业人员的就业岗位，并为进入劳动力市场求职，持《失业证》的失地失业人员提供优质的免费职业指导、职业介绍、劳务输出等就业服务，力争实现内转外输就业，并对其中持《再就业优惠证》的失地失业人员积极实施就业援助。
四、对持《失业证》的失地失业人员统一发放职业技能培训优惠券，给予其不超过两次的职业技能培训和职业技能鉴定补贴。
五、在相关土地收益中，以征地拆迁范围内正处于失业保险统筹年龄段的常住人口为基数，按每人每年50 0元的标准，一次性划拨3年的失业保险费给区劳动就业机构，专款用于自办理了《失业证》之日起3年内的失地失业人员，依照云劳社办[2007]112号文件、昆劳社通[2007]127号文件的规定，通过劳动事务代理机构，以灵活就业人员的身份参加失业保险统筹（距退休年龄14个月以内的除外）。失地失业人员缴纳失业保险费满一年以上，仍未实现就业的，可以申报失业，并按照云南省《失业保险条例》第十五条、十六条的规定，享受相应失业保险待遇（达到退休年龄的除外）。
六、尽力帮助持《再就业优惠证》、从事灵活就业的失地失业人员落实社会保险补贴等再就业优惠政策。并加大对持《失业证》、《再就业优惠证》的失地失业人员自主创业的帮扶力度，对参加创业培训的失地失业人员全额免除培训费用，通过创业培训积极引导有创业愿望的失地失业人员自主创业。
对自主创业（国家限制行业除外）、持有《失业证》的失地失业人员，给予3万元以内的小额贷款，并给予50%的贴息；对其中持有《再就业优惠证》的人员，给予100%的贴息。贷款期限最长不超过2年，到期确需延长的，可申请展期一次；合伙经营或组织起来就业自筹资金不足的，可按每人5万元以内的贷款额度申请贷款。
七、开发企业在项目建成之后，所设置的就业岗位，必须优先考虑本项目拆迁范围内有就业愿望和就业能力的被拆迁人的劳动就业问题。
第三十七条医疗保险
一、城镇职工灵活就业人员基本医疗保险。“城中村”的成年居民可根据自身经济收入情况自行选择参加城镇灵活就业人员基本医疗保险，缴费标准以上年度昆明市社会平均工资为缴费基数，按10+2％的比例自行缴纳，每年可享受19.9万元（含医疗4.9万元，大病保险15万元）医疗保险待遇，连续缴费期限为30年。达到法定退休年龄，补缴满30年后不再缴纳医保费。
二、城镇居民基本医疗保险。根据昆明市人民政府公告第5号令《昆明市城镇居民基本医疗保险实施办法》中的参保范围规定，“城中村”居民可参加此保险，其中，少年儿童、学生、低保、重度残疾人和低收入家庭60周岁以上的低收入老年人，可本着自愿的原则参加城镇居民基本医疗保险，由中央、省、市、区（县）政府财政补助，个人不缴纳费用。成年非从业居民本着自愿原则凭《失业证》参加城镇居民基本医疗保险，缴费方式以各级政府补助和个人缴费相结合，一年享受医疗待遇为1.6万元，患大病者2万元。
三、根据昆明市人民政府公告第5号令《昆明市城镇居民基本医疗保险实施办法》中的参保范围规定，除少年儿童、学生、低保户、重度残疾人和达到法定退休年龄的老年人外，成年居民的参保条件必须是“非从业”。因此，“城中村”重建改造过程中，符合条件并且办理了《失业证》的成年居民，可以参加居民医疗保险。
第三十八条养老保险
一、凡符合参加城镇职工养老保险的人员，按云政发[2000]212号《云南省企业职工养老保险条例实施办法》的规定办理参保手续。
二、对不符合参加城镇职工养老保险的人员，纳入昆明市征地人员保险体系。
1、保障范围和对象
政府计划列入“城中村”重建改造规划范围内并具有五华区户籍的“城中村”居民。
2、缴费标准
我区缴费标准只选定一个档次：190元/人·月。
3、个人、集体缴费和政府补贴
“城中村”人员参保缴费和补贴比例为：个人参保和集体补助缴纳当期缴费标准的60%，政府补贴40%。4、基金筹集
参保人员与集体补助缴费。参保人员个人缴费、集体补助的缴费及产生的利息记入个人账户。
政府补贴为：市、县区两级财政补贴，补贴划入市统筹基金。
5、养老待遇
“城中村”参保人员男60、女55周岁及以上，且缴费达到最低的缴费年限及其以上的，可按月领取基本养老生活费至终年。
男60、女55周岁及以下参保人员，最低的缴费年限15年；男60、女55周岁以上至男70、女65周岁以下的人员参保的，最低缴费年限以15年计，每增1周岁减少缴费1年；男70、女65周岁以上参保的，最低的缴费年限为5年。
6、退保、转保
“城中村”人员参加基本养老保险后，参保人员身份和职业转变，已被录用为国家机关事业单位工作人员、依照《兵役法》参军入伍后转为军官、出国（境）定居、享受城镇职工基本养老保险等的人员，不再享受方案确定的基本养老保险待遇。其个人账户中的余额根据个人意愿，封存、转让或一次性退还给本人，同时终止其养老保险关系。参保人死亡的，其个人账户中的余额由合法继承人继承。
“城中村”人员参保后，因嫁娶等原因在本市辖区内变更常驻地点的，可根据个人意愿办理转移，但只转移个人账户，不转移基金。其以后的缴费可按当地对应的档次和标准缴费及计算养老生活待遇。其缴费不足的部分按当期的缴费标准由个人缴纳补足过去的累计缴费差额，超过部分可折算为增缴基本养老保险费。参加“城中村”农转居人员基本养老保险参保的人员因嫁娶等原因变更迁出本市辖区以外的，其个人账户中的余额可转让或一次性退还给本人，同时终止其养老保险关系。
三、建立“城中村”重建改造人员补充养老保险制度，由区社保经办机构，按人均15000元的标准，为“城中村”重建改造征地人员购买商业养老保险，所需投保资金列入拆迁成本。
四、对已参加城镇企业职工基本养老保险的征地人员，按人均5250元的标准给予一次性养老保险参保补贴，所需资金列入拆迁成本。
第三十九条最低生话保障
在“城中村”重建改造范围内的农业人口，在办理完“农转居”手续后，符合办理城市最低生活保障标准的，按照昆明市人民政府令第54号《昆明市城市居民最低生活保障实施办法》执行。
第四十条义务教育
“城中村”重建改造中的村民办理了“农转居”后，其子女教育享受所在地城市居民子女入学同等待遇，纳入城区教育部门公共教育范畴。
第五章户籍管理
第四十一条“城中村”重建改造范围内的农业人口，按照云政发[2007 ]137号文的规定，于2008年1月1日起，全部一次性转为城镇户口。
第六章农村集体经济组织改制
第四十二条按照五办通[2007]30号《关于深化农村集体经济组织改革指导意见》的通知实施。
第七章参与“城中村” 改造企业的准入
第四十三条企业准入条件
一、社会信誉好、有实力，能够遵守市、区“城中村”重建改造的相关规定。
具备相应的开发资质，注册资本不低于1000万元，有一定房地产开发经验和融资平台的。
三、银行的资信证明达到AAA级或提供相应的银行存款证明。
四、需提供“城中村”重建改造的开发建设项目建议书。
五、企业综合实力证明。提供以下资料：单位简介、企业性质、成立时间、主营业务、总资产、流动资产、总负债、流动负债、净利润、完成房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积。
第八章各部门的工作职责
第四十四条区“城中村”重建改造工作指挥部负责按照市委市政府的统一安排部署，组织开展五华区“城中村”重建改造工作；研究审议“城中村”重建改造的政策措施；协调解决“城中村”重建改造遇到的重大问题；研究审批“城中村”重建改造工作计划及方案；批准“城中村”重建改造专项资金收支计划；督促检查各成员单位的工作进展情况；研究决定其他重大事项。
第四十五条指挥部办公室负责组织编制全区“城中村”重建改造工作计划和实施办法；制定“城中村”重建改造五年工作计划；定期向指挥部报告全区“城中村”重建改造工作进展情况；负责“城中村”重建改造的宣传教育、调查研究工作；管理全区“城中村”重建改造专项资金；协调市级相关职能部门给予我区“城中村”重建改造工作政策法规的支持和指导；监督考核各街道办事处的“城中村”重建改造工作；完成指挥部交办的其他工作。
第四十六条各街道办事处改造项目筹建办公室负责“城中村”重建改造项目的拆迁监管和改造工作的具体实施，主要工作职责为：申报办理项目的相关手续；制定项目实施计划并组织实施；指导实施征地拆迁改造工作；制定项目资金使用计划并负责资金的使用报批、拨付；负责工作成果资料的收集、整理、审定、汇编和归档，上报工作情况；委托征地拆迁过程中的相关专业公司；监督管理项目过程中的安全生产工作；做好矛盾纠纷调解以及牵头、组织实施强迁的相关工作；组织起草、审核相关文件材料，定期上报工作简报；协调后勤保障；完成区指挥部安排的其他工作。
第四十七条区规划分局主要负责依法办理“城中村”重建改造项目涉及的行政许可，并对“城中村”的规划设计进行服务、指导。
第四十八条区国土资源局主要负责“城中村”重建改造中的集体土地征收报批工作；对“城中村”改造范围内的《土地使用权证》，按法律规定予以公告注销；依法进行确权，完善土地手续。
第四十九条区民政局主要负责“城中村”重建改造中的社区居委会的设置工作；制定全区“城中村”农村社区转变为城市社区的实施意见。
第五十条区公安分局主要负责“城中村”重建改造中的户籍管理工作。
第五十一条区建设局主要负责加快推动“城中村”市政公用设施的更新改造，改善“城中村”道路交通设施，打通道路微循环，提高公用道路密度；依法办理“城中村”重建改造项目所涉及的行政许可事项。第五十二条区房管局主要负责“城中村”重建改造中的房产管理工作；协助市房产管理局做好“城中村”重建改造中的房屋产权权属登记工作。
第五十三条区房屋拆迁监督管理办公室主要负责“城中村”重建改造中的国有土地上房屋的拆迁监管工作；审定拆迁安置补偿方案；做好矛盾纠纷调解及行政裁决工作。
第五十四条区人事劳动和社会保障局主要负责“城中村”居民的劳动就业和社会保障工作；制定全区失地农民就业和社会保障实施意见；抓好“城中村”居民的职业培训和职业介绍；建立健全失地农民的社会保障体系。
第五十五条区财政局主要负责“城中村”重建改造投资计划的审核，在年度城市建设投资预算安排中，单独编列“城中村”重建改造财政性投资预算。
第五十六条区城管局主要负责对“城中村”违法建设进行查处，坚决制止乱搭乱建行为。
第五十七条区审计局主要负责资金合理使用、审计监督工作。
第五十八条区监察局主要负责责任制的监督落实、招投标等工作。
第五十九条区政府法制办主要负责“城中村”重建改造适用政策法规的整合使用以及绿色审批通道的建立工作；负责各项招投标工作相关“城中村”重建改造准入资格的审核。
第六十条区环保局主要负责项目环境评价及审批工作。
第六十一条区信访局主要负责做好日常信访工作。
第六十二条区水务局负责河道的综合整治和管理。
第六十三条区委宣传部主要负责抓好“城中村”重建改造的宣传工作，为“城中村”重建改造创造良好的舆论环境。
第六十四条区教育局主要负责“城中村”中小学和幼儿园的规划建设；监督落实义务教育有关政策；组织实施合校并点工作；指导各“城中村”搞好文化活动室（图书室）和各种文体设施的规划建设。
第六十五条区文化旅游局主要负责“城中村”重建改造中涉及到文物保护的相关工作。
第九章实施程序
第六十六条前期准备
一、企业与指挥部办公室联系,查阅办公室提供的“城中村”项目基础资料;
二、待企业对项目筛选形成初步意向后,与办公室工作人员一起到现场查看地块;
三、企业初步确定参与“城中村”重建改造,向区指挥部办公室提交书面改造意向报告;
四、指挥部办公室安排有意向的企业与地块所在街道办事处、社区对接，广泛征求街道办事处、社区对项目改造意见；
五、企业可结合“城中村”重建改造，提出整合周边土地的意见，与规划、土地部门对接确认改造范围和宗地图；
六、由指挥部办公室委托专业评估分析公司，对相关地块进行拆迁资金的测算分析，企业根据测算报告和实地查看情况，结合规划红线图，进行地块经济分析；
七、企业根据入户调查情况、规划红线图、宗地图等，尽快编制项目的控制性详细规划方案；区指挥部办公室组织对规划方案进行审查；
八、企业将控制性详细规划方案上报指挥部办公室及有关部门审核，并根据提出的意见进行修改完善，若该方案通过初审，区政府将与企业签订框架合作协议；
九、该项目由区“城中村”重建改造工作指挥部上报市“城中村”重建改造领导小组审批；
十、按照“一村一策”的原则，制定项目拆迁安置补偿方案（分为集体土地和国有土地）；
十一、根据昆明市“城中村”重建改造净地和毛地招拍挂的相关程序，作好征地拆迁前的准备工作。
第六十七条征地拆迁
毛地招拍挂由中标企业自行组织拆迁；净地招拍挂由区政府组织拆迁。
第六十八条项目建设
项目人按照市“城中村”重建改造领导小组批准的修建性详细规划实施建设。
第六十九条回迁安置
区“城中村”重建改造工作指挥部办公室督促项目人按拆迁安置协议一次性做好回迁安置工作。
附则
第七十条本实施办法自2008年3月11日起实施。在执行过程中若昆明市委、市政府有新的规定则按新规定执行。
第七十一条本实施办法适用于五华区“城中村”重建改造项目，由五华区“城中村”重建改造工作指挥部办公室负责实施并解释。
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
西安市城中村改造管理办法 西安市城中村改造管理办法 第一章总则 第二章第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和 相关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。 第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。 本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。 第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。 第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。 市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。 第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中
村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。第十条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条城中村改造方案，应当根据城中村改
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
瑞安市城中村改造管理办法 2012-11-01 第一章总则 第一条为了加强城中村改造管理，改善人居环境，促进城乡一体化发展，根据国家有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。 第二条在市（镇）区规划建设用地范围内进行城中村改造，所涉及的改造、补偿、安置及规划建设管理，应遵守本办法。 本办法所称城中村改造，是指市（镇）总体规划确定的城（镇）建设用地范围内的旧村改造。 第三条城中村改造坚持以城市规划为指导，以政府主导、村（居）民自愿、规范运作、统筹推进为原则，按照统一主体、统一规划、统一拆除、统一建设的要求，采用主体工程与配套项目同步建设，整体改造与分期实施相结合的团块改造方式，鼓励整村、连村成片改造。 第四条市政府统一领导、协调、管理全市城中村改造工作，市农村住房改造建设管理办公室（以下简称“市农住建办”）负责全市城中村改造日常管理工作。
发改、国土资源、住建、环保、市政园林、公安消防、人防等部门要根据各自职责，认真做好城中村改造项目的指导、监督和管理工作。 第二章改造项目 第五条镇政府（街道办事处）（以下简称“镇街”）负责本辖区内城中村改造策划书编制、年度实施计划制订、项目实施方案报审、安置方案审批、项目报批、建设资金管理，组织协调和监督本辖区内城中村改造项目实施。 第六条村集体经济组织负责城中村改造实施与安置方案制订报审、房屋改造补偿安置协议签订、房屋拆除和相关政策处理、土地征收、建设资金筹措、建房款催收、安置房分配等工作。 改造范围内涉及其他行政村的，由相关村集体经济组织按相互约定权利与责任，共同组织实施。 第七条城中村改造项目应当设立专项账户，实行专款专用。镇街应将城中村改造项目纳入农村集体“三资”管理服务平台，切实加强对项目建设资金融资、收缴、拨付的管理。 第八条城中村改造范围由村集体经济组织提出申请，经所在镇街审查同意后，报市农住建办审定。 申请时，应具备以下条件：
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/6b12854457.html, 城中村改造建设规划问题及解决策略 作者：朱爽 来源：《消费导刊》2016年第09期 摘要：按照省、市城镇面貌“三年大变样”活动的总体部署，双桥区从服务全市改革发展大局的高度，高效完成了城中村改造、“四纵五横”路网拆迁、外八庙周边环境综合整治及城郊村改造等工程的拆迁任务，有效保证了全市重大专项工程的顺利实施。 关键词：城中村改造建设规划 一、基本情况 避暑山庄外八庙周边形成的自然村落建筑布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全等问题突出，与周围自然环境和人文景观极不协调，影响了风景名胜和城市整体面貌。为更好的保护历史文化遗产，还原古城风貌、恢复历史风韵，市政府启动了外八庙周围环境整治及城郊村改造，工程因拆迁而涉及的村民安置房建设是 项重大民生工程。治理范围涉及我区狮子沟镇的5个行政村、4个社区和普宁寺门前片区（五村六片四社区），拆迁6063户，15564人。项目拆迁房屋建筑总面积136.91万平方米。 就北区回迁房建设实际情况看，按照协议到2013年底拆迁村民应全部实现回迁，但到目前，还没有一处回迁房具备回迁条件，百姓反映极其强烈。回迁的问题已经成为严重的社会问题。 二、存在的重点问题 1.资金问题。我区回迁房建设资金主要是采取代建企业垫资的方式进行建设的，由于我区肩负100余亿元的债务，致使资金严重不足，不能及时拨付企业的工程款，最终形成了政府对代建企业巨额拖欠而直接影响了回迁房的开工建设。 仅外八庙五村回迁房建设（不含商业用房）债务总量达39.5亿元：（1）企业垫资1 5亿元；（2）后续工程款还需14亿元；（3）基础设施还需9亿元；（4）群众过渡费还需1.5亿元。巨额的资金缺口没有来源。 2.涉军问题。殊像寺村草庐沟、窑塞沟军分区靶场、普宁寺东侧等地块回迁房建设涉及到的军产问题，虽然均有双方认可的方案，但由于手续办理、与军方协调繁琐，进展缓慢，相关回迁房建设工程没有进度。 3.土地指标问题。城中村改造回迁房用地及联动商业开发用地指标需求量较大，但土地指标严重不足，公开出让地块土地指标欠缺，土地供求矛盾突出。
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
关于进一步规范城中村改造的实施意见 自开展城市建设“三年大变样”以来，城中村改造进展顺利，取得了显著成效，但也暴露出一些问题，影响和制约了城中村改造的健康发展。为进一步规范城中村改造，推动这项工作健康、有序开展，现提出如下意见： 一、工作思路和原则 2010年后新列入城中村改造范围的项目，继续按照“统筹兼顾、市场运作”的工作思路，坚持政府主导、规划先行、村民自愿、资源整合、严格标准、适度控制和四个转变同步完成的原则有序推进。 ——政府主导：坚持市政府主导，区政府负责，本着成熟一个、批准一个、完成一个的原则，逐村下达改造计划。各区要加强督导，对列入范围的城中村拆迁补偿安置、回迁楼建设方案逐村进行研究，经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审批备案。——规划先行：列入改造计划的城中村，必须按全市的整体规划要求编制规划方案，并报市规划行政主管部门批准后实施，启动改造。——村民自愿：坚持以人为本，村民自愿。城中村改造方案必须在区政府组织下依法经村民全体大会或代表大会表决通过。——资源整合：已拆迁的城中村土地全部实施收储，收储后的土地，经界定回迁面积后，其余建设用地由政府根据房地产市场供求状况和城市规划集约投放，净地出让。条件成熟的村可以合并改造，统一安置。——严格标准：提高城中村改造的标准，坚持高标准规划，高水平建设，把改造后的城中村建设成为设施齐全、功能完善、景观宜人、节能环保、各具特色的高标准社区。——适度控制：强化计划管理，严格控制城中村改造范围，适度控制商品房的开发规模，避免形成供大于求的市场状况，恶化市场环境。——四个转变同步完成：在城中村改造中，区政府负责同步完成村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的四个转变，政府返还的土地收益部分首先用于村民的养老及医疗保险。 二、近期改造主要任务 按照以上工作思路和原则，2010年后城中村改造的重点是： （一）二环路以内未启动拆迁的城中村。（二）二环路外侧可视范围内的城中村。（三）主要市政及公用设施建设所涉及的城中村。市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 三、报批程序 （一）辖区政府对拟列入改造计划的城中村要进行认真研究，形成一致意见后向市城中村改造办公室提出申请。申请内容包括：旧村的四至、人口、户数、旧村建筑面积、村址占地面积、村民居住状况、改造完成时间以及申报理由。 （二）市城中村改造办公室接到申报后进行现场勘验，核定旧村的人口、户数、旧村建筑面积、村址占地范围，拟定城中村改造计划，经批准后下达正式改造计划，并分送市规划、国土等有关部门。 （三）市规划行政主管部门依据市城中村改造办公室公函，提出旧村规划条件。辖区政府依据规划条件组织编制旧村改造规划方案和旧村拆迁补偿安置方案，并经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审核、批复、备案。 （四）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》（市村改办〔2009〕1号）有关要求。招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 （五）市拆迁办根据确定的一级开发主体按程序办理拆迁许可证。 （六）辖区政府负责按照批准方案推进改造。市城中村改造办公室负责督导，确保按时完成改造任务。 2010年前已启动拆迁，并且拆迁补偿安置方案已经在市城中村改造办公室备案的，仍按原办法执行；2010年前虽有部分拆迁，但未批准规划改造方案，也未进行拆迁安置方案备案的，按此意见执行。 四、保障措施 （一）进一步强化政府主导。各区政府是城中村改造的责任主体，对列入改造计划的村要加大推进力度，保证各项工作落到实处。（二）严格执行规划方案。各城中村必须严格执行审批的规划方案，严禁擅自更改和调整规划。规划、建设、国土等行政主管部门要加大查处力度，发现问题严肃处理，并追究有关责任人的责任。（三）严格改造计划管理。凡未列入改造计划的城中村，不得擅自启动拆迁，否则追究辖区政府责任；凡列入年度拆迁计划的城中村，要严格按照拆迁目标任务和回迁楼建设进度要求完成改造任务，当年未按计划启动拆迁的，由辖区政府负责调换开发企业。（四）严格城中村改造项目管理。各区和各有关部门要加强城中村改造项目的监督管理，严格落实城中村改造的有关政策，严禁城中村改造项目非法转让。 （五）提速四个转变进程。各区政府要坚持把四个转变与城中村改造同步推进，确保四个转变与城中村改造同步完成，切实把城中村改造的过程转变为村民生活水平提高、居住环境改善，村集体管理体制完善、经济实力提升的过程。
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能