行业分析报告
——房地产行业
班级：财务管理
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行业分析报告目录一、房地产行业的目前现状
(一)房地产市场速度发展过快
(二)房地产价格已严重超标
(三)土地泛滥，政府违规批地
(四)房地产行业供大于求、结构失衡
(五)竞争激烈，存在大量泡沫
二、房地产行业未来的发展趋势
(一)房地产行业的多元化
(二)房地产开发的集中化
(三)房地产房产的资产化
(四)房地产金融化
三、房地产行业目前上市公司整体状况分析
2020房地产行业分析
一、行业的目前现状
房地产在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分，对于现状人们的消费观念看来，大多数人都会先考虑住房问题，从2007年起，全国大小城市房价均开始上涨，一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展，想通过房地产行业促进国民生产消费，扩大内需，另一方面是因为对外贸易以后，接二连三的国际盛会在中国召开，比如奥运会、世博会，大量国外企业为了廉价劳动力和土地在中国建厂，其中更多是的人为因素，对于我国房地产行业的现状，政府已经无法大力调控，房地产产业本来就是一种多方位的市场，充满了竞争，就是商人在商场中的一种投资，它具有投机性、滞后性。现今为止我国房地产市场存在的主要问题主要有一下几个方面：
(1)房地产市场发展速度过快
在我国房地产行业真正兴起的时间应该在 90 年代以后,在短短的二十多年里，房地产的价格已经连续翻涨了许多倍，有的大城市甚至是几十倍,在发展过程中许多房地产商没有遵循自然发展的商业规则,采取了众多不正当的竞争手段,在交易过程中出现了官商勾结,官官相护等一系列不健康因素，严重导致了我国房地产事业的发展不良现状,就好似空中楼阁一样，没有一点一滴的地基,随时都会坍塌。
(2) 房地产价格已严重超标
目前我国仍处在发展中国家的阶段，国富民却弱，在这个时期我们应该提高百姓的生活质量,可是相对而来,我们的人均工资是在不断增长，但比起物价的增长速度，真是遥不可及,再说到日常关注的房价,现在一个月的工资基本连房子的一平米都买不起，在现实生活中很多人辛苦一辈子智能付个房子的首付,每个月拖着沉重的房款,就这样过一辈子，现在的房价已远远超出人们的生活水平和承受能力,现在银行借贷能力也严重超出预算,如果房价还不能得到调控，我想我国房地产行业也许会面临着更大的挑战。
(3)土地泛滥，政府违规批地
众所周知，好的小区必须建在好的地段上，那这就离不开土地,政府在我国房地产行业中起到了不可估量的作用，没有政府给房地产商批地，再好的住宅楼也建不起来。现在中央不再给地方政府拨款，地方政府为了自己的利益和政府人员的利益，为了确保自己地方政府的年收入，一些政府领导就会根据自己的权职范围，以政府征地为借口,或者以低廉的价格从百姓手中购置一些土地，然后采取竞标的方式，以最高价格卖给房地产开发商，以此来满足自己的私欲和利益。有些政府在将土地卖给开发商以后,看到开发商谋取暴利以后,往往会以自己的权力逼迫开发商更改合同,但是更改合同所增加费用从哪里得来，房地产开发商肯定会在房价上增加价格然后从购房者的手中谋取失去的利益，其实这就是一种恶性循环，最后受苦依然会是百姓。
(4)房地产行业供大于求、结构失衡
在我国现今的房地产市场中,存在着比较严重的失衡状况，城镇贫富差距巨大,并且正在不断的上涨趋势。在城乡规划中,大批村庄变成城镇，但是在城市中，每年有1300年新生青年将会进入城市，这就意味着更大的房产需求,是作为刚刚从学校从农村出来的我们，根本无力去购买现今高昂的楼盘,所以更多的人只是在租房,从而这又带动了房地产业又一个小的发展，更多的有钱人去将手中余富的钱购买房产,然后将房产出租给新生青年,首先房价上涨自然会带动房租的上涨,在现今房地产产业中,其实是一小部分人在掌握着大部分人的命运,这也就是我们所说的炒房团,发生这一现象的根本问题所在就是国家制度问题，虽然
现在政府出台了一些政策，但是已经毫无意义,有钱人也不在乎那点房产税。
其次是政府在全国会议上提到的廉租房，现在已经被称为社会保障房，但是保障的却不是普通百姓,政府官员以各种名义团购廉租房,普通百姓根本没有机会去接触保障房。房地产中介纷纷倒闭、银行债务繁重现在的房地产市场中很多小的地产公司因为物价上涨、建筑材料的上涨、很多小的地产公司都纷纷倒闭，银行借贷的债务已经无法偿还，银行亏损严重，房地产市场低迷，加之经济危机的来临，房地产行业面临着巨大的考验。
(五)竞争激烈，存在大量泡沫
我国房地产企业数量众多，同时行业内部也面临着十分激烈的竞争，房地产行业泡沫较大。首先从地方角度来看，不同区域均有在土地招标过程中利用高价获得土地经营权，甚至出现了天价土地的情况，如土地成本过高，，则房地产的建设成本也会随之走高，这也为一些炒房者提供了可乘之机，使得房价在不断上涨。
二、房地产行业未来的发展趋势
（一）房地产行业的多元化
未来十年，行业发展将集中在商业、办公、旅游、物流、文化、教育等领域等。非住宅投资在2019上半年占房地产总投资的35%左右。许多房企都在发展多元化，万科、碧桂园、恒大、中海、华润、绿地等等前二十强前三十强的几乎都在做。多元化有两种做法，一种做法是跟房地产一点关系都没有的跨行业多元化，比如恒大的汽车产业。另一种做法是跟房地产产业链非常相关的，比如旅游地产，康养、养老地产等等这些，这两种方式都是很好的尝试。那么，为什么现在很少有开发商只做纯住宅呢？第一，从获得土地来看，地方政府在出让土地的时候都愿意加入商业、办公、旅游、文化等，纯粹通过住宅拿地越来越困难了；第二，从买房人来看，现在人们很追求生活品质，光有住宅但其他配套不齐全，生活品质很难上去，房子的价格也就很难上去。所以开发商和买房人，双方各有需求。现在开发商都尝试或已经在做多元化的发展。通过多元化发展反而能把住宅这块做大，老百姓来也愿意买房子的时候享受相关的一些设施。这也是一个趋势。
（二）房地产开发的集中化
百强（住宅为主）开发商销售份额越来越大，2018年TOP30房企门槛已达1000亿元，未来三年之内，前30强房企的销售额会突破65%，就是我们国内三分之二的房子由这30家开发商生产。同时要强调，今后中小房企还是会大量存在的，原因在于：进入存量时代，大面积的大型的几千套几万套的新建楼盘会逐渐变少，城市更新的项目越来越多，城市更新大都是中小项目，而房地产开发其实是一个非常地域化、区域化的产业，所以我们的中小房企也不用悲观，今后仍然有机会，只是要更加专注于自身特色。
（三）房产资产化
现在我国已经有接近20个城市进入了存量房时代，主要是一线城市和二线城市。这些城市的二手房交易已超过一手房交易，因此也更加关注物业管理、资产管理和设施管理。近几年到香港上市的物业管理公司越来越多，这也代表了房地产未来的趋势。我们可以一下在现在的北京和上海，北京四环内很少有新的开发楼盘，上海外环内也很少有新的楼盘。资产管理不仅仅是这个行业未来很大的发展前景，而且会带来大量的就业。
（四）房地产金融化
资金渠道和成本是决定因素之一，私募股权基金和资产证券化发展是趋势。现在国家要去杠杆，其实也是用心良苦。目前国内整个房地产投融资开发，75%是用银行的钱。所以银行这部分杠杆要下降，那下降以后哪部分增加呢？一个是股权投融资——股权部分的私募基金有关的板块。第二就是上市。上市分成两部分，我国现在上市只有开发公司上市，随着政策完善和利好，房地产资产证券化这一块会大量的出现。现在房地产上市公司大概
有两百多家，以后如果出现了两百多个房地产投资信托基金、REITs上市公司也是很正常的。
三、房地产行业目前上市公司整体状况分析
“2019中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括104家沪深上市房地产公司和69家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2018年，在“房住不炒”理念持续深入和政策调控持续收紧的影响下，全国商品房成交规模再创新高，但销售及销售均价增速均放缓，房地产上市公司在行业调整期中把握城镇化及城市发展结构性机遇，延续“增收又增利”态势，但在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化继续加深。2019年以来，调控政策转向“以稳为主，一城一策”，房地产市场保持稳定预期，同时企业融资状况有所改善，资金压力有所缓解，高盈利、高潜力、政策红利加持的房地产上市公司越发引起资本市场的关注，房地产行业价值投资进入新阶段。
2020年新冠疫情对国内房地产行业的短期影响主要体现在需求受冲击导致市场需求延后。在全年范围内，预期显示疫情对房地产的销售影响较为有限。在投资方面，疫情对地产开工影响有限，但对土地成交有较大冲击。长期看，疫情在国际上的蔓延对房地产行业的影响相对短期，但疫情对生产、生活方式和行为习惯的改变，可能会加速商业地产拐点的到来。在政策方面，“房住不炒”主基调不会变化，但“因城施策”导向下，地方自主性较强，“一城一策”仍有一定微调空间。现有的“控价放量”政策或将维持较长时间。
总体来看，房地产行业仍是我国经济中的重要一环，短期受疫情影响相对有限，2020年整体预计趋稳；房地产市场未来的主要增长空间来源于常住人口转为户籍人口，以及人口从中小城镇向大城市的转移，因此人口、产业链和科技汇集涌入之地仍具可期前景；预计行业分化和区域分化延续、集中度料有所提升。