万达广场
目录
目录 (1)
一摘要 (2)
二项目背景分析 (2)
（1）项目概括 (2)
（2）项目的主要技术经济指标 (3)
（3）项目方案 (3)
（4）项目功能面积分布 (3)
三项目投资估算与资金筹措 (4)
四项目销售与租赁收入测算 (5)
五项目借款还本付息分析 (6)
六项目销售与租赁税金及附加测算 (7)
七项目财务评价 (8)
（1）本项目财务分析的假设前提 (8)
（2）损益表与项目静态盈利能力分析 (9)
（3）现金流量表与动态盈利能力分析 (9)
（4）项目资金来源与运用表 (11)
八项目盈亏平衡分析 (11)
（一）销售部分盈亏平衡分析 (12)
（二）租赁部分盈亏平衡分析 (12)
九项目财务评价结论 (12)
一摘要
万达集团创立于1988年，伴随中国改革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。万达集团在全国50多个城市投资项目，已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。计划到2012年，企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
银川金风万达广场总投资约20亿元。是万达集团在银川市的首个综合性商贸品牌项目，建筑面积28.8万平方米，将在新街区着力打造集高档写字楼、顶级品牌专卖店、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲、娱乐为一体的综合性、新地标商街。因项目发展需要，银川金凤万达广场投资有限公司诚聘各界精英加盟万达。
二项目背景分析
（1）项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
（2）项目的主要技术经济指标
1、总用地面积：70143㎡
2、总建筑面积：288000㎡
3、建筑密度：49.75％
4、容积率：3.80
5、地下建筑面积：11743m2
6、地上建筑面积：161197m2
7、西塔楼建筑面积：71771m2
8、东塔楼建筑面积：101169m2
9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
（3）项目方案
根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城
（4）项目功能面积分布
表1（主力楼）功能面积分布表
楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170
负一层商场30133013 1层大堂、商场等2648026480 2层商场1541015410 3层商场15411541 4层酒楼、餐厅25052505 5层技术层17741774
6～16层写字楼154116951
17层避难层15411541
18层设备层15411541
19～25层写字楼154116951
表2（公寓楼）功能面积分布表
楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层地下车库20482048
负一层地下室20482048
小计4096
1~19层精装公寓等204845.752
三项目投资估算与资金筹措
（1）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。
3、根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地
购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：3012706132元人民币，
表3 项目总投资估算表
项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计
1、开发成本（静态）907992780897560037139283651508364172
1.1 土地购置费29249739828912075026022891500000000
1.2 前期工程费
1.3 工程建设费55130212254493561257274962907427849
1.4 开发期间税费6419326063536743063512100936323
2、开发费用1046200671033997218951390204341962
2.1 管理费165390641631068377214927222836
2.2 其他费用5058450503588550508647000
2.3 不可预见费165390641631068377214927222836
2.4 财务费用6648348965747164512657113648001
2.5 销售费用002760128938527601289
3、总计10126128471000870009328797551712706134
（2）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
序号项目合计建设经营期
10年3月10年6月10年10 1投资总额12127124252425433956
1.1建设投资12127124252425433956
2资金筹措12127124252425433956
2.1自有资金97202425582696
2.2借款资金45500060004500
2.3销售收入再投资6605101767228760
3资金缺口（2.1+2.2）55200242565825196
四项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、所示。
表5 主力楼写字楼销售收入测算表
201020112012
2010
售价13000
销售率30%
销售面积17428销售收入（万元）22656
2011
售价14000
销售率75%
销售面积26142销售收入（万元）36598
2012
售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606
合计（万元）78861
五 项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。
表7 借款还本付息表（单位：元）
项目
合计
建设经营期 2010 2011
年初借款累计 210036334
108242981
本年借款
455000000 本年应计利息 13307902 6858275 120506276 年底还本付息 115101255 115101255
575506275
年末借款累计
108242981
六 项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。 表8 销售税金及附加
一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期 合计
2010
2011 2012 2013
1 销售收入 22656 36598 19606 78860
2 销售税金及附加
1391 2247 1204 4842 2.1 营业税 （1）*5％ 1133 1830 980 3943 2.2
城市维护建设税
（2.1）*7％
79
128
69
276
年份 2010 2011 2012
2013 2014 2015 2016 商场（-1至地面四层） 平均月租金（元） 460
480 450 430 410 450 450 出租率
96%
92%
90%
88% 87% 85% 85%
租赁费用（万元） 38
40 38 36 34 38
38
租金收入（万元） 7210 7208 6610
6175 5821 6241 6241 年份 2025 2026 2027
2028
2029
2030 2031
商场（-1至地面四层） 平均月租金（元） 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.12
5
出租率
85%
85%
85%
85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 41
41 41 41 41 41
41
租金收入（万元） 6881 6881 6881 6881
6881
6881 6881
2.3 教育费附加 （2.1）*3％ 34 55 29 118 2.4 防洪工程维护费 （1）*0.09％ 20 33 18 71 2.5 交易印花税 （1）*0.05％ 11 18 10 39 2.6 交易管理费 （1）*0.5％ 113 183 98 394 3
土地增值税
（1）*1％
227
366
196
789
表9 租赁税金及附加估算一览表
七 项
目财务评价 （1）本项目财务分
析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。 1、
价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。 2、
租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。 3、
税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有
序号 项目
计算依据
合计
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
1 租赁收入
685530
28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482
2
租赁税金及附加
120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2.1 营业税 （1）*5％ 34276 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 2.2 城市维护建设税 （2.1）*7％ 2399 101 102 95 85 78 82 82 2.3 教育费附加 （2.1）*3％ 1028 43 44 41 36 33 35 35 2.4 防洪工程维护费 （1）*0.09％ 617 26 26 25 22 20 21 21 2.5 交易印花税 （1）*0.05％ 343 14 15
14
12
11
12
12 2.6
房产税 （1）*12％ 82264
3453
3512 3267 2905 2667 2818
2818
关规定。
4、出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（2）损益表与项目静态盈利能力分析
表10 项目损益表
序号项目名称计算依据合计2010201120122013201420152016
1收入76439128776292692722924208222222348223482
1.1销售收入78860
1.2租赁收入68553028776292692722924208222222348223482
2总成本费用1712714748474847484748474847484748
2.1由于销售写字楼总成本分
摊38339
2.2用于租赁物业折旧1329324748474847484748474847484748
3税金1257705076516348034270392041424142
3.1销售税金及附加4842
3.2租赁税金及附加1209275076516348034270392041424142
4土地增值税789
5利润总额(1)-(2)-(3)-(4)46656118952193581767815190135541459214592
6所得税(5)*33%1539656254638858345013447348154815
7税后利润(5)-(6)31259612698129701184410177908197769776
分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。
（3）现金流量表与动态盈利能力分析
1、全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。
表11 全部投资现金流量表
序号项目名称合计建设经营期
2010201120122013201420152016
1现金流入76439628776292692722924208222222348223482
1.1销售收入78860
1.2租赁收入68553628776292692722924208222222348223482
2现金流出500001133011551106379283839389588958
2.1建设投资17127050000
2.2销售5631
2.2.1销售税金及附加4842
2.2.2土地增值税789
2.3租赁税金及附加707105076516348034270392041424142
2.4所得税1539636254638858345013447348154815
3净现金流量-500017446177181659214925138291452414524
4累计净现金流量-5000193053702353615685408236996894111418
根据评价指标显示：
①本项目投资回收期为7.89年
②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元
③全部投资内部收益率为21.27％
由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。
2、自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
序号项目名称合计建设经营期
2010201120122013201420152016 1现金流入76439628776292692722924208222222348223482
1.1销售收入78860
1.2租赁收入68553628776292692722924208222222348223482
2现金流出4638432284011551106379283839389588958
2.1自有资金59720
2.2预售收入再投入
2.3贷款还本付息5755011510
2.4销售税金及附加4842
2.5租赁税金及附加1209295076516348034270392041424142
2.6土地增值税789
2.7所得税1539636254638858345013447348154815
3净现金流量5936177181659214925138291452414524
4累计净现金流量-37746-20028-343611489253183984354367
根据评价指标显示：
①本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元
②自有资金投资内部收益率为21.27％
由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。
（4）项目资金来源与运用表
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目
的资金来源与运用详见表13所示。
序号项目名称
2010201120122013201420152016
1资金来源28776292692722924208222222348223482
1.1销售收入
1.2租赁收入28776292692722924208222222348223482
1.3自有资金
1.4银行贷款
2资金运用2284011551106379283839389588958
2.1建设投资
2.2借款还本付息11510
2.3销售税金及附加
2.4租赁税金及附加5076516348034270392041424142
2.5土地增值税
2.6所得税6254638858345013447348154815
3盈余资金5936177181659214925138291452414524
4累计盈余资金219753969356285712108503999564114088
由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本
项目满足投资要求
八项目盈亏平衡分析
（一）销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚
能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。
（二）租赁部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。
九项目财务评价结论
通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7％；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
7 投资与财务分析 7.1投资分析 7.1.1股本结构与规模 公司初始投资60000元。初期股本结构和规模如下： 单位：元 随着公司的发展，新业务的不断增加，新商业运作模式的不断引入，打算吸引2-3家风险投资商。一定数量的风险投资企业的加入，有利于企业运作，化解风险。 7.1.2资金来源与运用 公司成立初期主要是通过创始人员的资金投入60000元。下表是初始投资的用途。 单位：元
7.1.3未来三年投资现金流量表 主要假设：公司目前位于高校院内，初期得到了高校大学生的大力支持，随着公司经营的逐渐成熟，校园市场会趋于饱和，但随着公司互联网化的成熟，整合线上线下资源能力的增强，校外市场开发的阻力将大大减小，产品种类将趋于高端化，利润率也将显著提高。 依据当前三个月的运营情况，结合公司即将新增的几大业务在行业内的增长情况，公司乐观的预测未来三年的投资现金流量情况： 单位：元
（1）投资净现值 ()()∑=+-=n t t t k CO CI NPV 0 1 投资项目净现金流量的现值与累计净现值： 单位：元 由于当前的银行短期贷款利率为4.35%，中长期贷款利率为4.75%（以2016年银行存贷款基准利率表为准），且近期利率上下波动不大。考虑到目前资金成本、资金机会成本和投资风险的问题，决定将公司要求的最低回报率定为10%。 所以该公司的投资净现值NPV=958254，远远大于0，所以该公司盈利能力较强，前景良好，适于投资。 （2）投资回收期 由于根据实际情况，考虑了货币的时间价值，采用动态回收期法对公司的投资回收期进行评价计算。
动态投资回收期：()年的净现金流现值 第年累计净现值的绝对值 第T 1-T 1+ -=T Pt 根据上表可以计算出动态投资回收期为1.58，因此公司在2年内就可以收回本金，净赚利润。由此得出，该项目获利性强，便于收回资金，适于投资。 （3）内含报酬率 由于内含报酬率是指净现值等于0时的折现率，能够反映货币的时间价值和机会成本。根据IRR 的定义： ()( )IRR IRR CO CI NPV n t t t ?=+-=∑=010，得出该项目的IRR=134.46%，远远大 于企业所要求的最低收益率10%。分析可知，这种强大的获利能力是由于本公司先进的订制化经营模式带来的低成本所导致的。这种以提供订制服务形式获利的模式可行性以及获利性非常高，非常适于投资。 7.2财务分析 7.2.1财务报表 （1）资产负债和利润表 单位：元 折现率（%） 净现值与折现率示意图
银川西夏万达广场沙盘制作招标文件 编号：ZB-YCXX-XX-2012-004 银川西夏万达广场有限公司 2012年9月
第一章、投标须知
一、项目介绍 1、项目名称：【银川西夏万达广场项目】 2、项目地址： 银川西夏万达广场项目位于银川西夏万达广场位于银川市西夏区金波北街以东、怀远东路以北、青山巷以西。 3、项目概况： 银川西夏万达广场项目总建筑面积 62.45万平米,其中持有物业建筑面积为 14万平米,销售住宅建筑面积为 28.5万平米，销售公寓建筑面积为13.65万平米，销售商铺建筑面积为 6万平米，销售车位为 800个。 4、项目市场定位： 银川西夏万达广场项目：根据目前银川市场情况，以更加成熟的商业模式打造全新的商业氛围。建立便捷、舒适、时尚的高端城市生活主场。 5、项目目标客户群体： 1、以城市中高收入群体为主。 2、部分都市白领阶层和喜欢便利快捷的都市生活的时尚青年群体。 3、投资类客户（商铺、写字楼、公寓）主要表现在看好项目所在区域的潜在价值，而投资相关物业。 4、以居住为主要购买目的首次改善型人群。包括银川企事业单位的员工。 三、投标费用 参与本次投标的一切费用由各公司自行负责。 四、投标保证金 1、本次投标保证金壹万元人民币，投标人必须在领取招标文件前将投标保证金汇入招标人指定的账户，并由招标人财务部门确认。 开户名称：银川西夏万达广场有限公司 开户银行：中国银行银川市新城支行 账号：1
2、招标人与中标单位签订合同后15个工作日内，向所有投标人无息退还投标保证金（如已交纳）。 3、如投标人有下列情况，将被没收投标保证金： 3.1陪标、弄虚作假、违反交易行为的； 3.2投标人在投标有效期内提交投标文件，其后撤回其投标文件的； 3.3中标后未能在规定期限内签署合同的； 3.4中标后提出招标人不能接受的其它条件，使合同无法签订的。 五、投标单位资格 （一）、参加投标的单位必须是独立法人单位，且注册资金不少于30万元人民币，如投标单位代表不是法定代表人，还须持有《法人代表授权书》（详统一格式）。 （二）、参与单位需提交的文件应包括：参与单位法律地位有关的原始文件的副本，包括营业执照、代理授权证明文件和公司业绩资料、法定代表人资格证书（或授权委托书）原件及复印件等。 （三）、承诺履行《中华人民共和国合同法》的规定；遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和诚实的职业道德。 六、投标文件编制 （一）投标文件的语言 投标文件及投标人与投标人之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。 （二）投标文件的组成 1、开标一览表 2、投标书 3、技术文本及电子文件 4、法定代表人资格证明书 5、授权委托书 6、营业执照副本及相关资料 7、企业相关资格、工作业绩说明资料（需提供相关合同复印件为证） 8、服务本项目工作组的负责人及主要人员简历
宁夏银川市金凤区2021年高二上学期地理期末考试试卷B卷 姓名:________ 班级:________ 成绩:________ 一、单选题 (共20题；共74分) 1. （4分）歌曲《祈祷》中唱道：“让地球忘记了转动啊，四季少了夏秋冬；让宇宙关不了天窗，叫太阳不西沉．”据此回答下题． （1）春夏秋冬轮回（即太阳直射点移动）的周期是（） A . 365天 B . 366天 C . 1恒星年 D . 1回归年 （2）下列说法错误的是（） A . 歌词中的“转动”指的是地球的绕日公转 B . 歌词中的“关天窗”主要是地球自转造成的进入黑夜 C . 如果太阳不西沉，全球各地都会发现北极星位于夜空中的天顶 D . 黄赤交角的存在是春夏秋冬更替的重要原因 （3）图中①、②、③、④分别代表太阳系、河外星系、银河系和总星系，四个选项中能正确代表它们相互关系的是（） A . B .
C . D . 2. （2分） (2020高二下·宾县期中) 北京时间2013年12月2日1时30分，搭载“嫦娥三号”的运载火箭在我国西昌(102°E,28.2°N)卫星发射中心发射成功，中国人“奔月”的梦想正在一步步变为现实。此时，世界已进入12月2日的地区面积约占全球范围的（） A . 全部 B . 将近1∕4 C . 超过1∕3 D . 大约1∕2 3. （4分） 2017年10月18日上午9:00（北京时间），中国共产党第十九大全国代表大会在北京人民大会堂开幕，大会于10月24日胜利闭幕。据此回答下列问题。 （1）开幕时，国际标准时为（） A . 18日1时 B . 18日17时 C . 17日20时 D . 18日10时 （2）会议期间，地球公转的速度变化是（） A . 不变 B . 越来越快 C . 越来越慢
三峡广场景观文化MALL 物业投资分析报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 市是中国继、、之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把分割为沙坪坝组团区、家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，
亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为市除解放碑商圈外的市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与王府井大街、上京路、路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。 2、交通条件 三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
项目财务分析报告（样稿） 一、分析依据 1 、项目建设、经营期初定10 年，并按10 年周期对项目进行经济分析。 2 、项目建设期10 个月，起止时间为2009 年2 月至2009 年12 月。 3 、项目建设规模为年产聚氨酯树脂3 万吨，产品销售价格为1.1 万元/ 吨。其中：2010 年1 月试产，2010 年3 月正式投产，当年生产负荷为33% ，年生产聚氨酯树脂1 万吨；2011 年达标生产，年生产聚氨酯树脂3 万吨。 4 、项目定员70 人。其中：生产人员46 人，月均工资福利1800 元；生产管理人员3 人，月均工资福利3500 元；销售人员8 人，月均工资福利4500 元；管理人员（包括科研、后勤人员）13 人，月均工资福利4000 元。 5 、增值税按17% 核算，所得税按25% 核算。其中，城市建设维护税按增值税7% 核算，教育附加费按增值税3% 核算，防洪费按增值税1% 核算。 6 、固定资产折旧率：房屋建筑为4.75% ，生产仪器设备为10% ，检测仪器设备、工具和运输工具为15% 。 7 、无形及递延资产摊销：无形资产按10 年摊销，递延资产按5 年摊销。 8 、固定资产修理费按折旧额的35% 估算，其他制造费用按销售收入的0.25% 估算，其他管理费用（不包括管理人员工资福利）按销售收入的2.5% 估算，其他销售费用（不包括销售人员工资福利）按销售收入的3.5% 估算。 9 、公积公益金按当年盈利时净利润的15% 提取。 10 、评价和分析方法参照国家发改委《建设项目经济评价方法与参数( 第三版) 》进行。 二、生产成本与费用 根据测算，项目达标生产后： 1 、年生产成本25770 万元。其中：原辅材料25275 万元，燃料动力396 万元，直接人工99 万元，分别占总成本的98% 、1.54% 和0.6% ； 2 、年生产费用2532 万元。其中：制造费用446 万元，期间费用2086 万元，分别占总费用的17.6% 和82.4% ； 3 、经营成本28240 万元。其中，固定成本2470 万元，变动成本25770 万元，分别占经营成本的9.6% 和90.4% 。单位成本费用0.9 4 万元/ 吨。 三、销售收入、税金和利润 1 、销售收入。项目达标生产后，年产聚氨酯树脂3 万吨，预期可实现销售收入3.3 亿元。 2 、税金。项目达标生产后，预期可实现税收2124 万元。其中，增值税及附加1246 万元，所得税878 万元。 3 、利润。项目达标生产后，预期可实现销售利润351 4 万元，税后净利润2636 万元。 四、财务评价 1 、投入产出。根据测算，项目投资产出比为1 ：7.7 。 2 、全员劳动生产率。根据测算，项目全员劳动生产率为73. 3 万元/ 人·年。 3 、投资回收期。根据测算，项目投资回收期为3.6 年（包括建设期10 个月）。 4 、内部收益率。根据测算，项目内部收益率为57.1% 。 5 、投资利润率。根据测算，项目投资净利润率为61.3% 。 6 、净现值。根据测算，项目建设经营期为10 年时，其净现值为20316 万元（折现率7% ）、1923 7 万元（折现率13% ）。 五、不确定分析 1 、盈损平衡点分析。根据测算，盈亏平衡点销售量为15418 吨/ 年，盈亏平衡点销售价格为0.983 万元/ 吨，盈亏平衡点单位变动成本为0.976 万元/ 吨，盈亏平衡点生产能
2020下半年宁夏银川市金凤区城投集团招聘试题及解析说明：本题库收集历年及近期考试真题，全方位的整理归纳备考之用。 注意事项： 1、答题前，考试务必将自己的姓名，准考证号用黑色签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置。 2、监考人员宣布考试结束时，你应立即停止作答。将题本、答题卡和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后方可离开。 3、特别提醒您注意，所有题目一律在答题卡指定位置答题。未按要求作答的，不得分。 一、选择题（在下列每题四个选项中选择符合题意的，将其选出并把它的标号写在题后的括号内。错选、多选或未选均不得分。） 1、×市公安局告知市民施工断路使用的文种是（）。 A、决定 B、公告 C、通报 D、通告 【答案】D 【解析】通告适用于公布社会各有关方面应当遵守或者周知的事项。事务性通告是指向有关对象广泛告知某一问题或特定工作而制发的有关事宜的文告。如《××市公安局关于××路施工断路的通告》。 2、要巩固和发展安定团结的社会政治局面，就必须要正确处理好（）。 A、改革、开放、稳定的关系 B、改革和稳定的关系 C、发展和稳定的关系 D、改革、发展、稳定的关系 【答案】D 【解析】要巩固和发展安定团结的社会政治局面，就必须要正确处理好改革、发展、稳定的关系。故选D。 3、“从一个较长的历史时期来说，改革会使人人受益”，但“改革不是一首田园诗，它伴随着眼泪和痛苦”。对这两句话包含的哲学道理理解正确的是（）。 A、量变是质变的前提和必要准备，质变是量变的必然结果 B、事物的发展是前进性和曲折性的统一 C、矛盾的主要方面规定事物的性质 D、矛盾双方在一定条件下相互转化 【答案】B 【解析】发展是前进性和曲折性的统一，方向是前进的，道路是曲折的。较长时期来说，改革使人人受益体现方向的前进性；伴随眼泪和痛苦体现道路的曲折性。故选B。
恒大-中央广场立项投资融资项目可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国〃广州
目录 第一章恒大-中央广场项目概论 (1) 一、恒大-中央广场项目名称及承办单位 (1) 二、恒大-中央广场项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、恒大-中央广场产品方案及建设规模 (6) 七、恒大-中央广场项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (6) 十一、恒大-中央广场项目主要经济技术指标 (8) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章恒大-中央广场产品说明 (15) 第三章恒大-中央广场项目市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16) 五、项目用地利用指标 (16) 项目占地及建筑工程投资一览表 (17) 六、项目选址综合评价 (18)
第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (19) （二）设备购臵 (19) 二、建设规模 (20) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20) 一、原辅材料供应条件 (20) （一）主要原辅材料供应 (20) （二）原辅材料来源 (20) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (22) 第七章工程技术方案 (23) 一、工艺技术方案的选用原则 (23) 二、工艺技术方案 (24) （一）工艺技术来源及特点 (24) （二）技术保障措施 (24) （三）产品生产工艺流程 (24) 恒大-中央广场生产工艺流程示意简图 (24) 三、设备的选择 (25) （一）设备配臵原则 (25) （二）设备配臵方案 (26) 主要设备投资明细表 (27) 第八章环境保护 (27) 一、环境保护设计依据 (27) 二、污染物的来源 (29) （一）恒大-中央广场项目建设期污染源 (29) （二）恒大-中央广场项目运营期污染源 (29)
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
项目可行性分析报告范文三篇（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
项目可行性分析报告范文三篇 （一） 本休闲生态农庄项目总投资1600万元。其中，固定资产投入1200万元；流动资金投入400万元。项目财务分析结果：财务内部收益率FIRR为48.01%，财务净现值为2227.5万元，(静态)投资回收期为3.76年。标签词：休闲生态农庄,项目效益评估,范文案例,可行性报告,投资效益预估。由武汉兆联投资顾问公司经过编制撰写和修改后为你呈献。 说明：项目效益亦称'项目收益'(Project benefit)，可分为项目的财务效益、经济效益和社会效益。其中项目的财务效益是站在企业的立场上从财务角度反映项目的收益，其收益是指企业在项目寿命期内因发生产品和劳务销售可以获得的货币收入。'项目经济评价'是对工程项目的经济合理性进行计算、分析、论证，并提出结论性建议或意见的全过程，是工程建设项目可行性研究报告的一个重要组成部分。它从企业角度按现行价格及企业基准收益率进行计算、分析及评价工程项目的投资经济效果，一般采用企业内部收益率及投资回收期作为主要评价指标。 提供精准快捷的休闲生态农庄投资项目财务分析(报告)服务——项目财务分析,项目效益评估，10余年专业团队经验与工具软件大大提升你的投资项目专业度与吸引力，确保可行性报告质量。 A.投资估算与资金使用 1.1 投资概算依据及说明 本休闲生态农庄项目投资估算按照《投资项目可行性研究指南（试用版）》的有关规定进行编制。在市场预测、建设规模、技术方案、仪器设备采购方案、工程方案及项目实施进度等方面的基础上经多方案比较后确定最佳项目方案。 该休闲生态农庄项目是根据拟建地点的地形、地势条件，设计人员提供的规划方案，设计要求，使用功能及建筑标准确定项目投资。项目的设备、工器具及仪器设备购置费以当前市场价格为主要依据，土建工程费用的计费标准主要依据当地竣工的类似建（构）筑物单位造价及项目建设要求的指标进行估算。 其他工程和费用，依据本工程建设条件和特点、当地政府有关部门的规定和实际发生的费用进行估算。 本休闲生态农庄项目投资效益预估主要依据有：(略)
万达广场营销策划方案 篇一：廊坊万达广场的项目营销策划方案 廊坊万达广场项目营销策划方案 “万达广场”项目的策划及销售部署进行了深入的调查研究及分析，为了该项目成功推向市场，为开发商获取最大的经济效益和品牌效应。通过多次的沟通，本策划书就“万达广场”所面临的问题作了深度剖析、解答，敝司专项小组对本项目的市场定位、销售部署、推广部署作出了较为创新的解理和深度的透析。 1：区域性商圈深度透析 一、本项目的商圈分析 ——“地利人和，商权无限” 1、新华路有巨大的区域优势 廊坊市调整规划策略，要把廊坊建设成为一个生态城市，新华路成为未来
廊坊五大片区中的都市区。这一策略奠定了新华路为中心城区的地位。一系列的市政基础配套设施把北京、天津紧紧的连在一起，大大减弱了两市的差异。 新华路区的未来则以“五个中心”为核 而在这“五个中主”中，基础最好，发展最快的就是金光道、爱民道为轴线的新华路商业中心区。而本项目即位于该中心区的核心地带。 2、规划的调整带动房地产的快速发展 随着廊坊市对市区的改造及各地产商实力的增强，把目光对准那些因工厂拆迁而在城市中心区留下的少有的大块土地。逐渐形成了以廊坊道板块、金光道板块等为主的房地产市场。 2001年上半年，新华路区完成房地产投资额达25。33亿元，仅次于北城区，居全市第二位。在建的商品住宅408。76万平方米，占 全市在建商品住宅的18。3%，居第
二位。由此可见，新华路区在廊坊市房地产市场的份量。 3、人口急增加 房地产市场的快速发展带来的结果就是：人口的急剧增加。据2000年第五次全国人口普查统计，8新华路区的人口已由1990年的10余万发展到现在的30。73万人，仅次安次，居廊坊市第二位，人口密度达到12687人/KM2，仅次于安次三个老城区，相当于一个中等城市的人品规模，人口的增加，特别是有效消费人品的增加，必然促进商业市场的繁荣。 4、大量的土地资源储备 新华路区目前的房地产开发大多集中在新华路区的西部，东部尚有50平方公里的农村地带等待开发，发展前景极为乐观。新华路区的七项市政工程、区政府的东迁及琶州地区的开发必将促进这一地区的开发进度。从而带动大量人口的入住，进而促进商业的发展。 5、京沪高铁的兴建，将促进商业
某广场物业投资分析报告书(doc 38页)
三峡广场景观文化MALL 物业投资分析报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件： 重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。 根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，
亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。 2、交通条件
可行性分析报告编制大纲（着重在财务分析要点） 一、项目意义和必要性。国内外现状和技术发展趋势，对产业发展的作用与影响，产业关联度分析，市场分析，与国家高技术产业化专项总体思路、原则、目标等关联情况。 说明：产业关联度分析、与国家高技术产业化专项总体思路、原则、目标等关联情况，这是很重要的内容，一定要写清楚。 二、项目技术基础。成果来源及知识产权情况，已完成的研究开发工作及中试情况和鉴定年限，技术或工艺特点以及与现有技术或工艺比较所具有的优势，该重大关键技术的突破对行业技术进步的重要意义和作用。 三、项目建设方案。项目的产能规模、建设的主要内容、采用的工艺技术路线与技术特点、设备选型及主要技术经济指标、建设地点、建设工期和进度安排、建设期管理等。 四、项目投资。项目总投资规模，投资使用方案、资金筹措方案以及贷款偿还计划。 五、环境保护、资源综合利用、节能与原材料供应及外部配套条件落实情况等。其中节能分析章节按照《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）要求进行编写。 六、项目法人基本情况。项目法人的所有制性质，主营业务，近三年来的销售收入、利润、税金、固定资产、资产负债率、银行信用等级，项目负责人基本情况及主要股东的概况等。 七、项目财务分析、经济分析及主要指标。内涵报酬率、投资利润率、投资回收期、贷款偿还期等指标的计算和评估，项目风险分析，经济效益和社会效益分析。 （一）项目财务分析 1、财务基本数据
注：一般而言，项目期不超过5年 2、单位成本计算 销售与单位成本费用计算表单位：元
3、成本费用表 成本费用表 (单位：元)
浅析银川金凤万达百货经营管理存在的问题及对策
写作提纲 一、金凤万达百货的基本情况 二、金凤万达广场经营管理目前存在的问题及分析 （一）受电商冲击，跟不上互联电商步伐 （二）千店一面，缺乏区域性与民族性内容的融入 （三）收租提佣模式，对消费者与商户两头不关心 （四）人事变动频繁，管理效率不高 三、解决对策 （一）引入本土元素，突出特色亮点 （二）电商化、互联化式体验营销引入，让百货提供更多生活与想象的可能（三）加大人才引入，强化监督职能，提升管理效率 （四）融入到经营活动中，不断创新服务理念
内容提要 万达百货作成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业大连万达集团下属四大支柱产业之一，截止到2015年底万达百货已拥有门店85家，是中国规模最大的百货连锁企业。银川金凤万达百货2011年入驻银川，与万达广场内的酒店、娱乐、餐饮及其他品类的零售企业为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间，加之万达广场现代化的建筑群落和极为便利的交通组织，一经落成，便成为银川的城市中心。万达百货身处其中，坐拥庞大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。但近年来，我国的百货商场发展迅速，行业之间的竞争非常激烈，加之电商的兴起，经营管理的滞后，全国万达百货业整体业绩不佳，正如万达集团董事长王健林在接受媒体采访中指出，万达百货亏损，一方面受电商冲击，另一方面是内部管理层出问题。本文通过对银川金凤万达百货经营管理的现状、问题、原因等三个方面进行分析研究，提出银川金凤万达百货经营管理的相关对策，希望能为银川金凤万达百货发展提供理论指导与决策依据。 关键词：万达广场经营管理问题对策
广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
经济及社会效益分析 一、经济分析 1、生产规模预测 根据公司的发展规划，项目从2009年5月开始实施，项目总投资3000万元（其中研发费用260万元），达产后实现年产250吨渗透浸泡法新型功能纤维—银纤维混纺长丝纱线的规模。项目建设期1年，从2010年10月开始投产,随着项目的技术及生产工艺的成熟,预计在2012年达到设计生产能力。项目产品生产年份的达产系数分别为30％、80％、100％。产品生产方案具体详见下图。 2、销售价格预测 项目产品的销售价格均按含税价格计取，经营期市场银纤维混纺长丝纱线的平均销售价格为3109元/Kg计算（出口价626美元/Kg）。预计达产年可实现销售收入77725万元。 2010-2012年公司渗透浸泡法制备新型功能银纤维长纤的售价价格预测 （单位：RMB元/㎏）
注： 次为成 本预测价格，实际成本价格将根据黄金市场白银的期货价 二、项目成本、经济效益预测分析 1、成本预测分析（2011年） 1.1 原辅材料采购费 本项目主要原辅材料采购费按消耗定额和预测市场价格确定，到达产年生产能力为250吨渗透浸泡法新型功能纤维—银纤维混纺长丝纱线，预计达产年原辅材料采购费用为41517万元（2011年国际市场黄金市场白银的期货价。 1.2 燃动消耗费 本项目主要燃料动力为水、电消耗。燃动费根据消耗定额及现行价格计算，预计达产年燃料动力采购费用为644万元。 1.3 人工及福利费 本项目人员配置主要为生产人员、管理人员和销售人员,年福利费用按工资总额的14％计取。预计达产年项目员工合计600人,预计达产年工资福 利总额为2520万元。
1.4 各项费用 各项费用参考同行业企业的费用水平进行测算。 制造费用：修理费用（含物料消耗）按折旧额的40%估算，折旧费中建筑物、构筑物折旧期限为20年，机器设备年折旧期限为10年，电子设备年折旧期限为5年，折旧方法采用平均年限法，残值率按5％计算，其它费用按预计发生额进行估算。预计达产年制造费用为709万元。 管理费用：工会经费和职工培训费分别按工资总额的3%和2.5%分别估算，项目内研发费按年销售收入的1％估算，无形资产及递延资产摊销费用分年摊销计入管理费用，其他费用按预计发生额进行估算。预计达产年管理费用为279万元。 销售费用：销售费用按年销售收入的3%估算，预计达产年销售费用为460万元。 1.5 总成本费用构成分析 本项目批量生产期内成本费用主要为原辅材料采购费、燃料动力费、人工福利费及各项费用等。达产年总成本费用为58133万元，（具体成本分析详见下表） 达产年项目总成本费用分析表