附录 E
(规范性附录)
标准样地选择、设立及验收
E.1 选择标准样地
E.1.1 选择县级标准样地
县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，在所辖的各乡（镇）选择1个分等单元作为县级标准样地。
E.1.1.1 满足条件
a）选作为县级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本乡（镇）属于最高范围（最高范围的上限是指：县内的每公顷耕地标准量
水平的最高值；下限是指：县内的每公顷耕地标准量水平的最高值减去每公顷750
公斤的差值，省级、国家级标准样地标准粮水平最高范围含义同此）；
b）选作为县级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本乡（镇）内最优，即自然质量分（C L）属于最高范围（最高范围
的上限是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值，该值的理论数是1.0；下限
是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值减去0.10 - 0.15的差值，省级、国
家级标准样地自然质量分最高范围含义同此）；
c）选作为县级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。
E.1.1.2 工作要求
a）对标准样地进行编号，编号规则：X（代表县级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行
政代码按《中华人民共和国行政区划代码》执行。标准样地流水编号不足2位前面
补0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤／公顷）之
和从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作物标准粮单
产之和除以2)；
b）县级标准样地应在分等单元图上标明，绘制县级标准样地分布图；
c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质
层为止）；
d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）；
e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）；
f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。
将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。
E.1.2 选择省级标准样地
县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，各县选择5-10个分等单元作为省级标准样地。
E.1.2.1 满足条件
a）选作为省级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本县（市、区、旗）属于最高范围（若省级标准样地集中在某一个或几个乡
镇内，则应在这一个或几个乡镇内补充选择省级标准样地）；
b）选作为省级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本县（市、区、旗）内最优；
c）选作为省级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。
E.1.2.2 工作要求
a）对标准样地进行编号，编号规则：S（代表省级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行政
代码按《中华人民共和国行政区划代码》（GB2260-91）执行。标准样地流水编号不
足2位前面补0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤
／公顷）之和从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作
物标准粮单产之和除以2)；
b）绘制省级标准样地分布图；
c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质
层为止）；
d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）；
e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）；
f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。
将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。
E.1.3 国家级标准样地选择方法
省（自治区、直辖市）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，各省选择10-15个分等单元作为国家级标准样地。
E.1.3.1 满足条件
a）选作为国家级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本省（自治区、直辖市）属于最高范围（若国家级标准样地集中在某一个
或几个县内，则应在这一个或几个县内补充选择国家级标准样地）；
b）选作为国家级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本省（自治区、直辖市）内最优；
c）选作为国家级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。
E.1.3.2 工作要求
a）对标准样地进行编号，编号规则：G（代表国家级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行政
代码按《中华人民共和国行政区划代码》执行。标准样地流水编号不足2位前面补
0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤／公顷）之和
从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作物标准粮单产
之和除以2)；
b）绘制国家级标准样地分布图；
c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质
层为止）；
d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）；
e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）；
f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。
将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。
E.2 设立标准样地标志牌
国家级、省级、县级标准样地确定后，要设立标准样地标志牌，注意事项如下：
a）设在醒目的位置，应在分等单元的边界线上；
b）标明标准样地在县内的位置概图；
c）标明标准样地编号、等别，并注明是国家级、省级或县级标准样地；
d）标明到2010年的规划用途；
e）制作标志牌要适用、坚固、美观。
E.3 标准样地的验收与确认
E.3.1 县级标准样地的验收与确认
验收与确认的具体方法与程序如下：
a）各乡（镇）应设置1个县级标准样地，若数量不符合要求，验收不予通过；
b）县级标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平在本乡内应属于最高范围，标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平与各乡级行政区近3-5年的统计资料进行
对比，若不属于本乡内最高范围的，验收不予通过；
c）县级标准样地的自然质量分在所处的乡内应属于最高范围，若不属于最高范围，验收不予通过；
d）县级标准样地在县级、乡（镇）级土地利用总体规划中应被确定为永久性的农用地，若在土地利用总体规划图中不属于永久性农用地的，验收不予通过；
e）县级标准样地不应遭到任何污染，若已经或将遭到污染的，验收不予通过；
f）应拍摄县级标准样地的土壤剖面照片和景观照片，若无照片或照片不能反映实际情况的或与实际情况不符的，验收不予通过；
g）县级标准样地特征描述内容应完整、正确，验收组随机抽2-3个县级标准样地，到实地查看所填写的内容是否完整、正确，若描述不符合实际情况的，验收不予通过；
h）县级标准样地应设置标志牌，未设置标志牌或所设置的标志牌不符合要求的，验收不予通过。
E.3.2 省级标准样地的验收与确认
验收与确认的具体方法与程序如下：
a）各县（市、区）应设置5-10个省级标准样地，若数量不符合要求，验收不予通过；
b）省级标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平在本县（市、区）内应属于最高范围，标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平与各县级行政区近3-5年的统
计资料进行对比，若不属于本县内最高范围的，验收不予通过；
c）省级标准样地的自然质量分在所处的县内应属于最高范围，若不属于最高范围，验收不予通过；
d）省级标准样地在县级、乡（镇）级土地利用总体规划中应被确定为永久性的农用地，若在土地利用总体规划图中不属于永久性农用地的，验收不予通过；
e）省级标准样地不应遭到任何污染，若已经或将遭到污染的，验收不予通过；
f）应拍摄省级标准样地的土壤剖面照片和景观照片，若无照片或照片不能反映实际情况的或与实际情况不符的，验收不予通过；
g）省级标准样地特征描述内容应完整、正确，验收组随机抽2-3个省级标准样地，到实地查看所填写的内容是否完整、正确，若描述不符合实际情况的，验收不予通过；
h）省级标准样地应设置标志牌，未设置标志牌或所设置的标志牌不符合要求的，验收不予通过。
E.3.3 国家级标准样地的验收与认定
验收与确认的具体方法与程序如下：
a）各省（自治区、直辖市）应设置10-15个国家级标准样地，若数量不符合要求，验收不予通过；
b）国家级标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平在本省（自治区、直辖市）内应属于最高范围，标准样地的产量（折算为标准粮的产量）水平与各省级行政区近
3-5年的统计资料进行对比，若不属于本省内最高范围的，验收不予通过；
c）国家级标准样地的自然质量分在所处的省内应属于最高范围，若不属于最高范围，验收不予通过；
d）国家级标准样地在县级、乡（镇）级土地利用总体规划中应被确定为永久性的农用地，若在土地利用总体规划图中不属于永久性农用地的，验收不予通过；
e）国家级标准样地不应遭到任何污染，若已经或将遭到污染的，验收不予通过；
f）应拍摄国家级标准样地的土壤剖面照片和景观照片，若无照片或照片不能反映实际情况的或与实际情况不符的，验收不予通过；
g）国家级标准样地特征描述内容应完整、正确，验收组随机抽2-3个国家级标准样地，到实地查看所填写的内容是否完整、正确，若描述不符合实际情况的，验收不予通
过；
h）国家级标准样地应设置标志牌，未设置标志牌或所设置的标志牌不符合要求的，验收不予通过。
（规范性附录）农用地等别图图式
（规范性附录）
农用地分等野外调查导则
农用地分等野外调查包括农用地自然质量状况、利用状况与经营状况调查等内容。G.1 自然质量状况调查
自然质量状况调查主要包括准备工作、外业调查、内业工作等阶段。
G.1.1 准备工作
G.1.1.1 组织专业队伍
土调查人员应具备地学、土壤学、农学、测绘学、土地管理等多门学科的知识和素质。
G.1.1.2 制定工作计划
应根据农用地分等任务及现有资料制定，内容包括：调查项目、内容、精度要求、工作阶段和时间安排。
G.1.1.3 资料准备
收集、整理、分析调查区的各种专业图件与数据、文字资料、工作底图等。
G.1.1.4 准备仪器和设备
调查前应准备好调查必须的仪器、工具和设备等。
G.1.2 外业调查
G.1.2.1 路线勘查
a）目的：了解调查区的自然景观、土壤类型、土地利用等概况；
b）线路：一般应垂直于主要地貌类型的断面线；
c）原则：应通过不同的地形部位，若交通和地形条件不允许，不应强求，以保证安全；
丘陵区和山区可以根据地形条件，分区分组进行；平原区可以机械分区而直线穿插。
G.1.2.2 调查内容
包括土壤剖面点的特性、土壤剖面点地表景观描述，必要时还应采集土壤样本。
G.1.2.2.1 土壤剖面点的布置、选择与挖掘
a）天然断面只能作为参考，还应挖掘一定数量的土壤剖面；
b）剖面点的实地选择，具体要求是：
1)剖面点应具有代表性；
2)地形条件应相对一致；
3)应避开路旁、渠埂、积肥坑、旧宅基和坟墓附近等土层被扰乱的地点；
4)在剖面挖掘过程中，如发现土层中有炭片、砖瓦片等人为干扰的侵入体，除了
研究熟化土壤以外，一般宜换它处另行挖掘。
G.1.2.2.2 土壤剖面点地表景观描述
a）地貌；
b）地形坡度；
c）地面岩石露头情况。
对上述内容描述后，还应对地表景观拍彩色照片，并注明照片编号。
G.1.2.2.3 土壤剖面形态描述
a）表层土壤质地；
b）土体构型；
c）有效土层厚度；
d）障碍层距地表深度；
e）地下水埋深；
f）盐渍化程度；
g）土壤pH值。
对土壤剖面形态描述后，在竖有标尺的一侧对剖面拍彩色照片，并注明照片编号。
所有上述各有关项目均按有关标准记入农用地分等外业调查表，表格样式见表A.1。G.1.3 内业工作
外业调查结束后，还应进行原始资料室内整理及土样分析，分析结果填入野外调查表，表格样式见表A.1。并根据调查及理化分析结果修订有关图件。
G.1.4 精度要求
a）每个补充调查点均应有新挖的土壤剖面;
b）同一分等单元内可设置数个调查点，实测分等因素值，取其平均数;
c）调查成果是分等的重要基础资料，原始记录文字、表格、图件、剖面照片及其说明、环境照片及其说明，都必须以每一点为一组整理成册，分等工作完成时
整理成基础资料汇编、存入档案。
G.2 农用地利用状况与经营状况调查
主要包括农用地的产出与生产投入的调查。
G.2.1 产出数据调查
a）以行政村为基本调查单位；
b）按标准耕作制度中所确定的标准作物和指定作物的实物产出量计算，以单位面积产量表示（公斤/公顷）；
c）采用实测、评估和历史资料分析相结合方法，调查结果要满足调查精度的要求，参见第6.3.3条。
调查结果填入表格中，表格样式见表A .2，表A .10，表A .12。
G.2.2 投入数据调查
a）以行政村为基本调查单位；
b）按标准耕作制度中所确定的标准作物和指定作物的实际投入量计算，以单位面积投入量表示（元/公顷）；
c）物质投入包括种子、化肥、农药、地膜等，根据国家市场指导价计算，农家肥按当地平均价格计算；
d）活劳动包括各生产环节的劳动力投入和必要的农田维护劳动力投入，按当地平均价格计算；
e）采用实测、评估和历史资料分析相结合的综合分析方法，调查结果要满足调查精度的要求，参见第6.3.3条。
调查结果填入表格中，表格样式见表A .2，表A .12。
G.2.3 精度要求
农用地利用状况与农用地经营状况调查是一次全面调查，根据开展分等县的统一安排，以村为单位进行，分甲、乙两级精度，按甲级精度实施，个别地方如确有困难可暂按乙级精度进行。
农用地利用状况与农用地经营状况调查选取的样点应具有代表性，以村为单位进行，分甲、乙两级精度，按甲级精度实施，个别地方如确有困难可暂按乙级精度进行。
G.2.3.1 甲级精度
a）在初步划分的土地利用系数等值区、土地经济系数等值区内，采取分层抽样方式均匀布点，按土地条件，从优到劣分为3～7个层次，每个层次设置30～50个采样点，共计90～350个样点；
b）各样点的投入产出数据应与标准耕作制度所确定的基准作物和指定作物的种植安排相对应；
c）样点数据应进行整理，校正或剔除异常数据后再进行数理统计分析，样本数据通过数理统计检验后方可使用。
G.2.3.2 乙级精度
a）在已有农经、统计、土肥资料的基础上，进行必要的外业补充调查；
b）投入产出数据应在不同的土地条件上都有分布，原始数据如不能对应到地块，应与其所在的地类相对应；
按土地条件分3～7层，每层取5～10个样点，通过实测投入产出数据，对已有资料进行检验。
集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要，规范集体土地使用权地价评估行为，健全集体土地合理价格形成机制，促进城乡土地市场一体化建设，制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权（承包经营权）地价评估，本指引所称集体土地，是指土地所有权属于集体经济组织，符合城乡土地制度及规划管制要求，可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 （1）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）； （2）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）； （3）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （4）《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）； （5）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （6）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）。
3.依据 （1）《中华人民共和国物权法》； （2）《中华人民共和国土地管理法》； （3）《中华人民共和国农村土地承包法》； （4）《中华人民共和国担保法》； （5）《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》； （6）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）； （7）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （8）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）（9）中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发…2014?61号）； （10）国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发…2014?71号）。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下，一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权，按照交易方式的不同有不同的价格形态，包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。
1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。
丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 辽宁浩霖土地评估有限公司 二○一五年七月
丹东市振安区汤山城镇土地复垦项目建成后耕地质量等别评定报告 编制单位：辽宁浩霖土地评估有限公司 编制人员：杨连晓袁宝 编制日期：二○一五年七月
1 评定范围与任务...................................................................................................................... - 1 - 1.1 评定范围....................................................................................................................... - 1 - 1.2 评定任务....................................................................................................................... - 1 - 2 主要评定依据.......................................................................................................................... - 1 - 2.1法律法规........................................................................................................................ - 1 - 2.2 政策文件....................................................................................................................... - 2 - 2.3 技术标准....................................................................................................................... - 3 - 2.4 基础资料....................................................................................................................... - 3 - 3 项目主要建设内容.................................................................................................................. - 3 - 3.1 土地平整工程............................................................................................................... - 3 - 3.2 灌溉与排水工程........................................................................................................... - 4 - 4 确定评定参数体系.................................................................................................................. - 4 - 4.1 标准耕作制度与指定作物和基准作物的确定........................................................... - 4 - 4.2 因素指标区与评价因素体系的确定........................................................................... - 4 - 4.3 光温和气候生产潜力指数的确定............................................................................... - 7 - 5 分等因素及土样化验.............................................................................................................. - 8 - 6 划分分等单元.......................................................................................................................... - 8 - 6.1划分要求........................................................................................................................ - 8 - 6.2划分方法........................................................................................................................ - 9 - 6.2划分结果........................................................................................................................ - 9 - 7 耕地等别确定.......................................................................................................................... - 9 - 7.1 自然等指数计算........................................................................................................... - 9 - 7.2 利用等指数计算......................................................................................................... - 10 - 7.3 利用等别划分............................................................................................................. - 11 - 8 耕地等别评定结果................................................................................................................ - 11 -
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义
5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。
本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area
附件3 农用地土壤环境管理办法（试行） （征求意见稿） 第一条【目的】为了加强农用地土壤环境的监督管理，防控农用地土壤污染风险，防止造成污染危害，根据《中华人民共和国环境保护法》等法律法规，制定本办法。 第二条【适用范围】农用地土壤环境的调查、监测、类别划分、风险评估、风险管控或者治理与修复活动的环境保护监督管理，适用本办法。 本办法所称农用地，以耕地、园地、牧草地为主，其他农用地可参照本办法。 第三条【管理职责】环境保护部对全国农用地土壤环境保护工作实施统一监督管理。 地方各级环境保护主管部门负责本行政区域内土壤环境保护监督管理工作。 第四条【标准规范】环境保护部负责制定农用地土壤环境的调查、监测、类别划分、风险评估、风险管控或者治理与修复等环境保护标准和技术规范。 第五条【土壤污染防治规划】县级以上地方环境保护主管部门应将农用地环境保护工作纳入环境保护规划，在编制本地区土壤污染防治专项规划时，会同农业、国土资源部门明确农业用地土
壤污染防治的要求。 第六条【土壤环境调查】环境保护部负责建立土壤污染状况定期调查制度，每10年开展1次；会同国土资源、农业等部门制订调查工作方案。 第七条【农用地环境监测】按照统一布局、统一标准、统一信息发布的原则，环境保护部负责建立全国土壤环境监测网络，会同农业和国土资源部门，统一规划农用地土壤环境监测点位，规定监测要求。 县级以上地方环境保护主管部门负责组织本行政区域的土壤环境监测工作，并向上一级环境保护部门报送农用地土壤环境监测数据，并根据需要通报同级政府有关部门。 第八条【农用地土壤环境质量类别划分】环境保护部会同农业等部门制订农用地土壤环境质量类别划分技术指南。按土壤污染程度将农用地划分为优先保护类、安全利用类和严格管控类。 县级以上地方环境保护主管部门配合农业等相关部门根据土壤污染状况调查、农用地土壤环境监测、农产品质量协同监测等结果，进行本行政区域内农用地土壤环境质量类别划分工作，划定结果报省级人民政府审定，数据上传全国土壤环境信息化管理平台。 第九条【农用地土壤环境监管要求】原则上不得在优先保护类耕地集中区域新建有色金属冶炼、石油化工、化工、焦化、电镀、制革等土壤污染重点监管行业企业。 对农用地土壤环境质量下降的县级行政区，省级环境保护主管部门应当对当地政府进行预警提醒并依法采取环评限批等限制性措
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
耕地质量分等二Ο一四年十二月
目录 一、项目背景................................ 错误！未定义书签。 二、目的与任务 (3) 三、工作内容 (4) 四、准备工作与资料搜集 (5) 五、外业补充调查 (6) 六、技术路线与工作流程 (8) 七、工作方法 (10) 八、耕地质量等级成果数据库建设 (22) 九、耕地质量等别年度更新成果 (29) 十、工作进度................................ 错误！未定义书签。
项目技术方案 一、目的与任务 通过开展基于兴城市土地调查区域的土地调查成果的耕地质量等别成果完善工作，与土地利用现状相衔接，建立耕地质量等别定期调查评价制度、耕地质量等别与产能年度报告制度，为切实加强耕地质量管理和提升耕地资源保障能力提供支撑。 （一）目的 1.贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，为严格实行耕地补偿制度、实现耕地占补平衡目标、科学核算耕地生产潜力提供依据。分等成果将运用于兴城市土地调查区域划定粮食主产区、土地开发整理项目、农用地产能核算及粮食增产规划等方面。 2.科学量化耕地质量及其分布，为政府有关部门提供准确、翔实的耕地质量数据，为科学量化农用地数量、质量和分布提供依据。 3.基于国家统一的规范和标准进行兴城市土地调查区域耕地质量等别划分评定，分等结果在全国、全省范围内具有纵向和横向的可比性。通过对不同地区、不同等别的土地分等系数的修正，可以为耕地占补平衡、耕地总量动态平衡、耕地生产潜力核算等提供定量化标准和依据。 4.研究成果客观地反映了农用地自然条件、利用状况和经济价值的优劣差异，为深化农村集体土地使用制度改革、制定征地统一年产值标准和征地区综合地价、促进农村土地流转、解决征地矛盾等提供依据。 （二）任务 根据耕地的自然属性和经济属性，对兴城市土地调查区域的全部耕地（主要指旱田、水田和水浇地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地。）的质量优劣进行综合、定量评定，并划分等别。 耕地分等成果要求在全省和全国范围内具有可比性。
集体土地流转及其价格评估 朱道林 （中国农业大学土地资源管理系） 主要内容 集体建设用地流转 集体土地流转的产权特征 产权与价格 集体土地价格与国有土地价格关系 集体土地价格评估的主要技术思路 集体土地价格评估 –集体土地流转价格 –集体土地抵押价格 –征地价格 集体土地流转 土地作为生产要素在参与生产过程中必然涉及要素分配问题，分配过程就是流转过程 然而，法律对集体土地流转的―不确定‖导致集体土地流转的混乱，包括产权关系混乱、收益分配混乱、价格机制不充分等 尽管如此，集体土地交易普遍存在 几个概念 集体土地与集体建设用地 农用地与集体土地 农村土地与集体土地 集体土地流转与集体建设用地流转 集体土地承包经营与集体土地流转 流转形式 转让：集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 出租：集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 作价出资或入股：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 合作或联营：集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个
人合作、联营，共同举办企业。 抵押：集体建设用地使用人可将其合法使用的土地使用权连同地面建筑物作为抵押物，向债权人抵押。抵押权实现时，产生相应的土地流转方式。 集体土地产权 产权关系的界定在估价过程中具有重要意义 根据产权经济学理论，任何交易都是产权的交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此：–谁卖地： ?国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易 的权利不同 –谁买地： ?国家（征用或征购）——带有强制性——征地费用或征购价格 ?各种形式的独立经济实体——遵循市场规律 ?同一所有制下的经济实体——所有权未转移 ?农民购买本集体的土地——涉及分配和保障关系 ?农民购买其他集体的土地——遵循市场规律 土地价格的经济关系分析 –买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 –原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回报 –所有者：所有权收益，地租 –中国的土地交易通常涉及上述三方 集体土地所有权 –《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 集体土地使用权 –集体土地建设用地使用权 –集体农用地使用权 ?集体农用地使用权与承包经营权的关系 集体土地承包经营权 –首先应区分权利性质 ?债权性质：属于经营性承包，完全的市场行为 ?物权性质：基于成员权的承包，相当于分配关系 –只有物权才有价格
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
附录 E (规范性附录) 标准样地选择、设立及验收 E.1 选择标准样地 E.1.1 选择县级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，在所辖的各乡（镇）选择1个分等单元作为县级标准样地。 E.1.1.1 满足条件 a）选作为县级标准样地的分等单元，一年内单位面积土地的实际产量所换算的标准粮水平在本乡（镇）属于最高范围（最高范围的上限是指：县内的每公顷耕地标准量 水平的最高值；下限是指：县内的每公顷耕地标准量水平的最高值减去每公顷750 公斤的差值，省级、国家级标准样地标准粮水平最高范围含义同此）； b）选作为县级标准样地的分等单元的地形、土壤、灌溉排水、土地利用、农业生产条件等综合条件在本乡（镇）内最优，即自然质量分（C L）属于最高范围（最高范围 的上限是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值，该值的理论数是1.0；下限 是指：县内农用地分等单元自然质量分最高值减去0.10 - 0.15的差值，省级、国 家级标准样地自然质量分最高范围含义同此）； c）选作为县级标准样地的分等单元是县级和乡（镇）级土地利用总体规划中确定的永久性农用地，并未被污染。 E.1.1.2 工作要求 a）对标准样地进行编号，编号规则：X（代表县级标准样地）+省级行政代码（2位）+地级市行政代码（2位）+县级行政代码（2位）+标准样地流水编号（2位）。行 政代码按《中华人民共和国行政区划代码》执行。标准样地流水编号不足2位前面 补0。标准样地流水编号按本级别标准样地指定作物标准粮单产（公斤／公顷）之 和从高到低进行排序(注:标准耕作制度为两年三熟的情况,将各指定作物标准粮单 产之和除以2)； b）县级标准样地应在分等单元图上标明，绘制县级标准样地分布图； c）选取能代表该样地平均土地条件的地块作为“典型地段”，在“典型地段”内挖一个2m×1m×2m的土壤剖面（土层薄的地区，剖面长、宽不变，深度到土壤的母质 层为止）； d）拍摄土壤剖面照片，照片命名规则：标准样地编号＋“剖面”＋序列号（1位）； e）拍摄土壤剖面所在位置的景观照片，照片命名规则：标准样地编号＋“景观”＋序列号（1位）； f）查出标准样地“典型地段”的X、Y坐标值。 将上述结果填入表格，表格样式参见表A.18。 E.1.2 选择省级标准样地 县（市、区、旗）完成农用地分等工作后，应根据分等的成果，各县选择5-10个分等单元作为省级标准样地。
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
耕地质量分级规定的主要内容如下：1．耕地质量分级的范围；2。2.农田质量分类的规范性参考文件；3.耕地质量分级原则；4.农田质量分级技术组织；（五）农业地质定级技术路线；6.农田质量分级的具体内容7.本标准规定了一般原则，准备工作和数据安排，田间补充调查，标准耕作制度和参考作物，包括分级单位的划分，农业土地质量的评估，建立标准的样地系统，汇编，验收，更新，归档和应用成果。本标准适用于县级行政区域内现有的农业用地和适合耕种的未利用土地。它不适用于自然保护区和一般土地利用计划中指定的林地，牧场和其他农业用地。22.农业土地质量分类的规范性参考文件，农业土地质量分类的标准2.1，中华人民共和国GB / T 2260行政区划代码，GB / T 19231-2003基本土地术语2.2，GB / T 2.3 21010-2007年土地利用状况分类，33，农业土地质量分类的原则，3.1农业土地质量分类的原则，3.1综合分析3.2，分层控制原则3.3，主导因素原则3.4，土地收入差异原则3.5，组合原则定量分析和定性分析3.6，跟踪检查原则33，农业土地质量分类原则，农业土地质量分类原则3.1，综合分析原则：农业土地质量是各种自然因素，社会经济因素的综合结果分类应基于综合分析是引起等
级差异的各种相对稳定因素；3.2，分级控制原则：农田分类的目的是建立统一的国家等级序列。实际上，农田分类是在国家，省和县各级进行的。县级分类的结果应在县范围内具有可比性；省级协调和总结的结果应在省范围内具有可比性；国家一级的协调和总结结果应在国家范围内具有可比性；3.3，主导因素原理：农用地分类应基于相对稳定的影响因素及其差异，着眼于对土地质量和土地生产力起重要作用的主导因素。结果表明，主要因素起着重要作用。在分类结果中的作用；33.农业土地质量分类原则，农业土地质量分类原则3.4，土地收入差异原则：农业土地分类应反映自然质量条件，土地利用水平，社会和经济水平差异对区域土地生产力的影响级别5.定量分析与定性分析相结合的原则：农用地分类应基于定量计算。定性分析的结果可用于调整和确定农用土地分类结果，提高农用土地分类结果的准确性；3.6，跟踪检查的原则：在农用土地分类工作中，应对每一步结果进行测试，并进行专家咨询和论证，以确保结果与实际情况相符。4.1。国务院土地行政主管部门建立了统一的农业用地分类标准参数体系，包括光温（气候）生产力潜力指数，标准耕作制度和国家成果汇总。4.2。省土地行政主管