豪宅营销的独特标签--以国内三大顶级豪宅为例
作者：陈利文 2007-10-30 11:57:27
什么叫豪宅？历来有不同的标准和说法。深圳世联给豪宅的定义是“相对高度集中的占有城市资源的住宅产品”，并且同时发布了关于豪宅的系列指数，后来成为业内公认的关于豪宅的标准。世联的豪宅指数见下图：
关于地段指数，世联提出的豪宅在便利指数或者环境指数中至少要有一项达到愉悦指标[1]，豪宅在地段上一般具有区位的不可替代性、环境的历史性、人文价值的不可再生性等鲜明特征。比如北京的豪宅项目“裘马都”位于中央涉外区的门户――三元桥东，紧邻北京四大使馆区、CBD商圈、燕莎商圈、丽都商圈以及顺景高尔夫公园、太阳宫公园、国际展览中心等等，上海的“汤臣一品”项目位于上海的核心、黄浦江畔，博览外滩百年万国建筑，紧邻陆家嘴 CBD 世界级摩天大厦。这些地段都是具有区位的不可替代性、环境的历史性和人文价值的不可再生性等特征。
光有地段还不够，豪宅对产品指数也有相应要求。在项目的建筑指数中，容积率等硬指数的高低并不是决定项目能否成为豪宅的绝对指标；单元空间面积、房均面积等奢侈指数由于更恰当的体现了户型单位的资源占有状况，因而成了鉴别豪宅的最佳指标。在深圳的一线豪宅，房均面积都达到了40－60平米。同期在同区域推出的豪宅比普通住宅的房均面积大50％左右。在户型尺度上，豪宅的客厅开间一般在4.5米以上，层高在3.1米以上。这些都是关于建筑方面的奢侈指标。
豪宅在地段和硬件上具有突出的价值，当然也能支持较高的价格，所以往往价格也是判断豪宅的重要标准。中国真正意义的豪宅价格与普通家庭的年收入的比值在60倍以上，一套豪宅的售价约是普通住宅的6－10倍。
从广义营销的两大系统：产品和狭义营销（包括定位、推广、展示、价格、销售五大环节）都具有鲜明的标签特征。下面我们就将一一分述这些特征。
豪宅符号
在产品方面，豪宅非常强调符号标志。豪宅符号属于形式主义的表现，其展示价值大于使用价值，是豪宅溢价的支撑点之一。目前，在市场上的豪宅产品，常见的符号主要有以下几种：
一、主入口景观轴/仪式感、私家路
深圳“香蜜湖1号”项目在入口处打造了一条“私家林荫大道”（见下图），衬托出小区的幽隐高贵，不显张扬，仪式感很强。深圳的别墅项目“云深处”在推广时则干脆炒作其全国第一的私家路，私家路是全国第一，那住宅的档次可想而知了。
除了林荫大道、私家路以外，主入口的景观轴如依坡地而建的叠水景观带等等也是豪宅常见的符号。
二、标志点/界定城界
人是领地的动物，同样，为高端客户打造的豪宅往往也划定城界，建立领域感，打造区域第一的印象。界定城界的符号一般有几种，塔楼、钟楼还有一些造型都是豪宅常用的符号标志，这些标志点具有艺术性和昭示性，同时强调夜间效果。深圳圣莫里斯项目的圣莫里斯塔屹立在后山上，很远的地方就能看见，成了项目的标志和象征。另外，小区内还设置了钟楼，进一步强化豪宅符号。
三、造场（豪华会所、无边界泳池、样板房等）
豪华会所是豪宅必备的要件之一，装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次。香蜜湖1号豪华的水岸会所对其营销溢价形成了重大的支撑，除了金壁辉煌的豪华室内装修，像室内游泳池、健身馆等高档配置，门童的配备等都是豪宅的主要标签之一。
会所这些公共建筑除了装修豪华外，还可以用独特的空间造型与建筑形式给客户全新的视觉体验，成为豪宅重要的标签。
上海的“汤臣一品”项目以11万每平方米创下当时中国的天价记录，它的会所采用璀璨通透的超现代主义别墅建筑，拥有大量的露台和平台，融合皇家园林气氛、庭院景观。2 000平方米的空间里面配置有美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池等奢侈配套，会所二楼国家宴会级多功能厅可同时36人就餐，光厨房用具就投入几百万元。
除了建筑和装修，会所引进的经营业态如顶级餐饮等也是豪宅重要的标签。米其林三星餐厅、日本舞鹤料理、法国Jean Georges大餐、庆公宴私房菜等世界顶级餐饮。深圳豪宅“红树西岸”重金在其会所引进“汤·私房菜”，只对业主开放。前期通过邀请业主试菜和品酒，针对其口味定做菜肴。
客厅里一整面墙是用金铂手工贴制装饰，卧室里贴着真丝壁布很便于擦洗，马尾编制的床头，吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具，百年榆木树瘤装饰柱，整张马驹皮手工缝制的茶几；40平米的厨房虽然只是管家和厨师活动的场所，却有着整块施华洛世奇天然水晶水嘴开关，可自动升降、自动渗油的烧烤、煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机，适用于金属器皿的微波炉……以上是北京某著名豪宅样板房所制造的尊贵体验，样板房往往也成为豪宅的一个重要标签。
四、风格
建筑风格是豪宅最重要的符号之一。古典主义风格（包括中式古典和西式古典）因其雍荣华贵而受到顶级豪宅的青睐。“御园”采取欧洲新古典主义风格，借鉴欧洲古典皇家宫
廷建筑元素“十字走廊”和“圆厅”以及古典柱式等；“汤臣一品”和“裘马都”外立面虽然是现代风格，但其内装修则无一例外的使用了古典主义风格。
深圳豪宅“中信栖湖别墅”（上左图）推出的产品为现代、简约风格，当时市场遇到较大的抗性，高端客户一般喜欢欧式古典风格，深圳观澜高尔夫别墅（上右图）的风格市场则比较认可，作为一种豪宅符号，古典风格的受欢迎也基本成为市场共性。
豪宅空间
作为豪宅，其在空间上的主要特征就是“私”，私密、私享（如下图所示）。“汤臣一品”项目在私密性、私享性方面可谓都做到了极致。
该项目每个家庭都可以独享一个几十平方米的单独的家庭影院、室外SPA和室内游泳；每户都可以拥有私家庄园，其中还包含几十种名贵树木和准备好的烧烤露台。
私密性：三梯一户、主仆分道、六位一体主卧套房、安全门、理家服务套区
以下图597平米四室四厅五卫平层户型为例，看“汤臣一品”如何将私密性表现得极致。
一、三梯一户、主仆分道。
“汤臣一品”每户拥有至少三部永大日立高速电梯，佣人一部，主人两部。梯户比可谓是全国之最。佣人与主人的生活空间各自独立，佣人只能通过一条专门通道才能进入主人房间。
电梯皆带有掌纹辨识系统，输入密码驱动电梯。到达楼层，眼前是宽敞的独用门厅。入门须再次将右手伸进识别器，输入密码，大门自动打开。
二、六位一体主卧套房
“汤臣一品”主卧堪称总统级套房，由卧室、书房、步入式衣帽间、浴室、卫生间、阳光房组成，浴室与卫生间完全隔开，实现真正意义的干湿分区，主人在套房基本可以满足生活的基本需要；且主卧区跟理家服务套区、次卧区完全分开，高度私密，保障个人空间不受干扰。
三、安全门
主人活动区域的安全门只能由主人从内打开，外面无法进入。
四、理家服务套区
理家服务套区由厨房、餐厅、客用卫生间、佣人房、工作间等组成，与主人活动区域完全分开，避免相互干扰。
另外，户型内部还配有专门的家庭影院，四居室均带卫浴。近600平米的户型仅四室设计，房均面积达到近150平米，可谓真正的豪宅。
比“汤臣一品”三梯一户稍逊风骚的则是北京“裘马都”项目，其每层三梯两户设计，顶层三梯一户，两户的主人梯各自独立，佣人则共用一部电梯，主仆出行路线同样分隔，保障私密性。其中600－730平米平层全景大宅，三梯一户；300－365平米的四房设计，三梯两户，房均面积达到90平米左右。
除了户型内部的私密性以外，控制单栋建筑的户数也是确保居住者生活空间的私密性及舒适度的重要举措。如“裘马都”的单栋户数控制在50户以下，“汤臣一品”四栋建筑的户数仅220户，其广告主打“一层一世界、一户一王国”，这都是为了保证社区的纯粹和私密。
分离法和整体法
保障私密性的户型设计一般有两种方法：分离法和整体法。所谓整体法是将主卧套间设计，将主人生活空间都放在一个整体，保障其生活不受干扰，如上文所说的“汤臣一品”六位一体的主卧设计。分离法则是将主人生活空间和其他生活空间完全分隔开，礼仪区（包括门廊、门厅、玄关等）、会客区（包括起居室、餐厅、私人会所等，上海紫园的会客区还包括舞厅、酒吧、雪茄房和会议室）功能区（包括厨房、工作间、佣人房等）、休息区（包括卧室、卫生间、浴室等）完全分离，同样也是保障其免受干扰。在真正顶级的豪宅中，一般会同时采取分离法和整体法。
“汤臣一品”“御园”家庭厅和主人起居厅的双厅设计、早餐厅和正餐厅双餐厅设计，正餐厅预留服务生空位；“御园”的豪华主卧室男女主人可分房就寝，主人卫生间采取“双浴缸、双淋浴、双洗手盘”设计，还有常见的主仆分道等等都是分离法的表现。
高科技配置
“汤臣一品”创下当年天价最重要的原因之一就是其世界级的精装修和先进的高科技配置。如上文所说的身份识别系统，还有智能遥控系统，如点击一个15寸的液晶屏可以完全控制3层楼房间内所有的灯光、窗帘、空调、电视、音响；通过一个掌上电脑之类的遥控器，在4平方公里的范围内，同步控制房子内的电器开关。另外，还有意大利TEUCO超音波按摩浴缸、采用断热冷桥技术的铝合金烤漆门窗，Low-E防辐射钢化玻璃，采用Silent Gl iss电动窗帘轨道的意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金等等。
“香蜜湖1号”也同样采用先进的身份识别系统、指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）、红外线对射防盗系统、智能化控制系统（包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）、中央新风系统、综合立体降噪系统、防噪降辐射窗玻璃、无线上网、高层智能直达电梯等等。
自动身份识别目前已经广泛应用到了顶级豪宅之中。北京“御园”项目所有电子锁取消机械锁孔，进门前先输用户代码再刷卡或按指纹，当受胁迫时输胁迫码再刷卡或按指纹，开门并自动向值班室报警。
另外，“御园”通过景观水系技术、地源热泵技术、自动控制技术达到冬季景观水不结冰的效果。同时还引进欧洲道路融雪系统，在车库坡道及单元入口楼梯踏步处安装。这些技术也是国内不可多见的小区智能化技术。
豪宅物管
作为真正意义上的豪宅，物业管理非常关键。一般来说，豪宅都需要引入酒店管理服务的精华，专门为本项目的客户量身定制物管服务。“酒店式服务”和“量身定制”是豪宅物管的两大特征。
“裘马都”引入美国的酒店式物管服务，为业主量身定制二十四小时高规格、专业化、标准化、个性化的服务。如礼宾服务，包括迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务、叫醒服务、留言服务；客务服务，包括家庭保洁服务、洗衣服务、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务、VIP客房服务等；管家特约服务，包括私人司机服务、私人宴会承办服务、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物陪同服务等；餐饮服务包括调酒师服务、家庭餐饮服务、私人厨师、送餐服务等等。
豪宅定位
顶级豪宅需要顶级地段的支撑，地段的绝版和产品的奢侈二者缺一不可。真正意义上的豪宅必须满足地段上的“区位的不可替代性、环境的历史性和人文价值的不可再生性”以及产品上的“建筑的不可复制性、风格的不可仿造性”这五大特征。在项目前期定位时，必须满足地段的三大特征才能定位为打造顶级豪宅产品，然后再去琢磨豪宅产品，使其建筑和风格均不可复制。
相反，只强调地段价值，不研究产品，以片区价格示人；或者以市场主流户型为项目的主力户型，一网打尽客户，强调产品的均好性，既没毛病又没亮点则是伪豪宅的基本特征。
在推广实施阶段，豪宅的高端形象定位一般从客户入手，如“汤臣一品”的形象定位：“拥有者，全揽上海；拥有者，见证上海；拥有者，代言上海。”“裘马都”定位为“洲际宅邸、裘马世家”，客户定位为中国资本精英阶层和全球商务商界精英，“迎归资本疆场大
业功成者”。“香蜜湖1号”定位为20％中的20％人群。“御园”则从产品入手，“玉泉山麓尊贵华庭”，单从字面看，此定位则稍显弱。
豪宅推广之营销活动
对于豪宅营销来说，“圈层营销”是最关键的方法，而好的营销活动由于可以较快的切入富人生活圈层，形成链式传播，所以成为豪宅推广的最重要方法。
“香蜜湖1号”举办的“老爷车巡展及慈善晚宴”活动，邀请深圳市政府、市旅游局领导、老爷车车主、香蜜湖1号业主、中华慈善总会、社会名流、著名收藏家、媒体记者等到场，活动内容有老爷车展览、宴会、慈善捐款等，极大的提高了项目知名度、尊贵度和社会责任感。
另外，如黄金游艇会之旅、业主高尔夫球赛以及赞助某知名高雅音乐剧，业主免费参与等活动由于跟豪宅业主圈层相近，也较受欢迎。
深圳万科“17英里”项目则频繁赞助“第四届全球脑库论坛”、“《福布斯》2004共同基金论坛”活动，还联合深圳福田区民营企业家协会举办“我的经营风格”论坛，这样提高豪宅客户参与经济、理财性质活动的积极性，符合目标客户企业管理层、财富积累尖端层的身份，也取得了较好的效果。
深圳“中信栖湖别墅”项目通过对当地高端客户的深入研究，结合其传统习俗和心理推出的特色主题活动“平安祈福会”（见左图），包括邀请著名的大德高僧致祈福辞、赠送开光佛经、大师主礼将别墅业主将刻有名字的寿龟当场放生，以及请香港著名风水大师宣读风水铭，阐述项目风水宝地格局并以“上风上水藏天地，水聚天新聚宝盆”作结。活动当日正式登记客户4名，第二日再有2名诚意客户正式登记，当周新增正式登记客户达11名，创销售人员进场以来周“成交”最高记录。
另外，该项目开盘前举办的“全球鉴赏会”活动（见上图），邀请凤凰卫视著名主持人胡一虎主持，借鉴“凤凰全球连线”的节目形式，邀请世界各地专家、大师、买家就项目进行全球视频连线分析及评价，鉴赏会形式新颖，一扫产品说明会的老套以及可信度不高的印象，可谓经典。
还有，包括组织自驾游、酒会、私房菜品尝、艺术品展览、奢侈品展览等也是受高端客户欢迎的活动。对于高端客户，活动在精不在多，每一次活动都要严格控制好品质和细节，将其作为项目展示的其中一部分，通过活动即维护了客户又可以让客户更深入的了解项目。通过活动，进行圈层营销，形成口碑传播，扩大项目影响力。
豪宅推广之媒体
对于豪宅营销来说，与“圈层营销”相配的则是“低调营销”，豪宅只针对小圈层，所以其营销表现相对低调。在推广层面上，大众媒体如报纸、户外广告、展会、电视等在实际成交中比例较少，但在扩大项目知名度、树立项目高端市场形象方面功不可没。豪宅推广
主要应重在小众媒体，开展定向营销。直接针对定向高端客户的低成本媒体DM、短信往往取得很好的效果。其他如航空杂志、GOLF杂志、金融杂志以及《经济观察报》《中国经营报》等全国性经济媒体、银行帐单、机票封套、五星级酒店大堂以及高级套房里的易拉宝、写字楼和高档俱乐部里的电梯广告、顶级影院大片独家广告放映权等的作用也不可小觑。如万科“17英里”一期别墅项目仅选用了《经济观察报》《新地产》《福布斯》这些专业媒体，只对小众进行传播。
总之，在媒体方面，要形成立体化的全面攻势。
豪宅推广之定向营销
如上文所述，定向营销在豪宅营销中非常关键。大众媒体宣传树立起豪宅的高端形象后，谁掌握了客户资源谁就掌握了制胜的资本。豪宅定向营销主要是拓展客户资源渠道，常见的有银行VIP会员，如招商银行金葵花卡客户、中国银行VIP卡会员、工商银行VIP卡会员；还有如高尔夫球会会员，各大百货公司钻石卡会员、各证券公司、俱乐部高端会员、全球通金卡客户等。还有如“全员营销”等手段在豪宅营销中往往也能起到较大作用。
掌握了客户资源后，推广的方式包括在其会刊（如高尔夫会刊）上刊登项目广告，拓宽客户认知渠道；直邮，给客户邮寄《客户通讯》、折页等项目资料及小礼物，让客户认知项目，建立初步的“感情基础”；发短信，包括项目销售信息以及项目节日问候等；还有举办“专场推介会”等等。
“香蜜湖1号”在推广时和黄金海岸游艇会交换客户，捆绑营销，购买项目赠送游艇会会籍。深圳“星河丹堤”项目前期就通过举办小型餐会积累客户，在餐会中穿插产品推介，取得了较好的效果。郑州的“思念·果岭山水”项目在销售其独栋别墅和私人产权酒店时，利用其高尔夫产业的优势，挖掘高尔夫球会客户，在开盘日，仅球会客户就实现15套销售。
豪宅展示
展示也是核心竞争力，尤其是豪宅，品质感的支撑和身份感的营造对项目销售非常重要。营销过程中，在可展示的各个环节及卖点要素上，应该不遗余力的进行高标准项目展示，强调豪宅的品味、格调，重视细节。提前让客户体验进行体验，以建立起良好的形象及口碑。
展示的环节方面，首先是销售中心。销售中心作为客户体验现场的第一场所，需体现极致的尊贵和品质。展示要点包括华丽气派的吊灯、高级沙发、名牌灯具、高级音响、泳池、区位+项目模型、项目楼书、户型手册、影视厅+3D影视片、管家式门卫、侍应生等。比如管家式服务门卫，从展示角度考虑，就应该摆脱传统门卫着装，采取西装（衬衣）、领带（领结）、耳式对讲机等。
其次，样板房展示也非常关键。展示要点是表现尊贵的生活气息和自由体验。包
括现场钢琴演奏（背景音乐/影视节目）、新鲜水果、鲜花、现场煮制的咖
啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花园里的烧烤架、阳伞、青少儿玩具……随意出入、不限制活动、不限制摄影、管家式门卫、清洁服务生。
豪宅销售
豪宅销售面对的都是高端客户，在销售过程中增加客户的尊贵体验是非常重要的。
“预约看楼制度”可以保证接待秩序，为来访者提供充裕的咨询时间和良好的参观氛围，让客户体验到顶级服务的尊贵感和优越感，是增强尊贵体验的重要手段。
“香蜜湖1号”项目客户看楼需提前一天通过电话联系，和销售中心的销售人员进行预约，最迟在当天晚6点钟下班前，回复客户明天之后的看楼时间。预约人必须在场，休息日不得约上门接待客户。开发商和媒体视为重要客户，需要提前一周预约，每周四是项目对外开放日，参观人员基本上为媒体、同行、开发商，当天可以拍照。
营造尊贵体验，得非常注重细节。比如“客户登记本”，豪宅客户一般都较注重私密性，所以像大众楼盘那种一张表格登记二三十个客户资料的做法就不可取。“香蜜湖1号”采取的做法是设计专门的客户登记本，每本30页，每个客户的信息都单独一页，单面设计。每页上面有“项目认同点”和“参观宝贵建议”，也让客户感到被尊重。
编号NO:
香蜜湖1号尊贵客户登记表
日期：尊贵的：先生\小姐籍贯：
您的联系方式：
手机号码：电话号码：
邮箱地
址：
住址（通讯地址）：
随行人员姓名：先生\小姐联系电话：
客户需求：
意向单位1：面积：可接受价格区
间：
意向单位2：面积：可接受价格区
间：
客户到访途径：（请选择并注明来源）
□广告牌□朋友介绍
□报纸□杂志
□直邮□网络
□电视□其它
接听电话合适时间要
求：
项目认同点：
参观宝贵建议
置业顾问：
日期：
在沟通方式上，豪宅客户大多工作繁忙，时间紧张，又经常出差在外，打电话过去未必是合适的时间，类似这样的事情有过两次，客户就会产生反感。一般来说，销售人员多采用短信的方式与客户沟通，这样客户可以找自己合适的时间回信息，不会在时间上有冲突，既没有冷淡客户又不会招来客户的反感。
【图文】北京十大顶级豪宅，这才是真正的“壕”！ 苏州豪宅 前段时间，苏州一套标价10亿的顶级中式园林大宅引发轰动，有网友赞叹：这才是真正的壕！但小编认为，一座院子的壕，不仅仅体现在它的标价上，更多的则体现在它的文化和历史底蕴上。像下面这十座豪宅才是“壕”气冲天！ 一、恭王府恭王府是清代最大的一座王府，历经了清王朝由鼎盛而至衰亡的历史进程，承载了极其丰富的历史文化信息，故有“一座恭王府，半部清代史”的说法，恭王府前半部是富 丽堂皇的府邸，后半部为幽深秀丽的古典园林，总占地面积将近6万平方米。豪点1：府邸主人非富即贵 乾隆四十年前后，和珅相中了这块四周萦水、遥接西山又离皇宫不远的风水宝地，遂以高价买下了这里的多处房产，建造了大名鼎鼎的“和第”。 和珅因罪被赐死之后，嘉庆皇帝将这座宅第赐给了他“爱豪宅不爱江山”的胞弟庆僖亲王永璘。于此同时，嫁给和珅之子的乾隆之女和孝公主仍居住在半座宅第中。 咸丰元年，身兼议政王、军机领班大臣等要职的恭亲王奕? 成为这所宅子的第三代主人，他大筑邸园，并改名恭王府，恭王府之名由此沿用至今。豪点2：藏宝楼富可敌国 恭王府府邸最深处有一座两层的后罩楼，后面的墙共开了88
扇窗户，里面有108间房，据说这里是和珅的“藏宝楼”，当年放满了珍宝，富可敌国。 嘉庆四年，嘉庆皇帝抄了和珅的家，搜出来的财富共约白银八亿两，相当于当时清政府十五年的财政收入。豪点3：9999只蝙蝠 和珅特别中意“福”字,蝙蝠就是取“福”字的意思了。据不完全统计，恭王府内有9999只蝙蝠样式的雕刻和装饰，建于石山上的福厅更像一只展翅的蝙蝠。豪点4：恭王府“三绝” 恭王府中有三绝，分别是花园中的西洋门、康熙御笔“福”字碑和室内大戏楼。西洋门 康熙御笔“福”字碑 大戏楼 二、雍亲王府雍亲王府是康熙皇帝在此建造的府邸，赐予四子爱新觉罗胤禛，称雍亲王府。现在为藏传佛教寺庙，称雍和宫。豪点1：出过两位皇帝的龙潜福地 雍正十三年雍正皇帝驾崩之后，曾在此停放灵柩，因此雍和宫主要殿堂原绿色琉璃瓦均被改为了黄色琉璃瓦。又因为乾隆皇帝诞生于此，雍和宫出了两位皇帝，成了“龙潜福地”，所以殿宇为黄瓦红墙，与紫禁城皇宫一样的规格。豪点2：全国规格最高的佛教寺院 乾隆九年（1744年），雍和宫被改作正式的藏传佛教寺庙，并成为清政府掌管全国藏传佛教事务的中心。可以说，雍和
中国十大豪宅： 1.广州大一山庄 大一山庄位于白云区白云大道北（新广从路），距离市中心区较近，占地面积约为15.2万平方米，容积率仅为1。项目由70多幢别墅组成，为两层或者三层别墅，是纯别墅小区。 该楼盘目前仍未开售，预计今年5-7月推出，户型为900平方米以上的两层或三层别墅，预计售价为6万元/平方米。 种鸡场地块位于白云区白云大道北（新广从路），地块在2005年6月21日成功拍卖，以5亿元的高价成交。地块占地面积约15.2万平方米，容积率仅为1。该地块楼面地价达3300元/平方米，只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米，属于“天价地块”。 毗邻白云景区。迄今仍未有正式的销售情况消息。 2.汤臣一品：上海浦东超豪华公寓项目 3.星海湾一号： 星海湾壹号项目占地12万平方米，总建筑面积24万平方米，总投资超过40亿港币，是以超五星级君悦酒店为核心，集海景别墅、平层官邸、海景高层公寓、商业为一体的大型地标性都市综合体项目，是大连市目前地理位置最好、景观资源最佳的重点建设项目，项目预计将于2010年全面落成，将成为大连市的一个标志性建筑群。华润君悦酒店建筑高度200米，总建筑面积近9万平方米，将是大连最
大、东北区域最好的地标性超五星级酒店。星海湾壹号住宅定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业。根据开发计划，2008年9月首期推向市场的将是配备私家电梯的无敌海景别墅及平层官邸，也必将成为大连星海湾区域内的高档住宅典范。 项目总投资超过40亿港币，是以超五星级君悦酒店为核心，集海景别墅、平层官邸、海景高层公寓、商业为一体的大型地标性都市综合体项目，是大连市目前地理位置最好、景观资源最佳的重点建设项目，它将成为大连市的一个标志性建筑群。华润君悦酒店，总建筑面积近10万平方米，将是大连最大、东北区域最好的地标性超五星级酒店。华润星海湾壹号住宅定位为东北乃至全国范围内首屈一指的高档物业。 华润置地为华润集团旗下香港上市公司，中国蓝筹地产领袖，最具实力的综合性地产商，业务遍及香港、泰国及内地20个城市。自2006年进入大连以后，短短一年多时间，星海湾壹号、华润?海中国、万象城三大项目已经引起社会及市场的强烈关注。 4.滨江凯旋门 上海浦东新区的豪华公寓项目 5.盘古大观 毗邻奥林匹克公园的豪华公寓项目 6.绿城玫瑰园 绿城上海玫瑰园位于上海西南腹地的闵行区，坐落于占地9.6平方公里的上海旗忠森林体育城内，紧邻旗忠高尔夫和上海国际网球中心，周边环境得天独厚。上海玫瑰园规划建造容积率为0.175的低密度独立式别墅区。上海玫瑰园建筑形态将力求传承上海老花园洋房的建筑风韵，以水景、森林、ATP、泛高尔夫为四大元素，构建精致优雅的社区环境，处处体现城市意象的建筑、街区及庭院之间的和谐统一，精心营造一个上海郊区特大型的国际化、时尚化、生态化的顶级别墅区。小区占地约80万平方米，规划别墅236栋，建筑面积为700-2000平方米/栋，庭院面积为1200-5000平方米/栋。绿城玫瑰园三期项目部分为精装房源，目前在售的项目庭院包括游泳池等已经完成精装。秉承项目一贯“恒久价值观”的特色，每栋房源的打造上皆不重复，匹配200多套房源的50多种风格，其精装也将呈现不同特色。总价在3000-3800万元/套。 7.天琴湾
全球排名前十的超现代设计隐世豪宅，顶级富豪们的度假首选 [2015-02-15] 对于国内的顶级富豪来说，拥有自己的豪宅并不稀奇，但想要与国际富豪的生活品质接轨，光在闹市中拥有一套价值数千万甚至过亿的别墅还远远不够，很多世界顶级富豪都会拥有至少一处的私密隐世度假豪宅，用以远离尘嚣，享受只属于自己与家人的原始快乐。 这些别墅可以座落在岛屿、森林、湖畔、海边甚至是山巅，除了私密性以外，更重要的就是要有极高的设计感与舒适度，并且能够让房主最大限度的享受大自然所带来的真实自然的生态休闲体验。 当然，早些年国内富豪都热衷在国外买酒庄、买城堡，但是这些还是较为浅层次的生活品质追求，毕竟很大一部分的原因还是在于投资甚至是炫耀，真正的目的并不是自己度假休闲或是享受闲云野鹤般的悠然自得。从某种程度上来讲，还是生活在相对物质追求的层面。 但是当经济基础已经到达一定层次，势必应该追求更高的精神层面的享受，而拥有属于自己的隐世度假豪宅绝对是那些真正功成名就的商界“大侠”们才能体会到的“退隐江湖”、“独孤求败”时的豪迈。
目前这样的隐世度假豪宅在国内还是相当少见的，尤其是从设计上来说与国际水平还相距甚远。因此对于国内真正有消费实力的富豪来说，想要拥有这么一套现代主义隐世豪宅，可能最佳的选择还是在国外。 那么今天，我们就以曾荣获纽约MOMA博物馆十大全球最佳家庭住宅奖，位于西班牙马德里市郊森林中的Casa Levene为例，来向大家介绍一下真正的顶级现代隐世豪宅是什么样子的，住在这样的居所之中你所能享受的惬意人生又是何等的潇洒。 Casa Levene由设计师Eduardo Arroyo设计，曾荣获纽约MOMA博物馆十大全球最佳家庭住宅奖，并陈列在博物馆内。该豪宅设计曾在2007年收到Technal公司的全球最佳个人住宅奖并登上过许多建筑杂志与书籍。
■橘郡（别墅） 主题：缔造GRAND VILLA1的颠峰时代 01）至尊级别墅颠峰版人生激情接触 因为数个世纪人性与建筑的贵族对话；因为对艺术与自然的敏感天性；因为绝不妥协的完美偏执在地中海296万平方公里与阳光舞蹈的蔚蓝海城，在西班牙燃烧激情的纯白城堡，在法兰西写意雍容的巴洛克宫廷，在意大利气宇轩昂的家族庄园，在加利福尼亚活力四射的首富海湾，从古罗马到路易王朝，从卡洛斯王子到奥纳西斯到比尔盖兹置身每一幢GRANDVILLA私家尊邸，宛如凌立于世界之巅！ 在任何时代都有自己的贵族为风云变幻的世界舞台订立游戏规则，任何时代都有自己的经典豪宅匹配人类精英的绝代风华将日常生活演绎成一场场惹人惊羡的传奇！ 02）LUXURY2自由、巨富与荣耀的盛典 拥有实力，并懂得驾驽，是新豪宅主义的第一信条。真正顶级的建筑，从不用昂贵的材料和面积堆砌奢侈。真正懂得生活的人，从不试图用金钱定义豪华。 一支Cohiba雪茄，一瓶208盎斯的法国香槟，一张1883年的LP黑胶木唱片，一辆1959年绝版“甲克虫”，波尔多翡翠般晶莹的葡萄园，南加洲百尺高崖上的海湾度假别墅……每一次相遇和拥有，都是对人类历史、智慧与情趣的至高结晶品的玩味，而不是一种花钱的途径。对拥有足够实力的人而言，财富，说到底不过是生活飨宴中一味精美绝伦的佐料。而豪华则是品味的标签，懂得鉴赏，才懂得沉醉。 自由的胸襟，富有的身价，尊荣的气质，与多彩的生命活力，是当代新首富一族烙刻在骨子里的“豪华ego（自我意识）”，面对一切美好的事物，血脉中总澎湃着不可抑制的深深共鸣，想要挥霍的，始终是生活着、热爱着、骄傲着的心情。 1
03）量身定制，才能与你的感官与灵魂丝丝契合 手工，是都市丛林中一种濒危的豪华。手工时代，在历史的回忆中留存着很贵族的味道。 6个月为一位顾客订制一双皮靴，5个工匠花两年时间编结一块土耳其丝毯，历经三年80余道工序，纯手工卷制的极品麦克组杜雪茄，手工切削、刨整、磨光的北美古董松木五斗柜……那些生活中的艺术大师，在每件作品中留下不可复制的刻痕。充满故事的神秘岁月，更将其淬炼成绝无仅有的个性珍品。此时此刻，艺术与光阴，都只为了一个人而存在。这度身定制的荣耀，也唯有那些，坚持完全自我品位的生活贵族，才值得拥有。 维也纳的GRAND HOTEL3—SACHER，从门童到酒吧领班，都尊称客人的名字而不是房间的号码；印有私家徽章的双层游艇和直升飞机，终年只为一位主人效劳；加利福尼亚海边山崖上名师设计的私邸，全世界也只有这一栋。专属的尊贵，根本毋须言表。 附庸、从众绝不是新首富的性格，特立独行并非地位的炫耀，而是品位的标榜。每一种固执的私人趣味背后，都飘扬着永不褪色的生活理想。纯粹个性，绝对私属JUSTFORYOU。 04）LIVING世界名人水岸豪宅录 从HONGKONG4、TOKYO5、SYDNEY6到CALIFORNIA7的ORANGE COUNTY8，富有的身价总在天然水岸边显山露水。 地球其实是蓝色的，陆地之于海洋只是星星点点。人类对于这片蔚蓝，有着与生俱来、不可割舍的眷恋，依水而筑，临水而居，更是千百年来贵族精英与建筑师之间不变的心灵默契。无数水岸名宅，如同维纳斯般，从水的幻梦中诞生而后永恒。粼粼波光中，人生的传奇如潮消潮涨。 浅水湾，东京湾，玫瑰湾……站在财富顶端的新“蓝血一族”，每每将全球最壮阔最迷人的自然水景，纳入自己的生活疆域。因为纵览天下的气魄与实力，才更能海纳山水间朴拙、博大的生活真意。 2
I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd 基于客户的豪宅价值理解构筑项目的产品价值体系
I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd 项目检讨内容说明 平面系统 平面格局 空间配坪 双起居室/独立玄关/双入口门/中岛厨具观景阳台/佣人房 人动线 主人 主人与佣人动线分离不交叉个户至公共设施之动线 佣人 考虑清洁垃圾动线 访客 大部分于一楼会客室与住户会面分为预约及未预约之管理模式 管理工作人员 动线需自地下室进出 装潢人员 自紧急升降机进出，施做须缴保证金及造册送管理中心，统一进出车动线 住户车辆 分为地面门厅及地下层门厅 考虑小孩接送动线包括汽车/机车/自行车 访客车辆 访客车位留设/分临停及久停出租车 为事先预约叫车始得进入 各层电梯梯厅与出入口关系电梯采分楼层管制、无法到达其它楼层 紧急升降机兼做佣人服务动线 垃圾清理动线 停车动线安全性议题 地面层入口/等候区与管理室关系/等候区防弹玻璃 豪宅构建要素
I mperial (China) Real Estate Agency Co., Ltd 配套等级 公共空间 一层门厅及梯厅尺度小区graphic 及精神象征物 艺术品采购陈列及安全维护各公共空间LOGO 设计 洗车机（world city towers ）/脚踏车停车场 系统 结构系统 SRC 构造制震壁 构造系统 断热性——屋顶，住户柱梁壁断热材设计（world city towers ）遮音性——遮音壁/中空楼版（world city towers ）设备系统 水质系统（world city towers ）/管道材料 排水管臭味减少 不断电系统/紧急供电含住户范围 小区光纤骨干网络垃圾压缩冷冻臭氧处理设备中水循环系统 大楼洗窗配备预留 各户 大门大门材质/五金/门控系统铝窗 气密/水密/隔音性能厨具 氮气冰箱 生饮水过滤设备/能量活水器菜渣处理器 卫浴浴室暖房干燥机（world city towers ）/收纳空间阳台栏杆 金属锻造栏杆 特殊配备 恒温红酒储藏/家庭智能控制系统/阳光采集器（帝宝） 中央变频冷暖空调系统/全热交换机换气系统/多重控制接口（帝宝）隐藏式通讯信息插座（卫星电视/有线无线电视）中央集尘系统 特殊状况 吊车出入动线，供大型货物搬运 豪宅构建要素
顶级别墅及顶级豪宅
一、市场只认最好的不管你是哪里来的 典----经典，可典藏←←精品 雅---雅致，不俗←←文化 高----高级，层高要高设备与技术的高投入、高质量、高舒适←←时尚 贵----不菲，值得投资←←价值 二、风格 1 改良的欧美各地传统别墅风格 2中式传统风格的复兴 3强调地域性，本土化的现代风格 4简约现代风格 5简单随性，朴实自然的乡村风格 现代经典风格------自然式草原别墅 阳春白雪式 简约式 后现代式 解构主义式 显示材料本性 古典休闲式 三、 豪宅的回归： 一是从过去的完全的拷贝模仿一统天下的时代，回归到能够出现一种当代中国的建筑作品中间来，这是一个回归。 二是生活态度的回归，从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和，享受生活，享受艺术、享受人生的这样一种生活状态，生活方式上面来 j.5A系统：即OA BA CA FA SA k.一卡通 四、顶级豪宅的概念 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和****式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及****型豪宅(公寓豪宅)。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方
成都新十大豪宅曝光 在成都，金字塔尖的顶级富豪都住哪里？别墅？只对了三分之一。当下的成都，真正谈得上豪宅的楼盘早已不是单一的高端材料上的堆砌，更是综合品牌实力、项目背景、地理位置、建筑设计、高端商业、主题定制等六大要素中最为顶尖的部分，按照以上标准，成都目前“新十大豪宅”主要分成三类：滨江项目、独栋别墅和城市中心。不过，这新十大豪宅大多低调神秘，甚至有的连售楼部都没有，因为它们的业主大部分不是成都本地人，而是来自北上广甚至国外的商界名流。当然，更为“拉仇恨”的是，它们有的售价超过8万一平米，普通成都人一年的工资别说厕所了，连一个玄关都买不到。 01. 中国华商金融中心(楼盘详情图库) 40万方顶级综合体、跨国企业打造、“全球华商顶级商务中心”仍然不能涵盖这个传奇项目，因为在这些头衔之下，它还有一个普通豪宅完全不可能比拟的优势——成都首家以“中国”冠名的中字头豪宅。一个楼盘名称经过国务院商务部签署同意，这显然不是“有钱任性”就能实现的。不过，该项目极其低调神秘，市场声音不多，售价更是一个谜。 02：成都银泰中心华悦府(楼盘详情图库)。综合体下的大平层豪宅。有中国第三家华尔道夫酒店、奢侈品购物中心In99的重磅加持，吸引多位商界名流在此置业，目前单价为3.3万。
03：成都棕榈泉费尔蒙公寓。成都首个入市销售的六星级费尔蒙奢侈品酒店公寓。曾以29200元创下成都最贵住宅成交单价，由全球奢侈品牌酒店管理集团——费尔蒙酒店直接管理。
04：阿玛尼艺术公寓。中国首个阿玛尼集团队设计并打造的豪宅项目，部分公寓内部家具也为阿玛尼定制。
05：来福士T5。新加坡知名开发商凯德置地打造，相传该项目设计费上亿，而且只有76席。不过这个位于城市中轴线的人民南路的豪宅，销售的主要对象并非成都本地，而是针对新加坡、上海、北京。
中国10大豪宅排名
名次 项目 开发商 地区 得分 1 大一 广东中力集团有限公司 广州 98.98 2 汤臣一品 汤臣海景花园(上海浦东新区)有限公司 上海 98.79 3 星海湾壹号 华润(大连)有限公司 大连 98.28 4 滨江凯旋门 香港新鸿基集团 上海 97.68 5 盘古大观 北京盘古氏投资有限公司 北京 97.52 6 绿城玫瑰园 上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司 上海 96.88 7 天琴湾 深圳富春东方（集团）有限公司 深圳 96.65 8 东部华侨城天麓 深圳东部华侨城有限公司 深圳 96.52 9 龙湖牙颐和原著 北京龙湖置业有限公司 北京 96.46 10 霞公府 北京紫金世纪置业有限责任公司 北京 96.35
6.绿城玫瑰园
基本信息楼盘户型分析报告
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价 格：6000-20000万元/套 [闵行] 马桥 闵行区元江路6600号 户型图(14)张 实景图(517)张 业主论坛(211)帖子 建筑类型：独栋别墅; 产权年限：70年 物业类别：别墅 产权类型：大产权房 建筑面积：145000平方米 容 积 率：0.18
占地面积：803325平方米 绿 方 饮 总 用 户 化 率：70% 位： 外郊环
水：市政供水 数：227
户型面积：700-900平米标准别墅 1400-2000平米大别墅
道路交通：
8分钟直达莘庄核心商业区 约20分钟直达虹桥机场 约40分钟直达人民广场 约25分钟直达徐家汇 约5公 里莘奉金高速公路（A4） 约23公里沪杭高速公路 快速连接 A15高速公路与嘉闵高架
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轨道沿线：15号线 开 发 商：上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司
物业公司：上海高力国际物业服务有限公司 物 业 费：6.5元/月/平米
楼盘特色：品牌地产,城市豪宅,世外田园,低密居所,投资地产
销售信息楼盘楼栋分析报告
售楼地址：
闵行区元江路6600号
开盘时间：
开盘时间2010年12月12日，2013年3月30日将加推
入住时间：
2011年12月31日
销售状况：在售
价格信息楼盘价格综合分析报告
? ? ? ? 付款方式：银行按揭贷款、分期付款、一次性付款 月 首 供：50000元以上 付：300万以上
历史价格：近三月价格分析 最高价 均价 最低价 价格描述 总价6000万元/套起，最
记录时间
2014-04-29 高可达2亿元/套 2014-04-23 总价6000万元/套起，最
豪宅客户分析 No.1 尊贵型豪宅客户 尊贵型豪宅客户在22个价值观的要素点中，自然、品质、家庭安全环保等方面的得分较高，在价格敏感、时尚等方面的得分较低，体现了他们追求自然、闲适的价值观。 1 生活习惯——重视生活品质，注重休闲。 2 生活态度——倾向于自然、轻松、简单的生活方式。 3 消费取向——消费时更希望得到身份和地位的认同。 尊贵型：追求自然、闲适——豪宅对尊贵型豪宅客户来说是事业成功的标志，是释放工作压力获得独立自由的私密空间和独享心灵宁静的场所，也是体现他们生活品味、情趣、情调的地方。大多为企业家、名人或者事业有成的生意人士 No.2 享受型豪宅客户 享受型豪宅客户在22个价值观要素中的得分比较平均，得分较高的是服务、注重细节，而在时尚方面的得分较低。但是总体而言，这类客户在所有的价值观要素上的得分都要高于平均得分，体现了这类追求品质的价值观。 1 生活习惯——认为会所、自家庭院和大露台是享受生活的地方。 2 生活态度——倾向于轻松的、休闲的生活，希望与家人共度时光。 3 消费取向——更喜欢那些能够切实提高生活质量的产品。 享受型：注重服务、细节——享受型的豪宅客户更多的是享受生活的场所，是和家人共度时光的地方，同时也是体现自身品味、身份的场所。享受型豪宅客户注重生活的品质，房屋对其而言更多的是享受生活的场所。多为各类企业的高层领导，归国华侨、外籍人士No.3 标签型豪宅客户 标签型豪宅客户在22个价值点中，得分较高的是彰显身份、价格敏感、自然、简约低调，而其他价值点的得分与平均值相近，体现了这类客户注重身份的价值观。 1 生活习惯——比较喜欢去酒吧、高尔夫、健身房等场所。 2 生活态度——倾向于有个性的、充满激情的生活。 3 消费取向——倾向于品牌消费，多数人喜欢奢侈品。
中国10大超级豪宅P K 世界10大超级豪宅(组图) 2010/06/30 利奥波德别墅 《中国10大超级豪宅》排行榜在北京发布，《世界10大超级豪宅》排行榜也与之同时出炉。国内的豪宅和国外的相比，到底谁更奢华？又奢华在哪里呢？ 第一名：利奥波德别墅 利奥波德别墅位于法国南部蓝色海岸地区滨海阿尔卑斯省，法国南部蔚蓝海岸历史悠久的“利奥波德别墅”(theVillaLa Leopolda)以5亿欧元易手，成为迄今为止全球成交价格最高的私人宅第，这是一座花园式设计的豪华大宅，占地20亩，位于尼斯和摩纳哥之间的滨海自由城，距摩纳哥蒙特卡洛市近在咫尺，从“利奥波德别墅”中，可以俯瞰到法国南部最美丽的海景，并一直连接到山下的维拉夫蓝契港度假胜地。 广州大一别墅 “大”与“一”分别取自《庄子·天地篇》与《老子·道德经》，“大”、“一”两字组合为“天”字，天字拆开则“天人合一”。该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥·博塔、法国建筑大师马丁·罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。 “广州大一”单套最高价为超过2亿元，平均价格为7628万元。 爱敦阁(Updown Court) 第二名：爱敦阁(Updown Court) 位于伦敦市西南郊萨里郡的爱敦阁(Updown Court)，连续两年守擂成功，蝉联“世界第一豪宅”宝座。它所创造的总价记录1.5亿美元(约合12亿元人民币)
一直保持至今。 据Leslie Allen-Vercoe先生介绍，爱敦阁只面向全世界数量有限的2000个亿万富翁，“唯有他们才有可能成为房子未来的主人，我们正在积极寻找能够支付1.5亿美元的实力买家。” 这座天价豪宅距离伦敦45公里，占地23.47公顷(约234700平米)，仅室内面积就达4645平米，共有103间房，包括22间大理石浴室，2幢客房(13个总统套房)、办公室、马厩、网球场、2个室外游泳池、保龄球房、室内壁球室、3个室内泳池、50席位的私人电影院、图书馆、酒窖、早餐室和宴会厅。 两幢客房的顶层各有两间卧房、厨房以及按摩浴缸，另外还有一个带有巨大泳池的露台；主人房里配有一部电梯通往楼下的泳池；另外还有8间带浴室的套房。 室外，爱敦阁不仅占有一个44500平米的正式花园，还拥有一片近20万平米的私家森林。据Leslie Allen-Vercoe先生介绍，这片森林是新近从私人手中买来的，树林多为松树。按照英国的法律，林地的所有者不得随意砍伐树木，绿地上也不许随意开发建设，同时也意味着天价豪宅的确“贵得有理”。 除了拥有令人瞠目结舌的超大体量，爱敦阁还具备一般豪宅不常见的应急避难室、高等智能家居系统，可停放8辆豪华轿车的车库，以及自动加热的大理石车道。但最令买家动心的，莫过于豪宅自身配备的直升机场和直升机降落坪了。 南京钟山国际高尔夫别墅 南京钟山国际高尔夫别墅 2009年9月，南京钟山国际荣获由《世界经理人周刊》与世界地产研究院联手编制的2009年度(第六届)《中国10大超级豪宅》排行榜榜首，并力压汤
豪宅营销的独特标签--以国内三大顶级豪宅为例 作者：陈利文 2007-10-30 11:57:27 什么叫豪宅？历来有不同的标准和说法。深圳世联给豪宅的定义是“相对高度集中的占有城市资源的住宅产品”，并且同时发布了关于豪宅的系列指数，后来成为业内公认的关于豪宅的标准。世联的豪宅指数见下图： 关于地段指数，世联提出的豪宅在便利指数或者环境指数中至少要有一项达到愉悦指标[1]，豪宅在地段上一般具有区位的不可替代性、环境的历史性、人文价值的不可再生性等鲜明特征。比如北京的豪宅项目“裘马都”位于中央涉外区的门户――三元桥东，紧邻北京四大使馆区、CBD商圈、燕莎商圈、丽都商圈以及顺景高尔夫公园、太阳宫公园、国际展览中心等等，上海的“汤臣一品”项目位于上海的核心、黄浦江畔，博览外滩百年万国建筑，紧邻陆家嘴 CBD 世界级摩天大厦。这些地段都是具有区位的不可替代性、环境的历史性和人文价值的不可再生性等特征。 光有地段还不够，豪宅对产品指数也有相应要求。在项目的建筑指数中，容积率等硬指数的高低并不是决定项目能否成为豪宅的绝对指标；单元空间面积、房均面积等奢侈指数由于更恰当的体现了户型单位的资源占有状况，因而成了鉴别豪宅的最佳指标。在深圳的一线豪宅，房均面积都达到了40－60平米。同期在同区域推出的豪宅比普通住宅的房均面积大50％左右。在户型尺度上，豪宅的客厅开间一般在4.5米以上，层高在3.1米以上。这些都是关于建筑方面的奢侈指标。 豪宅在地段和硬件上具有突出的价值，当然也能支持较高的价格，所以往往价格也是判断豪宅的重要标准。中国真正意义的豪宅价格与普通家庭的年收入的比值在60倍以上，一套豪宅的售价约是普通住宅的6－10倍。 从广义营销的两大系统：产品和狭义营销（包括定位、推广、展示、价格、销售五大环节）都具有鲜明的标签特征。下面我们就将一一分述这些特征。 豪宅符号 在产品方面，豪宅非常强调符号标志。豪宅符号属于形式主义的表现，其展示价值大于使用价值，是豪宅溢价的支撑点之一。目前，在市场上的豪宅产品，常见的符号主要有以下几种： 一、主入口景观轴/仪式感、私家路 深圳“香蜜湖1号”项目在入口处打造了一条“私家林荫大道”（见下图），衬托出小区的幽隐高贵，不显张扬，仪式感很强。深圳的别墅项目“云深处”在推广时则干脆炒作其全国第一的私家路，私家路是全国第一，那住宅的档次可想而知了。
顶级豪宅的概念与分类(别墅与公寓都可能成为顶级豪宅) 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅(别墅豪宅)及集合型豪宅(公寓豪宅)。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅(别墅产品分化) 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅(semi-detached house)、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅(detached house)和双拼别墅 (semi-detachedhouse)，其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积偏小、居住密度偏高，缺乏私密性的别墅产品，实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看，基本上不具备自然山水的条件，但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点，也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念，当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通独立住宅，跟国外的single family house产品更加接近。 除此之外，还有大量其它在名称上冠以别墅，但又不是传统独户独立住宅的产品，我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型：第一种每户虽然独立，但是两栋之间侧墙间距非常接近，只有3米左右。没有两侧花园，只有前后花园的所谓独联体别墅，例如长沙的山水芙蓉—半山美墅中的独联体。第二种是层数降低面宽加大的改良型townhouse 别墅，以卡尔生活馆为例，它已经不是第一代的三层townhouse，前后花园。而是面宽最大做到了14.4米，进深最小
中国顶级富豪的奢侈生活 中国顶级富豪的奢侈生活 奢侈这个词，在过去是一个贬义词，但随着人们生活水平的日益提高，这个词似乎慢慢变成了一个中性词。如今的中国经过20多年迅猛发展，已经造就了一大批富翁。这些有钱的富翁，在享受生活的同时，用大量的金钱为自己添置了许多奢侈品。 1.荣智健——出身于荣氏家族的荣智健，一直给外界留下张扬、个性十足的印象。十年前，他还一度位居中国首富宝座。天天生活在照像机、摄影机之下的“荣少爷”毫不介意，并时不时地给媒体抛出猛料。荣智健很向往欧洲贵族生活，再加上本身就出身豪门，所以他一出手就令人叹为观止。在英国伦敦的私人马场里养着4匹分别名为“天演”、“活力先生”、“奔腾”和“昆仑”的冠军级名马。这几匹名马，荣智健耗资上千万美元。他一有空时，便会探望这几匹爱驹，喂它们最喜欢吃的薄荷糖，有时也骑上它们一试身手。此外，荣智健还拥有香港最奢华的私人游艇，就连天然氧吧的森林他也有。有媒体报道说，每年夏天，荣智健都会带着厨师，
邀请朋友及家人到英国南部他的城堡度假。至于交通，当然不成问题，早在2000年5月，荣智健就花了3亿元港币买下一架私人飞机，为香港富豪正式开了私人购买飞机的先河。 2.陈丽华——因为紫檀名贵难求，所以素有“百年寸檀、寸檀寸金”一说。在北京，沿着长安街向东，在京通快速路高碑店出口的北侧，有一大片明清建筑群，这就是闻名于世的中国紫檀博物馆。该博物馆属于香港富华国际集团董事长、长安俱乐部创始人陈丽华的私有财产，同时也是她一生中最奢侈的投资，用2亿元建造了国内第一家“国字头”私人博物馆，并买空了东南亚名贵的紫檀木。更惊人的是，为了这座博物馆，她邀请全国700名著名工匠、仿制和修复1000余件价值昂贵紫檀家具。参观过中国紫檀博物馆的人，一般都会对里面的镇馆之宝仿故宫太和殿金銮宝座印象深刻，这是按1:1比例仿制的。此外，里面还有一些仿自《韩熙载夜宴图》、《清明上河图》等唐宋名画中的家具陈设。
中国十大豪宅PK世界十大豪宅 2014-07-15 随着中国城市化进程的不断加快，中国的富豪阶层也在呈几何化的增长速度不断增多。与之相匹配的，中国的豪宅市场也在日趋迅速地发展进步。很多人质疑中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比佛利山庄那样的顶级豪宅，不信您就看看吧。中国豪宅与世界豪宅的大比拼，孰上孰下呢？ 中国第一、大一山庄(广州) 大一山庄位于白云区白云大道北，占地面积约为15.2万平方米，虽然捂盘将近五年的时间，但是却捂出了单价在7万元/平方米以上的超级豪宅。该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥·博塔、法国建筑大师马丁·罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。 世界第一：安蒂拉印度10亿美元
2008年，印度富豪穆克什安巴尼在印度经济中心孟买市为自己打造一座高达173米高的摩天豪宅。这座摩天豪宅名叫“安蒂拉”，这是神话中小岛的名字。这座高达173米的的摩天豪宅由美国达拉斯的建筑公司和洛杉矶室内设计公司共同设计打造。该豪宅造价达20亿美元，是世界上最昂贵的私人豪宅。 据悉，“安蒂拉”虽然相当于普通大楼60层楼高，但由于每层楼的天花板高度都是普通建筑3倍，所以大厦内部其实总共为27层。而其总楼层面积达3万平方米，超过了法国凡尔赛宫。整座楼体上面2/3部分重量，主要是靠着第9-12层空中花园两侧2组“W”形钢筋支撑，令人有“空中楼阁”的错觉。“安蒂拉”于2009年1月正式完工。穆克什和他的母亲、妻子以及3个孩子都搬入这座“摩天宫”中生活，与他们一起搬进去的还有穆克什手下的600名全职雇员和仆人。 中国第二：南京钟山高尔夫别墅(南京)
不仅仅需要钱世界上十大最奢华私人豪宅排行 1、印度孟买的安提拉——世界上首座价值超过10亿美元的建筑 印度信诚工业集团董事总经理穆穆凯什·阿姆巴尼就是这座摩天大楼的拥有者。这位全球富豪榜排在第5位的超级富翁身家超过430亿美元。安提拉位于印度孟买市郊，据说这栋大楼花掉阿姆巴尼20亿美元！ 安提拉于今年2月竣工，其名字是以印度神话中的岛屿命名。总面积达到37161平方米，高度约为167米，一共有27层。 阿姆巴尼的妻子曾长期居住在纽约的文华东方大酒店里。她被该酒店的浓郁的东方建筑风格所吸引，因此她希望在安提拉大楼里也能看到类似的设计；另外，安提拉每一层楼的构造都是与众不同的。所有这些因素导致安提拉成为世界上最大最奢华的居所。 2、英国爱敦阁——自19世纪以来，爱敦阁一直是英格兰地区最重要的私人豪宅，价值1.5亿美元
爱敦阁距离伦敦市区仅25英里（约合40公里），穿过几道大铁门，你就能看到一座富丽堂皇的宏大建筑。爱敦阁以其价格昂贵闻名于世，目前其标价为8500万英镑（约合1.5亿美元）。 爱敦阁里占地23.47公顷（约23.47万平方米），仅室内面积就达4645平米，有103个房间，包括22间大理石浴室，2幢客房（13个总统套房）、办公室、马厩、网球场、2个室外游泳池、保龄球房、室内壁球室、3个室内泳池、50席位的私人电影院、图书馆、酒窖、早餐室和宴会厅。两幢客房的顶层各有两间卧房、厨房以及按摩浴缸，另外还有一个带有巨大泳池的露台；主人房里配有一部电梯通往楼下的泳池；另外还有8间带浴室的套房。室外，爱敦阁不仅占有一个44500平米的正式花园，还拥有一片近20万平米的私家森林。 除了拥有令人瞠目结舌的超大体量，爱敦阁还具备一般豪宅不常见的应急避难室、高等智能家居系统，可停放8辆豪华轿车的车库，以及自动加热的大理石车道。但最令买家动心的，莫过于豪宅自身配备的直升机场和直升机降落坪了。由此可见，爱敦阁极尽奢华与富丽堂皇，令女皇居住的白金汉宫也不由相形见绌。 3、美国佛罗里达州的“凡尔赛宫”——美国最大的私人豪宅
顶级豪宅的十大设计理念： 理念一：设计级品，度身订制。 理念二：重视利用保护环境资源。 理念三：重视设计的整合性。景观和建筑两个系统应综合并相对完整地考虑，都要有很好的艺术价值和使用价值，使建筑与室外景观达到“计XXX”缺一不可。 理念四：强调私密性。 理念五：强调艺术表现力，设计强调那些艺术性、展示性（眩耀性）强的非必要居住面积。如入口大客厅、大餐厅、过厅、大楼梯等空间尺度。 理念六：重高档次和高配置。 理念七：发挥个性和稀缺性资源特色。 理念八：表现时代精神。充分反映现代甚至未来的审判要求、材料技术、工艺加工水平。 理念九：室外装修室内化。外装修做为构成豪宅外观的重要环节，要求用材，细部风格等方面越要越接近室内设计院的标准。 理念十：别墅住宅公建化。顶级豪宅的功能要求已接近顶级小会所的要求，故应突破传统别墅的框架，把顶级豪宅作为公建来设计，也就是别墅住宅公建化。
顶级豪宅的定义：在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明的建筑特色和历史人文价值，专门供给社会上具有相当财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 顶级豪宅的销售对象：金字塔尖人物（或公司）为销售对象。顶级豪宅应抓住的两个重点：1、申惟一性 2、符合客户的个性。即满足客户非同寻常的各种需求，特别是精神层面的需求、价钱则是可以放在倒数几位的因素。 顶级豪宅的五大特征：1、区位优越不可替代。 2、环境幽雅。 3、 建筑精美不可复制。 4、风格各异难以仿造。 5、人文价值无法再生。 顶级豪宅的品质特征：1、继承传统豪宅凝重的历史感和文化韵味，保持设计和建筑高水平和用料考虑的特点。 2、在不违背豪宅本质特征的前提下，改变过分奢侈利用土地资源的做法，在规划设计方面珍惜土地资源，体现出人类与土地相互依存，与自然和谐共生。 3、建筑“以人为本”，体现亲和性，在内部功能空间的布局上，要适应未来主人的生活方式，个人习惯甚至情趣爱好；重视细节设计，突出个性化的人性化。
顶级豪宅的概念与分类（别墅与公寓都可能成为顶级豪宅） 所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。 住宅从大的类型来分，有独立住宅（即通常所说的别墅类住宅）和集合式住宅（即公寓式住宅）。若要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。这两类住宅的评判标准完全不同，所以对豪宅的评述应该分两类：独立型豪宅（别墅豪宅）及集合型豪宅（公寓豪宅）。 中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆1号别墅。其身价达到1.3亿人民币，占地面积18亩，建筑面积1500平方米，采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面，也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表，则要数无锡财富中心，一梯一户的百米高层，每户有超大空中花园，电梯由室外花园入户，钢结构体系及大跨度空间，使户型全部灵活布置，大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同，但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面，均能够达到豪宅的标准。 别墅不等于豪宅（别墅产品分化） 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的独立住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House社区。在美国称为single family house，在英国称为detached house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa 有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了独立别墅（detached house）和双拼别墅（semi-detachedhouse），其它产品可以称作townhouse，但与独立别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的独立住宅，和一些密度比较高的非独立住宅。 国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华，占地庄园化的顶级豪宅；也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例，笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商，其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目，容积率均在0.4~0.5之间，这已经是接近townhouse社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小，占地面积