深圳2015年房地产市场年报
一、2015年住宅用地盘点
Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市供应5宗宅地，加上2014年底供应的地块，共6宗宅地成交。全年宅地供应总建筑面积34.47万㎡，成交总建面53.82万㎡，成交总价87.76亿元。
深圳的土地资源紧缺限制越发明显，其中住宅用地更是凤毛麟角。所以，2015年12月份集中出让3宗宅地可以说是几年来的盛况了。12月22日，坪山一居住用地拍出了2.5万元/平方米的楼面价，总价30.3亿元，为坪山地王。12月25日，深圳推出位于尖岗山的两宗重磅宅地，A122-0352宗地以29.6亿元、51331元/平方米的楼面地价迅速成交，成为深圳新任单价地王;而A122-0345宗地经过胶着竞争，以8万/平方米的楼面价成交，一跃刷新深圳乃至全国宅地的单价地王。
除了年底的地王争霸，还有年初的旧改项目。2015年2月6日，深圳迎来该年首宗居住用地--鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地出让，采用全国首例的“定地价、向下竞容积率”的竞拍方式，被中海地产以楼面地价2.23万/平方米拿下。12月底，该项目均价10.5万元/平方米的价格入市销售。在新增用地日益稀缺的大环境下，城市旧改就成为深
圳土地供应的最好补充。
二、2015年新批预售项目盘点
1、全市新批预售项目综述
Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市住宅新批预售套数78525套，与2014年相比增加11.68%，新批预售面积783.38万㎡，与2014年相比增加18.26%。2014年政策出台之后，市场活跃度明显提升，2015年延续前期的热销趋势，所以开发商顺势而上，新批预售的节奏明显加快，而且总体量也较前两年有一成左右的提升。此外，由于2015年改善客户占比较大，也刺激了大户型产品以及豪宅项目的入市。
2、2015年月度新批预售
从2015年内的预售变动情况来看，全年呈现前低后高的趋势，第一季度整体体量较小，而且2014年年底的供应爆发已经为市场提供了足够的支撑，第二季度之后，批售量平稳充裕，4-8月份月均供应6000套左右，且7-8月份的供应量出现小幅回落，9月份之后再次放量，月均供应9000套。整体来说，新房住宅供应层面绝对可以满足每个月的市场需求量。全年新批预售具体情况如下：
3、各行政区新批预售对比
从2015年各行政区的批售情况看，原关外片区龙岗、宝安依然是绝对的主力军，两区批售量占全市总量的80%，南山全年也占据了13%的份额。此外，上半年，罗湖和盐田两区几乎没有新批预售项目，但下半年尤其是年底几个月的时间内，这两个区域也陆续有项目入市。从同比变化看，除福田、龙岗之外，其余四个区域的批售量与2014年相比都有大幅提升。各行政区2015年新批预售具体情况如下：
三、2015年新房住宅市场盘点
1、全市新房住宅成交综述
Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市新房住宅共成交66450套，与2014年相比上涨58.65%；成交面积665.89万㎡，与2014年相比上涨65.21%；成交均价33426元/㎡，与2014年相比大幅上涨39.43%，2015年，深圳新房住宅量价飞涨。
成交量方面，2015年的成交量已经基本接近2009年的成交峰值，成为近9年来的次高峰。在2014年9月份以来的政策不断加码的过程中，客户入市的热情持续高涨，加上深圳作为一线城市的各种优势以及自身的特殊性，更加激发了客户的购买潜力，也充分释放了弱市中被积压的购买力。
成交价格方面，全年均价猛增近四成。2014年之前，新房均价还保持在25000元/㎡以下的水平，而且即使2013年市场火爆，价格也没有出现太大幅度的增长，但2015年一年时间，深圳新房价格坐上快车，一路狂飙，也一度成为全国房价领涨的标杆。在这个过程中，有刚需客户的贡献，更有改善客群的拉动，也离不开投资客的助推。在量价暴涨的背后，也有不少声音表示对深圳的担忧，面对这样的担忧，我们也需要更多些理智。
2、年内新房住宅成交走势
从全年的成交走势来看，全市在春节以及传统的金九银十前后成交较弱，其余月份成交量都在5000套以上，全年成交高峰出现在年中6月份，全月共成交7494套。12月，全市新房住宅成交套数与年初1月份基本持平，成为仅次于年中6月的次高峰。2015年，新房住宅供应相对充裕，开发商在良好的市场行情下亦保持着稳健的推盘节奏和良好的定价策略，不论是刚需项目还是高端楼盘，只要价位在客户预期内，甚至略有出彩的表现，就可以让项目成为众人疯抢的对象，火热的开盘场面已经不足为奇。年内新房住宅成交量走势如下：
在价格方面，一年之内，深圳新房价格成功实现了
“2-3-4”三级跳，从年初的26691元/㎡上涨为年末的42476元/㎡，年末两个月跳涨明显。2015年，投资客是深圳楼市的一个关键群体，也有人质疑深圳目前的房价多是投资客托起。盘点今年的项目可以发现，一方面，由于深圳新盘成交占比较小，容易产生高端项目引导的结构性波动，更重要的是，在结构性波动的背后，不但有庞大的购房群体，更有强劲的支付能力，尤其是今年的环境催生了不少强购买力人群的改善购房需求。年内新房住宅成交价格走势如下：
3、各行政区新房住宅成交对比
从2015年各行政区的成交量来看，原关外龙岗、宝安是成交重点区域，龙岗区全年共成交29753套，占全市总成交量的45%，主力成交项目包括坪山的京基御景印象、布吉的鸿荣源尚峰、宇宏〃健康花城和大鹏的金众云山栖等；其次，宝安区全年共成交24562套，占全市总成交量的37%，主力成交项目包括龙华的港铁〃天颂、松岗的联投东方和光明新区的光明峰荟等；再次，南山区全年成交7043套，也占据了11%的份额，其中大冲的超级品牌大盘华润城是深圳改善型物业热销的引领者，前海自贸区的前海时代以高性价
比取胜市场。从同比变化情况看，与2014年相比，各大区域成交量都有较大幅度增长。各行政区成交量如下：
再从价格变化情况来看，全市2015年均价较2014年均价大幅上涨39.43%。单看各个行政区的房价涨幅，罗湖、盐田区涨幅较小，不足一成；南山、宝安、龙岗涨幅明显。其中南山、福田区房价在2015年率先步入“5时代”，成为全市房价至高点；罗湖紧随其后；龙岗区虽然是全市房价洼地，但均价也达24769元/㎡。从此之后，在深圳要找3字头以下的楼盘，恐怕大有难度。各行政区成交均价涨幅如下：
四、2015年新房住宅存量盘点
Q房网数据研究中心监控显示：2015年底全市新房住宅存量37566套，整体去化周期7个月，可售套数和去化周期都较2014年底明显下降。根据以往经验，全市整体库存处于绝对低压区。从各个行政区情况来看，基本可归为三类。
其中盐田、福田属于去化高压区，虽然库存量较低，但去化周期还需要一年多的时间，相对来说风险偏大，不过与2014年底相比，库存压力大幅缓解；而第二类宝安和南山属于正常区，库存量中等，整体去化速度也较为平衡，去化周期从2014年底的1年进一步缩减至1年以内；第三类罗湖和龙岗则属于低压区，龙岗是成交重点区域，虽然存量总全市最大，但一直保持着良好的成交节奏，去化周期不足半年。
五、2015年二手房市场盘点
1、全市二手房成交综述
Q房网数据研究中心监控显示：2015年全市二手住宅共成交127245套，与2014年相比猛增122.26%；成交面积1063.82万㎡，与2014年相比猛增118.34%。从近四年的成交总量看，2015年大幅赶超前三年，二手市场全面爆发。这一年，业主违约现象频现，在房价疯狂跳涨的过程中，隔夜
涨价的现象并不罕见，也让不少有需求的客户明显加快了成交节奏，加上去年积压的客户，市场的热度被反复催化，即使在年底也不例外。
2、年内二手房成交走势
从全年的成交走势来看，全年总体成交形成两轮上涨和一轮下滑，年度峰值出现在6月份，一路狂奔的上半年也成为全年成交的贡献主力。下半年之后，成交量出现明显放缓，但四季度成交量触底反弹，最终高调收尾。收官之月，行业政策并无新动态，但一方面银行层面没有往常年底那么紧张，部分银行的优惠力度和额度较为理想，另一方面，更为重要的是，需求端源源不断，客户入市的心态依然比较积极。随着深圳房价的不断攀高，配合当前尚属宽松的政策和信贷环境，不论是首次置业群体还是改善型群体都更倾向于择机出手，其中改善群体的占比更大。年内二手房成交量走势如下：
3、各行政区二手房成交对比
从2015年各行政区的二手房成交量来看，各区大体均衡的情况仍在继续，其中龙岗区成交量32023套，占全市成交总量的25%；其次宝安区、福田区和罗湖区分别成交25791套、23878套和22059套，分别全市总成交量的20%、19%和17%；再次，南山区成交19735套，占全市成交总量的16%；盐田区本身体量较小，成交一直偏弱，全年成交3759套，占全市总量的3%。从同比变化来看，各大区域几乎都实现了翻倍增长。各行政区成交量如下：
六、2015年深圳一二手市场成交对比
2015年，全市住宅共成交193695套，环比上涨95.39%，新房二手住宅成交套数比为0.52。将近20万套的成交量，是深圳住宅成交近几年的绝对高位。此外，2010年前后，深圳已经进入存量房时代，近几年，深圳的二手房优势更加明显，2013年和2015年两个大市，二手成交占住宅成交总量近七成。
七、2015年深圳市场综述
总结2015年的深圳市场，疯狂是最好的概括。结合前文所述，归纳为以下几点：
1、宅地先天稀缺，2015年是宅地市场的大年，地价不断刷新高，一线争夺惨烈；
2、开发商审时度势，积极推盘外加合理营销，足够在火热市场中分得一杯羹；
3、新盘价格一路狂奔，以绝对傲娇姿态领涨全国，有其疯狂，也有其必然；
4、全国性去库存的口号中，深圳却是无压力的代表，长期依然供不应求；
5、存量房时代下，二手市场刷出新高度， 2015必将成为深圳标杆之年。