中国城镇住房发展与展
望
Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
中国城镇住房发展与展望
2003-03-24资料来源：《住宅产业》
一、城镇住房发展
1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。
（一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制
1、住房分配：
1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到％，成为住房消费的主体。与此同时，80％以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有大幅度提高。
2、住房投资和供应：
改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住
房供应体系；高收入家庭购买或租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发企业对危旧住房实施成片改造。
3、住房市场：
开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时，大力发展并规范房地产中介服务业，加速市场的流通。
4、住房金融：
通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元，占全部贷款余额的％，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额达到987亿元。
5、住房管理：
改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定起到了积极作用。
总体看，通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制正在建立。
（二）城镇住宅建设保持持续增长
图1
1990年，中国城镇住宅竣工面积为亿平方米；2001年达到亿平方米（含全部建制镇为亿平方米），是90年代初期的倍。1990——2001年，新建住宅46亿平方米，年均住宅竣工面积亿平方米（约合6千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990年的498亿元增长到2001年的6262亿元，增长约倍，年均完成投资3145亿元。其中，1998年——2001年，城镇住宅竣工面积亿平方米，年均竣工面积达到亿平方米；完成住房投资万亿元，年均完成投资5265亿元、年均增长％。
图2
随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP 比重由1990年的3％增长到2001年的7％，增长了4个百分点；占固定资产投资的比重由11％增长到17％，增长了6个百分点（见下图）。房地产开发投资占GDP比重由1990年的％增长到2001年的％，增长个百分点；占固定资产投资的比重由％增长到％，增长了个百分点。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30％以上，每年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。
图3
（三）城镇居民居住状况得到较大改善
1.住房面积较快增长
全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，净增7.6平方米，年均增长0.69平方米。户均建筑面积达到65平方米，户均住房间，60％以上的家庭拥有2—3间住房，可以满足基本住房需要。
图4
2.新建住房功能较大程度提升
90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。
图5
3.个人住房自有率大幅度提高
城镇家庭户中80％拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70％以上的居民家庭拥有了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产万元，占家庭资产总额的％，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。
二、城镇住房发展中的主要问题
（一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出
与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3，德国、法国的1/2；户均建筑面积不到美国的1/2，相当于英国、日本的2/3：人均住房间数间，不到美国的1/3，只有法国、日本的1/2。此外，城市家庭户中，还有近15％的家庭无独立厨房或与其他户合用，近30％的家庭无厕所或与其他户合用，近13％的家庭没有饮用自来水。
图6
住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中，12％的家庭人均住房建筑面积在8平方米以下，27％的家庭人均住房面积在8—16平方米。户均住房间数间，人均不到1间住房。其中，无房户占％，只有1间住房的家庭占25％。
图7
（二）危旧房改造任务还很艰巨
据2001年统计，目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有300多万户家庭居住在危旧房中。
（三）住宅生产方式仍较为落后
目前中国住宅的生产方式还比较落后，仍处于粗放型发展阶段。科技进步对住宅产业的贡献率为％，远远低于发达国家60—80％的水平。住宅生产方式落后，据统计，建筑工人的劳动生产率约为30平方米/人年，相当于发达国家的1/5—1/6；建筑能耗占总能耗的25％，但单位能耗却相当于发达国家的3—4倍。
（四）住房法律法规建设落后，住房市场有待规范
80％以上的城镇居民拥有住房，急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场的规范、监管、居民基本住房权益的保障等问题，也需要从法律上加以明确。
三、发展展望
（一）市场需求分析
1.中国人均GDP今年可望实现1000美元的目标，居民消费的恩格尔系数已经降低到40％以下，按照国际经验，住房消费处于快速增长时期。
2.当前中国人均住房水平21平方米，约48％的居民希望在近几年内换购住房，其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67％。与人民群众日益增长的住房需求比，住宅发展处于快速增长阶段。
年城镇化水平已经达到％，预计今后每年将新增城市人口接近2000万人，要求保持住房建设的增长。
（二）多渠道解决中低收入家庭住房
政府工作的重点
1、大力发展经济适用住房
对经济适用住房建设要保证划拨土地的供应，要落实配套费用和各项行政事业性收费的减免政策，以降低建造成本，适应中低收入家庭购房能力。
2、加强廉租住房制度建设
当前的重点是完善廉租住房制度，切实落实资金，加快解决最低收入家庭的住房困难。
3、规范发展集资合作建房
鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地，在符合城市规划的前提下，组织职工集资建房，多渠道解决职工的住房困难。
4、加快危旧房屋改造
现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民，要加大对危旧房屋改造的支持力度。通过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。
（三）进一步落实各项改革措施，完善住房政策体系
1、建立住房补贴制度，加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门规定，尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金，建立住房补贴制度，加快补贴发放工作。
2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛”、合理调整出售住房收益分配办法，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。
3、规范发展住房金融，完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种，完善住房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制，健全个人住房贷款风险防范机制，促进住房个贷业务的进一步发展。
4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理项目招投标制度，制定“分等定级、质价相符”的收费指导标准，推动物业管理的规范发展并进一步扩大物业管理覆盖面。
5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强基础研究和关键技术研究工作，完善住宅产业标准化体系和产业技术政策；推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制度和强制淘汰、限制制度。
6、加快研究制订《住宅法》、《物权法》，完善住宅法律体系，依法维护住房投资人和产权人的合法权益。
培育和发展住房租赁市场实施方案 一、工作目标 认真落实国务院、省政府关于培育和发展住房租赁市场的决策部署，以建立购租并举的住房制度为主要方向，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。 二、重点任务 （一）培育市场供应主体。 1.培育发展专业化住房租赁企业。2016年至2020年作为发展住房租赁市场培育期。在培育期内，对住房租赁从业主体和项目给予政策支持。鼓励国有企业及其他各类投资者发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供规模化、集约化、专业化经营服务。对专业化的住房租赁企业，按照国家和省加快发展生活性服务业促进消费结构升级的有关规定给予政策扶持。支持有实力的相关企业与政府采用购买服务等模式，争取国家政策性银行中长期贷款，发展住房租赁市场。（责任单位：市住建局） 2.支持房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业和现代服务业相结合，利用已建成库存商品住房或新建住房开展租赁
业务，从单一的开发销售向购租并举模式转变。鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等方式营销。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。鼓励发展租赁型的养老地产、旅游地产等跨界地产。（责任单位：市住建局） 3.鼓励个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。鼓励个人委托住房租赁企业、房地产中介机构、养老机构、旅游机构出租自有住房，也可与住房租赁企业合作，采取统一运营的形式对外出租。（责任单位：市住建局、市国税局、市地税局） （二）鼓励住房租赁消费。 4.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个体工商户及其他个人出租住房的，由按照５％的征收率减按1.５％计算缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。对个人出租住房，不区分用途，按４％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，减半征收个人所得税。对一般纳税人房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率，允许抵扣进项增值税税金；对小规模纳税人房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用3％的征收率计算缴纳增值税。对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，可按照5%的征收率计算缴纳增值税。鼓励房地产
姓名：XXX 部门： XX部YOUR LOGO Your company name 2 0 X X 住房租赁市场的进展情况汇报
住房租赁市场的进展情况汇报 市政府办： 为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔XX〕39号)和江西省人民政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（赣府厅发〔XX〕72号），根据关于省住建厅《协助办理有关事项的函》（赣建办文〔2018〕21号）的文件精神，对照市房管局的重点任务和职能要求，现将住房租赁市场的培育发展工作进展情况汇报如下： 一、建章立制。我局起草了《萍乡市关于加快培育和发展住房租赁市场实施办法》。在实施办法中，结合本地实际，提出了一些新举措。 1. 鼓励房地产管理部门下属单位成立房地产评估经纪中介服务机构，根据我市经济社会和房地产租赁市场发展情况，整合房地产评估、咨询、经纪等方面的资源，大胆创新，提升服务，积极探索促进我市租赁市场健康发展的有力途径。 2.加强行业管理，加强组织保障。市房产管理局是市房屋租赁管理的行政主管部门，负责全市房屋租赁统一管理（各县区负责各辖区的房屋租赁管理），成立正式编制的专门房屋租赁机构“萍乡市房屋租赁管理办公室”，定为正科级全额拨款的事业单位，定编10人，领导岗位：一正两副。负责房屋租赁管理登记备案的收件、初审、验证、核发《房屋租赁备案证》等工作，并接受上级和市房管局等相关部门机构的业务指导和监督。（原房地产市场管理所租赁管理职能剥离，人随事走） 3.房管部门要加快建立房屋租赁（包括住宅与非住宅租赁）信息服务与监管平台，推行住房租赁合同网上签约和落实推进租赁合同登 第2 页共5 页
中国城镇住宅存量分析 目录 摘要 (1) 引言 (3) 1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著 (4) 城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高 (4) 城镇住宅存量套数十年增长50%，全面短缺时代结束 (6) 不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低 (6) 2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加 (8) 市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因 (8) 京沪住宅市场化程度领先全国，内陆省份提升空间较大 (9) 3、城镇住宅价值近百万亿，与GDP 相比处于全球较高水平 (9) 全国城镇住宅价值近百万亿元，沿海发达地区住宅市值更高 (10) 与发达国家泡沫时期相比，我国住宅存量价值不十分突出，但风险值得警惕 (11) 京沪浙琼住宅价值与GDP 比值偏高，西南、西北和东北地区相对偏低 (11) 结语 (13) 附录 (14)
摘要 准确的住宅存量数据，对政府而言，可以判断住宅市场供应是否充足，以制定恰当的宏观调控政策；对企业而言，能够判断未来潜在住宅需求及区域分布，以降低经营风险，不断做大做强。但目前我国住宅存量到底有多少、人均住宅面积高低等一直没有统一看法。本文基于统计年鉴和第六次人口普查数据，首先梳理测算了我国2010 年城镇住宅存量和人均住宅面积，并对其他机构的相关算法进行了比较；其次对近年城镇住宅供应结构即市场化程度如何进行了分析，以解释住宅存量增加的主要来源；最后对我国城镇住宅存量市场价值及其与GDP 的比值进行了测算，并与欧美日等发达国家泡沫时期相关数据进行对比分析，以论证我们住宅存量和市场泡沫化程度的相对水平。主要结论如下： 1、城镇住宅存量告别短缺时代，不同区域差异显著 城镇住宅存量面积十年翻一番，人均住宅面积稳步提高 在比较目前有关住宅存量计算结果的基础上，我们认为2010 年第六次人口普查相关数据具有较高的可信度。据此测算，我国城镇住宅建筑面积在2010 年达到203.0 亿平米，较2000 年增长近一倍，城镇人均住宅面积达到30.3 平米，十年增长35.6%。乡村住宅总面积为210.3 亿平米，人均达31.7 平米。 城镇住宅存量套数十年增长50%，全面短缺时代结束 根据相关数据，对不同时期我国城镇住宅套均面积做出如下假设：1998-2010 年间和1998 年前分别为105 平米和75 平米。由此得出2010 年城镇住宅总套数约为2.4 亿套，户均住宅套数约为1.1 套。考虑到1998 年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高，以及在旧城改造中需拆除部分老旧城镇住宅，我国城镇住宅总套数调整数为2.1 亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1 套，表明我国城镇家庭户基本已经户均一套房，全面短缺的时代结束。 不同区域城镇住宅存量差异显著，北上广人均住宅面积偏低 从总量来看，广东、江苏和山东的城镇住宅面积居于各省（市）前三位。西藏、青海和宁夏地区城镇住宅建筑面积不足1 亿平米。北京和上海城镇住宅建筑分别达到4.8 亿和5.3 亿平米，重庆4.9 亿平米，天津2.7 亿平米。从人均水平来看，江苏省城镇人均住宅面积达35.9 平米，湖南和湖北分别为35.3 和35.0 平米，三省在全国范围内率先达到了“人均住宅面积超过35 平米”的小康标准。北京、上海、天津和广东四省（市）城镇人均住宅面积不及全国城镇人均住宅面积，外来人口的不断涌入将使人均住宅面积依旧偏低。 2、市场化程度不断提高促进城镇住宅建设量不断增加 城镇范围内开发企业建设的住宅占整体比重从2000 年的37.5%上升到2011 年的78.3%，市场化程度提高是住宅存量不断增加的主要原因 2011 年，全国商品住宅竣工面积（即开发企业完成的住宅竣工面积）7.4 亿平米，较2000 年增幅高达260.7%，明显高于同期全社会和城镇住宅竣工量的增幅（分别为46.8%和72.8%）；在城镇范围内，商品住宅竣工面积占整体比重（市场化程度）由2000 年的37.5%上升到2011 年的78.3%，表明城镇住宅市场化程度迅速上升，商品住宅建设近年已
住房租赁市场的三大痛点 编者按：党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”近两年，随着我国租赁住房市场规模不断扩容、参与主体陆续增多，住房租赁市场整体缺乏标准化规范体系的问题也逐渐显露。促进住房租赁市场的规范化发展，不仅是贯彻国家“房住不炒”的指导方针，更是推动我国房地产开发产业转型升级、减缓住房供需矛盾、完善住房供应体系、建立房地产市场平稳健康发展长效机制的重要环节。 我国住房租赁市场现状 长期以来，我国房地产开发企业常见的经营模式是项目开发后直接出售获取利润，但随着近年一二线城市增量项目逐步收缩，房地产市场开始向“存量时代”转变。而住房租赁作为房地产行业中相对于出售来讲更为灵活的一种流通方式，有助于存量房地产资源的高效利用，也为房地产市场的参与者提供了转型升级的新思路。 住房租赁市场的兴起——城镇化进程推进 城市化发展是社会经济发展的必然结果。据国家统计局披露：截至2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，较1949年末增长47.94%，年均增长 0.69%。自新中国成立以来，我国可谓实现了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。特别是，我国的房地产行业在过去的二十年间获得了飞速的增长，有效满足了人民的住房需求。
住房问题自古以来就是重大民生问题，关系千家万户的基本生活保障。但是，随着城镇化进程加快，越来越多的流动人口涌入到京津冀、长三角、珠三角等具有资源优势的地区。城市人口的不断膨胀和密度加剧为城市的管理与发展带来了严峻挑战，亦为部分投机客提供了投机炒房、哄抬房价的可乘之机，导致房价不断上涨，引发了百姓特别是刚需民众的恐慌。 在此背景下，党中央明确提出“房住不炒”的指导思想，敦促各地加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。对具有住房“刚需”的年轻群体而言，资源优势城市的房价不菲，且伴有不同规则的限购政策门槛，在购房资金和城市限购的双重门槛下，租房成为新晋市民的首选，且租房周期有延长趋势。 我国住房租赁市场的政策驱动 为了抑制房价的不理性膨胀，敦促房地产市场回归理性，自2015年起，党中央、国务院及住建部等政策层加大相关指导与监管力度，陆续出台有关租赁住房的政策，推动住房租赁市场持续发展。 2017年5月，我国首个专门针对住房租赁与销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等内容，进一步规范房屋租赁和销售市场。2017年7月，住建部会同八部委，联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳等12个城市开展首批“租购同权”试点，真正实现了“买房租房都一样”，赋予了租赁住房新的内涵。“租售同权”作为我国新型城镇化建设中，继户籍、土地、财政、就业、医保和住房等多领
住房租赁市场对房地产市场的影响分析 发表时间：2019-07-24T11:54:57.787Z 来源：《基层建设》2019年第10期作者：苏凌[导读] 摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的科学技术的发展也有了很大的提高。 蒙阴县住房保障中心山东蒙阴 276200摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的科学技术的发展也有了很大的提高。党的十九大报告中确提出我国要在2020年全面建成小康社会。小康社会目标的实现就会伴随着城市化进程的不断加快，就会有数以万计的农村人口涌入城市定居，这就会对房地产市场产生很大的需求。现阶段，我国还普遍存在着“重购买轻租赁”的观念，这就使得公共廉租房及个人去市场上租房缺少理念上的氛围。一方面是看重 房屋购买，另一方面又面临着大量的住房需求，在我国高房价居高不下的形势下，房屋租赁成为一条便捷可行的途径，因此社会上，一部分年轻人逐渐改变“持有房产”想法，转向以房屋租赁为主的一种消费模式。通过以租代买，实现居者有其屋，尤其是为低收入群体特别是刚毕业的大学生、进城务工者营造一个宜租、宜居的社会环境，是推进以人为核心的新型城镇化的应有之义，是促使房屋回归“居住本质属性”的应有之义，这也是我国深化住房制度改革的一项核心内容，但如何营造良好氛围、如何完善我国房地产租赁市场，需要开展深入的研究工作。 关键词：住房租赁市场；房地产市场；影响分析引言 房屋租赁市场对房地产市场的发展具有深刻的影响，但是现在租赁市场发展不均衡，存在诸多问题。“租购同权”政策的提出，将对我国房地产市场的发展、城市户籍制度、公共资源配置等方面产生巨大影响。本文就租赁市场的发展模式如何从“建设-出售”转变为“建设-出租”，如何在“租购同权”新政策下取得更好发展的问题，从政府、中介、居民等方面进行一些分析。本文认为，只有租赁市场的各种资源分配平衡，才能使租赁市场更好发展。 1我国房地产租赁现状及存在问题 1.1房屋租赁人口不断扩大 随着我国城市化进程的加快，大量农村人口进城务工，逐步变为城镇常住人口，他们短期内还不具备房屋购买能力，暂时还只能通过在租赁市场上租住房屋来满足各自的住房需求。在城市化进城加快的同时，房屋价格也在逐年攀升，目前已经处于一个较高的水平，不止是进城务工人员，还有每年从学校毕业走上社会参加工作的毕业生需要通过租房来满足自己的住房需求。据我国住建部的不完全统计，目前我国大约有1.6亿人左右通过在城镇租房解决住房需求，约占城镇常住人口的21%，其中绝大部分是新就业大学生和外来务工人员。据链家预测，中国租赁人口数量将增长至2020年的2.0亿人，2025年的2.3亿人，2030年的2.7亿人。受我国传统置业观念以及消费者对财产的持有观念的影响，我国居民主要看重自有住房，大多想购买属于自己的房产，在有经济消费能力的中老年消费群体中，已经形成了购买房产为主的消费模式。但与此同时，通过调查发现目前大多数的“90后”“00后”年轻人，他们的购房意愿正在逐年下降。他们心中逐渐有不再愿意再为高昂的房价埋单的想法，受经济条件限制，希望通过房屋租赁来减少在购买住房方面的巨大投入，从而以便更好地提高在其他方面生活的质量。 1.2租赁市场缓慢发展 随着我国经济规模的扩大和经济的稳步增长，我国的城市化率也在逐步加快，城市净流入人口显著增加，尤其是流动人口和外来人口快速增长。大量的人口净流入，随之产生了大量的房屋租赁需求，房地产租赁市场发展速度也在加快。尤其是我国东部沿海的经济发达城市，房地产租赁市场发展迅速。而随着我国近几年中部地区和西部地区经济的发展，也带动了当地房地产租赁市场的快速发展。我国房地产租赁市场中，房屋租赁来源主要由廉租房、公租房、经济适用房和私人住宅构成，而廉租房和经济适用房一直是新住房的主要供给来源和主要渠道。我国住房体制从1998年改革以来，政府对社会租赁房由原先忽视到后来的逐步重视，经历了前忽略后加强的一个发展过程，政府也相继出台了多项制度政策促进房地产租赁市场的发展。2016年5月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《租赁意见》），积极鼓励、支持培育和发展住房租赁市场。之后住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委联合发布有关文件，确定武汉等12个城市首批试点。全国10多个省份20多个城市分别发布有关文件，细化具体措施，进一步加快推进培育和发展住房租赁市场。今后住房租赁市场有很大的发展空间。 2对未来房地产市场的建议与展望 2.1政府提供相应的政策支持 1.对租金价格进行调控。目前市场上供给的房屋租金价格相差巨大，对此政府应该及时对市场进行调控，稳定租金价格。同时，应该鼓励更多人从传统的买房转向租房，可以提出一些政策优惠，从而推动更多人转向租赁市场。2.引导投资者进入租赁市场。租购同权的提出，对租赁型住房有了更多的需求，针对如何提高租赁住房的市场占有率，政府可以利用自身在土地、税收、经济等方面的优势，加大对投资者进入租赁市场的支持力度，给建设租赁住房的开发商提供更多减免贷款利息之类的优惠政策。 2.2把握国家对低成本土地及租赁金融化政策 我国近年来把重点投放在供给侧，其中一项重要举措就是增加低成本土地，实现多层次、多主体租房租赁市场。低成本租赁土地的供给，在刺激租赁市场的发展以外，也给房地产市场提供了投资机会。而在2017年国家文件提出要推进房产投资信托基金（REITs）试点，在租赁金融化方面国家也出台了相关政策。REITs是目前住房租赁市场规律发展的重要支撑，REITs早在国外兴起，而如今中国也在大力支持其发展，国内一线城市例如杭州、上海已经开展REITs试点。房地产市场将逐步转变为金融市场，房地产商应该牢牢把握租赁金融市场的机会，加快布局脚步，在租赁土地价格低成本化和金融方面下功夫。只有抓住市场机遇，才能更好面对未来房地产投资市场的变化。 2.3尽快适应国家政策做出布局调整 近几年国家政策收紧，全国各城市采用不同的调控力度，由点及面地打破房地产泡沫，去库存，降房价。一线城市尤其是住房租赁试点城市由于政策调控，房地产销售情况受到较大冲击。现如今国家对房地产市场的调控政策不再像以往一样着重于一线城市，而是像二线、三线城市扩围。也就是说，房地产市场对不同城市要做出不同的布局和战略举措。房地产开发商应该尽快适应目前的市场环境，提前对未来做出规划以及应对措施，针对不同城市的市场状况做出不同的应对方案，做到因地制宜地适应国家政策下的市场环境。 2.4抓住房屋租赁市场发展机遇
中国住房发展的形势、问题和建议 中长期来看，住房市场将进入供求总体基本平衡、增速逐渐放缓、结构逐步优化的新阶段 对当前住房发展形势的基本判断 1.住房市场结束单边上涨，进入阶段性调整期。自1998年住房市场化改革以来，中国住房市场经历了十余年黄金发展期，这有其历史独特性：一是住房市场化释放了长期受抑制的住房需求；二是快速城镇化带来大量城市新增人口；三是各级政府将住房产业作为拉动经济增长、促进内需的支柱产业；四是在货币宽松及其他投资渠道不畅的情况下，房地产成为保值增值的重要渠道；五是强调拥有住房所有权的独特文化氛围及住房租赁市场不发达的双重作用。2014年以来，住房市场总体上由“单边上涨”进入总量供需平衡的阶段性调整期。 2.住房发展结构失衡问题突出，结构性过剩与结构性短缺并存。住房市场发展地域差异显著。中国住房市场体系已形成三大类：第一类是特大和大城市，如北上广深，住房仍然供不应求；第二类是中小城市，住房总体供过于求；第三类是县域镇村，住房总体大量闲置，其中农村住房至少有10%-15%闲置。
居住和非居住用地供应结构失衡。工、商业、行政等非住房用地占比高，花园式工厂和政府大院比比皆是，居民住房供地较少，住房用地供给总体不足成为推高住房价格的主要原因之一。 住房租售结构失衡。产权住房市场较发达，租赁市场总体上长期不发达，是城镇低和中偏低收入群体住房困难的重要原因，租售失衡成为一、二线城市住房供求矛盾的焦点。由于租赁住房供应少、租赁市场不规范，租房家庭的权利难以得到保障，很多中低收入居民只能通过买房（尤其小产权房）而不是租房来满足居住需求。 住房发展中长期趋势展望 1.中长期住房总量供给充裕，城镇住房总体水平较高。从主要指标来看，中国住房人均存量水平与同类国家相当，但住房资产占有不均等问题突出。城镇家庭拥有多套住房（二套及以上）的比率显著高于美国、加拿大和法国等发达国家的水平。据本课题组预测，全国目前在建施工（部分已预售）加待售的商品住房面积为55.6亿平方米，而每年新开工商品住房面积可达12亿-14亿平方米，中长期来看商品住房总量供给充裕。 2.中长期住房即期需求和潜在需求仍有一定发展空间。城镇化带来的住房需求趋向平稳。根据《国家新型城镇化规划》测算，中国城镇化率2020年将在60%以上；根据国务
房屋租赁市场现状与发展对策 房屋租赁市场现状与发展对策 房屋租赁作为房地产市场的交易形式，对于构筑多层次的住房市场，加强流动人口的管理，保障民生等方面都具有重要的意义。本文对我市房屋租赁市场现状进行调研，分析存在的问题，提出发展建议。一、江左房屋租赁市场发展现状 （一）基本情况。据江左市公安局2009年统计，全市（包括县市）共有暂住人口320万，其中市区约有暂住人口285万，通过租赁房屋解决住房问题的有218.9万，约占市区暂住人口的76.8%。 1．租赁市场呈现量价齐升的态势，但年底租赁交易量趋缓，租金价格微降。今年以来，我市房屋租赁市场总体上相对稳定，呈现量价齐升的态势，在3月达到高峰。据统计3月份租赁成交量环比上涨27.1%，同比上涨7.1%，成交均价环比2月份也有3.6%的增长。从11月份开始，江左房屋租赁市场开始进入一年一度的租赁淡季，租赁交易量趋缓，租金价格微降。据我爱我家市场研究中心数据统计显示，11月（数据截止11月30日下午5点）江左租赁市场的租金价格环比上月
有所下探，月平均租金为2330元/平方米，环比微降0.21%，比去年同期涨幅为3.88%，同时成交量较上月也有所下滑，环比下降，市场整体运行呈现租赁价格下跌，成交量下滑的特点。4.13% 2．各城区租赁成交量差异较明显。 3．租赁市场供需基本平衡。从供需比例和成交情况来看，今年月份由于江左买卖市场的持2江左租赁市场供需双方基本达到平衡。． 房屋租赁市场现状与发展对策 续高温，去年很多因观望房价走势的购房者由选择租房过渡转战买卖市场外加年底回家过节人群的增加，从而导致了客户需求的回落。自3月份开始，江左的租赁市场一下子活跃起来。据统计，3月租房客户的需求量环比1月上涨了84%，同比上涨17.5%，涨幅近一倍，与此同时，房源的供应量在3月份也大幅增加，据统计，与2月相比，3月的租赁房源的供应量环比上涨104.8%。4月份出台的楼市新政，在一定程度上刺激了江左的租赁市场。新政后许多购房者暂时放弃购房计划，继续观望，促使租赁市场“由购转租”者增加，前期“由租转售”的房东在此时也开始对楼市持观望态度，重新转战租赁市场，市场供需双方大比例的增长幅度，从而加大了租赁市场成交量持续升温的局面。 4．租房人群。我市的租房人群大体分为四类，一是困难群体，二是农民工，三是大学毕业生等初入职场的年轻人，四是工作流动性较大或收入不稳定的人群。
中国住宅项目未来发展趋势的设想经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。 家是住宅的内容，住宅是家的物质寄托。正是人们需要有个物质寄托的地方，所以才出现了住宅。由于人们处于对不同需求的影响住宅建筑就出现了。 在生理上；睡眠，休息，食物，水，卫生，空气，阳光等等让我们觉得家是必须的 在安全上：一般居住安全，防卫安全，环境污染控制，噪声控制，事故防范，交通安全 心里需求：交往私密，体验活动，玩，建造，美感等等。正是处于种种人们的需求，住宅建筑就诞生了，他解决了人们迫切的需求。这只是住宅建筑的开始。 中国住宅历史悠久，早在几千年之前，住宅就已经出现了。传统住宅即民居。中国传统民居大部分采用的木结构，当然材料也主要是木头，泥土，砖瓦，还有石材。古代民居的类型有干阑式，井干式，穹庐式，窑洞式，合院式。下面以唐朝建筑为例来阐述传统民居。 一般而言大宅邸都是以前堂廊院和后寝廊院前后相重构成主轴线，若干小廊院围绕在左右，后寝院后方布置花园，再在最外层围以宅墙构成。少部分高等级宅邸会出现或左或右的副轴线。一般而言，宅门不开在宅邸主轴线上，而居于宅邸东南的位置，但高等级宅院允许将宅门开在主轴线上（《营缮令》云常参官宅邸按“轴心舍”制，轴心舍到底是指前堂和后寝两厅各作工字厅制还是指宅门开于中轴线上，众说纷纭）。廊院之间可以相连也可以有街巷相隔，但不允许前堂院和后寝院之间的隔巷成为贯穿整座宅邸的东西横街，这样是僭制（仅有皇宫可以使用这样的永巷制）。一般小宅院也分为三进，一进为堂室，二进为厨房，三进为后院马厩。这是当时最常见的做法。等到了清朝，四合院住宅逐渐成了主流住宅建筑，很多四合院一直保留到今天。 自建国以来，整个社会制度发生了彻底的改 变，住宅也发生了明显的变化 第一代：经济节约型，从建国到改革开放前， 这种形式的住宅也算满足了一代人对住房的要求， 但随着社会的发展，这种形式的住宅已经不能满足 人们对住房的要求了。于是第二代住宅诞生了。 第二代：使用经济型，从改革开放开始，以八 五住宅为代表。
关于发展、完善住房租赁市场的建议 【摘要】房价的居高不下、刚性需求人群的增加，这些不可避免的现实问题造成了现阶段住房租赁市场的异常火爆。相对于繁荣的住房租赁市场而言，由于起步较晚，发展不够完善，导致现有住房租赁规章制度以及相关法律法规无法满足住房租赁市场的现状，矛盾冲突不断发生，在这种情况下发展、完善住房租赁市场成为当务之急。本文从住房租赁市场的现状、存在问题这两方面阐述、分析与住房租赁市场相关的问题，并最终对住房租赁市场未来的发展与完善提出相关建议。 【关键词】发展；完善；住房租赁；市场；建议 我国的住房租赁市场形成较晚，目前并没有完整的住房租赁市场管理体系及管理规定，这是导致目前住房租赁市场不规范的最主要原因，而传统观念的买房思想也在一定程度上束缚了人们对于租房的态度，总是认为租房是暂时的，买房才是终身的。 一、当前住房租赁市场的现状 （一）房屋租赁现象普遍 近些年我国房地产业在经济的带动下蓬勃发展，房价持续涨高，尤其是一、二线城市房价连续连番增长，让很多有着刚性需求的人望而却步，只能将目光转向租房市场。在住房租赁市场中这一部分人群占小部分，其中大部分人群是城市迁徙人员。农村向城市走、小城市向大城市走，导致很多城市出现人员密集、住房紧缺、住房租赁市场火爆的现象，房屋租赁现象普遍存在。 （二）房屋租赁形式多样 房屋租赁人员增多，相应的就会有租赁人员素质、文化、受教育程度、租住时间以及房屋需求等差异的存在。正是这些差异导致了住房租赁市场房屋租赁形式的多样，短租、长租、日租、月租、年租等等形式混乱交杂，从租金收取形式到合同样本都存在不同程度的差异，给原本就不完善的住房租赁市场雪上加霜。 （三）房屋租赁问题繁多 房屋租赁人群的壮大以及租赁形式的多变直接导致房屋租赁市场的管理频繁出现问题，这些问题中有承租方与出租房的问题，也有关于租赁时间的问题、租赁押金的问题等等，问题增多的同时也为社会治安、人们安定生活带来隐患。很多小区因为承租方背景复杂、流动性大的问题时常发生盗窃、伤人等违纪违法行为，引起原住居民的恐慌。另外因为房租租赁法规的不健全，导致租赁双方尝试用各种行为偷税漏税，并且多数租赁人甚至不了解关于住房租赁需要缴纳税费的制度，为国家的税收带来不良影响。
我国住房租赁市场现状分析 崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。 一、我国住房租赁市场的基本特征 （一）市场地位 住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。 从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。 建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。 《上海统计年鉴2010》提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表1），显示2007—2009年租赁公房和租赁私房的合计比例为20—22%，但其中“私房”
CHINESE FOREIGN ENTREPRENEURS 2009年第5期（下）总第325期 （下转114页） 一、最主要的问题：我国城镇住房供应渠道单一 我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主，没有形成多层次的住宅供应体系。住宅供给渠道单一，则难以满足巨大的社会需求。在农村，农民有宅基地，住房问题可以通过自建房解决。国家的住房保障范围在城市，也就是说，农村的住房问题国家没有制定相应的制度保障措施。这并不是说，农村不需要，而是由于我国特殊的城乡二元体制造成的，城市的福利覆盖不到农村。 城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。《中华人民共和国城市房地产管理法》 第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。而开发就涉及到资质问题，这在一定程度上就相当于否定了城市自建房的合法性。所以城市的住房供应模式，就是开发商从政府手中拿地，然后向银行贷款建房，再出售给城市居民。除了政府提供的廉租房以及经济适用房外，城市的住房供应渠道基本上被开发商垄断了。这就是我国城镇住房供应体系的主要问题。 二、开发商垄断住房供应造成的影响 (一)公共住房供应减少 因为政府是城市商品房开发土地的唯一供应者，政府同时也垄断了农村土地的征地权。强制征地时，作为非市场主体，政府有权压低农民的地价；而作为城市住房用地的唯一提供者，政府也有权提高地价。政府作为城市土地的中介人，获得了“经营城市土地”的利益，却没有动机去为广大城市困难群众提供廉租房。因为这一得一失之间太明显了，经营城市土地有财政收入，鼓励开发商品房还有房地产税收；而提供廉租房的资金由地方政府筹集。开发商垄断城市住房供应，让政府则忙于“经营城市土地”，失职于提供公共保障性住房。 (二)准入限制带来的垄断直接推高房价 高成本与高需求并未揭示出高房价的本质，房价居高不下的根本原因在于垄断。尽管北京市有几千家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质是垄断。 房价被垄断，再加上房地产投资或投机行为拉动房价上涨，决定了房地产作为一种稀缺资源在价格上的持续涨潮。 在我国并非谁都可以进行房地产开发，它有非常严格的准入限制，这使得民众（尤其在城市）只能购买开发商建造的房屋，而不能自己建造房屋。土地只卖给开发商， 即使个人合作建房，也必须通过开发商拿地，造成个人合作建房之路被彻底封堵死，衍生出开发商对市场的强势垄断地位。而开发商总是追求利润最大化的，房价自然会被推高。想要压缩开发商的超额利润，市场存在必须有足够的竞争。 三、我国住房供应体系问题的原因 (一)政府住房保障职能的缺位 在住宅保障体系尚未健全的情况下，中央政府希望利用土地所有者的身份，鼓励住宅供给，解决中、低收入群体的住房需求，从而形成了具有中国特色的“经济适用房制度”。经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。其福利性质体现为：国家对其 我国城镇住房供应体系存在的问题及原因 薛婷婷 (南昌大学，江西南昌330031) 摘要：目前的高房价，已经远远超出普通城镇居民的购买力，市场提供的商品房并非住房的有效供应。我国城镇住房供应体系存在的最主要的问题，就是住房供应渠道单一，住房供应被开发商垄断，而政府又不能提供足够的保障性住房。解决居民住房难的问题，必须打破开发商对住房供应的垄断。国家对房地产业的定位要更注重住房的居住功能，加大保障性住房的供应。允许居民合作建房，形成多元化城镇住房供应体系。 关键词：城镇住房;供应体系;问题;原因中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1000-8772(2009)10-0101-02 收稿日期：2009-05-07 作者简介：薛婷婷(1984-)，女，广西柳州人，土地资源管理2007级研究生，主要从事房地产开发与经营研究。 Ma croeconomic Situa tion ·宏观形势 101
2018年住房租赁市场 分析报告 2018年1月
目录 一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5) 1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5) 2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7) 3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9) （1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9) （2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10) 4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13) 二、租赁产业链的国际模式 (15) 1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15) （1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15) （2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16) （3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17) （4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17) （5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18) （6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19) 2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19) （1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19) （2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20) （3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21) （4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22) 3、立法到位，保护承租人合法权益 (23) 4、海外住房租赁产业链 (25) （1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25) （2）国外长租公寓模式探讨 (25) 三、租赁产业链格局的投资机遇 (29) 1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29) （1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)
住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 建房[2015]4号 各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委（房地局）： 近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决居民居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。据统计，城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题。与此同时，住房租赁市场发展还不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。为加快培育和发展住房租赁市场，现提出以下意见： 一、统一认识，明确要求 （一）充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到十分重要的作用。没有发育完善的租赁市场，住房供应体系就不完整、居民对住房的合理消费就得不到满足、住有所居的目标就难以实现、人口有序流动就会受到制约、承租人的合法权益就难以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用。 培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资
源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。各级住房城乡建设主管部门要切实把握当前有利机遇，加快推进住房租赁市场发展。 （二）总体要求。发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。 二、建立多种渠道，发展租赁市场 （三）建立住房租赁信息政府服务平台。搭建住房租赁信息政府服务平台，是各市县房地产管理部门职能所在，是政府引导市场的重要手段。建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接；提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。 （四）积极培育经营住房租赁的机构。推进住房租赁规模化经营，能够提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行
杭州市住房租赁市场发展情况分析 摘要：住房租赁市场已经发展成为杭州房地产市场的重要组成部分，在解决新就业大学生、外来务工人员及城市低收入住房困难家庭住房问题上发挥了越来越重要的作用，但也出现了缺乏政府有效调控、租赁市场需求不断扩大、租金上涨过快等问题。因此，有必要对杭州市住房租赁市场的发展情况及存在问题作一探讨，从而提出促进住房租赁市场发展的可行性建议。 关键词：住房；租赁；发展 一、杭州市住房租赁市场发展情况 根据杭州市流动人口服务管理委员会办公室统计，截至2012年底，杭州全市（包括县市）登记在册流动人口总数为417.7万人，其中市区（包括萧山、余杭）约有暂住人口371.2万人，通过租赁房屋解决住房问题的有280.6万，约占市区暂住人口的67.2%。另据杭州市住房制度改革办公室、浙江大学房地产研究中心联合课题组《杭州市区住房租赁市场调查报告》，通过对在杭租房消费者的抽样调查，33.43%的受访者租住商品房，23.63%租住农居点，17.59%租住城中村，10.49%租住拆迁安置房，5.78%租住房改房，8.86%的人租住其他房源实现了基本居住需求。我爱我家市场研究中心提供
的数据显示，2013年杭州租赁市场维持较为稳定的走势，与历史同期相比未出现大幅变化，成交量与以往基本相同，租赁平均租金价格为2720元/月，同比去年平均租金价格2592元/月增长了4.94%。从租金价格的变化走势来看，总体租金价格依旧呈上涨趋势，总体上处于较高水平，且月度变化明显，尤其在6月租金水平更是达到2800元/月，创今年租金新高。从各户型的租金看，各居室户型的租赁价格均全线上升，其中一居室租赁均价为2333元/月，同比上涨2.67%；两居室的租赁均价为2725元/月，同比上涨7.7%；三居室的租赁均价为3693元/月，同比上涨6.58%；三居室及以上户型同比上涨1.62%。 二、住房租赁市场存在的主要问题及原因 通过对杭州住房租赁市场的分析，可以看出，目前住房租赁市场主要存在以下问题：一是住房租赁市场需求不断扩大。据统计，杭州市登记在册外来流动人口近340万人，自2000年以来每年新增24万人，杭州市每年落户大学生近20万，新增人口必然带来新的租房需求，同时房价的上涨客观上导致了租房人群从租赁至购房的周期拉长，从而使其在租赁市场上的时间延长，导致每年租房人群的累积，以上因素直接导致杭州住房租房市场需求呈逐年增长态势。二是住房租赁房源有效供应比较短缺。因拆村建居及城市房屋拆迁的影响，老城区住房租赁供应量在相应减少，而周边商品住房
Investigate Research 调查研究 34 吉林金融研究 2019年第9期 作者简介：林 瑜，女，本科，中国人民银行延边州中心支行，经济师。 李成龙，男，本科，中国人民银行和龙市支行。 王宏伟，男，硕士，中国人民银行延边州中心支行。 中韩两国住房租赁市场的比较研究 林 瑜 李成龙 王宏伟 （中国人民银行延边州中心支行，吉林延边 133000） 摘 要：全租房制度是在朝鲜战争后韩国住房不足的特殊情况下产生的，经过多年的发展，法律保障逐步健全，也得到了人们的信赖。这种制度不仅促进了韩国住房租赁市场的发展，加快了资金的融通，同时也解决了流动人口的住房需求问题。在我国由于房屋承租人往往处于弱势地位，其在房屋租赁中的权益更易受到侵害。韩国在住房租赁市场的发展方面通过立法、税收优惠政策、政府积极干预房价、多方面供给房源等措施，全方位保障住房租赁市场的发展，其做法对我国住房租赁市场的完善具有一定的借鉴意义。关键词：韩国；全租房；住房租赁市场；借鉴 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1009 - 3109（2019）09-0034-05 一、韩国住房租赁市场发展情况（一）韩国独特的租房方式 韩国的住房租赁市场非常独特，与其他国家有较大区别。在租房的方式方面，主要有全租和月租还有担保月租的方式，三种租房方式，大部分房源对三种租房方式都适用，可以满足不同租户的住房需求。 全租房制度是指承租人在住房租赁开始需要支付相当于住房价值总额60%-80%的资金给房东，当租期结束时房东再将这些资金返还给承租人，承租人无需再支付房租。这样合同期间内租房者不用向房东支付任何其他的租金，便拥有房屋的使用权，房东可以利用这一笔钱进行自行投资或是进行定期存款拿利息。 韩国的担保月租房和国内租房也有一些不同，其特征是押金越多，月租金就越少，可以调整押金和月租的金额分配。没有押金时叫做月租房，房租很贵。担保月租的押金和全租房一样，在租房合同到期时全额返还，万一出现支付不起月租的情况，将会从押金里扣除相应的金额。在全部租房者中担保月租是主要的租房方式，占比达51.7%，全租为39.5%，月租为8.8%。 （二）韩国住房租赁市场概况 目前韩国的城镇化率已经达到80%，韩国不断 提升的城市化进程中伴随着大量的人口流动。以 首尔、釜山、仁川为中心的一线城市吸纳着人口的流入，导致租房大量增加。以首尔为中心的首都圈生活着全韩国近五分之二的人口，大城市的“集聚效应”使得大部分年轻人口流入，并随着人口老龄化、少子化的加剧这种现象将会越来越严重。 截止2017年末，韩国总人口为5150万人，韩国的住房自有率为57.7%、其他住房方式分别是：担保月租19.9%、全租15.2%、月租3.4%、政府救济3.8%。首都圈的住房自有率为54.2%，首尔市的住房自有率为48.3%，均低于全国平均水平，按照年龄划分的话，韩国全国65岁以上老年人阶层的住房自有率63.2%，39岁以下的青年人阶层为19.1%，数据表明，年轻人是韩国租赁市场的主力军，截止2017年末韩国国内无住房家庭为867万户，较2016年增加了4万户，占全国家庭户数的44.1%，拥有住房的家庭户数从1074万户增加到了1100万户。 二、中国住房租赁市场发展基本情况 中国土面积居世界第三位、占世界陆地总面积的1/15，但平原和盆地仅占陆地面积的33%，山地、高原、丘陵占67%。人口高度集中在东南部，以黑河-腾冲线为界，全国94%的人口生活在43%的土地上，而西北57%的土地，分布着戈壁、沙