房地产开发与经营管理论文
姓名：武智辉
班级：工管11-1班
学号：1163131102
品牌策略在房地产运营中的作用
摘要：我国房地产业经过20多年特别是近几年的迅速发展，已成为启动内需的消费热点和国民经济新的增长点，成为国民经济的重要产业，然而经过这么多年的发展，房地产市场的竞争越来越激烈，已从质量竞争，价格竞争阶段过渡到了品牌竞争阶段。品牌竞争已成为企业占领市场，提高利润率的重要手段。相应的房地产的运营策略也从单一的价格营销、人员促销、广告营销等传统的方式转变到实施品牌策略的综合运营阶段。也只有这样才能增加房地产商品的无形价值，提高企业资金的回报率，并争取在与资本市场的结合中赢得优势。本文首先从品牌的概念出发，论述了品牌的含义、特点以及在现阶段实施品牌营销的重要意义。然后通过研究我国房地产市场的现状、行业现状、企业自身现状发现：我国虽然有很多的房地产开发企业，但在规模上、实力上与国外房地产企业存在很大的差距，特别是在创造品牌，实施品牌策略方面更是如此。因此，如何创建品牌，实施品牌战略已经成为我国房地产企业面对竞争必须解决的问题。
关键词：品牌房地产运营策略文化
一、什么是品牌?
什么是品牌?品牌体现的是商品的质量，但又不仅仅是商品的质量。屈云波在《品牌营销》一书中将“品牌体现的质量”定义为：“根据消费者对于一个产品或服务的全面质量或优势的感知认识，关系到它的目的、意图具有选择性。”
由此我们可知“品牌体现的质量”是一种感性认识，对于一个品牌来说是一种无形的的、全面的感知，它体现的不仅仅是真实的、客观的产品质量，还包括一系列更为广泛的能使消费者得到满足的东西，如产品的可信度、生产和销售企业的信誉、消费者精神和心理上的满足等。房地产品牌是一个多维网络结构的动态系统。广义而言，它可分为项目品牌和企业品牌，项目品牌是企业品牌的基础。从法律角度讲，房地产品牌是一种知识产权。知识产权是产权的一种形态，也是可以像资本一样运营、实现增值。
房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自豪地说，即使该公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其品牌，在世界任何一家银行贷出款项而重振雄风，这充分说明了品牌效应的无穷魅力。
品牌效应就是在房地产交易中，通过品牌认识，向掌握较少信息的购房者公开部分产品
信息，品牌效应主要有： (1)扩散效应。品牌一旦确立，树立起良好的信誉，就会通过消费领域的传导和销售范围的展开，迅速扩大物业的影响力，赢得越来越多的消费者的信赖，提高顾客的总诚度。数据显示，广州市2001年销售的楼盘中有约30%的买家是通过旧业主推荐介绍的，大型的知名开发公司更高达50%。 (2)持续效应。只要品牌不倒，不出严重的质量问题和信誉问题，它的影响力及其经济效益就会长期持续下去。 (3)放大效应。企业一旦创立一个品牌，其信誉可以从一个物业放大到一组物业，从一个品牌放大到一系列品牌，从品牌形象放大到企业形象，由此带来的经济效益也起到了放大效应的作用。
品牌战略在房地产开发中的重要作用主要表现在以下方面：首先，房地产品牌是企业竞争取胜之道，是企业成功的重要标志。任何一家房地产企业，要想在激烈的市场竞争中获得成功，就必须在经营过程这打造具有深度内涵的产品，努力创立品牌和发展品牌。只有当品牌具备一定“资产”时，企业才有可能保持长期的增长，也才能使企业及产品在如林的竞争手中脱颖而出，赢得消费者的关注和偏好。事实上，随着房地产市场的发展和完善，品牌已经成为消费者认知的第一要素，新一轮的竞争将是品牌的竞争。
因此，发展商应实实在在地在楼市中构筑其品牌基础，堆积无形资产，创立品牌，并以品牌推广来确定自己在楼市中的主导地位。其次，品牌代表企业的信誉是企业赖以生存的基础，也是开发商树立企业形象的必然选择。房地产企业要想在激烈的竞争中立于不败之地，就必须高度重视质量和信誉。优秀的综合品质是房地产品牌构建的前提基础，随着住房制度改革的深化和住房消费主体的改变，人们对房地产品质的期望和要求，已经从最基础的住宅工程质量发展到功能质量、环境质量、物业管理的服务质量，进而提升到社区的历史渊源、文化氛围，人群阶层和生活方式质量等综合品质，住宅除了给人以一个居住空间外，实际上还对居住者的生活、工作、休闲和家庭发展等产生重大影响。
优良的产品服务是房地产品牌构建的重要要素。在房地产买方市场，消费者对品牌的青睐一定程度上受品牌商品的售前服务、售中服务和售后服务的影响。房地产的服务主要体现在以客户为中心，满足需要，提供便利，提高居住质量，提升居住品位，增加起品牌的高附加值。成功的企业形象设计是房地产品牌构建的助推器。品牌是企业形象的重要组成部分，是企业走向市场的“通行证”，品牌与企业相辅相成，两者在很大程度上具有统一性。成功的企业形象设计是以市场为导向，以企业为核心，建立在房地产高品质基础上的。
鲜明的企业形象设计和良好的品质，信誉塑造了房地产品牌，为其企业品牌的创建发挥了极其重要的推动作用。所以，在当今消费者日趋成熟，房地产市场全面进入买方市场的情况下，房地产市场竞争必将由单纯的质量，价格竞争变成品牌竞争，品牌营销半是房地产市
场发展的必然选择。
二、房地产品牌运营目标
房地产品牌运营的目的即创造高价值的房地产品牌。高价值的房地产品牌，它拥有顾客认同程度高的品牌印象及拥有大量认同品牌的顾客，拥有这一优势的房地产品牌，就等于占据了巨大的资本资源。判断一个房地产品牌有多大价值，即看它有多少个品牌印象。每个品牌印象，代表一个认同该房地产品牌的顾客。衡量一个房地产品牌有没有价值，价值有多大，主要看房地产品牌的知名度、推崇度、满意度、忠诚度等四个指标。
1.品牌知名度
品牌知名度，即衡量购房者对房地产品牌记忆的强度。知名度高的房地产品牌，具有定位准确、记忆深刻与印象比较完整的特点，当购房者产生购买此类产品的欲望时，是首先想到的几个品牌之一。那些由别人提到名称后，才被购房者记起来的品牌，知名度是低级的。
2.品牌推崇度
品牌推崇度,指潜在购房者购买前对某一品牌优先考虑的程度.购房者对房地产品牌推崇程度,除受品牌的定位、记忆深刻性、印象完整性的影响外，还取决购房者的好感程度。
3.品牌满意度
品牌满意度，指购房者使用品牌产品后的满意程度。
4.品牌忠诚度
品牌忠诚度，即购房者满意的最高水平，表明购房者使用房地产产品以后仍继续购买同一品牌。
要达到较高的品牌满意度和品牌忠诚度，就必须使品牌定位准确，使品牌在顾客心目中产生记忆深刻、完整的印象，还需要顾客在房地产产品使用体验中产生不舍分离的感情，并升华到价值观认同的理想境界。
三、房地产品牌的创造
1、准确的市场定位。房地产企业应围绕市场需求，培育和塑造房地产品牌，强化品牌意识。房地产开发企业的经营者和劳动者都要清醒地认识品牌在市场的地位和作用，审时度势，转变观念，确定以市场为导向，树立和强化品牌意识，并把这种品牌意识贯彻到每个员工之中，贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节，落实在每个项目，每幢房屋的决定、设计、施工、营销和物业管理之中，把企业的品牌经营理念成为消费者能感知的服务，认可的信誉和欣赏的品位。
近年来，许多品质优良、户型结构合理、价格适宜的中、低档房地产人气旺盛，销势强
劲，而不少设计讲究、装修豪华、造价甚高的别墅、公寓或写字楼，虽冠以诱人的“住宅新理念”，“世纪房产”，“欧陆风格”等广告词和名楼，却是销势很弱。
所以准确的市场定位必须把握好几个原则：(1)目前市场规模要足够大并要有较大的发展空间；(2)目标市场要求要未别竞争者完全垄断或竞争尚不十分激烈；(3)企业有条件和能力进入新选定的目标市场。
2、以质量为后盾品牌的价值是由市场来认可的。品牌形象的建立在根本上也必须以房地产的质量为后盾。这里所指的房产质量是一个综合性概念。
首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性。第二，工程质量包括设计、建筑、结构、施工、装修等全部都应是高质量的；第三，要创造一个较好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面适当合理，还应具备一定的文化品位，创造良好人居环境；第四，配套齐全，交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其他公共设施基本具备；第五，优质的售后服务。售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。物业管理要做到服务态度热情、及时、周到；服务设备完好；服务项目齐全；服务程序规范；服务收费合理；服务制度健全。
3、塑造个性化的品牌现代社会崇个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把需要能否得以全面满足、个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。具体到房地产来看，所有的购买者没有谁不希望所购房屋能使自己得以最大限度的满足，但现在还有不少开发商依然停留于传统的产品生产销售阶段，不注意研究消费者真正的需求，盲目跟从，导致推出的房地产产品几乎千篇一律，没有自己的特色。因此，房地产开发商只有抛弃传统的生产销售观念，踏踏实实研究消费者的真正需求，分析消费者购房动机、承受能力，了解消费的层次、习惯、兴趣，并据此进行设计开发，才能确保项目的最终成功。特别是在有房地产市场已充分细分，任何一类型、一种建筑风格都难以独占市场风范，消费者需求已出现高度多样化趋势，在形式设计上，有些购房者喜欢古色古香，反对太强烈的现代气息；有些则喜欢蜻蜓点水，精巧玲珑。
所以，开发商只有充分研究消费者的欲望和需求，开发具有个性化的产品，才可能使自己的项目成为市场亮点，也才能取得成功。塑造个性化的品牌战略，万科集团就做得很好。万科集团王石提出，万科要做房地产行业的领跑者，要实现持续、高速、稳定的增长需要两个条件：一是资本的超常规扩张；二是强大品牌的支撑，只有当品牌具备一定“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。万科集团建立万科企业品牌鲜明的个性形象，增加客户对万科集团的偏爱度。万科提出“建筑无限生活，建筑无限品质”的口号，便形成了一整套与职
业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)，并形成了它独特的个性，万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。
4、专业化房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，房地产品牌除了突出要有个性外，还是要走专业化的道路。一般而言，产品的专业化程度越高，越容易给人以精纯与信赖的感觉，也间接地发挥了特殊性的效果。专业化的产品通常附加价值较大，也较容易创造较高的价值。万科作为中国房地产行业的领跑者，这些年，通过规范管理，人才储备，专业发展，人性化服务的经营策略，走是了一条规范化、专业化的发展道路。
5、严格控制产品成本品牌商品房，其价格也应该比较合理，相对于其高质量而言，应体现良好的性能价格比，不能把品牌与高价等同起来。品牌实力最终是依靠市场占有率来体现的，因此，品牌房地产项目不应只定位于少数高收入者，应放眼于市场更为广阔的中低收入者，他们才是未来购房市场的主流。
低成本与高质量并不矛盾。品牌开发商完全可以在保证质量的前提下采取各种手段降低成本，如利用规模效益，采取现代化的管理技术，严格杜绝工程中的浪费和无益消耗，全局化的最优统筹安排等。
6、重视人才。人才是企业品牌战略成功的根本。人才资源是房地产业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。房地产企业要加强人才的培养和引进，选好人才，用好人才，留住人才，构建人才发展优势，要建立以企业经营者为核心，以专业人才为主体，以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，发挥经营者谋略作用，吸纳专业人才的智慧，调动员工的积极性和创造性。
一个著名的房地产品牌企业中至少应该拥有的专业人员有：(1)对宏观经济和城市经济进行分析，选择理想的投资区域和区位的经济分析师；(2)能体现可持续发展和以人为本思想，创造优良人居环境的规划设计师；(3)优秀的项目经理和善于用人的老板；(4)对工程进行全面检查、监督、确保工程质量的监理工程师；(5)为用户提供全方位完善集后服务的物业管理者；(6)为品牌营运出思路、出理念、出战略、出谋划策的策划师；(7)了解顾客消费需求，分析预测市场走势，为品牌探索市场之路、营运之路的市场调查师；(8)制定媒体传播策略的广告师；(9)能将产品销售出去，还能将凝聚于品牌之中的观念、目标、形象、价值等在市场上推广开来，并被广大消费者所接受的营销师。
当然房地产企业只拥有这些专业的人员还不行，关键还在于员工的高素质，所以这些专业人才应具备三方面的特质：(1)具有强烈的经营意识与高超的管理技能；(2)具有战略头脑，
对大势判断的前瞻性与决策的准确性；(3)特有的应变能力，房地产开发经营涉及面广，包括各种关系，这就要求房地产专业人才要有对行业走势的独到认识和相应的应变能力。
四、品牌策略的作用
随着市场经济的发展和对外开放的扩大，我国已经进入了品牌竞争的时代。产品的竞争越来越表现为品牌的竞争。在产品的竞争力中，品牌是一个极为重要的因素。市场经济条件下，房地产开发企业走名牌发展战略之路是增强其产品竞争力的必然选择。
房地产开发企业品牌策略是房地产开发企业企业市场运营的核心。从房地产开发企业品牌策略的功能来看, 一个房地产开发企业品牌不仅仅是一个产品的标志, 更多的是其产品的质量、性能、满足消费者效用的可靠程度的综合体现。它凝结着房地产开发企业的科学管理、市场信誉、追求完美的精神文化内涵, 决定和影响着房地产产品市场结构与服务定位。因此, 发挥房地产品牌的市场影响力,带给消费者信心, 给予消费者以物质和精神的享受正是品牌战略的基本功能所在。实践证明, 良好品牌往往能给人以特别印象, 在同等质量下可以索取较高价格。品牌的重要性已超过土地、货币与人力资本。在现代社会，品牌已成为企业最重要的无形资产。可口可乐的总裁说，即使把可口可乐在全球的工厂全部毁掉，它仍可在一夜之间东山再起。原因就在于，品牌作为巨大的无形资产，其重要性已超过土地、货币、技术和人力资本等构成企业的诸多要素。世界性品牌的拥有量已成为衡量一个国家实力的重要标准。像美国、日本等发达国家，其世界性品牌的拥有量与其国家的实力都是十分匹配的。因此，现代社会的全球经济竞争将演变为一场品牌之争，品牌战略可视为一种国家战略。在这样的背景下，以现代企业模式进行大规模的联合、兼并与重组，构筑现代企业集团和集团联盟的现象将成为21世纪一道壮丽的经济风一个品牌的基础——构成其产品的成熟的技术系统本身就属于文化的范畴。其次，房地产企业的运营全程——从房地产的定位到包装、推广与传播，没有一个环节可以脱离文化;甚至销售与售后服务过程中的每一个环节都必须运用文化手段并传达品牌的文化内涵。
综上所述，房地产市场的竞争越来越激烈，新推出的楼盘速度极快，大量有个性、有特色、设计新、房型佳、配套齐、绿化多、位置好、价格平的楼盘不断呈现在消费者面前，许多楼盘由于通过品牌销售，使楼盘业绩有大幅提升，从而成为楼市的公认品牌。品牌已成为开发商拥有的无形资产。楼市的发展趋势表明，品牌楼盘将成为一个绝对主流。可见，品牌楼盘、品牌包装、品牌销售、品牌追求，这是楼市发展的必然趋势，品牌楼盘将是楼市最有力的竞争产品。
中国加入WTO后，房地产市场空间更加广阔，特别是近年来国家实施积极的财政政策，加大城市基础设施投资力度，扩大和促进内需以及金融资本的支持等都给房地产开发企业带来了前所未有发展机遇，房地产开发企业要进一步树立信心，建立和完善与市场相连结，与发展相适应，与国际经济运行规则相接轨，与品牌战略相一致的生产、管理、营销机遇。
房地产企业实施品牌策略是新时代的必然选择。我国的房地产市场与国际接轨，必然要接受国际挑战，学习国际新模式。赢得国内房地产市场乃至国际房地产市场上的竞争，要求我国房地产企业顺应市场要求，在营销中注重建立品牌战略的意识，及早进入品牌战略阶段。
参考文献：
[1]叶剑平《房地产营销》首都经济贸易大学出版社 2001.5
[2]熊伟赵锴《透视房地产品牌战略》
[3]祖伟琴《浅议房地产开发中品牌策略的实施》中国科技信息
广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容 第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。 土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述 土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押 第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分 细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为 细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法 第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述
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意义与实用价值非常重大。 1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值 建筑项目设计阶段的管理有着它的重要价值与特殊涵义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。 一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。(有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都
X x市中心人民医院内科系大楼项目质量管理研究 xx市中心人民医院内科系大楼项目质量管理研究 作者：刘军锋（中国中元国际工程公司） 摘要 项目质量与项目费用和时间构成项目的三大目标，从而成为判断项目成功与否的关键因素之一。所以，项目质量管理是项目管理的重要内容之一。优质的项目或服务无论是对项目相关方组织，还是对国家、对社会都具有战略性的重要意义。 项目的质量管理是指围绕项目质量所进行的指挥、协调和控制等活动。进行项目质量管理的目的是确保项目按规定的要求圆满地实现，它包括使项目所有的功能活动能够按照预期的质量及目标要求得以实施。项目的质量管理是一个系统过程，在实施过程中，应创造必要的资源条件，使之与项目质量要求相适应。项目各参与方都必须保证其工作质量，做到工程流程程序化、标准化和规范化，围绕一个共同的目标——实现项目质量的最佳化，开展质量管理工作。项目质量管理是由优化的质量方针、质量计划、组织结构、项目过程中的活动以及相应的资源所组成，包括为确保项目能够满足质量需求所展开的过程和整个管理职能的所有活动，这些活动包括确定质量政策、目标和责任。在项目生命周期内，需要持续使用质量计划、质量控制、质量保证和改进措施，最大限度地满足顾客的需求和期望，并争取最大的顾客满意度。 项目不同于一般产品，项目质量管理不同于一般产品质量管理。项目的质量管理与一般产品质量管理相比，具有共同点也存在不同点。项目质量管理的不同点由项目的复杂性、动态性、一次性、系统性、生命周期、单件性等特点所决定的。 本论文根据质量管理的一般原理，针对项目的特点，全面、系统地阐述了项目质量管理的理论方法，具有较强的针对性、系统性、理论性和适用性。 关键词：项目，质量管理，质量计划，质量控制，质量保证，改进措施
第一章房地产概论 第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地 毛地 熟地 在建工程 现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）
? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生
产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林
中国财富管理市场现状与发展趋势 2012年06月10日 23:41 来源：中国证券网－上海证券报 中国财富市场总值为16.5万亿美元，已位居全球第三，并以25%的年均复合增长率快速增长。目前中国财富人口已达1746万，商业银行和证券公司是其选择的主要财富管理机构，分别占到60%、20%的市场份额。资产管理业务已成为证券公司财富管理重要的突破口。 中国财富市场目前状况 1、市场地位 中国财富市场按财富总值排名世界第三，按财富人口（>10万美元）数量则是第七市场（见表）。得益于中国巨大的人口基数，中国市场财富总量已居于全球第三。但是从财富人口结构的角度衡量，中国财富市场的结构与全球水平相比，财富人口比重过小。 中国人口占全球约20%，人均占有财富仅为世界平均水平的40%；拥有10万美元以上的财富人口数为1731万人，占成人的比重1.80%，世界该指标为9.85%；80.5万的高净值成人人口（拥有100万美元以上），仅占到成人总数的0.08%，世界该指标为0.55%。 ■ 2、区域格局 根据福布斯私人财富分布模型测算，中国11个省份（直辖市）的高净值人群大致覆盖了全国高净值人口总数的75%，成为财富管理机构竞逐的主战场，它们依次为广东、浙江、上海、北京、江苏、福建、辽宁、河北、四川、山东、湖南。考虑到直辖市和省份人口基数的差异，财富人口的集聚与人均GDP即地区经济发达程度具有紧密的联系。 3、人群特征 （1）更年轻：胡润研究院2011年的调查结果显示，超过百万美元资产的高净值人士平均年龄为39岁，处于财富第一代或第一、第二代交替的阶段；而美国同口径的数字是54岁，欧洲和日本均超过60岁。 （2）更激进：更年轻的年龄结构显示了中国财富人群尚处于创富的阶段，因而对待财富的态度也更倾向于增值，体现为激进的资产组合，持有风险资产比重较高。
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大
③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势 根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。 一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。 二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。 三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。 四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
象屿都城住宅项目的市场定位分析 摘要:市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 关键词:象屿都城新虹桥首府市场定位比较分析 引言 随着 2008年九号线的开通,九亭,成为近年来各房地产开发商的新宠,目前已被越来越多的市场目光所关注。短短几年时间,诸多地产开发商汇聚于此, 开发建设了将近 30个项目。 其中来自厦门的象屿集团, 在进入上海之后也将犀利的目光聚焦在九亭这一热门板块。并将自己的开发模式和品牌带进九亭, 一口气开发了象屿都城、象屿名 城两个项目, 成为九亭首个开发系列品牌产品的开发商, 对九亭板块的提升意义重大。 象屿都城作为区域内最大的项目, 其 32万平方米的总建筑面积傲视南九亭。 周边生活配套齐全,是区域内难得一见的低密度居住社区。曾连续荣获 2008上海房地产标杆楼盘、 2009最值得期待楼盘、 2009年轨道交通宜居金牛奖等多个奖 项。 介于以上几个原因,我们小组选择该项目作为这次论文的调查对象。在 5月 14日,我们来到了象屿都城项目位于沪亭南路的销售中心。接受我们调查是上海同策房产咨询股份有限公司的销售代表。针对我们提出的问题, 他们做出了很好的解答, 让我们受益匪浅, 对于象屿置业的经营理念以及象屿都城这个住宅项目的市场定位有了更为深刻的了解。 第一部分关于市场定位 一、市场定位的定义
市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。 市场定位是在上世纪 70年代由美国营销学家艾 ·里斯和杰克特劳特提出的, 其含义是指企业根据竞争者现有产品在市场上所处的位置, 针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度, 为本企业产品塑造与众不同的, 给人印象鲜明的形象,并将这种形象生动地传递给顾客,从而使该产品在市场上确定适当的位置。二、市场定位的内容 市场定位具体包括产品定位、企业定位、消费者定位这几个方面。本小组此次将从这三个角度分析象屿都城这个住宅项目的市场定位是否合理。 第二部分象屿都城项目简介 象屿都城东至虬泾路, 西至沪亭南路, 南至一期别墅项目 , 北至淀浦河路。隶属于南九亭板块, 毗邻九亭板块唯一的商业街——九亭大街。周边生活配套设施齐全, 生活便利, 公交系统相对发达。象屿都城位于嘉富丽花园别墅和项目一期的环岛翡翠湾的中间。本次即将开盘销售的象屿都城三期, 周围别墅环绕, 使住户有用普通公寓房的价格买到别墅房的感觉, 生活空间有强烈的立体感, 动静分离。小区景观以巴厘岛风情为主, 体现优雅舒适的和谐生活。该项目的主旨是给年轻人渴望的城市,给小朋友快乐的天堂,给中老年人世外桃源。 第三部分分析框架 一、产品定位 1、卓显国际风姿,创新亚洲风情第一站 该项目由国际知名景观设计公司澳大利亚五贝国际设计有限公司负责其园林建造。汇集亚洲各路造园手法, 集萃东方人文精髓, 最终以新亚洲风尚之魅领秀国际风姿。小区内有独特坡地景观、仪式树阵及少女喷泉等特色风景, 体现人文与自然的和谐共生。 2、用一步到位的精装修国际理念打造精英阶层的醇品生活
浙江广播电视大学开放教育试点土木工程专业（专升本）毕业设计(论文)大纲 （2004年） (试行) 毕业设计(论文)是完成和达到开放式教育土木工程专业培养目标所必须的实践性教学环节，对于培养学生综合运用所学基础理论、基本知识、基本技能和解决实际问题的能力，具有十分重要的作用。学生在参加毕业设计(论文)工作之前，必须修完教学计划中规定的全部课程（即规定的学分），毕业设计(论文)按排在最后一学期，时间约10周（10学分）。 一、毕业设计(论文)的目的和要求： （一）毕业设计(论文)的目的： 1. 巩固和加深已学过的基础和专业知识，提高综合运用这些知识独立进行分析和解决实际问题的能力。 2. 掌握建筑工程专业设计的基本程序和方法，了解我国有关的建设方针和政策，正确使用专业的有关技术规范和规定。 3. 学会针对要解决的问题，广泛地搜集国内外有关资料，了解国内外的水平和状况。 4. 培养深入细致调查研究，理论联系实际，从经济、技术的观点全面分析和解决问题的方法及阐述自己观点的能力。 （二）毕业设计（论文）的基本要求： 1. 通过毕业设计（论文）应使学生具有调查研究、收集资料的能力，一定的方案比较、论证的能力，一定的理论分析与设计运算能力，并注意进一步培养应用计算机的能力，工程制图及编写说明书（论文）的能力。
2. 学生应在教师指导下按时独立完成所规定的内容和工作量。 3. 毕业设计说明书应包括与设计有关的阐述说明及计算，要求内容完整、计算准确、简洁明了，文字通顺、书写工整、装订整齐。计算中不宜大量采用手算，提倡应用电算技术解决复杂技术问题。设计说明书为5000字以上，应包括目录、前言、正文、参考文献及附录。 4. 毕业设计图纸应能较好地表达设计意图，图面应布局合理、正确清晰、符合制图标准及有关规定，用工程字注文，主要图纸应基本达到施工图深度。图纸一般为4～6张（按1号图计），可以包括部分墨纸图。 5. 毕业论文为5000字以上。论文应力求研究计划和方案合理、论点正确、论据可靠、层次清楚、文理通顺、书写工整。 6. 毕业设计（论文）文本按规范化要求装订。 二、指导教师 1. 由从事本专业工作的，具有中级以上职称的教师或工程技术人员担任毕业设计（论文）的指导教师。 2. 每位专职指导教师指导的学生人数不得超过15人，兼职指导教师指导的学生人数不得超过10人。 3. 指导教师负责指导毕业设计的全过程，并对学生的设计成果设计表现作出评价。 4. 指导教师应认真负责，树立正确教育思想，认真指导学生查阅文献，做好开题报告，制定毕业设计进度计划，及时检查学生工作进展情况，发现问题及时予以纠正，并对实际完成情况做好记录。
建筑工程项目成本管理对策研究 专业项目管理 准考证号010********* 姓名陆亨 指导教师郑荣
摘要 自上世纪80年代初我国开始引进工程项目管理这一概念来，随着我国经济的持续、快速发展，工程项目管理被提到了重要位置，但在成本管理体制上仍存在着各种原因造成的成本浪费等的问题。怎样通过对工程项目成本进行有效的组织、实施和控制而达到强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，实现目标利润，创造良好经济效益的目的是企业生存和发展的基础和核心。 项目成本管理工作是项目管理的重要内容，关系着每个项目的经济效益，对企业的生存发展起着至关重要的作用。因此，有效控制成本显得极为重要，加强项目成本意识，以利提高企业的竞争力。 关键词：工程项目成本管理成本分析成本控制
目录 第一章：工程项目管理的相关理论 (1) 1.1 建筑工程项目成本概述 (1) 1.1.1建筑产品概念 (1) 1.1.2建筑工程项目成本概念 (1) 1.1.3建筑工程行业的特点 (1) 1.2 工程项目成本管理与控制的原则 (1) 1.2.1项目成本最低化原则 (2) 1.2.2项目成本全面成本控制原则 (2) 1.2.3项目成本动态控制原则 (2) 1.2.4项目成本目标管理原则 (2) 1.2.5责、权、利相结合的原则 (2) 1.3 建筑工程项目成本的构成 (2) 1.3.1项目决策成本 (2) 1.3.2项目设计成本 (3) 1.3.3项目采购成本 (3) 1.3.4项目施工成本 (3) 1.4 工程项目成本管理与控制中存在的主要问题 (3) 1.4.1忽视工程项目“质量成本”的管理和控制 (3) 1.4.2忽视工程项目“工期成本”的管理和控制 (3)
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
项目管理论文选题参考
公路工程承包动态联盟的运作模式研究 002 项目管理在中国IT外包服务企业的应用研究 003 建设项目设计管理及设计阶段造价控制方法研究 004 建筑施工项目KPI安全绩效管理体系 005 在网络联盟制造中实施项目管理的研究 006 政府工程多项目管理模式研究 007 建设工程合理最低价中标法的理论研究 008 工程量清单投标计价及其计算机辅助系
统研究 009 政府投资项目全过程工程造价控制研究 010 政府投资项目管理的新模式：项目代建制研究 011 最低价中标法探讨 012 对工程招标投标程序管理的分析和研究013 企业内部工程项目管理模式探索 014 施工项目工程进度—成本管理方法的研究与实践 015 设计阶段项目进度管理的影响因素分析
及控制 016 国际工程风险系统化分析与研究 017 工程项目质量控制研究与探讨 018 国际承包工程投标估价与报价研究 019 施工总承包商投标报价决策机制的研究020 基于并行设计的工程造价控制模式研究 021 项目风险管理及其在赵各庄矿业公司综采项目中的应用研究 022 大型工程项目风险评价及管理研究
023 咨询工程师对工程施工承包合同费用变动管理研究 024 工程项目招标评标方法研究 025 国际工程投标报价策略和方法研究 026 污水处理厂工程项目采购投标报价研究 027 施工索赔原因分析及基本处理原则研究 028 基于总承包模式的工程项目管理研究 029 全生命周期工程造价管理研究
030 建设工程项目后评价研究 031 基于人工神经元网络技术的投标前期决策研究 032 项目管理在我国教育技术领域应用研究 033 专业外贸公司业务流程设计及项目管理研究 034 工程量清单计价评标办法探讨 035 工程项目管理代理行业化发展研究 036 数据包络分析方法在电力项目施工评标中的应用研究
《房地产开发与经营》作业 第一章绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，
部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。 政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等 人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
2016中国财富管理行业发展结构现状及未来趋势分析 一、财富管理发展概述 伴随着我国GDP的快速发展，社会财富快速积累，与此对应的财富管理市场也经历了十几年的迅猛增长。根据公开数据显示，截至2015年底，中国财富管理市场已超百亿元。其中主要是由银行理财、保险、信托、公募及私募基金、券商资管及第三方财富管理机构组成。 1.1 财富管理市场发展回顾及趋势 1.1.1财富管理定义 目前，对于财富管理的概念并无准确定义，我们借鉴国际经验及国内行业共识，整理后认为，财富管理是指以客户为中心，设计出一套全面的财务规划，通过向客户提供现金、信用、保险、投资组合等一系列的金融服务，将客户的资产、负债、流动性进行管理，以满足客户不同阶段的财务需求，帮助客户达到降低风险、实现财富增值的目的。财富管理范围包括现金储蓄及管理、债务管理、个人风险管理、保险计划、投资组合管理、退休计划及遗产安排。 按照财富管理的定义来看，财富管理的涵盖很广，会涉及到银行理财、保险、信托、公募及私募基金、券商资管及第三方财富管理机构等等。其产品形式会涵盖银行理财、信托、股权投资基金、债券投资基金、股票投资基金、券商资管计划、保险资管产品，投资型保险，期货资管等等。同时，财富管理具有以下特征： 第一，私密性：能为人们提供一对一的一站式理财服务，它涵盖了个人、家庭和事业的一揽子综合金融和增值服务解决方案。 第二，高端性：可以为人们寻找到适合自己的中风险、高收益的投资产品，确保资产能带来可预期的增长。同时，由于个体资产规模较大，资产运作起来的更加轻松自如。 1.1.2中国财富管理市场发展 自改革开放以来，我国经济得到高速发展，推动社会财富快速累积，由此财富管理这一新兴词语取代银行存款成为人们最为关注的焦点。投中研究院将我国财富管理划分为三个时期，分别为潜伏期、萌芽期、生长期。 1）潜伏期（1979-1990） 从我国改革开放开始，社会经济及财富都得到快速增长，国家政策摆脱了计划经济向着市场经济发展，居民理财也摆脱了真空地带。但是，银行定期存款却仍然是那个时代老百姓的唯一金融理财产品，而其中国库券由于利率较高，成为人们争相投资的产品。 在随后的80年，北京、上海、重庆等大城市相继开放了国库券交易市场，每年老百姓都要义务性地买一些。但是手中本来就没几个钱的老百姓很多等不到几年以后再兑现，特别
房地产经营管理——“限购令”推出带来的影响 作者：王政国 25120082201491 摘要：“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。随后全国相继又有深圳，上海，厦门等三十多个城市出台相似规定。限购令的推出是针对当前我国房地产房价过高，抑制炒房而出台的政策，不可避免的给房地产行业带来一系列影响。为房地产未来的发展前景也有不可忽视的作用。 关键词：限购令影响房地产前景
引言 “限购令”的推出背景：近几年房价问题已经成为一个家家关注的问题，房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。由于房价的上涨，很多人选择投资房地产，炒房，有促进了供需的不协调，使房价更快上涨，形成一个恶性循环。以此为背景，4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 正文 一，“限购令”的具体措施 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行 二，“限购令”目的： 中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展. 三．限购令的影响：
项目计划与控制————应用 项目管理的核心任务是项目的目标控制，没有明确目标的建设工程不是项目管理的对象。 “自项目开始至项目完成，通过项目计划（）和项目控制（），以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现”英国皇家特许建造师关于建设工程项目管理的定义；项目计划与控制为项目管理的主要内容。 1 有效地计划和控制建设工程项目的工具————项目工作分解结构( ，) 为实现项目目标，有效的对项目进行计划和控制，首要任务是确定工作分解结构图即，是把项目(目标、任务、工作范围、台同要求)按照系统原理和要求分解成相互独立、相互影响、相互联系的项目单元。将它们作为项目的计划、实施、控制和信息传递等一系列项目管理工作对象。通过项目管理将所有的项目单元合并成一个工作整体，以达到综合的计划和控制要求，其实质上是项目任务的一种自上而下、层层分解的表达方式，使每项任务都被安排到整个项目结构的适当位置。 2 工作分解结构()在项目计划与控制中的应用 1.1.1 是项目管理中编制时间计划的基础工作分解结构方法 利用系统思想对项目进行分解，防止项目网络计划的缺项．对分解出的各单元进行工时估计、工期估计、资源分配、建立搭接关
系、时间优化，以达到项目的时间计划的最优化管理，在项目实施过程中进行时间控制也是以分解的各单元为基础。 2.1.2 是项目管理中成本管理的基础 对项目进行成本管理，制作项目的成本分解结构的依据是项目的，整个项目的成本是工作分解结构的最底层各工作包( ，)成本 累加，利用挣值分析方法( ．)对项目的实施进行成本控制和预测是以为对象进行的。 2.1.3 是建立项目责任矩阵的基础 线性责任矩阵( ，)是一种将所分解的工作结构单元落实到有关部门或个人，并明确出他们在组织工作中的关系、责任和地位的一种工具。工作分解结构为项目管理控制提供了工作内容。项目承担单位可以根据编制出项目组织结构图，使组织结构中的单元和工作结构中的单元建立联系，保证项目内容和部门的有机结合。 2.1.4 为计算机辅助项目管理创造了条件 计算机应用于项目管理是现代项目管理的一个标致，在项目实施控制过程中，通过编码系统收集分类资源、进度、成本、质量信息．保证这些信息通过一个统一的和一致的注释方法注释出来；“1：通过由计算机输入各层次工作单元的名称及搭接关系，可以自动生成横道图(图)、网络图。在项目实施过程中可以随时查看项目进展状态．由计算机自动生成进度数、成本、合同信息的周期性报告。 2.1.5 为项目分包台同提供内容 对大型项目进行发包，进行科学的招投标管理是国际上普遍采
毕业设计（论文）任务书 题目：基于.NET的项目管理系统的设计与实现 专业：计算机科学与技术指导教师： 学院：信息学号： 2008080305325 班级： 200808030501A 姓名： 一、主要内容和基本要求 该毕业设计题为《基于.NET的项目管理系统的设计与实现》，主要运用C#语言进行开发，数据库采用MSSQL Server 05，将运行于安装有.NET Framewrok3.5以上的Windows系统平台上。该设计的主要内容包括： ①资源管理：主要为人员管理，包括人员基本的增删改查，角色分配等。 ②交付管理：项目经理录入、维护项目基本信息（包括一般信息、客户信息、分包商信息、财政信息、申请人员信息、项目经理等）、费用预算，建立项目里程碑，制定项目计划，管理项目风险；系统每周一凌晨计算分析上周人员、项目的收支情况以及费用管理员导入的其他ERP系统导出的报销费用明细；相关人员可以查询上述基本信息和统计分析图表（下钻）展示。 ③TIMESHEET管理：项目经理填写和提交项目组成员工时，以记录、查询出勤情况，同时也为项目实际开支计算提供基础数据。 ④系统管理：主要为用户管理。给用户分配角色和机构权限。 二、主要参考资料 [1]刘智勇，王文强.JavaScript从入门到精通[M].北京：化学工业出版社，2009：261-269. [2]奚江华https://www.doczj.com/doc/831917856.html,3.5开发详解Ⅱ——新功能篇[M].北京：电子工业出版社，2008：174-176. [3]w3school. 领先的Web技术教程.[EB/OL].[2011]. https://www.doczj.com/doc/831917856.html,/. [4]李力.企业项目管理系统的设计与实现[D].南开大学,2009. [5]应尚军,王炎.项目管理的研究现状与研究前景[J].科技进步与对策,2005,22(11):131-133. [6]袁经勇.国内外项目管理现状及发展趋势[J].化工建设工程,2001,23(3):8-9,12. [7]北京维普时代软件有限公司.成功案例.[OL] https://www.doczj.com/doc/831917856.html,/index.asp [8]金平.企业项目管理系统的分析与设计[J].中国制造业信息化,2009,38(9):10-12.
我国财富管理机构的发展前景及方向 导读：近年来，随着居民财富尤其是高净值群体的增加，财富管理作为一个新概念越来越受到金融投资界的重视，不仅以渠道业务为传统优势的商业银行、信托公司、证券公司、第三方理财等机构纷纷宣称致力于开展财富管理业务，而且以主动投资管理为传统优势的保险资管、公募基金、私募基金等机构也纷纷制订了向财富管理机构转型的目标。 随着我国金融市场的不断发展和完善，金融投资工具日渐丰富，例如股市原来单向做多的交易机制也已改变，股指期货、融资融券等金融衍生工具也已出现，使得股市投资者在各个经济周期阶段和不同市况均能获利成为可能，如此等等，这些都为满足日益增长的财富管理需求提供了日趋丰富的投资工具和交易方式，也为财富管理机构的业务创新提供了现实基础和广阔空间。 在此背景下，财富管理产品伴随着投资者的收益风险需求和金融市场的演变日趋丰富，逐步从单一化向多元化转变，资产配置也从区域化向全球化转变。比如早期的投资工具仅限于银行存款、股票、基金、债券、外汇、房地产等，交易方式只能单向做多，近年来逐渐增加了股指期货、融资融券、货币市场工具、QDII 以及私募股权投资等另类投资，国债期货、转融通、资产证券化等创新型金融工具也即将出台。 面对由30年改革所带来的巨大财富管理需求，以及由金融改革开
始“破冰”的第三次制度红利释放所带来的时代机遇，加之众多财富管理机构 20 多年来的艰难探索经验，中国财富管理行业的“黄金运势”已到，如果说过去十年的掘金之地是房地产和矿业，那么未来十年的掘金之地将是财富管理业。 虽然行业前景看好，但是具体到各细分领域的财富管理机构个体来讲，面对纷纷涌入的众多竞争对手，需塑造客户认可的核心竞争力并采取适宜的特色经营策略方能成功。未来能够长久立足的财富管理机构必将具有如下特征： 1、目标是能够满足各类客户的高、中、低不同风险—收益关系的财富管理需求，为客户提供全方位的财富管理解决方案； 2、双平衡的经营战略：绝对收益和相对收益平衡发展；权益类投资、固定收益类投资、另类投资及海外投资平衡发展； 3、“全天候”的稳定盈利模式:在双平衡的经营战略基础上，寻求自身专业性定位的突破方向，做到“有点有面”，既有专长的业务领域，又有多业务储备，以免出现“单条腿”走路过于依赖单一业务的窘境，目前公募基金和私募基金过于依赖股票二级市场的相对收益的经营模式而陷入全行业经营困境的教训尤为深刻； 4、树立某一或两个细分领域的专业影响力：手中没有刀、出门必挨刀；
房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4
8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业 房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。 体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业 房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）