第十九条企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物
或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
「释义」本条是关于收入总额中的租金收入的规定。
本条是对企业所得税法第六条第（六）项中“租金收入”的细化说明。企业所得税法第六条第（六）项只是将“租金收入”作为收入的一种，但并未明确到底什么是税法规定的租金收入，租金收入又是如何确认的？这就是本条规定要解决的问题。
本条是根据原内资税条例实施细则的相关规定修改而来的。原内资税条例实施细则第七条第四款规定：“条例第五条第（四）项所称租赁收入，是指纳税人出租固定资产、包装物以及其他财产而取得的租金收入。”这次修改主要体现在两方面：一是将原内资税条例实施细则中的“出租”概念进一步明确为提供有形资产使用权；二是将“其他财产”修改为“其他有形资产”，与“固定资产”的表述相呼应。资产相对财产而言，更强调租赁物对企业的
使用价值和经济效益。
一、租金收入的来源范围租金是以当事人双方存在租赁合同关系为前提的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金是为取得租赁物的使用权而支付的代价，是租赁合同的必要条款。租金收入即企业将自己的财产出租给其他企业或个人使用并从中收取的费用。本条列举了固定资产和包装物两类通常作为租赁物的企业资产类型。固定资产，包括企业的厂房、生产设备、运输工具等，由于其物质形态较为稳定，可供长期使用，可作为租赁物提供给他人使用而发挥其经济价值。包装物是为产品提供包装的部分，也可作为租赁物。其他资产，包括除固定资产、包装物以外企业可作为租赁物的其他资产，如生物资产、原材料等。
二、租金收入的确认会计准则规定，企业的租金收入同时满足下列条件的，应当确认收
入：一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。
而本条第二款规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认实现。这一规定，已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制。租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。
企业租金收入金额，应当按照有关租赁合同或协议约定的金额全额确定。
第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
所以租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期为出租人所得税应纳税时间，所得
税与免租期无关，只与租金收取时间有关。
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自冶区、直辖市人民政府
确定。
如从价计征则免租期应纳房产税，但免租期不一定立即支付。如为从租计征则免租期不纳房
产税。（一般为从价计征）
营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的
当天。
所以营业税与免租期无关，只与租金有无支付有关。
房屋免租期内的税务处理方法
某项目地产公司出租商铺给商家，合同期10年，前两年为免租期。从税法的角度来看，前两年也应该确认租金收入并缴纳营业税和房产税，但往往前两年因没有收到租金地产公司都不会去缴营业税及房产税的，那么是否存在税务风险？
一. 房屋免租期的概念
房屋免租期就是免除房租的期限。承租方享有免租期，在免租期内承租方可免向出租方缴交房屋租金，但须缴交合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(包括电费及水费)等其它费用。
二.房屋免租期的营业税处理
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条与第二十五条分别指出《中华人民共和国营业税暂行条例》中所指的营业税纳税义务发生时间：
书面合同确定付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述内容得出：免租期内如未预收款项的情况下不征收营业税。
三.房屋免租期的房产税处理
《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条指出：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易，则并不属于无租使用情况，理由是提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以
不获取租金为目的的无租租赁，因此前两年没有房产税从租计征依据。
四.房屋免租期的企业所得税处理
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。前两年因不存在承租人应付租金的情况，所以在企业所得税应纳税所得额计算时应纳税调减处理，减除免租期内会计上确认的收入。
如果您对我们的财务外包或者长年税务顾问,财务咨询服务有兴趣，您可以访问这里得知更多信息。
普道咨询-企业财税代理专家
咨询电话:400-820-5330
电子邮件: office@https://www.doczj.com/doc/8818557117.html,
返回>>财税业务办理经验
中华会计网校
免租期租金的财税处理
2009-10-28 10:42读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】
会计处理上，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。而承
租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其它合理的方法进行分
摊，免租期内应当确认租金费用。但是在营业税、印花税、房产税、企业所得税等税收处理
上却与会计处理存在歧异，本文以是否具有关联关系为例分别试析之：
【例1】某市市区A商场将临街铺面租赁给B连锁零售公司，签订经营租赁合同，双方非关联方，约定租赁期开始日为2009年1月1日，2009-2010两年免除租金，2011年-2013
年每年收取租金200万元。分别于年初1月1日预付当年租金。
1、印花税问题：
由于租赁合同属于印花税征税范围，因此应当在签订租赁合同时自行贴花完税，应交印花税=全部租金600万×0.1%=6000元：
借：管理费用6000
贷：银行存款6000
2、企业所得税问题：
假设按直线法平均确认租金收入，2009年应确认租金收入=600÷5=120万：
借：应收账款120万
贷：其他业务收入120万
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第19条规定：租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，因此2009-2010年均不确认租金收入，企业每年确认的租金收入120万元作纳税调减处理，2011年-2013年企业每年确认租金收入120万元，而税法确认的租金收入为200万元，每年纳税调增80万元。前两年调减240万元，后三年调增240万元，属于暂时性差异。
3、营业税问题：
如果双方系非关联企业，则按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第12条及其实施细则24条关于营业税纳税义务发生时间的规定，即收取营业收入款项指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，取得索取收入款项凭据的当天，为书面合同确定付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。由本例可知，由于合同约定2009年免付款，因此2009年未发生营业税应纳税义务，但是会计上从配比原则出发，应当确认营业税金：
借：营业税金及附加6（120×5%）
贷：递延税款——应交营业税 6
2011年年初预收200万元租金时确认营业税纳税义务，应纳营业税200×5%=10万：
借：递延税款——应交营业税 4
营业税金及附加 6
贷：应交税费——应交营业税10
交纳营业税时：
借：应交税费——应交营业税10
贷：银行存款10
2012年与2013年均作相同会计处理。
4、房产税问题：
根据财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房
产税，我们认为含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易，则并不属于上述规定中的无租使用情况，理由是提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁，因此2009-2010年没有房产税从租计征依据，2011-2013年以实际收取的租金确认房产税纳税义务，由于房产税系地方税，各省级政府有权设定税收条款，目前有的省级政府规定以实际收到租金时确认纳税义务发生，而有的省级政府则将预收的租金按权责发生制原则确认每季或半年的纳税义务发生，假设采取前种方式，则该商场2011-2013年度收取租金时：
借：管理费用24
贷：应交税费——应交房产税24
借：应交税费——应交房产税24
贷：银行存款24
【例2】某市市区A商场将临街铺面租赁给B连锁零售公司，签订经营租赁合同，双方系关联方，即B公司是A商场与D公司合资组建的，约定租赁期开始日为2009年1月1日，2009-2010两年免除租金，2011年-2013年每年收取租金200万元。分别于年初1月1日预付当年租金。
1、印花税问题，由于印花税是对租赁合同征税，所以不管是否具有关联交易，均以合同所载租金为计税依据，自行计算印花税并自行贴花，即按照600万租赁费计算应纳印花税6000元。
借：管理费用6000
贷：银行存款6000
2、营业税问题，首先要注意租赁双方是否系关联企业，是否按照独立交易原则确认租赁条款，如果双方系关联企业且未按照独立交易原则处理租赁事宜，则按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第7条及其实施细则第20条价格明显偏低且无正当理由重新确定其营业额征收营业税，假设某商场2009年当年租赁的其他商铺年租金100万，则核定征收营业税100万×5%=5万元，作账务处理如下：
借：营业税金及附加 5
贷：应交税费——应交营业税 5
支付时：
借：应交税费——应交营业税 5
贷：银行存款 5
以后各年均如此处理，即价格明显偏低（包括无租使用）且无正当理由的均应重新核定其营业额据以征收营业税。
3、企业所得税问题，根据《中华人民共和国企业所得税法》第41条第1款规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整，因此企业应当调增2009当年所得额95万元，（按独立交易原则确认租金收入100万，扣除营业税5万，假设不考虑附加），但要注意调整时应当与企业进行沟通，这不同于核定纳税。
4、房产税问题，根据财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
由于A与B系关联企业，如果能够确定其房租交易未按照独立交易原则进行，则对2009-2010两年未收取的租金由使用人主管税务部门按照同地段同类型租金对B企业核定征收房产税。2011-2013年由A企业主管税务部门评估每年200万元租金是否公允，在此基础上从价征收房产税。