毕业论文开题报告
工商管理
宁波天一商圈发展研究
一、选题的背景与意义
城市是人类社会发展的引擎，是现代经济活动的基本环境，是建立现代生产和消费关系的基础。在人口、资源、文化、信息等各个领域承担并发挥着物质与意识双重载体的巨大作用。作为一种世界性的社会经济现象，城市商圈的建设是商业文明与社会经济发展的普遍规律与必然趋势。
同时商圈是一个城市的文明读本，也是一个城市的生活读本，世界知名的国际性大都市，无不有着傲立于世的知名商圈。比如法国的香榭丽谢大街、东京的星宿大街，北京的王府井大街等等，无不以它鲜明的特色、独一无二的经营模式、景观风格标示他的存在，并促进这个城市乃至这个国家商业、旅游、文明的发展和传播。
而宁波作为长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。商圈的建设对于其商业以及城市发展则是一个核心力和促进剂。
宁波天一商圈作为宁波第一个城市商圈，在一段时间内，承载着整个宁波市的休闲娱乐购物消费。如今，天一商圈尽管是宁波最大的城市商圈，但却面临着交通绿化等内部问题以及万达商圈竞争等外部威胁。
本课题的研究目的是在借鉴国内外商圈理论的基础上，对天一商圈优势和劣势进行分析，同时结合其他城市商圈发展的经验教训，以期得出天一商圈发展的理想模式，为天一商圈的发展提供一定的参考和指导意见。
一、研究的基本内容与拟解决的主要问题：
1、本文首先回顾了一些国内外关于商圈的理论，分析了天一商圈优势和劣势，同时简要借
鉴了国内其他城市商圈的发展模式，对天一商圈的现存问题提出建议。文章详细提纲如下：
1.绪论
1.1选题背景、目的及意义
1.2国内外研究状况
1.3本课题的研究内容
2.商圈研究
2.1商圈理论
2.1.1商圈的定义
2.1.2商圈的构成
2.1.3商圈的分类
2.2影响商圈的因素
2.2.1商品种类
2.2.2商品价格
2.2.3交通设施
2.2.4人口因素
3.天一商圈的发展现状
3.1天一商圈
3.2天一商圈的业态分布
3.3天一商圈的交通状况
3.4天一商圈的其他状况
4.天一商圈的发展策略
4.1合理规划
4.2改善交通
5. 研究结论
2、拟解决的主要问题：宁波天一商圈发展研究。
二、研究的方法与技术路线：
1.研究方法
1.1 文献资料法：通过大量地收集、阅读介绍商圈理论的国内外相关文献，商圈本身有了较全面、较深入的了解，对其相关发展概况和理论有了一定程度的掌握。数据资料主要来自于《宁波市统计年鉴》。
1.2 调查问卷法：通过发放一定数量的问卷，得知消费者对于天一商圈的一些不满，得出天一商圈的发展问题。
2.技术路线
三、 研究的总体安排与进度：
五、主要参考文献：
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[2]侯丽敏,郭毅.连锁便利店商圈特性的实证研究[J] .上海财经大学学报.2004（6）.
[3]史哲元.浅议连锁店的选址问题[J].经济问题.1998（6）.
[4]孙元欣，黄培清.竞争型连锁经营网点选址模型与遗传算法解[J].商贸经济.2002（1）.
[5]何强.跨国零售集团进军中国市场的战略分析和对我国商业启示[J].商贸经济.2002（8）.
[6]曹晓春.试论商势圈研究[J].暨南学报.1997（1）.
[7]王晶.零售商业体系的新亮点——便利店之竞争力分析[J] .社科纵横.2003（6）.
[8]曾锵.零售商圈吸引力:基于雷利法则和赫夫模型的实证研究[J].财贸经济.2010（4）.
[9]柳思维，唐红涛，王娟.城市商圈的时空动态性述评与分析[J].财贸经济.2007（3）.
[10]胡新、赵颖.城市副中心商圈定位研究[J].城市发展研究.2003（6）.
[11]唐红涛.基于Huff模型的虚拟商圈实证分析[J].吉林大学学报.2009（9）.
[12]尹元元，陈柳钦.现代城市商圈布局的技术方法[J].重庆工商大学学报.2007（8）.
[13]郑文才.商圈建设是发展现代商业的重要思路——上海商业发展的回顾与展望[J].上海
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北京商圈规划分析 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50 %—70 %，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减 少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
中央教育科学研究所 全国教育科学 十一五规划教育部重点课题 开题报告 课题名称中小学教师专业发展策略研究课题负责人于发友 课题类别教育部重点课题 负责人所在部门教师发展研究中心
一、研究背景 1.选题意义与价值 当前，教师专业化发展已成为国际教师教育改革的趋势，受到许多国家的重视，也是教育改革实践提出的一个具有重大理论意义的课题。现代社会需要高素质人才，而高素质人才的培养离不开教育，更离不开教育的主体——高素质的教师。深化中小学教师专业化发展的策略研究，理清制约中小学教师专业化发展的问题和影响因素，探讨促进中小学教师专业化发展的路径，对丰富教师发展理论，改进国家教师决策，提升教师发展水平和境界具有深远的现实意义和重要的理论价值。尤其在国际竞争日趋激烈、科技进步日新月异的国际背景下，在我国全面建设小康社会和加快现代化建设的关键时期，深入开展中小学教师专业发展策略研究，建设高素质、高品位的幸福的自主发展型教师，对加快教育改革和发展步伐、整体提高教育质量和创新人才培养水平，显得特别紧迫和关键。 2.国内外研究现状述评 (1）关于教师专业发展内涵的研究 关于教师专业发展的内涵，不同的学者研究的视角不同，因此对它的理解也就有不同的看法。在此，笔者对国内外学者的观点作一综述。 霍伊尔（Hoyle,E.）认为“教师专业发展是指教学职业的每一阶段，教师掌握良好专业实践所必备的知识和技能的过程。”①佩里（Perry,P.）认为“教师专业发展意味着教师个人在专业生活中的成长，包括信心的增强，技能的提高，对所任教学科知识的不断更新、拓宽和深化以及对自己在课堂上为何这样做的原因意识的强化。就其最积极意义上来说，教师专业发展包含着更多的内容，它意味着教师已经成长为一个超出技能的范围而有艺术化的表现，成为一个把工作提升为专业的人，把专业知能转化为权威的人。”② ①转引自刘河燕“教师专业化的内涵、实质及标准”，《西南民族大学学报》2005年第5期，第380页。
. 万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班
第一章万达简介 一、地理位置： 市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：
万达的目标为服务整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
城市商圈的发展趋势 庞梦轩：各位领导、各位嘉宾，下午好！今天我跟大家讨论的话题是一个城市商圈的发展趋势。众所周知，商圈在商业上的定语就是商势圈，一个具体的商圈构造应该由点、线、面、流构成，其中点是指商圈的辐射圈，是市场区域的中心点，一家商店或者一个具体的交易场所就是商圈中构造的点，它就决定了商圈所在地理位置，因此科学的选址是市场建设重要的一点，所谓线是指市场区域内各种买卖的寄存关系，这就要求地方政府应该调查研究分析比较当前各种相对的优势，制定政策、措施，充分发觉和开发这种优势，地方优势既是地方经济发展的生长点，又是区域市场的生成点，这是生成的线。所谓线是市场影响力的空间光度。零售店60—65%的顾客来自核心商圈，15—20%的顾客来源于商圈，俗话说边远商圈靠特色，同样在商圈规划中合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业网络，整合统一市场，减少市场投入中的盲目性，只有这样才能使商圈的势力得到增加和拓展。 所谓流是指区域的变化、动向，这种变化受外部因素的影响，前者如产业结构的变化、竞争格局的变化，诸如自然环境的变化因素，后者如市场管理办法、市场经营方针的调整、市场功能的变化等等。现在的商圈已经不同于传统商业区的概念，传统商业区具有浓厚的计划经济痕迹，比如中央商业区，而中央就有计划经济的痕迹，正因为如此就出现了中央和地方的差异，现在商圈的意义有两个方面，商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域，两个商圈也可以叠交到一块发展，商圈是动态发展。 以下几个方面都会影响商圈的变化，分别是交通条件的变化、居民的置换、老城区改造、人口的递增、老商业业态的更新换代。下面向大家介绍一下商圈形成的必然因素，一个商圈的形成需要从体量、位置等方面定义，商圈是一个群体，层次是多元化，因此没有一定体量的商业物体是没有办法形成一个商圈的，一个商圈最基本的依托力是消费群体的消费力，位置就是所称低端，商圈的关键在于位置的便利性，便捷的交通就是商圈的基础，打造商圈的目的是如何体现商圈物业价值的最大化和商业经营企业利润的最大化。 城市规划，通过商业改造形成良好的非环境，这也是打造核心商圈的重要目的，以上几点就是商圈形成的必要因素。 一个都市商圈的营造需要有科学的业态组合和合理的业态支持，更需要有实力、高度责任感城市运营商与政府的共同努力，充分发挥和利用各种社会资源价值。一个城市的发展将会从单一的商业个体竞争发展到商圈竞争，而对于一个商圈的发展应该考虑好很多方面。首先由于新的商家引入，引发直接的竞争会提升商圈大型零售企业的经营素质，从而优化商圈的企业经营质量，商圈一般从大型的购物中心发端，到多种商业业种经营等。 第二，一个商圈的发展不可避免对周边造成冲击，纵观零售业的发展，业主、业态、业绩之间的复杂变化至少在大城市会发展成商圈的竞争，如果商家解决好特色问题一方面会给别的商家造成压力，另一方面会促进业态的优化，推动整个商业的升级创新。
商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区， 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街， 其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心 区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的 现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及 交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方 米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的 进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等 名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商 家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
XXXX经济管理学院 毕业论文( 设计) 开题报告 题目XXX公司营销策略研究 学生姓名ZorroFox 学号0000002 专业市场营销 指导教师 XX 年XX 月XX 日
毕业论文(设计)开题报告 1．选题的理由或意义 一、研究背景 自2000年开始，随着中国加入WTO，政府一系列支持政策的出台以及客户 对如见需求的增加，中国的软件市场有了前所未有的巨大发展。随着信息时代的来临，市场对软件的需求量飞速增长。1至10月我国软件产业规模首次突破１ 万亿元，达到１０９０２亿元，占整个电子信息产业的比重由２００１年的６％ 上升到１８％，成为电子信息产业中仅次于计算机制造行业的第二大产业。伴随着这样的发展，软件市场出现了很多问题： （一）软件价格战，竞争中相互价格下调。价格问题成了营销企业的一个重 要因素。经销商进行价格的直接目的是争夺客户，快速抢占市场份额，但是靠这种变相价格吸引用户，长此以往企业的利润必然降低，而且市场的混乱还会使消 费心理扭曲，使企业现实利益受损，核心竞争力与持续发展能力也得不到增强。 （二）软件盗版问题，盗版无疑是软件在中国销售所面临的一大顽症。从软件盗版的既得利益来看，给软件公司带来了既得利益上的巨大损失。 二、研究意义 （一）理论意义。通过对软件企业营销策略（产品策略、价格策略、渠道策 略、促销策略）进行研究，对于探讨软件企业的营销模式等有一定的理论意义。 （二）实际意义。本论文运用理论与实践相结合的方法，以市场营销学相关 理论为支撑，分析了XX公司科技的营销策略现状及存在的问题，在产品、价格、渠道、促销等方面给出了相应的对策和建议。 希望通过优化的营销策略，让XXXX公司在竞争越来越激烈的市场环境中， 继续扩大市场份额，在软件领域超越价格战和盗版软件的威胁；提高公司服务质量，提升客户满意度和客户忠诚度。
鄞州万达商圈分析与选址分析 一、商圈形态 鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。 鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有 快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。 一个新的商圈有望形成 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。 而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。 对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。 在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
西安市区县商圈发展规划 日前，《西安市区县商圈发展规划》编制完成。按照规划，到2020年，西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局。 西安市商贸局规划处处长姚涌表示，此次编制完成的《西安市 区县商圈发展规划》将成为各区县未来十年商业布局的总要求。 规划各类商业圈85个 据了解，从今年2月起，西安市商贸局在全市范围内开展区域商业中心建设思路调研工作。“随着城市建设发展，一个是中心城区原有的一些商业区需要充实提高；二是随着城市骨架拉大，一些新建区需要发展新的商业区；第三，随着市场容量扩大，原有的商业布局需要优化调整。”西安市商贸局规划处处长姚涌介绍，根据商圈的区位、功能、性质、客流量、服务对象等因素，这次规划将商圈划分为三种级别，即：超广域商圈、广域商圈、区域商圈，其中，超广域商圈主要的消费能力和服务对象以区域外的消费为主，广域商圈吸引的消费能力、服务对象为区域内外的消费者。“其中区域商圈主要以吸引当地消费者为主，和居民的生活最密切，在规划里数量也最多。”据了解，目前，全市各区县共规划和整理出各类商圈85个，其中超广域商圈24个，广域商圈27个，区域商圈34个。 形成三级商业服务网 按照规划，到2020年，西安将有计划地改造和完善“三级商业服务网络”。其中，一级商业服务网为中心城区商业区，二级商业网点规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分，三级商业服务网为社区和农村商业网点。 据了解，规划中商业网点布局体现“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的调控导向。在中心商业区内，将鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、特色餐饮网点、文化娱乐设施以及具有西部特色的旅游纪念品商店，大力引进老字号名店进入，同时结合中心城区传统商业网点改造，改造现有百货商店，按照集中连片开发的原则，在合适的地段整体开发建设若干家百货店或市区购物中心。 在二级商业服务网范围，将鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设施，在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。另外，还将适度设置专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等，在六个城市副中心可适度设置社区购物中心。 目前，市商贸局已下发文件，各区县在未来商业发展中，将依据规划中商圈的定位、功能等选择和引进项目，2020年前，完成规划商圈建设内容。 新城区4个超广域商圈：解放路商圈、长乐路商圈、太华路建材商圈和北石桥物流商圈；2个广域商圈：胡家庙商圈和东二环商圈；3个区域商圈：幸福路商圈、自强路商圈和长缨路商圈。
重庆大学网络教育学院 学生毕业设计（论文）开题报告 题目：企业名牌战略 一、课题的目的及意义（含国内外的研究现状分析）： 随着市场竞争的加剧和经济环境走向过剩时代，品牌创建已经逐渐被企业意识到，单一依靠产品支撑企业运营和参与市场竞争，已经难以被顾客接受和认可。国内中小型企业在这样的竞争环境下，如果不具备整合自身的产品体系、科技创新体系、资源体系和企业形象体系的能力，就很难在现代市场环境中生存和发展。近年来，国内外为了加快企业的发展速度，使得企业能在国际竞争中立于不败之地，着手于名牌战略研究。 国外关于名牌战略的研究方面，主要是从名牌管理的角度出发如：Kevin Lane Keller 从战略的角度对名牌资产价值的建立、测量与管理进行了深入系统的分析，为我们研究名牌资产的价值提供了全新的视角和方法。此外，著名记者 Kevin Maney 的著作《大媒体潮》中对名牌战略预测：21 世纪，对于媒介名牌的市场争夺将显得尤为激烈。Jennifer Aaker 和 Susan Fournier 的研究着力于消费者与名牌方面，以消费者在看待名牌时，他们往往会将名牌拟人化，将其看作具有性格特征、看作伙伴与个人等。 国内关于名牌战略的研究，主要包括：三名模式研究。王德胜通过市场经济对名牌产品、名企业家与名牌企业的需求、“三名”之间的辨证关系、“三名模式”创建和发展的过程等几个角度，系统介绍了“三名模式”，他认为在我国市场经济化浪潮不断加快的背景下，“三名模式”是一种非常适用于企业快速增强市场竞争力的一个重要模式。名牌战略层次理论。 本文希望能够从分析传统的名牌管理理论、名牌战略理论入手，找出当前企业名牌战略存在的问题，并总结出解决问题的策略。企业竞争通过名牌创建实现企业价值，以名牌为核心实现资产重组和资源重新配置，进而形成名牌集中的优势，能够极大程度的增强国际竞争力；我国企业名牌的发展有利于实现我国企业的和现代化；企业名牌是企业形象和企业文化的代表，发展企业名牌，可以实现企业的知名度，为企业寻求发展之路；探寻我国名牌企业战略模式，对推进企业现代化建设发展，对国家关键时期维持经济发展，人民持续增收，构建和谐社会都有着重要的意义。 二、课题任务、重点研究内容、实现途径、条件： （1）课题任务： 课题任务主要是：第一，企业名牌概念和名牌战略的理论进行梳理；第二,简述我国实施企业名牌战略的重要性；第三，重点分析企业名牌战略现状及存在的主要问题；第四，最终提出对策建议。
君临国际商业中心商圈结构研究报告 部门：招商部 市场调查：舒发云王发风胡发景 审核：王发芸 整理：JOE 2010-10-10 第一部分、总体商业环境调研 影响商业用地开发成功的因素很多，如人均GDP、城市的人口，城市的总体消费能力，消费水平与消费结构，商业圈半径，商业贸易及旅游开发的繁荣程度及其影响力，商业中心所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。而要成功开发商业中心，必须要与当地的环境相符合，在业态上形成自己的特色，做到业态经营主与地产开发商双赢。 调研种类 核心商圈范围测量 如实记录所及范围边界道路名称，标志性建筑物、商场、银行、学校、医院，勾画出测定范围的区域图，估算区域面积； （见附件） 次要商业圈范围测量 如实记录所及范围边界道路名称，标志性建筑物、主要商业中心，勾画出测定范围的区域图，估算区域面积； （见附件） 核心商圈结构普查： 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高； 核心区的主要资料 1．经济指标 城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额 北仑现有常住人口40万，流动海员人口20万，外籍5万，游客70万人次。国民生产总值200多亿元，人均生产总值50000多元。全年实现社会消费品零售总额36.09亿元。其中批发零售贸易企业实现零售额30.78亿元；餐饮业实现零售额5.31亿元。旅游总收入2.3亿元。 居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数 人均可支配收入达到19693元,农村居民人均纯收入达到9110元，城镇居民人均消费支出11758 元，农村居民人均生活消费支出7224元，恩格尔系数为37.8%；
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
北京商圈规划分析 核心提示：商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。 第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。 第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的
华为的竞争策略分析 ——研究现状与发展趋势分析 一、国外研究现状 1933年，“战略因素”一词最早出现在康芒斯(Commons，John Rogers )的著作《制度经济学》中，这是人们最早接触战略因素一词。1937年，巴纳德(Barnard)在《经理人员的职能》中第一次把将战略的概念引入管理理论，他提出，战略主导因素不仅仅存在于管理活动和交易活动中。战略因素是企业组织者在做决策前必先考虑的。巴纳德这一观点引发了理论界和业界的双重重视，使企业战略理论得研究的得到了新的发展。1966年，现代企业战略理论研究的起点起源于安索夫的《公司战略》一书，这开启了企业战略理论的研究的新阶段。他发表的《战略管理思想》一文，也提出了战略管理的概念。企业战略管理一词在安索夫的《从战略规划到战略管理》一书中第一次被提出。他认为战略的构成要素包含三个方面:一、产品与市场范围，二、企业经营的方向和趋势，三、资源的整合效果和匹配关系。1972年，安德鲁斯(Kenneth R Andrews)在《公司战略概念》中提到:战略是由四个重要要素构成的，分别为:市场机会、公司实力、个人价值观和社会责任。其中外部环境因素包括市场机会和社会责任，内部环境因素包括公司实力与个人价值观。战略构造包含两个阶段:战略制定和实施。战略制定阶段的主要工作则是分析组织的优劣势、提供的机会和会出现的风险环境等。20世纪80年代初，迈克尔.波特(Michael E.Porter)教授在所著两本书《竞争战略》和《竞争优势》中，对于战略分析的重点做出了明确要求。他特别强调了外部环境的重要性，其中提供的行业竞争地位、行业竞争力、环境危机分析等技巧，对企业的经营帮助都起到了很大的作用。20世纪90年代初，明茨伯格教授提出，战略具有多重含义，如下:企业战略是一种计划，一种计谋、一种定位和一种观念；即是一种有意识的、有预谋的行动程序、处理局势的方针，是威胁和战胜对手的具体手段。这个定义从不同角度整合了“企业战略”的内涵，它较好地全释了企业战略的七大特点:总体性、长远性、指导性、现实性、竞争性、创新性和稳定性。企业核心竞争力受到了企业管理者的重视，企业希望通过创造企业的核心竞争能力来获得持续的竞争优势，使企业能够持续稳定地发展，延长
万达广场经历了哪三代开发模式 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 1
万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 2
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 3
001商业地产商圈研究专刊系列-----市场篇 商业地产开发前期应该调查什么(上) 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： ◆公共设施状况 ◆交通体系状况
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
城市发展战略研究开题报告范本 研究生开题报告 题目: 学号 姓名 专业 指导教师 院(系、所) 20XX年9月1日
开题报告要求 一、课题来源(国家、教育部、省、市、自选)。 二、拟研究的问题以及研究的理论或实际应用意义或价值。 三、国内外相关研究与实践的综述。 四、主要研究内容。 五、课题研究拟采用哪些方法和手段，完成论文的实验条件等。 六、研究过程中预计可能遇到的困难或问题，并提出解决的方法和措施。 七、计划进度。 八、主要参考。 附注: 1．开题报告须存入学生个人学籍档案。 2．开题报告要求文句通顺、内容明确、字迹工整。 3．开题报告打印后提交给导师，再由导师审核签字后提交给EMBA教育中心。 4．申请某学期学位论文答辩的学生，其开题报告提交的最后时间为该学期开学第一周星期五下午5:00之前，过期不予受理。
一、论文题目及来源 论文题目:NZ县城市发展战略研究 课题来源:本课题为华中科技大学学生*****于毕业前夕，在管理学院教授的悉心指导下，结合本人所在的NZ县发展现状与问题撰写的毕业论文题目，属于自选课题。 二、研究背景与目的意义 1)研究背景 NZ县位于鄂西北，汉水以南，荆山山脉以东，东临荆州武汉，西连神农架，南接宜昌三峡，北依襄阳南阳；地处江汉平原的北缘，南阳盆地的南缘，秦巴山系的东缘。版土面积三千八百五十九平方公里，总人口六十万人。NZ县山、水、林、城资源特色突出，景区与城区融于一体。拥有48大泉、72河堰之美誉。林地378万亩，森林蓄积量达285万立方米，森林覆盖率达64.6%。林特资源有1500多个品种。近年来，NZ县农业产值增速一直居于各县区前列，建设了优质粮油蔬菜基地85万亩，优质林特基地67万亩，优质烟叶基地3万亩，特色农业产业生机勃勃。并已形成以涌泉工业园、襄阳磷化工循环经济产业园为核心的工业发展格局，且近两年因园区的投入生产，工业生产总值不断攀升，成为NZ县经济拉动力。正在着力建设1500平方公里的生态文化旅游区；投资20XX以上，重点开发5个4A级景区。生态文化旅游旅游产业作为新型战略性支柱产业后起而勃发。
万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。 万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市
三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 ：技术对接订单模式四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 万达广场项目选址 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因： 1 ）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； 2 ）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3 ）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4 ）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； 5 ）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6 ）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； 7 ）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 万达广场第一代产品(2002—2003) ■选址：核心商圈的黄金商业地段。 ■建筑、业态：单体商业楼，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。 ■规模：占地面积1.2-2万平，建面5 万平方米左右。
东莞城区主要商圈研究 梁斌收藏资料2009年6月12日 报告目录 第一部分：商圈现状分析 1．商业物业现状分析 1.1. 物业分布 1.2. 商业形态 1.3. 建筑规模 1.4. 产品特色 1.5. 业态分布 1.6. 经营方式 1.7. 租售价位 1.8. 配套设施 1.9. 物业管理 1.10. 车位状况 2. 商业竞争格局分析 6.1. 商圈细分 6.2. 各商圈发展前景分析 6.3. 城区商业发展趋势分析 3. 典型项目调研 第二部分：客户市场调研 1. 消费者调查定量分析
2. 沿街商铺经营者调查定量分析 3. 商场内商铺经营者调查定量分析 第一部分：商圈现状分析 1．商业物业现状分析： 1.1. 物业分布： 东莞商业物业分布较为分散，城区已经发展成熟的商业集中地主要集中在西正路－市桥路、花园路及东城大道。随着新一轮的城市化建设，目前一批大型商业项目的启动，将改变目前东莞城区的商业布局。南城、东城、万江随着核心商业物业的建设，都将形成 新的商圈。 >>城区主力商家及在建大型商业物业分布： 区域核心商业地址备注 莞城区沃尔玛东纵大道已营业 莞城区地王广场东纵大道 2004.10开业 莞城区天和百货西正路已营业 莞城区百佳西正路已营业
莞城区家乐福运河西路已营业 莞城区百佳东城西路已营业 莞城区国美电器东城西路已营业 东城区天和百货东纵大道已营业 东城区华润东城大道 2004.5开业 东城区吉之岛花园路已开业 东城区东城风情步行街东城大道已营业 东城区世博广场东升大道在建 东城区星光影业商城东升大道明年开工 南城区第一国际鸿福路在建 东江区华南MALL 万江大道在建 从以上表格可以看出，目前城区商业主要分布在莞城区及东城区，而东城区则是目前在建商业物业最为集中的区域。市区已售、在售和正在运营的商业物业比较集中的区域主要在东城区，其主要原因在于城市用地限制及规划发展引导的影响，同时东城区集中了东城中心、金月湾、东城山庄、新世界花园、东糖住宅小区、金泽花园等档次较高的新兴居住小区，有着较强的消费力资源，同样需要较高档次的消费场所与之匹配。 物业分布较为集中的状况一方面表明在某一区域内同类商业物业的竞争态势，另一方面也表明物业分布较为集中的区域容易形成区域的规模效应，热点区域往往更容易吸引足够的市场关注，从而更大程度地共享客户资源。 2.2. 商业形态： 呈现多种业态齐头并进局面： 东莞商业形态已经进入一个新的发展阶段，大型超市、大型百货、便民店、品牌专卖店、专业市场、仓储商店、商业步行街等新商业形态发展势头强劲。 自1997年10月、1998年12月世界级零售业巨头沃尔玛、家乐福分别进驻东莞以来，在洋超市的巨大冲击下，东莞城区的东豪、大亚湾等超市相继关门，曾经号称东莞最大商场的运河商场，也易主清算。目前东莞市区已经拥有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛等大型超市百货，其规模、购物环境和现代化管理程度都远远超过本地商场。 洋超市进军东莞后，东莞本地零售企业在与洋超市的竞争中不断成长壮大，以美宜佳、美佳等为代表的本地商家，以小而灵活的连锁经营战术在居民区和工业区内遍地开花与