『学习改变人生·做成功物业管理人！』 万科房地产应收帐款管理办法
1．目的：加强和规范集团各地产公司应收帐款的管理，加快销售房款的回收，降低资金占用，减少坏帐损失，防范财务风险。
2． 范围：适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款。
3．职责：总部财务管理部负责本规定的解释及修订；集团各地产公司销售部、财务部及相关责任部门负责具体实施。
4．方法与过程控制
4.1 管理原则
4.1.1 主动避免原则：在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分考虑房款回收风险，尽量减少应收帐款的发生和占压的时间。
4.1.2 职责明晰原则：建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程，将销售、催收、按揭、统计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体岗位、落实到具体人员。
4.1.3 及时催收原则：对应收帐款应定期统计、定期核对，对到期款项应及时进行催收，尽可能在最短时间内回笼资金。
4.1.4 有效保障原则：对未按期付款或还款的客户，应根据有关法律或合同规定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制措施，从而有效保障应收帐款的回收。
4.2 职责划分
4.2.1 部门职责：
4.2.1.1各单位的销售部、客户事务部（以下统称销售业务部门）为应收帐款催收的直接责任机构，主要负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾
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期款的催收等。
4.2.1.2财务部为应收帐款催收的监督机构及间接责任机构，主要负责房款的收取、销售单据的开立、销售楼款的核算、应收帐款的分析及报送、应收帐款回收情况的动态跟踪等。
4.2.2 岗位职责：
各单位应根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售统计岗、应收帐款核算岗等五个岗位：
4.2.2.1销售前台岗：即为直接销售人员，负责对客户的资信考察、与客户签定楼宇认购书、催收首期款及一次性付款的全部楼款等。该岗位设于各单位销售部。
4.2.2.2客户事务岗：负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭资料等。该岗位设于各单位销售业务部门。
4.2.2.3银行按揭岗：负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。该岗位设于财务部或销售业务部门。
4.2.2.4销售统计岗：该岗位设于每个项目销售现场，负责记录、统计客户的付款情况，并及时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设于销售部或财务部。 4.2.2.5应收帐款核算岗：负责对应收帐款的核算、分析及动态跟踪等。该岗位设于各单位财务部。
4.2.2.6各单位根据业务流程及人员设置情况，可对以上岗位再进行细分或合并，并可一人多岗，或一岗多人。
4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情况直接挂钩。
4.3 应收帐款形成前的风险防范
4.3.1 各单位可根据本地区、本单位的实际情况，制定相应的销售付款政策，并尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式；即使采用分期付款方式，付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。
4.3.2 对于要求采用分期付款方式的客户，销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，并报销售业务部门负责人批准。对非一次性付款的大户购买的资信情况，应予特别关注。
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 4.3.3 在签订正式销售合同之前，各单位可与客户签订楼宇认购书，确定房号、总价及付款期限，同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容。
4.3.4 对于采用一次性或按揭付款方式的客户，签署销售合同时，原则上应满足以下条件：一次性付款的客户交清房款；按揭客户交清认购书约定的首期款；对于采用分期付款方式的客户，必须交清认购书约定首期款，才能与其签定合同。
4.3.5 销售合同签署之前款项的催收：
4.3.
5.1销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情况，并将该款项到期、逾期情况及时知会销售前台岗，以便于及时催收和签订销售合同。 4.3.5.2按照楼宇认购书约定的应支付款项，销售前台岗应至少在到期前一日向客户提示确认。
4.3.
5.3对于因特殊情况确需延期付款的客户，可由客户提出书面申请，在销售前台岗报本部门领导批准后，酌情给予一定宽限期，并在楼宇认购书中予以注明。如该客户超过宽限期仍未付款，则按4.3.5.4处理。
4.3.
5.4对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客户，各责任部门及责任岗位应积极催收，通常逾期一周内，销售前台岗应先采用电话催收方式，无效则由公司法律人员配合发出催款通知书（催款通知书应采用特快专递形式，以留有证据，以下相同）；逾期两周，按楼宇认购书约定应收取的滞纳金，再发罚款通知书；以上若仍收不回，，销售前台岗及销售统计岗应将此情况及时知会本部门领导，并在公司律师的配合下，电话通知客户后，根据楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。
4.4 各类性质应收帐款的管理要点
4.4.1 应收帐款按性质可作如下分类：
4.4.1.1应收银行按揭款：指已向银行申请办按揭手续但尚未到帐的款项。
4.4.1.2应收客户按揭欠款：指已办妥按揭手续应按期供款的客户，在我公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款。
4.4.1.3分期付款欠款：指采用分期付款方式的客户，发生的未按合同规定期限交纳的逾期房款。
4.4.2 对应收银行按揭款的管理要点：
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 4.4.2.1各单位应在合同中定明，如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司可向其收取一定金额的违约金，造成公司损失的，还应当负赔偿责任。
4.4.2.2客户事务岗应配合银行按揭岗督促客户在一定期限内（通常不应超过两个月）备齐按揭资料，资料齐全后，银行按揭岗应在第一时间内将其交予银行办理，并督促银行提高办理效率，尽量加快按揭款到帐的速度。
4.4.2.3按揭款未获批准的，各单位不得为客户办理入伙手续或房产证。
4.4.2.4银行按揭岗的业绩考核应与按揭款到帐速度挂钩。
4.4.3 对应收客户按揭欠款的管理要点：
4.4.3.1对于银行按揭，各单位应与放款银行充分沟通协调，尽量不对按揭款提供担保，或尽量缩短担保的期限。
4.4.3.2各单位应在合同中订明，如客户在公司担保期内未按期还款使公司遭受经济损失的，逾期未超过一定期限（通常为三个月），应向公司支付延期付款的违约金，超过一定期限（通常为三个月），公司有权配合银行收回其房产。 4.4.3.3客户在办理入伙手续或房产证之前发生按揭欠款的，客户事务岗应在加紧催款的同时将此情况及时知会法律部门，由法律部门提出处理意见。
4.4.3.4对按揭欠款，各单位应积极催收，超过规定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采用特快专递形式发催款书面函；若仍收不回的，则按合同中相应条款追究法律责任。
4.4.4 对分期付款欠款的管理要点
4.4.4.1各单位应在合同中定明，如客户未按合同规定按期给付房款的，逾期未超过一定期限（通常为三个月）的，应向公司支付延期付款的违约金；超过该一定期限，公司有权与客户解除合同，并收取违约金。
4.4.4.2各单位应在合同中定明，分期付款的客户在办理入伙手续或房产证之前发生拖欠款项的，各单位有权不为其办理直至其给付全部到期应付款和相应的违约金。
4.4.4.3对于当期应收款项，客户事务岗应至少在到期前一日向客户确认付款；若逾期仍未付款，应采取打电话、发书面函等措施积极催收。
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 4.4.4.4对超过合同约定交款日一定期限（通常为三个月）仍无法收回的欠款，客户事务岗应将其及时移交法律部门，由公司律师采用特快专递形式发催款书面函，若仍收不回的，则按合同中相应条款追究法律责任。
4.5 应收帐款的跟踪、监督
4.5.1 各单位应启用适当的销售管理软件，对销售付款情况（包括业务经办人、金额、合同付款日期等）进行实时记录。该软件由销售统计岗及应收帐款核算岗共同操作，有关部门及人员共享。
4.5.2 为便于及时掌握及控制或有负债情况，银行按揭岗应配合应收帐款核算岗建立按揭担保量的动态记录，定期知会公司领导、财务部及各业务部门领导，并至少每半年向集团总部报送一次。
4.5.3 应收帐款核算岗应对应收帐款的发生、回收等情况进行及时跟踪及按时作出帐务处理，并每月按帐龄及责任人编制应收帐款分析表，向本单位领导、财务部及各业务部门领导、各责任人报送。应收帐款的帐龄应至少分为3个月以内、3-6个月、6-12个月、1-2年、2-3年、3年以上六个时段。各单位可根据管理需要及合同条款，对以上帐龄再进行细分。
4.5.4 销售业务部门至少每季度制定收款计划，并联合财务部对计划执行情况进行动态跟踪；销售业务部门应至少每季度对计划完成情况进行分析，并将分析报告提交财务部核实、签署意见后，报送公司领导、财务部及各业务部门领导。各单位应按计划完成情况对相关责任部门进行考核。
4.5.5 各单位对帐龄超过1年的应收帐款，应列为遗留问题，并由法律部门参与催收；对逾期超过十八个月、单个客户欠款或由于同个项目同种原因欠款累计超过100万元的，应成立由法律、销售业务、财务部门有关人员组成的清欠小组专门负责催收。
4.5.6 各单位财务部应定期或至少每年年度终了，对应收帐款进行全面清查，对帐龄过长（一般为3年以上）已采取多种措施，确实无法收回的款项，应由销售部门确认、法律部门出具详细说明、本单位总经理签字，报董事会及当地税务主管部门批准后作坏帐损失处理，并设置坏帐登记簿对其进行登记。
5．其他规定
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 集团下属各地产公司务必按此办法对销售应收帐款进行管理，并可根据自身实际情况，制定具体的实施细则。如在执行过程中，本管理办法与实际情况有不适合之处，各公司可根据实际情况作相应修改之请示，报送总部财务管理部核实，由分管领导批准后方可实施。总部财务管理部应及时对本管理办法与实际情况不适合之处进行修订。
万科企业股份有限公司
二○○一年九月三十日
关于转发《万科企业股份有限公司资产减值准备及损失处理的内部控制制度》的通知(阅读：
175)
—— (2001-8-22)
万字【2000】022号
集团各单位、总部各部（室）：
根据财政部《股份公司会计制度有关会计处理问题补充规定》（财会字（1999）35号）和中国证监会《关于上市公司作好各项资产减值准备等有关事项的通知》的要求，结合本公司的实际情况，为有效防范和化解资产损失风险，规范有关计提坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备和长期投资减值准备（统称“资产减值准备”）的会计核算方法，特制订《资产减值准备及损失处理的内部控制制度》，并经公司第十届董事会第六次会议审议通过。现转发此内部控制制度，望各单位遵照执行。
特此通知。
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万科企业股份有限公司
二〇〇〇年三月二日
万科企业股份有限公司
关于资产减值准备及损失处理的内部控制制度
一、总则
根据《股份有限公司会计制度》及其补充规定和中国证监会《关于上市公司做好各项资产减值准备等有关事项的通知》的有关规定，为正确反映公司财务状况及经营成果，规范资产减值和损失处理的计提与核销， 现对坏账准备、短期投资跌价准备、存货跌价准备和长期投资减值准备（统称“资产减值准备”）制订以下控制制度。
二、计提资产减值准备的会计政策
1、坏账准备
（1）公司于中期期末及年末对“应收账款”和“其他应收款（含联营公司往来）”按账龄分析法计提坏账准备，坏账准备的核算采用“备抵法”；
（2） 计提坏账准备的规定比例为：账龄1年（含1年，以下类推）以内按期末余额的1%计提；账龄1-3年按期末余额的5%提取；账龄3年以上，按期末余额的30%提取；
（3）有确实情况表明某项应收款项将产生的坏账大于已提取坏账准备，公司应对该应收款项补充计提坏账准备。补充计提坏账准可根据债权单位的财务状况及现金流量、存在的争议诉讼、可掌握的质押资产状况等作出。
2、短期投资跌价准备
（1）公司于中期期末及年末，按“成本与市价孰低法”，对短期投资计提“短期投资跌价准备”；
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 （2）市价应按6月30日及12月31日市场价格为准，如逢节假日，应以节假日前一交易日市价为准；
（3） 短期投资跌价准备应以单项投资为单位，按其期末市价低于其成本的差额计提。
3、 存货跌价准备
（1）公司应于中期期末及年末按与可变现净值低于成本的差额计提存货跌价准备；
（2）存货跌价准备应按单项存货提取；
（3）对于计提存货跌价准备的单位，应提供详细的测算方法及说明。对数额较大的，还应详细提供存货的形成过程及原因，及相关业务改进方案；
（4）可变现净值测算依据可以是：最近销售市价、周边同档次楼盘市价、预计未来现金流量等。
4、长期投资减值准备
（1）中期期末或年末，如果由于被投资单位市价持续下跌或经营状况持续恶化等原因，导致可收回金额低于账面价值的，并且这种价值的可预计的未来期间难以恢复，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额作为长期投资减值准备；（2） 长期投资减值准备应按每项长期投资分别计算；
（3） 长期投资的可收回金额测算的参考依据可以是：最近成交价、单位净资产、合同意向价等。
三、资产减值准备的计提程序
1、中期期末或年末，公司总部及所属子公司应按本制度第二项“会计政策”的规定，计提资产减值准备，并提交关于计提资产减值的相关资料，由公司管理层审核后列入会计报表；
2、 管理层应按要求向董事会提交公司减值准备的书面报告，详细说明减值准备的依据、方法、比例及数额、对公司财务状况及经营成果的影响等，经董事会决议后实施。
四、已计提资产减值准备的资产核销办法
1、 应收款项：
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公司对有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，如债务单位撤消、破产、资不抵债、现金流量严重不足、质押物损毁减值等，可以核销该应收款项及提取的坏账准备，具体办法为：由各经营单位向集团管理层报送申请核销应收款项的报告，逐笔列示申请核销的应收款项情况及已提坏账准备情况，如果申请核销数额在该笔应收款已计提的坏账准备之内，或虽然大于已计提的坏账准备但该笔核销数额在20万元以内，由集团管理层审批后报董事长批准；如果申请核销数额大于该笔应收款项已计提的坏账准备且该笔申请核销金额在20万元以上，由该经营单位报集团管理层、董事长审批后报董事会批准。
2、长期投资：
任何已计提资产减值准备的、对集团联营单位的长期投资处理、核销，均需报董事会批准。
对已计提资产减值准备的股票、债券长期投资，如果出售折价在已计提资产减值准备之内，由管理层报董事长批准，如果出售折价超过已计提的资产减值准备，需报董事会审批。
3、 短期投资：
出售已计提资产减值准备的短期投资，如出售折价在已计提的资产减值准备之内，由管理层决定处理；如果出售 折价超出已计提的资产减值准备，由管理层报董事长批准。
4、存 货：
出售已计提资产减值准备的存货，如出售折价在已计提的资产减值准备之内，由管理层决定处理；如果出售折价超出已计提的资产减值准备，超出金额在200
万元以内，由管理层报董事长审批；如果超出金额在200万元以上，由管理层报董事会批准。
5、已计提资产减值准备的资产之核销报董事长或公司董事会批准时，应说明：核销数额及相应的证据、形成过程及原因、追踪催讨及相关业务改进措施、对公司财务状况及经营成果影响、涉及有关责任人员的处理意见及其他相关资料等；已计提资产减值准备的存货、长期投资出售报批时，还应说明定价情况、合同约定情况等。
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6、如果当期计提或核销资产减准准备的总金额达净资产的5%；或涉及公司股东、董事、高级管理人员，在召开年度股东大会时，由公司董事会提交核销和计提准备的书面报告，书面报告除包括管理层提交的报告内容外，还应说明计提和核销资产减值准备所涉及的关联方的偿付能力以及是否会损害其他股东的利益等。
五、其 他
1、公司监事会对资产减值准备的计提和损失处理进行监督，可列席有关会议，并对董事会有关核销和资产减值的决议程序是否合法、依据是否充分等方面提出书面意见，并形成决议向股东大会报告。
2、公司管理层根据本制度执行情况，每半年一次将相关信息报送董事会；对公司外界的一切信息披露严格按国家规定办理。
3、公司各级管理人员，均负有对公司资产的保全责任。任何人违反制度、玩忽职守导致公司资产损失，将承担责任并接受处罚。
4、公司董事会授权内部审计部门对本制度的执行情况，以及公司其他相关内控制度的建设和执行情况，进行审计并及时报告。
5、本规定适用于公司及所有控股子公司。对非控股的联营公司，推荐其参照处理。
6、本制度经董事会审议批准后生效，自计提1999年度资产减值准备和相关损失处理时执行。
万科企业股份有限公司
二〇〇〇年二月二十九日
『学习改变人生·做成功物业管理人！』
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
万科集团房地产室内装修设计管理流程一、流程概况 二、流程图
三、职责 3.1 地区公司开发设计部 3.1.1负责装修设计资料收集—建筑图纸、客户意向调查。 3.1.2负责编制《室内装修设计计划》。 3.1.3负责编写《室内装修设计任务书》。 3.1.4负责提供完整有效的装修施工图纸给成本部、项目部。 3.1.5负责销售示范单位（样板房）室内的家具、饰品等采购。 3.1.6负责组织内部评审室内装修方案设计、施工图设计等。 3.1.7反映因建筑调整而影响装修施工的现场情况，负责完成和室内设计有关的结构、设备、电气等专业的协调工作。 3.1.8负责销售示范单位（样板房）室内家具、饰品的摆放。 3.2 地区公司项目部 3.2.1负责组织装修施工图会审。 3.2.2按照开发设计部的《装修进场条件确认表》提供满足进场条件的施工场地。 3.2.3负责提供施工用通道、水源、电源并协调施工单位同总包方的相关手续。 3.2.4负责施工队伍进场前，按照装修图纸要求完成给排水、消防管线、空调等工程的改造。 3.2.5负责同装修施工相关的土建、水电等专业的配合工作。 3.2.6负责组织项目现场协调会。 3.2.7负责装修工程施工现场组织工作。 3.2.8负责审核工程结算。 3.2.9负责组织装修工程收尾清洁、搬运。 3.2.10负责组织开发设计部、营销部召开销售通道和包装协调会并落实施工情况。 3.2.11负责组织进行室内装修工程验收，并填写《工程竣工验收单》。 3.2.12负责组织室内竣工验收并向物业公司移交。 3.3 地区公司成本部 3.3.1负责提供室内设计限额指标。 3.3.2负责室内设计概预算、工程预算等。 3.4 地区公司营销部 3.4.1负责提供《室内装修建议书》和对《室内装修设计任务书》提出建议。 3.4.2参与室内设计方案的评审。 3.4.3负责参与饰品、家具的摆放。 3.4.4负责参与室内装修竣工验收。 3.4.5负责标识系统的设计和安装。 3.5 地区公司工程部 3.5.1负责组织室内装修工程施工的考察和工程招投标，拟定《装修工程施工合同》。 3.5.2负责组织投标单位提交材料样板供室内设计师确认。 3.5.3负责室内装修施工合同的签订。 3.5.4配合开发设计部采购室内饰品、家具。 3.5.5负责非销售示范单位家具、饰品的采购清点、运输，向总经理办公室登记。 3.5.6负责与物业公司交接销售示范单位的饰品家具，并填写《家具饰品清单》。 3.6 集团设计管理部 3.6.1参与《室内装修设计任务书》、设计方案和施工图评审会签。 3.7 地区公司领导 3.7.1地区公司副总经理负责审核《室内装修设计任务书》、设计方案和施工图。
精细化管理 随着社会不断进步，近几年来建筑工程项目数量逐渐增多，对工程质量的要求也不断提高。而科学精细化管理在工程质量的控制中是十分重要的，他是保证企业健康发展的重要原因。 施工企业只有不断提高科学管理水平、最大限度降低工程成本， 才能在残酷的市场竞争中存活下来。因此，建筑施工企业积极推广精细化管理势在必行。 一、基本简介： 精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本 20 世纪 50 年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以 及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方 式。“”认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二 个层次是精细化，第三个层次是个性化。 二、主要特点： 精细化管理就是落实管理责任，将管理责任具体化、明确化，它 要求每一个管理者都要到位、尽职。一次性就把工作做到位，工作要 日清日结，每天都要对当天的情况进行检查，发现问题及时纠正，及 时处理等等。
精细化管理是整个企业运行的核心工程。企业要做强，需要有效 运用文化精华、技术精华、智慧精华等来指导、促进企业的发展。只有 深谙和运用管理精髓的企业家或企业管理者才能在企业成功发展 中充分运用。它的精髓就在于：企业需要把握好产品质量精品的特性、 处理好质量精品与零缺陷之间的关系，建立确保质量精品形成的体 系，为企业形成核心竞争力和创建品牌奠定基础。它的精密也在于：企 业内部凡有分工协作和前后工序关系的部门与环节，其配合与协作需 要精密；与企业生存、发展的环境的适宜性需要精密，与企业相关联的 机构、客户、消费者的关系需要精密。 精细化管理的本质意义就在于它是一种对战略和目标分解细化和落 实的过程，是让企业的战略规划能有效贯彻到每个环节并发挥作用的过程，同时也是提升企业整体执行能力的一个重要途径。一个企业在确立了建设“精细管理工程”这一带有方向性的思路后，重要的就是结合企 业的现状，按照“精细”的思路，找准关键问题、薄弱环节，分阶段进行，每阶段性完成一个体系，便实施运转、完善一个体系，并牵动修改 相关体系，只有这样才能最终整合全部体系，实现精细管理工程在企业发展中的功能、效果、作用。同时，我们也要清醒地认识到，在实施 “精细管理工程”的过程中，最为重要的是要有规范性与创新性相结合 的意识。“精细”的境界就是将管理的规范性与创新性最好地结合起来，从这个角度来讲，精细管理工程具有把企业引向成功的功能和可能。三、管理方法：
房地产招标管理流程 1.目的为规范万科集团工程招标管理，维护招标单位的权益，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最满意的投标单位，制定本管理办法。 2.范围本管理办法适用于万科集团所属各房地产公司。 3.职责 3.1 万科集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释、监督检查。 3.2 万科集团所属各房地产公司进行招标工作的经办人员、审批人员和其他责任人员负责贯彻执行本管理办法。 4. 方法与过程控制（包括总则、合格承包商数据库、招标工作程序、其他规定） 4.1 总则 4.1.1 本管理办法适用于集团所属各房地产公司的工程施工、监理、造价咨询委托的招标，其中金额（工程造价）在5万元以上（含5万元）的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。 但下列情况除外：（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，经填报《承包商考察结果审批表》，报公司招标工作小组批准后确定承包单位；（2）某些已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系的工程；（3）某些地方政府垄断工程。 4.1.2 工程招标应遵循以下原则： 4.1.2.1 全面招标原则：凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位； 4.1.2.2 整体招标原则：禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。 4.1.2.3 事前预算原则：施工类工程在招标前，应先根据施工图预算编制标底；不提倡在无标底的情况下，进行费率招标。 4.1.2.4 资质审查原则：所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。 4.1.2.5 合理低价中标原则：选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理。 4.1.2.6 透明公正原则：整个招标过程务必有充分的透明度，各部门间积极配合、全面沟通、信息共享、杜绝暗箱操作。 4.1.2.7 保密原则：要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。 4.1.3 招标管理机构及职能划分 4.1.3.1 招标管理机构 ◆公司应设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：总经理（可作授权）、副总经理或总监、成本管理部经理、工程管理部经理、项目部经理等；招标工作小组组长由一线公司任命；招标小组对定标起集体决策的作用。 ◆工程招标的执行部门主要包括工程管理部与成本管理部，两部门应分设招标职能岗位，负责招标工作的具体操作。 .....
公用工程中心现场精细化管理制度 1、各班组应按车间统一划分的现场管理区域（包括设备及设备附件、地面、明沟、消防设施等）认真清理；各班长有及时安排、督促清理的责任。 2、现场管理工作中，各班组责任区域应做到沟见底，轴见光，设备见本色； 3、各班组责任区内设备附件（包括压力表、阀门手轮、联轴器护罩等）齐全，安全达标，如发现一处不到位，扣罚班组绩效分1-5分。 4、现场如有土建、安装、动火等施工情况时，当班班组应安排人员盯守监护，确保施工现场的安全及施工质量合格，确保施工完成后现场应工完料净现场清。 5、因现场管理不到位被相关职能部门查处并予以通报整改的，现场负责班组应立即按要求进行整改，扣罚班组考评绩效分3-5分；当月第二次被通报的加倍处罚；职能部门提出整改要求未及时整改的，扣罚班组绩效分5-10分，班长属工作不到位，经济处罚50-100元。 6、因现场管理不到位被相关职能部门查处并予以通报扣分的，扣班组考评绩效分5-10分，并追究班长管理责任，如与岗位个人有直接关系的，同时追究责任人个人责任。 7、各班组土地面，标准要求是无杂物、无石块，尽量趋于平整，班长根据实际情况充分安排各岗位分阶段、分片域进行。
8、循环水加药桶空桶定位摆放，待加药的实桶定位摆放，摆放整齐。 9、现场各岗位在巡检过程中及时发现跑冒滴漏（包括大小漏点），及时处理，不能处理的及时上报车间，车间当时不能处理的挂漏点牌，当班现场有跑冒滴漏未及时发现的，扣班组绩效分1-10分，督促一次不整改的追究相关责任人。 10、对公共卫生区域，例如操作室内及门外两边、休息室内、门前及周围、交接班室、公共道路等区域卫生，由当班班组负责清理并交接。 11、空压制氮休息室门前严禁停放自行车、拉车，严禁堆放杂物，当班清理，自行车、拉车、推车、扫帚、F扳手等工具归为、定位管理，F扳手严禁乱扔、乱放，除空压制氮厂房外，其它岗位门随时关好，如发现一处不到位，扣罚班组绩效分1-5分。 12、操作室等公共区域卫生要求每班及时、按时清理，要求操作室地面无污渍、油渍，桌面、操作台及台上物品等无灰尘、杂物；车间每日抽查，不合格的情况，扣班组绩效分1-5分。 13、车间配发的工具设置两个工具箱（气柜、火炬、中水回用公用一个，设到气柜操作室，空压制氮一个），车间建立台账，贴至工具箱门内面，用于交接班，各班严格交接，车间不定期抽查，发现缺失当班负责购买补偿。 14、车间每月检查两次，月初、中旬各一次，检查前三天交接班室黑板上通知，清理不到位的根据实际情况扣班组绩效分1-5分，三
房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析 ---暨以大视角来破除工程现场管理的谜局 【课程背景】 您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦？是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划？是否觉得无论自己多么尽心尽力，仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？ 目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节，本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享，结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因，提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。全盘掌握的现场管理大局观，以大视角来破除工程现场管理的谜局。 提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。 【课程收益】 1、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力； 2、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成； 3、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓； 4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治； 5、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系； 6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档，快速运用到日常工程管理工作； 7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。
【课程特点】 实战性强：基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性； 针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对客户企业的针对性； 【课程对象】 房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。 【课程大纲】 第一讲：房地产公司治理 (头脑风暴篇) 第二讲：项目工程现场 (初窥门径篇) 第三讲：项目工程准备阶段 (登堂入室篇) 第四讲：项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇) 第五讲：项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 回顾总结：最后研讨及经验交流 其中第一讲：房地产公司治理 思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 第一部分：简析中国房地产形势 1）、2014年房地产市场回顾 2）、 2015年房地产行业预测 3）、市场关键词---风险与机遇并存 4）、行业关键词—大企业、多元化、互联网
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
万科采购流程精细化管理 同万科相比，其他房企体制，发展规模，区域布局和管理模式都不一样，无法照搬万科的一些做法，但每年都需要完成大量招投标工作，都需要面对很多合作伙伴。 在面临普遍的采购问题方面，万科解决得很好，值得我们参考学习。 一、完善的制度流程体系 万科对于工程采购制定了一个办法和三个细则，分别是《工程采购管理办法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理细则》、《战略合作实施细则》等。这些办法和细则都进行了任务分解和流程化，具有强烈的可操作性。
二、开放的电子操作平台PDC 万科除了人防、消防、供水、供电、燃气、电信等工程，以及地方垄断的土石方工程不适宜在电子平台上进行招投标外，其他90%以上的招投标工作都是放在电子平台上进行，完全做到了无纸化办公。正是因为有了开放的电子平台，万科的采购才进行的高效、有序。 有了这电子平台，万科人一打开电脑，都知道自己要干什么。在万科，是事情推着人往前走，而不是人推着事情往前走。如果事情靠人来推动，积极主动型的人和消极依赖性的人结果便不一样，万科的制度设计和电子平台的应用将此问题解决得很好。
万科人在利用电子平台办公时，量化的考核已经在自动进行。这有点像某宝网，那些钻石级、皇冠级的卖家并非一蹴而就，而是靠一笔笔生意所获得的好评慢慢积累起来的。所以电子平台每天都在对每个人、每个部门进行着悄无声息的绩效考核。 三、阳光透明的采购机制 开放的电子平台带来的另外一个好处就是阳光透明的采购机制，这是万科引以为豪的地方。很多介绍万科的书籍都会提到“阳光照耀的体制”。在万科的采购领域，这一点也不例外。电子平台的应用，为阳光能照到这一敏感领域创造了条件。 万科的电子采购平台分为前台，后台。在后台，不同的部门和人员又严格依照制度流程要求设置了不同的审阅权限。你只可以看到你可以看的部分，你只可以对你应该评审的内容进行评审。在阳光照耀的同时，又做到了一定程度的保密。 最后的中标结果除了电脑编程人员可以更改外，其他人都无法更改。 四、强大的跟踪评价体系
图纸管理细则 一、设计文件更改的提出 1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。 2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。 3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划 传递。 二、设计更改的实施 1、设计变更形式： 由甲方提出的变更为“项目变更通知”。 由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。 2、设计变更的运行： 设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。 工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。 “设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并体现。 三、图纸发放规定 1、设计图纸发放范围： 每家施工单位8套施工图，监理公司2套，各工种工程师1套。 2、施工图纸一经发放，不再回心，失去时效，自动作废。 3、设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。 4、图纸发放有效性标识： 施工图纸以设计单位有效图章为准。 零星工程图纸以设计部受控章为准。 四、零星图纸的管理 1、零星工程图纸经设计部经理在设计部“设计通知单”上签字确认。 2、零星工程图纸发放范围为工程部、配套部一份，领用人在“设计通知单”上签收。 3、修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施。
工程技术资料管理制度 1 目的 施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。 2 施工图纸管理内容： 2.1 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。 2.2 完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。 2.3 施工图纸的数量应在20套，包括精装本4套，平装16套。 3 施工图纸的管理程序: 3.1 图纸的整理。收到图纸后，核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。 3.2 图纸的分发。 3.2.1 项目公司申报开工证及进行工程招标、消防报审、设计审查各一套。 3.2.2 公司存档2套，总工1套，工程部、经济部各1套。 3.2.3 工地现场2套。 3.2.4 施工单位4套（为其保留4套作为绘制绘制竣工图使用），监理公司1套。 3.2.5 分发登记：分发时间、领取人单位、姓名、数量。 3.3 图纸的保管，由驻项目公司工程技术人员保管。 3.4 图纸的收回、作废，对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。 4 竣工图纸的管理细则: 4.1 工程竣工验收后一般在30天内应完成竣工图，由施工单位负责绘制。 4.2 一般少量的局部变更可在原图上更改。 4.3 对局部更改（变更量大于4.2条者）可在图上增画大样图或部分更改图。 4.4 对改动较大的部分要重新绘制。 4.5 竣工图一般应绘制4套，绘制完成后由监理公司审核。 4.6 监理公司审核后加盖审核章上交驻项目公司技术人员。 1 为妥善保存技术资料图纸，方便工程技术人员的使用，确保电厂对技术资料图纸的所有权，使技术资料图纸管理规范化、程序化，特制定本制度。 2 技术资料图纸的收集 2.1 设计、竣工图纸资料、技术说明书、试验报告等由资料管理人员负责在设备验收移交时收集整理齐全，并将明细录入台帐。 2.2 对设备改造、维修等的图纸资料由设备专责在设备开箱、厂家技术交底、设备验收移交时收集整理齐全，交资料管理人员并将明细录入台帐。 2.3 对移交时残缺的图纸资料由专责负责在设计、安装单位、厂家等收集齐全，必要时组织人员进行绘制。 3 技术资料图纸的复制 3.1 根据现场工作的需要由专责统计出所需图纸资料的种类、数量，报厂长汇总、审批。 3.2 由专责按厂长审批的图纸资料数量组织复制，交资料管理人员录入台帐。 4 技术资料的发放 4.1 发放范围：厂长、工程师、运行现场；
万科房地产全套成本管理及流程
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书
（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
史上最全的万科房地产销售公司全套薪酬管理制度 第一章机构设置
一、组织框架 各级别人员工资、佣金标准： 总监：工资 5000元 -6000元/月 佣金：总签约额的0.08% 经理: 工资 4000元—4500元/月 佣金本组总销售额的0.6% 销售员：工资 700元/月 佣金签约额的0.2%起 注： 4套以下（含） 0.2%/月 5套以上（含） 0.3%/月
7套以上（含） 0.4%/月 业务员连续两个月两个组分别的最后一名进行淘汰，每个月两组第一名分别奖励1000元奖金， 策划经理：工资 3500元-4000元/月 佣金总销售额的0.04% 策划师：工资 1800元/月 佣金总销售额的0.01% 二、岗位职责说明 （一）销售经理岗位职责说明 1、人员管理 ?对现场人员进行日常行为、礼仪规范管理； ?对新入职员工进行业务培训； ?督促销售代表完成销售任务，保障整体销售的正常进行； ?保障业务员严格按照公司制定的销售流程执行； ?对销售代表进行综合考核并监督其不断改进； 2、业务管理 ?推行公司销售计划，保证公司的销售任务能顺利完成； ?协调和处理销售过程中出现的各类问题； ?根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公司
提供合理化建议； ?对现场的销售数据和报告进行监督和审核，使公司决策层能够掌握最直接的销售状况； ?主持现场销售会议，讨论和指导业务员日常销售工作； ?严格控制客服，熟知销售进度； ?负责传达公司行政命令及贯彻执行； ?参与销售策略、销售计划的制定并组织实施； ?负责与开发商相关部门的协调工作； ?维护销售部的权益，保证销售部的销售管理工作与双方公司保持一致； ?建议客服统计代理费及提成发放比例，并上报公司。 3、服务管理 ?处理售后的各类事项； ?处理客户投诉及维护良好的销售形象； ?执行大型客户联谊及各项公关活动； ?保障每月回款任务的完成； ?处理好与开发商关系，最大限度满足开发商在业务上的合理要求； ?制定售后相关工作流程，保障销售现场的良性循环。 （二）销售主管岗位职责 1、日常管理职责 ?定期起草销售代表的工作计划、人员安排，并负责计划和安排的实施 ?销售代表的业务指导与检查、控制、监督销售流程，保证销售业务按计划、程序顺利进行
房地产项目产品研发及设计管理 张建军 【课程背景】 产品研发及设计管理是房地产项目成败的关键，多数房企都是老板亲自管！压力山大┅┅ 现实中常见到很多房企专业背景的管理人才匮乏，即使有也表现为管理的水平也参差不齐。 精于计算投资的老板，舍得花设计费，却不舍得招聘设计管理专才进甲方，人贵！还难管！不会管！谦虚敬畏的甲方，顾茅庐、寻名师、谈愿景，把设计师当神仙请、言听计从，事后恍知烧香引鬼，设计院出身的高手当上甲方就都能管好设计吗？半路出家爱上设计行当的老板和营销老总呢？ 自命不凡的甲方，指手画脚、甚至越俎代庖，扼杀设计师的创作灵性，把设计师当成绘图员用，只知有设计，得管！谁管？谁急谁管！即便是外行┅┅如此管只是看图纸，管的人能真正读懂图吗？不知有设计管理，不仅看图，还得管事┅┅所以往往看似有人管，其实此人在看图而没管事，瞎管！设计成果出图了，Yes 或No？或许是董事长、或许设计总监、或许营销总监、或许工程部经理、或许┅┅，最终全靠某一个人押注、拍板定案，成败系于一人之身，在于一念之差。 所以，开发商必须要学习如何站在甲方的角度做好设计管理。 【思想介绍】 规划设计既是工程科学技术，更蕴含审美、人文、艺术创作的感性思维， 作为甲方的角色不是做设计、而是做设计管理，专业化的管理得到满意的设计成果，需要理性思维，本课程不是讲如何做设计画图，而是培训甲方设计管理的岗位如何调动内部资源（各部门及决策层）和外部资源（设计师），通过科学的过程管理，最终产出最佳的设计成果图纸。 设计管理是从白纸到蓝图的智慧型服务的外包采购过程管理，从设计师的甄选、设计费成本控制、设计合同签约、设计成果优劣的判断（市场、技术、成本、时序等综合评价），设计工作周期的控制等等， 设计管理对外更强调合同履约的理性管理，还需要调动设计师充分发挥积极性和创造力的高超管理艺术； 设计管理对内更需要协同策划、营销、成本、报建、工程建设、物管、商管┅┅，满足开发建设到交付运管所有相关各部门及公司经营决策层的诉求。 【课程对象】 主导产品设计的决策层（董事长、总经理、副总等） 负责产品研发设计管理的操作层（设计总监、总建筑师、经理、主管等） 参与设计任务书、成果评价的协作部门人员（策划、成本、营销、报建、工程、客服等）
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构
1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权
5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、 万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1） 总经理职位说明书 （2） 副总经理（分管经营）职位说明书 （3） 副总经理（分管营销）职位说明书 （4） 总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1） 项目前期部经理职位说明书 （2） 投资发展主管职位说明书 （3） 项目开发主管职位说明书 （4） 项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1） 设计管理部经理职位说明书 （2） 结构设计师职位说明书
（3） 图纸审核员职位说明书 （4） 资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2） 造价工程师职位说明书 （3） 合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部
销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、 万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书
万科地产管理流程设计管理制度 1、目的 设计中心是万科地产所有开发项目设计管理部门，根据事业部的总体战略要求并在事业部主管领导的指导下全面负责事业部的设计管理工作，代表东北事业部行使设计管理职能。采取纵向管控型和横向操作型的管理模式。目的是实现事业部的发展战略，使项目设计管理和操作程序规范化和制度化，促进事业部进一步向专业化和科学化的方向发展，以保证设计管理和操作全过程的计划性和有效性；明确各部门在设计管理工作中的责权和工作要求，提高跨部门的协作效率，充分发挥设计中心和项目公司的整体优势并提高事业部对外投资的整体效益。 2、范围本管理制度适用于万科地产所属公司所有开发项目的设计管理和操作。 3、术语和定义 3.1【决策委员会】在本管理制度中指由万科地产高层领导及相关部门组成的项目开发决策机构。 3.2【事业部主管领导】在本管理制度中指万科地产主管设计中心工作的副总经理。 3 . 3【事业拓展部】在本管理制度中指万科地产主管新项目土地获取、土地储备的部门。 3.4【财务部】在本管理制度中指万科地产主管财务部门。 3.5【营销中心】在本管理制度中指万科地产主管营销部门。 3.6【项目公司总经理】在本管理制度中指万科地产所属项目公司总经理负责项目设计横向跨专业操作的管理者。 3.7【设计中心】在本管理制度中指万科地产负责对项目公司设计体系进行专业纵向管控的职能部门。 3.8【成本中心】在本管理制度中指万科地产负责成本核算和招投标采购的部门。 3.9【项目公司设计部】在本管理制度中指项目公司负责设计管理的具体操作部门，在制度执行中接受设计中心指导和监督。 3.10【项目公司营销部】在本管理制度中指项目公司负责营销定位、营销策划部门。 3.11【项目公司工程部】在本管理制度中指项目公司负责营造阶段的工程管理部门。 3.12【项目公司开发部】在本管理制度中指项目开发过程中对外办理各种手续的部门。 4、职责本管理制度明确了事业部设计中心、项目公司设计部及各有关部门在产品设计工作中相应的职责范围。 4.1 决策委员会
2018年万科房地产公司全套管理制度及流程 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书
（2）投资发展主管职位说明书（3）项目开发主管职位说明书（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部
销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程
完美WORD 格式 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
房开公司审图重点及关键部位的管理 第一部分：概念设计审图重点及关键部位 一、大原则 1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确。 2.对照选址意见书等设计条件检查概念设计是否满足要求，如有违规，要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）。 3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求，提交成果是否齐全。 4.审查概念设计的实施技术上有无困难，判断其可操作性。 5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。 . 二、总平面 1.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等是否严格按照选址意见书绘制； 2.需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确； 3.核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规范要求； 4.场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规范要求； 5.设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰； 6.建筑物及构筑物的±标高、路网及广场标高是否合理； 7.场地内的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理； 8.场地内的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理； 9.交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。 10.总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求，是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。 11.主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。 12.应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。 三、竖向布置图 1.检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室内外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高； 2.检查各主要建筑入口及道路、广场等处是否有难以协调的高差； ] 3.检查与坡地的结合是否合理，是否注意了土方量的平衡、是否产生了不必要的高切坡； 四、建筑（含建筑设计说明及建筑设计图纸） 1.建筑设计说明中，建筑功能、建筑层数、层高、总高等表述是否正确（如为外语翻译说明，应检查翻译的准确度）；
信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司管理制度 目录 一、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部
销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．信阳义乌万家灯火国际商贸城有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表 （3）设计任务修改审批表 （4）设计跟踪检查记录单 （5）设计输出文件审查表 3. 设计管理工作流程 （1）图纸设计管理工作流程 （2）设计变更管理工作流程 4.设计管理方案设计 （1）工程设计合同书编制方案 （2）工程计任务书编制方案