2015年上半年全国新开盘总结报告
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摘要 (1)
1、2015年上半年全国主要城市新开盘总结 (3)
（1）开盘量：重点城市开盘1186次，推出房源近20万套 (3)
（2）去化情况：平均去化率59%，深圳去化超8成 (4)
（3）定价策略：重点城市开盘价格持续上涨，涨幅明显高于去年同期 (6)
（4）产品定位：70%为刚需类楼盘，平均去化水平近6成 (9)
（5）客户情况：新政利好促使改善性需求入市，高品质产品渐受关注 (13)
2、重点城市热销新开楼盘精选案例 (16)
北京新开盘项目监测样例——北京城建北京密码（2015.6.14） (16)
上海新开盘项目监测样例——尚汇豪庭（2015.6.13） (21)
广州新开盘项目监测样例——敏捷四季花园（2015.5.30） (27)
深圳新开盘项目监测样例——山海韵（2015.6.27） (31)
杭州新开盘项目监测样例——滨江钱塘印象（2015.6.23） (37)
武汉新开盘项目监测样例——万科金色城市（2015.1.17） (42)
天津新开盘项目监测样例——远洋香奈（2015.6.28） (46)
南京新开盘项目监测样例——银亿东城（2015.6.26） (52)
长沙新开盘项目监测样例——五矿万境水岸（2015.3.28） (58)
南昌新开盘项目监测样例——联发君领朝阳（2015.5.24） (62)
苏州新开盘项目监测样例——建发中泱天成（2015.5.24） (68)
宁波新开盘项目监测样例——万科城（2015.5.16） (73)
沈阳新开盘项目监测样例——居易?V公寓（2015.6.28） (78)
摘要
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。从2015年上半年重点城市开盘情况来看，杭州、上海、重庆、武汉仍保持较高水平；从去化来看，深圳去化效果非常好，平均去化率在80%以上。
1. 开盘量：上半年重点城市开盘1186次，推出房源近20万套
2015年一季度，15个重点城市住宅类项目共计开盘1186次，推出房源近20万套。其中一线城市上海开盘量较大，共计开盘148次；二线城市中杭州、重庆开盘次数较多，分别为156次和120次。长沙、青岛开盘量相对较少。
从各城市单项目推盘量来看，2015年以来，成都恒大曹家巷广场夺得项目推盘套数排行榜榜首，6月28日开盘一次性推出1504套房源，该项目为纯新盘，位于金牛区，属主城区稀缺楼盘，从地段、规模、地块上都具有很大的优势，开盘均价13000元/平米。
2. 去化情况：上半年平均去化率59%，深圳去化超8成
2015年上半年，全国15个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为59%。从各月走势来看，1月、2月房企进入盘整期，加之传统春节影响，去化率有所下滑，3月以后楼市迎来金三银四传统旺季，再加上多轮利好政策出台，去化率持续回升。但从整体来看，今年上半年去化水平仍不及去年同期。
从项目去化情况来看，2015年上半年共有21个项目开盘售罄，主要集中在杭州和深圳，其中杭州最多，占据8席。
3. 定价策略：上半年重点城市开盘价格持续看涨，涨幅明显高于去年同期
2015年上半年宽松政策提振供需两端，百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，市场延续去年末以来的回暖趋势。从监测的15个重点城市新开盘定价来看，2015开年以来整体价格持续上涨，约8成开盘项目选择高开或平开，但受库存压力和结构性影响，仍
有20%的项目价格回调，以价换量。
2015年上半年，监测的15个重点城市纯新盘较周边同质产品价格平均上涨7.9%，高价开盘项目较周边同类产品的价格平均涨幅约为19.0%，低价开盘项目价格较周边同类产品价格跌幅普遍在10%左右。
2015年上半年，重点监测城市老推新项目开盘价格平均上涨3.1%，其深圳平均上涨幅度最为明显，为29.6%。
4. 产品定位：70%为刚需类楼盘，平均去化水平近6成
从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年以来监测的开盘项目仍以刚需产品为主。70.4%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，26.6%的项目主要面向中高端改善型需求，3%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。
5. 客户情况：新政利好促使改善性需求入市，高品质产品渐受关注
根据调研现场客户访谈，交通、区位、产品品质等因素仍为客户关注焦点。刚需客户年龄段普遍在20-35岁之间，交通、价格为首要考虑因素；中高端改善客户多考虑环境舒适、大户型等高品质产品；投资类客户更看中项目未来升值潜力。
2、重点城市热销新开楼盘精选案例
北京新开盘项目监测样例——北京城建北京密码
（2015.6.14）
1、项目基本情况
1.1项目基本情况
图：北京城建北京密码效果图
1.2交通
自驾出行：沿京开高速进入六环行驶6.9公里，沿黄马路进入南中轴路行驶即到。
附近公交：兴50路。
总体看，项目地理位置偏远，交通不便，虽有公交，但仍距项目较远。
图：北京城建北京密码交通图
1.3配套
表：北京城建北京密码周边主要配套
2、本次开盘现场
开盘地点：大兴国开会议中心西侧500米。
现场管理：近350组排号客户到访，客户进场选房。保安及其他工作人员维持秩序效果较好。
客户驾车情况：以中高档的本田及部分宝马、奔驰为主。
图：开盘现场
2.1本次开盘产品：
北京城建北京密码本期共开2个单元。2015年6月14日开盘，户型为40-70平米LOFT。楼栋为2号楼1、2单元，共329套，精装修交房。
2.2本次开盘主力户型评析
K户型（50㎡）
户型特点：
双层LOFT设计，空间
大；
有露台设计。
C-1户型（56㎡）
户型特点：
双层LOFT设计，空间
大；
有露台设计。
L户型（64㎡）
户型特点：
双层LOFT设计，
利用空间大。
2.3本次开盘认购去化情况
本次（2015年6月14日），北京城建北京密码二期2号楼1、2单元开盘，共推出329套房源，均价18000元/平方米，当天认购267套，去化率81%，当天开盘效果较好。
当天认购267套，均价18000元/平方米。
2.4 开盘形式与定价优惠
开盘形式：排号选房。
定价策略：均价为18000元/平米，单价14000-24000元/平米不等。 优惠策略：排卡交3万享受95折，首付房款50%再享受1个点优惠，按时签约再享受1个点优惠 。
2.5 到访客户情况
本次推盘产品客户定位：主要满足居住在主城区和大兴区，年龄在25-40岁左右的刚需及投资型客户。
到访客户年龄段分析：5%以上为25-40岁左右的购房者，所选户型多为60-70平LOFT ，多用于居于及投资。
现场客户访谈： 典型客户描述一
刘女士，觉得该项目未来升值空间较大，且为名企开发，购买一套60平LOFT 。
本次开盘积累及到访情况： 积累有效客户数：约510组； 到访客户数：350组； 到访有效客户：约267组； 有效客户到访率：52.35%
典型客户描述二
张先生，30岁左右，考虑项目为低密项目，且为精装修，性价比较高，购买一套70平LOFT。
3、综合点评：名企精装修，未来升值潜力大，去化率达81%
本次北京城建北京密码二期开盘，去化率81%，当日开盘效果较好。这主要源于以下原因：
1、该项目为品牌地产且定价较为合理。
2、项目位于南中轴线，距离新机场较近，未来升值潜力大，吸引投资客户购买。
上海新开盘项目监测样例——尚汇豪庭（2015.6.13）
1、项目基本情况
1.1项目基本情况
表：尚汇豪庭基本情况
图：尚汇豪庭效果图
1.2交通
公共交通：轨交：3、4、9号线宜山路站（约400米）；公交：87路、89路、122路等。
自驾出行：：紧邻内环高架、沪闵高架。
总体来看，该项目紧邻内环，自驾和公共交通均较为方便。
图：尚汇豪庭交通图
1.3配套
表：尚汇豪庭周边主要配套
图：尚汇豪庭配套图
2、本次开盘现场
开盘地点：项目售楼处。
现场管理：约80组客户到访，认筹客户按照付定金的顺序选房，整体氛围轻松，保安管理有序。
客户驾车情况：7成客户驾车到访，多为奥迪、皇冠、本田等品牌车辆。
到访客户：多为上海本地客户，来自徐汇、长宁、闵行等区域，品质和区位等是购房主要考虑因素。
2.1本次开盘产品：
2015年6月13日，尚汇豪庭一期加推7#、9#部分房源，7#边套158平23套、9#中间套174平23套，共计46套房源。158平米三房、174平米四房。
图：本次推盘示意图
2.2本次开盘主力户型评析
4室2厅2卫1厨约174㎡
户型特点：
独立电梯入户，尽显主人尊
贵身份；
书房配有景观阳台，与主卧
形成独立空间，房型设计私
密性较好；
厨房与餐厅相连，并配有北
向功能阳台，布局合理。
3室2厅2卫1厨约158㎡
户型特点：
宽阔客厅、餐厅、厨房连
接阳台，空间利用合理，
实现动静分离；
主卧、次卧、客厅均朝
南，全明户型；
得房率高，浪费面积少。
2.3本次开盘认购去化情况
本次（2015年6月13日），尚汇豪庭加推，推出46套房源，开盘当天认购43套，去化率93%，开盘效果非常好。其中，158平三房房源热销，23套房源售罄，174平四房房源去化也高达87%，大户型改善需求大量释放。当天实际均价在60000元/平方米左右
2.4 开盘形式与定价优惠
开盘形式：认筹客户按照转定的顺序进行选房；
定价策略：均价60000元/平方米，较上次4月26日开盘均价持平。
优惠策略：35万抵60万。
2.5 到访客户情况
客户定位：改善型客户为主，客户年龄在35-55岁之间，大部分来源于徐汇区及长宁、闵行等周边区域。购房群体主要为中年，客户定位较为明确。
到访客户年龄段分析：
八成购房者年龄在35-55岁之间，多为中年家庭，以改善置换为主，较多家庭三代同堂，根据支付能力面积选择各有不同。
图：到访客户年龄分布
现场客户访谈： 典型客户描述一
王先生，40岁左右，企业主，认购158平米三房。王先生自己做生意，在徐汇有一套三房，面积不是很大，置换大三房来改善居住环境，提高舒适度。考虑到现在针对改善需求的政策较宽松，现在购买比较划算，综合考虑到楼盘的周边配套、价格、区位及品质，购买此楼盘房源。
典型客户描述二
王先生，55岁左右，上海人，认购158平米三房。 王先生是老上海人，三代同堂，一直都是住在徐汇区，这次置换个大三房，一方面让居住空间更舒适，另一方面新开发的社区各项配套条件都会更好。看好这里的社区规划和产品品质。
3、综合点评：徐汇高端社区，准确对接改善需求市场，开盘热销九成有余
本次为尚汇豪庭少量加推大户型产品，去化93%，开盘效果非常好，主要源于项目以下优势：
1、徐汇内环旁，拥有高端配套、交通便捷。项目地处徐汇区田林社区，紧临中山西路内环，周边配套成熟，医疗、教育、商场一应俱全。项目周边地铁3、4、9号线环饲，而且紧邻内环高架、沪闵高架，自驾和公共交通均较为方便。
2、主城区罕有规模高端社区，花园品质楼盘。项目近40万方大型稀缺
纯粹高尚住区，新古典风格居所，在建筑上采用大量的全石材干挂，设计元
本次开盘积累及到访情况： 积累有效客户数：80组； 到访客户数：约80组； 到访有效客户：约75组； 有效客户到访率：94%。
素中的中国传统高门大院，特别设计海派气质的奢华门头及具有宫廷仪度的双重奢装大堂。绿化率高达45%。
3、结合市场变化推出改善型客户量身定做的大面积户型。项目
4、5月推盘主打大面积三、四房产品，多种户型可供选择；户型设置较为方正、大气，部分房源全明户型打造，保证采光的同时享有较大观景面。准确定位和满足改善型客户要求。
项目缺点：
周边虽有多条轨交，但步行至地铁站需10-15分钟。
广州新开盘项目监测样例——敏捷四季花园（2015.5.30）
1、项目基本情况
1.1基本情况
1.2交通情况
公共交通方面：地铁接驳专8、番145、番185、番186、番53，新月明
珠花园站下地铁，交通非常方便。
自驾出行：项目位于番禺南大路与景华南路交汇，短距离接驳星光快速，
快速通达天河、海珠、番禺等区域。
图：敏捷四季花园交通图
1.3周边配套
幼儿园大石中心幼儿园
中小学大石中心小学、广州市番禺执信中学、富丽中学等
医疗省妇幼医院番禺新院、祈福医院、大石人民医院等等
银行中国农业银行、建设银行、工商银行等
休闲娱乐长广州长隆欢乐世界、广州长隆高尔夫球场、长隆水上乐园、香江野生动物园、大夫山森林公园、广州鳄鱼公园
商业四季花园商业步行街、四海一家、中华美食城、新南海城酒家、成记海鲜酒楼、广州番禺渔民新村、渔村皇宫、天下粮庄酒家、祈福食街、华南美食街、凤凰山庄
2、本次开盘现场
开盘地点：番禺南大路与景华南路交汇（新月明珠西侧）。
现场管理：400多组客户到访，部分为前期客户解筹，随到随选。
客户驾车情况：多数客户购房者都是步行或乘公交前往，约四成客户自驾车前往。
到访客户：本次购房者大部分为住在周边的番禺本地人。
2.1本次开盘产品：
5月30日为敏捷四季花园首次推盘，当天推出2、3号楼三房单位，共计207套，户型为二梯五户。推出户型：涵盖92-120平米三房等多种户型结构。
2.2本次开盘主力户型评析
01/02户型——3房2厅1卫92㎡
户型特点：
经典三房，紧凑实用，南北
朝向；
双阳台设计，格调生活由内
而外。
03/05户型——3房2厅2卫约117
㎡
04户型——3房2厅2卫约120㎡
2.3本次开盘认购去化情况
本次（2015年5月30日），敏捷四季花园共推出207套三房单位；项目于上午9点半正式开盘，现场摇号选房。现场氛围热烈，客源较多，截止中午12点半，根据销控表显示，去化率非常好，超过90%左右。
2.4 开盘形式与定价优惠
开盘形式：项目开盘当天采取现场摇号选房。
定价策略：价格在16000-19000元/平米之间。开盘前享3万抵95折优惠，商贷或一次性付款再享95折，公积金无此折扣，带2500元/平米装修，折后约17500元/平米。。
优惠策略：目前项目周边二手房较多，也有几个在售一手房源，其中悦尚公馆15000元/平米、中环品悦15000元/平米、富丽居16000元/平米。
户型特点： 超大主卧配独立卫生间，尊享私密生活；
超大欢乐客厅，生活随心所欲。
户型特点： 阔绰三房，大开间，全功能；
主卧套房带超大观景飘窗，居住与视野同等丰富。
2.5 到访客户情况
客户定位：207套精装小高层洋房，户型为涵盖92平米到120平米三房多种选择，带市级学位，为刚需、改善型客户量身订做。
到访客户年龄段分析：
从现场客户到访情况来看，大部分为30-40岁的中青年，占比约80%左右，也有部分老年人携子女一同来访选购婚房。该盘为典型的改善型户型设计，且装修风格偏中式，较吸引年龄偏大、思维偏成熟的有为中年人。
3、综合点评：交通方便，户型设计方正，噪音环境较差，体量小
优点：
1、交通方便。项目离地铁三号线非常近，步行时间约5分钟左右，项目外有公交车站，地铁接驳专8、番145、番185、番186、番53等多条线路经过此站，此外，自驾车亦较方便，能快速接驳星光快速。
2、学区房，房子南北对流，格局比较方正。项目自带大石中心中小学学位，且房子户型较为方正，南北对流。
不足：
1、周边环境较差。两侧为马路、工业园区，噪音等环境污染较为严重，基本无配套。
4、产权缩水。该项目是03年拿的地，距今产权已经缩水12年。
本次开盘积累及到访情况： 积累有效客户数：约300组；
到访客户数：约450组； 到访有效客户：约193组； 有效客户到访率：约42.89%；
深圳新开盘项目监测样例——山海韵（2015.6.27）
1、项目基本情况
1.1项目基本情况
表：山海韵效果图
1.2交通
公共交通方面：紧邻蛇口西站、蛇口交警大队公交站，多路公交直达；
蛇口港、赤湾地铁站较近，转乘B线小巴十分钟内可达。
自驾出行：紧邻兴海大道，蛇口港、深圳湾口岸较近，驾车出行便利。
总体看，该项目公共交通及自驾都较为便利。
图：山海韵交通图
1.3配套
图：山海韵配套图
2、本次开盘现场
开盘地点：蛇口希尔顿酒店。
现场管理：约600组客户到访，保安及工作人员维持秩序效果较好。
客户驾车情况：多数客户选择开车到访，多为路虎、宝马、雷克萨斯等