浅谈房地产投资项目敏感性分析
房地产项目敏感性分析是针对有可能影响项目预期效果的因素加以分析，找出最敏感因素，并制定相应的防范措施，从而规避项目风险，减少因不可知因素的变化而给项目带来损失。
标签房地产项目；敏感因素；建设投资；销售收入
房地产项目敏感性分析用以考察房地产项目中涉及的各种不确定因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险，为进一步的风险分析打下基础，也为项目实现预期的目标奠定基础。
房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要加以严格控制和掌握，并制定相应的风险防范措施，保证预期目标的实现。
敏感性分析包括单因素敏感性分析和多因素敏感性分析，单因素敏感性分析是指每次只改变一个因素的数值来进行分析，估算单个因素的变化对项目效益产生的影响；多因素分析则是同时改变两个或两个以上因素进行分析，估算多因素同时发生变化时的影响。为了找出关键的敏感因素，房地产项目大多采用单因素敏感性分析。
一、房地产项目敏感性分析步骤
房地产项目敏感性分析一般按以下步骤进行：
1、确定影响因素
影响项目经济效果的因素众多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要影响经济效果的指标有总投资额、建筑面积、销售价格及租金等。在实际工作中，主要以总投资额和销售及出租收入作为影响因素进行单因素敏感性分析。
2、确定不确定因素的变化程度
敏感性分析通常是同时针对不确定因素的不利变化和有利变化进行，以便观察各种变化对效益指标的影响，并编制敏感性分析或绘制敏感性分析图。
一般是选择不确定因素变化的百分率。房地产项目中一般选取±5%，±10%作为总投资额、销售及出租收入变化的百分率。
房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020
房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6．1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．2财务分析的作用 aliqq 1．衡量项目的盈利能力
这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6．1房地产投资项目财务分析概述 2．衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧 其表格形式见表6-1。
利用Excel自动实现投资项目敏感性分析 【摘要】投资项目敏感性分析的Excel实现需解决分别测算问题、测算结果保存问题以及分期投资、收入、经营成本在不同时期不等的问题。文章创新设计了不确定性因素基本系数区域，从而可以运用Excel模拟运算表解决上述三个问题。该设计一次性解决了内部收益率、净现值多次测算、记录等繁琐问题，使投资项目敏感性分析过程得以自动实现。 【关键词】投资项目；敏感性分析；Excel；模拟运算表 投资项目敏感性分析是投资项目决策中常用的一种重要的分析方法，它是通过保持其他假设变量不变，调整某个假设变量的取值，计算改变后的评价指标内部收益率（IRR）或净现值（NPV）的影响，不断重复测算；然后将所有变动结果同基本分析结合起来，根据评价指标的变动程度判断项目的风险大小，并决定项目是否可行。 一、敏感性分析的步骤 （一）确定敏感性分析指标 一般选择项目IRR与NPV指标作为分析对象。 （二）选择不确定性因素（假设变量） 影响项目经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，包括项目投资额、营业收入与经营成本。 （三）确定不确定性因素的变化范围 一般选择±20%、±15%、±10%，以5%为间隔，变化范围越大，需要测算的次数越多。 （四）进行敏感性分析并找出敏感性因素 分别对投资额、营业收入、经营成本按变化范围进行测算，得到不同变化范围下的IRR与NPV。如本例不确定性因素的变化范围选择±20%，则需要测算8（变化率）×3（不确定因素）×2（分析指标）共48次，过程较为繁琐。 （五）编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图 二、案例资料 甲项目固定资产投资120万元，其中第1年年初和第2年年初投资分别为
房地产投资分析工作总结 房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是出国留学网的小编为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!房地产投资分析工作总结XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要
大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
浅谈盈亏平衡和敏感性分析 房地产开发由于开发周期长、投入资金量大、产品固定等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。丰厚的开发利润与企业亏损、倒闭在房地产行业中并存，这就要求房地产开发企业善于捕捉房地产市场的变化趋势，运用科学的定性和定量分析方法，把握其风险和不确定因素的变化规律，以降低风险程序，提高房地产开发决策的科学性。 所谓不确定性分析，就是分析可能的不确定因素对经济评价指标的影响，从而推断项目可能承担的风险，进一步确认投资项目在财务、经济上的可靠性。项目经济评价中的不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析和敏感性分析对于房地产营销策划人员尤为重要。 1、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称为保本分析或损益临界分析，是通过项目盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法，主要用来考察项目适应市场变化的能力以及考察项目的抗风险能力。 在对房地产开发经营项目进行经济效益评价过程中，我们不难发现其商品房面积、成本、利润三者之间存在这样一个关系，即： 销售利润=产品销售收入-总投资额-税金 产品销售收入=销售面积×单位建筑面积价格 总投资额=变动成本+固定成本 由上述关系式可知，销售收入和总投资额都可以是销售面积的函数。当它们呈线性函数关系时，则认为它们之间的盈亏平衡属线性盈亏平衡关系，反之，为非线性盈亏平衡关系。线性盈亏平衡关系是我们应该掌握的。 图中横坐标表示开发的建筑面积，纵坐标表示销售收入和总投资额，销售收入和成本的两条直线交于BEP点，表明当开发的建筑面积达到一定数量时候，销售收入和成本相等，利润为零，交点BEP称为盈亏平衡点或保本点。 BEP点将销售收入和成本的两条直线所夹的范围分为盈与亏两个区。如开发的建筑面积大于此点，则开发项目能获利，反之，则开发项目就亏损。 因此，盈亏平衡点越低，开发项目盈利的机会就越大，亏损的风险就越小，盈亏平衡点表达了开发项目最小的开发建筑面积。 2、敏感性分析
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
浅析项目投资中的敏感性分析 摘要：项目投资过程中往往受到各种不确定性因素的影响，这些不确定性因素中对投资经济效果影响较大的被称为敏感性因素。项目投资的经济性风险很大程度是由敏感性因素的变化引起的，所以决策者在控制风险时必须了解并把握敏感性因素的变化，这样才可以全面掌握项目的赢利能力和承担风险程度，并制定出相应的对策。 关键词：项目投资敏感性分析单因素敏感性分析 项目投资过程中往往受到各种不确定性因素的影响，这些不确定性因素中对投资经济效果影响较大的被称为敏感性因素。项目投资的经济性风险很大程度是由敏感性因素的变化引起的，所以决策者在控制风险时必须了解并把握敏感性因素的变化，这样才可以全面掌握项目的赢利能力和承担风险程度，并制定出相应的对策。 一、敏感性分析的介绍 敏感性分析是研究影响项目建设的主要影响因素发生变化时，所导致的项目经济指标的变化幅度，从而判断外部条件发生变化时，投资项目的承受能力。 敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响。它把所有其他不确定因素保持在基准值的条件下，考察项目的每项要素的不确定性对目标产生多大程度的影响。 敏感性分析非常重要，它是项目经济评价中不可缺少的部分，尤其是在缺乏资料的情况下，它可以缩小预测的误差。敏感性分析法能够预测各种不利因素对项目的影响，从而判断项目可能容许的风险程度。 敏感性分析法是为了找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；且研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目
承担风险的能力；并且比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是假定在诸多不确定性因素中只有一个发生变化，其他因素不变，通过分析这个因素的变化来确定其对经济效益的影响程度。如果一个因素在较大范围内发生变化时，引起的经济指标变化幅度不大，则称其为非敏感性因素；若一个因素变化引起经济指标变化幅度较大，则称其为敏感因素。多因素敏感性分析主要分析超过一个因素发生变化对经济指标的影响程度，所采用的分析方法是叠加各因素单独变化(其他因素不发生变化)的各种情况而最终得出的。 二、单因素敏感性分析的步骤 1.选择需要分析的不确定因素，确定这些因素的变动范围。其中 包括投资额：固定资产投资与流动资金占用，根据需要还可将固定资产投资分为设备费用、建筑安装费用等；项目建设期限、投产期限、投产时的生产能力及达到设计生产能力所需时间；产品产量及销售量，产品价格；经营成本，特别是其中的变动成本；项目寿命期，项目寿命期末的资产残值；折现率等。 2.确定分析指标：各种经济效果评价指标，如净现值、净年值、 内部收益率、投资回收期等，都可以作为敏感性分析的指标。由于敏感性分析是在确定性经济分析的基础上进行的，就一般情况而言，敏感性分析指标应与确定性经济分析所使用的指标相一致，不能超出确定性分析所用指标的范围另立指标。当确定性经济分析中使用的指标比较多时，敏感性分析可围绕其中一个或若干个最重要的指标进行。 3.计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所 导致的方案经济效果指标的变动结果，建立起一一对应的数量关系。
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析
房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
投资项目敏感性分析的excel应用[转] 投资项目敏感性分析是用来衡量投资项目中某个因素的变动对该项目预期结果影响程度的一种方法。 通过敏感性分析，可以明确敏感的关键问题，避免绝对化偏差，防止决策失误，进而增强在关键环节或关键问题上的执行力。 在复杂的投资环境中，对投资项目净现值的影响是多方面的，各方面又是相互关联的，要实现预期目标，需要采取综合措施，多次测算，依靠手工完成，往往令人望而却步。 借助于Excel，可以实现自动化分析。下面通过具体的实例来说明Excel在投资项目敏感性分析中的具体应用。 一、投资项目敏感性分析涉及的计算公式 营业现金流量=营业收入－付现成本－所得税 =税后净利润＋折旧 =(营业收入－营业成本)×(1－所得税税率)＋折旧 =(营业收入－付现成本－折旧)×(1－所得税税率)＋折旧 =(营业收入—付现成本)×(1-所得税税率)＋折旧×所得税税率 投资项目净现值=营业现金流量现值－投资现值 二、建立Excel分析模型 第一步，在Excel工作表中建立如表1所示的投资项目敏感性分析格式。 第二步，定义计算公式：B9=PV($B$3，$B$4，－(($B$5-$B$6)*(1-$J}$7)+($B$8／$B$4)*$B$7))-$B$8；C12=BI2/100-0．5，用鼠 标拖动C12单元格右下角的填充柄到C15单元格，利用Excel的自动填充技术，完 成C13、C14、C15这三个单元格公式的定义；D12=B5*(1+C12)，用鼠标拖动D12 单元格右下角的填充柄到D15单元格，完成D13、D14、D15这三个单元格公式的定 义；E12=PV($B$3．$B$4．-(($D$12-$D$13)*(1-$D$14)+($D$15／ $B$4)*$D$14))-$D$15，拖动E12单元格右下角的填充柄到E15单元格，完成E13、 E14、E15这三个单元格公式的定义；F12=(E12-$B$9)／$B$9，用鼠标拖动F12单
东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题1参考答案 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测的种类： 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性
房地产投资项目敏感性分析
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房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
敏感性分析在房地产投资中的应用案例 教学目的：理解敏感性分析的含义；学习单因素和双因素敏感性分析的应用。 某房地产商拟开发一幢写字楼，其地价为100万元，半年后开工，建设期为18个月，即项目在两年内完成。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期半年，期末支付。据预测，建成后的写字楼售价可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每半年7.5%。各项支出及期望利润估算如下。 （1）置地费用：土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。则置地贷款本息 n 4 P 1i 12010.075160.256F =+=?+=地地（）（）（万元） 假设土地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息。 （2）建设费用：勘察设计费15万元，工程建设费600万元。 工程建设贷款本息：664.759万元。 假设勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期。工程建设费分3次支付，其计息期分别为2、1、0。 （3）其他费用：10万元。 （4）期望总支出：（1）+（2）+（3）≈835万元 （5）物业期望售价：1100万元。 （6）期望利润：E （x ）=期望售价-期望总支出=265万元 从上述期望利润估算中可知：工程建设费用、开发期、贷款利率和物业售价4个可变因素是影响期望利润的4大因素。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望他对期望利润再做贡献。本案例主要讨论4大可变因素的变化对期望利润的影响，亦即讨论期望利润对各影响因素的敏感性。 1、 单因素敏感性分析，找出敏感因素。 灵敏度的计算公式为β= 期望利润的变化率影响因素的变化率 β值越大，因素对项目的影响越敏感，即敏感因素。假设工程建设费用、物业售价逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的幅度变动，开发期、贷款利率按±20%的幅度变动，分别计算相对应的期望利润及敏感度β，得出结果如表1所示。 表1 单因素敏感性分析 由表1可以看出，物业售价和工程建设费用的灵敏度最高，他们是影响该项目的敏感因素。 2、双因素敏感性分析，确定两个敏感因素同时变化时对该项目的影响程度。 设物业售价的变化率为x ，工程建设费用的变化率为y ，当这两个因素同时变化时，项目的期望利润可表示为： E （x ）=期望售价-期望总支出=1100（1+x ）-170.256-664.759（1+y ） =265+1100x-664.759y
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
房地产投资分析报告 一.总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较 为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6% :全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7% ;自有资金内部收益率：128.5% 二.项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1 —2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三?项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招 标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2 ?建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3?前期工程费 4?基础设施配套费（参见附表3） 附表3 5?公共配套设施建设费用（参见附表4） 6?不可预见的费用 (250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.04 7?开发期间税费（参见附表5）
土地投资可行性分析内容和方法 土地投资可行性分析报告概要: 土地能否购买 买来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 项目风险评估和规避方法 一、开发什么项目最好 在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下,根据地块自身条件和周边环境,该地块可以开发的物业类型有哪些?开发哪种类型的物业是最好的? 1、收集开发什么项目的信息内容和方法 1政府规划和实施计划(文献调查和官员访谈 2土地开发条件(文献调查、现场观察和官员访谈 3周边配套和环境(现场观察/普查 4区域形象(问卷调查/座谈会/专家访谈 5规划土地用途(文献调查、现场观察和官员访谈 6周围现状(现场调察 2、开发什么项目的结论
对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除明显不可行、不允许、 不必要的开发类 型,收集开发类型创新建议,确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型 二、开发的项目是否真正有需求 初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。 1、是否有需求的信息收集内容和方法 1市场同类型物业的需求状况(竞争楼盘调查 2目标客户群购买可能性测试(问卷调查/座谈会/个别访谈 3新物业类型需求(问卷调查/座谈会/个别访谈 4地区的升值潜力能否吸引外地投资者 2、是否有需求的结论 对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除没有需求的开发类型, 确定有市场需求的物业开发类型 三、市场的需求是否能够消化项目 虽然物业类型的需求存在,但有效需求规模和强度不同, 在正式确定作为投资核算基 准的物业开发类型组合及体量之前,需要对物业需求规模和强度进行测量 1、测量内容 1需求动机与态度 2需求意向
第一章 总论 '、 项目背景及概况 1项目名称 神工?东湖首座 2、开发商及简介 四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司 四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实 业总 公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本 金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、 绵阳金色家园 商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数 字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才 众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 口报吐 ii 力崇翫吿 1J 诵泉范 Et 华恭庭愎 諾沼謳书 ? ftJSH 理再牌if 杲匡拔■ ■IB 軒国1B 孚核茎 E 呈袖 XM fl!現山怕寅 帥 Ml#& 自书杳I 玉sm 毎阳韦桩阳 ?忑首木陀能 鼬福聿自夸自宅?曲电関 站国曲屮记牛肉宀 Il
项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120 川，总建筑面积99354 m2,其中住宅面积78168川，商铺面积6576川，停车库面积14610 m。项目户型区间为51 m―― 137 m。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23 路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 1）《城市居住区规划设计规范》 2）《德阳市城市拆迁管理条例》 3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 4）《住宅设计规范》 5）《住宅建筑设计标准》 6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 7）《城市道路绿化规划及设计规范》 8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 主要技术经济指标 表1 “神工?东湖首座”项目主要经济技术指标
5 第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（ P2-3） 不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在 效应 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产 市场的特征决定了它是不完全竞争市场， 产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、 全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比， 价格的接受者， 产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分 也不对称，因而房地产市 场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（ P6-7） 在现实世界中， 交易费用无处不在。 广义上说， 交易费用包括所有那些在一个人的世界里不 可能存在的费用； 按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用， 其中包括信息 费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变 制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高， 但是供给不变，那么需求 （尤 其是有效需求） 在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口， 一方面，部分房地产 卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时， 产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（ P15） 首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入 到某项业务或产业中， 以获取未来收益为目的。 很多学者认为应该反对投机， 但在现实世界 中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润 滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的， “投机”行为便促成了一种 寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般 是通过二级市场通过多重转手后获得的， 百姓收入低导致有效需求不足， 于是政府出来干预。 但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实， 有悖市场规则； 我们要知道 的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打” ，否则连“标”也治不 了。 6、简述房地产投资方式及其特点（ P1 7、 26） 所谓房地产投资方式， 是指投资于房地产的可能途径。 可从两方面来讨论 ：房地产投资的资 金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和 仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式： 房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷 款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（ P27） 宏观经济因素：货币政策、财政政策 区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源 第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究 ？（ P32） ① 在理性的房地产投资分析中， 市场研究是一项必不可少的工作。 投资于房地产， 根本的目 其价格的形成也同一般商品相甚远去。 市场具有区域性、价格具有不确定性。由完 显而易见， 房地产市场中的买者与卖着都不是 房地
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司 四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标