不动产资产管理企业发展策略及经营计划
2020年8月
目录
一、行业发展态势 (3)
二、未来发展策略 (3)
三、2020年经营计划 (3)
1、深化机构合作，增强募资能力 (4)
2、夯实资管能力，稳定管理规模 (4)
3、拓展协同资源，发掘业务机会 (4)
4、推进ABS业务，着力产品创新 (4)
5、加快项目建设，提升开发能力 (4)
6、加强资金管理，管控流动性风险 (5)
四、面临的风险 (5)
1、市场风险 (5)
2、财务风险 (5)
鸿源物资再生利用有限公司 一、2015年品质达成策略和改善经营目标 回顾2014年经营品质亏损原因、QCD达成低的因素，有机台设备、人工、治具影响分析，为2015年需逐步改善目标。 二、2015 年品质核心经营目标 （1）改善方案（第一季度） 1、将老化机台及维修费用偏高设备转卖出，引进新设备。 2、二次加工投入PLC自动化削边设备，节省人力及品质稳定。 3、喷砂粗度检测仪、涂装膜厚仪分阶段性导入达到各工序的品质要求。 4、工序间品管岗位配置补充，计划分日、周、月、季，全员做品质教育训练宣导及并做考核鉴定。 （2）改善方案（第二季度） 1、车间环保、5S点检整顿计划，创造员工良好的工作环境。 2、压铸车间地板凹坑整修平坦。 3、喷砂车间粉尘，引进吸尘设备改善。 4、压铸熔铝炉目前使用颗粒燃料，评估导入天然气及自动熔炼炉设备，以提升出汤量及环保。 5、品质教育训练学员考问评鉴。 （3）改善方案（第三季度） 1、涂装设备评估引进更新半自动化设备，改善手工喷涂操作弊端。 2、评鉴第一、二季度各方案落实状况。 3、教育训练终期各干部验收考试成果。 （4）改善方案（第四季度） 1、机台设备大修、项修、检修年检编列安排。 2、PLC自动化设备，依订单结构及产品需求增编列购入新机数量。 3、针对品质未达标的干部及作业员工，进行岗位调整至次要岗位。 4、综合年度经营状况做QCD评鉴、考核，对有达标的干部依考核进行奖励，对未达标的人员惩处。（见附件）
1.办公费：办公用品、电话费、车辆使用费、邮寄费、办公设备修理费等； 2.其他：公关顾问费、排污绿化消防费、工伤慰问费； 3.市场推广：展览费、网络宣传费、市场推广物料 上述经营目标的分解，按《2012年度经营目标分解表》执行（附件）。 三、主要经营策略 （一）市场策略 要实现经营收入的大幅度增长，提升手工砖产品经销商、工程客户、设计师等渠道的产品销售能力及国内重大白酒客户的签单续约能力是必然选择。因此，公司将2013年确定为“市场拓展年”，投入资金参与上海陶瓷卫浴展及成都糖酒会，发展客户、抢占商机。对此，应采取下列措施： 1．全公司必须以市场为导向，以营销为龙头开展经营和管理活动。公司制订相关政策，鼓励全体员工参与营销工作。 2．销售部必须整合各项资源，在2013 年上半年，采取一切措施，集中精力做好重点客户、经销商、中间业务员的开发、签约工作。 3．应以“强势推进、快速占领”的策略，集中力量发展工程、渠道经销商及重
房地产经纪公司发展计划书 发表于：2009-06-28 浏览：1989 回复：0 分享到：新浪微博QQ空间开心网网易微博一个人能力再强,不一定能够支撑一个真正的团队,一个人的金钱再多,不一定能够开创一家强大的企业,一家企业的优秀,代表不了一个行业的兴旺,做为一名房地产经纪行业的从业者,我深深的感受到,这个让我为之不顾一切的职业若想像律师、医生职业一样受到人民的认可，不是不可能，而是时间未到，今天的一切只是因为她的初始时期没有走好，但这份职业绝不可能永远是这个样子，总有一天，其一定会展现出其本应具备的作用。 经过长达近一年的总结、反思及各式各样的实践，再实践，演练、再演练，我们真正领悟到了我们应该如何做才是眼前最佳的出路，同时我们也清楚的认识到，我们所领悟到的一切单凭自己的努力是不会为这个行业常来多大健康的推动的，但如果有一大批像我们一样的人，一样的想疯子一样的疯子，大家认定统一的追求，统一的目标，我们只为此而生，我们只为此而存，我们携手并肩，一但我们走出阴霾，明媚的阳光必将首先照耀在我们的身上，这才是一个人生存于世间最大的价值体现。 借着博客的平台，疯子做出了可能让部分人不能理解的举措，将自已长期总结汇总而来的一切经营之道在此向广大有所需要的同仁们展现于此，如果您有所认同，希望我们能够共同借鉴，如果您有不同见解，本人诚盼良言相告，一切只为有限的价值得到无限的扩展。更盼能够与有识之士共同分享创造的快乐。 房地产经纪公司发展计划书 第一章摘要 一、公司概述 公司名称：丁丁置家（北京）房地产经纪有限责任公司 下设机构：当当俱乐部 公司主经营范围：从事房地产经纪业务，展览、展示，装修、设计咨询 公司设立前期准备期： 6个月 投资成本回收期： 2年 投资利润回报期：长期 丁丁置家属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。且已在原始积累发展过程中获得了物质积累与经验积累双丰收。 公司成立的核心经营内容以高标准、高品质服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展
某某房产公司工作计划管理办法 1、目的 为了确保公司年度各项目标任务的完成，规范各部门工作计划执行标准，结合公司的实际情况制定工作计划管理办法。 2、适用范围 适用于公司各部门。 3、内容 工作计划包括年度工作计划、月度工作计划和周工作计划。 4、职责 4.1行政部为工作计划的归口管理，负责工作计划的汇总，上报、监督、考核。 4.2行政部负责跟踪了解工作计划的落实情况。 4.3各部门负责人为计划管理工作第一责任人，具体负责本部门工作计划的编制、提报、组织实施、分解、控制、协调、调整等相关工作。 4.4各部门负责人按时保质提报工作计划，与公司下达的工作计划相衔接，并接受检查和考核。 4.5各部门负责人负责按照月度工作计划、周工作计划内容的工作标准提报工作完成情况。 5、规定 5.1根据集团下达的关于年度工作计划的要求及公司年度发展总目标编制各部门年度工作计划。 5.2年度工作计划在上下级充分沟通、以本部门工作为核心，突出重点、有效衔接的基础上制定。 5.3各部门根据公司年度发展目标及本部门年度工作计划，分解制定本部门的月度工作计划，临时性工作可根据实际情况编制在月度工作计划中。 5.4各部门根据本部门月度工作计划，分解制定本部门的周工作计划，临时性工作可根据实际情况编制在周工作计划中。 5.5各部门月度工作计划、周工作计划中要明确工作内容、完成目标、计划完成时间、责任人、责任领导、分管领导，如有需要其他部门协助的事项也需注明。 5.6各部门月度工作计划、周工作计划中还须包含针对存在问题的改进措施及培训计划。5.7各部门月度工作计划、周工作计划应符合目标管理SMART原则，S=Specific（具体明确的）、M=Measurable（能够衡量的）、A=Attainable（可以达到的）、R=Relevant（平衡关联的）、T=Time-bound（设定期限的）。 5.8 各部门编制的月度、周工作计划，经责任领导、分管领导签字后报到行政部，行政部进行初步审核（不合格的计划返回部门修改）。 5.9初步审核合格后交总经理审批，批准后下发执行，并在行政部归档。 5.10各部门次月工作计划、当月工作计划总结，须在当月最后一个周日18:00前报到行政部。 5.11各部门下周工作计划、本周工作计划总结，须在当前周的周日18:00前报到行政部。
XX公司不动产运营整体解决方案 极致不动产运营管理系统平台通过打破传统的部门独立、地域分散的限制，将公司总部、各个区域分公司与项目联系到一起，能够实时共享，为企业领导和各级管理人员提供一个及时掌握业务全面的信息处理平台。为广大房地产企业、物业企业、资产运营公司提供房屋租赁经营管理、房屋维修管理、房屋产权管理、房屋销售管理、招商管理以及资产的管理，帮助广大的房地产企业、物业企业、资产运营公司实现精细化管理，全面提升企业的经营效益。 通过对房源资产进行统一管理，并与收费、租赁无缝集成，实现全生命周期动态监测，防止资产流失； 通过从招商管理、商机管理、合同管理、房屋租赁管理、房屋租售管理等，实现资产的全生命周期管理，有利于提升资产利用率和经营效率，提高运营收益； 通过对客户关系的统一管理在服务好客户的同时为企业持续创造价值，将企业资产经营与客户关联起来，提供高效、便捷、多样化服务来满足客户的需求； 通过对资产的新增、清理、变动，按国家会计准则的要求进行计提折旧，它能够帮助管理者全面掌握企业当前资产的数量与价值，追踪资产的使用状况，加强企业资产管理，提高资产利用率；
通过决策分析对资产运营进行分析，及时了解资产的运营情况，针对有风险的经营进行有效的调整及变更来规避风险，为后续优化资产运营管理提供清晰明了的数据支撑，也为后续的发展规划及时消除管理漏洞降低成本与风险，不断的提升价值增长点，为客户创造新价值，实现不动产资产增值。 一、如何实现招商管理 招商管理是租赁业务发生的前期管理，包括市场推广、广告投放、代理商管理、竞争楼宇的管理，通过市场推广、广告投放来记录招商管理过程中对市场推广和投放的频次、地点、费用等信息。竞争楼宇信息记录竞争楼宇的环境、租金、出租率等信息为经营决策提供依据。通过租赁计划执行情况反应实际与计划的差异。通过代理商管理对代理楼宇租赁的客户进行基本资料、佣金等信息管理，便于租赁业务成功发生后核算佣金。 1简单便捷的广告投放与市场推广信息管理 可以通过对广告投放的信息与市场推广的信息进行信息化的登记管理。
公司经营计划管理制度 第一条目的 1、确保公司经营目标和项目销售任务的顺利完成 2、保障公司中期发展规划与项目销售计划完成 第二条适用范围 适用于公司本部与各项目部 第三条职责 1.公司总经理指定专人负责各业务部门月工作计划的核查、汇编、督查及协调工作，保证经营计划和项目计划，年度计划和月度计划、公司计划和部门计划的有效性 2.总经理负责审批和签发公司各业务部门月度工作计划，对公司各计划完成情况全面负责； 3.分管副总负责组织编制公司年度经营计划和目标责任书； 4.计划评审会由公司总理经主持，由中层以上管理层及项目部相关部门负责人参与，总经理办公会是公司计划督办部门； 5.总经理办公会确定年度经营目标，审批年度经营计划 6.总经理办公会负责对年度经营计划的重大调整 第四条工作流程概况 1. 年度经营计划编制与审批 1.1每年11月15日前总经理办公会根据董事长会议要求，拟定总的经营指标、总的额度，分解到公司各部门与各项目部。 1.2汇总各部门上报，形成公司年度经营计划并于每年12月10日前报送公司，并招开计划评审会专项审议； 1.3综合管理部依据计划评审会审评意见，编制公司年度经营目标责任书，并报经董事长审批后签发。 2. 年度经营计划执行 2.1各部门实行月计划、月检查制度，当月计划同上月检查情况每月第一个月会报送公司总经理办公会备案； 2.2月度计划符合年度计划，并随年度计划的调整而相应作出调整。
3 .月计划、周计划编制与执行 3.1各部门根据下达的年度计划编制部门月度计划，每月月会时，各部门负责人做出上月工作总结和本月工作计划，综合管理部负责例会纪要，向总经理汇报； 3.2每月2日各部门填写上一月的月度计划中“完成情况”和“偏差原因分析”，向总经理汇报； 3.3每周周六周会时，各部门负责人做出本周工作总结和下周工作计划，向总经理汇报； 3.4文字填写部分的内容要言简意赅、突出本质或重点. 4.年度计划的调整与总结 4.1在年度经营计划执行期间因内、部环境的变更，计划执行部门可以向总经理办公会提出计划修改申请，各部门根据评审意见对自己部门的年度计划作相应的调整，并汇报总经理。 4.2每年1月，各部门进行年度工作总结，编制年度工作总结，编制年度工作总结，经综合管理部进行汇总后，上报总经理。 第五条附则 本制度附表《公司年（月）度计划》、《部门年（月）度计划》 本制度由综合管理部负责修订、解释，并监督检查执行情况 本制度由总经理批准后生效，自颁布之日起执行
科瑞置业有限公司长葛项目 经营计划书 目录 第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析 第二章、分期开发节奏 第三章、设计工程计划 第四章、营销计划 第五章、项目经济技术分析 第六章、项目财务分析 第七章、管理计划 第八章、项目授权内容 第九章、报告审批流程 第一章：房地产市场宏观分析和长葛市场分析 一、房地产市场宏观分析 （一）2009年初房地产行业开始全面复苏，房价也开始稳中有升。到2009年下半年至2010年4月份房地产市场政策调控前，房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为：一是房价普遍持续过快上涨，尤其是一线城市房价疯狂上涨；二是市场上投资、投机行为盛行。因此，国家在2010年4月13日和15日分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。新政主要有以下内容： 1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动； 2、购买首套自住型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。 3、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。（实际大部分银行采用基准利率的1.15倍） 4、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（备注：银行在实际操作中对三套房贷款已停止审批） 连续出台政策而且力度之大是前所未有的，对房地产市场影响是巨大的：其一提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场观望盛行；其二短期内投资客抛售量增加，业主降价销售。 （二）房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长，扩大内需的必然选择，是依靠的重要产业力量；而且房地产是特殊商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值；同时供求关系及土地成本等原因。 所以，从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业，发展前景较好，而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。 二、长葛市场分析和房地产现状 （一）长葛位于豫中平原腹地，南临魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。总面积648.6平方公里，总人口79万人，是河南省18个“改革、开放、发展”特点试点县之一。预计2009年全年完成生产总值246亿元，财政收入15亿元，全社会固定资产投资120亿元，社会消费品零售总额59亿元。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的县级城市之一。 （二）长葛房市地产市场在售楼盘10多个，综合来看具有以下几个特点： （1）、多数集中在市区繁华位置，生活配套完善，出行便利。 （2）、项目品质不高，多以中等偏下为主，只具备基本配套（水、电、天然气、有线、宽带、对讲门锁），景观绿化较差，物业管理不到位等。 （3）、项目占地面积小不够规模，面积在20亩-160亩，其中50亩以下占70%。多层、高层、小高层呈现从多到少的形势，还有小量独栋、联排别墅。 （4）、主力户型面积为110㎡-150㎡的三房两厅。多层销售均价在2100元/㎡，高层、小高层均
题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。 选择一项： 对 错 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 正确的答案是“错”。 题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。 选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。 选择一项： 对 错 正确的答案是“错”。 题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？ 选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率
D. 租金收缴率 正确答案是：租金收缴率 题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？ 选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让 正确答案是：协议出让 题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项： 对 错 正确的答案是“对”。 题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？ 选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业 正确答案是：支柱产业 题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发 选择一项： 对 错 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设
公司年度经营计划书 一、 2017 年的经营方针 在认真审视公司经营的优势和劣势、强项和弱项的基础上，公司发展战略中心对当前行业的竞争形势和趋势作出基本研 判，将 2017 年的经营方针确定为： 灵活策略赢市场，扩大规模增实力，加强管理保利润。 经营方针是公司阶段性经营的指导思想；各部门、各商场专卖店和各部门管理的各项经营、管理活动，包括政策制订、 制度设计、日常管理，都必须始终不逾地围绕经营方针展开、贯彻和执行。 二、 2017年的经营目标 （一）核心经营目标 2017年，公司的核心经营目标是： 年度销售实现营业额4000 万，冲刺目标5000 万，增长率20 %，保底销售收入4500 万，年度税后利润1800-2000 万，保底利润 800 万。 在核心经营目标中，利润是能够反映公司经营质量的唯一指标，也是评价和考核经营团队的“核心之核”。 （二）销售目标细分 销售目标细分表（计算单位：万元分类项目年度目标 小电器3000 汽车800 其他200 ～以上～硅橡胶产 品生产与 销售/ 人民币） 第一季度第二季度第三季度第四季度6007001000700 150120300230 15508055 全年完成业绩：4000万元 月度平均业绩：第一季度800万元，第二季度850万元，第三季度1500万元，第四季度1000万元上述销售目标的分解，按《2017 年度销售目标分解表》执行（附件）。
三、主要策略 公司以前整个管理以生产为中心，只要货做出来、能销售出去就算工作完成，即有订单做，能出货就能保证企业生 存与发展。而且全体员工长期以来都是这种概念，人人都为出货而努力。但随着技术的进步、市场竞争的发展，客 户对企业的要求增多，多了差异化、个性化，品质要求更加严格，价格更低。因此单一关注生产、出货已经不能完 全让客户满意，由外到内而引起的企业管理上的问题就越来越暴露的多。而且，以前管理关注点是出货、生产，主 要针对的是产品本身的问题，而没有延伸到一个面的问题。一个问题重复产生或问题性质严重往往涉及到流程、职 责、标准、设备、材料、工艺、工具、处事观念、解决方法、防范措施、培训等等，这是一个系统化的问题。系统 化的问题需要系统化的制度、方法做支撑。 本公司不光要解决产品本身（包括生产、工艺、品质），还要因此而解决产品本身而延伸出来的体系问题。解决产 品本身问题是解决短期问题，解决体系的问题是解决长期问题，这同时也是观念的转变。 另一方面，市场是公司龙头，将在未来两年建立系统化的营销体系，发展为制度营销、激励营销、服务营销、品牌 营销。多重视营销分析、客户关系管理、营销激励、营销政策 由原来的粗放式管理变为精细化管理，主要是指建立标准化、可操作性的工艺文件、品质文件、行政文件，实行量 化管理、细节化管理。让所有部门能学会使用数据分析，来决策、推进各项工作。 由个人作为主体解决事情变为团队解决事情，主要是指改变以前“能人经济”现象，脱离保姆式管理现状，多发动团队 力量去思考问题、解决问题，明确责任、工作流程。工作方法。尤其是在工艺管理、品质管理、生产计划管理等方面。 改变“能人经济”现象方法：因事设岗，而非因人设岗。 四、实现目标的保障措施 （一）生产资源保障 1．公司新增投资200 万元，增加生产设备，扩大生产场地，确保产品生产年度销售实现营业额5000 万，冲刺目标6000 万和各项营销策略的实现。 2．生产部作为二线部门，理应成为业务部的坚强后盾，必须始终围绕客户要求而非生产要求运转，必须按照一线部门的产品 策略规划和实际定单需求，组织设计开发、物料采购、产品生产和品质控制等各项生产管理活动。 3．按时交付合格产品，始终是生产管理的不容置疑的核心任务。生产部应订立适宜的品质目标，采取适宜的控制措施，以适 宜的品质成本，为经营一线准时提供合格产品。 4．生产成本特别是材料成本的控制，将是考验生产部各级主管的关键所在，必须列入各部门主管的首要议事日程，必须以非 常手段克服和消化各类涨价因素，以降低材料采购成本为突破口，以提升生产速度、提升单位时间产量、采用计件计酬方式 为基本点，带动人工成本、能耗成本等在内的各项产品成本的降低，使主营业务的材料成本控制在45%以内。 （二）人力资源保障 “服务、支持、指导”是人力资源管理永恒的宗旨，保障一、二线部门的后勤供给，构建体系、理顺管理，指导核心部门 改善人力资源管理，是人力资源部2017 年的三大任务。为此，必须从以下四个方面做好人力资源管理工作： 1．加强教育训练：建立培训体系，以素质培训为核心，对公司员工进行系统的培训，提升员工和合作伙伴的职业和经营素质。2．建立合理的分配体系：建立起对外具有竞争性、对内具有公平性、对员工具有激励性的、包括员工薪资、福利、红利在内
地产商业计划书范文 目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书 合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区…… 经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后…… 计划书（草） XXXX年5月 目录 一、项目建设条件及可行性
项目开发建设优越条件 土地开发来由 地理位置及交通条件 自然环境条件 社会环境条件 区域房地产开发和地价情况 项目建设的可行性 项目建设的背景条件优越 建设的客源市场基础良好 区域的土地增值优势突出 所开发土地具有规模和价格的独有优势 产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势 二、项目初步开发思路和方案 项目初步开发思路 规划布置原则 规划功能布置分区 项目总体规划布置设想 别墅区 产权式酒店 体育运动潇闲园艺区 民族特色村旅游观光区
特色农家乐休闲园艺区 老年公寓区（未定） 项目主要建设内容 项目运行和销售方式 项目股东投资方式和组织管理 股东投资方式 项目开发组建管理 项目投资估算与所需启动资金 最低启动现金投资 一期工程投资估算 项目建设总投资 项目一期工程收益分析 钻石vip别墅开发 产权酒店别墅 项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板 商业地产开发项目商业计划书模板项目概要 项目公司 项目简介 客户基础 市场机遇 项目投资价值
房地产经营与管理（第二版）复习重点 一．名词解释 1.房地产 房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产业 房地产业是从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评价等服务的产业，它包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。 房地产市场 房地产市场是指特定的商品—房地产在市场参与者之间进行交换，或因交换产生的各种关系的总和。房地产的特殊性使房地产在其生产和交换的过程中衍生出各种流通形态，如转让、租赁、信托、抵押和典当等。在房地产市场活动中，按市场主体划分，房地产市场包括三个因素：参与房地产交易的当事者、一定数量的房地产商品以及交易组织机构。 2.房地产项目建设进度控制 是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。 建设工程进度控制的最终目的是确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的总目标是建设工期。进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。 房地产项目建设质量控制 质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，是项目管理机构为了使项目质量符合国家或合同规定的质量标准和规范所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。 3.绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地（包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地）、宅旁绿地等。 城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%；
母子公司管控体系制度汇编之 浙江天能集团公司 经营计划管理制度 服务单位 :上海华彩管理咨询有限公司本报告仅供客户内部使用, 未经华彩公司书面许可, 其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制
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第一章总则 第一条为了加强公司经营计划管理，促进公司快速健康发展，特制定本制度。 第二条公司经营计划横向划分为年度经营计划、季度经营计划与月度经营 计划三个层次；纵向划分为集团公司计划、总部职能部门计划、子公司计划和子 公司、事业部、下属部门计划等多个层次。 第三条公司建立“上下结合拟定、推进计划” 的计划管理体系，按照 PDCA （计划、执行、监督检查、调整）循环实施管理。
第二章经营计划管理组织体系 第四条集团公司设立经营计划会，指导公司年度、季度经营计划的编制，对计划进行综合平衡，监督检查计划执行情况，负责计划的调整。 第五条年度、季度经营计划会由集团公司总裁、副总裁、总部各职能中心总监、下属单位总经理、总部计划、财务、审计经理组成；月度经营计划由集团公司分管副总裁和计划管理中心总监、财务审计中心总监、相关下属单位总经理、总部计划、财务、审计经理组成，会后形成会议纪要，由副总裁向总裁汇报。 第六条集团公司计划管理中心是计划的归口管理部门，负责编制公司年度经营计划、季度经营计划与月度经营计划，并监督实施，组织考核。 第七条集团公司各职能中心根据公司年度、季度、月度经营计划分别制定本部门年度、季度、月度计划并组织实施。 第八条子公司依据集团公司年度、季度、月度经营计划分别制定各自年度、 季度、月度经营计划，并组织实施与考核。子公司下属单位根据子公司经营计划 层层分解落实计划指标。 第九条经营计划会以季度为单位考核总部职能中心、子公司经营计划完成情况，考核结果与职能中心、子公司的薪酬挂钩。 第十条经营业绩的统计应当准确、及时、全面地反馈计划执行情况，各级管理人员必须重视，禁止弄虚作假。
适用于 12590、12586、10159（7）、116业务IVR项目运营管理 商业计划书 2004年6月30日 前言 2004年是IVR进军增值业务市场最猛烈的一年，移动方面的12590和12586业务、联通方面的10159和本地10157部分业务陆续开通，天天在线业务116也进入实质的运营阶段。 2004年众多的SP、CP把赢利点都锁定在了IVR(交互语音应答)业务方面，它是一种类似于“声讯”的电信增值服务，短期内吸引了各大门户网站和中小SP进入，并呈现了迅速发展的势头。国内一家电信咨询机构发布的一份报告说，预计今年移动IVR市场规模接近15亿元人民币，不过目前市场份额高度集中于几大门户网站手中。作为区域SP，我们如何迅速占领市场，把我公司的业务效益提高上去，是我写这篇文章的初衷，本文还涉及部分产品业务的规划和设想。希望的IVR明天有我们的一份耕耘和收获！ 一、市场分析 据统计，从国内移动IVR市场今年第一季度各SP的收入情
况看，一季度收入超过千万元的只有TOM和新浪。其中TOM平均月收入超过1000万元；新浪平均月收入在480万元左右。从市场份额来看，TOM遥遥领先，接近50%；其次是新浪占19%；除了上述两家SP之外，滚石移动和博升拓是最早进入移动IVR市场的SP之一，市场份额分别为12.5%和9%左右；腾讯由于其特殊的用户资源，虽然进入移动IVR市场的时间相对稍晚一点，但业务增长很快，市场份额在7%左右。因此可以看到，目前移动IVR业务的市场集中度相对较高，以上这五家SP占到市场总份额的97%左右。如图： 据统计，去年美国IVR的市场规模是20亿美元，而今年在中国，它的市场规模估计将达到30亿元。而麦肯锡最近更预测，中国1.4亿移动用户中将有6000万可能成为IVR业务的用户，通过以上市场分析可以看出语音增值业务的市场是广阔的，关键是看SP的产品包装如何和营销的渠道的选择等管理运营的问题。以下就这一问题谈谈我个人的看法。 https://www.doczj.com/doc/906809355.html,中国最大的资料库下载 二、语音产品 产品是IVR的灵魂、什么样的产品算是好的产品呢？这个话题我们暂且不说，我们先来看看IVR产品需要的注意的四个问题是什么？我认为IVR产品有四点是非常需要注意的事情： 1、语音产品定位的用户群体要准确。 2、语音产品的包装和推广要精美。
集团公司经营计划管理办法 第一章总则 第一条为加强集团公司和各控股子公司（以下简称“各子公司”）经营计划管理，促进企业快速健康发展，特制定本管理办法。集团公司和各控股子公司遵照执行，参股公司可参照执行。 第二条经营计划管理是指对反映公司各项经营管理活动所涉及的主要指标进行综合汇总，确定企业的经营计划目标，并以经营计划目标为标准进行控制，根据实施及控制的信息反馈，进行调整的周期性的经营管理活动的过程。 第三条集团遵循“统一筹划、分级管理、权责结合”的计划管理原则，进行总量调控和管理。 第四条经营计划主要包括（但不限于）财务预算计划、产品产质量及销售计划、安全环保控制计划、项目建设计划、技改技措计划、研发计划、设备购置计划、人力资源计划、员工培训计划等。 第五条集团建立“上下结合拟定、共同推进实施”的计划管理体系，按照计划、执行、监督检查、调整的程序实施循环管理。 第二章经营计划管理组织体系 第六条集团的经营计划管理组织机构包括集团董事会、集团总经理办公会、集团经营管理部门。 第七条集团董事会是集团年度经营计划管理的决策机构，其职
责包括： （1）审批有关计划管理的政策、制度、规定等，确定编制方针和程序； （2）审批集团年度经营计划及计划调整； （3）负责对管理层的相关人员进行考核； （4）对集团年度经营计划的各项重大相关事项进行决定。 第八条集团总经理办公会是集团年度经营计划的审核机构。其职责包括： （1）审核有关计划管理的政策、制度、规定等，拟订编制方针和程序； （2）对集团年度经营计划的各项重大相关事项进行讨论，形成意见； （3）审核集团子公司年度经营计划及计划调整，形成意见； 第九条集团总经经理办公会在审核集团年度经营计划时；子公司相关负责人应列席并参加讨论。 第十条集团经营管理部门是集团年度经营计划管理的汇总整合机构，其职责包括： （1）传达集团公司确定的总体经营管理方针、目标；经营计划的编制组织和汇总； （2）起草、修订、下发经营计划方案的指标类别、格式； （3）审核集团各子公司的年度经营计划及计划调整方案提案； （4）制订集团的年度经营计划及计划调整方案提案；
房产中介运营计划书 房产中介运营计划书 房产中介运营计划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 20xx—20xx年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。 20xx年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房
价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的.上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科为例，她的整体营
怡和企业集团不动产经营管理 建议书 20XX年随着“怡和·第一城”的奠基开工，小十里堡项目、胶南海王项目的正式签约，怡和企业将进入一个快速发展和扩张时期，开发项目也将从传统的居民住宅扩张到商业房地产领域，从此将意味着怡和企业今后将有大量的不动产沉淀，如何经营和管理好这些不动产已迫在眉睫。从“怡和·星国际”物业管理和会所经营情况分析，企业内部缺乏市场经营管理经验和手段，对沉淀下来的不动产经营的重要性没有正确理解和认识。如果今后不能有效地经营管理好这些不动产，怡和企业将会随着不动产数量的增加而背负越来越重的“负担”，最终将会影响到怡和企业的正常发展。为此，作为怡和企业的投资运行部门特提出此建议书，供怡和企业集团的股东及董事参考。 一、项目经营主体分散造成管理难度增加。 因各开发项目在不同的城市和区域，各地方政府为了实现在当地纳税的目的，必然会要求将项目的经营管理公司在当地进行注册。因此，各经营公司今后必然都属于独立的法人机构，并会出现机构设置重叠现象。为实现专业化、规范化管理，建议在怡和企业集团内部设立不动产专业经营管理部门进行统一管理，并设立经营性项目的投资主体。 二、设立经营性项目的专业管理部门。 按照怡和企业集团的机构设置应该有一个独立的实业管理部门。根据目前怡和企业不动产的沉淀数量来看，从规模到管理等各方面条件还不成熟。因此，建议在投资事业部下分设两个部门：将原投资部和策划部合并成立投资策划部，另外成立运营管理部。 1、投资策划部主要职责：寻找、洽谈投资项目及项目融资。 1）对投资项目进行考察、谈判、规划审核、投资分析、市场调研，为项目融资提供数据和素材。 2）编制项目的可行性研究报告、商业计划书、市场调研报告，为项目融资提供文字材料。 2、运营管理部主要职责：对怡和企业下属的所有需要独立运营的经营性项目进行统一管理，盘活怡和企业现有和未来的不动产，寻找新的盈利点。如：物业公司及各项目的经营管理公司。 三、为避免今后给开发商带来不必要的法律责任，建议参考国家和各地政府的管理方式。 1、运营管理部相当于目前国家对国有资产进行管理的——国有资产管理局。 2、怡和企业对各项目的投资主体相当于各地政府对项目投资进行管理的——城市开发投资公司。 四、对经营性项目实行所有权和经营权分离。 按照现代企业管理模式，为降低怡和企业的投资风险，使其更好的加以运营，必须采用所有权和经营权分离模式，就目前怡和·星国际的运营方式，怡和企业背负着很大的经济负担。建议采取以下两种方式分离投资主体，以期达到怡和企业轻装上阵的目的。 1、注册成立“山东怡和实业发展有限公司”作为今后各经营性项目的投资管理主体。
什么是企业计划管理 企业将各项经营活动纳入统一计划进行管理。企业计划管理的内容包括：根据有关指令和信息组织有关人员编制各种计划;协助和督促执行单位落实计划任务,组织实施，保证计划的完成；利用各种生产统计信息和其他方法（如经济活动分析、专题调查资料等）检查计划执行情况,并对计划完成情况进行考核,据此评定生产经营成果；在计划执行过程中环境条件发生变化时，及时对原计划进行调整，使计划仍具有指导和组织生产经营活动的作用。企业通过对计划的制订、执行、检查、调整的全过程，便能合理地利用人力、物力和财力等资源，有效地协调企业内外各方面的生产经营活动，提高企业经济效益。 对“计划”的理解 计划是经营管理者在特定时间段内为实现特定目标体系，对要完成特定目标体系而展开的经营活动所做出的统筹性策划安排。“计”是在特定时期段内，为完成特定目标体系而对展开的经营活动所处综合环境、企业内外影响因素、以及企业自身发展历史性对比等项因素的归纳总结和科学分析。“划”是依据“归纳总结和科学分析”所得出的结论，制定相应的措施、办法以及执行原则和标准。 “计”是战略性的，“划”是战术性的，由此可以看出计划本身的内涵就具有全面性，关键问题是对“计划”内涵的深刻理解程度。例如：“编制计划与计划的编制”，从字面上看，虽然只是“计划”两字的位置不同，但其所隐含的意义是截然不同的，也就是说：计划是经过充分研究、讨论和分析后制定出来的，绝非是依照往年惯例、不加分析地编制出来的。 通过对什么是“计划”的讨论，得出了“计划”两字本身就具备了全面性、系统性和统筹性的特征。因此企业任何经营活动无论大小，“计划”的有无会产生截然不同的经营效果。 计划的重要性 任何一项经营活动只要有了“计划书”，就说明企业的经营活动在执行前经过了科学预测、全面分析、系统筹划，以及对计划执行过程中可能出现的偏差制定了相应的措施，从而确保了企业经营活动结果是可预测、可控制的。反之，没有计划书其经营活动必然是盲目的、盲动的，其经营活动的结果也将是不可预测的、不可控制的，那么这个企业的经营班子也必然是失败的。 在市场经济条件下，企业间的竞争异常激烈，企业要生存、要发展、要保持可持续发展的态势，企业任何一项经营活动都不允许处于盲目的、盲动的状态，其经营效果必须处于可控状态下。换言之，计划是企业经营决策者意志和理念的具体体现。因此，计划是企业经营活动的基础，经营决策者为实现自己的意志和理念必须要不断的夯实和巩固这个基础，不断提高计划的科学性。 计划管理的本质 就计划本身而言，按照企业经营活动的特性划分，类别繁多，主要存在以下个性差异：计
地产项目运营管理策划书1 集团房地产开发运营管理方案策划书 2013年5月 集团房地产开发运营管理方案策划书 一、方案说明 本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。 本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。 二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判 1、中国房地产开发管理的发展趋势 2011—2012年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。2011年—2012年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎
缩”的选择。 2012年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到2013年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入2013年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。 房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科