南京别墅市场资讯
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二00七年一月
一、别墅市场分析
1、南京别墅市场综述
今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表现在以下几个方面：
产品走向多样化
以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。
功能走向多样化
以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成
以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正在发生变化
南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。
而且随着南京经济的发展，本地富人一族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜在消费群将成为推动别墅市场发展的一大要素。
南京别墅市场问题分析
在别墅市场供需两旺的局势下，别墅市场正在悄然发生变化，市场结构、产
品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。与此同时，别墅市场的问题也在日益暴露。
由于别墅市场的潜在供应量较大，区域市场竞争严重，特别是将军路沿线，潜在供应量巨大，同时同质化竞争严重，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。
市场供应结构不够合理。中高档别墅的比例过高，达到了40%以上。而今年以来，价格在100万左右的经济型别墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。
别墅品质名不副实。别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水与原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，就是种一些草坪，移植一些树木，名不副实。
随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。精品创新型别墅在房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会与经济发展、中产阶层群体壮大的侧面反映。经济型别墅大受市场欢迎，将动摇别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。
2、南京别墅市场需求状况
2.1 物业类型供需比例状况
注：根据市场房地产销售面积供需统计
别墅作为房地产市场中的特殊的产品，在市场中的所占量的主要集中在江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，在于市场没有大规模集中放量。
2.2 别墅物业需求特征
根据我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注与分析，我们确定消费者对于别墅的需求有如下特点：
（1）区位是消费者选择别墅的首要考虑因素
根据对已购买别墅的消费者调查，80%以上的别墅潜在购买者认为，理想的别墅第一要素就是具有优良的区位。
其中，将军山、翠屏山一带、紫金山一带占据了绝大多数购买者的选择方向。
（2）交通条件是最基本的硬指标
由于购买别墅的消费者基本都具有机动车，90%以上的购买者认为别墅项目周边要路网发达，快速畅通，节省时间，达到“距自然很近，离红尘不远”。并且大多数消费者都希望别墅项目到市区的交通路两侧最好景色优美，驾车往返市区与别墅之间能成为一种享受。
（3）优美的自然环境是购买别墅最基本的追求
根据对将军山翠平山一带的消费者调研来看，购买别墅的消费者，其根本目的就是追求在市区没有的优良的自然环境（清新的空气、良好的视野、安静的居住环境等），特别是山水环境，更是受到他们的追捧。
在调查中，超过50%的消费者喜欢水景别墅，超过35%的消费者喜欢山景别墅。
（4）异域风格别墅受喜爱
无论是联排、双拼、还是独栋别墅，具有异域风格，特别是欧美风格的别墅广泛受到欢迎。特别是独栋别墅，60%以上的消费者选择购买欧美式别墅，现代风格与中式风格的选择比例不超过20%。
然而，50%以上得消费者虽然不能明确说处他们心目中的别墅具体形象，但他们希望买到纯正的、原汁原味的异域风格别墅，而不是仅仅以一些欧式符号来妆点成的别墅。
（5）面积需求
无论是从市场现有项目的销售情况统计，还是从潜在消费者购买意向访问看，联排别墅180㎡—220㎡是最受欢迎的面积区间。而双拼与独立别墅的需求大多数集中在350㎡以下。这与消费者的经济实力以及目前别墅市场的产品结构基本吻合。
（6）购买用途
调研发现，70%以上的别墅，特别是近郊别墅，消费者购买后是用作居家生活的，即将来作为第一居所（或许购买后一段时间暂不居住）。
作为第二局所用途的只占20%左右的比例，这与目前媒体的宣传有很大差
距。投资客群的比例占到8—10%左右。另有少数作为商务用途等其他功能。
（7）产品功能需求
在购买别墅的消费者中，由于大多数没有居住别墅的经验，他们大多数不能明确说出对别墅的功能需求，特别是细节需求，这需要开发商的引导。
根据调研，大部分消费者仅对于和公寓有同等用途的房间、客厅、厨房、卫生间等功能具有明确的要求，其他功能区大部分不能明确。
4、南京各别墅板块简述
4.1 别墅板块简述
（1）紫金山麓别墅群
实际包括环紫金山与仙林地区。以金陵家天下、帝豪花园为代表。随着仙林沁兰雅筑、香溪月园等项目及钟山高尔夫、聚宝山项目等的推出，紫金山别墅群将成为南京高档别墅的代表区域。
（2）江宁开发区别墅群
相对是一个较为广泛的概念，由三个区域构成，将军路区域、百家湖区域和高湖区域，随着城市的扩张与交通的发展，区域将向第一居所过渡。
●百家湖区域在传统的格局中，是作为独立板块存在的。在江宁的楼盘中，百家湖地区起步较早，迄今为止该地的楼盘建设已接近饱和，今后可能不会有大规模的别墅项目出现。
●而高湖板块一直以来属于周边较大板块的附庸，前有百家湖，后为将军路。
●翠屏山别墅群是近年形成的一个新的热点别墅区，由于该地区独特的地性，良好的自然景观环境，随着牛首山、翠屏山区域的开发，共青团路的接通以及其他不断出现的利好消息，已经较大限度的刺激该区域的发展，成为南京未来的中档别墅主要聚集区。
（3）汤山别墅群
对于希望获得休闲的第二场所的都市人而言，是个理想之处，目前该区土地资源开发已进入后期，而且由于其开采过度，政府开发限制的出台，其前景不容乐观。真正意义上的汤山别墅区将会逐渐消失。随着一小时都市圈的发展，该区将会与句容、宝华等地区联成一体。
（4）溧水休闲度假别墅
凭借其优美的环境及良好的地域优势以及溧水民营开发区推动，是今后几年休闲度假类别墅的主要供应地。溧水别墅以卧龙湖、东屏湖、天生桥、傅家边及无想寺等区域。
4.2 别墅分布区域特征
注：根据目前市场在售楼盘数量统计，江宁市场别墅数量占到了全市别墅市场的一半。
根据别墅的市场分布特征，我们将南京的别墅市场分为近郊别墅（离市中心30公里内）与远郊别墅（离市中心30公里外，30分钟车程）两大类。
5、产品特征分析
别墅个案统计表(未统计市场潜在项目)
接上表
5.1 各类物业的特点
5.2 物业形态比例
注：根据目前市场在售楼盘统计,联排、双拼别墅占到市场80％左右的比例。
目前市场上的部分类似别墅的跃层公寓，由于大多处于环境较好的郊区，在此将其归类为叠加别墅。
5.3 各类物业产品面积
●联排别墅
●双拼别墅
●独栋别墅
●叠拼别墅
注：根据别墅市场中套数统计，联排主力面积在约220-240㎡，双拼面积主力约在260-300㎡，独栋面积主力350-500㎡,叠加面积面积主力150-180㎡。
5.4 别墅价格
（1）各物业价格比较
（2）各区域价格比较
注：根据市场中在售楼盘的楼盘销售价格统计出，目前南京别墅市场中整体的价位，叠拼别墅5420元/㎡(由于城区及近郊几个项目较高的价格，拉升了平均单价)，联排别墅5600元/㎡，双拼别墅6000元/㎡，独立别墅10000元/㎡。
5.5 别墅各类物业去化速度
●联排别墅
●双拼别墅
●独立别墅
●叠拼别墅
可以预见，TOWNHOUSE联排别墅将成为未来南京中产阶层主流的住宅形式。从现有的别墅销售情况来看，单套别墅面积在180—220平方米的最为畅销。
5.6南京别墅产品层数结构
●联排别墅
●双拼别墅
●独栋别墅
注：以上图表根据目前南京房地产市场在售楼盘统计，有较少量一层半等楼盘忽略未统计。
5.7别墅花园面积
●联排别墅
●双拼别墅
●独栋别墅
注：根据别墅市场中套数统计，联排主力面积以150-200㎡，双拼面积以200-300㎡，独栋以300-500㎡为主。
二、典型项目销售情况
1、竞争个案
2、南京单价300万以上别墅情况统计
2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
北京高端别墅市场需求调研报告 1
北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行
定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。
中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。
别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。
目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。
◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。
第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南京江宁区别墅项目推荐书 一、项目概况 1、项目和开发商 项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。 2、项目位置 项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。 3、开发基地条件及现状 项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。 4、项目拟开发内容 总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。 二、南京宏观经济概述 1、南京概况 南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。面积6597平方公里，人口万。 南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络 南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实
力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (2) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (9) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (19) 二、别墅个案列表统计 (20)
第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
（市场分析）年南京别墅市 场分析
南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问XX公司 二00七年壹月 壹、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表当下以下几个方面： 产品走向多样化 以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。 部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。 功能走向多样化 以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱
乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成 以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 消费群体正于发生变化 南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。 部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。 而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。 南京别墅市场问题分析 于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。和此同时，别墅市场的问题也于
别墅消费调研报告 1、调查的目的 本次调查旨在通过一定数量的调查问卷反馈的信息，对奥北高端收入人群的别墅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和准确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策提供第一手参考资料。 2、调查的对象 1）家庭年收入在20万元以上； 2）对奥北别墅感兴趣的，有初步购买意向的； 3）拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车； 4）演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着； 3、调查的内容 1）目标客户的初步购房计划，包括价格、面积、户型等需求； 2）目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度； 3）目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度； 4）目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度； 5）目标客户个人信息及购房自审的程度； 6）目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等； 4、调查的质量控制 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比较少，同时考虑到客户群识别等问题，我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片
区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。 二、调查结果显示 1、对购买别墅的时间数据统计显示，被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年内购买别墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年内购买别墅的有126人，占59.05%；这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。 2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者打算购买独栋别墅的有114人，占53.37%；打算购买双拼别墅的有36人，占 16.72%；打算购买联体别墅的有48人，占233%；打算购买叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%，体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购买别墅的面积（单位：㎡）数据统计显示，被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人，占24.47%；打算购买 300-400平方米的有69人，占3%；打算购买400-500平方米的有51人，占268%；打算购买500-600平方米的有22人，占 11.28%；打算购买600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格49225%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%；选择中式风格的有49人，占225%；选择现