浅谈我国房地产信贷
冯兰*
(福建师范大学经济学院,福建福州350007)
1摘要2 随着房地产资金循环和银行信贷的关系越来越密切,本文分别从房地产信贷规模、结构和从安全性、流动性、盈利性两个角度分析中国房地产信贷现状,并针对现状分别从宏观、微观两个层面提出完善中国房地产信贷不足的建议。
1关键词2房地产信贷;规模;结构;安全性;流动性;盈利性
中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1008-4940(2008)06-0043-005
经历了20年的经济发展,中国的房地产投资速度
节节上升。(如表一所示)房地产业是一个资金密集
的产业,其资金一般来源于自有资金、银行信贷、销售
回款。
表一:2000年-2007年房地产投资、城镇居民可
支配收入增长率一览表:
年份房地产投资
增长率
城镇人均可支配
收入增长率%
2000年21.5%6.4%
2001年27.3%8.0%
2002年22.8%13.4%
2003年29.7%9.0%
2004年28.1%11.2
2005年19.8%9.6%
2006年21.8%11.4%
2007年30.2%17.2%
一、我国房地产资金循环离不开银行信贷的支持
我国房地产企业从开发到销售一般经历三个阶段:地产开发阶段、房地产开发阶段、房地产销售阶段。
(一)地产开发阶段
这个阶段也就是土地一级开发阶段,参与土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资者,这些企业或出资者都有可能借助银行信贷资金。
(二)房地产开发阶段
在房地产开发企业中,资金一般来源于自有资本、银行信贷、建筑企业和建材企业代垫款、预售收入。1、不同开发阶段的资金循环离不开银行信贷。房地产开发企业取得贷款后,通常把工程分为好几期来开发,首先重点开发/一期0项目,在取得相关主管单位的审批后开始预售房地产,以此获得预售资金来支持/后期0项目的开发,其中,预售房地产的收入大部分来自于住房消费信贷。在我国的住房消费信贷政策中,居民购买90平米以下的住房可向银行贷款至多八成的房款,而购买90平米以上的住房可向银行贷款至多七成的房款,2007年9月房地产新政后,居民购买第二套住
*收稿日期:2008-03-25
作者简介:冯兰(1979-),女,福建师范大学经济学院06级在读硕士,福建商业高等专科学校会计系助教
房可向银行贷款最多六成的房款。2、关联企业间的资金/调剂0离不开银行信贷。规模较大的房地产公司,往往开发好几个楼盘,他们设立好几个项目子公司,由于子公司间的项目开发周期不同,母公司可以/调剂0子公司间的资金。子公司就是关联企业,关联企业的资金大多也来源于银行的信贷资金。3、建筑安装企业的代垫资金部分也来自于银行信贷资金。
(三)房地产销售阶段
1998年4月7日,中国人民银行出台5关于加大住房信贷投入,支持住房建设与消费的通知6,全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费,并极大推动了商品房建设的投资。1998年中国建设银行发出了中国第一份个人住房抵押贷款,正式拉开了居民贷款买房的序幕。
可见,地产开发阶段、房地产开发阶段、房地产销售阶段都离不开银行信贷的支持。其中,第一阶段是第二、第三阶段的基础,第三阶段的资金安全回流保证了第一、第二阶段的银行信贷资金的回收,可见银行对购房者的住房消费信贷对开发商的银行信贷资金回收起到了决定性作用。
二、我国房地产信贷现状
(一)从我国房地产信贷规模、结构上分析
1、房地产信贷规模大,过分依赖商业银行信贷
从规模上,房地产信贷资金不断增加,全国商业房地产信贷余额2004年-2007年分别为2.63万亿、2. 77万亿、3.68万亿、4.80万亿,分别同比上年增长23%、16.1%、22.1%、30.6%。房地产贷款余额占金融机构贷款余额比例2004年-2007年分别为13%、15%、13%、16.3%,如表一所示。国际上房地产贷款余额占金融贷款余额比例为10%是一个警戒线,可见我国的房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例过高。
表二:2004年-2007年房地产贷款一览表
年份金融机构贷款
余额(万亿元)
同比增长
房地产贷款
余额(万亿元)
同比增长
房地产贷款余额
占金融机构贷款余额比例
2004年17.8212%2.6323%15% 2005年20.7013%2.7716.1%13% 2006年22.5315.1%3.6822.1%16.3% 2007年27.8016.4%4.8030.6%17.3%数据来源:国家统计局
2、房地产信贷结构不合理
信贷投放在不同住房建设项目上的比例失衡。由于小户型住房户型小、设计施工难、总价低。大户型住房户型大、建造成本相对低、总价高,开发商相对毛利率高。因此开发商在利益的驱使下,着力打造大户型、高档住宅。银行在利益的推动下也把信贷投放于大户型、高档住宅的建设项目。信贷投放的不合理造成住房结构的不合理和房价的攀升。中国房价增长率2004年-2007年房价同比上一年度增长9.6%、7. 6%、5.5%、7.3%,甚至在某些年度出现了增幅过大的地区,如表三所示,2006年商品住宅销售价格增幅超过20%的地区就有福建、海南、四川、贵州。过高的房价一旦泡沫破灭,银行信贷将损失巨大。
表三:2006年商品住宅销售价格增幅超过20%的地区
地区增幅%地区增幅%福建29.9海南30.3四川21.3贵州22.3
(二)从房地产信贷安全性、流动性、盈利性三方面分析:
1、房地产信贷安全性分析
房地产信贷主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款。2004年-2007年我国商业性房地产贷款余额逐步增加,房地产开发贷款与个人住房贷款余额也逐年上升,如表四所示,但二者的不良贷款率不同,如表五所示,房地产开发企业贷款的不良率2004年12月、2005年12月、2006年3月分别为10.95%、8.75%、7.98%,低于一般贷款不良率,但高于个人住房消费贷款不良率,个人消费贷款的不良率2004年12月、2005年12月、2006年3月分别仅为1.80%、2.55%、2. 47%。从安全性上分析,房地产开发企业贷款的不良率较高,银行信贷风险大,主要是因为开发商负债资金主要来源于商业银行,且缺乏权益资金的保障。虽然个人住房消费贷款的不良率比较低,但随着房产的宏观调控的力度加大,银行利率的上升,个人按揭负担每月的加大,未来不良率有可能会上升。
表四:2004年-2007年全国商业性房地产贷款余额一览表:单位:亿元
年份全国商业性房地产贷款
余额(单位:万亿元)
房地产开发贷款余额
(单位:万亿元)
个人住房贷款余额
(单位:万亿元)
2004年2.380.781.60 2005年2.770.911.84 2006年3.681.412.27 2007年4.801.803.00
表五:主要金融机构房地产贷款不良率单位:%
2004.122005.122006.03不良率14.1010.209.44其中:房地产业不良率10.958.757.98个人消费贷款不良率1.802.552.47
2、房地产信贷流动性分析
房地产开发周期一般为2-3年,我国商业银行发放的房地产开发贷款期限一般都在1年左右。而住房消费贷款一般以10-30年的居多。可见房地产开发贷款的流动性较强;而住房按揭贷款的期限长,流动性差。
3、房地产盈利性分析
截至2007年12月21日,我国商业银行的资金来源成本都在4%左右,而房地产贷款的利率一般都在7%以上,两者间的净利差大约为3%。银行只要把房地产贷款不良率控制3%以下就能获得收益。从实际情况来看,个人住房贷款不良率较低,如表五:2006年3月末主要商业银行个人住房贷款的不良率仅为2. 47%。可见,个人住房贷款是银行盈利性较好的资产。同年房地产开发贷款的不良率较高,为7.98%。银行在房地产贷款上总的盈利情况取决于其对不良率的控制和资产在房地产开发贷款及个人住房贷款之间的配置。
可见我国房地产信贷主要存在的问题是1)房地产信贷规模过大,占银行金融机构贷款比例过大,结构失衡。2)房地产信贷安全性不够高,突出问题是流动性不强,盈利性有待提高。针对以上的问题,应从宏、微观两个层面来解决。
三、解决现阶段房地产信贷问题的建议
(一)宏观层面
首先建立多元化的房地产金融市场和风险担保体系。目前我国的房地产融资渠道单一,主要是自有资金和商业银行贷款,发行债券、信托、发行股票等融资方式较少。目前在众多的房地产企业中,A股房地产上市公司仅仅73家,通过上市融资来获取资金的方式占整个房地产资金来源的比例低。直到2007年8月17日,国内第一支基金型房地产信托计划--联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划才发起。中国目前房地产的融资渠道单一,过分依赖商业银行,这样房地产的信贷风险就比较大。因此有必要建立多元化的房地产融资方式,如房地产信托、房地产投资基金、吸收长期资金投资于住房产业。目前中国的银行信贷中,大多数为抵押贷款,随着房地产泡沫的形成,有可能抵押的房产实际价值不足,因此,要引入住房保险制度,分担商业银行的房地产贷款风险。如20世纪八十年代中期,美国通胀严重,市场利率上升,使得房地产市场价格不稳定,房地产抵押贷款的违约率不断上升,这一时期,私营抵押保险公司为商业银行、储蓄机构、抵押银行和其它机构投资者提供50多亿美元的抵押贷款保险赔偿金,巨额的保险赔偿金大大降低了美国住宅信贷机构的风险。可见,引入房地产保险,对于降低信贷金融机构的经营风险起着极其重要的作用。
其次,发展房地产信贷证券化市场。房地产信贷在我国流动性不强,特别是住房消费贷款。由于房屋抵押货款的期限一般为5年-30年,对发放抵押贷款的银行来说,信贷资产回收周期长,而通常银行吸收存款负债最长仅5年(实际上居民存款以活期或1年期为主),二者资产负债的期限不匹配,增加了银行经营的风险和管理的难度。因此,发展房地产信贷证券化市场,一方面,银行及时把长期抵押贷款的资产在资本市场上流通,通过抛售或持有变现能力强的抵押证券来解决银行面临的流动性限制;另一方面让广大投资者分担房地产信贷风险的同时分享房地产信贷的收益。
再次国家要真正立足于广大购房者,在其可承受的购房能力基础上,加大力度推动房地产市场大小户型的比例调整,这样,购房者的按揭分担在可承受范围内,违约率较低,银行承受的信用风险就小。
(二)微观层面
首先,商业银行应加大房地产信贷的审核力度,严禁对自有资本金比例达不到35%、/四证0(即5国有土地使用证6、5建设用地规划许可证6、5建设工程规划许可证6、5建设工程施工许可证6)不全等不符合条件的房地产开发企业发放贷款,严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。对于征信档案中信用等级差的个人住房消费贷款者,商业银行应降低贷款额度并相应提高贷款的利率。另外商业银行应加强贷后管理,对于房地产工程进展分期拨付贷款的业务,一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求后,才能进行拨付
贷款;加大对房地产贷款者的日常检查工作,逐户建立客户贷款管理台帐,实行实时监控。
其次,对于房地产信贷的贷款者:一方面,房地产商开创房地产融资新渠道,选择适合本企业的融资方式,加强行业自律,提高房地产企业素质。另一方面,居民购房要诚信贷款,一般遵循房贷三一定律即每月还贷金额以不超过家庭当月总收入三分之一为宜,这样不至于当利率上升时,还贷压力增加,以致于违约还贷。
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Ana lyzing the C redit of R ea l E sta te in Ch ina
Feng Lan
Abstr act:Based on the i n creasi n gly closer re lationsh i p s bet w een the f und i n g cycle of the estates and the bank cred2 it,this paperma i n l y ana l y zes the current credit situation of rea l estates in Ch i n a in the aspects of credit scale and the rea l estate structure,fro m the perspective of saf ety,liquidity and profitab ility.Fac i n g such a situation,the paper proposes so me m easures on ho w to i m prove the current cred it of rea l estate f ro m m icroscopic and macroscop i c perspecti v es.
K ey w ord s:the credit about real estates;scale;str ucture;security;li q u i d ity;pr ofitability
责任编辑[练秀明]
商业银行房地产信贷 引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约 现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。美国次贷危机对对我国商业银行房地产信 贷治理敲响了居安思危的警钟。 一、当前中国房地产业概述及存有的问题 今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。 今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。 当前中国资金的流动性是前所未有的,在这个轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过 去两三个月的地王拍卖中,专家估量有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价 必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严峻 地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。所以,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷治理应将风险防范放在第一位。 二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显 (一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险 08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。因为门槛的降低会使银行接受更多抗风险水平较差的低收入居民客户,当房
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房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究
Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term
银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了
浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发
选题背景和意义： 作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。 本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。 本课题在国内外研究状况： 1、国外的研究现状 西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。
浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响
比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。
作业一 集团客户信贷风险案例分析 1、集团概况 A集团注册资本6亿元，其中:国有资产管理委员会持股56%。其他股东中两家以房地产开发为主。经营围:房地产开发、建筑施工、建材贸易、汽车销售、出租汽车、绿化、仓储、会展。集团以房地产开发为主业，下属S商业集团、J 建设集团、Q汽车集团、N能源集团、L旅游集团五大产业集团。集团房地产开发业务主要由集团本部设置的事业部进行项目投资管理和会展中心建设经营(如下图)。 （1）房地产业。主要开发城区中低价房，也参与旧城改造，在开发建设住宅的同时开发非住宅产品，逐步向全国扩展。先后在全国20个大中型城市开发了房地产项目。2013年-2015年集团房地产业务利润总额占比超过60%。 （2）商业地产。S商业集团主要从事商铺、商场、会所等商业物业的经营、管理，形成商业地产租赁、投资、经营管理三大业务板块，与红星美凯隆建材集团、易初莲花、开心人大药房等建立了全面合作关系。 （3）建筑业。J建设集团主要承担大型钢厂的技术改造和钢结构建设工程，同时承担A集团民用、商业建筑项目的建设施工。
（4）能源及物流业。N能源集团主要经营成品油、燃料油、煤炭批发，石油海上运输、陆上运输，经营加油站等，是经营石油、煤炭的专业性企业，拥有石油、煤炭经营管理的专业团队。 （5）汽车服务业。Q汽车集团集销售、维修、保养、二手车、保险、上牌于一体的汽车销售服务商。拥有国际知名汽车品牌专营店11家、多家汽车销售公司维修公司及出租车服务公司，代理国汽车18个品牌。经营业务包括“整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈”四位于一体的汽车品牌服务和车辆租赁业务等。 （6）旅游服务业务。L旅游集团是从事酒店、旅行社等旅游产业的投资、经营及管理的综合企业。2015年旅行社和饭店总收入超过12亿元，拥有8家控股企业，投资控股并管理的酒店客房数为920间套，2年在建和即将投入经营的控股五星级酒店客房数尚有600间套。 截至2015年末，集团合并会计报表总资产为255亿元，总负债196亿元，资产负债率为77%; 2015年度实现主营业务收入150亿元，净利润7亿元。集团本部总资产为137亿元，总负债100亿元，资产负债率为72%; 2015年度完成主营业务收入13亿元，实现净利润7亿元。集团本部以投资管理为主，主营收入较少。 2、关联关系分析 （1）关联关系
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施
房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9e16897330.html, 对我国房地产行业信贷的若干建议及风险提示 作者：刘卫卫 来源：《中国房地产》2012年第09期 一、2011年以来我国房地产行业融资状况 （一）房企开发资金总量再创新高，自筹资金成主力 国内贷款与去年持平，企业自筹资金占比达四成。2011年，房地产开发企业本年资金来 源83246亿元，同比增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1—11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；自筹资金34093亿元，同比增长28.0%； 其他资金中，定金及预收款21610亿元，同比增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，同比下 降12.2%；利用外资814亿元，同比增长2.9%。 2012年1～5月，企业自筹资金占比再创新高（42.5%）。从整体趋势看，在严厉的调控 政策作用下，企业资金压力进一步加大。国内贷款受到信贷紧缩政策影响，与去年基本保持相同水平，而自筹资金、其他资金和利用外资增速均较去年大幅下降。在限购限贷政策打压下，房地产市场成交低迷，个人按揭贷款增速继2011年出现大幅下滑后，2012年也将继续呈现出同比下降态势。 （二）银行信贷整体趋紧，新增贷款逐季下降 2011年以来，国务院关于房地产调控的一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信 贷政策。连续加息和提高存款准备金率，造成房地产业贷款增速比整个银行贷款增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。 1.房地产贷款余额增幅放缓 截止到2011年年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。 2011年年末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，增速比上年末低32.6个百 分点；房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。
商业银行房地产贷款风险分析 姓名：王东 学号：201407040108
摘要 随着经济逐渐转型，国家宏观调控政策的进一步加强，商业银行股份制改革的不断深入，尤其从08年次贷危机以来，商业银行房地产贷款风险受到越来越受到重视。在这种背景下，了解我国房地产业以及房地产贷款现状，防范和解决商业银行房地产贷款风险变得十分重要。目前房地产业已成为我国主要经济支柱之一，对经济发展可产生重要影响，但是商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道，融资渠道略显单一。本文在房地产业和商业银行房地产贷款现状的基础上，对房地产贷款面临的主要风险做了详细的分析和阐述，据此论证并且提出了防范和化解商业银行房地产贷款风险的策略，如优化房地产贷款的投放结构、拓宽房地产业的融资渠道等措施，希望能对防范和化解商业银行房地产贷款风险起到一定的启发和借鉴作用。 关键词：房地产、贷款风险、商业银行 一、研究背景 房地产由于其位置的不可移动性、保值增值性已经成为当前主要的投资热点之一，然而又因为其政策限制性以及投资金额较大，虽然能够提供给投资者较高的收益，但是往往会带来较大的风险。收益与风险成正比在房地产业中无疑体现的淋漓尽致。由于我国目前正处于经济转型期，市场机制不够完善，金融体系不是很完善，融资途径较为单一，而房地产作为资金密集型企业，房地产的发展离不开商业银行的大额贷款。 1.1我国房地产业的发展现状 房地产具体是指土地、建筑物和房地合一状态下物质实体和依托于物质实体上的权益[1]。房地产作为市场中举足轻重的商品，有以下几个特点：1、房地产位置的不可移动性和地区性；2、房地产使用的长期性和耐久性；3、房地产的保值增值性；4、房地产的受政策限制较大；5、房地产影响因素多样性和行业相关性。
浅谈房地产投资风险分析 又到了大四毕业季，看似轻松好玩的大四生活其实也暗藏着无限的压 力，找工作、考研，谋出路的同时，还要撰写毕业论文，确保能够顺利毕业，拿到毕业证。下面就由为大家推荐一篇物业管理毕业论文，欢迎阅读哦! 摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。 关键词：房地产投资; 分析方法; 风险识别 房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素* ，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有 专家调查法、故障树分析法 （FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。 （一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等 10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两 种。 1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10 人的专家小组以会议的方
式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。 2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素* ，主观性强。 （二）故障树分析法。 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 请欣赏《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行 为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展， 现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。 各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人 民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的 若干意见》建住房[2019]217号，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目 总投资的30％。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
浅谈商业银行房地产信贷风险的防范 复旦大学王雪 摘要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。 关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范 1
第一章引言 第一节研究背景和意义 房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。 第二节文献综述 一、国外研究状况 西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚实的理论基础和有效的防范研究。 Langandso(1995)]3[采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)]4[从风险控制的角度
中文摘要 摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。 关键词：房地产，银行信贷，风险防范 引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。 一、房地产信贷定义以及特点 （一）房地产信贷定义 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。 （二）房地产贷款具有以下特点 1、贷款使用上的专用性。 房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2、房地产贷款期限上的长期性。 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。
重庆三峡学院学报—— 2004年第6期 第20卷——No.6. 2004 Vol.20. 收稿日期：2004-09-11 作者简介：曾桂圆（1982-）女，重庆人，北京大学经济学院本科生。 浅析房地产投资风险及其防范对策 曾桂圆 （北京大学经济学院，北京 100871） 摘 要：基于中国的房地产市场的发展现状，分析了影响房地产投资风险的特征，不同类别的房地产风险的差异和房地产投资收益的主要风险类型，在此基础上提出了房地产投资风险的防范措施，主要分为房地产投资风险的控制和转移。 关键词：风险；系统风险；非系统风险；风险控制；风险转移 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-8135（2004）06-0063-04 引 言 改革开发以来，随着房地产市场的发展，有关房地产投资风险的研究，越来越为理论界与实业界所重视。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。其投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。 目前我国房地产业恢复的时间还不长，开发商对房地产业的风险还缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。有的项目投资前的可行性研究缺少投资风险分析；有的项目甚至受人为因素影响，造成了大量的决策失误。本文将主要讨论房地产投资风险分析及风险防范的方法。 一、房地产投资风险的特征和类型 （一）风险的含义 根据风险理论的研究，风险是指不确定性，尤其是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，即Ｒ=ｆ(Ｐ，Ｃ)式中：Ｒ—表示风险，Ｐ—表示不利事件发生的概率，Ｃ表示该事件发生的后果。一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。风险与收益成正比。 （二）房地产业投资风险的特征 房地产开发的产业特点使其投资风险呈现出如下特征： 1、房地产投资的不可移动性与风险 土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。 2、房地产投资的资金需求性与风险 房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。 3、房地产投资周期的长久性与风险