第一章房地产基础知识
一、房地产的概念
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。
1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、
2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道
路等。
二、房地产开发
1、房地产开发的概念：
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
2、房地产开发的原则：
房地产开发必须遵循以下原则：
A、严格执行城市规划的原则；
B、讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；
C、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
3、土地征用的审批权限：
征收下列土地，由国务院批准：
A、基本农田；
B、基本农田以外的耕地超过35公顷的；
C、其他土地超过70公顷的。
征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
三、房地产投资
1、概念：
地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
2、特点：
A、投资成本高
B、投资回收期长
C、投资风险大
D、收益性好
3、储蓄和投资的比较：
4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：
A、花园公寓影响因素；销售时机
B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等
C、商业：商圈、楼层、临街状态等
D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
E、酒店：地段、价格、配套、服务等
四、房地产开发程序
1.企业注册：有1000万以上的注册资本；
2.立项审批；
3.工程建议书批准之后，向城市规划经管部门申请建设用地选址；
4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供
气、排污）供应的可行性；
5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交工程建议书及批准文
件；
6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；
7.向土地经管部门办理建设建设用地批准书；
8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划
许可证执照费；
9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；
10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按工程各实施阶段送主管部
门验核；
11.领取拆迁、办理拆迁工作；
12.向城市规划经管部门申请审定规划设计技术方案；
13.向城市规划经管部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；
14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议；
15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；
16.持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费用；
17.到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续；
18.申请办理商品房销（预）售许可证（建委）；
19.工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；
20.取得竣工验收备案表。
五、五证、两书、一表
1、五证
A、国有土地使用证：
经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
B、建设用地规划许可证：
经城市规划行政主管部门，确认有关建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。
C、建设工程规划许可证：
经城市规划经管部门，确认建设工程位置和范围符合城市规划的法定凭证。
D、建设工程开工证：
本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的运行其开工的批准性证件。
E、商品房销（预）售许可证：
本证是房地产行政经管部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
A、商品房质量保证书：
是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。
B、商品房使用说明书：
即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、规范等作出说明，并提出使用注意事项。
3、一表：商品房竣工验收备案表。
六、房地产交易制度
房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
1、预售
A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购
人，由承购人支付定金或房款的行为。
B、商品房预售的条件：
①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
③、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度
和竣工交付日期；
④、向县级以上人民政府房地产经管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、商品房现房销售
A、商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用
证且尚未销售的房屋。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行的销售。
B、商品房销售，应当符合以下的条件；
①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
②、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
③、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
④、已通过竣工验收；
⑤、拆迁安置已经落实；
⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备
交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
⑦、物业经管技术方案已经落实。
按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。
第二章专业名词
1.规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2.建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2.2M以上（含2.2M）。
单套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
3.总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多动建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积总和。
4.套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
5.使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
6.套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。
7.共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯电梯间、水箱、楼
梯间、厅等所占面积的总和。
8.套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。
9.阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台。按其底板水平投影
的一半计算建筑面积。
10.产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进行实地测量之后所得到的面积。
11.面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积
加上该使用单位的分摊面积之比。
12.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度
=建筑基底总面积/建筑用地面积。
13.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
14.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积
之比，即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
15.面积计算公式：
销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
16.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
17.道路用地：规划区域内道路的占地面积。
18.红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界限，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来
表示，故称“红线”。
19.层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
20.净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
21.一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重墙，内隔墙。
22.二四墙（240mm）:指墙体的厚度240mm(一砖墙)，室外室内的承重墙。
23.三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。
24.砖混结构：由砖砌墙体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多
层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
25.框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，
土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。
26.剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间
布置受约束，抗震性能非常好。
27.框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利
用率高，抗震好。
28.开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
29.进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
30.三通一平：是通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
31.七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、热
力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
32.九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。
33.大配套：指适用于居住区及区域或居住小区及区域的公共建筑和市政设施的配套。
34.标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时做“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±
0.000.
35.防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水
沙浆，厚度为20毫M左右。
36.防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。
37.防水层：为了防止雨水进入屋面。地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等
而设的材料层。
38.防水材料：汕毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。
39.勒脚：外墙墙身下端靠近外地坪的部分，一般采用抹水泥沙浆的形式。
40.设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2M以
下。
41.管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混
凝土井。
42.四源费：建设工程需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。
43.物业经管：利用现代经管科学和先进的维护技术以经济手段经管物业，为业主和承租人提供高效、优质、
经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。内容包括：社区安防、绿化、内部设施、房屋结构进行维修，养护。
44.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、
设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
45.公寓式住宅：供应住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数
为高层大楼，规范标高，没一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
46.跃层式住宅：指住宅占有上下两层楼面，卧室，起居室、客厅、卫生间、厨房有其他辅助用房可以分层
布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。
优点：
A、每户都有较大的采光面，通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
47.复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2M的夹层两层合计的层高要大大低于跃层
式住宅（复式住宅3.3M左右，跃层为5.6M左右），其下层供起居用，如做饭、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用，户内设有起居室高2M，上层直接作为卧室的床面。人可以坐起但无法直立。
48.联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
49.智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元停息服务和公共物业经管的中心，提供多元
信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区的规范化的物业经管。
50.商品房：是按市场价格购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。
51.经济适用房：以中低收入家庭的住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设规范（不含别墅、高级公寓、
外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。
52.商品房价格由什么构成？
由三部分组成：
A、成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计
费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和施工费、经管费等；
B、税金；
C、利润。
53.商品房和经济适用房的区别：
54.板楼和塔楼的优缺点：
55.店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
56.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板
57.规范层：指平面布置相同的房屋楼层。
58.开盘：某一个个案取得了预售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。
59.DM单：用于工程做投放、派发的宣传单页。
60.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使
用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
61.征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。
62.出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出
让金的行为。
63.划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或
者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
64.会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件
条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；
中西、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
第三章建筑知识
一、建筑结构知识
房屋建筑分类：
1、按建筑的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
①、工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
②、农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋，如种子库等。
B、非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
①、居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
②、公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种：
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、
板、柱形成的骨架，墙体只是起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和
高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只
起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可
以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这
种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的
公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
A、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
C、建筑总高度超过100m时不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型：
①、低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。
②、中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。
③、高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m的建筑物。
④、超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。
4、按照施工方法划分
施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：
A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在现场浇注或砌筑。
B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配；
C、现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌筑，一部分构件为预制
装配。
二、面积的计算原则
1、商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：
商品房建筑面积=套内建筑面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：
共用墙是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
2、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算：
A、封闭式阳台，按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
B、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
3、面积的分摊原则：
商品房共用建筑面积的分摊以栋为单位，分摊的公用建筑面积为本栋内的公用建筑面积，与本栋不相连的公用建筑面积不得分摊到本栋房屋内。
为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房公摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多层分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，个套商品房应分摊的公用建筑面积之和。
共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
4、可分摊的公用建筑面积：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业经管用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
5、不应计入的公用建筑空间：
A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功
能的独立使用空间。
B、售房单位自营、自用的房屋。
C、为多栋房屋服务的警卫室、经管（包括物业经管）用房。
6、分摊的公用建筑面积的计算方法：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）
原始设计的使用功能。
7、建筑面积的范围：
A、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
B、检修、消防等用的室外爬梯。
C、层高在2.2m以内技术层。
D、构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
E、建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F、有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2m的深基础下架空层、
坡地建筑物吊脚架空层。
8、商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式：
A、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面
积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建
筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）
计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
B、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积
发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
①、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
②、面积误差比绝对值超出3%时，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日
起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，
产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人
补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合
同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还
买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
因商品房销售经管办法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签
署补充协议。。
C、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建
筑面积不变而逃内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式
9、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：
A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。
B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物质屋顶突出部分的水平投影面积小
于屋顶面积的20%，且高度不超过4m的不计入建筑高度。
C、建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
第四章法律法规
一、贷款
1、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有的产权的房屋向
贷款银行抵押的行为。是贷款人以赢利为目的的贷款。
2、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请。并将所购房屋向贷款银行抵押
的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率低。
3、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，即申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的
产权房屋向贷款银行抵押的行为。
4、贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金经管中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的
个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无需再到经管中心、银行
跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落实到贷款人身上。
二、房地产权利类型：
1、房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有权，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益
和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。
2、土地使用权：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地
上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。
3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，
当债务人不履行债务时，债权人可依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。
三、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的那些保护？
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证经管和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。
四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？
商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可以在预售契约上更名。办理时出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
五、产权登记应未成年人的名字，该如何办理？
购房人只需做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（根据区域，工程不同，具体情况各异。）
六、商品房认购书网上签订的程序：
1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
2、经双方当事人确认后，通过经管系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认
购书编号；
3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，经管系统及时标明该单元（套）商品房
已预订。
认购书网上备案后，签定商品房预售合同是合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变更为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。
4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过经管
系统办理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过经管系统办理商品房预售合同网上签约手续。
七、商品房预售合同网上签约的程序：
1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟定商品房预售合同的相关条款；
2、经双方当事人确定后，通过经管系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，
网上提交后，系统自动生成合同编号；
3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在经管系统联机备案，并下载打印商品房预
售合同签约证明和预售登记申请书；
4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。
八、房产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？
房产抵押需要到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的《房屋所有权证》和《土地使用权证》对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。
九、购买一套商品房，要交哪些费用？
购买一套商品住房费用由以下四部分组成：
1、房价款：每平方M（建筑面积）售价×建筑面积；
2、税费：
A、印花税：买卖双方各缴纳房价款的万分之五（由税务局收取）。印花税=总房款×0.5‰；
B、契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。普通住宅
缴纳房价款的1.5%，非普通住宅缴纳房价款的3%，商业缴纳房价款的3%；
C、公共维修基金：购房款的2%；
D、办贷款的，还要交律师费（一般为贷款额的2‰）、抵押登记费、保险费或评估费等；
E、在申办产权的过程中：
①、产权登记费：每建筑平方M0.3元；
②、房产证工本费：每证4元；
③、印花贴税：每件5元。
3、物业经管费：按相关规定收取；
4、供暖费：
A、集中供暖：
①、热力集团集中供暖价格为：24元/建筑平M/取暖季；
②、采用燃煤锅炉（直供）集中供暖价格为：16.5元/建筑平M/取暖季；
③、采用燃油、天然气、煤气、电锅炉集中供暖价格为：30元/建筑平M/取暖季；
④、具体工程区域不同，收费规范也有不同。
B、分户供暖：根据设备和热源的不同，按照用量单独核算。有地热采暖、壁挂炉采暖等。
十、办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用？
从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（又称商业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。
即：个人住房贷款的费用=律师费+保险费+抵押登记费+评估费
上面公式并不准确，因具体情况不同，所涉及费用也不尽相同。
1、评估费：建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需要支付评估费；利用公积
金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需要支付评估费，如果按照要求必须评估，则其费用按500元计收。（经济适用房的评估费为500元）
2、律师费：办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按
照申请贷款的额度2.5‰向贷款人一次性收取法律服务费，每套最低额度为200元-300元左右，办理政策性贷款时不需要支付律师费；如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款方法收取。
3、保险费：由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借
款人必须提供担保。
保险费=总房款或贷款额×相应比例×贷款年限
4、抵押登记费每套200元。
十一、商贷中的保证担保由开发商提供
银行商业贷款准许借款人贷款购房的工程都是与银行签订了协议的开发商的工程，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。
十二、申请住房商业贷款的程序：
1、与开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了20%以上的首期房款，（规定建筑面积在90（含）90
平M以上的支付30%以上的首期房款）；
2、去房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同，并向律师递交有效文件；
不同的银行对所提供的材料有不同要求。
十三、个人住房公积金借款
1、操作流程
A、申请人凭购房合同及夫妻双方的住房公积金储存卡到“公积金”经管中心领表。
B、备齐相关资料后，到“中心”办理贷款审批，由“中心”确定贷款额度、期限。
C、到担保公司办理贷款担保手续，并签订相关合同。
D、“中心”委托银行放款，并通知借款人领取贷款资料。
E、银行按合同约定在借款人存款账户中按月代扣还款，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产
证。
2、申请公积金贷款的条件：
A、本地交纳公积金，并连续缴存公积金6个月或累计12个月，且仍在缴纳；
B、没有正在还款的用公积金购买的房屋；
C、申请人的年龄加上申请年限，男性不超过65岁，女性不超过60岁；
D、贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款的最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40
万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款人，贷款金额可上浮30%，可以到
52万元；AA级的可以上浮15%，可以到46万元。
十四、如何办理商品房预售登记？
自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在经管网上进行网上认购和网上联机备案签约。房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政经管部门申请预售登记：
1、经管网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；
2、经管网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份；
3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明复印件、授权委托书原件各
一份；
4、国有土地使用权证原件及复印件各一份：
5、买受人身份证明复印件，包括：
A、买受人为自然人的、提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》
或《工作居住证》的复印件；
B、买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件；
C、向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外工程国家安全
审查批准文件；
D、预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵
押权人同意预售的材料。
市或者区、县房屋行政经管部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。
注：以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政经管部门不予办理预售登记手续：
A、该商品房不在预售许可范围内；
B、该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月；
C、该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记；
D、房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致；
E、该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
培训知识总结 公司口号：我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用 地形：是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间：一间房屋的面宽。 进深：一间房屋的深度。 层高：地面到上一个楼板的高度（包括楼板厚度）。 净高：房间内地面到顶棚。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下为地下一层，地下二层，层高低于2.2m的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高：（1）绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 （2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，表示某地常年风向频率的数值的分布，用八到十六个方位表示。 建设用地面积：红线面积。 总建面：按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积：建筑物底面与地面接触的面。 物业类型： 1.低层建筑（1-3层） 2.多层建筑（4-7层）小于1 3.小高层（8-18层）1.5-2 4.高层（19-33层）小于2 5.超高层（100米以上）大于2.5 用地性质：指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为 1.住宅用地（70年） 2.商业用地（40年、影剧院、酒店、旅游等） 3.工业用地（50年） 4.综合用地（50年、教育、科技、文化、卫生、体育） 房地产三级市场：一级市场为土地交易市场，二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手； 房租赁市场
房地产基础知识培训 一、房产类 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 2、房地产的特征 a)资金密集性 b)相互影响性 c)易受政策限制性 d)房地产的增值性 3、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产
4、基本概念类： 1.住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿 舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门 用途的房屋。 2.廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我 国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主 要是腾退的旧公房等。 3.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 4.经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为 解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的 特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中 低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的 部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用 的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定 了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。 5.集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、 个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个 人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
房地产基础知识试题 房地产基础知识试题，帮助读者轻松过考，下面由为你分享房地产基础知识试题的相关内容，希望对大家有所帮助。 2016 房地产基础知识试题： 一、填空题 1、1 亩约等于( )平方米。【填空题】 667 2、1 公顷等于( )平方米，约等于15 亩。 10000 3、现在最常用的付款方式有一次性付款，，分期付款，三 种。按揭贷款 4、按用途房地产的类型可划分为以下 5 种：居住房地产、商业房地产、旅游房地产，工业房地产，农业房地产 5、七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，天然气通，场地平整。 6、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。 7、商品房五证包含：国有土地使用证;
建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程开工证; 商品房预售许可证。 8、商品房两书包含： 商品房质量说明书; 商品房使用说明书; 9、客户首次购房，首付需付几成? 20% |2 成|两成 10 、做销售，一个中心是：;二个能力是：应变能力、协调能力; 以客户为中心 11 、客户买房三个重要原因：认可地段;认可( );认可价格。 产品 12 、介绍产品着重：地段环境交通配套设施价格/ 价值 房 屋设计主要建材。 二、判断题 1、套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。( ) 2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。( ) 3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。( ) 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整( )
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
房地产基础知识重点精编 Jenny was compiled in January 2021
房地产专业基础知识(重点) 房地产一级市场：土地交易市场房地产二级市场：一手房市场房地产三级市场：二手房市场 土地所有权：国家、集体土地使用权 取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁 土地使用权出让最高年限：住宅用地70年、商业、娱乐用地40年、办公、综合用地50年 建筑基底面积之和 各类绿地的总和 建筑密度 = ——————————（%）绿地率= ———————————（%） 建筑用地面积 建筑用地面积 总建筑面积 总绿化面积 容积率 = ————————（%）绿化率 = ————————（%） 建筑用地面积 建筑用地面积 土地使用权的出让：指国家以招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使 用，一般没有使用期限的限制。 楼间距，建筑物与建筑物之间的距离。 毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地：指已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 三通一平：是指水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 建筑风格的分类：地中海、意大利、英国、法国、德国、 北美、新古典、新中式、现代主义、综合 类 低层：1～3层建筑、多层：4～7层、小高层：8～12层、 高层：13~33层、超高层：34层以上； 复式住宅：在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，复式层高为3.3米，而一般跃层为5.6米的 两层。 过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。
房地产专业基础知识(重点) 房地产一级市场：土地交易市场房地产二级市场：一手房市场房地产三级市场：二手房市场 土地所有权：国家、集体土地使用权 取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁 土地使用权出让最高年限：住宅用地70年、商业、娱乐用地40年、办公、综合用地50年 建筑基底面积之和各类绿地的总和 建筑密度= ——————————（%）绿地率= ———————————（%） 建筑用地面积建筑用地面积 总建筑面积总绿化面积 容积率= ————————（%）绿化率= ————————（%）建筑用地面积建筑用地面积 土地使用权的出让：指国家以招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。 土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的 限制。 楼间距，建筑物与建筑物之间的距离。 毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地：指已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 三通一平：是指水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 建筑风格的分类：地中海、意大利、英国、法国、德国、北美、新古典、新中式、现代主义、综合类 低层：1～3层建筑、多层：4～7层、小高层：8～12层、高层：13~33层、超高层：34层以上； 复式住宅：在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，复式层高为3.3米，而一般跃层为5.6米的两层。 过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。 伸缩缝：指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。 按建筑结构分类：砖混结构、框架、剪力墙、框剪结构、木结构、钢结构 现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。 Loft：最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的
最全房地产基础知识 房地产的知识有哪些?房地产市场的基本知识有哪些?下面小编为大家整理了相关最全房地产基础知识，希望大家喜欢。 房地产基础知识 常用词语的解释 1、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。 2、土地类型： 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。 3、三通一平： 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 4、七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 5、土地使用权年限： 是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续
使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 基本参数 复式： 区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高); 错层： 户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅; 进深： 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); 开间： 住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适); 层高： 房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高： 一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
房地产专业基础知识 1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场
房地产基础知识大全 房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面本站小编为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。 房地产基础知识 1、房地产市场 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场; 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场; 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。 2、国土局 代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 3、商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 4、开发商 专门从事房地产开发和经营的企业。 5、代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 6、土地类型 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 7、土地使用年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 8、土地使用费 土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。 9、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 10、如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。 11、房地产产权登记 指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 12、产权证书 是指房屋所有权证和土地所有权证的二合为一，是房地产权的法律凭证。
房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识： 1、住宅、住宅小区的概念 住宅：就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小区：“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅：“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 钢混结构住宅：结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经
2020房地产基础知识史上最全 一、现房、期房、准现房 现房就是已经建好，可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。 二、容积率 三、绿化率 四、得房率 得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公 摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层 公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～ 0.16之间。 五、楼间距楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和 左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防 噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质 就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上) 为9米，高层与高层之间为13米。 六、赠送面积 买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠
送面积造价高，要仔细核算清楚，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。 问：房地产市场的基本知识有哪些? 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺 常用词语的解释1、 房地产产权：
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的 道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
基础知识考试试题 1、什么是房产：房屋产权的简称。 2、什么是地产：是指土地财产。 3、什么是房地产：是房产和地产的总称。 4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房 屋建筑的活动。 6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地是指：农村集体所有的土地。 8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收 益和处分的权能。 10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让 给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再 转移的行为。 12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、 加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地是指：不具备开发条件的土地。 14、熟地是指：已完成三通一平(水、电、道路，土地平整)或七通一平，具备开发条件的土地。 15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体 业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。 25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。 26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣 工验收合格可以直接入住使用）为止。 28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。 29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房 的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。 30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的 房叫毛坯房。 31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。 32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。 33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。