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前言
华盛国际商务花园位于上海市普陀区西北角的桃浦镇，是上海近期来交通市政建设的重心，桃浦将在原先工业基地的基础上规划发展成上海都市型工业园区中心。
本报告从上海房地产市场总体状况出发，逐步分析到桃浦区域房地产市场、厂房市场，阐述了围绕华盛国际商务花园进行了一系列的市场调查结果，对本案进行总体的分析，提出根据本案的自身特点和市场的需求所制定的系统化的营销策略，以达到顺利销售的结果。
我公司将以我们在厂房招商方面的经验与公司在东南亚地区的人脉为本案进行有效的宣传，实现双方共同盈利的良好局面。
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第一章市场篇
一、上海房地产市场总体现状和趋势
2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间落下帷幕后，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势。
市场法则告诉我们，供求是决定房价涨跌的主要依据。8月份，浦东价格顶部继续向上，而且高、低价位盘呈全面活跃态势；中心城区中，卢湾北部太平桥地区新添高价盘；北部各区，中低价盘房价普遍上涨，个别低价盘初遇价格阻力线。
去年以来，随着上海土地使用权出让方式由协议改为招投标和商品房实施内外销并轨以及我国加入WTO的重大利好，人们对房地产发展充满着预期。因此，上海掀起了一股声势不小的圈地运动。在上海的松江、青浦等郊区，已经很少有土地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅惊人，几乎翻一倍。去年松江大学城附近的地价为40万元一亩，而如今已经达到80万元一亩。又如闵行在浦东地区的浦江镇，是“一城九镇”建设的重点镇，随着卢浦大桥建设和浦江两岸开发的利好推动，使得这个镇的土地价格猛涨。不仅上海本地开发商，全国各地开发商也纷纷涌入上海，甚至不少实力非凡的海外房地产巨子也开始抢滩上海，不惜在上海市中心繁华地段重金圈地。尤其是申办2010年世界博览会和浦江两岸开发的实质性启动，使中
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外各地投资者更是涌动。
从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3500元左右，最近新成立上海地产(集团)有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。
在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2-3年中间，将有3-10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然的地区优势将逐步弱化、势必需要走联合之路，扩大融资渠道、更新经营理念，重新打造核心竞争力。
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二、桃浦区域房地产市场发展现状和趋势
1. 桃浦区域市场大环境概述
根据“十五”上海城市交通发展规划，上海下一步将致力于本市道路货运的发展。位于上海西北部的普陀区桃浦镇将建成西北综合物流中心和工业园区。这个中心规划用地4.2平方公里，在建设实施中采取“自由起步、尽快升级，有点到线，形成街市，纵深推进，形成园区”的步骤。今年5月前主要完成基础建设部分，即货运交易所、中心停车场、公用型仓储区、配载一条街的建设以及网上货运交易系统等。
在市政建设重点规划的推动下，带动该区域工业的飞速发展，而房地产业也会随着本区域各类型工业的发展进入一个全新的领域。
2. 桃浦区域房地产市场发展现状
桃浦由于地处上海西北角，属城乡结合部，与市区交通不畅通便捷，又是老的工业城镇，污染较为严重，不能形成大规模的住宅小区。
桃浦镇的永汇新苑，是2002年6月上市的新盘，10、11月售价随即上调了50—90元/平方米，虽然该盘有上扬趋势，但3、4楼的高价位房源目前还有剩余；和永汇新苑相似，宝山呼兰路、虎林路上的富浩花园，沿马路的低价房和比较经济的两房、三房基本已售罄，所剩房源售价多在2900—3600元/平方米。在真南路上还有一些独体、三联、四联别墅，但是社区内配套设施简单，绿化率低。
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总体说来，桃浦目前的房产市场随着该区域的发展，处于一个尚未完全启动的阶段，区域市场内的楼盘无论从品质、价格还是去化率来看，与市区的商品房市场还是有较大差距的。
3. 桃浦区域房地产市场发展趋势
随着近期市政重点的转移，桃浦将发展成为上海都市型工业基地，上海西北物流园区中心。在这种形势的推动下，将刺激桃浦区域各行业跟进工业的发展，形成一体化的配套系统。而房地产业也将随着该区域工业建设的速度，进入一个全新的阶段。随着该区域都市型工业园区的一一成立，众多外商集团的进入，势必要求周边的配套设施日趋完善。而住，作为人的基本物质需要，是日后市场发展的重头戏。今后的桃浦房地产市场将一改过往高价位房源滞销的现状，会针对外来高技术人员、高层管理人员这一目标消费群，将住宅形式定位于更独立化，即独体商务别墅；更品质化，即智能化的住宅小区；更人性化，即讲求居住环境，特别是绿化环境的高档小区。桃浦区域房地产市场的飞速发展指日可待。
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三、桃浦区域厂房市场发展现状和趋势
1. 桃浦区域工业园区现状概述
上海都市型工业基地的前身是桃浦工业区，是上海市最早的市级工业区之一，从20世纪50年代发展至今，成为上海市基础设施最完善、配套最齐全的工业区。90年代末期，在全市率先进行市区联手，发展都市型工业。
桃浦位于普陀区西北角，314国道横贯其中，距内环线3公里，两侧为外环线，距沪宁高速2公里，距虹桥机场约6公里，沿着外环线南可达沪杭高速、浦东新区，北可达吴淞集装箱码头、张华浜集装箱基地。优越的地理位臵，吸引中外客商纷至踏来，使基地成为展示上海都市型工业的窗口。从镇政府经外环线至虹桥国际机场只需10分钟。至吴淞集装箱码头仅20分钟。目前，真南路拓宽工程已结束，55米宽的祁连山路延伸段工程即将付诸实施。搭乘62、117 、832、213等7 条公交线均可从市内各个角落赶赴镇内。铁路沪宁线、沪杭环围线、南河支线穿越本镇，上海西站、南翔站、桃浦站均在镇区域边缘。便利的交通状况使桃浦在原先工业基地的基础上，上升为都市型的工业园区，成为上海市区西北部陆、海、空交通的一个结合点。
桃浦工业园区北靠沪嘉高速东倚祁连山路，南至真南路，西傍外环线，占地面积4.2平方公里，地理位臵极其优越，成为上海市环保型精细化工的基地和都市型工业的基地。桃浦的水、电、气、通讯、
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道路、排污等基础设施十分齐全，上海长桥水厂与桃浦水厂可提供充足的生活用水和生产用水、在建的大场水厂竣工在即；污水由南大路南侧九号支管排污，进入桃浦污水厂进行处理；区域内建有一个22万伏、三个3.5万伏的变电站，供电余量很大；六万门电话局和邮电支局的建设是桃浦的市政配套条件更加完善。
园区内拥有国家投资近10亿元形成的雄厚的基础设施，在园区敦煌路西侧1.8平方公里内可主导发展医药加工产业，先后引进了上海方大制药有限公司、上海中药二厂、上海制药六厂、上海兽业三维制药有限公司、上海大众制药厂等医药加工企业，形成了医药加工的集中地，在"十五"期间将建设成为上海的"小药谷"，吸引众多海内外医药投资者的目光。
桃浦区域内现有上海英雄金笔股份有限公司、上海APW通讯设备有限公司、上海克勤克拜油墨有限公司、上海拜尔染料有限公司、上海兽业三维制药有限公司、上海西北物流园区、上海北方停车场等各类企业。
2. 桃浦区域厂房市场现状
在敦煌路东侧1.7平方公里，区域现已利用市属存量空地、空房建造了12万平方公里的标准厂房，引进了近百家各类科技型、都市型工业企业，今后还将建造40万平方米各类标准、房型合理、规格齐全的厂房。
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目前，区域内的厂房市场尚未形成规模化，主要是租赁形式，销售市场处于停滞不前的状态，这和整个区域尚未形成规模化是密切相关的。
3. 桃浦区域厂房市场发展趋势
桃浦作为上海今后的都市型工业基地，建设高标准、高配套的新型厂房吸引外来企业的落户势在必行。随着区域内各市政设施、配套设施的完善，投资企业对于厂房的要求也愈来愈高。
对于厂房本身的品质来说，周到的物业管理、人性化的绿化景观、整个工业园区规划的整体性，这些都是投资企业的基本要求。另外，由于厂房目标客源层的特殊性，注重入驻厂房的快捷性要求投放市场的厂房最好是现房，证照齐全，为投资企业带来最为便利的入驻方式。随着市场的日趋完善，厂房市场将由目前的租赁市场向销售市场过渡，一次性的投资能为希望在该区域长期落户的企业带来更大的效益。同时，今后投放市场的厂房将不再是独立的，工业园区内的各项相关生活配套设施更是投资企业所要考虑到的。综合的考虑，形成系统的工业生活一体化的工业园区，可为投资企业解决后顾之忧。
总体说来，今后桃浦区域的厂房市场将随着桃浦的发展，更注重产品个案基础设施的完善性、规划的整体性、功能的齐全性，整个市场也会更完善，更具可操作性。
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四、同等区域个案分析
1. 上海外高桥
厂房地址：上海外高桥保税区
厂房面积：1000平方米
楼层：4米，第3层
楼层承重量：0.50吨/平方米
配电容量：50KVA
价格：0.60元/天〃平方米
2. 全隆实业
厂房地址：浦东北蔡、莲园路
交通状况：临近沪南公路、十余条公交线
厂房面积：2500平方米
楼层：3米，第二层
车间面积：1200平方米
建筑结构：框架
楼层承重：2吨/平方米
柱网跨度：4.5米
楼层承重：2吨/平方米
配电容量：200KVA
水/气：通
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价格：0.70元/天〃平方米
其他配套设施：厂区环境优美，厂房整齐，大院可停20辆小
车，有独立办公小楼。二楼1200平方米车间
可供出租，新瓷砖装修，铝合金窗，特别适
合食品、工厂电子行业生产。
3. 上海电子有限公司
厂房地址：浦东金桥地区
交通状况：573、581等十余条公交线路
厂房面积：1396平方米
楼层：4.5米，四层
柱网跨度：10m×10m
楼层承重：2吨/平方米
配电容量：200KVA
水/电：通
价格：0.90元/天〃平方米
其他配套设施：a.全装修，配套空调（柜机，挂机，吸顶式）；
b.部分铝合金隔断，矿面板吊顶，高2.8米；
c.环氧地坪和塑料防静电地坪；可适用办
公、电子、工厂类加工企业。
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4. 东升企业：
厂房地址：普陀区
厂房面积：1300平方米
厂房占地面积：10000平方米
车间面积：1300平方米
空余场地：1500平方米
楼层：6.5米，单层
柱网跨度：20米
楼层承重：5吨/平方米
配电容量：1500KVA
水/电：通
价格：0.70元/天〃平方米
其他配套设施：本厂房是新厂房，适合用于印刷、机械五金
加工、电线电缆等生产设备的安放，更适合
精密仪器的生产。
5. 上海普陀区政府海外联谊会
厂房地址：普陀区真南路
交通状况：十余条公交线路到达市中心
厂房面积：80000平方米
车间面积：80000平方米
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厂房占地面积：120亩
楼层：6米，三层
柱网跨度：24米
楼层承重：1吨/平方米
价格：0.45元/天〃平方米
其他配套设施：上海市都市型工业示范区，坐落在普陀区真
南路，交通方便，园区占地120多亩，建筑
面积80000多平方米，有引栋三层楼花园式
的标准厂房，栋栋分隔，户户独立。园区内
绿化、道路、水、电、通讯设备齐全；园区
旁食堂、快餐、住宿、洗澡、理发配套完善。
园区内每栋厂房的面积从2100—4600平方
米不等，园区内设有招商引资办公室，提供
办证办照一条龙服务。
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第二章产品篇
一、本案总体分析
上海华盛投资有限公司在桃浦镇投资开发的项目共占地29公顷，约435亩，建筑面积25万平方米，投资额高达4.5亿人民币。
目前本案为已建成总约6300平方米的都市型标准厂房，均为三层混凝土框架结构。厂房底层层高4.5米，荷载800kg/m2，二、三层高3.9米，荷载600 kg/m2，单体面积约3000—8000平方米不等，均配有2T/台的运载货梯。
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二、本案优势分析
1.地段本案地处上海市区，处于上海陆路辐射长江三角洲和内
陆省份的物流枢纽中心——西北综合物流园区内，又是该地区的开发标志——未来岛的中心地段，中心地段的地理位臵给本案的去化带来诸多便利。
2.交通本案处于上海陆上交通最发达的地区，它毗邻外环线，
依托沪嘉、沪宁高速公路，连接204、312国道，距上海张华浜集装箱货运中心仅15分钟车程，距虹桥机场、上海火车西站仅一箭之遥，可谓面向世界、辐射全国。
3.物业管理本案从整体效果出发关注建筑空间与环境的有机联
系，为入驻的业主提供多样化的实用空间。厂区内24小时的闭路电视监控系统、楼宇对讲系统，另有巡逻、消防报警系统配备的周全管理及无微不至的细心呵护，能满足客户未来发展的灵活需求。
4.绿化及景观合理的交通布局使每一幢厂房之间形成了安静的
院落，庭院内风格各异的绿化景点，为厂房营造了轻松宜人的室外环境，是工作人员业余休闲的良好场所。厂区内东西延伸的宽幅绿化带与南北走向的庭院形成垂直轴线，大大增加了园区主入口的景观效果，而各小庭院组织成集中的中央休闲景观空间，则丰富了厂区的空间层次，增加了厂区的凝聚力。
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5.现有厂房及产证齐全厂房不同于许多住宅公寓房，厂房的目
标消费群更注重时间就是金钱的观念，比起其他开发中的工业园区，已建成的厂房更能吸引目标消费群的目光。另外，当本案的目标消费群进行大笔投资购买厂房时，产证的齐全使本案在周边同类区域市场内脱颖而出。
6.园区规划整体性“华盛国际商务花园”不仅仅只建造单一的
厂房，更是从人性化的角度考虑业主的各方面的需求，后期开发的国际商城、物流仓储、18层酒店公寓楼及公寓楼南边的沿人工湖所建的28幢独体商务别墅，都形成了该园区的规划理念一体性，成为本案进行销售的最大亮点。
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三、本案劣势分析
1.目标客源层单一本案由于产品的特殊性，决定了本案的目标
客源层是具有一定生产规模的企业，而在选择消费的过程中，起到决定性作用的是这些企业的导航人，他们的企业主。另外，由于本案是整体性规划园区，后期开发的诸多项目都与已建成的厂房销售息息相关，所以如何使目标客源层接收到有效的信息是本案的最大困难点。在大众媒体上进行本案的广告宣传，对于本案的市场推广是毫无作用的，如何寻求有效的广告媒体也就成了本案在进行市场推广时的难点。
2.同类市场竞争激烈由于现阶段长江三角洲经济前景大好，整
个江、浙两省各地区都在进行积极地招商引资，这对于本案来说，同类市场选择面太广当然使本案所处的市场竞争更为激烈。同时，同类产品中有许多地区对于外商投资给予的不仅有本案所包含的企业工商注册登记等，更有本案所欠缺的税费优惠政策，对于入驻长江三角洲投资的企业主来说，这是一个很大的吸引点，正是这一点造成本案在同类市场上缺乏一定的竞争力。
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四、本案的目标客源层分析
1.境外投资性企业主目前，由于整个长江三角洲地区的经济发
展前景大好，吸引了众多境外华人及非华人厂商来此地进行投资。
其中，由于大陆地区劳动用工成本较低，当地政府众多优惠的税费政策，吸引了有意来大陆投资厂商的目光。上海，作为长江三角洲区域熠熠闪光的明珠，良好的经济大环境，便利的地理交通位臵，更是外商投资建厂的首选。本案所处的地理位臵得天独厚，空港、海港、物流近在咫尺，现有的厂房证照齐全，注重绿化景观布局，物业管理完善，园区规划的系统性对于外商来说都是选择投资建厂的重要考虑因素。
a.台湾省生产型企业主在亚洲金融风暴后，台湾经济受到极大
的冲击，长期陷入低迷状态，由于劳工费用高居不下，使很多
生产型企业的顺利运作遭到阻力。而大陆良好的投资环境，以
及之前众多企业来大陆投资的成功经验，增强了在台湾本省的
企业主来大陆投资的信心。上海，作为国际化的大都市，带动
了整个长江三角洲区域乃至全国的经济发展。台商在选择投资
地点时，上海自然是首选。
b.菲律宾生产型企业主菲律宾由于长期的政治动荡，政局不
稳定，排华现象严重，都加速了菲律宾华商想要回大陆投资的
意愿。
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c.日本生产型企业主日本常年的泡沫经济，通货膨胀严重，
物价日益飞涨，都使部分中小性生产企业举步维艰。大陆飞速
发展的经济环境，使精明的日本厂商关注已久。而上海由于地
理位臵上的优势，是日本最先接触到的大型城市。投资建厂自
然首选上海。
2.江浙两省台商协会进入江浙两省投资的台商早已形成一定的
规模，就江苏省的昆山市而言，整个昆山的经济发展、城市建设都是台商的投资所带动的正面效应。在参加台商协会的这些台湾人里，有本案潜在的目标消费群，想进一步在上海拓展业务的，扩大生产规模的人不是少数。
3.江浙两省本地投资企业主在江浙两省中，有众多中型生产型
企业将产品销售到国外。当规模发展到一定阶段时，希望进入一个更大的市场，那么上海就是他们的首选。进驻上海是他们多年的夙愿，而本案正是给他们提供了这样一个机会。
4.广东东莞、中山、深圳迁厂企业主广东沿海厂区由于早期受
到香港、台湾的大力炒作，地价快速飚涨，当地工资节节高升，造成部分有扩厂计划之企业主，纷纷把目光移转到长江三角洲。
本案属标准型现有厂房，正可为沿海企业主提供最具时效性扩迁厂计划中的落脚地。
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第三章营销方案建议
在目前的市场中，无论什么类型的产品投放市场时，都离不开行之有效的营销方案。同样在房地产市场中，营销策略的选择显得尤其重要，由于这类产品属长期保存品，使消费者在对产品进行抉择购买时尤为谨慎，从多方面去考量产品的综合价值。而对于产品的生产者，即开发商来说，如何切入目标消费群的潜在消费心理，在何种区域市场内进行针对性产品宣传，利用何种传播媒介把产品信息有效地传递给目标消费群，在实施营销策略时应注意到的各类细节问题，都是在以下的章节中要一一阐述的。
一、营销总体策略建议
1.东南亚及日本联合销售策略根据本案目标客源层的主力构
成，建议在境外，包括台湾、菲律宾、日本在内的广大区域建立一定规模的销售平台。利用本公司固有的人脉关系，将本案的具体情况进行有目的地宣传，形成境外联合销售平台。
2.江浙沪台商协会销售策略联系在江浙沪的台商协会，为本案
进行定期的展示，情况的介绍，向在江浙沪的台商传达有效信息。
3.江浙沪工商业展示会销售策略针对江浙沪本地的生产厂商，
参加他们举办的工商业产品展示会，进入几个重点区域进行本案的定点展示。
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4.东南沿海针对性企业主销售策略针对东南沿海欲迁厂的企
业，由于他们这一目标客源层的特殊性，将派专人在广东省内进行单一联系，组织他们对本案进行考察。
商业地产招商工作思路 目录 一、确定招商的组织框架和岗位职责 (2) 二、建设招商团队 (2) （一）招商人员的特殊素质 (4) 三、招商实施 (5) （一）业态组合以及租金预测 (5) （二）广告投放 (6) （三）主要目标客户锁定 (7) （四）招商谈判 (8) 1.核心主力店的招商谈判 (9) （五）招商新闻发布会 (10) 1.招商新闻发布会的意义 (10) 2.发布会流程 (10) （六）法律文本 (11) 四、招商管理原则 (11)
招商工作思路 一、确定招商的组织框架和岗位职责 制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员： 1、招商经理1人，招商团队总负责人。 2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。 3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。 5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。 二、建设招商团队 打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
（一）招商人员必须具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备： （1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。 （2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。 （3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。 （4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 （1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。 （2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。 （3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
产业园区/产业地产规划、招商、运营实战 阎立忠著 序 在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。 产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。 得产业者，得天下。毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。 美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。 回头来看中国的产业园。 被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。 在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。 近年来，以北京798为代表的文化产业聚集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园的
前瞻产业研究院二零一八年五月
产业地产项目招商心得 对于产业地产来说，大多数观点认为招商往往起着决定性的作用，更有许多观点认为，一个项目的活还是死，就取决于招商的成败。我们认为这只是现象，而根本的原因在于--产业地产招商的关键点或者难点，是来自于产业地产本身商业逻辑的不同。 产业园区的客群及特征--企业以及企业的成长发展，从根本上决定产业地产的商业模式、盈利模式与住宅、商业是完全不一样的思路，而企业的购买动机、购买决策等的不同，必然导致产业地产的招商是一门技术活，一门专业的技术活，一门系统的技术活。以下五方面的原则，我认为对产业地产的招商有着至关重要的作用。 一、要明确产业地产招商必然是高大上的
从一定意义上讲，产业地产商往往扮演着政府招商局、投资促进局的角色，引入的对象，将担负区域繁荣、城市发展的重任，这就决定产业地产的招商必然是高大上的一场对决： 首先，谈的事情是高大上的。产业地产招商谈的是宏观经济的动向、热点产业的规划、城市区域的繁荣，聊的是企业的投资决策、成长发展，影响的是一个企业的生死存亡和繁荣，决定的是几千上万甚至更多人的就业问题，城市GDP的创造问题，地方政府财力的建设问题。因此产业地产招商的切入点必须要有高度，着眼点要长远。 客户和合作伙伴是高大上的。前面讲了，产业园区的客群是企业，合作伙伴是政府。既然是企业的生存发展问题，必然拍板做决定的老板。世俗的说，从金钱看，买得起楼的老板至少千万多半上亿的身价;社会地位来看，多半也是金字塔的上层人物，至少可以说现在是一个成功的人。因此产业地产的招商对象必然是高大上的。 这就要求我们与之对接的招商人员必须要高大上。至少产业地产的招商人员要有高大上的见识和气度。接得住"企业发展如何解决人才问题"的招儿，也发得出"如果没有园区金融计划，您的企业如何解决扩张中的资金瓶颈问题"的问。也许双方的金钱社会地位不对等，但对话的地位一定是对等的，才能与招商对象达成共识。 二、招商先行，谋定方能后动
商业地产招商工作思路 录目2.....................................一、确定招商的组织框架和岗位职责2......................................................二、建设招商团队4................................................................................（一）招商人员的特殊素质...........................................................5三、招商实施 5（一）业态组合以及租金预测............................................................................ 6（二）广告投放.................................................................................................... 7（三）主要目标客户锁定.................................................................................... 7....................................................................................................（四）招商谈判 8..............................................................................1.核心主力店的招商谈判 9（五）招商新闻发布会........................................................................................ 9招商新闻发布会的意义..............................................................................1. 10................................................................................................2.发布会流程10..................................................................................................（六）法律文本10....................................................四、招商管理原则
工业地产招商流程培训 一、什么叫工业地产 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地,工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国,工业房地产土地的使用年限为50年。 毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是净地出让。 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系； 净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 二、工业地产有什么特点: 工业地产有着其自身的特点 工业地产作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，有着其自身的特点,在其将来发展趋势上也必然有着其自身的优势与制约。以下可以从几方面粗略窥探一下：
1、政府政策的影响。由于工业地产市场之前一直处于次要的开发焦点，政府监管调控力度松懈，许多地方政府与商家的地产交易混乱无序，各自为着自身利益钻着调控监管不到位的空隙，滥占、滥用有的甚至违法经营。这种状况不可能长久维持下去，随着工业地产被广泛关注与投资开发，国家为着长期良性的发展战略,必然要理清现存的混乱无序与违法经营。 近来国家关于规范工业用地市场的行政律令、通知频出：国土部要求工业用地出让必须实行招拍挂,后又出台《全国工业用地出让最低价标准》,要求2007年1月１日起全面施行最低价标准;国土资源部和监察部下发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，决定20０7年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察；《闲置土地治理办法》近来正火热进行中等等。 由此可见政府的监管调控力度不断加大，这当然会令那些钻营者失去取巧的机会与利益，但从长远看,健康的规范成熟的工业地产对于吸引外资与可持续发展才是正途。通过市场的公平竞争,优胜劣汰,有实力的公司企业自然长存。 2、市场供求的影响。从国际大环境上看，我国经济发展始终保持着强劲的增长速度,每年的GＤP增长都在8%至１0％，处于世界各国经济发展前几位。我国对于外资的吸引力也一直处于世界前列。自20０1年加入WTＯ后的５年,我国进出口贸易总额增速年均28%,到去年底，总规模达到1.7６万亿美元；累计实际利用外资超过6８50亿美元。全球5００强有4８0多家在华投资。随着国家工业化进程步伐的加快,制造业
篇一： 进入天津义乌北方国际商贸城市场管理有限公司已经满一年，在这一年的时间里，个人在我们公司招商部的工作中取得了一定进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。回顾这一年来的工作，我在公司领导及各位同事的支持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本职工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了一定的突破，工作方式有了较大的改变，现将一年来的工作情况总结如下： 一、工作总结 1、了解公司各项规章制度 我于2012年11月进入公司，为了更快更好地融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，我加紧对公司的各项规章制度的了解，熟悉公司的企业文化。通过了解和熟悉，我为能进入公司这个团队感到自豪，同时也感到自身的压力。在以后的工作中，我将以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更快更好地完成工作任务。 2、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。如自己对项目都缺乏了解，怎么向客户介绍项目？又怎么让客户才能信服你，到你项目投资发展？招商工作的顺利开展更无从谈起。个人由于是刚刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了新湖生活广场这个项目的自身项目情况。 3、学习招商工作专业技能知识 专业技能知识的掌握度，是成就一个优秀招商专员的重要因素之一。招商工作是一项比较繁琐的工作，这就要求了对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。个人在进入公司后，也不断加强自身专业技能知识的学习。比如学习招商工作的基本流程、招商工作每流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。时至年末，个人在招商工作专业技能知识方面虽仍有很大不足，但通过这一年时间的学习，也还是取得了不小进步。 4、完成招商具体工作大致如下 ①参加前期的市调工作；主要是对天津市及静海周边县、区店铺租金价格的调查、物管费的调查、当地已有品牌的调查、各路段人流
工业地产招商引资篇 招商引资是开发区建设成败的关键,工业园区建设的目的是招商引资,投资市场的竞争,不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争,引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争,谁的引资环境好,谁就能更好地吸引外资?招商战——工业地产招商引资战略战术?招商工作是各地开发区工作的重点,招商引资是利用外来资金、技术，推进本地经济跨越发展的重要手段,其多方面的积极作用已成为共识。然而,当前招商引资热潮中也存在一些不容忽视的问题。??依据投资者的选址标准的变化,中国开发区的招商引资可以分为三个阶段:1、改革开放初期的“优惠政策主导”阶段,外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中;2、20世纪９0年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临开发区的优惠政策趋同，投资环境（尤其是基础环境)成为吸引投资的关键;3、方兴未艾的“产业环境主导”阶段,良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素。??研究显示,在招商引资发展的新阶段,传统的招商模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。? 首先，开发区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，开发区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策,使开发区的政策优惠逐步趋同。为了在招商竞争中获取优势，各地开发区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价,恶性竞争愈演愈烈，企业所得税“两免六减半”、“五免五减半”、“七免七减半”,甚至还减免增值税地方留成部分;规费“零收费”，免收各项基本建设配套费，免收各项基金;免收水电增容费，全部由地方政府财政补贴。这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高,也不利于开发区的长远发展。 其次,优惠政策的作用弱化也使开发区的竞争力下降。20世纪９０年代，开发区在外贸方面享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看,开发区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同。在我国加入ＷTＯ以后,营造公平的竞争环境成为必然要求,这必将使得开发区的政策优惠的吸引力逐渐弱化,招商引资必须要有新的思路。 ?第三,国际产业转移也为开发区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看,传统的招商模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前,国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素,这对开发区的招商提出了更高的要求。? 第四,重复建设，产业雷同,到处圈地,集约化不高。我国开发区、工业园遍地开花，过多过滥。据统计，全国现有各类开发区4２00余个，至于区内区、园中园更是屡见不鲜。目前东部地区开发区产业9３％雷同，中部地区开发区产业９7％雷同。规划以IT为主导产业的开发区,仅沿江地带就有２0多家,从东部上海的张江高新区,一直密布到西部的重庆、成都、绵阳等地开发区。我国开发区普遍存在圈地现象,造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果:土地资源和投资的浪费；耕地占用过多，
商业地产招商代理协议书范本一 委托方：________以下简称甲方 代理方：________以下简称乙方 为提高________项目的投资效益，减少投资风险，在平等互利、协商一致的基础上，甲方将其下属________项目的招商工作交由乙方负责。甲、乙双方根据中华人民共和国《民法典》及其他法律法规相关规定，就相关事项达成以下条款： 一、项目概况及代理范围 1、代理项目：________。 2、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方就本项目提供招商代理服务。 3、有关后期商业经营管理委托事宜，双方另行协商为准。 二、合同期限及任务 自________年________月________日起至________年________月________日止。 三、委托项目招商租赁政策 本合同项目相关招商租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权，乙方应根据市场情况，制订相关租赁政策，报甲方同意后予以执行，甲方根据市场情况，有调整招商政策的权利。 四、委托内容指甲方委托乙方： 1、乙方负责与目标客户安排会面并展开磋商，并根据需要安排实地考察; 2、乙方负责为该项目选择租赁对象，包括各种专业店及相关配套服务项目等，同时将不同类型租户在工程条件上的基本要求以及设施配备情况包括荷载、卸货、停车、动线走道等各细节方面提供甲方综合考虑; 3、乙方对甲方委托的各商业项目制订招商方案，并具体实施; 4、乙方负责全程谈判目标商家，并负责培训招商工作人员; 5、乙方负责根据市场租金现状，制定招商策略、拟订租赁价格及相关租赁条件，经甲方同意执行后，与目标客户商定合作细则并负责各类租务文件的拟定; 6、乙方在招商过程中，负责协助开展相关项目的宣传推广工作; 7、协助甲方收取租赁押金和租金;
完整的工业地产招商体系（含招商策划、执行、管理等） 类别:我的文章评论(0) 浏览(1894) 2010-05-29 00:44 标签：认识 招商工作手册 招商是实现地产开发收益的主要形式之一，招商活动应贯穿于项目的筹划、选址、建设、装修等全过程。在招商过程中，如何有效的结合地产开发模式及定位进行项目的招商，实现地产开发利益的最大化是招商部门主要思考的问题，为此，制定此工作手册以理顺招商工作，使招商工作顺利开展。本手册将分为三篇对招商工作做相关描述，从招商工作的策划、执行到管理的全面诠释。 招商策划篇 一、项目的包装 1、招商手册的制定——招商手册是招商工作中面对客户的第一手资料，是客户了解项目的直接工具，在内容上要求简洁明了，外观上要专业精致。具体内容标准如下： 第一章项目的由来及流程 1）项目的产业定位及业态组合 2）项目的规划方案
3）配套项目规划 4）建设流程 第二章项目的区位及交通 1）项目在全国的的经济区域 2）周边便捷的交通网络 第三章生产要素及供应价格 1）劳动力供应及价格 2）土地、厂房供应及价格 3）水、电供应及价格 第四章服务项目与优惠政策 1）项目入驻程序 2）相关优惠政策 第五章工作之余 1）居住和购物 2）休闲及娱乐 2、独立项目的包装——对园区内的四大产业进行独立包装，在招商工作中针对不同的客户群体进行针对化招商，要求每个项目详细清晰，主要内容有： 1、在整体项目中的位置描述 2、项目用地面积
3、项目用地的建设标准：容积率、绿化率、建筑密度、建筑系数等 4、特殊项目优惠政策 二、招商的策划 1、制定招商计划——包括年计划、月计划（考虑到招商工作的随机性，不制定周计划），确定招商任务。 2、目标客户群体的确定——针对不同产业确定客户群体，主要按照客户等级划分，一般分为三级，每个级别制定相应的跟踪方案。 3、制定项目跟踪方案——根据划分的客户群体等级制定不同的招商方案，从时间、资金以及人力上进行区分化、重点化实施招商。具体制定标准按照项目的实际情况定。 三、招商的宣传与推介 宣传和推介时项目拓展及信息扩散的主要方式，也是招商中的重要环节，然而，传统的招商宣传和推介虽然有一定效果，但耗时耗力，效果并不是很明显，如电视广告、户外广告、展会推介等，为此，必须采取有效的宣传途径，对项目进行推介和推广，在这里简单介绍几种： 1、学术推介：把区域经济和产业经济作为推介主题，以论坛、访谈等多种形式进行学术推介。 2、网络推介：是一个机遇型的推介方式，特点是成本低、机遇性强，在这里只推荐两个网站——中国工业地产网和阿力士地产网。
商业地产招商工作汇报 根据会议安排，我就上半年招商引资工作情况及下半年工作打算作一简要汇报: 一、上半年招商引资工作情况 今年以来，全县招商引资工作始终突出打造“开放蓬安”的主题，大力实施开放战略，在县委、县政府的坚强领导下，通过全县上下的共同努力，招商引资再创辉煌。1-6月，我县共接待客商260余人次，洽谈项目126个，签订正式合同20个，协议引资17.6亿元，到位资金3.1亿元(含金电、南渠路、航星钢铁技改等续建项目到位资金)，完成年度目标任务64.5%。其中，工业项目6个，到位资金1.2亿元，完成年度目标任务的60 %。招商引资工作实现了时间任务双过半。上半年我县的招商引资工作，主要有如下特点。 (一)领导招商带动作用明显。今年1月，县委、县政府领导分别带队对成渝及沿海地区客商进行了回访。3月、5月和6月，XX书记、XX县长等县委、县政府主要领导及分管领导7次带队赴重庆、成都、北京、广东、上海、浙江等地定点招商，通过政府引导、民间商会等形式，深入接触40余名企业老板，洽谈了一批项目。同时，还派出两个由副县级后备干部带队的招商引资小分队赴浙江温州、台州和宁波进行驻点招商，为全县招商引资工作的顺利开展奠定了良好的基础。 (二)招商引资力度继续加大。一是全县继续实行“定项目、定额度、定单位、定人员、定奖惩”的“五定”责任制，将全年到位资金4.5亿元
的招商引资任务分解落实到县委每一位常委、县政府每一位副县长，人大、政协领导班子集体，政府工作部门，各区、乡镇。二是按照全市“对外开放年”活动要求，围绕打造“开放蓬安”这一主题，全县深入开展“打造开放蓬安，我该怎么办”大讨论活动，进一步凝聚人心，鼓舞士气，形成了上下齐心，众志成城抓招商的良好氛围。三是由宣传部牵头，重新整理、印刷招商引资宣传册和光盘，重新树立了良好的蓬安对外开放新形象。四是坚持每月一通报，季度一挂牌，半年一小结，预奖预惩，年终拉通算帐，从严考核，逗硬奖惩。在目标综合考核上，提高了招商引资工作在全年综合目标考核中的比重，乡镇占30分以上，县级经济部门占50分以上。 (三)园区招商取得了大突破上半年，通过完善开发区载体，建立了开发区新机制，开发区招商取得大突破，一大批项目入驻开发区:一是北京荷田生物化工有限公司首期投资1.6亿元，征地200亩，建薯类分离、脱毒深加工厂;二是成都华普希望饲料有限公司投资3500万元建饲料加工企业;三是遂宁兴贵有限公司投资3000万元建汽车变速器、饲料粉碎机加工厂;四是四川七环猪种改良有限公司投资4000万元建年加工能力50—100万头的肉食品深加工企业。此外，重庆紫苑集团购买我县土地存量资产，投资1亿余元打造的紫苑·阳光丽都小区已正式动工。 (四)产业招商迈出新步伐。继巨龙公司、齐祥食品公司之后，四川七环种猪改良有限公司整体收购我县702库房，投资3000万元建万头生猪良种繁育中心，此外，该公司还在工业开发区投资4000万
呕心力作】产业园区招商全攻略 产业园区面对招商问题，往往无从下手，即便是有些招商行为，也无法系统化的解决招商问题。人们不禁要问“招商”去哪儿了呀？ 今天，就让“招商”回来！笔者抽丝剥茧，以实战实例为依据，以体系指引，加以梳理整合分析，力图为招商人员提供建设性策略与建议。 了解发展问题，明确思考方向 产业园区发展问题与国内园区发展历程 产业园区招商难，招商落地难，是现有产业园面临的普遍问题 ?产业园优惠政策趋同 在国家有关政策的鼓励下，产业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使产业园区的政策优惠逐步趋同 ?重复建设、产业雷同 重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国产业园区遍地开花，过多过滥 ?产业园竞争力弱化
产业园区所享受的的优惠政策将会逐步取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋 同；使得产业园竞争实力弱化 依据投资者的选址标准的变化，国内产业园区的招商引资可以分为三个阶段 ?优惠政策主导 改革开放初期的“优惠政策主导”阶段，外来资金主要向享受特殊政策优惠的地区集中 ?基础环境主导 20世纪90年代中后期以来的“基础环境主导”阶段，面临产业园区的优惠政策趋同，投 资环境成为吸引投资的关键 ?产业环境主导 正处于方兴未艾的“产业环境主导”阶段，良好的产业基础、完善的产业链条、完备的产业配套成为投资者首先关心的因素 园区招商问题重重，产业环节成为主导成为主要园区招商现状，如何开展招商，先从成功案例开始吧。 借鉴成功案例，引发招商思考 成功案例：青岛经济技术开发区招商引资经验 青岛经济技术开发区是1984年经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区。建区20年来，开发区先后引进世界500强企业32家，包括浦项制铁、LG、马士基、伊藤忠、SK、环球货柜等著名企业。截至2004年底，已有53个国家和地区的投资者在青岛开发区兴办了1731个项目，总投资99．3亿美元，实际利用外资41．1亿美元，共引进世界500强项目42个。开发区现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。 招商经验： (1)积极打造高效、透明、公平、规范的服务型政府，提出“亲商”理念，实行“一站式”服务(2)产业集聚为特征，大企业集团招商显特色。(3)加快培育临港、石化、机械、国际贸易仓储物流加工、新材料、高新技术等“六大产业集群”。实施产业链招商，着力引进大项目，按照“大项目一——产业链
招商工作流程 一、主力店招商谈判流程 二、招商中期工作流程 三、招商后期工作流程 四、商业市场调查流程 五、商家搜集 六、招商客户接待流程 七、招商客户谈判流程 八、招商合同签订流程 九、外出招商流程 十、招商电话说辞 十一、招商宣传流程
一、主力店招商谈判流程 1、流程概况 目的为本项目与主力店达成招商意向，以签订意向书或合同为目的为本项目提供品牌支撑以及宣传热点 适用范围用于项目前期预招商以及后期主力商家接待等 定义谈判：除正式场合下的谈判外，一切协商、交涉、商量、磋商等等参与部门招商部及其他相关部门 招商部1、联系品牌商家，约访商家 2、了解品牌的意向，品牌特点以及公司内部架构等 3、负责确定谈判内容，了解商家需求，对建筑的需求，面积的需求，以及各项招商条件政策倾向，为谈判成功做准备 4、与品牌商家沟通，签订意向书以及意向合同 5、掌握客户需求，及时与客户进行沟通联系，对项目进行积极促进 行政部 1、会议室准备，电脑投影仪准备 2、商户接送、接待、准备礼品 商业策划 1、企业及项目资料设计，招商手册制作 2、会议室布置 总工办1、提供最新项目图纸 2、与商家沟通图纸相关问题 3、结合商家需要调整相关设计内容 法务部 1、草拟意向合作协议、合同 2、审核意向合作协议、合同财务部 1、审核意向合作协议 2、收取合作定金 董事长指导招商策略，批准招商计划批准合作意向书
2、流程指引 3、谈判程序 招商洽谈需要一个过程，其基本程序是：开局、摸底、报价、磋商、达成协议和签约六个阶段。结合项目做如下分析： 制定招商计划及招商方案 公司批准计划及方案 收集商家资源，分类列名单 招商准备，公司简介、项目简介，各类图纸 联络商家初步沟通，发公司资料 跟踪商家对项目的了解情况，解答疑问资料 洽谈合作意向，对方报价、提出物业要求、规划内部布 局况，解答疑问资料 了解商家合作意向，邀请来访考察 对意向商家考察 确定三家以上意向商家 归集意向商家，向公司汇报 确定商家签订意向合同 交定金执行合同
招商工作汇报材料 【篇一：招商工作情况汇报】 汇报提纲 肇源县招商局 2012年4月 按照通知要求，现将招商局的重点工作和下步打算汇报如下： 一、工作目标 按照县委、县政府关于招商引资工作的总体部署和具体要求，突出 全县资源、产业特色、园区优势，盯住一个目标（即重点对国内500强、行业100强企业紧盯不放，潜心研究。）、建强两只队伍（即 把专职招商工作人员，做强做精，打造一支生力军；筛选经济人、 知名人士等社会力量组成招商预备役。）、实现三个改变（即实现 由上到下的重心改变，重点解决好上热下冷问题；实现从低到高的 转变，解决好有数量没质量的问题；实现全程招商向重点跟进上转变，解决项目尽快落地问题。）从而形成上下联动、左右互动、社 会齐动的良好招商氛围。全年引进五千万元以上项目15个，亿元以 上项目10个，确保实现招商引资30亿元，力争突破50亿元。 二、重点工作 年初以来，我们认真贯彻落实县委、县政府招商引资工作总体要求 和部署，抢前抓早，创新思路，狠抓落实。截止3月末，意向性项 目63个，协议资金51.96亿元。其中，一 产项目11个，二产项目39个，其他项目16个，五千万元以上项目 8个，亿元以上项目20个。一季度引进项目实现到位资金4.3亿元，完成全年30亿元任务指标的14.3%。重点做了以下几项工作。（一）围绕招商前期，完善制定措施保障。招商引资工作是一项系 列性工程，必须凝聚全县各方面的智慧和力量。为此，年初我们在 修改完善的基础上，制定了2012年考核办法，奖励办法等系列文件，以奖励激发动力，以考核传递压力，以沟通达成合力等办法。分管 副县长多次组织带领招商项目部门系统地从招商方向、招商主体、 项目生成策划、项目评审、机制运行等方面进行详细研究，出台了 指令性和指导性招商性招商任务指标分解方案和系列相关制度。组 织建立了行业招商办和基层招商办。先后4次，组织召开招商引资 工作推进会、汇报会、交办会，分析招商形势，明确大项目招商重 点和主攻方向，分解指标。实施周通报、月汇报、季短评、半年小
创意产业园区招商5大原则：必须高大上！ 关于产业地产的招商，往往可以看到以下几种现象： 现象一、招商中心看起来高大上，实际门可罗雀，没人了解这个项目是干什么的，也无从谈起兴趣； 现象二、广告做得风生水起，招商中心也热闹非凡，但一个二十万方的项目一做就是几年甚至十年，很难招到理想中的企业进驻； 现象三、有的项目，企业招来了，但是一到企业入驻，各种问题来了，物业的问题，服务承诺的问题，口碑急剧下降，造成后期项目难以持续，更难说产品线的复制了。 因此对于创意产业园区地产来说，大多数观点认为招商往往起着决定性的作用，更有许多观点认为，一个项目的活还是死，就取决于招商的成败。但笔者对此略有不同的观点，之所以认为招商的成败决定了项目的生死，是因为只看到产业地产招商的"难"，自然客户来了项目就活，没有客户项目就死，其实细想一下无论住宅、商业还是产业园区，都是如此，所以从这个角度讲并不是产业地产招商才有此特点。因此笔者认为这只是现象，而根本的原因在于--产业地产招商的关键点或者难点，是来自于产业地产本身商业逻辑的不同。产业园区的客群及特征--企业以及企业的成长发展，从根本上决定产业地产的商业模式、盈利模式与住宅、商业是完全不一样的思路，而企业的购买动机、购买决策等的不同，必然导致产业地产的招商是一门技术活，一门专业的技术活，一门系统的技术活。以下五方面的原则，笔者认为对产业地产的招商有着至关重要的作用。 1. 要明确产业园区招商必然是高大上的 从一定意义上讲，产业地产商往往扮演着政府招商局、投资促进局的角色，引入的对象，将担负区域繁荣、城市发展的重任，这就决定产业地产的招商必然是高大上的一场对决： 首先，谈的事情是高大上的。产业地产招商谈的是宏观经济的动向、热点产业的规划、城市区域的繁荣，聊的是企业的投资决策、成长发展，影响的是一个企业的生死存亡和繁荣，决定的是几千上万甚至更多人的就业问题，城市GDP的创造问题，地方政府财力的建设问题。因此产业地产招商的切入点必须要有高度，着眼点要长远。 客户和合作伙伴是高大上的。前面讲了，产业园区的客群是企业，合作伙伴是政府。既然是企业的生存发展问题，必然拍板做决定的老板。世俗的说，从金钱看，买得起楼的
商业地产招商工作汇报 进入XX商业企业管理有限公司已经满两年，在这两年的时间里，本人在我公司招商X部的工作中取得了进步。下面是小编为大家推荐的商业地产招商内容，希望能够帮助到你，欢迎大家的阅读参考。 商业地产招商工作汇报根据会议安排，我就上半年招商引资工作情况及下半年工作打算作一简要汇报: 一、上半年招商引资工作情况 今年以来，全县招商引资工作始终突出打造“开放蓬安”的主题，大力实施开放战略，在县委、县政府的坚强领导下，通过全县上下的共同努力，招商引资再创辉煌。1-6月，我县共接待客商260余人次，洽谈项目126个，签订正式合同20个，协议引资亿元，到位资金亿元(含金电、南渠路、航星钢铁技改等续建项目到位资金)，完成年度目标任务%。其中，工业项目6个，到位资金亿元，完成年度目标任务的60 %。招商引资工作实现了时间任务双过半。上半年我县的招商引资工作，主要有如下特点。 (一)领导招商带动作用明显。今年1月，县委、县政府领导分别带队对成渝及沿海地区客商进行了回访。3月、5月和6月，XX书记、XX县长等县委、县政府主要领导及分管领导7次带队赴重庆、成都、北京、广东、上海、浙江等地定点招商，通过政府引导、民间商会等形式，深入接触40
余名企业老板，洽谈了一批项目。同时，还派出两个由副县级后备干部带队的招商引资小分队赴浙江温州、台州和宁波进行驻点招商，为全县招商引资工作的顺利开展奠定了良好的基础。 (二)招商引资力度继续加大。一是全县继续实行“定项目、定额度、定单位、定人员、定奖惩”的“五定”责任制，将全年到位资金亿元的招商引资任务分解落实到县委每一位常委、县政府每一位副县长，人大、政协领导班子集体，政府工作部门，各区、乡镇。二是按照全市“对外开放年”活动要求，围绕打造“开放蓬安”这一主题，全县深入开展“打造开放蓬安，我该怎么办”大讨论活动，进一步凝聚人心，鼓舞士气，形成了上下齐心，众志成城抓招商的良好氛围。三是由宣传部牵头，重新整理、印刷招商引资宣传册和光盘，重新树立了良好的蓬安对外开放新形象。四是坚持每月一通报，季度一挂牌，半年一小结，预奖预惩，年终拉通算帐，从严考核，逗硬奖惩。在目标综合考核上，提高了招商引资工作在全年综合目标考核中的比重，乡镇占30分以上，县级经济部门占50分以上。 (三)园区招商取得了大突破上半年，通过完善开发区载体，建立了开发区新机制，开发区招商取得大突破，一大批项目入驻开发区:一是北京荷田生物化工有限公司首期投资亿元，征地200亩，建薯类分离、脱毒深加工厂;二是成
工业地产项目招商 20XX.08 高大上公司
一、公司介绍 1、公司宗旨: “诚信、创新、和谐、安全、共赢”是我们秉承的管理决策和行为的价值取向。崇尚与时俱进，开拓创新，诚信务实，以人为本是企业的精神。诚信是基石、创新是动力、业绩是目标、安全是前提、和谐是保障。 我们的经营管理理念是以诚取信、互惠互利、共同发展。 我们立志于在开发、销售、创新领域刻守信誉，提高声望，实施系列化、多元化、大众化的产品开发。我们最大的理想是为合作伙伴创造互惠共赢的最佳环境；为社会创造更加巨大的经济效益，为人类构想未来更美好的生活空间。 我们的最终目标是：与中外生产企业共同架设通往国际市场的桥梁。公司将全力开拓市场，坚持“高质量、高性能、低价格”的市场竞争策略，志在把企业做大，做强，长足发展。最终实现我们的目标走出国门，走向世界。 2、公司概况： XX市XX房地产开发有限责任公司属民营企业，成立于一九九七年。其业务范围包括房地产买卖、出租，房地产投资、开发，商品房销售。 本公司是一家处于高赢利发展阶段的公司，曾成功开发了中兴大厦、青津街坊综合楼、文庙天胜小区等综合楼。在XX市房地产业颇具影响力，是集开发商场、住宅、办公楼、物业等综合项目的地产企业。2007年公司又成功引进中国500强企业“苏宁电器”入驻XX商厦经营，并建立了长达8年的合作关系。
目前，集团公司总资产达 1.5亿元，先后被省、市、区政府授予“纳税大户”、“先进单位”、“下岗职工再就业先进单位”、“优秀民营企业”等光荣称号。被中共昌邑区委、昌邑区人民政府授予十六家重点挂牌保护企业之一，公司成立至今，在地区服务及上缴税率方面创下了星级企业的光荣称号，并被评定为AA级信用等级企业，公司信誉良好。 为了拓宽经营领域，使公司业务不断发展壮大，在发展地产业的同时逐步涉足其它领域，现已在高新区工业园征购了三万多平方米的土地，拟作为我公司今年拓展新项目的平台，为增进本企业的经济后劲，为不断的服务和发展地区经济，为实现我们20XX年的新目标，XX市XX房地产开发有限责任公司拟通过企业的项目平台，与国内外知名企业联手，实现互惠互利的精诚合作，达到强强企业双赢的目标。为企业的飞跃和腾飞再创辉煌。
地产招商部工作总结 进入XX商业企业管理有限公司已经满两年，在这两年的时间里，本人在我公司招商X部的工作中取得了进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。就职于招商X部主要负责的招商品项有：食品类（烘焙、甜品、水吧、咖啡、冰淇淋、进口食品、特产、珍品、烟酒、红酒等）。目前洽谈总资源数量X户，其中X类客户X户、X类客户X户、，已来访客户X户，已拜访客户X户。现将2014年具体工作情况总结如下： 一、工作总结 1、熟悉项目情况 作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。个人由于是刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了XXX这个项目的基本情况。 2、学习招商工作专业技能知识 招商工作要求对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。本人在进入公司后，学习了招商工作的基本流程、招商工作各流程具体工作的开展方式与方法；学习办公所需的各种软件；学习品牌知识；学习与客户谈判的方式与方法等等。 3、进行招商具体工作大致如下： ①参加前期的市场调研工作：主要针对XX市各商圈内本组品项的商铺租金价格、物管费、合同期、付款方式、商业配套等的调查，通过这些市调工作来充分认
识市场及商圈情况。共计调研商场X家，主要有： a．X商圈X家（XX\XX\XXX） b．X商圈X家（XX\XX\XXX） c．②参加各市场商户资料收集工作，除以上所调研过的商场外，还包括以下商场及门市：XX\XX\XXX。资源收集共计46家商场，7条街道门市。 ③与同事共同完成对XX\XX\XX等商场现有餐饮、服装品牌调查，并制作各个百货公司每楼层已有餐饮、服装品牌分布图，充分了解XX市已引进了哪些餐饮品牌及他们的档次，为本项目后期招商及规划作参考。 ④独立完成对XX市本地商家的主动拜访工作，截至本周2013年12月26日止已拜访客户XX户。主要包括餐饮、食品、娱乐等业态商家，为他们介绍本项目。一方面可以对本项目进行宣传，收集那些对本项目有兴趣的客户资料，另一方面深入市场调查，了解他们目前店铺的租金价格、经营状况等情况。 ⑤电话联系本地目标客户共计XX户，邀请其到本项目接待中心深入洽谈，前期主要跟进的是本地餐饮、食品类客户，有意向客户近XX户，已到项目中心洽谈过的有XX家，其他未约见客户后期继续跟进。 ⑥在上半年招商规划以百货类为主时，主要针对东街进行各品项规划及图纸设计工作，并为北京华联、家乐福、永辉、华润万家、大润发、哈尔信、星巴克、肯德基、吉野家、COSTA计10家品牌公司绘制我项目规划CAD图纸。 二、工作中存在的问题及改进方式 ①问题：在我公司两年的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：品牌了解不深；与商户洽谈方式欠佳；招商流程了解度不够；商户入
周帆:产业园区招商黄金法则对于产业地产、工业地产来说,招商往往起着决定性的作用,更有许多老板认为,一个项目活盘还是死盘,就取决于招商的成败。前些日子出席中国工业地产高峰论坛,不少人向我请教工业地产和产业地产该如何招商的问题。 这里我把自己多年来的实战经验以及对招商理论的研究探索写出来,与大家分享。 俗话说,文无定法,招商也是同理,招商也没有固定的法式,招商的方式与策略会因人而异、因项目而异。尽管如此,招商还是有规律可循,通常来说,只要把握好以下几点,并按照步骤依次去走,招商的成效就比较显著。 这里我将招商有效划分为8大环节,每个环节的侧重点不同,8个环节构成招商体系。 1、营商:从筹划、管理、建设角度构建项目招商资本 招商不是孤立地存在的,更不能将招商看成一个外接配置,也不能为招商而招商。无论是产业地产、工业地产还是商业地产,如果为招商而招商,其结果肯定是失败。有一个在江西做箱包工业园的开发商找到我,他说,他的项目规划、定位全部做好了,现在就是要找一个专门负责招商的机构。并且他反复强调,只做招商。像这个园区开发商,就是为招商而招商。 这里所说的营,是指筹划、管理和建设的意思。我有个理论:营销要从产品做起,招商要从定位做起。如果抛开产品去做营销、抛开定位去做招商,其结果可想而知。 招商为什么要从定位做起呢? 招商从定位做起,实际上就是掌握“定价能力”,也就是构建起项目成功招商的资本实力。
没有一个好的定位,没有一个差异化的与众不同的定位,招商做起来就会很艰难,所谓招商要从定位做起,就是指根据工业园区、产业园区的特性,结合市场竞争情况,来对项目做一个差异化的定位,从定位上规避竞争,或者退出竞争,通过定位打造一个市场上全新的具有很强竞争能力的为客户所喜欢的产业园区,有了这样一个项目,你就等于掌握了招商的“定价能力”,游戏规则就是由你来制订的。 当这样一个产业园区项目投放市场后,招商就不再是招商,而是选商。也就是说,不用你去招,人家会自己找上门来,你要做的是选择你想要的符合业态要求的商家。这就又有了“议价能力”。一个项目,既掌握了“定价能力”又有了“议价能力”,想不成功都难。 2、诱商:设置诱因,诱惑商家 一个园区的招商,靠什么来吸引商家?这是招商的重中之重,没有了这个诱惑商家的因素,招商就无从谈起。 所谓诱因,是与“内驱力”相对应的,“内驱力”是事物内部的动机性因素,而“诱因”则是事物外部的动机性因素。形象一点说,比如一个女孩的“内驱力”就是素质、思想、智慧,而“诱因”则是外在形象、穿衣打扮。 在正式展开招商实施前,先得给园区项目设置一系列的诱因,以此来诱惑你的目标商家群。诱因设置合理、科学,招商就成了水到渠成的事情,诱惑力越强越成功,设置诱因需要拿捏好商家的兴奋点、关注点,要击中商家的需求中心、兴奋神经。 当一个人饿了时,只要你出示食物,无论是什么食物,都足于给对方形成强大诱因,而当对方不太饥饿时,那么你就需要根据这个人的爱好,出示一款包装精美,色香味俱全的食物,这也会给对方形成强大的食用诱因。 当一个园区项目定性后,也就是定位、规划等重要环节已经落实而不能调整后,那么也可以根据园区项目的具体情况、性质特征,结合商家的需求点、兴奋点来制定出招商诱因。