房地产专业术语
1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。
2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。
5、安居房：﹙经济实用房＝安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。
6、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。
7、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
8、契税:是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
9、房屋维修基金：房屋公用设施专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
10、划拨地：划拨地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、
安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。
11、出让地：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
12、按揭贷款：购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
13、预售面积：是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
14、公用建筑面积:是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
15、套内面积：全名套内建筑面积，由套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积组成。
12、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
13、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。
65、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。
市场营销学名词解释大全 1.市场营销学：是一门以经济科学、行为科学、管理理论和现代科学技术为基础，研究以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其计划、组织、执行、控制的应用科学。 2.市场营销：是指从满足服务对象的需要出发合理配置自己的资源，通过满足对方需要实现自己目标的活动过程。 3.市场：是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需求或欲望的全部潜在顾客。 4.市场营销管理：是指为了实现企业目标，创造、建立和保持与目标市场之间的互利交换和关系，而对设计方案的分析、计划、执行和控制。 5.负需求：是指绝大多数人对某种产品感到厌恶，甚至愿意出钱回避它的一种需求状况。 6.无需求：是指目标市场对产品毫无兴趣或漠不关心的一种需求状况。 7.潜伏需求：是指相当一部分消费者对某种物品有强烈的需求，而现有产品或服务又无法使之满足的一种需求状况。 8.下降需求：是指市场对一个或几个产品的需求呈下降趋势的一种需求状况。 9.不规则需求：是指某些物品或服务的市场需求在一年不同季节，或一周不同日子，甚至一天不同时间上下波动很大的一种需求状况。 10.充分需求：是指某种物品或服务目前的需求水平和时间等于预期的需求水平和时间的一种需求状况。 11.过量需求：是指某种物品或服务的市场需求超过了企业所能供给或所愿供给的水平的一种需求状况。 12.有害需求：是指市场对某些有害物品或服务的需求。 13.市场营销管理哲学：也就是企业在开展市场营销管理的过程中，处理企业、顾客、社会及其他利益相关者所持的态度、思想和观念。 14.生产观念：是指导企业营销行为的最古老的观念之一。生产观念认为，消费者喜欢哪些可以随处买得到而且价格低廉的产品，企业应致力于提高生产效率和分销效率，扩大生产，降低成本以扩展市场。生产观念是一种重生产、轻营销的商业哲学。 15.产品观念：认为，消费者喜欢高质量、多功能和具有某种特色的产品，企业应致力于生产高价值产品，并不断加以改进。 16.推销观念：或称销售观念，是为许多企业所采用的另一种观念。它认为，消费者通常表现出一种购买惰性或抗衡心理，如果听其自然的话，消费者一般不会足量购买某一企业
1：销售额目标：包括部门，地区，区域的销售额，销售产品的数量，收入和市场份额 销售费用目标：包括旅行费用，运输费用和招待费用，费用占经销售额的比例以及各种损失 利润目标：包括每一个销售人员创造的利润，顾客的类型与利润，区域利润和产品利润等 销售活动目标：包括访问新顾客数，营业推广活动，访问顾客总数，商务洽谈等 2：购买者意向调查法：（对产品的市场无法把握的情况下使用）此方法适用于工业品，耐用性消费品，计划性采购品和过去没有资料可参考的新产品 销售人员综合意见法：适用范围：1 销售员对情报来源最有认识2 销售人员很合作3 销售员无偏差，或偏差可以更正4 销售员参与销售预测，可获得额外利益 高级管理人员估计法：由公司高级管理人员根据其获得的真实资料，独立估计下一期可能的销售量，然后将此结果公布并请教乐观的和叫悲观的说明其所持理由互相讨论后，再请他们重新做一次估计，知道、、直到将估计值控制在一个较小的范围内，然后去取中值。 专家意见法：法、根据专家意见作为销售方法，专家可以是经销商，科技人员和非、大学教授 模拟分析法：利用模拟模式以预测未来的市场需求情况的一种方法 3: 销售配额的作用：引导作用，控制作用，激励作用，评价作用 4：建立职能结构组织的情况：1 企业规模较大，需将销售所需的各种职能专门化并辅助经营者和管理者 2 销售分公司，经销处，办事处广泛分布在各区，由于销售渠道的关系，销售点较多 3 生产或经营的商品种类繁多需要突出个性体现差别 4 销售人员的水平高，可以根据各种销售只能指示完成指标 5 根据各种销售只能所建立的推销制度已成为其他竞争公司的竞争焦点 建立产品结构型组织的条件：1 公司的商品种类之间的性质明显不同，如家电和食品2 个商品的销售方法，销售渠道不同如化妆品和计算机的销售3 个商品的推销技巧不同，或是必须具备特殊推销主题条件4 商品打入市场较晚或是在市场的处境不佳，产品结构销售组织适用于拥有多种品牌或生产多种产品的企业 建立顾客销售型组织的情况：1 针对各销售活动对象要求的销售技巧不同2 商品的关联性强，或在商品的处理和采用方面有较强的关联性，能进行关联性销售3 本公司的商品在市场上处于强有力地地位 5 企业知识培训：（1）本企业的历史及成就（2）本企业在社会和国家经济结构中重要性（3）本企业在本行业中现有的地位（4）本企业各种策略特别是市场，人员关系方面的政策（5）销售对企业的重要性（6）行业与市场的发展特点 产品知识培训：产品的类型与组成，产品的品质与特性，产品的优点与利益点，产品的制造方法包装情况，用途及其限制 销售技巧的培训：如何做市场分析和调查，如何注意仪表和态度，访问的准备，出访和再访，推销术语如何进行产品说明，如何争取顾客的好感如何克服困难和获得推销经验 客户管理知识培训：（1）如何寻觅选择评价未来的顾客（2）如何获得约定确定接洽的日程（3）如何明了有关经销商的职能，问题，成本和利益（5）客户的消费行为特点 销售态度的培训：（1）对公司方针及经营者的态度，对上司的态度，对客户的态度对工作的态度 6 销售会议的类型：（1）指导会议（2）解决问题会议（3）协调会议 7 销售报酬模式选择：（一）高薪低奖：实力较强的企业具有明显垄断优势的企业（二）高高：适用于发展较快的企业，市场扩张快需要不断加强对销售队伍的激励，以扩大对销售市场的占有打败销售对手（三）低高：适用于汽车保险广告等服务行业也适用于处于衰退期的企业，有助于企业收回应有的效益和减少可能的损失，在市场竞争激烈企业具有一定优势也可以使用（四）低低：企业的经营状况不好推行这种模式的时间不宜太长，否则。，，、 8销售陈述：销售人员向推销对象传递信息，沟通思想的过程，促使推销对象的行程购买行为的特定过程 记忆式陈述：销售人员将全部内容熟记在心，然后对顾客进行严格无误的重新陈述，有时准备不充分可根据情况进行自我发挥和创造。 公式化陈述：采用顾客看到的提纲，图片，照片，等一系列安排得当的辅助工具来帮助销售介绍和展示，激起顾客兴趣 满足需求式陈述：灵活的销售陈述，通过提问倾听顾客的回答，确定顾客的需要然后开始陈述对销售人员初次见到顾客非常有效，尤其适用于销售规格严价位高的工业技术品 解决问题式陈述：需要销售人员对顾客的情况进行跟详细的调查，全面了解顾客所处的环境和形势 9：AIDA模式步骤：唤起注意诱导兴趣激发欲望促成交易
【销售团队】是指由两个以上销售人员组成，通过各成员之间的相互影响，相互作用，在行为上有共同规范的介于组织和个人之间的一种组织形态。 【社会助长作用】有销售团队的其他成员在场，团队成员的工作动机会被激发得更强，效率比单独工作的时候可能更高。 【社会标准化倾向】销售在单独情境下个体的差异很大，而在销售团队中，团队成员通过相互作用和影响，如模仿、暗示和顺从，久而久之会产生近乎一致的行为和态度，对销售目标有一定的标准，并逐渐在销售工作中趋同或遵守这一标准。 【销售团队压力】是团队成员个体的一种心理感受。当销售团队中个人与多数人意见不一致时，销售团队会对个体施加阻止力量，使个体产生一种压迫、压抑感。 【从众行为】销售团队的成员迫于某种压力，不知不觉在意见判断和行为上与大部分销售成员保持一致，这种现象就叫做从众行为。 【测试的有效性】测试的有效性是指测试的结果是否与工作有关。聘用过程中有两种主要的测试效度，这就是准则效度和内容效度。所谓准则效度，是指人们所测量到的结果和某项准则的相关程度；内容效度是指测试的项目能充分代表工作内容的程度。 【非正式面谈】是在事前毫无准备的情况下进行的，实际上是一种临时会见。 【标准式面谈】实现安排一整套结构严谨的面谈问题，配有记分标准，根据应聘者的不同回答来记分，最后录用得分最高者。 【导向式面谈】只规定提问若干典型问题，主持人灵活掌握，引导应聘者回答有关问题，根据需要，深浅适度，从而获知应聘者的情况。 【流水式面谈】是指每一个应聘者按次序分别与几个面谈人面谈。面谈结束后，汇合得出结论。 【移情】具有从他人角度来理解、判断市场的能力。 【自我调节能力】自我调节能力或者说韧性，即是走出失败的能力，不被拒绝动摇自己的意志。 【同感心】是能体会他人并与他人具有相同感受的能力。但这并非是同情心。 【自驱力】源自销售人员内在的想用自己的方法设法完成销售的心理因素，其并非只为了赚钱，而是一种完成欲望的满足感。 【工作量法】这种方法主要是通过拜访潜在的顾客的次数，订立相同工作量的原则来决定销售人员的数目。 【下分法】首先，企业决定企业预测的销售额；其次，估计每位销售人员每年的销售额；最后，将预测的销售额除以销售人员的销售额，即为所需的销售人员的人数。 【边际利润法】该方法的基本概念来自经济学。当毛利大过增加一位销售人员的成本时，企业的净利润便会增加。【集中培训】集中培训一般由企业统一举办，培训企业所有的销售人员，保证培训的质量和水平。 【分开培训】分开培训是由各企业分支机构分别自行培训其销售人员。有特殊培训目标的可采用此法，并结合具体的销售实践来进行。 【现场培训】对销售人员来说，最有效的培训形式是当着客户的面进行培训，即现场培训。 【讲授法】此法为单向沟通，受训者获得讨论的机会很少，因此不易对培训者反馈，而培训者也无法顾及受训者的个别差异。 【会议法】此法为双向沟通，可使受训者有表示意见及交换思想、学识、经验的机会，而且培训者容易鉴别受训者对于重要教材的了解程度。 【小组讨论法】此法由讲师或指定小组组长领导讨论，资料或实例由讲师提供。小组人数以5~6人为宜，但可允许一部分人员旁听。 【案例讨论法】是指选择有关实例，并书面说明各种情况或问题，使受训者运用其工作经验及所学理论研求解决之
房地产名词解释 二级市场 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 住宅的公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。 什么是产权置换 指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 一级市场 房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
房产互换 房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用 了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产，企业、事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑和危险建筑的房屋；因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋；已损坏的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其它违反房屋管理政策的房屋。房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
如何进行房地产定位 定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。 那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。 《定位》中提到定位的四个步骤： A：调研；B：细分市场；C：选择目标市场；D：定位。 这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。 一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研 在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。 二、细分市场 人以类聚，物以群分。对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的标准就会划分出不同的市场。 三、选择目标市场 市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。 四、定位 选定了目标市场，接下来就可以定位了。定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。 定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。这个顺序也可以倒过来。比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。 两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。 知道了如何定位，但到底要定位什么呢？ 在制造品牌差异时，有三大元素可以运用： A：我为谁而生？B：我是谁？C：为什么买我？ 宝洁旗下的四大洗发水中的潘婷、海飞丝、飘柔三种都是运用了C元素：为什么买我？如潘婷的产品理念是为健康闪亮的，唯他命B5等等。而其中的沙宣则是运用了B元素：我是谁？我是引导全球头发时尚的专家。运用不同于其它洗发精的元素，使沙宣在洗发精类别
销售管理复习题 一、名词解释题 1.市场潜量：指市场需求的最高界限，既指在一定区域、一定时间内以及一定营销环 境和一定的营销 费用水平条件下，消费者可能购买的商品总量。 2.销售潜量：即企业潜量，指当企业的市场营销力量相对于竞争者不断增长时，企业 需求所达到的 极限。 3.销售配额：将企业销售目标进行有效分解，分配下达给每个销售人员，在一定时期 内对其必须完成 的销售任务进行规定和明确。 4.使命式销售：也称传教士销售。销售团队的主要工作是通过为现有的和潜 在的顾客 提供产品信息和其他人员销售支持，以从他们那里增加交易。使命式 的销售人员通常 不直接从顾客那里取得订单，而是说服顾客从分销商或其他批 发商那里购买他们公司 的产品。 5.角色模糊：指的是对一个给定的角色的期望或规定( prescriptions )缺乏明确的理解 和认识。组 织的成员要求知道自身角色的期望的信息， 即如何获得角色，该角色的最终结 果是什么等。当有关角色的信息不存在或这些信息无法有效沟通时，角色模糊就出现了。 6.间接成本：间接成本就是与生产产品和服务难以形成直接量化关系的资源投入成本, 主要包括固定资 产折旧成本、管理费用、营销费用等。 7.销售管理：狭义的销售管理专指以销售人员( sales force )为中心的管理。 广义的销 售管理是对所有销售活动的综合管理。 8..直接成本：生产某种产品或提供某项服务时支付的直接费用，如原材料、人员工资 支出等。 二、多项选择题 2.销售人员常用的销售方法有( ABCDE ) P501.影响销售程序的外部环境因素包括( A 、经济因素 C 、法律-政治因素 E 、技术因素 B 、 D 、 ABCDE ) P16 社会-文化因素 自然因素
房地产名词解释 名解 1 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁等交易活动的总称。 2 房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的，另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。广义的房地产业应包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 3 房地查关系是指人民取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 4 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还 没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。 5 土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门。 6 房屋管理机构实际上主要指城市（城镇）房地产管理机构，是由国家设立的专门行使城市房 地产管理职能的行政机关。 7 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。 8 土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 9 土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。 10 国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益、 处分的权利。 11 国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、和赠与。 13 土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁
1.市场营销学：是一门以经济科学、行为科学、管理理论和现代科学技术为基础，研究以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动及其计划、组织、执行、控制的应用科学。 2.市场营销：是指从满足服务对象的需要出发合理配置自己的资源，通过满足对方需要实现自己目标的活动过程。 3.市场：是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需求或欲望的全部潜在顾客。 4.市场营销管理：是指为了实现企业目标，创造、建立和保持与目标市场之间的互利交换和关系，而对设计方案的分析、计划、执行和控制。 5.负需求：是指绝大多数人对某种产品感到厌恶，甚至愿意出钱回避它的一种需求状况。 6.无需求：是指目标市场对产品毫无兴趣或漠不关心的一种需求状况。 7.潜伏需求：是指相当一部分消费者对某种物品有强烈的需求，而现有产品或服务又无法使之满足的一种需求状况。 8.下降需求：是指市场对一个或几个产品的需求呈下降趋势的一种需求状况。 9.不规则需求：是指某些物品或服务的市场需求在一年不同季节，或一周不同日子，甚至一天不同时间上下波动很大的一种需求状况。 10.充分需求：是指某种物品或服务目前的需求水平和时间等于预期的需求水平和时间的一种需求状况。 11.过量需求：是指某种物品或服务的市场需求超过了企业所能供给或所愿供给的水平的一种需求状况。 12.有害需求：是指市场对某些有害物品或服务的需求。 13.市场营销管理哲学：也就是企业在开展市场营销管理的过程中，处理企业、顾客、社会及其他利益相关者所持的态度、思想和观念。 14.生产观念：是指导企业营销行为的最古老的观念之一。生产观念认为，消费者喜欢哪些可以随处买得到而且价格低廉的产品，企业应致力于提高生产效率和分销效率，扩大生产，降低成本以扩展市场。生产观念是一种重生产、轻营销的商业哲学。 15.产品观念：认为，消费者喜欢高质量、多功能和具有某种特色的产品，企业应致力于生产高价值产品，并不断加以改进。 16.推销观念：或称销售观念，是为许多企业所采用的另一种观念。它认为，消费者通常表现出一种购买惰性或抗衡心理，如果听其自然的话，消费者一般不会足量购买某一企业的产品，因此，企业必须积极推销和大力促销，以刺激消费者大量购买该企业的产品。 17.市场营销观念：是作为对上述观念的挑战而出现的一种新型的企业经营哲学。它认为，实现企业各项目标的关键，在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争者更有效地传递目标市场所期望的物品或服务，进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望。 18.客户观念：是指企业注重收集每一个客户以往的交易信息、人口统计信息、心理活动信息、媒体习惯信息以及分销偏好信息等，根据由此确认的不同客户终生价值，分别为每一个客户提供各自不同的产品或服务，传播不同的信息，通过提高客户忠诚度，增加每一个客户的购买量，从而确保企业的利润增长。 19.社会市场营销观念：是对市场营销观念的补充和完善。它认为，企业的任务是确定各个目标市场的需要、欲望和利益，并以保护或提高消费者和社会福利的方式，比竞争者更有效、更有利地向目标市场提供能够满足其需要、欲望和利益的物品或服务。社会市场营销观念要求市场营销者在制定市场营销政策时，要统筹兼顾三个方面的利益，即企业利润、消费者需要的满足和社会利益。 20.市场营销管理过程：就是企业为实现其任务和目标而发现、分析、选择和利用市场机会的管理过程。包括以下步骤：分析市场机会、选择目标市场、设计市场营销组合、管理市场营销活动。 21.市场营销战略：就是企业根据可能机会，选择一个目标市场，并试图为目标市场提供一个有吸引力的市场营销组合。 22.大市场营销：是指企业进入封闭性或保护性市场所实施的特殊的市场营销战略。 23.战略：是指企业为了实现预定目标所作的全盘考虑和统筹安排。由计划、政策、模式、定位和观念组成。
十一、房地产专业术语 1、问：什么是商品房？ 答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外 销商品房和内销商品房两种。 2、问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的 企业，其他组织和个人。 3、问：什么是内销房？ 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 4、问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建 一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进 餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼 梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省 料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足 了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 5、问：什么是跃层式住宅？ 答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下 两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以 分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯 联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使 朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和 辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
销售管理考试重点答案 名词解释： 销售管理：是对销售人员及其活动进行的计划`组织和控制,包括销售人员的招聘`培训`激励`绩效评估和业务指导,从而实现企业目标的活动过程. 销售成长率：是企业今年的销售实绩与去年销售实绩的比率. 市场扩大率：是企业今年市场占有率与去年市场占有率的比率. 销售组织：就是企业为了实现销售目标而将具有销售能力的销售人员`产品`资金`设备`信息等各种要素进行整合而构成的有机体. 内部招聘：就是从企业内部人员选聘具有销售人员特质的人来充实销售队伍. 外部招聘：是根据企业的需要,以公开的形式通过全面考核来录用销售人员. 销售人员薪酬：指销售人员通过从事销售工作而取得的利益回报.
销售额分析：就是通过对企业全部销售数据的研究和分析,比较和评估实际销售额与计划销售额之间的差距,为未来的销售工作提供指导. 订单生产模式：即企业不是以生产出来的产品去满足客户的需求,而是根据客户的需求来生产产品. 窜货：又被称为倒货或冲货,特指产品的越区销售或者跨区销售. 企业信用管理：指对企业的授信活动和授信决策进行的科学管理,其主要目的是提高竞争力`扩大市场占有率.客户关系管理：是指企业为分析客户`选择客户`获得客户`维系客户`提高客户忠诚度和终生价值,提升企业赢利能力和竞争优势而开展的一种营销策略. 简答题: 销售计划书的内容有哪些? 1.月销售计划的编制 2.月别,产品别销售计划的编制
3.部门别,客户别销售计划的编制 4.销售人员行动计划的编制 5.销售货款回收计划的编制 培训的方法各有哪些? 1.演讲法 2.个案研讨法 3.视听技术法 4.角色扮演法 5.行为模仿法 6.模拟法 7.户外活动训练法8.电子学习法
房地产有关要领及相关知识概念 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，又称不动产。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：a.土地开发；b.房屋建设、维修、管理；c.土地使用权的有偿划拨、转让；d.房屋所有权的买卖、租赁和抵押； 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 一级市场：房地产一级市场是指土地使用权的有偿出让。 二级市场：二级市场是指土地使用权有偿出让后的房地产开发经营，又称“增量市场”，国内目前的房地产开发主要是做“增量市场”。（20㎡/人） 三级市场：投入使用后的房地产交易，亦称“存量市场”。国外发达国家目前的房地产开发主要是做“存量市场”。（80㎡/人） 三通一平：供水、供电、道路到位，场地平整。 七通一平：供水、供电、道路、热力、供气、排水、排污，场地平整。 容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 开间：在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不能任意扩大。 日照间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间内，获得所需日照量而保持的
1.总市场潜量 解答:总市场潜量就是指在一定时期内，在一定水平的行业市场营销力量下，在一定的环境条件下，一个行业中所有企业可能达到的最大销售量。 2.水平渠道系统 解答:水平渠道系统是指两个或两个以上同一层次的企业为了抓住新的市场机会，在财务、产能及营销资源等各方面集成整合起来，以便取得独自行动所难以达成的目标。 3.程序化广告 解答:程序化广告是一种借助大数据、人工智能等技术，根据定位算法购买、投放广告的过程。 4.市场需求 解答:市场需求是指一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的营销环境和一定的营销方案下购买的总量。 5.量力而行法 解答:量力而行法是指根据企业所能拿得出的资金数额来确定广告预算的一种广告预算方法。 6.感受价值定价法 解答:所谓感受价值定价法是指企业根据购买者对产品的感受价值来确定价格的方法。感受价值定价与现代市场定位观念相一致。 7.程序化购买 解答:程序化购买是指借助广告技术平台，依据程序化算法，通过实时竞价（real-time bidding，RTB）和非实时竞价，自动执行广告资源购买的流程。 8.盈利能力控制 解答:盈利能力控制是指通过测定不同产品、不同销售区域、不同顾客群体、不同渠道以及不同订货规模的盈利能力表对营销计划的执行情况进行监测、调控。 9.领先型新产品开发 解答:领先型新产品开发是指企业首先研制、开发新产品，并率先将产品投放市场，从而在行业中确立技术领先和产品领先地位的新产品开发类型。
10.动态调整模式 解答:动态调整模式是指计划要推A，但是在实际的场景交互中，数据反馈的结果发现B更受欢迎，于是改推B的大数据营销模式。 11.有形产品 解答:有形产品是指核心产品的载体，即向市场提供的实体和服务的可识别的形象表现。 12.技术质量 解答:技术质量是指服务过程的产出，即服务人员按照事先承诺准确完整地提供给顾客的利益和价值，也就是顾客从服务过程中所得到的东西。 13.审美观 解答:审美观是指人们对事物的好坏、美丑、善恶的评价。 14.改进产品 解答:改进产品是指在原有产品基础上适当加以改进，使得产品在质量、性能、结构、造型等方面有所改善。 15.营销效率 解答:营销效率是指企业运用营销费用的投入产出比。 16.数字品牌 解答:数字品牌是指品牌的数字媒体表现形式，即通过数字媒体进行品牌建立、维护和提升的过程。 17.缓慢撇脂策略 解答:缓慢撇脂策略是指借助高价格、低促销费用获得更多的利润。 18.在线营销调研 解答:在线营销调研是指通过互联网调查、在线焦点小组、基于网络的实验或者追踪消费者在线行为来收集原始数据的营销调研过程。 19.多属性态度模型 解答:多属性态度模型是一种将某些特定的信念评分加以综合，用来推导、测量消费者总体态度的方法。
《销售管理》试题库 一、名词解释 1.销售 生产经营者为使其向市场提供的商品或劳务被购买者所接受并能够带来有利交换所进行的各种相互关联的活动。 2.销售管理 通过计划、人员配备、培训、领导以及对组织资源的控制，以一种高效的方式完成组织的销售目标的活动过程。 3.德尔菲法：：预测时，依据系统的程序，采用专家匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系；通过多轮次调查专家对研究主题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。 4.消费者意向调查法 5.竞争平衡法 6.零基预算法在编制预算时，对于所有预算支出，均以零为基底，分析每项预算有否支出的必要和支出数额的大小，并在成本—效益分析的基础上，重新排出各项管理活动的优先次序，并据此决定资金和其他资源的分配。 7.领导素质理论 8.领导权力 影响他人行为的能力；包括组织职务权力，如法定权、奖励权、惩罚权；也包括个人权力，如专家权力和威信；一个优秀的领导必须同时具备这两个方面的权力。 9.员工成熟度 10.六大激励理论 1.需求层次理论: ①人的需求由低到高有五个层次；②低层次的需求未被满足，不会产生高层次的需求；③尚未满足的需求为主导需求； 2.双因素理论: ①人的行为同时受保健因素和激励因素的影响；②保健因素是指是促使人们产生不满的因素；③激励因素是指能促使人们产生工作满意感的因素。 3.期望理论: 三个问题：①这个报酬是否是我想要的？②我能否完成这项工作任务？③是否真实可信？三个问题均回答是则有激励作用； 4.公平理论: 当一个人做出了成绩并取得了报酬以后，他不仅关心自己的所得报酬的绝对量，而且关心自己所得报酬的相对量。因此，他要进行种种比较来确定自己所获报酬是否合理，比较的结果将直接影响今后工作的积极性，比较公式：Qp/Ip=Qo/Io。 5.强化理论: 三种强化方式：①正强化；②负强化；③自然消退； 6.X-Y理论: X型：胡萝卜加大棒； Y型：民主与授权； 11.基本薪酬 包括：薪金（salary）和工资（wage） 薪金（也称薪水）：是管理人员和专业人员（即白领职员）的劳动报酬。按西方法律，一般实行年薪制或月薪制，这些职员的薪金额并不直接取决于工作日内的工作时间长短，加班没有加班工资。 工资：是体力劳动者（即蓝领员工）的劳动报酬，一般实行小时工资制、日
PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治(Political System)，E是经济(Economic)，S是社会(Social)，T是技术(Technological)。在分析一个企业集团所处的背景的时候，通常是通过这四个因素来进行分析企业集团所面临的状况。 SWOT分析方法是一种企业战略分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表strength（优势），W代表weakness （弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。 产品生命周期（product life cycle），简称PLC，是产品的市场寿命，即一种新产品从开始进入市场到被市场淘汰的整个过程。弗农认为：产品生命是指市上的营销生命，产品和人的生命一样，要经历形成、成长、成熟、衰退这样的周期。就产品而言，也就是要经历一个开发、引进、成长、成熟、衰退的阶段。而这个周期在不同的技术水平的国家里，发生的时间和过程是不一样的，期间存在一个较大的差距和时差，正是这一时差，表现为不同国家在技术上的差距，它反映了同一产品在不同国家市场上的竞争地位的差异，从而决定了国际贸易和国际投资的变化。 同比指本期发展水平与去年同期发展水平的百分比，如今年12月比去年12月 环比指报告期发展水平与前一时期水平之比，如计算一年内各月与前一个月对比，即2月比1月，3月比2月，说明了逐月的发展程度。 交叉分析法又稱立體分析法，是在縱向分析法和橫向分析法的基礎上，從交叉、立體的角度出發，由淺入深、由低級到高級的一種分析方法。這種方法雖然複雜，但它彌補了“各自為政”分析方法所帶來的偏差。比如：A公司的各項主要財務指標與B公司的各項主要財務指標橫向對比較為遜色。但如果進行縱向對比分析，發現A公司的各項財務指標是逐年上升的，而B公司的各項財務指標是停滯不前或緩慢上升的，甚至有下降的兆頭。因此，股票購買者應保持清醒頭腦，適當考慮一下是否要“改換門庭”，購買A公司的股票。 五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是：供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。 波士顿矩阵将企业所有产品从销售增长率和市场占有率角度进行再组合。在坐标图上，以纵轴表示企业销售增长率，横轴表示市场占有率，各以10%和20%作为区分高、低的中点，将坐标图划分为四个象限，依次为“问号（？）”、“明星（★）”、“现金牛（￥）”、“瘦狗（×）”。在使用中，企业可将产品按各自的销售增长率和市场占有率归入不同象限，使企业现有产品组合一目了然，同时便于对处于不同象限的产品作出不同的发展决策。其目的在于通过产品所处不同象限的划分，使企业采取不同决策，以保证其不断地淘汰无发展前景的产品，保持“问号”、“明星”、“现金牛”产品的合理组合，实现产品及资源分配结构的良性循环。①销售增长率和市场占有率“双高”的产品群（明星类产品）；②销售增长率和市场占有率“双低”的产品群（瘦狗类产品）；③销售增长率高、市场占有率低的产品群（问号类产品）；④销售增长率低、市场占有率高的产品群（现金牛类产品）。
房地产专用名词解释 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。 2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。 6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。 8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有
房地产专业名词解释 1、房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。 2、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公 共设施用地及自由集资、微利房用地。 3、土地权使用年限：是指政府通过拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 4、建筑用地面积：指各城市规范行政管理部门确立的建设用地位置和界限所围合用地之水平投影面积。 5、建筑面积：是指各建筑外墙线外围线的水平投影面积（包括有关国家规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊之和）测定的各层平面面积之和。 6、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。 7、容积率：建筑面积/占地面积（指项目规划建设用地范围内全部面积与规 划建设用地面积之比。[项目用地红线防卫内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物《构筑物》所占面积、运动场地等]）。 8、绿地率：居住用地范围内各类绿地的综合占据居住区用地的比率。 9、七通一平：给水通，排水（污）通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
10、外销房：是由房地产开发商建设的取得了外销商品房预（销）售许可证 的房屋，外销商品房可以出售给国内外（包含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 11、内销房：是由房地产开发商建设的，取得了商品房销售许可证的房屋， 内销商品房可以出售给当地企事业单位和个人。 12、配件设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道路和公共绿地的总称。 13、住宅的开间：（宽）住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可以缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性，稳定性和抗震性。 14、住宅的进深：（长）是一间独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之 间的实际长度。（大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。） 15、层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层之间的距离，也就是一层房屋的高度。 16、净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高-楼 板厚度=净高。