市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业
单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动
工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销
售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方
式。
*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期)
在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。
开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强
销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配
合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。
*第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。
持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目
的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。
扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此
种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性
和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售
额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1. 主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所
谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2. 直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3. 活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进
行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4. 具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5. 变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地
认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。
在大街小巷，我们随处可以看见许多写字楼项目的广告牌，其中对我们印象最深的可能不是这些楼盘的名称，而是“甲级写字楼”“5A级写字楼”等名词。通常这些词被用来形容一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？ 其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。 同时甲级写字楼的称谓还有个时间问题，也许过去这个写字楼称得上甲级，但是现在不一定是甲级，将来更不一定就是甲级。 既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中应该满足一定的要求，在这里我凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下： 区位交通 房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，
XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言
在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米
近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米
甲级写字楼标准 国内暂时没有统一的行业标准，按照北京、上海、广州等城市对甲级写字楼的标准一般定义在如下几个方面： 一、地理位置及规模 1、地段——位于中央商务区或商业聚集区，交通便利、商务气氛浓厚。 2、规模——周边有强大的综合配套，开成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 二、硬件设施 1、大厦品质——标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。 注：Lux——照度单位，为距离一个光强为lcd的光源，在1米处接受的照明强度（亦即距离该光源1米处，1平方米面积接受1lm光通量时的照度）。 2、建筑类型——框架或钢结构，抗震在8级地震以上。 3、办公空间——能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间。 4、标准层高——室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）。 5、标准承重——楼板承重在2500N/m2以上。 注：N——牛，力的单位。N/m2——压强单位，每平方所受的压力。 6、供电系统——双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上。 注：W——瓦，是电功率的单位。 7、空调系统—— a、国际知名品牌中央空调系统。 b、用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力。 c、四管制风机盘管。 d、空气净化装置：具有集尘功能，通过离子反应将空气中尘埃集中较大颗粒，由滤网去除。
e、节能设计：能将回风中的热能回收利用，节约能源。 f、新风系统：变风量（VAV）全空气空调系统，新风量为40立方米/小时·人。 注：变风量（V AV）全空气空调——可通过改变送风量来调节室内温、湿度（冷却、去湿、加热、加湿进入室内的空气）。 g、末端变风量空气调节技术：可根据室内人员的数量自动变换变风量，节能效果超过普通公共建筑25%左右。 8、电梯——国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台，候梯时间不超过30秒钟。电梯承载量，客梯为1350公斤（18人），速度不低于2.5m/s；服务于上部建筑的货梯/消防梯1350公斤或1600公斤，速度不低于2.5m/s；服务于裙房和地下层的货梯不低于1600公斤，速度不低于1.5m/s。轿厢空间不低于2.8米。 9、停车位——至少每200平方米有一个停车位，每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 10、供水系统——24冷热水供应，并有中水处理系统。 注：中水处理——通过对一次用水进行处理后二次利用。 11、智能化系统——达到5A级标准： a、办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽。 注：V A——伏·安，是电功率的单位。 b、通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 c、楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制。 d、消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置。 e、保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。 12、通讯网络——综合布/b线光纤到各楼层机柜，提供宽带网络接口；电话装机容量充足，平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯
序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，上海写字楼的发展亦印证了这一事实. 1999年《财富》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明，经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。回顾上海写字楼市场的发展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。
目录 定位篇 一、项目定位 (4) 二、目标客户定位 (7) 三、价格定位 (9) 营销篇 一、销售推广策略确定 (13) 二、市场推广 (19) 三、产品与现场完善建议 (21)
定位篇
一、项目定位 1.1 项目概况 ?所处区域：徐汇区 ?地理位置：东安路50弄18号 ?基地面积：5868平方米 ?总建筑面积：68562平方米 ?产品形态：甲级涉外写字楼 ?建筑形状：海螺状 ?可售面积：28535平方米（5—17层） 1.2根据本案的自身特征，产品属性定义为： 区域内5A级智能化地标性甲级涉外写字楼诠释：从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。
成都商务写字楼等级指导标准 成都市商务局 成都外商投资企业协会 戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司成都分公司仲量联行测量师事物所（上海）有限公司成都分公司 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司广州高力国际物业服务有限公司成都分公司 第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司 高纬环球物业咨询（上海）有限公司成都分公司（注：公司按进入成都注册的时间先后排序） 联合制订 二○○八年三月二十七日
成都商务写字楼等级指导标准 1.顶级写字楼 1.1地理位置：位于商务区相对集中的核心区域,交通便利，周 边交通网络发达，超过5条以上公交线路，配套设施完善，靠近轨道交通进出口 1.2硬件设施： 1.2.1 基本要求：土地性质为商业用地 1.2.2 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方米之间 1.2.3 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院 1.2.4 建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（≥ 15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及 以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位 1.2.5 建筑装饰 a. 具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适 b. 电梯：内有高档装饰，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面 积不超过4000平方米,等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上；客货分离，货梯至少两部，速度4m/s 以上，合理分区，完善先进的智能控制系统
c. 空调：采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不 低于50立方米/人/小时；优质锅炉 d. 电气：双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备 发电设备充足，在停电时能保证正常办公 e. 弱电：完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线 并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施，并对光纤机站品牌几网络规范说明 f. 承重：办公区活荷载不小于350kg/㎡ g. 公用卫生间舒适方便，设计人性化，高档装饰及配置，配置 行政人员洗手间 h. 专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米 计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统 1.3 物业管理 1.3.1 产权形式：只租不售，单一产权 1.3.2 物管：提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机 物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理 信息系统，24小时保安服务和维护服务 1.3.3 入住率：在1至2年内入住率不低于70% 1.4人性化
甲级高层写字楼建筑策划的设计规范（民间版） 中国写字楼的产品设计越来越显示出精细化的趋势。国际知名的写字楼设计机构纷纷进入中国，国外建筑大师们对于国内房地产开发商所提供的设计任务书要求也越来越高。 因此，作者通过亲身操作的几个甲级写字楼的经验，对于甲级写字楼建筑策划的基本要素结合中国写字楼的设计规范进行了初步的概括： （一）标准层面积的确定总办公面积和规 划限高：对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/ [（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积的策划有三点值得注意：标准层层高、建筑高度和裙房高度。另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米。 （二）标准层单元的划分办公单元预先合理的划分不但会直接影响到建筑结构设计，而且对项目的成本、销售都会产生很大的影响。按照国内目前的办公标准，大约人均10--15 平米的办公建筑面积。 （三）办公空间的进深进深一般是指的是从办公楼外墙到走道之间的距离，但最新的国际设计趋势是无管廊的开放式设计，这要根据客户群的明确定位来考虑。 标准层使用率作为衡量进深、标准层面积、核心筒面积的指标，对于建筑策划很有帮助。根据调研，标准层使用率一般维持在70－75％之间较好。另外，要综合考虑项目收益问题。写字楼收益＝总出租规模＊使用率＊出租单价在总体规模确定的情况下，重点是从使用率、出租单价这两项分析。 （四）标准层净高层高净高主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑。设计规范要求净高不得低于2.4米，但作为国际甲级写字楼的标准应在2.8-3.3米之间。层高不仅影响空间大小的感受，也会影响到空气的质量。 在设计时考虑到设备等种种不确定的因素，在策划中一般吊顶高度取1.2米。 （五）电梯电梯是高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；同时，电梯的造价不低，因此确定一个合适的电梯数目对整个写字楼的正常运作和获得良好的综合效益是很重要的。 规范：规范主要是针对消防电梯而定，按服务的标准层面积计算，每部消防梯服务的标准层面积是1500平米。 电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合。 一般的，每一个客梯位服务的办公部分建筑面积是150平米左右。
一、国际甲级写字楼装修标准： 1．空调系统： ●著名品牌； ●4风机盘管系统或变频空调系统； ●24小时冷冻水供应； ●鲜风供应量不少于30m3/person hour； ●HVAC设计供应量不多于10平方米/人； ●租户独立温控； ●强制性废气排放。 2．电梯： ●著名品牌； ●等待时间不超过30秒； ●每梯服务楼面面积不超过6000平方米； ●电梯速度不低于2.5米/秒； ●设计容量不低于1350公斤； ●高层建筑中电梯分区控制； ●充足的货梯。 3．通信系统： ●楼宇综合布线系统:大厦设垂直光纤主干,水平布线采用三类及五类线； ●多种形式的接入服务； ●电脑接地。 4．供电系统： ●高低压两路供电； ●电量设计为每平方米40-90伏安； ●紧急后备电源保障大厦基本设施及租户信息系统正常运作。 5．照明：
●在大开间情况下不低于500LUX桌面照明； ●全自动的喷淋,烟感,和报警系统； ●24小时热水供应。 6．控制系统： ●知名品牌,全自动的大厦控制系统； ●数字式或模拟式闭路电视监控系统,并与大厦控制系统联接。 7．楼宇结构： ●不低于 2.6米； ●楼面面积不小于1500平方米； ●楼层使用率在分租情况下不低于70%； ●大开间,无柱式设计,细分灵活； ●楼层无黑房； ●间墙至主墙距离不低于9米； ●楼层公共水房； ●租区内管道预留； ●每间坐厕服务面积不多于500平方米； ●楼层设行政卫生间； ●不少于80个位每10000平方米楼面面积； ●承重>300kg/m2 gross； ●优质玻璃幕墙或大理石/铝合金板材； ●不低于四星级酒店的装修标准。 8．其它因素： ●有经验,有信誉的业主； ●业权统一或大部分统一,只租不售； ●单一用途或单楼单用； ●国际水平的物业管理服务； ●高品质的租户组合,并有国际性的旗舰客户； ●交通方便；
5A甲级写字楼设计任务书 目录 一、项目基本情况 二、设计依据 三、项目技术经济指标 四、设计深度 五、提交设计文件要求 六、各专业具体要求 七、设计进度安排 一、项目基本情况：
项目名称： 项目位置： 二、设计依据 1、项目建筑现状。 2、规划局要求。 3、其他建筑法律法规： 省、市相关的节能、面积测绘等技术规程等规范 4、业主设计任务书 三、项目技术经济指标 1、总地段面积： 5 M2，用地范围见附件，以相关政府部门批准文件为准。 2、总建筑面积（计算容积率）： 50000 M2，包括：地上建筑面积平方米；地下建筑 面积平方米。 3、各种类型的建筑面积：商业面积平方米；写字楼平方米；餐饮服务配套面积 平方米；地下室面积平方米； 4、容积率：≤，建筑高度：裙房≤米，塔楼≤米。 5、机动车停车总数：辆，其中地下停车：辆，地上停车：辆 6、建筑覆盖率：≤％。 7、设计主要指标
四、设计深度 1、初步设计成果及深度必须满足国家建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》的有关要求； 2、图纸目录及每次图纸编号需注明日期（每轮图纸日期应统一），以便新旧图纸查阅、区分； 3、与图纸有关的洽商及设计变更要注明相关图纸的编号及版号。设计院应做到所有系统方案经 济合理，并认真计算。 4、符合已审定的方案设计。 5、各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证 技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性。 6、建筑面积计算应严格按照长春市要求执行。 7、根据实际和可能，应尽量采用技术可靠，经济合理的新材料、新技术、新设备、新工艺。 五、提交设计文件要求： 达到长春市规划国土局，消防局、民防办及相关政府部门对建筑工程设计报批深度的要求。（一）设计方案ppt形式上会提报 （二）详规及报批文本 （三）全套施工图 （四）立面效果图 （五）室内外装饰方案及效果图 （六）室内外装修施工图 （七）综合管网图 （八）景观绿化图 （九）夜景亮化方案效果图及施工图 （十）工程概算书。
第一章安全管理类案例 案例二如何处理停车场设备设施意外毁损 时间：2004年5月12日 地点：大厦B2层东坡道出口 事由：挡车臂感应器被撞 处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。 案例六如何管理空置房间 时间：2004年5月1日 地点：大厦FXX层 事由：关于空置房间节日锁门问题 处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。 评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。 案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件 时间：200X年6月7日11：50分 地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处 事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。 处理经过：200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。中工写字楼网指出，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。 写字楼等级详细划分标准 一、“甲级”、“5A”“第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业(国际写字楼“超甲”) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为
甲级写字楼标准 写字楼交楼（装修）标准举例 ?写字楼交楼标准（装修标准），一般分为办公区域及公共区域两部分。交楼标准一般作为合同要件一并写入合同当中。办公区域的装修主要包括办公室天花、地面、外窗、通讯等方面；公共区域包括大堂、电梯厅、公共走廊、公共卫生间等方面。从目前市场上来看，除部分硬件外各写字楼交楼（装修标准）标准基本类似，但随着市场的不断完善与细化，相信发展商在细节上会继续下功夫，以迎合消费者的需求。 ?大堂：高档大理石地面，墙面大理石，钢拉索点式玻璃幕墙，带喷沙条钢化夹胶玻璃天蓬。 ?电梯间：地面、墙面大理石，大理石门套，艺术天花吊顶，高级灯饰。 ?公共洗手间：高级铝板天花，高级瓷砖地面、墙面，高档卫生洁具。 我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳： 一、硬件设施 目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。 1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）； 4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上； 5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在 80W/m2以上； 6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上； 7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟； 8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理； 9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统； 10. 智能化系统 ：达到5A级标准； 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；
办公及配套（商业，车库）建筑设计技术细则与措施 1.屋面 1.1. 屋面的防水等级、设防要求及防水材料选用 另详见第9节 1.2. 屋面隔热（保温） 1.2.1.设计要点 1、屋面传热系数K、热惰性指标D应符合节能设计标准要求。屋顶应符合隔热验算要求。 2、保温层应按所在地区的节能标准或建筑热工要求确定其厚度。 3、不上人屋在可采用架空隔热层做法，但隔热层宜采用预制配筋细石混凝土板块，并将隔热层刷成浅色，架空层高度不应低于150mm，且不宜高于200mm. 4、上人屋面宜采用实铺隔热层做法。实铺隔热层宜采用隔热性能好（导热系数小）、轻质（干密度小）、耐压（抗压强度高）、憎水性或吸水率低（≤2%）的材料，并不得采用松散材料，应采用整体浇筑或板块状的隔热材料。 5、屋面构造做法宜首先采用倒置式屋面（即防水层在下、隔热层在上），倒置式屋面的隔热层表面应做保护层（水泥砂浆或地砖等），隔热层与保护层之间应设隔离层。 6、保温屋面在与室内空间贴临的天沟、檐沟内应铺设保温层，天沟、檐沟、檐口与屋面交接处保温层的铺设应伸入墙内，长度≥0.5墙厚。 7、常用隔热保温材料选用另见节能章节的表24.7.5 1.2.2.找坡找平层 1、优先采用结构找坡；平屋面亦可采用轻质材料找坡（如1：8水泥陶粒）。 2、找平层可采用水泥砂浆或细石混凝土。 3、当找平层厚度≥30mm时应采用C20细石混凝土。 4、找平层应设分格缝并嵌填密封材料，纵横间距不宜大于6m. 5、油毡瓦的找平层厚度不应小于30mm.
1.3. 屋面排水 1.3.1.屋面排水坡度 表4.3.1 屋面形式适用坡度 平屋面材料找坡2%，结构找坡3% 坡屋面玻璃屋面≤75% 其他网架结构金属薄板屋面≥4% 单坡跨度大于9m的屋面宜作结构找坡，坡度不应小于3%；当材料找坡时，可用轻质材料或保温层找坡，坡度宜为2%. 1.3. 2.屋面天沟 1、3层及3层以下或檐高小于10m的中、小型建筑物可采用无组织排水；3层以上的建筑，应采用有组织的屋面排雨水；高层建筑宜设天沟排雨水。同时应根据不同的屋面形式和有关要求，确定采用外排水或内排水。 2、倒置式屋面的檐沟，水落口等部位应采用现浇混凝土或砖砌堵头并做好排水处理。 3、天沟的宽度、起始深度、纵向坡度，见表5.3.2 1.3.3.屋面排水 雨水立管内径一般不应小于100mm，一根雨水立管的屋面最大汇水面积宜小于150㎡. 屋面天沟宽度、起始深度与纵向坡度表4.3.3-1 天沟宽度（mm）天沟起始深度 沟底水落差 天沟的纵向坡度天沟、檐沟 排水不得流 经变形缝和 防火墙 外排水内排水 ≥300 ≥100 ≤200 ≥1% ≥1.5% 雨水立管间距表43.3-2 外排水内排水 有天沟无天沟明装或暗装水管 端角部中间端角部中间端角部中间12m 24m 7.5m 15m 7.5m 15m
建筑防火设计部分毕业设计指导书
一、建筑防火设计部分 1、建筑设计 本次设计涉及的建筑使用类型包括: 地下车库、商场及超市、银行、饮食行业、休闲娱乐场所、宾馆、写字楼等。 通用设计规范: 《民用建筑设计通则》, 制图的标准: 《房屋建筑制图统一标准》 相关专业规范: 《汽车库建筑设计规范》、《人民防空地下室设计规定》、《办公建筑设计规范》、《旅馆建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《办公建筑设计规范》 设计时根据建筑的平面形状和使用功能合理进行功能分区。比如地下室, 涉及的功能包括停车场、设备间、人防工程。 建筑设计包括建筑使用部分和交通联系部分的设计。使用部分是指各类建筑物中的主要使用房间和辅助使用房间。主要使用房间是建筑物的核心, 由于它们的使用要求不同, 形成了不同类型的建筑物。如生活用房间: 起居室、卧室, 工作学习用房间: 如办公室、教室; 公共活动房间: 如营业厅、剧院。辅助使用房间是为保证建筑物主要使用要求而设置的, 与主要使用房间相比, 则属于建筑物的次要部分, 如公共建筑中的卫生间及其它服务性房间。交通联系部分是建筑物中各房间之间、楼层之间和室内与室外之间联系的空间, 如各类建筑物中的门厅、走道、楼梯间、电梯间等。( 这部分的设计能够参考上述规范来设计)
这里应注意房间的面积、形状和尺寸的要求; 门窗的大小和位置, 应考虑房间的出入方便, 疏散安全, 采光通风良好; 房间的构成应结构布置合理, 施工方便, 有利于房间之间的组合。 注意布置消防水池和相应的设备间。 2、防火设计( 列出的细节部分请查阅相关规范中的条文规定) 规范: 《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95( ) 》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97》、《人民防空工程设计防火规范 GB50098-98( ) 》 ( 1) 判断建筑分类和耐火等级, 从而确定主要构件的燃烧性能和耐火等级; ( 2) 总平面布局和平面布置 总平面布局, 因为给出的图纸资料未涉及到周围建筑, 故不必进行防火间距的设计, 只需进行消防车道的设计, 在一层平面图上标示出消防车道。已经提供了总平面布置图的可不进行此项设计。 对于建筑的平面布置, 可根据建筑物的各层的使用性质, 采用《高层民用建筑设计防火规范GB50045-95( ) 》中关于平面布置的一般规定来考虑平面布置。 细节注意: 人员密集场所的设计要求; 消防控制室的平面布置及设计要求; 歌舞娱乐放映场所的设计要求; 儿童活动场所的平面布置; ( 3) 防火、防烟分区和建筑构造 根据规范要求设计防火、防烟分区。
高档写字楼装修标准一 【装修材料】 1.外立面：1－3 商业部分全部采用灰色花岗岩石材;4－18 层单反镀膜中空钢化玻璃条 形窗与灰色瓷砖间隔布置； 2.外墙窗：均采用原色铝合金隐框中空玻璃窗； 3.顶层：铝塑板造型装饰； 4.公共区域：中高档写字楼精装修。 【空调】 美国原装进口蓄冰空调系统，在满足高标准的空气温度、湿度、洁净度、调节能力等要求的同时，做到节省能源、降低运行成本。 【电梯】采用日本三菱高速电梯和电梯自动监控系统。 【公共区域装修标准】 1、外立面：玻璃幕墙； 2、大堂:地面为石材、墙面为金属饰面或石材； 3、电梯间:地面为石材、墙面为金属饰面或石材； 4、卫生间:合资洁具。 【通讯设施】大厦内设局域网有3000 门电话容量，有扩容空间。 【网络】 光纤至竖井出口，出口可提供10-100M带宽，按套内建筑面积每10平方米提供一对信息点，自行申请带宽，随时满足用户的需求。 【保安系统】 包括闭路监控电视系统、巡更及防盗报警系统，业主还可以根据自己的特殊需要设置独立安防系统。 【主要设备设施】 1、光源照明系统：各层设应急照明配电箱，双路供电，并在各层疏散走道、电梯厅， 楼梯间，出入口设疏散指示灯及标志灯，内设蓄电池。 2、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系 统、消防事故广播系统、消防直通电话系统组成。大厦采用总线式报警及联动系统，由消防控制中心集中报警，统一实施监控。 高档写字楼装修标准二建材设备 【空调】 采用国际先进节能可调节可计量健康节能环保全新风空调。 1、节能：实现全楼宇各部门能量及温度互补，较传统全空气系统或风机盘管加新风方 式节能30%以上。 2、舒适：以最小任意25 平方米为单位，任意季节任意时间段提供冷、热风，实现客 户任何时间段内的任何特殊温度需求，并自动恒温。 3、健康：1）革命性的全新风设计，无系统回风，所有排除室外的空气与室外新风物 理隔绝，只进行能量交换，彻底解决大型建筑物内空气混合病毒扩散的问题。2)新风量创京城办公空间之最。 4、灵活：以最小人以25 平方米为单位，任何时间任意冷暖风供应，彻底解决大型写 字楼非上班时间的空调问题并实现分户甚至单机出风口计量。 【三路供电】
华虹科技写字楼招商方案 一、项目介绍与产品价植构建 项目主要特性——地段价值、区位价值 位于美丽的金溪河畔旁，视野开阔，望城景致，毗邻人杰地灵的金溪河，距汽车站5分钟路程，距国家4A级风景区玉华古洞7公里路程，驾车10分钟车程，本项目将成为城市的文化和环境影响力；同时是一个机遇，将成为将乐县综合性智能业态的稀缺价值。高米，层。 前瞻性创新设计：打破区域固有产品形态，引领智能写字楼未来发展。 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形象，打造成功产品。 业态类型：商务楼、酒店、宾馆、KTV、美容院、SPA、休闲洗浴中心、健身俱乐部、集团企业办公区，单位面积120m2至180 m2整层面积约为2000或1100多平方米。地下停车场建筑面积2305.9 m2，共个车位。 二、写字楼市场分析及租赁分析
将乐现有楼盘分析： 电梯数量配置明显不足，速度绶慢，候梯时间长，严重影响了入驻企业的商务，办公效率。 车位配比普遍存在偏低，未能达到每200平方米有一个停车位的基本标准。 将乐目前无一家高端智能化写字楼。 认真细致的市场调研分析是商业项目科学、合理定位的依据，科学合理的商业定位是商业项目的运营基础，出其不意的招商策划是高效出租的保障，优质的物业管理服务是项目经营的根本。通过拥有良好的硬件条件，通过精确的定位招商后及专业的运营，把本项目打造成辐射将乐县城最具代表的综合智能化写字楼。 三、招商及租赁策略 1、招商策略——专业团队全方位出击，抢占市场。 入市时间——在本县城其它写字楼还未放量的阶段，本项目更能抢占市场先机。
写 字 楼 营 销 方案
序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实.2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明，经过近几年的快速发展，昆明已成为云南经济发展的龙头，其经济地位无论在国内外都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中，当前正处于繁荣的时期。 一、希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。 同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。 二、定位篇 三、项目定位 1.1项目概况 ?所处区域：盘龙区 ?地理位置：北京路延长线与金色大道交汇处 占地面积：15亩 1.2根据本案的自身特征，产品属性定义为： 本案可两种形态并存，功能化复合体、智能化写字楼。 诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途，设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深，不同的空间营造着独有的个性与私密，多了这些个人色彩，也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围，空间虽是私密的，内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势 智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。 从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。 所以，我认为：在提高物业品质同时，可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。
甲级写字楼装修管 理规定
目录 导言 ........................................................................ 错误!未定义书签。 一、装修管理程序 .................................................... 错误!未定义书签。 1 管理 ......................................................................... 错误!未定义书签。 2 须知 ......................................................................... 错误!未定义书签。 3 二次装修流程 ......................................................... 错误!未定义书签。 4 装修申请及审批细则 ............................................. 错误!未定义书签。 5 装修责任 ................................................................. 错误!未定义书签。 6 指定承建商 ............................................................. 错误!未定义书签。 7 监管 ......................................................................... 错误!未定义书签。 8 验收 ......................................................................... 错误!未定义书签。 9 保证金的退还 ......................................................... 错误!未定义书签。 10 迁入 ........................................................................ 错误!未定义书签。 二、施工管理规定 .................................................... 错误!未定义书签。 1 目的与使用范围 ..................................................... 错误!未定义书签。 2 施工期及施工时间 ................................................. 错误!未定义书签。 3 保护措施 ................................................................. 错误!未定义书签。 4 施工安全措施 ......................................................... 错误!未定义书签。 5 物料运送 ................................................................. 错误!未定义书签。 6 垃圾/废料之清运排放 ............................................ 错误!未定义书签。 7 噪音及气味管理 ..................................................... 错误!未定义书签。 8 动火许可证的申请 ................................................. 错误!未定义书签。
XX写字楼项目策划方案(27) 写字楼市场的活跃是整个都市经济活动的重要晴雨表，上海写字楼的进展亦印证了这一事实. 1999年《财宝》论坛、2001年APEC会议、2 010年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明，通过近10年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在如此一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。回忆上海写字楼市场的进展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜亮，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。 目录
定位篇 一、项目定位 (4) 二、目标客户定位 (7) 三、价格定位 (9) 营销篇 一、销售推广策略确定 (13) 二、市场推广 (19) 三、产品与现场完善建议 (21)
品定位篇
项目定位 1.1 项目概况 所处区域：徐汇区 地理位置：东安路50弄18号 基地面积：5868平方米 总建筑面积：68562平方米 产品形状：甲级涉外写字楼 建筑形状：海螺状 可售面积：28535平方米（5—17层） 1.2 按照本案的自身特点，产品属性定义为： 区域内5A级智能化地标性甲级涉外写字楼 诠释：从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来讲较高，必定导致开发商营建成本提升，租金价格也随之提升，最终是否受市场所认可，直截了当关系到本案的最终销售状况。然而，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情形、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提升、市场的稀缺以及产品的推广造势。 因此，中原认为：在提升物业品质同时，能够充分利用中原的专业体会、对市场的敏捷以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提升成一个高档写字楼。
高端写字楼活动方 案 1
高端写字楼活动方案 【篇一：甲级高端写字楼招商方案】 甲级高端写字楼招商 1、甲级（5a级）写字楼的定义、标准 写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。（1）甲级写字楼乃是行业内从综合品质角度出发评定写字楼的等级，是一种通行叫法，没有固定标准。国际上判断甲级写字楼有8大特征：⑴管理国际化⑵24小时写字楼⑶人性化⑷空间的舒适性和实用性⑸数字化⑹节能化⑺便捷的交通⑻商务化 甲级写字楼的内涵（标准），包括有如下原素： 位置于中心商业区cbd内 有完善的中央空调 充分数量及合理分布的升降机和电梯服务 甲级专业物业管理 楼层间格等恰当
楼底净高在2.8米 每层建筑面积最少1千平方米 有零烦恼的停车场 （2）5a标准是当前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）；一种是广义的指综合a级评定标准，包括⑴品牌标准：a级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准a级。⑵地理位置标准：只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准a级。⑶客户层次标准：客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，较高的客户层次对她们公司的形象有较好的提升作用。⑷服务品质标准：服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质a级标准。⑸硬件设施标准：考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准a级。