关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
1编制总则 1.1任务来源 (1)《XX房地产开发有限公司“XX豪苑”水土保持方案报告书编制委托书》，XX房地产开发有限公司，2006年8月。 (2)《XX房地产开发有限公司“XX豪苑”水土保持方案报告书编制合同书》，XX房地产开发有限公司，2006年8月。 1.2编制目的和意义 该项目规划占地面积6.79hm2，总建筑面积181111.80m2(计入容积率146581.9m2)，项目由建筑占地区、场内道路区、附属系统区（休闲设施、游泳池、广场和绿化区等）部分组成。该项目建筑占地面积大，在建设过程中将扰动地表造成区域水土流失，因此在建设过程中应依法防治水土流失，建设和保护生态环境，编制水土保持方案。受XX房地产开发有限公司的委托，我单位编制了《XX豪苑水土保持方案报告书》（以下简称《水保方案》，编制本《水保方案》的主要目的和意义是： （1）编制本《水保方案》，有利于明确项目建设单位在建设的同时必须承担对建设造成的水土流失进行治理的责任，达到“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的目的。 （2）该《水保方案》从生态环境保护的角度，根据当地自然条件，因地制宜地对项目建设范围进行水土流失防治分区，并提出适宜于本项目的水土流失防治对策和措施，为防治项目区自然和建设场地造成的水土流失、建设场地水土保持工程的监测监理和当地水行政主
管部门依法进行监督管理等工作提供技术依据。 （3）该《水保方案》的全面落实，可有效防治建设场地的各类水土流失，改善项目区及周边生态环境。 （4）该《水保方案》的编制，有利于“三同时”制度的落实。水土保持方案是该项目可行性研究阶段的重要组成部分。通过水土保持方案的编制，将该项目水土保持投资纳入整个项目建设的总投资，落实了水土保持工程的资金来源。 （5）《水保方案》的编制，有利于指导下阶段水土保持工程的施工工作。在编制本《水保方案》过程中，对该项目可能造成的水土流失进行了预测，并提出了相应的防治措施。 1.3编制依据 1.3.1法律法规 （1）《中华人民共和国水土保持法》(1991年6月29日)； （2）《中华人民共和国水土保持法实施条例》(1993年8月1日)； （3）《中华人民共和国环境影响评价法》(2002年10月28日)； （4）《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令，1998年11月18日）； （5）《XX省实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》（1992年12月10日）； （6）《中华人民共和国土地管理法》(1998年8月29日)； （7）《中华人民共和国水法》(2002年8月29日)； （8）《中华人民共和国森林法》（1984年9月，1998年4月修改）；
再一次，让漯河站上时代巅峰 2013年，中国，漯河，昌建广场纪元元年。 这一年，是昌建地产集团创建10周年,也是昌建百亿、百城战略开局之年。 10载年轮砥砺，昌建百亿开疆 从扎根于漯河本土到项目遍布中原大地，再到海南亮剑、布局全国。河南昌建地产集团整整走过了10个年头。 10年来，昌建完成了从双汇集团附属公司,到漯河市房地产开发企业龙头，再到河南省知名地产开发商的巨大转变。从年销售额几千万，到2013年的几十亿目标达成。 10年来，昌建从住宅开发起步，国际花园、欧洲故事、西班牙玫瑰一个个标杆住宅区点亮城市新风貌，商务办公、接待的双汇商务酒店、双汇商务写字楼，城市综合体昌建外滩、东外滩。完成了从单一的地产开发到城市运营的跳跃。 10年来，昌建集团盛势华夏，让昌盛城市的理念践行全国。9城20盘30000业主，荣耀集于一身。 10载年轮砥砺，9城20余盘史诗已成，未来，随着昌建梦、省域化布局、上市目标的提出，企业发展迈上第二个十年崭新台阶。作为昌建地产集团企业升级战略第一步，漯河昌建广场，将开启集团全新的商业模式以及“昌建广场”系列产品线。企业革新，百城战略、百亿目标恢弘第一步，轰然奏响。 千年文明起源，漯河世纪升级 历史上，漯河许慎以一部《说文解字》，奠定了东方文明的世界高度。 集体主义经济时代，红色样板村“南街村”，领衔了中国的亿元村神话。 公元2013，漯河双汇71亿美金收购美国最大肉类生产商史密斯菲尔德，问鼎全球最大肉制品加工、生产企业宝座。 漯河，这座中西部首个，全国第二个“中国品牌城市”。在世界文明史上，无数次为中国、为中原带来了文明与发展的荣耀与丰碑。 …… 当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后，漯河再一次面临千载难逢的历史机遇。
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
某某某某某某建设项目 水土保持方案报告书 （送审稿） 建设单位：某某某红地房地产有限责任公司 编制单位：某某某 2012年09月
项目名称：某某某某某某建设项目 设计深度：初步设计深度批准： 审查： 校核： 编写： 制图： 参加工作主要人员：
目录 1综合说明 (1) 1.1项目工程及项目区概况 (1) 本项目的实施，是改善周围环境，创建文明、卫生城市的需要，满足广大市民对居住环境和居住质量的需求，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位，在提升城市门户形象的同时可以有效解决城区商品住宅的供需矛盾，某某某的建设是城镇建设与发展的要求，不仅促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为某某某县的进一步发展打下良好的基础。 (1) 1.2主体工程水土保持分析评价 (2) 1.3水土流失防治责任范围及防治分区 (3) 1.4水土流失预测 (3) 1.5水土保持措施总体布局、主要工程量 (3) 1.6水土保持监测 (4) 1.7投资估算及效益分析 (4) 1.8结论与建议 (5) 1.9水土保持方案工程特性表 (5) 2方案编制总则 (7) 2.1编制目的 (7) 2.2编制意义 (7) 2.3编制依据 (7) 2.3.1法律法规 (7) 2.3.2规章 (8) 2.3.3规范性文件 (8) 2.3.4规范标准 (9) 2.3.5技术文件及资料 (10) 2.4水土流失防治标准执行等级 (10) 2.5指导思想 (11) 2.6方案编制原则 (11)
2.7方案编制深度及设计水平年 (12) 3.1建设规模与组成 (12) 3.1.1地理位置 (12) 3.1.2建设规模 (12) 3.2项目组成及工程布局 (13) 3.2.1项目组成 (13) 3.2.2工程布局 (13) 3.3主体工程施工组织 (14) 3.3.1交通运输 (14) 3.3.2供电及给排水设施 (14) 3.3.3主要材料及来源 (15) 3.3.4施工组织与施工方法 (15) 3.3.5施工工艺与施工工序 (15) 3.4工程征占地与土石方量 (15) 3.4.1工程占地 (15) 3.4.2土石方量 (15) 3.5工程投资及资金筹集方式 (16) 3.6主体工程施工进度安排 (16) 3.7拆迁与安置 (16) 4.1自然条件与社会经济 (17) 4.1.1自然环境概况 (17) 4.1.2社会经济情况 (19) 4.2土地利用现状 (19) 4.3水土流失现状 (20) 4.4水土保持现状 (20) 5主体工程水土保持分析与评价 (21) 5.1主体工程比选方案的分析与评价 (21) 5.2制约因素分析与评价 (21) 5.3工程占地面积、性质、类型的分析与评价 (21)
水保资证乙字第***号 工程设计乙级********* *********地区****** xx水闸段（502+300-505+100）河道治理工程 水土保持方案报告书 （送审稿） 项目建设单位：***地区******流域水管站 方案编制单位：*******************************
目录 1.综合说明 (1) 1.1主体工程概况 (5) 1.2主体工程水土保持分析评价结论 (7) 1.3水土流失防治责任范围及面积 (8) 1.4水土流失预测结果及分析 (8) 1.5水土保持措施总体布局、主要工程量 (8) 1.6水土保持监测要点 (9) 1.7水土保持投资概算及效益分析 (10) 1.8主要结论与建议 (10) 2.方案编制总则 (13) 2.1方案编制的目的和意义 (13) 2.2编制依据 (14) 2.3水土流失防治标准 (16) 2.4指导思想 (16) 2.5编制原则 (17) 2.6设计深度和设计水平年 (18) 3.项目概况 (19) 3.1项目基本情况 (19) 3.2项目组成与工程总体布局 (21) 3.3工程占地 (26) 3.4土石方平衡 (27) 3.6施工组织 (28) 3.7拆迁与安置 (31) 3.8投资估算 (31) 3.9施工进度计划 (31) 4.项目区概况 (34) 4.1自然环境概况 (34) 4.2社会经济概况 (37) 4.3项目区水土流失现状及防治现状 (38) 4.4水土保持技术经验 (38) 5主体工程水土保持分析与评价 (40) 5.1主体工程比选及限制性因素分析与评价 (40) 5.2渠线方案比选水土保持分析与评价 (43)
北京市房地产建设项目水土保持方案技术导则 北京市水务局 2009年2月
前言 本导则是根据《开发建设项目水土流失防治标准》（GB50434-2008）、《开发建设项目水土保持技术规范》（GB50433-2008）、《开发建设项目水土保持设施验收技术规程》（SL387-2007）等标准的要求，在充分研究北京市房地产开发建设项目特点的基础上制定的，以指导房地产开发建设项目水土保持方案编制工作。 本导则主要包括以下内容： ——总则。 ——规范性引用文件。 ——术语。 ——相关单位责任。 ——各设计阶段任务和要求。 ——水土流失防治目标。 ——附录。 本导则由北京市水务局制定。 本导则起草单位： 本导则主要起草人：
目录 1总则 (1) 2规范性引用文件 (2) 3术语 (3) 4相关单位责任 (4) 4.1 建设管理单位 (4) 4.2 主体工程设计单位 (4) 4.3 水土保持监测单位 (4) 4.4 水土保持监理单位 (4) 5各设计阶段任务 (5) 5. 1 各设计阶段的基本要求 (5) 5.2 主要内容 (5) 6 水土流失防治标准 (7) 附录A 水土保持方案编制提纲及主要内容的规定 (9) 附录B 水土保持方案报告表格式和内容 (23)
1总则 为贯彻《中华人民共和国水土保持法》、《北京市实施<中华人民共和国水土保持法>办法》等法律法规，贯彻预防为主、保护优先的原则，有效控制和治理房地产开发建设活动造成的水土流失，服务宜居城市，保护首都生态环境，结合近年来北京市房地产开发建设项目水土流失防治经验，借鉴国内外先进的生态环境保护理念，制定本导则。 本导则适用于北京市行政区域内房地产建设项目水土保持方案编制工作。 房地产建设项目水土保持工程设计除符合本导则外，还应符合国家现行有关规范和标准的规定。
城市综合体概述 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体？它的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母缩写组成，一般来说，城市综合体都有超大的空间，都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结，还有现代高科技交通、通信、保安设施。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落。 目前，重庆已出现了申基会展国际、重庆财富中心、中新·城上城、佳禾钰茂·香港城、中信大厦、华宇·北城中央、重庆喜来登国际中心、重庆万达广场、亚太商谷等10余个城市综合体。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
红星美凯龙综合体项目投资意向书 红星美凯龙综合体项目投资意向书 篇一： 红星美凯龙项目投资意向书(集团简介、合作模式简介、联系方式) 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年3月 - 1 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 一、集团简介： 1、集团简介——红星梦红星美凯龙集团自1986年创业以来，已将家居MALL开遍全中国。至201X年3月，已在全国逾 118座城市开办了156余座家居商场，家居商场总建筑体量超过1700万平方米。家居公司连续5年跻身中国民营企业500强前50位；201X年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”；201X年被评为“中国十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”；201X年销售总额突破500亿元，位列中国民营企业50强，成为真正意义上的中国家居流通业第一品牌！在稳固红星美凯龙在家居行业第一品牌的同时，斥巨资筹划红星地产，昂首进军房地产行业，首创家居与商业双MALL综合体运营模式，在全国 20多个城市建设了38座红星国际广场。红星地产 - 2 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书 201X年度荣获中国商业地产第2名，房地产企业全国百强第41名。我们将充分运用集团品牌和资源的优势，开拓进取，努力把红星美凯龙打造成领先全球的世界一流家居品牌，做受人尊敬的综合体开发商，把红星地产铸造成中国商业地产的第一品牌！预计到2020年红星美凯龙集团将建成300座家居MALL、100家商业MALL，布局全国主要城市，实
现集团“中国家居品牌典范”、“中国商业MALL航母”、“打造属于中华民族的世界商业品牌”的红星梦！为缔造亿万家庭的品质生活，阔步前进！ - 3 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙第7代家居商场外观图 - 4 - 红星美凯龙城市综合体项目投资意向书红星美凯龙家居商场室内（实景图） - 5 - 篇二： 红星美凯龙全球家居生活广场投资意向书红星美凯龙全球家居 生活广场投资意向书红星家具集团目前已在北京、上海、天津、重庆、南京、成都、无锡、常州、长沙、济南、南昌、石家庄等21个城市成功建设了34 家有中国特色的红星美凯龙家居连锁大卖场，在杭州、郑州、沈阳、蚌埠、盐城等城市的项目正在建设之中，总营业规模达280 万平方米。预计在201X年建成40家、到2020年建成200家连锁商场。红星集团连续5年排名中国民营企业500强前30位，201X年公司规模销售额突破106亿元，资产96亿元。201X年荣获中国连锁经营企业50强、中国最具竞争力企业50强，201X年荣获全国文明单位、全国学习型组织创建示范基地、中国企业文化建设十大杰出单位、中国诚信企业等荣誉，并成为中国企业文化促进会副会长、中国家具协会副会长、中国建材工业经济研究会副会长、中国建材装饰材料协会副会长单位，成为中国家居流通业第一品牌。红星美凯龙作为先进的现代服务业，通过实行厂家现场直销的“市场化经营”和让顾客放心的“商场化管理”这一经营模式，在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”，把严格管理引入市场，同时大力提升服务质量，深受消费者的青睐。作为绿色生态环保商场，环境高雅，美观、时尚、舒适，让消费者感受现代家居的文化。商场实行“名牌捆绑”，名品进名店，优势互补，资源共享，交相辉映，真正实现“到红星好比跑遍全中国”的一站式消费；管理规范完善，营销攻势强大，商机无限。
资料内容仅供您学习参考，如有不、”1之处，请联系改正或者删除。 （送审稿） 建设单位：某某某红地房地产有限责任公司 编制单位：某某某 09月
资料内容仅供您学习参考，如有不为之处.请联系改正或者删除。
批准： 审查： 校核: 编写: 制图: 参加工作主要人员:
1综合说明.........................................错误!未定义书签。 1.1项目工程及项目区概况 ..........................错误味定义书签。 1.2主体工程水土保持分析评价 .....................错误!未定义书签。 1.3水土流失防治责任范围及防治分区 ................错误味定义书签。 1.4水土流失预孤！］ .............................错误!未定义书签。 1.5水土保持措施总体布局、主要工程量 ..............错误味定义书签。 1.6水土彳呆持监孤！］ ...........................错误!未定义书签。 1.7投资估算及效益分析 ............................错误味定义书签。 1.8结论与建议 ...................................错误!未定义书签。 1.9水土保持方案工程特性表 ........................错误味定义书签。2方案编制总则.................................... 错误!未定义书签。 2.1编制目的 .....................................错误!未定义书签。 2.2编制意义 .....................................错误!未定义书签。 2.3编制依据 .....................................错误!未定义书签。 2.4水土流失防治标准执行等级 ......................错误味定义书签。
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
重庆曼哈顿城房地产开发项目一期水土保持方案报告书 重庆曼哈顿城房地产开发项目一期水土保持方案报告书 (送审稿) 建设单位：重庆两江房地产有限公司 编制单位：重庆德和环保工程有限公司 2008年9月
重庆曼哈顿城房地产开发项目一期水土保持方案报告书 (报批稿) 批准： 核定： 审查： 校核： 编写： 参加工作主要人员：
重庆曼哈顿城房地产开发项目一期水土保持方案特性表
前言 重庆市巴南区位于长江中上游结合部，地处四川盆地东部边缘，属重庆主城核心九区之一，东与涪陵、南川接壤，南与綦江相连，西与江津、九龙坡、大渡口毗邻，北与南岸、江北、渝北、长寿交界。具有便利的交通条件和良好的区位优势。 重庆曼哈顿城房地产开发项目一期位于巴南区李九路组团地块，东临渝南大道，南接红光大道，北侧为李九路，西面为李家沱正街。交通条件良好，区位优势明显。 工程所在地属低山-丘陵地貌区，根据《重庆市人民政府关于划分水土流失重点防治区的通告》(渝府发[1999]8号)、《重庆市水土流失公告》(2006年6月)，项目区所在的巴南区属水土流失重点治理区，其平均土壤侵蚀模数3366.84t/(km2·a)。 根据《中华人民共和国水土保持法》、《重庆市实施〈中华人民共和国水土保持法〉办法》等有关法律、法规的要求，本工程需编制水土保持方案报告书。2008年8月，重庆两江房地产有限公司委托我单位承担《重庆曼哈顿城房地产开发项目一期水土保持方案报告书》的编制工作。 接受任务后，我单位收集了工程地区的自然、社会经济、环境及水土流失方面的基础资料，并对项目占地区及直接影响区内的水土流失现状作了详尽的调查工作。结合工程地区自然、社会环境现状与规划及工程建设特点，在工程水土流失防治责任范围内划分不同区域，分别进行水土流失预测，并采取工程措施和植物措施相结合的办法，
及时沟通_杭州复地复城国际城市综合体项目广告表现 沟通营销推广方案 发展商：浙江复地提案：及时沟通 复地·复城国际广告表现沟通 （第五稿） 今天的议题： LOGO调性过程稿； 复城国际传播语； 复城国际LOGO； 各阶段推广调性； 开盘前重要节点： 20091>.12.28 04.03 04.18 售楼处开放 VIP客户预约 开盘 09.11 09.12 2010.1月 2月 3月 4月 5月 营销节点 推广轴线 集团形象
综合体形象 公寓开盘 10.02.14 春节 第1步 第2步 第3步 前 期 准 备 售楼处开放阶段工作计划表LOGO过程稿： LOGO过程 在上海复城国际的基础上进行延伸中文字体的不同表现方式 图形为主的LOGO表现方式 LOGO过程 英文字体的表现方式 调性过程稿1： 基于富阳市场的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 住宅调性 住宅调性
住宅调性 住宅调性 调性过程稿2： 基于富阳市场的做法 系列报纸一 系列报纸二 系列报纸三 调性过程稿2： 基于综合体的做法 综合体调性 综合体调性 综合体调性 综合体调性 住宅调性 回顾之前的表现，更多看重了对于富阳当地人的接受度，而忽视了本案的独特优势。 回到项目本身，着眼于复地来自上海、香港上市的背景，以及本案作为城市综合体的特点。 回归到项目之后，我们的表现是这样的： 前系列回顾： 复地·复城国际对于富阳城市而言，其意义更像是 “富阳的城市名片” 因为复城国际，富阳这座城市有了更为国际的表达 回归项目，我们看到 复地·复城国际，寓意着富阳未来 “城市名片”如何展现？ 复地与富阳的关系
房地产项目水土保持方案项目区概况 1.1 自然环境 1.1.1 地形、地貌 XXXX房地产项目位于ＸＸＸ市ＸＸＸ区九龙园区A区,西邻巴国城，北邻绿云钢材市场。项目区南北方向长约140米，东西方向长约200米，整个用地呈不规则多边形。整个地势北高南低，西高东低，建筑红线内现有场地高程大约在322-306米之间，最大高差约16m。整个项目总用地面积21458平方米，总建筑面积为122466.34平方米，场地东、南、西三面均为城市道路。 1.1.2地质概况 项目区位于金鳌寺向斜东翼，岩层呈单斜产出，岩层产状：290o∠7o，岩体结构类型为中厚层状，未发现断层。通过调查，在基岩露头中见岩层发育2组构造裂隙，发育程度属简单。第一组：J1产状45 o∠56°裂面平，间距大于0.5～2.00m，张开度1～2mm，延伸大于2.0m，无充填，结合程度差，属硬性结构面；第二组J2：产状150o∠83o，张开0～2mm，间距1.0～2.00，延长大于1.0m，无充填，结合程度
较差，属硬性结构面。 1.1.3水文 项目区内无溪沟、塘等地表水体。地形条件有利于大气降水的排泄，地表水对建设场地岩土体的影响小。地下水主要为松散层孔隙水、岩溶裂隙水和岩溶暗河水。地表径流条件较好，不利于地下水的贮存与汇集易于排泄，在钻探过程中均未遇见地下水，场地水文地质条件简单。 1.1.4气象 项目区属于亚热带温暖湿润季风气候区，具有冬暖春早、雨量充沛、夜多雨、空气湿度大、云雾多，日照偏少、夏热秋凉、秋雨绵绵、无霜期长等特点，多年平均气温18.4?C，月最低气温7.1?C(1月)，日极端最高气温41.5?C(2006年8月15日)，日极端最低气温-3.1?C(1975年12月15日)。多年平均降水量1091.6mm，年最大降水量1541.8mm，年最小降水量740.1mm，日最大降雨量206.60mm（2007年7月17日，115年一遇），降雨一般集中在每年的5-9月，约占全年降雨量的70％。
水土保持方案编写规范 第一部分注意事项 1、方案的审查超过6个月报批重新开会 2、工程占地不得占用农地、水浇地 第二部分方案编写 （一）方案封面的要求 颜色：大纲（送审稿）为乳白色，大纲（报批稿）为浅绿色。报告书（送审稿）为墨绿色，报告书（报批稿）为浅湖蓝色。 版式：封面左上角为设计单位的水土保持方案资质证号和工程设计证书号，用3号或4号宋体字印制。右上角为年号和本年度所编制的项目序号。 封面上方为文件标题，第一行为工程名称，用2号或3号宋体字；第二行为水土保持方案报告书（大纲），用初号或小初号黑体字；第三行标明：送审稿或报批稿，用括号表出，用2号或3号宋体字。 封面下方为建设单位及编制单位全称，用2号或3号宋体字，上行为建设单位，下行为编制单位，左方盖建设单位印章，右方盖编制单位印章。 再下为出版年月，用阿拉伯数字表示，用2号或3号宋体字。 在满足以上要求的基础上，设计单位可以在封面印制项目编号，设计阶段、设计单位标志等内容。 （二）方案扉页的要求 扉页中上部：编制水土保持方案的资格证书和工程设计证书的彩色复印件，注意有效期。 扉页下部：逐项列出设计单位地址、设计单位邮编、项目联系人、联系电话、传真、电子信箱等内容，用3号或4号黑体或宋体字。加盖方案质量专用章。 （三）方案责任页 批准：应为证书单位的法定代表人或分管领导； 核定：方案编制单位证书管理机构的负责人； 审查：处室的技术负责人； 校核：编制小组成员； 编写：编制小组成员，主要执笔人； 参加工作人员：编制小组成员，可分章节或分专业、分工注明。 注：责任页用黑体小3号字，姓名须先用4号字印刷，后为签名； 审查、校核、编写和参加工作人员须有编制方案上岗证书，并注明证书号。 （四）方案附件 开发建设项目水土保持方案特性表
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
房地产项目水土保持监测方案 1.1 水土保持监测目的和意义 在项目区进行水土保持监测，其目的和意义为： （1）对施工建设过程中的水土流失进行适时监测和监控。及时掌握施工过程中产生水土流失的时段、数量、强度、影响范围及产生的后果等指标，了解水土保持方案实施后各项措施的防治效果及取得的效益，及时发现问题并采取相应的补救措施，最大限度的减少水土流失，改善生态环境。 （2）为同类开发建设项目水土流失预测和制定防治方案提供依据。通过水土保持监测，积累水土流失预测的实测资料和数据，为确定预测参数、预测模型和制定科学的防治方案服务，最大限度的为提高生态效益提供基础数据。 （3）为6项指标的计算提供技术支撑。通过水土保持监测结果，确定水土保持效益基础参数，为6项指标的计算提供技术保证。 （4）为项目的水土保持专项验收提供技术依据，通过对建设全过程的监测，评价项目建设过程中施工准备、建设实施、生产运行中防治水土流失的效果，判别是否达到国家规定的水土流失防治标准及水土保持方案设计的目标，能否通过水土保持专项验收，水土保持设施及主体工程可否投产使用。
（5）为水土保持监督管理提供数据资料和依据。通过积累各类建设项目建设过程中的水土保持监测成果，可分析总结不同建设时段易产生水土流失的环节和空间分布，为监督检查和管理提供依据，提高管理水平。 1.2 监测时段 水土保持监测时段从施工准备期前开始，设计水平年结束。分为施工期和自然恢复期。重点监测施工期的水土流失状况。 （1）施工期 施工期监测时段为2010年9月至2012年9月，共24个月。 （3）运行期 运行期监测从各区域施工结束开始，设计水平年结束，运行期监测时段为2012年9月至2013年8月。并编制监测报告迎接水土保持专项验收。 1.3 监测范围及单元划分 根据《水土保持监测技术规程》，水土保持监测范围确定为该项目的水土流失防治责任范围，根据工程设计和施工进度的安排，对防治责任范围内的水土保持生态环境变化、水土流失动态分析及水土保持防治措施实施效果等内容进行动态监测，并灵活掌握监测区域的变化。
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），
文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1. 定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。 2. “订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3. 专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的 商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好