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一、前言...............................错误！未定义书签。
二、调研计划...........................错误！未定义书签。（1）调研目的............................................. 错误！未定义书签。（2）调研对象............................................. 错误！未定义书签。（3）调研内容............................................. 错误！未定义书签。（4）调研方法............................................. 错误！未定义书签。
三、市场营销环境调研...................错误！未定义书签。
四、市场需求调研.......................错误！未定义书签。
五、消费者调研.........................错误！未定义书签。
六、竞争对手调研.......................错误！未定义书签。
七、风险分析...........................错误！未定义书签。
八、建议...............................错误！未定义书签。
2013年第二季度乡村基重庆市场调研报告
摘要：乡村基是一家以地道川菜美味为主，兼容各地风味美食且重视时尚快餐连锁餐厅最初的经营思路为模仿肯德基，倡导“健康快乐”的经营理念，采取小规模单店经营方式，产品以西式快餐为主，汤、粉、面做为补充。鉴于乡村基现销售状况，以及消费者对乡村基的认识，乡村基将应用专业市场调研机构通过市场调研，对该乡村基进行一次综合性诊断，以鉴明乡村基存在的病症，为乡村基的进一步的发展奠定基础。本市场调查将围绕市场环境、消费者、竞争者为中心来进行。
关键词;乡村基川菜诊断发展
Abstract: The CSC is a delicious authentic Sichuan-based, compatible across cuisine and attention to fashion fast food restaurant chain business idea is to imitate the original Kentucky Fried Chicken, promote "healthy and happy" business philosophy, to take small-scale single-store operation, products to Western-style fast food mainly, soup, pasta, noodles as a supplement. In view of the present rural-based sales and consumer awareness of rural-based, rural-based professional market research firm will be applied through market research, once the rural-based comprehensive diagnostics to rural-based Jianming presence of the disease, the rural-based lay the foundation for further development. The market research will focus on the market environment, consumers, competitors as the center to carry out.
Keywords：csc sichuan-food diagnostic development
前言
乡村基是一家以地道川菜美味为主，兼容各地风味美食且重视时尚快餐连锁餐厅最初的经营思路为模仿肯德基，倡导“健康快乐”的经营理念，采取小规模单店经营方式，产品以西式快餐为主，汤、粉、面做为补充。鉴于乡村基现销售状况，以及消费者对乡村基的认识，乡村基将应用专业市场调研机构通过市场调研，对该乡村基进行一次综合性诊断，以鉴明乡村基存在的病症，为乡村基的进一步的发展奠定基础。本市场调查将围绕市场环境、消费者、竞争者为中心来进行
二、调研计划
1、调研目的
通过本次对重庆市乡村基满意度的调查了解乡村基消费目标人群的情况、竞争对手的的销售策略广告策略、乡村基选择媒体传播方式是否存在问题以及消费群体对乡村基定位是否明确等。
2、调研对象
乡村基的消费者和部分大众
3、调研内容
调研内容主要包括乡村基的市场营销环境，市场需求调研，消费者调研，市场营销组合调研，竞争对手调研等。
4、调研方式
本次调查主要采取了问卷调查、实地考察、，资料法等调查方法。发放问卷是在乡村基餐厅随机选择消费者当场发卷填写，并当场收回的形式。共发出调查问卷30份，收回25份，回收率达83%。实地考察是实际到乡村基餐厅消费，并采访了乡村基的部分在职员工。最后我也在网上收集了部分资料。
三、市场营销环境调研
企业市场定位分析：
乡村基是一家以地道川菜美味为主，兼容各地风味美食的重视时尚快餐连锁餐厅，产品以西式快餐为主，汤、粉、面做为补充。乡村基注册了服务、餐饮、商品类商标、乡村基将打造成品种光、质量好、服务优的现代快餐连锁品牌。
数据显示从1996年到2007年，乡村基乡村基但点数总共为9家，扩展速度并不快。2007年11月，红衫资本和海纳亚洲象乡村基共同注资2000万美元，规划乡村基打造为“中国肯德基”，成为中国第一线城市第一重视快餐品牌“。于是从2007年开始，乡村基进入快速扩展期，2008年但点数为43家，2009年单店数81家，2010年单店数101家，截止2013年5月底单店数为238家。同时，消费者平均消费价格为11-20元间。具调查目前在重庆就有117家。
渝中区沙坪
坝
渝北
区
江北
区
大渡
口
南岸
区
九龙
坡
北碚鱼洞其他总计
18 16 11 15 7 11 12 5 4 18 117
分析市场营销环境
宏观营销环境——PEST分析
人口环境分析：
乡村基大都处于重庆繁华商业区地带，流动人口较多，消费群体以年轻人18——35岁居多，所以消费者较多，而潜在消费者自然也会越来越多。
再者，从消费习惯而言，通常教育程度较高的消费者，购买时的理性程度也较高，他们更可能选择消费环境舒适，卫生的消费场所。而现在城市中也多数是独生子女，而现在5岁——17岁的孩子的父母多为70后或80后
他们的受教育程度相对较高，父母们出于疼爱自己的孩子因此也愿意带着自己的孩子去一些较为健康、卫生和舒适的场所去就餐。
经济环境分析
因为主要消费群体是18岁——35岁之间，他们平均月收入在2500元左右，因此构成了实际购买力，而在这个年龄段中占了总消费群体的大部分，而他们也具有独立支付购买的能力。
微观营销环境——SWOT分析
内部环境分析：
优势:据调查显示重庆市场上乡村基知名度高达97.5％，就餐率达到96.1％，说明这个品牌已经成功进入到人们的生活中。而从消费者到乡村基用餐的频率来看，一周两次与半月一次的较多，而选择几乎每天的大多是在乡村基附近的上班族他们看中的是地理位置。消费者对乡村基的评价大多较为满意。食品的口味上，很满意和满意占了70.3％，而不满意的仅有1.4％，就餐环境上满意率67.6％，服务态度满意的占71.7％，菜品上安逸的有60.8％，价格上满意的只有45.9％.因此，根据以上数据分析，乡村基在选择地点和消费者群体时都比较合理。而在企业内部他选择了中西结合的产品组合策略，有着准确合理的市场定位，市场定位于中低档的消费者，树立了健康快餐的企业形象，在企业内部有着一批高水平的管理人才和高素质员工还有一套健全的管理机制，为其走向成功之路奠定了坚实的基础。
劣势：由于店面比较分散，因此不利于统一管理造成了一些店面在卫生和服务良莠不齐的状况。乡村基属于连锁店面，直营店的主要特点是，所有权和经营权集中统一于总部。运用直营连锁形式，各成员店自主权小，
积极性、创造性和主动性受到限制。优质米源成本较高，对饮食业而言薄利。经营模式现无发票供给消费者，不能更好的保证消费者的合法权益，给消费者带来不便。
外部环境分析：
机会：中国的的餐饮业按形式可分为饭店、快餐连锁、咖啡酒吧等，按不同菜式可分为中餐和西餐等，按经营模式又可分为连锁店和独立经营店。中国快餐连锁行业近些年来增长迅速。据统计，近年来快餐连锁行业反战的速度要快于整个餐饮行业，自2004年到2013年，快餐连锁行业应收253.8亿人民币增长至470.6亿人民币，年复合增长率达13.1％，而同期餐饮行业年复合增长率为12.5％。乡村基的价格适中，消费人群易接受。重庆作为常住人口3000万的大城市，对快餐业的需求量大。目前大学城的快餐店较少，有较大的发展空间。
威胁：乡村基属于后起企业因此面临的竞争对手较多例如：肯德基、德克士、麦当劳、味千拉面、乐捷等。截至2013年5月底，肯德基在中国单店数为4134家，2013年新增店数121家，开店速度1.2％，乡村基单店数为238家2013年新增店数20家，开店速度12.6％.
乡村基面临的挑战不仅是同行业激励的竞争还包括重视快餐标准化的问题，口感与新鲜度不易保持、中式快餐扩张模式等问题。
四、市场需求调研
乡村基为中式快餐连锁餐厅，其发展将受制于中国快餐连锁行业的整体发展与市场状况。中国的餐饮行业按形式可分为饭店、快餐连锁、咖啡、酒吧等，按不同菜式可分为亚洲餐馆以及西方餐馆等，按经营模式又可分为连锁店和独立经营店。中国社会科学院和中国烹饪协会联合发表的《餐饮蓝皮书》中称，中国餐饮业连续18年保持两位数的高速增长，2008年人
均餐饮消费达到1158.5元。
据Euromonitor的统计，近年来快餐连锁行业的发展速度要快于整个餐饮行业，自2004年到2009年，快餐连锁行业营收从253.8亿人民币增长至470.6亿人民币（69.4亿美元），年复合增长率达13.1%。而同期餐饮行业年复合增长率为12.5%。预期快餐连锁行业2014年营收将增长至766.7亿人民币（113.1亿美元），年复合增长率将达10.3%。具体如下图：
五、消费者调研
针对本次营销方案，我们在重庆年轻人中做了一次简单的问卷调查，问卷内容主要涉及消费者对乡村基的识别度和就餐率，去乡村基就餐的意向，对乡村基的满意度等。以下是对问卷的消费者分析：
（1）重庆市场上乡村基知名度高达97.5%，就餐率更是达到96.1%，说明这个品牌已经成功进入人们的生活中。
（2）不同职业的消费者在选择乡村基时考虑的因素是有差异的。
（3）消费者大多以朋友介绍和看见店外招牌的方式了解乡村基的。
（4）从消费者到乡村基用餐的频率来看，一周两次与半月一次的较多，而选择几乎每天的大多是在乡村基附近的上班族，他们看中乡村基的地理位置（离上班处近）。而学生大多选择半月一次或一月以上，因为他们大多认
为只有外出逛街时才会去吃，平时很少专程去吃，太浪费了。由此可以总结出，在大学城附近开店有一定的商机。
（5）消费者对乡村基的评价大多较为满意。食品的口味上，很满意和满意的占了70.3%,而不满意的仅有1.4%;就餐环境上,满意率达到67.6%;服务态度上满意的占71.7%;菜品上满意的有60.8%;而价格上满意的有45.9%。（6）去乡村基就餐的消费者大多的消费金额都在10-30元，占
了64.9%。并且调查发现，个人月收入的多少并不直接影响消费金额的多少。（7）消费者外出大多倾向于到普通炒菜馆就餐。其原因主要是
消费者认为在普通饭馆经济又实惠，更能按自己的要求配搭菜式。
六、竞争对手调研
乡村基与肯德基、麦当劳情况对比
1987年4月肯德基进入北京市场，受此启发与影响，中式快餐行业开始起步。相比于肯德基、麦当劳等洋快餐，中式快餐具有价格优势，但在标准化方面一直遭遇障碍。无法标准化带来的问题主要体现在口味无法统一，服务不能更上，用餐环境等无法保证，此外在店址选择、物流配送等方面差距更大。种种因素导致在过去20多年探索中，大量中式快餐品牌“其兴也勃焉，其亡也忽焉”。
乡村基能够在以上方面有所突破，并将店面扩张至100家以上，可见的确做出很大创新。自扩张以来，乡村基就一直打着“中国肯德基”旗号，并将目标定为“有肯德基的地方就有乡村基”。因此下面将对比一下两者基本数据。
截至2010年9月底，肯德基在中国总店数为3054家，乡村基在中国114家。2010年三季度肯德基新开店面360多家，乡村基新开店面13家。由于百盛集团并未单独披露肯德基中国营收数据，下面比较用的是百胜在华所有公司营收（包括肯德基、必胜客与东方既白）：
通过以上数据对比可见，乡村基营收增速超过百胜（中国部），主要因为其店铺数量的快速增长。在运营利润率上乡村基为11.8%，而百胜（中国部）为22.47%。单店营收上乡村基为27万美元，百胜（中国部）为32万美元。
七、风险分析
在乡村基之前，成立于1991年的上海荣华鸡快餐同样喊出“肯德基开到哪，我就开到哪”的豪言壮志，但1995年就开始陆续关闭。紧随其后，红高粱中式快餐1995年亮相，誓言挑战麦当劳，但到2000年期负债高达3000多万，进而全线崩溃。试图做大做强的中式快餐普遍面临标准化等一些列问题，乡村基同样面临如下挑战与竞争。
1.中式快餐标准化问题
“没有标准化就无法工业化，规模扩张也就成了无本之木”，标准化主要体现在产品标准化、服务标准化、流程标准化三大方面。不同于肯德基、麦当劳严格的工业化标准，全世界统一风味，在中式快餐里难以完成标准统一化，要提供规格、口味、份量统一的产品更是困难重重。比如中国大陆不同地区消费者口味千差万别，许多中餐产品不能提前预制加工，中餐饭餐口感与新鲜度不易保持等。
服务标准化包括点餐、取餐、送餐等一些列服务。比如点餐收银机安排，等餐时间安排，回收餐具安排等。服务标准化与人员资源管理直接相关，是否能建立起有效的人员调配与考核机制，直接决定服务质量问题。
此外还有流程标准化，包括对整个食品采购、物流配送和制作全环节的流程管理，对工作进行分解及有效配合，对每个环节的监督与把关，都需要形成一些列科学化系统。
2.中式快餐扩张模式与内部管理问题
快餐扩张一般会带来三大问题：一是品质控制，即如何保证新开店面口味等均与旧店面相同；二是成本控制，包括选址策略、采购策略、物流供给配送等。根据以往经验，失败的中式快餐品牌，其扩张常常是无序盲目的，缺乏系统性考虑，从而陷入经营亏损。目前来看，乡村基在扩张上坚持不搞加盟，只采取直、联营连锁的方式发展，无疑降低其扩张风险。在引入风投后，乡村基进行回购联营餐厅的股份，并且决定今后只做直营。
乡村基掌门人李红曾感慨：“中式快餐连锁店‘连易锁难’。由于无法做到标准化，在内部管理控制上难免漏洞百出。餐饮是属于一个自由竞争的行业，行业之间相互克隆，核心菜品秘方外泄自然要导致凝聚力大打折扣。”随着乡村基店面持续扩张，类似内部管理问题将更加复杂，如何能做到有序管理仍是乡村基面临调涨。
3.同行业激烈的竞争与市场环境问题
排除麦当劳、肯德基洋外餐的竞争，乡村基在中国本土中式快餐竞争者可谓成千上万，其中不乏永和豆浆、真功夫、味千拉面、大娘水饺等全国性的快餐巨头。除此外，中国各个地区又有当地快餐连锁商，比如广州的三禾百味、一日三餐，北京的吉野家等。此外，中餐消费者往往喜新厌旧，“城头变幻大王旗”的餐饮现状，对乡村基的菜品的研发能力提出苛刻的要求，也对标准化的连锁模式提出了考验。乡村基能否在竞争激烈的各地餐饮业内做到持续扩张，无疑将面临很多挑战。
八、建议
1、提高翻台率
比如说，一个4个座位的拼桌，往往2个人就餐使用。大家不愿意和别人共用一个桌子或者不到万不得已不想和别人共享一个桌子，这样就加大了顾客寻找座位的时间，这个时间内，顾客在餐厅内行走或者等候，加大了餐厅的拥挤度。
对于这种现象，提出以下建议：
①改进餐盘规格和改进容器的形状。
乡村基所用托盘的大小和桌面的大小不成比例，一个四个人的拼桌，如果在放上四个托盘，就会显得拥挤不堪，无法正常就餐。这种情况下，怎么可能要求四个人的座位有四个素不相识的顾客呢？如果改进托盘的大小，让托盘大小和餐桌相适应，这样就可以加大共用餐桌的可能性，减少找座位的时间，提高满意度，提高翻台率。
②改进餐厅的桌椅摆设和设计。
可以增加些拼桌，自然不自然增加了熟人对话的时间，也增加了餐桌的活动力。而且座位拼桌，很少有未坐满的情况。大家发现一点，“一”字桌，横排的桌，在就餐高峰往往更加受到青睐。原因很简单，即使做在另一个素不相识顾客旁边，也是正常的，不认为打扰了对方。这样的座椅设计本身也是十分节约空间和成本的行为，在同样的面积内容纳了更多的人。
③改进餐厅布局。
乡村基的门店布局类似于KFC和麦当劳等洋快餐，让人感觉干净可信。环境优雅，这个本身是没有任何错误的，关键在于人力的使用。
2、减少顾客时间
顾客从进入门店到拿到餐品的时间会直接影响翻台率和顾客满意度。如果顾客不是一个人就餐，往往一人排队取餐，另一人在位置上等候。这样就降低了顾客的满意度，也降低了翻台率。
把所有可能的时间消耗列出：排队时间+点餐时间+等候取餐时间+座位寻找时间+就餐时间
在这5个时间段里面减少前4个时间段会增加顾客的满意度。
提出以下建议：
①首先说排队点餐时间
每个POS操作员一般除了点餐收款，还要准备餐，然后交给顾客。这个和麦当劳肯德基的操作模式比较一致，但是乡村基的单品数量超过麦当劳和肯德基单品数量，这样备餐就会出现问题。可以参考一两个终端点餐，4-5个吧台人员备餐的模式。这样不仅仅减少了等候时间，而且还可以减少门店 POS终端的投入。
②等候取餐时间
通过POS建立信息传递机制，点餐的时候，后厨已经按照预计量和实际点餐量进行餐品生产，这样是减少等候时间的最好方法。同时要保证公平原则，先点餐的顾客保证先拿到餐品，这样可以提高乡村基的形象，和客户满意度。
③座位寻找时间
我们的座位设计合理，增加单人位置的数量，减少4座位的数量，在空间不变的情况下使可以使用的座位快速增加。同时餐厅人员帮助顾客寻找位置，开辟位置。提高满意度。
④就餐时间
如果我快速的点餐付款，快速的拿到餐品并且找到位置，那么我的就餐可以说是愉快的，因为我的目的达到了。当我品尝餐品的时候，我希望餐品可以直接入口，不会太烫。如果餐品温度比较高，势必加入了等待餐品冷却的时间。在我们的餐品中面条、米线、河粉是有可能出现这种问题的。
3、合理定价
自乡村基上市之后，其菜品的价格不断上调，分量也越来越少。先不论是不是原料上涨引起的这种现象，但是在消费者心中原本价格实惠的乡村基已经不复存在。是否能一直赢得消费者的青睐，是决定快餐连锁企业能否长期发展的关键。
提出以下建议：
菜品价格的上调因根据实际情况，比如原料、运输、人力等成本来适当调整。调整幅度不宜过大。调整的原因及相关资料可以选择在各门店进行公式。
4、增加产品种类
乡村基从创建之日起距今已有十五年之久，但新产品的开发始终感觉滞后。到现在为止产品还略显单一，消费者的可选择性不多。
提出以下建议：
乡村基应加大对新产品的研发力度和投入。尝试不断创新和融入各地美食特色进行推陈出新。
5、处理顾客投诉
乡村基在处理客户投诉上似乎未建立起客户投诉处理程序，所以建议乡村基最好是制定一套处理顾客投诉的程序。
参考文献：
1、美股投资研报--乡村基（2010年12月版）
2、《市场营销学》吴安建主编高等教学出版社
附录：调查问卷
乡村基满意程度调查问卷
亲爱的女士/先生：
您好！我们是重庆工商大学国际商学院市场营销专业设计调查组，我们特制定此项调查问卷，请您抽出一点宝贵时间，回答下列问题，并将您的答案写在每题后面的括号里，您的意见对我们的很重要，谢谢您的合作！
Ps;本问卷不对外公开，请你放心填写。
调查内容：
1、您以前是否听说过乡村基（）
A 是B不是
2、您是否在乡村基就餐过（）（若否，请回答14题）
A 是B否
3、您认为乡村基是哪种类型的消费餐厅( )
A.豪华型B高级型C中等型D大众型
4、您对乡村基的满意程度（）
A、非常满意
B、很满意
C、一般
D、不满意
E、讨厌
窗体顶端5、您(人均)每次在乡村基一般消费多少（）？
A、20元以下
B、20-50元
C、50-100元
D、100以上
6、您在乡村基就餐时，最看重乡村基的哪方面因素（本题可多选，并按重要程度排序）：（）
A、食品的口味B食品的种类C食品的价格D食品的卫生E就餐环境
F服务态度G其他
7、您认为乡村基的食品口味怎么样：
A很好B好C一般D差E很差
8、您认为乡村基的食品种类如何（）
A种类很多B种类一般D种类较少
9、您认为乡村基食品的价格如何：（）
A很贵B合理C较便宜
10、您认为乡村基食品的卫生如何（）
A很好B好C一般D差E很差
11、您认为乡村基的就餐环境如何：（）
A很好B好C一般D差E很差
12、您认为乡村基的服务态度如何：（）
A很好B好C一般D差E很差
13、乡村基最吸引您的地方（）？
A、方便
B、美味
C、潮流
D、服务好
E、其他
14、在快餐中，您一般首先会选择去（）就餐？
A、乡村基B肯德基C麦当劳D、乐捷E、其他________（填写）
15、您首选该快餐店的原因是
16、如上，在传统中餐(如火锅，炒菜等)您会选择在（）就餐？
A、传统中餐
B、乡村基
C、其他________（填写）
17、您觉得乡村基不足的地方（）？（可多选，请按程度排序）
A、价格高
B、不营养
C、等待时间长
D、服务不好
E、不卫生
F、其他_____ > _____ > _____ > _____ > _____ >_______
18、您一般是通过哪些途径了解到乡村基（）？（可多选）
A、电视
B、广播
C、网络
D、报刊杂志
E、户外广告
F、朋友介绍
G、其他
19、您是否浏览过乡村基的官网（）？
A、是B否
20、如果乡村基的官网提供优惠订餐，你会选择在网上订餐吗( )?
A、是
B、否
21、您觉得乡村基要想走出西南地区，需要加大哪些方面投入（）（多选）
A、广告投放
B、标准化生产
C、丰富菜品
D、提高服务质量
E、其他请补充______
22、您对于乡村基有何建议？
被访者个人资料：
您的性别（）
A、男
B、女
您的年龄（）
A、15岁——25岁
B、26岁——35岁
C、36岁——45岁
D、46岁——55 岁
E、55岁以上
您现在的职业（）
A、工薪职员
B、学生
C、企业老板
D、自由职业者
E、其他_______(填写)
您的月收入（）
A、1500元以下
B、1500—2500元
C、2500—3500元
D、3500—5000元
E、5000元以上
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
旅游商品市场开发调研报告 旅游商品市场开发调研报告 旅游商品是旅游者在旅游活动中出于非商业性目的而购买的实物性用品，不仅可以作为旅游目的地增加收入的重要手段，而且富有特色的旅游商品，也是一种旅游吸引物，可以作为一种形象宣传和促销工具。 我县通过多年努力，已成功打造张飞庙、龙缸、梯城三个4a景区，特别是玻璃廊桥建成后，游客成井喷式增长，县城及生态经济走廊的餐饮娱乐业、旅店业、交通运输业、景区门票收入大幅增长。旅游购物是旅游产业“吃住行游购娱”六大要素之一，但“购”成了我县旅游发展的短板，与我县旅游业的迅速发展不适应，旅游商品消费在旅游业中还没有确立应有的形象，在产、供、需三方存在信息不对称的矛盾。 一、我县旅游商品开发现状 **地处三峡库区腹心、渝东北核心区域，名胜古迹众多，国家4a景区张飞庙、龙缸国家地质公园、梯城景区等景点日趋成熟，全县旅游资源已形成了以新县城组团、龙缸景区两点，生态经济走廊观光带连线的大景区格局。**年“五一”小长假期间，全县共接待游客34.28万人次,旅游收入23310万元,同比增长596%,4100%。其中，龙缸景区共接待游客7.36万人,门票收入1161.8万元，同比增长332%,1000%。张飞庙景区共接待游客 1.83万人,门票收入62.04万元。同比增长126%,145%。成为重庆最热门的景区。 随着我县旅游业的飞速发展，旅游商品市场伴随着旅游业的壮大也悄然兴起。据调查，目前全县旅游商品种类达130余种，涉及土特产品、工艺美术品、文物复制品、旅游纪念品、旅游生活用品五大类。其中，地方土特产达到50余种，食品类占了70%以上。桃片糕、牛肉干、黑木耳、菊花、蜂蜜花粉、茶叶、高粱酒等商品已打响名号，远销县内外。民间文化艺术品收藏种类繁多，具有三峡地方特色的手工制品、根石艺术品、拓片装裱、三峡刺绣等都有一定规模。如此丰富的资源为我县旅游产品的开发提供了坚实的物质基础。 二、旅游商品开发存在的问题 在充分肯定我县旅游商品具有丰富资源的同时，也应看到，旅游商品的销售在旅游总收入中所占比例一直偏低，旅游商品的发展不平衡，其问题主要体现在： 1、产品杂乱差，缺乏商品性。从我县旅游商品的五大类来看：一是土产品不“特”。如高粱白酒、票草牛肉干等产品没有排他性，体量、包装未能充分考虑旅游者购物时“精、美、便于携带”的心理，缺乏深度加工，更像是农副产品而不是旅游商品，商品包装仅停留在传统层次上，商品包装较大、较差、档次不高、附加值低，只土不特形成“一等货品”、“二等包装”、“三等价钱”的情况。二是工艺品制作不“俏”。如三峡刺绣、竹编工艺、根石艺术等工艺美术品数量小、门店少、体量大、档次低、价格高等情况，真正适合大多数旅游者需要的则较少。三是文物复制品不“多”。我县目前有张飞庙字画拓片、张飞水晶坐像，真正体现**文化的较少，缺乏旅游市场占有率。四是旅游纪念品不“精”。目前清水乡已开发体现龙缸山水的陶瓷、水晶制品，但艺术性不够，不能激发购买欲望；已有的根雕、实景山水画装裱展示品单一，手工制作成本高，卖品缺乏竞争力。五是生活用品售卖不“便”。集中接待点和成规模的农家乐综合性商店少，服饰、洗漱用品、方便食品、医疗服务、上网服务、娱乐服务、旅游信息咨
瑞丽房地产市场调研报告 前言 本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排： 调研时间：5月28日至5月30日，共 3天时间 调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约12个，待售项目约8个。因时间有限，本次共调研13个项目；其中在售项目8个，待售项目5个）。 调研人数：1人 一、芒市基本概况 瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常着名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂800多家、珠宝店铺1000多家，从业人员6000多人。 瑞丽，隶属于云南省德宏傣族景颇族自治州，位于祖国西南边陲，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。这里地势平缓开阔,无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是我国大西南通向东南亚、南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”，是“中缅”、“中印”公路的交汇点。中国东起上海的320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明—瑞丽—木姐—腊戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽—缅甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。 2012年口岸进出口贸易总额首次突破百亿大 关；出入境人员突破千万大关，达1053万人次， 比上年增长22.78%；出入境车辆突破两百万大 关，达233万辆次，增长19.52%。口岸进出口贸
易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额16.2亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成 9.4亿元，上缴税款2722万元，边民交易11.5万人次。 二、房地产市场概况 自2011年5月30日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012年固定资产投资超过50亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。 2010年11月16日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约1045亩，规划水面面积约520亩，绿化景观及其他公共设施用地约525亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以BT模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约2.5亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。 2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。 本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。 芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。 三、个案情况 本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况：
重庆调研报告3篇 重庆市万州区农业局关于“三农”问题的调研报告 按照市农业局渝农法[]2号文件要求,，我局组织有关人员组成调研小组，在本区中心集镇龙沙镇、移民大镇大周镇、产粮大镇太安镇三个镇共选取30户农户，按照文件提出的提纲进行了调查研究。现将调研结果报告于后： 一、落实中央1号文件精神的情况 中央1号文件出台后，在我区上上下下引起了强烈的反响，大家普遍认为继1982至1986年中央为农业发了五个一号文件的十八年后，今年中央又为农业发出了一号文件，表明党中央、国务院十分重视农业、农村和农民问题。区委、区政府对一号文件的宣传贯彻非常重视，对贯彻落实中央一号文件精神及时进行了布署。区委宣传部、区农办、区农业局和区林业局等单位联合组织了“万州区学习中央一号文件宣讲团”，从2月中旬开始到乡镇对基层干部和群众进行宣传讲解。区委、区政府决定在3月中旬召开全区农村工作会议，重点贯彻中央1号文件和重庆市农村工作会议精神。 龙宝、天城、五桥和江南新区四个开发区对贯彻中央1号文件都作出了具体安排，各乡镇、街道都已陆续行动起来。我们调研所到的
三个镇都召开了“三干会”，学习贯彻中央一号文件，并通过他们传达到农村的家家户户。 二、粮食生产方面的情况 1、粮食播种面积和总产量。粮食播种面积总体上呈逐年下降的趋势。调查的30个农户粮食播种面积90.31亩，比减少了5.9亩，减6.1%。今年计划粮食播种面积为88.21亩，比又减少了2.1亩，减2.3%，基本与全区农业统计情况一致。粮食播种面积下降的主要原因：一是国家退耕还林、还草，截止底，全区共完成退耕还林、还草38万亩；二是在种植业结构调整中，由于粮食生产的比较效益相对较低，部分耕地改种了柑桔、桃等经济林木；三是三峡水库淹没了一部分耕地；四是国家重点建设工程征用了一些耕地；五是由于青壮年劳动力大部分外出务工，留在农村种田的老人和妇女多数体力较差，无力耕种造成弃耕。粮食播种面积下降的主要原因是第一和第二条。 粮食产量总体上也呈逐年下降的趋势。调查的30个农户粮食产量合计为81070斤，比减少了3950斤，下降了4.6%；预计产粮食77730斤，与相比，又将下降 4.1%。粮食产量下降主要原因是粮食播种面积下降。 2、粮食单产。调查结果，30个农户粮食平均亩产为898斤，比
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境
人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
《建筑初步》 佛山岭南新天地调研报告 姓名： 学号： 指导教师： 成绩：
关于佛山岭南新天地的调研报告 摘要：本文主要内容为佛山岭南新天地的分区，交通，建筑，规划四个方面的概述，并通过这四个方面的概述去展示对佛山岭南新天地的调研结果。 关键词：交通，建筑，总体规划，功能分区，流线分析 一、前言 为了进一步加深对所学基本理论的理解，丰富和扩大专业知识领域，培养我们运用所学理论解决实际问题的能力，提高其综合运用知识的能力及独立分析、解决问题的能力，增强其创新意识，对此开展了对佛山岭南新天地的调研活动。 二、主体 1、总体概况 岭南新天地位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段，占地面积约650000平方米，以创建一个融合“生活、工作、休闲”特色的文化社区为理念。整个项目在祖庙东华里片区旧城改造的基础上尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色，同时充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色，在此基础上巧妙地加入现代化的理念和现代化设施，让历史与现代元素和谐交融，创建一个崭新的、又能传承本土文化的市中心综合发展项目。 2、交通分析 岭南新天地位于禅城老城区，祖 庙东华里的中心地段。东起市东下路， 西至汾江中路，南起建新路，北沿人 民路。距广州市中心约30分钟，广 州南站20分钟，广州新白云国际机 场毗邻该项目，只需约45分钟车程， 广佛地铁直接接驳岭南新天地. 3、总体规划 佛山岭南新天地一期主要以商业、旅游、文化和休闲为四大支柱，主要是以面向潮流达人，时尚白领中高收入家庭、旅游及创意文化人群为主。园区内提供
主题商业、时尚娱乐、生态旅游、酒店居住等服务。区内分为五大功能区域，分别是酒店功能区、住宅功能区、商务功能区、购物中心功能区、文化商业街区五大区域构成。规划方案以“山与谷”为基本主题。祖庙及旧城作为中心的“谷”，外围逐渐升高的高层建筑则被设计为“山”，并且越高的建筑离旧城越远。这种逐渐升高的形式不仅为旧城周边的开发地区，并且也为旧城内历史街区保留了光照以及视线。规划方案中还要求恢复祖庙3000平方米范围内的历史背景环境，并实施高度限制，维护祖庙著名的屋顶形象和天空轮廓线。为了恢复历史街区，并保持其活力和居住性质，一部分的旧城则转变为供人们进行零售、商业、娱乐、文化、艺术等活动的场所，并配备开放空间。 规划方案十分重视保留历史街区精巧的巷道及开放空间体系，并将其作为模板来指导新的开发。规划将这些特征延续和扩展到周边新开发地区，历史城市肌理的延续不仅影响新开发地区的城市外观和风格，还将为新旧城区之间提供更为便捷的步行和自行车交通。此外，方便的可达性对于规划中轻轨交通系统也至关重要，它将于中心城区建设之后开工，而规划方案中新城密度最高的区域则将沿着交通运输线布置。规划方案的另一重要概念是运用了中国传统的风水理论，建立一系列可持续的交通、能源以及废弃物处理程序，尽可能地与自然和谐，并且通过借助自然力量来减少能源消耗和成本。总体来说，整个综合商业体项目，配合佛山国际性的现代化经济发展，为佛山这个文化名城注入了崭新的时代气息。真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。是一个揉合特色传统文化和现代消闲生活元素的大型综合发展项目。
重庆休闲旅游业考察报告为了借鉴和学习重庆市发展休闲旅游业的先进经验，研究探索推动铜仁地区民族风情园又好又快发展的对策措施，3月26日至4月6日，风情园管理有限公司委派_________对重庆市的休闲旅游业进行了深入调研和考察。考察人员通过实地考察、与旅行社负责人交流座谈等形式，对重庆市休闲旅游业的发展现状、采取的主要政策措施、取得的成效等方面进行了比较全面的了解，现将有关情况报告如下： 一、重庆市发展旅游业的成效和经验 重庆市旅游资源十分丰富，由于独特的地理环境和悠久的历史文化，旅游资源种类齐全，品位很高，优势明显。经过多年的努力和打造，重庆已初步形成了自然风光、人文景观、民俗风情相得益彰的旅游发展格局，旅游业对推动重庆经济社会发展起到了十分重要的作用。资料显示，2009年重庆市旅游总收入703亿元，接待入境旅游者105万人次，接待国内游客1.2亿人次，分别比上年增长20%、22%和25%。2010年，到重庆旅游的海内外游客有1.62亿人次，旅游总收入达917亿元。其中，旅游外汇收入7.03亿美元，较上年增长30.9%，增幅连续五年名列全国前茅。 旅游市场持续快速发展，旅游区域合作不断深化，旅游发展环境进一步优化，旅游统筹城乡功能日益强化，旅游业已逐步成为重庆市国民经济战略性支柱产业和与人民群众生产生活联系更加密切的现代服务业。休闲旅游作为旅游业的重要组成部分，对统筹城乡发展、改善民生、增加就业等方面有着特别重要的意义，重庆市在发展休闲旅游业上进行了许多有益的探索和创新，措施有力，成效显著，积累了丰富的经验。 本次考察以重庆著名的瓷器口古镇和洋人街两大景区为学习参考目标，因这两大景区无论是建筑风格特点，还是景区特性，都与风情园的属性相似，非常值得借鉴参考。 二、重庆瓷器口和洋人街两大旅游景区的情况介绍 1、重庆瓷器口古镇 磁器口古镇位于重庆市区，东临嘉陵江，南接沙坪坝，西界童家桥，北靠
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
重庆大学城大学生旅游市场 调查报告
市场调查报告 鉴于目前我国大学生旅游市场开发的实际状况不够充分，尤其是我们重庆大学城这边还是一片空白的现实，为此，我们特地对大学城里现阶段入驻的所有学生做了一番问卷调查，主要是为了了解大学生的旅游消费行为特点，为XX旅行社开发大学生旅游市场提供足够的信息。通过调查，我们发现很多不为人知的现实，其具体表现为如下几方面： 一对旅游目的地的偏好呈现多样性。 为了了解大学生对旅游目的地偏好，我们专门设计了几个选项供他们选择：A自然风光型、B 历史遗迹型、C 都市风景型自然风光型、 D 人文景观型，调查结果数据统计如图所示（单位人）： 男生
女生 由上面的数据和柱状图可知关于这一问题的回答男生和女生的差距不大，都是选择A项的占绝大多数，其中男生占男生总人数的64.4%，女生占62.2%。而选择C项男生和女生的比率差不多。不同的是B项，选择此项的男生占男生总人数的6.8%，而女生占19.9%；选择D项的男生是17.8%，而女生是8.7%。 自然风光是由自然地理环境的各要素组成的，如地貌、水体、气候、动植物等，人们称其为旅游的第一环境，旅游者通过对自然风光的观赏、游览、可以感受到大自然的壮美、神奇、丰富自身的感情，同时也能开拓视野，增长知识，身心得到很好的休息。因此自然风光的旅游不仅可以开拓视野，增长知识，更是一种放松心情，娱乐身心的有效方式，所以这种旅游方式很深大学生的欢迎。旅行社在设置旅游景点的时候要充分考虑这些问题。 历史是一个民族的气质，历史遗迹是一个民族的气质所在。近代文明不过百年。而之前的漫长历史，对我们来说并不清晰。我们可以通过旅游历史遗迹，了解到过去的人是怎样生活，过去的年代是什么样子的。正因为这种旅游方式具有这些特征和作用，其很受情感丰富而心思细腻的女生所喜爱。人文景观又称文化景观,是人们在日常生
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
重庆市中高档酒店市场发展调研报告 (一)重庆市星级酒店总量与结构分析 据统计，目前重庆已正式挂牌的三星级及以上酒店共计103家，其中三星级酒店72家，所占比例最大接近七成；四星级酒店26家，所占比例为25.2%；五星级酒店5家，约占三星级及以上酒店总供应量的5%。 重庆直辖以来，酒店业随着??济水平的提高而增加，但与沿海城市、经济发达城市相比仍有较大差距，目前重庆市四星级和五星级高级酒店仍拥有一定的市场发展空间。 (二)主城区三星级及以上酒店市场分析 1、酒店总量及结构 目前主城区已正式投入的三星级及以上酒店共计63家，其中正式挂牌的有55家：五星级酒店5家，四星级酒店17家，三星级酒店33家。由此可见，三星级酒店是市场供应的主力。 2、主城区三星级及以上酒店区域供应结构 渝中区作为全市商贸业最发达的区域，其酒店业最发达，酒店密集程度居全市第一。 从星级分布来看，五星级酒店主要分布在渝中区和江北区，渝中区占据了五星级酒店的半壁江山，解放碑汇集了万豪和海逸两大知名酒店品牌，两路口则有希尔顿拦截高端客群。2005年，江北区新增了两家五星级酒店，全部隶属金源集团。高新区有南方君临酒店，目前沙坪坝区和南岸区尚无正式营业的五星级酒店，高级酒店是一大市场空白。 四星级酒店分布相对较为分散，渝中区仍拥有相当的优势，其次为北部片区，南岸区和沙坪坝相对较少。 三星级酒店在各个区域均有分布，仍以渝中区的拥有量最大，其他区域基本持平。 3、酒店投资规模分析 投资规模未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的硬件改造或扩建投入。 五星级酒店投资额为6亿-15亿元不等，主要集中在6亿-8亿元，明显高于三星、四星级酒店的投资额，投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店1.6亿元。五星级酒店需要大额投资，而且整个回收期相当长，这对发展商资金实力有非常高的要求。四星级酒店投资额多集中于2亿-3亿元，三星级酒店投资额一般不超过1亿元，对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。 据调查，各星级酒店客房标价与成交价以及D?议价有较大差距，且价格依酒店经营的μ?旺季而有相应的变动。一般来说，酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限，D?议价格则依据客人与酒店签订的D?议，根据客人年消费量的多少来决定最终D?议价格。各D?议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。 从入住率来看，五星级酒店呈现两极分化的状况，渝中区五星级酒店由于营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在50%-75%之间，营状况较好，但淡季(大多为七八月份和春节过后几个月)杀价的情况时有发生，解放碑高级酒店市场已接近饱和；而江北和高新区新增的3家五星级酒店由于营业时间较短，其中金源大饭店的经营状况最好，其余两家经营状况一般。 四星级酒店的分布较为分散，整体经营状况良好，普遍入住率较高；解放碑周边的三星级酒店普遍入住率在60%以内，其他片区的三星级酒店除个别由于其投资者拥有特殊业务关系往来外，大多经营状况堪忧，又面临着经济型酒店的竞争，普遍入住率较低。 4、住店客人特征及消费习惯分析 过夜数
红色文化调研报告畅通重庆调研报告 总体说来交通基础设施建设比较全面,对我镇各行各业的发展都起到了较好的促进作用.但是我镇交通基础设施建设起步晚、特别是农村公道存在道路等级低、抗灾能力弱,断头路多,没有形成公路络化的缺点,给全镇的发展和建设带来诸多不利因素. 目前除县道管养的里程基本正常外,镇乡道、村道的管养除了交通补助奖金外无其他经济保障,较大部分乡村道路无法实现长效管养.发展规划及主要措施十 一、五发展时期是我镇发展史上的一个新时期,交通基础设施建设步入正轨. 按照县委、县政府提出的3165总体工作目标为基础,以畅通重庆为主题,以干支并举,建养并重为指导方针.并以全面、协调和可持续的科学发展观,遵循四个基本原则. 我们提出了我镇交通基础设施发展规划.四个基本原则为：①服从于大路镇整体经济规划和国家对农村公路规划的原则. . ②坚持长远总体规划战略与近期建设项目结合的原则.③以提高路服务能力为重点的原则. ④体现公路交通建设有序、快速、高效和需要与可能相结合的原则.主要规划如下：⑴：改建四大路,全长2.62公里. ⑵：改建瓦尖公路,全长3.15公里.⑶：改建大磨公路,全长7.6公里. ⑷：改建大六路,全长5.3公里.⑸：改建三六路,全长7公里. ⑹：改建六七路全长公里.⑺：改建水磨溪桥,高桥,马家店桥,平三桥等四座危桥.(其中水磨溪桥正在施工,高桥,马家店桥已经完工,平三桥进入桥面施工阶段)全镇十 一、五时期预计交通总投资：元,为我镇历史上前所未有的新局面. 交通基础设施的建设必将改变大路3万人口的经济状况.为全面完成和落实畅通重庆的工作目标,我镇具体做法是：⑴严格按公路建设基本程序,建立健全领导机构,由镇政府成立交通建设领导小组,由镇党委书记、镇长和分管领导分别任组长副组长,下设交管办具体落实.
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
2008年度重庆文化旅游市场 调查报告 2009年1月
SINOMONITOR INTERNATIONAL 目录 一、文化旅游界定与研究意义 (3) 二、重庆文化旅游资源供给研究 (4) （一）文化旅游资源丰富，供给充足 (4) （二）资源优势发挥不足，吸引度不够 (5) 三、重庆文化旅游消费（需求）研究 (7) （一）文化旅游消费环境特征 (7) （二）文化旅游线路消费特征 (8) （三）文化旅游商品消费特征 (10) 四、重庆文化旅游传播研究 (13) （一）来渝游客旅游信息来源渠道以互联网和外省市传统媒体为主，并随着游客旅游活动的深入而呈多样化趋势 (13) （二）根据游客旅游行为模式选择旅游信息传播途径 (14) 五、重庆文化旅游市场发展策略 (15) （一）产品策略 (15) （二）区域策略 (16) （三）传播策略 (18) （四）营销策略 (19) （五）服务策略 (19) （六）商品策略 (21)
SINOMONITOR INTERNATIONAL 文化旅游是当前旅游业发展的新潮流与热点。重庆特殊的区位优势和丰富的人文资源为文化旅游的开发与发展提供了有利条件。本文围绕重庆地区文化旅游资源、重庆文化旅游游客市场实地调查以及在线调查，分析重庆文化旅游市场资源状况以及游客市场状况与满意度评价，寻找文化旅游发展存在的问题并提出相应的对策与建议。 一、文化旅游界定与研究意义 文化旅游作为以文化为核心、以人文资源为主要内容的旅游产品，以其多样的表现形式，丰富深刻的文化内涵，日益表现出强大的魅力与旺盛的生命力，并逐渐成为了旅游业发展的重要内驱力。然而，对于文化旅游概念的界定，当前国内外尚无统一认识。本文站在文化旅游产品开发与经营的角度进行分析与研究，故将文化旅游做如下定义：文化旅游是指旅游产品的提供者为旅游产品的消费者提供的以体验、学习、研究、考察所游览国家(地区)文化为主要目的的旅游产品，包括历史文化旅游、民俗文化旅游、宗教文化旅游、都市文化旅游等诸多方面。文化旅游是以人文资源为主要内容的旅游活动，这些人文资源包括历史遗迹、建筑、民族艺术和民俗、宗教等方面。虽然文化旅游是相对于以自然旅游资源为主要内容的观光旅游而言的，但在现实中，二者往往存在于同一载体中，是不可分割的，秀丽景观的背后蕴藏着深厚的人文底蕴。 重庆特殊的区位优势和丰富的人文资源，为重庆文化旅游业的开发与经营提供了得天独厚的发展基础和资源条件。1997年重庆直辖后的第一届党代会和人代会即做出把旅游业培育和发展成为重庆支柱产业的重大决策。经过十余年的发展，重庆旅游业取得了前所未有的进步。特别在进入“十一五”后，重庆旅游业增速更为迅猛。2008年1-11月全市旅游总收入中，旅游外汇收入4.23亿美元，国内旅游收入498.5亿元，与去年同期相比分别上涨了18.6%和28.5%。旅游业正在成为重庆市的支柱产业。 正是由于旅游业对重庆区域经济发展的重要作用意义，如何充分利用有利资源、优化和发展当地的文化旅游产业也成为了重庆经济发展工作的重要内容之一。 文化旅游市场是文化旅游产品供求双方交换关系的总和，即在旅游产品交换过程中所产生的各种经济现象和经济联系。它包括文化旅游供给方（即旅游目的地与经营者）和旅游需求方（即游客），及文化旅游经营者与消费者之间的联系。本文将通过对重庆文化旅游供给