第二篇控制性详细规划的控制体系和控制要素
控制体系控制内容
控制方法
控制内容层面是指控制性详细规划所控制的要素。
控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段。
规划控制体系的内在构成包括6个方面:
土地使用
环境容量
建筑建造
城市设计引导
配套设施
行为活动
第三章土地使用控制
土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。
第一节用地面积与用地边界
一、用地面积
用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积, 单位为公顷, 精确度全国各地略有不同, 一般为小数点后两位, 每块用地不可有重叠部分。
用地面积是规划用地红线围合的面积, 是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积;
征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成。
Ap≤Ag
二、用地边界
用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线, 用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。
地块的用地边界划分一般有如下原则:
(1)严格根据总体规划和其它专业规划、根据用地部门、单位划分地块;
(2)以单一性质划定地块, 即一般一个地块只有一种使用性质;
(3)建议有一边和城市道路相邻;
(4)结合自然边界、行政界线划分地块;
(5)考虑地价的区位级差;
(6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调, 以利于统一开发;
(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段, 可单独划块, 不再给定指标;
(8)规划地块划分必须满足”专业规划线”的要求, 专业规划线用于城市基础设施的控制要求, 主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙
线等, 可参考表3一l及图3—2;
(9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待, 新区的地块规模可划分得大些, 面积控制在3～5ha左右, 旧城改建区地块可在0．5～3ha左右。
规划控制线一览表
第二节土地使用性质控制
用地性质的划分应参照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37—90, 简称《标准》。《标准》是控制性详细规划用地分类的基本依据, 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系, 共分10大类, 46类, 73小类, 采用字母数字混合型代号, 大类采用大写英文字母表示, 例如, 居住用地为大写的R, 中类和小类各加一位阿拉伯数字表示, 如中类的R1和小类的R11。
城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件, 使用比较方便, 可是由于这个标准顾及面较广, 对于控制性详细规划, 某些方面不是十分合适。在具体规划过程中, 我们往往会遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地, 例如有沿街店铺的居住用地, 在《标准》中都是没有单独列出的。
第三节土地使用兼容
土地使用兼容
多种用地性质在地块内混合布置, 以适应城市发展的需要。
有些使用性质能够混合, 而有些则不适宜混合布置。
例:
工业用地和居住用地相邻会带来污染和噪音
大型的市政设施和其它用地混合布置时会有辐射或者布线的问题
土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映
一、国外土地使用兼容的规定
纽约市将土地分为居住用途区、商业用途区和工业用途区三大类, 根据共同的功能及对外界的影响程度, 建立了18个使用组(UseGroup): 居住2组, 社区设施2组, 零售与商业7组, 娱乐4组, 基本服务1组及工业2组, 并分别规定了在居住用途区、商业用途区和工业用途区中允许设立的使用组。
二、国内土地使用兼容的规定
(一)土地使用兼容表控制
为了使控制性详细规划既有”弹性”, 又不失去控制作用, 各地拟定了控制性详细规划土地使用性质兼容表。
用地性质的确定要有一定的弹性余地, 要制定土地兼容规划。所谓”相容”, 是指某一类性质的用地内允许建、不许建或经过某规划部门批准后许建的建筑项目。
(二)土地使用兼容的原则
(1)促进相关功能建筑的集中布置;
(2)提高土地经济效益;
(3)减少环境干扰;
(4)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用;
(5)保持土地使用的有限灵活性, 允许部分建筑、设施混合布置:
(6)土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以提高应变能力, 同时又不和总体规划相违背。就具体分类各地应从实际出发具体对待, 不强求一律。
思考题
1.为什么要规定土地使用兼容?
2.地块划分的原则是什么?
3.简述规划控制线及其作用。