房地产评估习题市场法
和收益法
WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
（2）案例修正计算。
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米
B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米
C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米
D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米
E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米
F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米
（3）评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：
①租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。
②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。
④建筑物原值为4800万元。⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。⑥经常费用平均每月8万元，包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。⑧营业税及附加为年总收入的%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。
解：(1)估算年有效总收入
年有效总收入＝15000×85×12×90%
＝1377（万元）
（2）估算年运营成本
①年经常费用＝8×12＝96（万元）
②房产税＝1377×12%＝（万元）
③年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限
家具设备折旧费 =420×（1-4%）/10＝（万元）
④年保险费＝4800×3‰＝（万元）
⑤营业税及附加＝1377×%＝（万元）
⑥年运营成本＝96＋＋＋＋
＝（万元）
（3）计算年纯收益
年纯收益＝1377－＝（万元）
（4）确定房地产收益年限
房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年数＝50-2-3＝45（年）
（8）计算房地产评估价值
建筑物的单价＝×10000÷25000＝4772（元/平方米）
（5）评估结果
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为万元，约合每平方米建筑面积4772元。
三、计算题
1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值
参考答案
解法（1）：逐年折现加和：
=20×+22×08264+24?×+25×?+26×+27×+27×+27?×+27×?+27×+120?×
=++++++++++=(万元)
=1?974?270(元)
解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值=20×+22×+24×+25×?+26×+27÷10%×[1-1÷(1+10%)]10-5×+120?×
=1?974?270(元)
2．被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元，试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。（假定折线率和本金化率分别为10%和11%）
解：(1) 企业整体价值 =++%)101(10++2%)101(12++3%)101(15++4%)101(165%)
101(20+ =++++
=(万元)
(2)企业永续经营整体价值=++%)101(10++2%)101(12++3%)101(15++4%)101(165%)101(20++5
%)101%(1120+ =+++++
=(万元)