国内养老地产投资建设情况一览表
企业名称项目概况项目启动时
间
运营模式其他
1 万科地产“万科幸福汇”项目已落户xx房
山，项目坐落于风景秀丽、气候
宜人的CSD后花园——窦店。窦
店，作为未来重点发展的卫星城
以及xx链接周边城市经济群的中
央枢纽区，蕴藏着巨大的发展潜
力。是万科进军老年地产领域的
首个项目。xx年1月22
日“万科幸福
汇”项目历时
近五年五年
华彩入市
严格限定于产
品层面，计划
建更多更好的
“长者住宅”
（已纳入公司
发展战略），服
务上除引入亲
和源外，亦会
与水博克合
作。
利用商业配套建设的“活
跃长者之家”和配建于住
宅部分的“活跃长者住
宅”。前者以销售为主，后
者则主要用作自持。
2 保利地产已成立“善居养老研究中心”，并
与xx安平投资有限公司共同合作
成立养老产业专业管理公司，
xx“西塘安平老年健康生活社区”
是保利首个养老公寓项目。xx年11
26日
xx保利地产
西塘项目奠
基仪式隆重
举行
拟引入日本模
式，但合作方
式尚在规划设
计中。
日本经营模式有两种:一种
是将住宅卖给老人
然后采用倒按揭，在老人
去世后，如果有剩余，则
返还给其后代或用作公益
用途；
另一种模式就是俱乐部会
费形式。
模式可供参考
3 花样年地产xx年6 月底收购xx南山区TCL
项目地块兴建第一个养老地产项
目。定位于健康产业园，并与其
它产业实现组合，涉及老年人的
健康体检、运动、体育训练、健
康理疗等具体项目。将于明年开
业。xx年启动，预
计xx年完成
公司称在养老
地产领域的经
营模式研究已
完成。具体不
详，待了解。
花样年集团自身成立了福
泰年投资管理有限公司以
负责养老产业的工作，提
供服务的全部是自己的员
工，并且以收取服务费为
主要的盈利手段。
4 xx太阳城房
地产开发有
限公司xx太阳城坐落于京城北郊昌平区
小汤山镇，社区建有：xx太阳城
医院、国医堂、文化宫、购物中
xx
年，xx太阳城
破土动工。
以地产开发模
式进行运营，
仅象征性拿出
在项目内部，从物业管理、
购物、餐饮到医疗，已经
形成了一个产业链，与央
心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。滚动式持续
开发。
规划中12%的
产品做养老公
寓。
企，国企合作是下一个制
胜点，同时，合作和并购
以谋求新的发展。
5 东方太阳城中科院属下一家房地产公司，已
转制为民营企业。旗舰项目位于
在xx顺义潮白河畔，已开发十年，
社区已成熟，在xx、xx等地正在
筹建东方太阳城连锁品牌项目。xx年5月，东
方太阳城正
式启动，历经
10年建设，已
成为中国首
席大型综合
性退休社区。
以地产开发模
式进行运营，
产权销售型，
象征性拿出三
栋楼做养老公
寓。
6 燕达房地产旗下项目燕达国际健康城位于xx
东燕郊开发区，xx天安门30 公
里。是一座超大规模、国际化、
信息化的绿色生态医疗健康和老
年养护基地。xx年，燕达国
际健康城筹
建，xx年10
月，燕达的酒
店开业迎客。
采用医院加养
老的新护养模
式，其中组团
金色年华老年
护理中心以会
员制方式经
营。
燕达国际健康城的困局:医
养结合发展遇挑战
7 亲和源股份
有限公司在xx市浦东新区康桥镇投资近6
亿元，建成中国第一个老年人会
员制养老社区——亲和源会员制
社区。社区占地面积8.4 公顷，
建筑面积10 万平方米。
亲和源会员
制社区组建
于xx年，完
工于xx年。
土地性质为政
府划拨，运营
模式均较为成
熟。
公寓土地是通过协议出让
的，整个是50年产权的小
产权房，大部分是持有租
赁，有两栋用于销售。
8 首创置业与
xx建设集团xx年年中，联手投资70 亿元，
开发一个位于xx香河的养老项
目，具体坐落于在潮白河畔,毗邻
京沈高速香河第二出口，该项目
总建筑面积近200万平方米。
xx年项目正
式启动。
获得了大量廉
价的土地储备
9 云天房产集
团在转塘金家岭开发的金色年华退
休生活社区总占地面积达250亩，
金色年华吸纳了国外先进的经营
服务模式，配置了医疗中心、老
年大学、国际交流中心、娱乐休
闲中心、度假宾馆等硬件设施，
成为了首个国内集生活居住、康
复疗养、休闲娱乐、旅游度假于
一体，专为退休人士精心打造的
多功能园林式的生活社区。
xx年，“金色
年华”项目启
动。
集居家养老与
机构养老优
点，购买服务
享受养老。
目前，金色年华不考虑出
售产权，而是采用购买服
务的方式，通过提供短、
中、长期等多种养老的模
式，健康的老人可在这里
享受居家服务式养老（短
期3年、长期50年），也
可享受按天收费的度假式
公寓养老；需要护理和照
料的老人可以选择护理式
公寓居住（按月收费）。
10 绿城集团临平项目绿城蓝庭在老年公寓方
面有所涉及，向市场推出了70年
产权的颐养公寓。xx年5月底正
式推出颐养
公寓
老年公寓分护
理型公寓和酒
店式公寓，护
理型公寓以租为主，酒店式公寓以售为主。
11 荣禾集团在xx楼观公社项目中有配建养老
地产项目。xx年10月21
日，“水博克”
落户xx，与荣
禾集团正式
签约。
养老生活与护
理+360健康管
理中心+酒店
式服务+文化
娱乐运动，提
供自退休享乐
到高端护理的
一站式终身退
休养生养老服
务。
拟引进欧洲水博克模式。
12 绿地集团早在xx年就推出了综合性养老项
目21城孝贤坊。该项目坐落于xx
周边昆山花桥镇绿地大道，孝贤
坊组团集合西班牙式、中式、美
式别墅风格，为全国首屈一指的
老年度假式别墅社区。开盘时间：xx
年12月1日。
不详。xx年7月28日，京沈高速
香河东出口开通。绿地国
宝21城交通和区域发展占
优势。
13 xx家和集团宣布在白云区的500亩xx颐老园
将在xx年底或xx年初动工，计
划5年后主力进军养老地产行业，
成为专业的老年产业开发运营
商。xx年底或xx
年初动工。
不详
14 祈福集团旗下xx祈福老公寓依托国家三甲
祈福医院，是东南亚首家酒店式
长者公寓，全国首家护老公寓，
目前已吸引许多来自香港、xx、
xx等地长者入住。
会员制模式15 蔚蓝房地产在xx新推有养老地产项目项目待了解
16 卓达集团与台湾群业就中国养老示范社区
项目达成战略合作。在xx武清建
设开发的养老示范社区项目，是
国家民政局批准的在xx武清的中
国养老示范基地中的一部分，该
项目规划总投资200亿元，总建
筑面积达600万平方米。xx年4月6
日，卓达集团
与台湾群业
就中国养老
示范社区项
目达成战略
合作，签约成
功。
不详
17 明骏集团xx年5月20日在xx召开打造中
国养老养生健康第一品牌动员大
会，将继续扩建和完善明骏九曲
度假村，明骏新青年村旺茂分村明骏集团早
在xx年开始
历时十年打
造九曲度假
明骏集团以保
健品产业为主
导产业，以休
闲旅游、生态
两大养老养生健康基地，争取在三年内把旗下的颐添年大型连锁机构打造成中国健康养老养生业的第一品牌。村，而后又于
xx年耗时3年
倾心打造明
骏新青年村
旺茂分村。
农业房地产
业等为辅助产
业，各产业相
互促进，形成
强大合力。
18 xxxx房地产旗下项目xxxx星河位于航天城
——xx省文昌市文航大道南侧，
是以“养老·休闲·度假”为主题的
中高档住宅小区。自xx年底开
工，一期2年，
xx年底完工。
不详
19 新华锦集团联合日本长乐控股株式会所投资
3亿元启动的“长乐国际颐养中
心”在崂山区投入运营，解开了高
端养老产业的面纱。非会员入住
每月收费1万元。常住养老三年
以上至几十年，根据房型不同，
需要缴纳199万至300万元的押
金。xx年11月5
日，新华锦·长
乐国际颐养
中心正式启
动。
不详中心不仅拥有xx市大型医
院特设的定点医疗中心和
就医专属“绿色通道”，为
入住长者随时提供基本医
疗、护理和养生等咨询服
务及按摩、拔罐等保健服
务。
20 世纪爱晚在全国7省市大面积圈地规划建
设养老地产项目，截止xx年3月，
目前在xx正式运作的爱晚中心主
要有兴隆、博鳌、xx、五指山、
保亭，今后xx将以兴隆钓鱼台爱
晚中线示范基地项目为主体向周
边区域辐射，形成产业链，世纪
爱晚亦是新华锦阳光城投资方之
一。世纪爱晚工
程成立于xx
年。
不详
21 今典集团正加大对养老地产的投入力度，
正在开发酒店式的养老地产。截止xx年初，
除了已经营
业七年的亚
龙湾红树林
度假酒店，以
及正在建的
三亚湾、海棠
湾和xx三处
红树林度假
酒店，未来5
年，我们将在
xx从化、xx、
都江堰、xx、
xx等地至少
新建6家。
建设资金就高
达70亿元，
50%的酒店客
房用于红树林
度假卡的客户
享用，剩下的
50%客房将用
于度假酒店的
日常经营。发
行度假卡。
今典集团旗下的“红树林
模式养老”，意在用红树林
酒店的管理、配套等来运
作养老地产，今典集团董
事长张宝全介绍说，买一
套房可在20个城市交换养
老，买不了房的也可买一
张卡，即可实现在全国各
地红树林酒店的交换养
老。
22 xx松坪农林
开发有限公xx年8月13日，与xx大学生态
规划与景观设计研究所正式签署
xx年8月13
日，项目启
不详
司项目合同，《xx市松坪民族特色养
老示范区概念性规则》正式启动。
将打造读书畲族民族特色的“民
族特色养老基地”，成为旅游度
假、生态农业观光区、养生、养
老管护培训为一体的省级养老示
范区。
动。
23 香树湾养老
社区位于浦东新区南汇宣桥镇，占地
约100亩，总建筑面积约11万平
方米，规划有300个福利性养老
床位与532套老年公寓。xx投入
使用。
从社区养老到
养老社区。
据xx年3月消息，香树湾
国际养老社区采用会员制
的运营模式，会籍可转让、
可继承，首批创始会员更
将获得多项礼遇。
24 路劲地产正在筹建xx养老村地产项目，很
有可能选择自持，选择长线投资，
但对于土地定位、设计、质量控
制、服务以及后期运营，要求比
较高。xx年3月正式
启动，于同年
11月，工作组
已经撤离数
月，项目暂时
搁浅。
xx年上半年，
与日本马森集
团达成合作。
会员制的“综合地产型”模
式，主要依靠会员制收益
以及综合服务收益实现盈
利，代表便是xx的“亲和
源”不缺钱的路劲筹建的
养老村项目选择的就是这
种模式，但这一模式意味
着很长的投资回报期，考
验企业的运营管理能力，
而且也存在资金限制。。
25 海沧人寿健
康科技产业
园项目xx年下半年，xx首个养生养老基
地——山海树集团和中国人寿合
作投资的海沧人寿健康科技产业
园项目花落海沧天竺山片区，该
基地规划养老养生居住区和区域
配套设施，涵盖旅游度假、体育
运动、养生居住和养生产业总部
四大板块，总投资230亿元，总
占地约4.2平方公里。
xx年，项目启
动。
不详
26 合众人寿xx年5月初，合众人寿保险xx
省公司负责人来xx，与市金融办
对接合众保险在温养老社区项
目。在销售方式
上，跟传统养
老保险产品一
样：缴费，买
保险。区别在
于保险的保
障：既可以拿
养老金，还可
以选择入住养
老社区。
养老社区也是合众人寿的
一款养老产品，只不过，
它提供的是实物养老计
划：从单一的保单保障，
到保单＋实物养老双保
障，为退休人士建立更完
善的保障体系。
27 远洋地产xx年7月，据远洋地产董事局主
席李明李明透露，远洋是理论上与中国人寿合作，养老地产
首家获得养老拿地资格的企业，养老产业是公司业务的第四大板块，但目前处于全新研究阶段，预计2～3年后规模将和目前公司商业地产规模相当。是公司业务的第四大板块。
28 九华山庄xx年11月28日，位于昌平小汤
山著名的大型温泉度假村——九
华山庄正式宣布，推出国内首家
养老型酒店“九华国际养生公
馆”。xx年11月28
日，项目启
动，预计xx
年10月底能
正式入住。
在全面整合之
后，未来的九
华山庄将定位
在度假、会展
和养老三种酒
店类型，其中
养老酒店占据
绝对比重。
如果一旦市场尚不成熟，
那么养老会馆就转回会展
或者度假酒店，‘九华山庄’
进可攻，退可守”
29 泰康人寿xx年12月，泰康之家在小汤山取
得土地，开始建设“泰康之家养老
社区xx旗舰店”。项目预计总投
资35.5亿元，总建筑面积约30
万平方米，拟xx年正式投入使用。泰康之家CEO
刘挺军介绍
说，将主要采
用押金+月服
务费收费模
式。
泰康人寿发布的此款产品
目前保单保费大概在200
万至300万，投保人可选
择趸交或者10年期缴的形
式，购买该养老计划的客
户有入住泰康社区的资
格，但并非买保险就送入
住，入住还需缴纳其他费
用。
30 国寿（xx）生
态健康城作为中国人寿与中冶置业合作开
发的首个养老养生基地，国寿
（xx）生态健康城已在xxxx开工，
总投资约100亿。
不详
31 中国平安中国平安的“桐乡平安养生养老
综合服务社区”也于xx年9月正
式启动，投资170亿，同时平安
还计划在长三角、珠三角、环渤
海、中西部、xx岛开发养生养老
综合服务社区。
不详
32 中国太平中国太平选择“借路”地方政府。
继先后与广西壮族自治区、xx市
和xx市等政府签署战略合作协议
后，中国太平xx年5月29日还
与xx省政府签署战略合作协议，
内容涵盖保险服务、基础设施债
权计划、区域总部建设等一系列
合作。而在战略协议中，均提到
养老社区建设。
不详
33 新华保险xx年12月19日，新华保险
（601336，SH）与xx市政府签署
相关协议，将进入xx金融城，开展养老地产投资。
34 中国石化xx年4月，中石化xx销售有限公
司与郫县签订了《天府惠泽桃源
颐养中心项目投资协议》，探索养
老产业园区开发模式。该项目总
投资80亿元，名为天府惠泽桃源
颐养中心。项目位于花园镇，总
体规划占地xx亩规划养老床位1
万张以上。不详负责开发上述项目的是xx
同野惠泽投资有限公司，
这是自同野惠泽成立以
来，首次进军地产，并且
选择了养老地产。风险有
待考量。
35 中国水电xx年5月，继中国石化以后，中
国水电宣布，在xx璧山投资80
亿元打造养老地产项目。该项目
名为“xx三担健康城”，位于璧山
县大路街道三担村，总面积3000
亩，建筑面积达180万平方米，
主要面向中高端养老市场。预计
项目建成后可容纳约3万老年人
在此居家养老。
不详
36 芭东集团项目芭东小镇?芭东和园国际连锁
养生社区选址xx，将依托芭东小
镇海水温泉的自然优势和人文底
蕴，系统引入世界先进的养生养
老管理理念，定位为国际一流水
平的连锁发展的国际养生社区。
于xx年四月开工建设，预计xx
年交付使用。将引入德国先进的养老设施和运营管理模式。中高层运营管理人员直接由德方人员担任，基层服务人员均到德国专业受训后上岗。
37 xx省教育厅
直属的xx教
育报刊社和
湘教集团康乃馨国际老年生活示范城项目
是由xx省教育厅直属的xx教育
报刊社和湘教集团共同投资建设
的综合性大型高端老年社区。项
目位于xx市河西银星路段，康乃
馨国际老年生活示范城包括康乃
馨老年病医院、老年呵护中心、
翠湖山庄，总占地350亩，床位
5000张，总投资10亿。
xx年3月26
日，xx首个纯
粹老年生活
示范城-康乃
馨国际老年
生活示范城
营销中心正
式开放。
有“疗养型公
寓”+“养生型
住宅”两种物
业形态。
在这家新型社区中，将以
特色地产+医疗机构的方
式进行运作。
38 世联地产xx年8月19日，世联地产与台湾
恒安照护集团举行战略合作签约
仪式。，世联提出开发商要打造
“亲情化社区”、“医养综合体”、“强
养生弱养老”三种模式的养老产
不详
国内拟进入养老地产开发区域的开发商一览表
企业名称项目概况运营模式其他1 复兴国际未来看好旅游地产及养老地产，特别是养
老地产，且加大这两个产品类型的投资，
复星自身有医疗产业可以配合养老地产
的发展。
不详
2 永泰红磡（xx）正准备调整自己的战略方向，专向专做
“老年养生地产”（项目信息未公布）。永泰红磡作为xx本土化的企业，将以xx 为总部。同时也在xx、xx和xx推进。
3 吉粮集团房地
产拟在xx打造一个养老地产项目，配套包
括五星级酒店、体育运动公园、高档地产、
风情小镇等。
不详
4 金成集团（xx）金成集团将合作方锁定在了美国最大的
房地产企业——普尔特公司。公司将在
xx、xx以及北方等全国重要城市布局大
型的以养生休闲服务为内涵的养生商业
地产，根据不同城市特质和条件，将养生
休闲概念融合到地产开发、园区建设中。
从而开发更具国际化、人性化的高品质项
目，真正实现候鸟式的生活。养生社区或将采取
租售结合方式。
xx年8月，金成集团目前涉
及养老养生地产的项目共有
两个，一是位于xx余杭径山
的小古城养生社区，二是位
于xx的博鳌金湾。小古城项
目于xx年正式启动，包括养
生社区、农业公园和体育公
园三个项目，整个项目占地
18000亩。小古城主要打造的
是农业公园部分，养生社区
预计在下半年动工，明年正
式面市。
5 华润地产宣布进军养老地产。不详国内政府或慈善基金开发的养老项目一览
1 中国红十字基
金会与哈工大
集团在xx市龙岗区葵涌镇土洋海边选择了一
块156004.3平方米的项目用地，用于建
设高端养老机构，前期，哈工大集团丁香
俱乐部公司已投入近8000万元用于填海
平整土地。
不详
2 中国红十字基
金会与xx城
建
“曜阳国际老年公寓密云”项目不详
3 马xx市政府马xx市针对长山角推出“国际养老城”项
目，规划中的该项目配有专科特色医院、
高端体检中心、老年病研究所、急救中心、
理疗康复中心、护士培训学校、专家公寓
及员工宿舍等，而且都是国际水准。除此不详
业，强调养老产业中服务的重要性。
之外，商业配套也少不了，酒店、超市、电影院，甚至连小学和幼儿园都在配套计划中。
4 中国老龄产业
协会、扶绥县
政府、五行创
展投资三方合作共建中国乐养城。项目拟建设老
年养生养老专属社区约60万m2，包括特
色老年养生公寓、乐养中心（老年大学及
文化创意园）、老年特色商业、乐养服务
中心及园林景观和综合配套；探视及旅游
度假酒店（五星级）、康体康复中心、老
年专科医院等约15万平方米。项目总投
资约30亿元。
不详
国外投资商拟开发的养老项目一览
1 城堡投资总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲
基金公司城堡投资，正准备募集10亿美
元投资中国沿海城市的养老地产。
不详
2 Emeritus Corp 美国老年社区领先开发商，与国内相关部
门开始接触，意欲进入中国市场
不详
3 Life Care
Services LLC 美国老年社区领先开发商，与国内相关部
门开始接触，意欲进入中国市场
不详
地产项目成本控制 建议方案 江苏久盛房地产开发有限公司 成
本 控 制 建 议 方 案 部门：工程部 编制人：蔡顺红 审核人： 审批人： 大丰海洋经济综合开发区湖心美域项目部 二〇一二年八月八日 目录 一、前言 (3) 二、投资决策阶段 (3)
1.决策阶段首期工作 (3) 1.1组织优秀的项目团队 (3) 1. 2投资决策市场调研 (3) 2.决策阶段的难题和对策 (4) 三、成本控制前期估算 (4) 1.土地出让金估算 (4) 2.前期工程费用估算 (4) 3.建筑安装工程造价成本估算 (5) 4.区管网、配套设施、小区智能化 (5) 5.园林环境工程费 (5) 6.三通一平工程费用 (5) 四、规划设计阶段 (5) 1. 根据项目定位确定合理的容积率 (5) 2. 做好设计方案的评审 (5) 3. 实行限额施工图设计 (6) 4. 成本控制设计监理制度 (6) 五、勘察设计和前期工程费办理阶段 (6) 六、招投标与合同洽商阶段 (6) 1.招标 (7) 1.1做好招投标工作的几个主要措施 (7) 1.2招标阶段控制造价的主要方法有： (7) 2.合同 (7)
2.1合同管理体系中的成本控制 (8) 七、销售阶段 (8) 1.时间控制 (8) 2.避税节税能力的控制 (8) 八、结算阶段的成本控制 (8) 九、其它费用管理 (9) 1.销售费用 (9) 2.财务费用 (9) 1.1财务费用的全面监视管控 (9) 1.2.不可预见费及风险分析 (9) 3.税金 (10) 4.管理费用控制 (10) 十、成本控制的分析 (10) 十一、补充内容：征地、立项、设计、报建等前期阶段 (11) 十二、安排合理的融资方案 (12) 江苏久盛房地产成本控制建议方案
富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
xx节能置业投资项目财务指标选取建议根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下： 一、财务指标建议 （一）静态指标 1.静态绝对值指标 （1）项目总收入（项目整体营业收入） 项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。 （2）项目净利润 项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。 该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。也能直观的体现：在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。其计算公式为： 净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。 （3）自有资金峰值
自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。 该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。 2.静态比例指标 （1）毛利率 毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。 该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。其计算公式为：毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。 （2）总投资回报率 总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。 该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。其计算公式为：总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/(营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税)×100%。 （3）自有资金投资回报率
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。 1.地产开发模式。 养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。 因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。 传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。 从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。 保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。 保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。 国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。 2.地产经营模式。 养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。 没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产项目投资策划建议 一、宏观市场发展态势分析 自2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调以来，政府陆续出台了一系列针对房地产行业的调控政策。除了较高的存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。而且自2012年之初，政府一直延续2011 年的房地产调控政策基调，未有丝毫放松的迹象，调控的方向也从限制房价过快上涨转向房价的合理回归，而且住建部希望通过督促地方政府出台本地住房发展规划并编制“全国住房发展规划”的方式，将“房地产市场去投资化”、“住房保障加大覆盖”等政策取向长期化、固定化，这些政策无疑给房地产业的发展造成一定的负面影响。近期，一线城市的房价已经松动，伴随的成交量也有所放大，但对于像潍坊这样的三四线城市来讲，价格的压力不是很大，但对消费者的心理预期和购买行动上会有一定的影响，短期内仍会以继续观望为主。 当然，政府在调控房地产的同时，出台的《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，规定就业、义务教育、技能培训等政策措施，不要与户口性质挂钩；继续探索建立城乡统一的户口登记制度；逐步实行暂住人口居住证制度。以及整个十二五期间城镇化水平的提高，都会对房地产业的长期稳定发展，打下良好的基础，尤其像潍坊这样的三线城市在未来较长时期内仍会有较快的发展，所以目前的房地产调控，不会改变行业中长期平稳发展的趋势。 二、项目区域市场分析 潍坊市地区生产总值“十一五”年均增长14.2%，人均GDP达到35300元，年均增长13.5%。地方财政收入202.4亿元，年均增长23.4%。人民生活水平进一步提高，城镇居民人均可支配收入达到19675元，农民人均纯收入达到8872元，分别年均增长13.8%和12.1%。潍坊市“十二五”城乡建设发展规划指出我市正处于城镇化加速发展时期，市、县、镇、村统筹发展和工业化、城镇化互动发展的格局逐步形成，城市综合实力跃居全国第41位。中心城市四区对接步伐加快。随着山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态经济区和胶东半岛高端产业聚集区建设，潍坊已成为国家区域协调发展战略的重要组成部分，迎来了空前
篇一：养老地产可行性研究报告 养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻， 8年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从 1年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 面产生； （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年
房地产项目投资分析方 案 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位：万元 二、××项目销售分析与预测
1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元
综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中，老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前，是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源，而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正走在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活？ 养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？为此，观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》，从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景，助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至，养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长，老龄人口占总人口比例不断扩大，中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。
房地产项目投资全程分析 操作程序 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节:房地产投资决策的程序设计 第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节:把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 (-)论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。 (二)第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。 (三)项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。 (四)项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。 (五)项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。 (六)项目设备区农阶段 指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。 (七)项目修江孜追阶段 指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。 (八)项目拆除阶段 指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。 房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩 1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:
房地产开发项目投资分析报告地产业 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求； 2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集 资金；2007上半年开始销售收入可以满足投资需求，不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为4.7个周期，说明此时投资成本已完全收 回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。
养老地产专题研究报告 （简版） 中国指数研究院 2011年11月
目录 1 养老地产概述 (3) 1.1养老地产的定义 (3) 1.2老年住宅分类及特点 (3) 2国内外养老地产外经典案例解析 (6) 2.1国外养老地产经典案例 (6) 2.1.1美国太阳城中心 (6) 2.1.2欧洲养老地产 (7) 2.1.3亚洲养老地产 (8) 2.2 国内养老地产经典案例 (9) 2.2.1 东方太阳城 (9) 2.2.2 上海亲和源 (10) 2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目 (11) 2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目 (12) 3我国养老地产的发展展望及建议 (13) 3.1 我国养老地产的发展展望 (13) 3.2我国养老地产的开发建议 (13) 3.2.1 等待更好的养老政策出台 (13) 3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式 (13) 3.2.3 可考虑合作开发养老地产 (14)
1965年，法国成为第一个老龄化的国家，之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”，随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产概述 1.1养老地产的定义 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。 1.2老年住宅分类及特点 各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。
近年来，屡屡有地产项目打出“养老”旗号，伴随我国人口老龄化背景而生的养老地产似乎爆发。近日国土资源部提醒各地，密切关注房企逆市投资养老地产，也不乏媒体报道指出，开发商大多在以养老地产名义圈地。目前形形色色的养老地产是否是实现老年人幸福晚年的最佳选择？记者结合业内先行者的现状及专家看法进行了一番梳理。 【样本】硬件设施挺贴心 在业内人士看来，目前中国在养老地产方面先行先试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是北京太阳城与上海亲和源老年公寓。 太阳城地处北京昌平区小汤山镇，小区里散步的老人告诉记者，这里住的老年人差不多超过九成，只有周末才会出现前来探望父母的年轻人身影。小区内，绿树成荫，无障碍设施、食堂、酒店、超市、邮局、娱乐中心一应俱全，外出有班车。楼栋内，电梯直达每家每户，并且电梯可以直接推进医疗床。24小时营业的太阳城医院设立在老年公寓旁，是宣武医院与社区合作建立的正规定点医院，拥有抢救、治疗、健康咨询及安养等四大功能。 “作为养老来说，这里的确不错，生活非常方便。”住在太阳城的一位肖姓老人介绍，就拿吃来说，小区内的食堂花样品种都多，包子馒头卖得比外面便宜，每周二四六都有鱼和红烧肉吃。 亲和源位于上海浦东新区康桥镇，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁，以保证居住者的纯粹性。目前，亲和源入住老人有600余户，还可以容纳约300户。这里的配套设施与北京太阳城并无太大差别，也设置了护理医院，方便老人雨天出行的风雨连廊则贯穿整个社区。 为防止老人摔倒或发生其他意外时无人知道，太阳城和亲和源给每个房间都配备了紧急呼叫器。亲和源的房间里更是设有多个生命监测器，如老人在床上6个小时没有翻动或在马桶上蹲坐超过半小时就会报警。另外，亲和源的入住老人都会随身带着一张多功能芯片卡，集通行证、饭卡、医疗卡于一身，并具有定位功能。 【软肋】服务水平难以为继
蚌埠市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年
前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年蚌埠市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析蚌埠市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了蚌埠市养老地产行业发展概况，行业发展现状，蚌埠市养老地产市场投资机会，蚌埠市重点区域养老地产布局；蚌埠市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对蚌埠市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。
房地产项目投资决策要点及建议分析刘雪瑜 摘要：为促进房地产项目可以为投资人以及企业获得更多经济效益，本文对房地产项目投资决策要点以及相关建议进行解析。发现在房地产投资过程中，必须要科学分析房地产项目的施工环境与建设区域、全面掌握竞争楼盘与对手的相关信息、充分了解消费者的需要、高水平分析项目开发策划方案、高效调查房地产项目的潜在风险等，才能保证投资决策更加正确，获得更高的投资回报。 关键词：房地产项目；投资决策要点；潜在风险调查 引言 房地产行业一直是我国国民经济中的重要组成部分。同时，房地产投资较高的回报率也让很多企业与个人想要参与其中，获得更多的经济效益。但是，高回报率意味着高风险，因此为了让投资决策更加精确，将风险降到最低，进行房地产项目投资时，必须调查好市场行情，做好风险防控规划。 1房地产投资决策的要点 1.1科学分析房地产项目的施工环境与建设区域 房地产企业在项目建设过程中的投资决策，直接关系着房地产企业的未来可持续发展。落实房地产项目建设工作之前，房地产开发企业必须对项目的建设区域进行详细的信息分析，如经济现状、政治环境、人文背景、地理环境等。同时配合有效的方法措施，结合外部市场环境的动态变化进行房地产项目开发价值的预测，保证投资决策更加准确。与此同时，房地产开发企业还要对项目所在区域的城市规划、市政交通等方面的基础设施建设水平进行调查分析，保证项目具备较大的增值潜力。 1.2全面掌握竞争楼盘与对手的相关信息 除了市场动态发展会对房地产投资企业的决策产生影响以外，竞争楼盘以及对手的相关信息同样需要得到全面掌握，才能保证房地产企业项目建设更加高效的落实。尤其是竞争对手的项目规模、销售价格以及市场受欢迎程度，都要得到专业人员详尽的信息与数据分析，了解竞争对手的优势以及劣势。保证项目开发工作能够得到较为全面的规划，制定的措施具备更强的针对性，如此。才能保证项目开发价值更高、拥有更强的市场竞争力。 1.3充分了解消费者的需要 投资决策工作的科学、合理，在某种程度上为项目的投资决策降低了风险、提高了经济效益。尤其是建设规模资金投入较多的房地产项目，一旦在开发过程中出现任何变动，对投资人资金回笼数量与周期来说，都会产生致命的影响。因此，必须对项目的消费者进行需求信息调查，保证项目能够在经济市场拥有一席之位，具备较强的核心竞争力。例如，对项目的面向消费者群体经济实力以及消费水平进行信息收集，并将这些收集到的信息进行科学分析，制定成项目开发参考指标，保证项目的市场定位更加精确。 1.4高水平分析项目开发策划方案 项目开发规划方案的科学性同样占据着较为重要的地位，因此，房地产项目投资企业必须结合项目的目标市场以及定位进行项目分析，保证开发策划方案制定得更加科学，具备较强的投资价值。与此同时，还要对项目开发的规模与时间进行详尽规划，保证项目产品的经营方式和固定价格能够更加贴合市场需求，激发消费者的购买欲。 1.5高效调查房地产项目的潜在风险
中国养生养老地产发展现状分析 养生地产在中国的发展 自古以来，人们一直向往着归隐田园，于云山雾里追寻长寿与养生之道。现如今，伴随着城市的发展，人们离自然却越来越遥远，甚至，都市的快节奏生活正不断侵害着人们的健康。中国养生养老地产，这个新型地产模式应运而生。 一、养生地产概念及定义： 按照世界联合国健康组织的调查显示：商业社会中的人群中有20％的人是患者、75％为亚健康人群、只有5％是健康人。不难想象，现代社会的快节奏生活和竞争压力使得越来越多的人不堪重负，生态环境恶化和环境污染造成的疾病也在不断威胁着人们的生存安全，全球有87％的都市人有生态移民的愿望。 伴随着人们物质生活水平的提高，养生地产所营造的健康人居理念，越发受到各界追捧。科学规范的市场引导，也使得以健康和养生为主题的中国养生养老地产开发形式逐渐走进了人们的视野并逐步崛起。 所谓中国养生养老地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设具有对身心健康有改善和促进意义的房地产开发形式，我们概括称之养生地产。 1、养生地产的市场需求； 亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12％，比上年上升了0.4个百分点。报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。通俗地说，就是这70％的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中，自觉活得很累。 解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧17173，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。 2、开发养生地产要遵循的原则；
房地产项目发展建议 一、抓准项目定位，注意项目宣传 随着房地产大亨的率先进驻，众多房地产开发商近几年纷纷加入开发队伍，xx洲片区发展起步较晚，现今主要定位即为宜居生态居住区，片区巨大的的发展潜力越发彰显，房地产市场竞争也随之火热。在巨大的竞争压力下，xx锦城应抓准自己的定位，即面向刚需人群，主打价格优势，为基本需房人群提供购房机会。且随着城市的发展，刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移，xx洲片区也将迎来巨大的客户源，面向刚需人群不仅可以保持竞争优势，也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地，出于服务社会和公民的立场上，品牌也将赢得自己的口碑和支持，对未来的发展也有很大的推动力。定位找准了还应坚定有力地表明自己的立场，这是吸引客户源的第一步，然而在实际调研期间，我们发现在楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于xx锦城。楼盘有一部分属于还建房，与当地居民联系较多，但是不能忽视外来的客户源，还有一些愿意了解楼盘的人，他们都可能是潜在的客户源，不能因为有固定的面向人群而在宣传上省力，这是一个基本的态度问题，品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。 二、一期建造完成基本售罄，后期服务及发展项目应及时跟进：
三、后期建设应总结一期经验，延续优势的基础上提高整体质量并发展创新： xx的房地产销售特点是追求迅速售罄资金迅速回流，再投入下一期房地产建设，然而房地产建设和完善是一个长期的过程，客户入住后的反馈要及时跟进回应，不仅是对客户的基本服务，也是收集信息，发现问题所在的过程，对后期房地产的建设有重要的指导意义，且发现问题所在就应着力解决，完善自身，追求更高的目标。在主打价格优势的前提下，后期建设应一步步解决前期出现的问题，还有后期建设期间出现的问题，保证工程质量是基本，还应努力做到更好，在房屋质量，户型，建筑特色，美观，绿化，配套设施，服务质量，社区文化，品牌文化上都可以有所发展、提高和完善，同时还应重视这些方面的创新，创新不仅能突破瓶颈制约，更是增加新的竞争力，最终目的都是为了建设品牌，发展品牌，做到更好。 模板,内容仅供参考
养老地产行业分析—养老地产发展前景 养老地产行业未来发展前景广阔 1、未来，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向发展，多种模式的融合将有效的推动养老地产的融合发展。 2、立足中国特色，充分借鉴美日等国与产业链细分市场合作的成功经验，加强养老地产项目的良性合作。充分发挥各学科专业优势，探索新的发展、建设和运营模式。一旦新模式形成，养老地产行业的前景将变得更加清晰。 3、从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地产已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017 年 2 月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口;2017 年3 月，国务院出台的《" 十三五" 国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。 养老地产行业尚处于起步阶段，从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段(法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年)，到2017年，全国新增老年人口首次超过
1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%;到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右;2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。 老年人口规模巨大，老年人口增长速度惊人，为养老产业的发展提供了空间，也为企业带来了新的利润点。2017 年养老行业市场规模为2.5 万亿元，2012-2017 年平均增速达26.91%，预计到2021 年市场规模将达到6.5 万亿元。 养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。目前，我国养老地产的主要形式有老年公寓、老年住房、养老机构等。开发的主体包括房地产开发商、保险公司和养老服务机构，产品类型也基本上涵盖了不同年龄段老年人的需求。 1、中国养老地产仍处于起步阶段，主要体现在以下四个方面。 一是养老房地产项目仍集中在经济发达地区。根据对全国近150个项目的调研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。 2、养老地产项目空置率较高。 在上述 4 大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%;京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。 3、养老房地产融资成本高，投资额较大，经营成本较高。