摘要
房地产是高风险、高收益的行业，在我国现在的国情下，有很多的因素会影响到这个行业的发展，例如政策因素、人均收入因素等，但是随着我国经济的发展，人民收入水平的不断提高，房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产行业的机遇在增加同时风险也在不断的攀升。需要去不断的适应这个变化，对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关的法律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。因此，在进行房地长投资前，需要充分掌握信息，对房地产、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能再房地长投资的决策中知己知彼、百战百胜。
关键词房地产，投资分析，风险分析，房价
目录
目录 (1)
一、我国房地产业的发展现状 (2)
（一）政策宏观因素 (2)
（二）房价因素 (4)
（四）不断完善的保障房体系 (5)
二、我国房地产业的发展前景 (6)
（一）房价涨幅 (6)
（二）租售比发展状况 (7)
（三）收入和房价的比例 (7)
三、房地产投资风险分析 (7)
（一）房地产投资风险主要分析方法 (7)
（二）房地产投资主要风险因素 (10)
四、案例分析 (12)
(一)AA别墅的项目背景 (12)
（二）AA别墅的市场分析 (13)
（三）AA别墅的风险管理 (13)
（四）项目的风险管理分析 (14)
（五）全程风险控制模型的实用价值 (15)
五、结束语 (15)
六、参考文献 (15)
一、我国房地产业的发展现状
（一）政策宏观因素
1、现行的政策概况
在不同的时期都会出台一些房地产相关的政策，这些政策如果有利于房地产行业发展则不可以成为政策风险，但是也有些是阻碍或者限制房地产企业发展的政策，这些政策就是需要开发商防范的一种风险。
比如2006年针对少数城市房价上涨过快、住房供应结构不合理的矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等问题，国务院强化、细化了房地产宏观调控：一是继续调整住房供应结构，重点发展满足居民自住型需求的中低价位、中小套型的普通商品住房；
二是进一步通过税收、土地政策与信贷政策调节住房供给与需求，抑制房价过快上涨；
三是进一步整顿和规范房地产市场秩序，特别是规范房地产市场外资准入和管理。
此轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量与房地产一级市场（土地市场）；不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控政策的执行力，随着各项政策措施的桌布贯彻落实，房地产市场出现了一些积极变化，卡法投资实现了平稳增长，住宅开发结构也得到了一定的改善。
再比如2007年3月18日、5月19日、7月20日和8月22日，央行宣布四次加息，将金融机构的一年期存款基准利率提高到3.6%，一年贷款基准利率提高到7.02%，对其他格挡次的存贷款基准利率也做了相应的调整，加息使得房地产开发商资金成本增加，但是短期内对其资金成本的影响非常有限，对购房者而言，虽然加息增加了起购房的利息负担，但是整体而言增加的幅度较小。
再如后来2009年至2013年出台的国家新的宏观调控政策，特别是国八条和今年的国五条，都细化了国家宏观调控政策，对房地产市场的秩序做了进一步的整顿，特别是抑制了炒房、投机倒把的一些行为，但是同时也增加了一些刚需的正常改善居住条件的成本。现在讨论的比较激烈的是要实行所谓的房产税，这势必会影响到既得利益者，说是要在重庆和上海试行房产税，但是后来也是没有真正的落地，毕竟这个标准还是比较难定的，这个房产税的标准是什么？起征的点又怎么来定？是按人均住宅面积来还是按户住宅面积来定义住宅面积？可能随着房地产市场体制的进一步完善，这样的政策也
会顺其自然的出台，到时中国的房地长市场的体制就会更完善。①
2、房地产政策的特征
一般来说，政策的宏观调控大体上有两种，一种是在市场寂静的体系里出现了不平衡的因素，政策的制定部门看到了这一点，在体系未对这种不平衡做出反应时即利用政策、金融等杠杆对这种打破平衡的因素进行抑制，以避免造成更大的损失；另一种调控则是一种政府的管理需要，比如政府希望在整个经济大局里加强某一方面的建设，即将政策往哪个方向倾斜。这种调控比较近于计划经济的范畴，但是这样的现象在我国房地产等各个行业都普遍存在，此外，政策的连续性和稳定性也是至关重要的，频繁的变更发布重大信息会造成市场的不正常波动。
3、房地产开发中的行政法律风险和防范
基于房地产业在我国国民经济发展中所处的重要地位，国家在不断的加强对房地产发展领域的监管，在社会主义市场经济的条件下，政府监管主要体现在加强法律、法规和执法的力度。
①房地产开发中的行政法律风险
一般来说根据我国现行法律、法规等规定，房地产开发商在如下的房产开发阶段均存在行政法律风险：
开发前期阶段：房地产开发商主体资格不合格所面临的处罚；规划不合法所面临的处罚；非法买卖土地、不符合规划用地所面临的处罚；违规招标所面临的处罚，违规发包，将受到责令改正、罚款的行政处罚；违规开工，将受到责令停止施工，限期改正，罚款的行政处罚。
开发实施阶段：违法发布虚假广告，将受到停止发布广告、公开更正、罚款的行政处罚；违法进行房地产预售，将受到停止预售行为、罚款、没收非法所谓的行政处罚；破坏文物，将受到责令停工、拆除违法建筑物、罚款的行政处罚；违反质量规定，将受到责令改正、罚款的行政处罚。
竣工验收阶段：违反竣工验收规定，将受到责令改正、罚款行政处罚；不移交建设项目档案，将受到责令改正、罚款行政处罚；
销售阶段：无销售资格销售，将受到责令停止销售、罚款的行政处罚；违规销售，将受到警告、责令改正、罚款的行政处罚。
②如何防范房地产行政法律风险
无论是风险的识别或者是风险的估计，都不是风险管理的最终目的。在分析房地产行政风险的基础上，还必须进行房地长行政风险的处理和防范，采取相应的措施或者方法是的房地产经营中的风险减少到最低或者避免，一般从以下几点进行防范：
①王建红：《房地产投资分析》（第2版），电子工业出版社，2012-01-01，
聘请谙熟行政法律的人士：房地产开饭上必须配备谙熟行政法律包括房地产专业法律、法规并且具有实践经验的专业的人才。
房地产企业要回用律师：聘请专业人员的目的是运用其专长，但是实践中应特别注意“会用”要会用律师必须认识律师包括职业特点、作用等。
房地产开发商应规范运作:基于行政法律体系繁杂和专业性强，特别是我国房地长专业法律、法规、规章出于逐步完善的特殊和行政处罚的严厉性，房地产开发商在开发过程中，要力求规范运作。
（二）房价因素
所谓房价，这个从字面上就能很容易的理解，房子的价格或者房子的价钱，在我们的潜意识中，不管是房子的价格也好，房子的价钱也好都是只有一个字“高”。在全国的一二线城市中，每平米单价上万那是在正常不过的价格了，现在一线城市的房价均价应该都在2万/平米以上，要是在那个楼盘的宣传上出现了价格才一万多或者低于一万的你会觉得很惊讶，要么就是这个楼盘的位置是十分偏的。
现在在一线城市的一对年轻夫妻买一套房子，前提是他们两人都不是所谓的富二代或者官二代，那么这样买一套房子其实就是2个大家庭的事情，因为就按最便宜的房子总价算200万，两人的收入不是非常非常高而是那种比较正常的收入，也是刚开始工作没几年，就算两人的年收入15万，那么在城市的生活成本也是比较高的，就算存下10万，那么也得个好多年才能付首付，但是毕竟很多事情不是那么理想的，房子总价可能不止200万，可能收入也不到15万，还有别的阻力存在，总得来说在一线城市对于一般工薪族来说买一套房子还是比较难的。
其实在中国还有一个很奇怪的现象，就是某些刚建好的楼盘已经交付了，但是我们可以看到入住率根本是很低，晚上亮灯的就那么几个，但是其实这个楼盘的房子都是已经售完了，也许这是很多人的第二套房子或者是第三套房子或者更多，他们不急着住，就空在那了，还有很大的可能性是一些所谓的炒房团的杰作，一买就是几十套，因为在中国你买了房，这房子是你的，如果你买了你即使不去住也不需要什么花费，最多也就一个物业费，不像在美国，买了房，那么这块地上下的东西全是你的，即使地底下挖出金子也是你的，但是你每年得交一定比例的房产税，而且这个交税的基准不是按你买的房子的价格来交而是按政府给你的股价为基准来交税，前些天的新闻说美国底特律那边房产全是泡沫，现在一下子崩盘了，只要个几美元就可以买一栋房子，要是在中国你大可以屯很多房子因为房价很便宜啊，但是现在这房子价格是很便宜，一旦你买了那么每年就得交一笔不菲的房产税，所以其实说不定在中国实行房产税还是真不是见坏事呢。
（三）房企的生存状况
在现在中国经济的大环境下，中国的房企也是面临这比较大的挑战，也还是有一段比较长的路要走，主要面对的是两方面的风险，外在的和内在的，只要能处理好这两方面的风险，那么房企的生存也就不会那么难了。
内在的主要是经营风险包括管理风险、金融风险、智力风险等，
外在的主要是政策风险、市场风险等。
还有一点中国的税费还是比较高的，而且地价也是不便宜的，对于开发商来说买下一块地后，还要交很多的费用，例如：税费、管理费、各种各样的补偿费用等，然后接下来就是项目的建立，运转项目的费用，这些都是很大的开销。
所以解决房企的资金问题是最关键的，房地产市场已经进入了调整期，无论是大开发商还是小开发商，都有可能面临资金链紧绷的压力，开发商一般会从引进外部资金和增加销售收入来增加自己的资金流：
以下是几个实例：
招数一：“借壳上市”引进外部资金
2007年12月4日，原水股份公告称，公司向上海城市建设投资开发总公司非公开发行股份和支付现金相结合的方式，购买后者旗下主要经营性资产------环境集团和置地集团各占100%的股权，改鼎香增发方案解开了公司大股东上海城投借旗下唯一上市平台原水股份整体上市的序幕。
招数二：增加销售收入解决资金压力
促销，实现机会较大，是解决当前资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径，但是操作得当，以2008年为例，在当时的市场环境下，成交量不断萎缩，市场观望气氛渐浓，2007年热销的场面一去不复返，开发商依靠销售实现资金回笼的速度明显放慢。为了解决资金压力的问题，更多开发商是从加大销售力度、增加销售收入这条路入手，万科项目整体销售、绿城增加产品附加值以打动购买客户、金地项目采取低价入市来实现快速销售等一系列销售方式。
所以总体来说我国的房企生存状况也不是很顺，但是我们国家的房地产业还是长期处于发展期，对房企来说还是有很大的机遇还是有很大的发展前景，前景还是很美好的！
（四）不断完善的保障房体系
现在我们住房类型大可分为以下几类：1商品性住房（商品房和个人自建住房），2保障性住房（廉租住房和经济适用住房），3政策性住房（棚改安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房）在高房价的背景下，我们国家在积极的推保障性住房，有一部分人因此而受益。
1、经济适用房
经济适用住房是中国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。简言之，经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。
经济适用住房的建设是中国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之—，是现在唯一可以使消费者买得起房的住房供应模式。按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。
而对于经济适用房的申请也是有比较严格的规定，这样就能限制一些人钻政策的漏洞来谋取私利。
2、廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。
2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。②
二、我国房地产业的发展前景
（一）房价涨幅
我国现在的房价已经是处于一个比较高的阶段，现在的价格大家都是觉的高的，就像杭州的房均价也就2万多的样子，那些地段较好的地方会事更高，像西湖边上的楼盘算是豪宅了，均价可达6万一平。
总体来说今后我国房价大体的走势应该还是相对较平稳的，在国家宏观调控政策及楼市自身的调节下房价应该不会大起大落，其实现在国家宏观的政策也是为了阻止房价的再度上升，若是在国家宏观调控下房价能有所回落，
②胡平：《房地产投资与管理实务》，浙江大学出版社，2009-04-01，
降到一个比较合理的范围内，那么这将是个更好的结果。
（二）租售比发展状况
现在我国房子的租金相对其房价而言还是比较低的，因为一般的200万房价的房子，租金最多也就5000人民币，但是一般比较合理的租售比差不多是1:200，所以其实按200万的房价来算1万每月的租金是比较合理的，但是其实我们能承受的租金也就5000人民币的样子，要是租金1万的话我看没几个人会去租这样的房子，这个我们其实也可以粗粗算下，200万的房子，租金5000每月，那么一年的租金收入是6万人民币，就是说单出租的话，那么要奖金33年才能收回房子的总价，那就是说如果有人买套这样的房子来作为收益的来源的话其实是很不合算的。
照这样的情况来看，我们国家的房子租售比的发展情况将会慢慢的趋紧于国际水准，房租可能会有点上升，同时房价也应该会有所回落，这样租售比就会比较合理了。
（三）收入和房价的比例
我们国家的国情决定了我们将长期处于社会主义的发展阶段，人民的生活水平也还是处于一个逐步上升的阶段，而且会进一步的提到提升，我们国家的人均收入和发达国家比起来还是有一定的差距的，而他们的房价也就和我们持平甚至比我们的低，但是收入就比我们的要高这么一比收入和房价的比例就比我们要高很多，这也就显现了其实我国的人均收入还是比较低的。
所以现在阶段我们的首要任务还是提高人均的收入水平，在收入稳步上升的前提下，房价也将回落到一个比较合理的范围，那么这个收入和房价的比例就会使我们大多数人能够接受，使大伙都能在一个比较理想的收入下买能承受的房价的房子。
三、房地产投资风险分析
（一）房地产投资风险主要分析方法
1、专家调查法
专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
①头脑风暴法
头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险
进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。③
头脑风暴法应遵守如下原则：
1．庭外判决原则（延迟评判原则）。对各种意见、方案的评判必须放到最后阶段，此前不能对别人的意见提出批评和评价。认真对待任何一种设想，而不管其是否适当和可行。
2．自由畅想原则。欢迎各抒己见，自由鸣放，创造一种自由、活跃的气氛，激发参加者提出各种荒诞的想法，使与会者思想放松，这是智力激励法的关键。
3．以量求质原则。追求数量。意见越多，产生好意见的可能性越大，这是获得高质量创造性设想的条件。
4．综合改善原则。探索取长补短和改进办法。除提出自己的意见外，鼓励参加者对他人已经提出的设想进行补充、改进和综合，强调相互启发、相互补充和相互完善，这是智力激励法能否成功的标准。
5．突出求异创新，这是智力激励法的宗旨。
6．限时限人原则。
②德尔菲法
德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。
德尔菲法应遵守如下原则：
1．挑选的专家应有一定的代表性、权威性；
2．在进行预测之前，首先应取得参加者的支持，确保他们能认真地进行每一次预测，以提高预测的有效性。同时也要向组织高层说明预测的意义和作用，取得决策层和其他高级管理人员的支持；
③俞明轩，《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社，2011-12-28，
3．问题表设计应该措辞准确，不能引起歧义，征询的问题一次不宜太多，不要问那些与预测目的无关的问题，列入征询的问题不应相互包含；所提的问题应是所有专家都能答复的问题，而且应尽可能保证所有专家都能从同一角度去理解；
4．进行统计分析时，应该区别对待不同的问题，对于不同专家的权威性应给予不同权数而不是一概而论；
5．提供给专家的信息应该尽可能的充分，以便其作出判断；
6．只要求专家作出粗略的数字估计，而不要求十分精确。
7．问题要集中，要有针对性，不要过分分散，以便使各个事件构成一个有机整体，问题要按等级排队，先简单后复杂；先综合后局部。这样易引起专家回答问题的兴趣。
8．调查单位或领导小组意见不应强加于调查意见之中，要防止出现诱导现象，避免专家意见向领导小组靠拢，以至得出专家迎合领导小组观点的预测结果。
9．避免组合事件。如果一个事件包括专家同意的和专家不同意的两个方面，专家将难以做出回答。
2、故障树分析法
故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。
3、幕景分析法
幕景分析法（Scenarios Analysis）是一种能识别关键因素及其影响的方法。一个幕景就是一项事业或组织未来某种状态的描述，可以在计算机上计算和显示，也可用图表曲线等简述。它研究当某种因素变化时，整体情况怎样？有什么危险发生？像一幕幕场景一样，供人们比较研究。
幕景分析的结果大致分两类：一类是对未来某种状态的描述，另一类是描述一个发展过程，及未来若干年某种情况一系列的变化。它可以向决策者提供未来某种机会带来最好的，最可能发生的和最坏的前景，还可能详细给出三种不同情况下可能发生的事件和风险。
4、筛选-监测-诊断技术
近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选－监测－诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
（二）房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法，按风险的性质可分为：系统风险和非系统分析；按投资周期可分为：投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风；按风险的来源可分为：社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
1、投资决策阶段风险
投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
①政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者
带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向，直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下，政策风险对房地产市场的风险尤为重要，特别是在我国，政府对房地产调控的力度非常大。因此，房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此引发的风险。
②经济体制风险
一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及
经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活动将会减少；另一种情况是经济体制
改革后房地产业内部结构发生改变，或者说是房地产业发展的模式发生改变，各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机，则对另一些房地产市场带来损失。比如，一些城市工业结构的转型，导致对厂房需求下降，而对写字楼需求增加。
③城市规划风险
城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响，给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
④区域发展风险
区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地
产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。
2、土地获取阶段风险
房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。土地产权不清风险。
①土地产权不清风险
土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的
风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
②土地使用制度变化风险。
土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
③征地开发风险。
征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险，一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。
3、项目建设阶段风险
项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成，这个阶段的风险因素较多，主要可以分为：开发费用变化风险、工程变更风险，项目质量风险和施工安全风险等方面。
①开发费用变化风险。
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%～100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。
②工程变更风险。
工程一旦发生变更，工期就很可能会被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
③项目质量风险。
质量是建筑项目的生命，开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料，造成建筑结构存有安全隐患，质量不佳，就会严重影响房地产企业的声誉和发展，有时甚至会产生法律纠纷，导致企业形象一落千丈，无法继续发展。
④施工安全风险。
施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
4、经营管理阶段的风险
房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个
环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润；相反，如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有：物业管理风险和营销风险。
四、案例分析
(一)AA别墅的项目背景
AA别墅是由明都房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于江苏省常州市礼嘉镇行政中心区域，紧靠礼嘉镇政府、礼嘉中心小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模较小。尤其是高端产品（主要是独立别墅）的客户资源较少。项目2004年
9月开工，计划2005年6交付，2004年12月开盘，至2005年1月销售率就达100%，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。
（二）AA 别墅的市场分析
随着国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。据统计，礼嘉2003年全年实现国内生产总值 8.48 亿元，比上年增长 14.5% （按可比价计算），人均国内生产总值由上年的 13746 元增加到 15138 元，比上年增长 10.12% 。
2003年礼嘉商品房销售面积，较去年有大幅增长。礼嘉作为一个工业重镇，住宅市场由于受到人口总量、经济发展水平的影响，市场整体规模偏小。据景盛行依据相关资料测算，未来几年礼嘉住宅市场规模将维持在每年2万m 2左右，年新增商品住宅销售量在200套左右。
（三）AA 别墅的风险管理
1、敏感性分析
投资敏感性是基于投资成本的增加与减少分析而成，详见下表。
敏感性分析表明：当开发投资成本增加10%时，项目利润将减少超过一半，税前利润从1224万元下降为731万元，税后利润从861万元下降为368万元。开发投资成本减少10%时，项目赢利能力大大提高，税前利润由1224万元提高到1718万元，税后利润由731万元提高到1354万元。
2、项目投资盈亏平衡点
（1）销售面积盈亏平衡点=
=
= 19410㎡（占计划销售量85.13%）
总成本 平均销售单价（1-税率） 49,315,601 2700（1-0.059）
（2）销售价格盈亏平衡
点=
=
= 2298元/m 2 （占平均销售价格85.13%）
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到19410m 2或平均销售价格达到2298元/m 2 时，可保本，安全余度为14.87%。项目投资安全系数较好。
（四）项目的风险管理分析
在AA 别墅项目开发过程中，运用了房地产项目全程风险控制模型进行项目的风险管理，并且取得了很好的效果。
1、项目取得与地块研究阶段，从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查，应用SWOT 分析法确定项目的优劣势，了解本阶段的风险点主要是：当地房地产消费市场不成熟；项目目标客户群体较为单一。因此，在做好项目本阶段其他工作的基础上，着重加强引导当地房地产消费市场的工作，并且扩大本项目的宣传范围，把目标客户群体从单一的礼嘉镇拓展到周边城镇及市区，从而将本阶段的风险控制在最小范围。如果没有运用房地产项目全程风险控制模型的方法，将不可能清晰了解本阶段的风险点，不能有的放矢地进行风险管理，甚至影响整个项目的开发工作。
2、产品设计与规划阶段，在全面、完整的市场调查基础上，应用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术，了解本阶段的风险点主要是：企业管理风险；财务风险；产品设计与定位风险。提高企业经营管理水平，进行科学和高效的管理是本阶段风险管理的目标。应用现金流贴现模型进行财务管理，有效地防范了财务风险。另外，根据市场需求，准确的产品定位和市场定位也是本阶段风险管理的关键，为后期的畅销奠定了坚实的基础。如果忽视了这些风险评价技术，将导致项目管理混乱、现金流动不合理、产品设计不合理等，这样的案例不在少数。
3、工程施工管理阶段的风险点主要是：项目招投标错误；项目活动分解错误；项目工期估算错误；项目工期实施与控制出现问题。因此，AA 别墅项目加强了招投标管理，与施工方签定了科学、严密的施工合同，制定了项目总成本 销售量（1-税率）
49,315,601
22800（1-0.059）
工期控制标准，还制定了具体的纠偏措施，从而严格控制了本阶段的风险。而工程项目施工管理工作从目前国内的普遍情况来说，还非常的薄弱，招投标管理及施工合同缺乏对工程相关方的约束，其造成的后果是：工程项目施工现场出现经常性的变更和洽商；工程施工进度失控。
4、项目推广与销售及物业管理阶段的风险点主要是：广告失误、定价失误、销售人员素质不高、物业管理公司选择失误。为此，AA别墅项目聘请了专业的营销策划公司，进行广告推广、定价以及销售人员培训等各方面的推广工作，并且与品牌的物业管理公司合作，使项目在短短一个月内就销售一空，成为一个成功项目。如果对上述工作不重视或忽略了某一方面，都将有可能使项目销售不畅，不能达到收益期望，甚至成为失败项目。
（五）全程风险控制模型的实用价值
AA别墅项目的成功，证明房地产项目全程风险控制模型对小型房地产开发项目中的风险管理提供了全过程的理论指导，并具有现实的操作意义。实际上，目前已经有许多房地产公司正在使用房地产项目全程风险控制模型对项目进行风险管理，并且取得了很好的成效。
房地产项目全程风险控制模型正好为房地产开发项目提供了全程风险管理的方法，将会运用在更多的房地产项目中，对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作提供帮助。
五、结束语
总体而言，房地产投资分析、风险分析也是一个需要逐步积累的过程，并不是一下子就能分析出存在的风险，需要我们在控制房地产风险的前提下，在此基础上进行有效的防范，才能保证房地产投资的顺利进行，获得利润。
六、参考文献
1、王建红：《房地产投资分析》（第2版），电子工业出版社，2012-01-01，
2、林冬：《基于关键因素的房地产投资风险分析》，《价值工程》2010年05期
3、赵杰、李媛：《房地产投资风险分析》，《合作经济与科技》2011年第12期
4、徐晓音：《房地产投资风险与防范对策研究》，《商业研究》2002年18期
5、范如国：《房地产投资与管理》，武汉大学出版社，2004-03-01，
6、郑健力，张红：《城市房地产投资环境评价》，清华大学出版社，2011-11-01，7，李文斌：《国际房地产投资:利益、风险与制度》，中国财政经济出版社2007-07-01，
8，胡平：《房地产投资与管理实务》，浙江大学出版社，2009-04-01，
9，祁斌：《房地产开发经营风险的防范对策研究》，《华章》2010年第19期10，王学发：《中国房地产市场的发展与城市住房消费》，中国电力出版社，2007-07-01，
11，刘鹏忠，苏萱：《房地产市场营销》，人民交通出版社，2007-03-01，12，俞明轩，《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社，2011-12-28，13，彭勇，《房地产高效风险防范》，中国建筑工业出版社，2010-07-01，14，胡晓龙，《房地产投资与分析》，中国电力出版社，2008-08-01，
15，罗伯特-清崎著，宋宏宇译，《富爸爸房地产投资指南》，南海出版公司，
2011-04-01，
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
房地产投资分析复习题 Revised as of 23 November 2020
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。 14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产投资回报率的标准算法 房地产投资回报率的标准算法： 1、房地产投资分析方法－销售比较法。 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 2、房地产投资分析方法－总租金乘数法。 公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 3、房地产投资分析方法－直接资本化法。 公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。 4、房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法。 公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资
者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 5、房地产投资分析方法－租金回报率分析法。 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 6、房地产投资分析方法－租金回报率法。 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。 弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 7、IRR法（内部收益率法）。 房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入 优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，
房地产的投资分析报告该怎么写呢?下面是的为大家精心整理的“房地产投资分析工作总结”，供大家阅读!希望能够帮助到大家!更多精彩内容请持续关注 ! XX的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 XX地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，XX地产的优势主要体现在以下几个方面：1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对XX地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。 XX地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 房地产市场按照房地产开发的不同阶段可以分为房地产一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场;二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场;三级市场是房地产开发商已出
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
房地产投资分析试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填 在题干的括号内。每小题1分，共24分) 1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。 A.适应性强 B.受政策影响大 C.对专业管理依赖强 D.不可移动性 2.房地产间接投资不包括( )。 A.房地产置业投资 B.投资房地产投资信托基金 C.投资于房地产企业债券 D.购买房地产抵押贷款证券 3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。 A.投入的全部资本 B.投入的借贷资本 C.投入的全部现金 D.投入的自有资本 4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。 A.0.146 B.0.125 C.1.75 D.1.50 5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。 A.一次支付现值 B.等额序列支付现值 C.等差序列现值 D.等额序列支付终值 6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。 A.一 B.二 C.三 D.五 7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。 A.2.0 B.4.0 C.2.1 D.0.5 8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。 A.银行利率 B.社会资金供应量 C.土地供应计划 D.税收 9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。 A.第一阶段和第三阶段初期
房地产投资分析报告案例 Jenny was compiled in January 2021
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F 型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面 积公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1： 3 项目主要经济指标2： 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元
高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 1777元/平方米 税后利润：万元 全部投资利率：%：全部有资金内部收益率% 总投资利润率：%；自有资金内部收益率：% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（—）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营 性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本 项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公 顷取得，共公顷，总价合计万元。 2．建筑安装工程费
? 建安工程费合计 万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算 表 ? ? ? ? ? ? ?
6.不可预见的费用 （++++）×5%= 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 ?
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词：房地产项目开发；风险因素；分析 中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有： （一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 （4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。 （5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 （6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 （7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。
房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距 离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较为平整。 2 3 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1.土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 4.基础设施配套费（参见附表3） 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5）
8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）开发费用（参见附表6） 附表6 开发费用汇总表 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表7） （四）资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的20％，由此可以计算出，需要自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析
房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。