1、商品房的楼层空间高度标准国家住宅建筑设计规范 第六节层高和净高 第 2.6.1 条住宅层高不应高于 2.80m 。 第 2.6.2 条卧室、起居室的净高不应低于 2.40m ，其局部净高不应低于2m。 第 2.6.3 条利用坡屋顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于 2.10m ，其余部分最低处高度不宜低于 1.5m。 第264条厨房的净高不应低于 2.20m，卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2m。 第 2.6.5 条卫生间、厕所内采用蹲式大便器时，其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应 低于 1.90m。 以上谈到的层高的国家标准只是层高的最低标准，如果购房合同中买卖双方对层高另有约定（该约定必须高于国家标准，否则无效），则开发商交房时应当达到约定的标准 2、国家商品房交房标准中华人民共和国建设部2005年11月30日住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。 弱势群体的权利：十种情况下可依法拒绝收房根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼： 1、不具备小区道路畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”： 依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2 条 2、未取得《竣工验收备案表》的： 依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1 条 3、不提供《住宅工程质量分户验收记录》的： 依据：《济南市住宅工程质量分户验收管理（暂行）办法》第十三条 4、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的： 依据：司法解释第十五条 5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的： 依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款 6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的： 依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款 7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的： 依据：《商品房销售管理办法》第三十四条 8、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%（不含3%）的，可拒绝收房，并解除购房合同： 依据：司法解释第十四条 9、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的： 依据：司法解释第十二条 10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的：依据：司法解释第十三条 3、《商品房买卖合同》逾期履行违约金标准 一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。 4、容积率、绿化率国家标准 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不 低于30% 。
《房地产开发企业成本构成明细科目》 商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。 （一）开发成本费用 下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费 土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费 前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。 可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费 建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。 可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。 建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。
4．基础设施建设费 基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。 此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 （二）期间费用 商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。 财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。
2015届本科生毕业论文 新建商品住宅价格空间分异及影响因素分析 ——以深圳市为例 Spatial Characteristics of Built Commercial House Price and Its Influencing Factors: in Case of Shenzhen Metropolis 学生姓名张俊伟学号201111315228 所在学院农学院班级1112 所在专业土地资源管理 申请学位管理学学士 指导教师吴明发职称副教授 副指导教师职称 答辩时间2015年 5 月 31日
目录 摘要............................................................................................................................ I ABSTRACT ................................................................................................................... I 1 绪论. (1) 1.1研究目的与意义 (1) 1.2文献综述 (2) 1.2.1国外研究现状 (2) 1.2.2国内研究现状 (3) 1.3研究内容与技术路线 (4) 1.3.1研究内容 (4) 1.3.2技术路线 (5) 2 数据与方法 (5) 2.1研究区概述 (5) 2.2数据来源 (6) 2.3研究方法 (8) 2.3.1特征变量选择与量化 (8) 2.3.2特征价格模型 (9) 3深圳市新建住宅特征价格实证分析 (10) 3.1深圳市新建住宅价格均价及空间分异情况 (10) 3.2深圳市新建住宅特征价格模型的建立 (12) 3.2.1模型的选择 (12) 3.2.2模型估计与检验 (12) 3.3深圳市住宅特征价格分析 (14) 3.3.1物业费特征价格分析 (14) 3.3.2住宅装修程度特征价格分析 (15) 3.3.3距CBD距离特征价格分析 (15) 4结论与政策建议 (15) 4.1主要结论 (15) 4.2政策建议 (16) 鸣谢 (18) 参考文献 (19) 附录 (20) 表格1—楼盘详情数据 (20)
商品住宅价格的影响因素 【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。 在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。
住宅设计规范
3 套内空间 3.1 套型 3.1.1住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。 3.1.2普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定。 表3.1.2 套型分类 注:表内使用面积均未包括阳台面积。 3.2 卧室、起居室(厅) 3.2.1卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不宜小于下列规定： 1 双人卧室为10ｍ2； 2 单人卧室为6ｍ2； 3 兼起居的卧室为12ｍ2。 3.2.2起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12ｍ2。 3.2.3起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 3.2.4无直接采光的餐厅、过厅等，其使用面积不宜大于10ｍ2。 3.3 厨房 3.3.1厨房的使用面积不应小于下列规定： 一、一类和二类住宅为4ｍ2； 二、三类和四类住宅为5ｍ2； 3.3.2厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。 3.3.3厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10ｍ2。 3.3.4单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50m；双排布置设备的厨房其两排设配的净距不应小于0.90ｍ。 3.4 卫生间 3.4.1每套住宅应设卫生间,第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：
1、设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3ｍ2； 2、设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50ｍ2； 3、设便器、洗面器二件卫生洁具的为2ｍ2； 4、单设便器的为1.10ｍ2。 3.4.2无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。 3.4.3卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层。可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房的上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。 3.4.4套内应设置洗衣机的位置。 3.5 技术经济指标计算 3.5.1住宅设计应计算下列技术经济指标： ——各功能空间使用面积（ｍ2）； ——套内使用面积（ｍ2/套）； ——住宅标准层总使用面积（ｍ2）； ——住宅标准层总建筑面积（ｍ2）； ——住宅标准层使用面积系数（%）； ——套型建筑面积（ｍ2/套）； ——套型阳台面积（ｍ2/套）。 3.5.2住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定： 1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和； 2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和； 3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和； 4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算； 5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积； 6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数； 7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。 3.5.3套内使用面积计算，应符合下列规定： 1、套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和； 2、跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积； 3、烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积； 4、室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算； 5、利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10m的空间全部计入使用面积； 6、坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。 3.5.4阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。3.6 层高和室内净高 3.6.1普通住宅层高宜为2.80ｍ。 3.6.2卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积
房地产开发各项费用所占比例 1、土地费用 土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费 前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居
委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政
住宅建筑设计规范
1 总则 1.0.1 为保障城市居民基本的住房条件,提高城市住宅功能质量,使住宅设计符合适用,安全,卫生,经济等要求,制定本规范. 10.2 本规范适用于全国城市新建,扩建的住宅设计. l.0.3 住宅按层数划分如下; l 低层住宅为一层至三层; 2 多层住宅为四层至六层; 3 中高层住宅为七层至九层; 4 高层住宅为十层及以上. 1.0.4 住宅设计必须执行国家的方针政策和法规,遵守安全卫生,环境保护,节约用地,节约能源,节约用材,节约用水等有关规定. 1.0.5 住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求, 使建筑与周围环境相协调,创造方便,舒适,优美的生活空间. l.0.6 住宅设计应推行标准化,多样化,积极采用新技术, 新材料,新产品,促进住宅产业现代化. 1.0.7 住宅设计应在满足近期使用要求的同时, 兼顾今后改造的可能. l.0.8 住宅设计应以人为核心,除满足一般居住使用要求外,根据需要尚应满足老年人,残疾人的特殊使用要求. 1.0.9 住宅设计除应符合本规范外,尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定. 2 术语 2.0.1 住宅 residential buildings 供家庭居住使用的建筑. 2.0.2 套型 dwelling size 按不同使用面积,居住空间组成的成套住宅类型. 2.0.3 居住空间 habitable space 系指卧室,起居室(厅)的使用空间. 2.0.4 卧室 bed room 供居住者睡眠,休息的空间. 2.0.5 起居室(厅) living room 供居住者会客,娱乐,团聚等活动的空间. 2.0.6 厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间. 2.0.7 卫生间 bathroom 供居住者进行便溺,洗浴,盥洗等活动的空间. 2.0.8 使用面积 usable area 房间实际能使用的面积,不包括墙,柱等结构构造和保温层的面积. 2.0.9 标准层 typical floor 平面布置相同的住宅楼层. 2.0.10 层高 storey height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离. 2.0.11 室内净高 interior net storey height 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离. 2.0.12 阳台 balcony 供居住者进行室外活动,晾晒衣物等的空间. 2.0.13 平台 terrace 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分. 2.0.14 过道 passage 住宅套内使用的水平交通空间. 2.0.15 壁柜 cabinet 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间. 2.0.16 吊柜 wall-hung cupboard 住宅套内上部的贮藏空间. 2.0.17 跃层住宅 duplex apartment 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅. 2.0.18 自然层数 natural storeys 按楼板,地板结构分层的楼层数. 2.0.19 中间层 middle-floor 底层和最高住户入口层之间的中间楼层. 2.0.20 单元式高层住宅 tall building of apartment 由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯,电梯的高层住宅. 2.0.21 塔式高层住宅 apartment of towerbuilding 以共用楼梯,电梯为核心布置多套住房的高层住宅. 2.0.22 通廊式高层住宅 gallery tall building of apartment 由共用楼梯,电梯通过内,外廊进入各套住房的高层住宅. 2.0.23 走廊 gallery 住宅套外使用的水平交通空间. 2.0.24 地下室 basement 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者. 2.0.25 半地下室 semi-basement 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2. 3 套内空间 3.1 套型 3.1.1 住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室,起居室(厅),厨房和卫生间等基本空间. 3.1.2 普通住宅套型分为一至四类,其居住空间个数和使用面积不宜小于表3.1.2的规定. 套型居住空间数(个) 使用面积(㎡) 一类 2 34 二类 3 45 三类 3 56 四类 4 68 注:表内使用面积均未包括阳台面积. 3.2 卧室,起居室(厅) 3.2.1 卧室之间不应穿越,卧室应有直接采光,自然通风, 其使用面积不应小于下列规定: 1 双人卧室为 10m2; 2 单人卧室为 6m2; 3 兼起居的卧室为 12m2. 3.2.2 起居室(厅)应有直接采光,自然通风,其使用面积不应小于12m2. 3.2.3起居室(厅)内的门洞布置应综合考虑使用功能,减少直接开向起居室(厅)的门的数量.起居室(厅)内布置家具的墙面直线长度应大于3m.
商品房价格构成 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、 施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含 结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排 水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 （三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企 业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 （四）利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 （五）税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税
城市商品住宅价格影响因素差异性研究 【摘要】无论是大城市还是中小城市，都应当采取合理的措施对当前严峻的房价形势进行宏观调控，但目前国内对中小城市房价问题研究较少，使得中小城市政府部门缺少对房价调控的具体依据。本文以武汉城市圈为例进行实证研究，通过建立商品住宅价格与其影响因素的多元线性回归模型，分析了中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，提出了中小城市政府部门制定房价调控措施应考虑自身实际，注意区别于大城市调控措施的建议。 【关键词】商品住宅价格多元线性回归模型影响因素 差异性 近年来，我国房地产价格迅速上涨，部分地区房价持续飙升，房价的上涨超过了居民收入的上涨水平，商品住宅的价格已远远超出了大多数普通市民的收入承受能力。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响了城市居民的生活质量，也是整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。面对当前房价的严峻形势，政府有必要采取合理的措施进行调控，然而，目前国内大多是对中国总体房价或大城市房价的研究，对中小城市的房价问题研究甚少，使得中小城市的政府部门缺少对房价调控的具体依据，不利于中小城市房地产的健康发展。因此，研究中小城市与大城市商品住宅价格影响因素的差异性，对促进中小城市房地产健康发展及制定符合中小城市房地产自身特征的调控措施具有重要意义。 一、城市商品住宅价格影响因素的指标选择及分析 影响商品住宅价格的因素众多，学者们从各自的领域用不同的方法分析出了不同的影响因素，大致包括了成本因素、经济因素、社会因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文对武汉城市圈商品住宅发展的实际状况进行了实证分析，但需要可以量化的指标方能进行，故在前人研究的基础上，结合目前社会发展的形势，选取表征城市综合特性的主要指标作为商品住宅价格的影响因素进行分析研究，由此选定了地区生产总值（GDP）、人口、房地产开发投资完成额、城镇居民人均可支配收入、地方财政一般预算收入、居民消费价格指数（CPI）等六项指标，分析其与商品住宅价格之间的关系。 选取的各项指标与商品住宅价格的影响关系如下：地区生产总值（GDP）的增长，会促使房地产使用需求和资产需求增加，进而导致商品住宅价格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素质的上升，都增加了对住房的需求，进而推动房价上升；房地产开发投资完成额的变化与房地产业的发展有着高度相关性，投资的增长决定着房地产业的增长；城镇居民人均可支配收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房价上涨；地方财政一般预算
商品住宅销售成本与价格构成 商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。 开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。 土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。 住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费 前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。 建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。 附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵
房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用 管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。 销售费用：销售商品房而发生的各项费用。 利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。 商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。
××大学《应用数理统计》课程课外报告 学号：0000000000 姓名：××× 学院：××× 专业：技术经济及管理 成绩：日期：2011年12月8日
重庆市住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型 摘要 住宅商品房的销售价格成为影响人民幸福指数的重要因素。以多元线性回归为出发点，选取重庆市2001年至2010年连续十年的住宅商品房平均销售价格为因变量，同时选取四个影响因素，利用统计软件SPSS 对各因素的影响情况进行分析和筛选，最终确定住宅商品房平均销售价格与其中的因素之间的回归方程为： 31299.34292.0149.2456X X Y -+= 其中Y 表示住宅商品房平均销售价格，X 1 表示城镇居民家庭可支配收入，X 2表示建材类购进价格指数。 最后进行了检验，得出的结果在误差范围内，表明这个模型在一定程度上反映了重庆市住宅商品房平均销售价格与选取的各因素之间的关系。 关键词：多元线性回归，SPSS ，逐步分析
正文 一、问题提出，问题分析 房地产业作为国民经济的支柱产业，已经成为国民经济新的增长点和消费热点。作为四个直辖市之一的重庆是一个大城市大农村：城市建设和房地产开发主要集中在九个主城区，一共有四十个区市县；农业人口占总人口的三分之二。今后随重庆市城市化进程的加快，农村人口的转移，住宅商品房的销售价格成为影响重庆人民幸福指数的重要因素。因此，对重庆住宅商品房平均销售价格的研究与预测是十分必要的。 为了研究影响住宅商品房销售价格，有必要找出与之相关的因素及其他们之间的关系。由于住房是必需品，人们有购买这种商品的欲望，住宅商品房平均销售价格必定与重庆城镇居民家庭人均可支配收入有关系。此外，还有许多与商品房价格相关的因素，如商品房竣工面积、销售面积、建筑业贷款、住房公积金贷款利率、建材价格等。这里选取了之中有代表性数据来源可靠的四个影响因素，采用逐步分析法处理数据，得出因素对住宅商品房销售价格影响的多元线性回归模型。 二、数据描述 进行样本数据的选取与统计时，查阅《中国统计年鉴数据库》中收录的2001年至2010年的住宅商品房平均销售价格为因变量，考虑一些与商品房价格密切相关且数据来源可靠的因素，选取2001年至2010年重庆市城镇居民家庭人均可支配收入、商品房销售面积、2001年至2010年中国建材类购进价格指数和个人住房公积金贷款利率四个因素为自变量，分析它们之间的关系。从《中国统计年鉴数据库》查选的数据及其变量符号说明整理如表2-1和2-2所示。 表2-1 符号说明
住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977) 认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。 Stephen A.Pyhrr 等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。John M. Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将 两者综合在一个模型中时,解释能力最强。 本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。 一、住宅价格波动主要影响因素分析 1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期 波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整 体经济形势密切相关。更重要的是房地产开发是负债经营,开发 企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观 调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而 受GDP 增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。 2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定 资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确,投资者对市 场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相 似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程。其次,房价收入比 不合理。据世界银行测算，一个地区的房价收入比在3?6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10?20倍甚 至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存 钱以备后用。 3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影 响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求 而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、竣工面积来反映供给量的变动情
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
住宅小区各指标估算方法 住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。 某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。 一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位 根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有
较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案 近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页): 3、购房户购买力分析 根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万
房地产价格影响因素分 析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
房地产价格影响因素分析报告 内容摘要：本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格，以计量经济学为工具，对房地产价格的影响因素做了具体的分析。 在分析过程中，建立了三种模型，并对其有效性做了全面的检验。一、目标：通过对房地产价格影响因素的分析，能更好地掌握 计量经济学的具体应用。从模型的建立，回归分析，序列相关检 验，到异方差检验及多重共线性检验等，最后选择出最佳的模型， 即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献： [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定
房屋价格的影响因素很多，本模型只要考虑的因素有，房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好，4最差)、房屋的梳洗间数目（BA）、房屋有无中央空调(CA)（1 有，0 无）、有无花园或绿池(SP)（1 有，0 无）、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样，一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素，而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此，我选取了不同的解释变量，建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格，并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S，房屋价格作为被解释变量P，建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型： P=c+ S x1+i e I 其中，c，x1为待估计参数，i =1，2，3...n， e为随机误差 i 项，它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件，得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C