专题内容及研究方法
本次专题的具体内容包括如下两个方面：
1、北京写字楼商圈发展总述：从整体的角度对北京市写字楼诸商圈的分布及特点进行调查研究，分析北京市写字楼的分布特征，并简要分析其特点；
2、目前北京写字楼商圈现状研究：对每个写字楼商圈进行详细的调查研究，从区域环境、区内写字楼市场供需情况、区域写字楼客群需求情况、与其他相关区域的关系等几个方面分析其特点。
注：本专题所称“写字楼商圈”，与“商务区”为一个概念，虽然“商圈”这个概念在学术上另有所指，专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（Trading Area）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（Business District）这个概念几乎是约定俗成的做法，故此本专题也沿用这一习惯，如无特别说明，在本专题以下所称“写字楼商圈”这一概念中，都将使用这一定义。
第一部分：北京写字楼商圈发展历程
北京写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，北京的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。
北京写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，2002年到2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。自2003年底到2005年年底，北京写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初北京写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计北京写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。
让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成北京市目前写字楼商圈分布格局的历史因素：
1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段
北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。
“使馆区”，这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词，而北京市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。1990年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。
在这一时期，因为国内在房地产开发利用外资的政策尚不明朗，北京的土地有偿使用也没有正式推行，外商不得不与国内大机构合作开发写字楼，使得在这一阶段所产生的写字楼物业大都是采用中外合作且中方控股的经营方式，而且由于土地权属的问题，这些写字楼都不能对外销售，只能出租。
2、1992－1996年：第一个高速发展期
九十年代初的写字楼租户几乎全部是租金支付能力较高的外资公司及外商办事机构，因为这一期间北京市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增长，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公室，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。
1992年是北京房地产发展史上具有历史意义的一年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得外商投资更加顺畅。由于投资回报丰厚，外商纷纷看好北京的写字楼市场，前来投资建设大规模综合项目。其中尤以长江实业、新鸿基地产、嘉里地产、九龙仓、亚洲证券等资金实力雄厚的香港地产商为代表。由于奇货可居，当时的一些写字楼都卖出了天价，位于建国门内的恒基中心和光华长安大厦的成交售价达到USD3600～4200/平方米，而如万通新世界广场、西单国际大厦等档次稍低一些的项目，价格也达到了两、三千美金/平方米，租赁价格也水涨船高，据有关部门的统计，当时北京市写字楼的租金仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，而这种超高的租金水平在1995年达到了历史最高点，当时国贸大厦的租金最高曾达到过USD120/月.平方米（使用面积）的水平。
超高回报率的诱惑刺激起了各发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时之间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼，一派欣欣向荣的景象。在这期间，经过市场化洗礼的国资企业实力日益雄厚，也开始产生了对写字楼的需求及投资愿望，尤其是各类发展壮大起来的金融机构。但是因为当时政府管理部门的思想还比较保守，或许是出于保密的原则，并不希望这类关系到国计民生的金融机构落户于东部外国使领馆附近，于是另辟蹊径，于西二环复兴门附近规划了“金融街”这个专项经济开发区，而这个地区在政府不遗余力的支持下也终于不负众望，成长成为了北京市的第三个重量级写字楼商圈。从目前金融街的发展情况来看，这种有违市场化原则的政府行为弊端非常明显，但至少有一个好处，就是促进了北京市写字楼商圈格局的平衡发展。
这期间对日后北京写字楼商圈格局产生重大影响的另一事件就是亚运村的横空出现，亚运村作为一个综合运动会配套项目，是于1990年为迎接第十一届亚运会而兴建，亚运会后最终发展成为北京市第一个成规模的高档居住区。然而，1992年北京商品交易所在亚运村的开张却导致这里引发了一场商住风暴。据推测当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70％与当时的北京商品交易所有着直接或间接的联系。虽然在当时的亚运村中也配套建设了汇宾大厦、中航计大厦、凯迪克大酒店等写字楼，但因为当时在此进行商务活动的多是中小企业或个人投资者，无法承受当时纯写字楼的高昂价格。而作为涉外高级公寓，前身就是亚运村运动员宿舍的汇园国际公寓的品质却能很好地满足这些企业及个人的办公需求。几方面因素合在一起，决定了亚运村最终发展成为了一个北京市内最特立独行的以商住为主的商务区。商住之风在北京室内盛行的现象也自此开始。
外资、国资、民营几方面的力量共同在北京市写字楼市场之内博弈，打破了早期北京市写字楼市场单一的需求结构，为未来的多极化发展作好了铺垫，也初步奠定了北京市写字楼商圈的基本格局。但是，并不成熟的市场环境不可避免地带来了泡沫的出现，虽然为了抑制固定资产投资的过快增长，国家在1994年开始就采取了适度从紧的宏观经济政策，但盲目投资的现象一直持续到1996年才开始有所缓和。而且因为写字楼项目建设的长期性，当时泡沫的后果直到1997年起才开始真正显露开来。
3、1997－1999年：北京写字楼市场的寒冬
这一阶段的特点就是大量甲级写字楼的集中供应，这一时期新落成的写字楼项目大部分是1992年～1995年间批准的外销写字楼项目，而且档次都相当高，如嘉里中心、国贸二期、盈科中心等高标准的写字楼，只是因为供应量太过集中，市场需求受到了稀释，而且受国家宏观调控政策的影响，失去了金融支持的中小投资者也撤出了这一市场。而始于1997年7月的东南亚金融危机，更是使得北京市的写字楼市场雪上加霜。从1996年开始，北京写字楼市场走向低谷，至1998年底、1999年初才算是达到了谷底，北京市写字楼的平均租金低至了USD13／平方米/月的水平，有的写字楼还提供长达6个月的免租期。中粮广场、恒基中心、中服大厦等高档物业的租金也从USD30－32／平方米/月降到了USD22－25／平方米/月的水平。1999年北京最高档的写字楼新盘，国贸二座及嘉里中心写字楼在预租时的租金不足USD20／平方米/月（使用面积），且附送相当长的免租期优惠。在这时期，因为写字楼市场严重供大于求，不少项目有价无市，形成了大量的空置，市场一片萧条景象，出现了大量的烂尾楼盘，有些甚至直到今天仍未彻底翻身，如西直门北的银都大厦、公主坟的中都大厦（原公主坟综合商业大厦）。
在这期间，金融街商圈的发展比较稳定，因为有政府的支持，需求得到保证，而且供应量也不大，自1994年8月正式启动建设以来，平均每年推向市场的建筑面积为15万平方米，基本上没有出现过空置现象，租售率几近100%。体现了政府行为在危机时期的保障作用。而亚运村的发展则遭遇了严重的挫折，1998年北京商品交易所被取消，直接导致了从事期货贸易的商务客户的流失，产业链条单一的缺陷使得这个先天不足的准商圈尚未发育成熟就此走向了衰落。
当这一时期北京市其他写字楼商圈正处于水深火热之中的时候，另一个日后的重量级商圈——中关村却趁势崛起。中关村写字楼商圈的历史可以追溯到1983年市场自发形成的“中关村电子一条街”，至1988年，国务院决定在北京大学周围住宅区建设一个“北京市新技术产业开发试验区”，但是在1999年之前，中关村给人的印象只是一个“著名的”、大“电子批发市场”，商务氛围并不成什么气候。转折点出现在1999年，国务院正式批复了北京市和科技部《关于加快建设中关村科技园区的请示》，中关村正式升级，开始成为北京写字楼的中心地带。
4、2000－2001年上半年：北京写字楼市场开始复苏
新世纪伊始，东南亚金融危机的影响开始减弱，而世界范围内的以网络经济为代表的“新经济”泡沫开始升温，同时1999年底，中美签署世贸双边准入协议，中国正式加入WTO。我国经济状况得到了相当的好转。在这两年内，新兴的IT企业、网络公司、各大国家金融机构、新剥离的大型国企公司、机构等，消化了大量的写字楼空置面积，极大地支撑了北京市的写字楼市场。随着前几年空置面积的进一步消化，北京写字楼市场开始渐渐走向复苏，到2001年上半年市场就逐渐繁荣了起来，其中的代表性项目如远洋大厦、国企大厦、航华科贸等，都出现了少有的热租旺售景象，远洋大厦最高售价达到了USD3500／平方米，租金则达到了USD38金／月／平方米，与前几年相比简直就是天价，无论是售价还是租金都出现了大的涨幅。虽然上世纪九十年代初的辉煌一去不复返，但市场发展至今造就的供需旺盛局面，表明北京市的写字楼市场已经重新步入了正常的发展轨道。
市场的重新繁荣又激发起了写字楼的新一轮投资热潮，而且因为受到政府政策的引导，这些新项目更加集中于三大规划中的商务区——中关村、CBD、金融街之中。其中，2000年8月8日，北京市第82次市长办公会议决定：全面加快北京商务中心区（CBD）的建设，并成立了北京商务中心区管理委员会，CBD的概念就此开始热炒；2001年11月，金融街中心区规划方案确定；2000年6月，中关村科技园区10年发展总体规划编制完成。最后，另一个对日后北京市写字楼商圈格局产生重大影响的事件就是2001年7月北京申办2008年夏季奥运会成功，亚奥商圈的概念成为了亚运村重振写字楼市场的有力卖点。
5、2001年下半年至2003年：在逆境中前进
网络经济的破灭及随后席卷全球的通货紧缩危机给刚火热起来的北京写字楼市场又迎头泼了一盆冷水，再加上会计丑闻和911事件，投资者的信心倍受打击。由于“新经济”公司相继破产或迁出了不计成本时代搬入的高档写字楼，传统的跨国及本地企业也纷纷进行重组和缩减规模，降低了对北京写字楼市场的需求，而前两年投资的延续导致供应量又居高不下，供过于求的情况下，北京市写字楼市场的售价与租金复又向下调整。至2003年上半年，SARS疫情的爆发可以说是给本已积弱的北京写字楼市场雪上加霜，据北京中原甲级写字楼租金指数显示，2003年2季度的北京甲级写字楼加权租金为19.08＄/㎡，与1季度相比下调幅度大约在1.4美金左右，加权后的入住率仅为73.7%，下降了约10个百分点，已经降到了两年内的最低水平。
但是这时北京写字楼市场的需求结构已经不再象上世纪九十年代那么单一了，中资及民营企业已经发展成为了写字楼市场的主力客户。需求层次也出现了多元化，高、中、低档以及商住类型都有各自稳定的需求客户。一时的突发事件可能会造成市场的短暂波折，却并不会触动到市场的根本。
6、2003年下半年至2005年：北京写字楼在平稳中发展
SARS危机过后北京写字楼市场的租售价格及入住率迅速回复到年前的正常水平。国企重组以及SARS之后对写字楼更新换代的迫切需求使得写字楼大单成交活跃，同时境外投资机构对人民币升值空间的认可以及看好国内商务地产巨大的前景与成长空间，也开始纷纷抢摊北京市场。自2004年初国家开始的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。这一时期，国有大型企业以及境外投资机构大单购买写字楼这一需求形成北京写字楼市场的强大支撑。
中关村西区规划完成后，区域写字楼在2004年出现井喷，中关村区域在持续了近一年的萧条，但之后市场重新恢复生机。2005年的写字楼供应主要集中在东部区域的CBD及其周边，且由于去年的供应高端写字楼项目缺口较大，投资机会利好，写字楼成效旺销态势。
这一时期北京市的写字楼商圈格局也未出现什么大的变动，仍是以CBD、中关村、金融街为引领，带动其他区域的小商圈继续发展。
第二部分：北京写字楼商圈现状研究
在本文前言中提到过，本专题所称“写字楼商圈”或“商务区”，指那种具有自身完整产业链条，集中了大量金融、商业、贸易、信息等商务行业及相关配套服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的写字楼集聚区。判别一个写字楼集聚区能否构成（或多个写字楼集聚区共同构成）一个完整的写字楼商圈的标准，可以体现在如下几个方面：一是商务行业机构的数量和密度足够大；二是商务配套设施的数量足够多，三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；四就是区域内部的产业链条完整。通过以上标准对比，北京中原研究部主要对以下七个商圈进行详细论述：CBD、金融街商圈、中关村商圈、建国门商圈、燕莎商圈、东二环商圈、亚运村商圈。
图表1：北京写字楼商圈分布示意图
1、CBD写字楼商圈
CBD概况
CBD（Central Business District ），即中央商务区，是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。CBD不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
图表2：CBD规划示意图
北京CBD（中央商务区）的范围是指：西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。北京CBD 在功能的规划上，避免过分强调单一商用功能的缺陷，引入混合功能区的概念，合理进行功能规划，在突出以商务办公为主的功能的同
时，充分重视文化功能，并强调文化设施与商务设施有机融合。
北京CBD的产业功能定位为，以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，把北京商务中心区建设成为北京重要的国际金融功能区和现代服务业的聚集地。即北京CBD的产业导向是集中发展服务业，这里所指的服务业是以金融产业为龙头的现代服务业，而且CBD作为首都国际化氛围最为浓厚、国际交往最为密集的区域，这里的金融产业或者说服务业更加突出她的“国际性”特色。
CBD规划写字楼约400万平方米，大部分已投入使用，目前区域内处于开发阶段的项目还有十余个，预计这些项目皆将于2008年之前入市。就目前已经建成的写字楼项目来说，区域内高端项目聚集，国贸中心、嘉里中心、航华科贸中心等早期高端写字楼项目临东三环而立；最近入市的北京财富中心一期、中环世贸中心、银泰中心、国际中心、富尔大厦等高端项目各具特色；即将入市的国贸三期、央视大厦、北京电视台、光华国际中心、国际财源中心等皆为大手笔项目。预计未来朝阳区的写字楼供应将主要集中在CBD及周边区域。
同时统计资料显示，截止2005年底，CBD入驻企业突破3000家，其中服务业企业1972家，所占比重约为65.51％；入驻CBD世界五百强企业超过100家，金融机构39家，其中银行及代表处17家，保险公司及代表处15家，证券公司及代表处7家。从以上数据可以看出，CBD地区已经明显地呈现出服务业聚集的特点。
区域市场特点分析
北京CBD依托其紧邻使馆区的地理位置优势，经过多年的市场化发展，已经形成了十分完善的商务氛围，成为北京市最重要的商务区域。较其他区域，CBD呈现如下特征：
区域内高品质项目云集
CBD区域内的国贸中心、嘉里中心、招商局大厦等项目是目前北京市甲级写字楼最优质的存量项目；根据规划，CBD不仅将建设国贸三期、银泰中心、中环世贸等顶级产品，同时还将建成中央电视台、北京电视台等重要的公建项目。
配套设施完善
一方面，经过多年的市场化发展，CBD区域内现已形成了十分良好的商务氛围，会展中心、高档酒店、公寓、商业等配套设施完善、齐全。另一方面，CBD区域在进行整体规划的过程中，也充分考虑到商务配套功能对商圈发展的支持作用，按照2：1：1的比例更为合理的规划商务、居住、商业等功能。
此外，为有效的解决目前困扰CBD建设的交通问题，朝阳区政府一方面于2004年4月成立了北京商务中心区交通顾问委员会，为CBD 交通规划设计、方案论证、工程实施、政策制定以及智能交通管理等方面提供科学合理的指导。并为打造畅通CBD，编制完成了未来三年CBD道路建设计划，并抓紧实施。另一方面，成立了交通协调领导小组专门就CBD及周边地区82平方公里范围内的交通规划和公交线网调整方案以及CBD周边交通节点整治问题进行研究。研究内容包括CBD区域内交通组织、交通智能以及周边地区路网调整、节点立交改造、公交线网调整等。
优质客户众多
CBD区域内优质客户众多，根据统计，现阶段世界500强中有三分之一企业落户在CBD，仅国贸一个项目就容纳了68家世界500强企业，外资客户的密集程度是其他商圈所无法比拟的。此外，CBD区域建设新项目也大多将高资质的外资客户列入自身的目标客户群体。仅2003年底至2004年三季度末入驻CBD的主要知名跨国公司和国际性机构有：世界银行北京代表处，韩国、日本央行北京代表处，法国东方汇理银行北京分行，巴西石油公司，美国爱普斯顿公司，大众汽车金融（中国）有限公司，丰田汽车（中国）投资有限公司，慕尼黑再保险公司，科尔尼（上海）企业咨询有限公司，道琼斯咨询（上海）有限公司等等。CBD商圈依然是众多知名跨国入驻北京的首选之地。
物业价值高，租金居各商圈首位
北京中原市场研究部门的长期监测显示，CBD区域甲级写字楼的租金指数始终高于北京整体租金指数，居各商圈之首。区域内在售项目，其整体的销售价格也明显高于其他商圈内的写字楼项目。
图表3：CBD甲级写字楼租金与北京甲级写字楼租金整体对比图
数据来源：北京中原市场研究部
放量集中，竞争激烈
随着CBD核心区规划的出台，大量的写字楼项目投入建设，近几年区域写字楼出现集中放量的趋势，预计在未来两年内仍是CBD区域内写字楼项目放量最为集中的时期。而相对于大量释放的供给而言，需求的增长相对平稳，且其他区域亦有大量的高品质项目投放市场，势必对客户产生分流作用。
2、金融街写字楼商圈
金融街概况
根据1993年国务院批复的《北京市城市总体规划》显示，在西二环阜成门至复兴门一带，即金融街地区，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部。
金融街区域南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东邻太平桥大街。南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，规划总建筑面积约300万平方米，其中地上建筑面积238万平方米，地下建筑面积约80万平方米，共40多个单体建筑。区域被划分为北、中、南三个区域，其中A、E地块为北区、B、F地块为中区、C、D、G地块为南区。按照金融街整体规划，金融街的建筑以高档金融办公为主，兼有居住及商业、娱乐、停车等配套服务设施。
图表4：金融街规划示意图
经过10多年的建设，金融街目前开复工及竣工面积超过100万平方米，已经先后建成了投资广场、平安大厦、通泰大厦、国企大厦、富凯大厦等项目。南区已经基本建成，中区作为金融街的核心区域已经完成规划，正在加紧建设，金融街整体开发也将于2008年全面完工。建成的金融街南区区域已初步形成了全国金融管理中心的格局。截止目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、银监会、中保集团、平安保险公司、华泰保险公司等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，以法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务。
区域市场特点
政府的扶植是金融街发展的保障
金融街建设获得了政府的大力支持，西城区政府专门下发文件为金融街提供了一系列的优惠政策，特别是1993年国务院对《北京城市总体规划》做出“在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部”的明确批复，也显示了浓厚的政府行为色彩。
整体开发模式有利于金融街长期、有序发展
与CBD不同，金融街是由国有资产控股的大型上市公司--金融街控股股份有限公司来统一开发、建设的商业区域。对于大面积土地开发而言，统一开发建设能够更好的全面整合资源，充分利用土地，是一种比较先进的开发模式。金融街采取先规划后建设的方式进行开发，能够更加合理的进行功能区域配置，提高自身配套能力，保证金融街能够作为一个完整的整体，长期、有序的发展。
金融街先期开发经验缺乏，存量写字楼品质偏低，商务配套严重不足
由于金融街在先期运作时缺乏经验，前期建设的写字楼项目档次较低，不仅外观效果欠佳，而且硬件设施落后，无法满足高端客户需求。特别是区域内的公寓、酒店、商业、停车等商务、生活配套设施严重不足，成为影响金融街发展的“硬伤”。
市场化程度差，关联交易较多
金融街作为政策性产物，其整个开发过程中市场化程度差。在实际成交过程中，关联交易比例较高。如：2001年北京华融实业及北京金融街房地产经营有限公司购买国际企业大厦B座11楼部分单位，华融实业本身就是国际企业大厦股东北京华融的下属企业；再如：道亨银行租赁国际企业大厦，道亨银行也曾为国际企业股东香港国浩集团的下属企业。截止目前，整个金融街区域尚未有完全以市场化手段运做的项目出现。
由开发资金不足带来的压力
金融街全部建成约需要230-250亿元的建设资金，虽然是分期开发，但每年所需的资金也要30多亿元。尽管开发商作为上市公司有较强的经济实力及融资能力，但仍存在巨大的资金缺口。如果不能有效的解决资金问题，没有新的资金注入，资本不能有效运转，开发商将面临巨大的信贷风险和开发压力，甚至影响整个区域开发建设。
来自区域外竞争压力的挑战
金融街和CBD、中关村作为北京三大商务板块，势成鼎立。在未来2-3年，随着CBD、中关村的大规模建设，北京写字楼市场供应高峰的到来，金融街也将面临异常激烈的市场竞争和前所未有的挑战。特别是金融街在区域功能与目标客户定位上与CBD有重叠，竞争将更为直接、压力巨大。
区域写字楼租金走势平稳
金融街的政策性和区域开发的特殊性对区域写字楼租金的稳定发展创造了有利的条件，近几年来，区域写字楼租金一直保持在22-23美金/月/平米这一水平。如下图所示：
图表5：金融街商圈甲级写字楼租金走势图
数据来源：北京中原市场研究部
3、中关村写字楼商圈
中关村概况
就中关村科技园区的整体概念而言，早已经打破了原有地域范围，成为跨行政区划的政策区域；中关村科技园区由海淀园、丰台园、昌平园、电子科技园、亦庄科技园、德胜科技园区六个园区组成。其中：海淀园—科技园区中规模最大，面积约360平方公里；而北京甲级写字楼市场所指的中关村区域市场，以中关村核心区内的写字楼项目为主，根据其分布区域基本划分为：中关村大街沿线、知春路沿线、学院路沿线、苏州街沿线、北四环沿线，中关村西区等区域。
区域市场特点
政府支持区域市场建设
1999年6月，国务院下发关于建设中关村科技园区有关批复，中关村的房地产热悄然兴起。当时，中关村周边部分房地产楼价迅速上涨了1%。北京市政府几年来始终在其职权范围内想方设法控制着中关村地区的房地产局势-一方面，在保护房地产开发商投资开发热情的同时，让广大高科技企业减轻负担，轻装上阵；另一方面，出台各种优惠政策鼓励购房置业，较为典型的是知春路沿线，该区域是海淀区政府全力打造的金融走廊，金融机构在此地购买办公用房，可享受1000元/建筑平方米的一次性补助；租赁办公用房，可享受100元/建筑平方米?年的补助，补助期10年。
中关村区域典型的由政府规划而成的“中关村西区”是中关村科技园海淀园的核心区，规划占地面积51.44公顷，位于海淀镇中心，是“中关村电子一条街”的“发祥地”，地位举足轻重，其房地产价格走势对整个中关村地区特别是其周边地区有相当大的影响。为杜绝土地炒作、抑制过高房价，政府部门出台了多项措施：垄断土地一级开发，通过控制建设用地总量调控房地产冷热；在土地招标中，高科技企业土地开发可获得来自政府财政支持的优惠，实际只交纳60%的土地出让金和50%的城市增容费等；对高科技企业实行土地按揭政策，以减轻企业压力；以公开招标而非拍卖或协议方式出让土地使用权，以防地价过高。
1999年底成立的北京科技园建设股份有限公司，是中关村西区改造工程的主要开发商，由政府授权，全面负责西区前期立项、规划设计、拆迁安置、市政基础设施建设、配套设施建设和园林景观建设。
图表6：中关村西区规划图
开发速度较快，市场竞争激烈
2001年到2002年是中关村高档写字楼市场开发的起步阶段。中关村大厦的成功开发和经营引发了中关村高档写字楼市场开发的热潮。到2002年底，中关村甲级写字楼达到了20万平方米，已经初具规模。
目前中关村及其周边区域的写字楼及商住楼一共约有30个项目，总面积达250万平方米，纯办公面积超过150万平方米。与2003年办公面积100多万平方米相比，2004年中关村区域写字楼激增40万平方米左右，2005年区域写字楼供应继续增加，区域市场竞争激烈。
区域市场客户特征明显
中关村区域科研院所林立、电子商铺密集，因此中关村地区各写字楼的客户大部分是从事IT业及高科技的企业以及为上述产业服务的相关行业企业。除此之外，还有一些依托于附近高校的教育、培训、文化、出版行业的企业也扎根于中关村区域。而制造业、商贸类、跨国企业集团很少在这个区域办公，这些公司更青睐东部地区的写字楼。
区域市场内商务配套设施有待完善
虽然目前中关村的配套设施已经得到了很大改善，但一个既成区域的重新规划、整合是有较大难度的。而且，中关村商圈的综合功能目前还比较欠缺，高档次的餐饮服务配套匮乏，一些外资客户常常找不到合适的消费场所。东部形成区域商圈前后经历了20年，中关村商务氛围的形成也需要时间，从一些企业的入驻、回流开始，至少还需要3-5年的时间才能形成规模。
区域写字楼租金水平较低
中关村商圈写字楼租金水平与北京其他商圈相比，租金水平处于最地位，以2006年第一季度为例，中关村商圈甲级写字楼租金指数为16.66美金/月/平方米，低于北京甲级写字楼整体租金水平（22.56美金/月/平方米）5.9美金/月/平方米。
图表7：2006年1季度中关村甲级写字楼租金与其他商圈对比图
数据来源：北京中原市场研究部
4、建国门写字楼商圈
上部分我们已经提到，北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。而建国门写字楼商圈也成为北京最早的写字楼商圈。
目前建国门区域的写字楼总量近100万平方米，除早期高档次办公楼外，近两年入驻的新华保险大厦、LG大厦、光彩国际中心等也皆为高端写字楼项目。建国门区域写字楼租金指数在北京各商圈中一直排在前位，除多年的积淀给区域写字楼带来较高的声望外，其毗邻长安街及CBD、使馆区的优越地理位置也是商圈租金居高不下的重要原因。
较之其他写字楼商圈，建国门区域具有如下鲜明特点：
商务配套设施完备，档次较高
建国门区域都是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。
区域内部的商务资源丰富
集中了全市众多的涉外资源，毗邻使馆区，众多外资机构，星级宾馆、酒店林立，众多的交际活动场所都分布在这一区域及周边地带。多个国家部委、厅局级单位，以及一大批国家级科研机构。
区域内可开发用地极少
建国门写字楼商圈靠近北京中心区域，区域内几乎无可开发用地，商圈规划已经成型。今年区域内新开发写字楼项目市场消化迅速。
区域内写字楼竞争优势增强，租金处于高位
区域内写字楼物业租金指数在北京各商圈中一直居于较高位，其租金指数仅仅低于国贸区域写字楼租金。且地铁５号线预计于本年底明年初通车，东长安街为两条地铁交会点，对客户吸引大增，故该区将具相当竞争优势。
图表8：2006年1季度建国门商圈甲级写字楼租金与其他商圈对比图
数据来源：北京中原市场研究部
5、燕莎写字楼商圈
区域概况
本写字楼商圈的核心区是燕莎写字楼集聚区，其辐射区包括北边的三元桥、国展集聚区及南边的三里屯、农展馆集聚区，以及西边的东直门集聚区。燕莎商圈是东部地区的成熟商圈之一，经过长期以来的发展，不仅形成了较为完善的金字塔形供应结构，并且聚集了一批有认同感的客户。
燕莎商圈写字楼写字楼总量约120万平方米，除早期的国航大厦、现代盛世大厦、南银大厦等高档办公楼外，去年入驻的佳程广场为甲级纯写字楼项目，品质卓越。区域临近使馆区，涉外氛围浓厚，高端写字楼项目较多。
区域市场特点
商务配套齐全，品质一流
与国贸和建国门区域一样都是传统的涉外商务区，酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐配套等设施完善且档次一流，可评为超标准。
产业链条完整
燕莎区域的产业链条以制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整。
外资客户特征明显，客户稳定性高
燕莎区域目前的写字楼租客中有相当部分是外国使馆，这是“近水楼台先得月”的优势。在该区域的南银大厦和发展大厦，美国和日本使馆部门占据了一半以上的出租面积，其他高档写字楼情况也近似。写字楼运营商们也欢迎外国使馆和企业入住，因为他们能够承受更高的价格，同时更讲信用，不会像部分国内企业那样常常拖欠租金。
图表9：2006年1季度燕莎商圈写字楼租金与其他商圈写字楼租金对比图
数据来源：北京中原市场研究部
6、东二环写字楼商圈
区域概况
东二环商务带是指从建国门向北，沿东二环的狭长地带，包括东直门、东四十条、朝阳门三个节点及其延长线上。北京中原研究部资料显示，东二环商务带总供应量超过300万平方米，截止至２００８年，东二环将陆续建成大量以住宅、高档酒店、商业、会展中心、博物馆、写字楼等为主的相关物业设施。
东二环沿线现有东环广场、首创大厦、富华大厦等写字楼；朝外附近有昆泰大厦、泛利大厦、丰联广场、中国人寿大厦、联合大厦、华普大厦；从目前开建的项目看，东二环商务带整体写字楼产品档次较高，多为自建和出租类物业，是那些以出售获利项目无法企及的。仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等１０多个自建并自用的项目，总体量近１００多万平方米。
区域市场特点
企业总部聚集的商务带
目前中海油、中石化、中青旅、人保、中国电信、北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地。在建或刚刚竣工的一系列写字楼项目明显填补了区域内高品质写字楼的空白，拉升了这里的客户档次，保利集团外，华远集团、香江国际、住总集团等纷纷看好区域发展。
供应增加，市场竞争加剧
东二环的开发建设使得原先需要租用或购买写字楼的客户改为自建，减少了写字楼市场需求，而且这些总部企业自建的楼盘都会有部分写字楼面积推入市场，无形中增加了整体和区域市场的写字楼供应，加剧市场的竞争。
商圈写字楼租金处于低位
统计数据显示，在东部几个商务区中，东二环项目的租金水平处于弱势，目前东二环市场在区域写字楼租金均集中在２２美元／平方米?月以下，最低为１2美元／平方米?月。不过随着新保利大厦、南新仓国际大厦、中青旅大厦等高端写字楼项目入驻，区域写字楼租金水平有望抬高。
图表10：2006年1季度东二环商圈写字楼租金与其他商圈写字楼租金对比图
数据来源：北京中原市场研究部
7、亚运村写字楼商圈
区域概况
亚运村自上世纪九十年代后，逐渐由城市边缘区发展为高档居住区，并在早期有较强的涉外功能。从1991年亚运会开幕到现在2003年，整整12年的时间内，亚运村只建起了凯迪克大厦、汇欣大厦、汇宾大厦、远大中心、名人国际中心5个写字楼项目，且区域写字楼在2003年之前销售状况也较为缓慢。
2004年开始，亚运村写字楼开始较大规模开发，但区域写字楼新增项目仍以商住为主，例如洛克时代中心、西奥中心等项目皆为商住楼。区域内品质较高的新增写字楼项目兰华国际大厦则出现销售缓慢、销售业绩不佳的状态。目前，亚运村商圈内的写字楼体量接近100万平方米。
区域市场特点
商住写字楼发展迅速
亚运村地区的商住项目进入市场并逐渐热销，发展至今凭借着政策的优势、销售的灵活、产品的多样等各种特有的优势在市场的各种产品类型中占有一个不可替代的重要位置。同时商住项目的价格虽然比写字楼相比要低一些，但这是相对的，从绝对值上看，属于中上水平，基本可以满足开发商对利润的要求。
奥运经济催熟亚运商圈
亚运村地区之所以由一个小农村发展成消费者趋之若鹜的富人社区，倾全国之力，办亚运之事是一个极为关键的因素。2008年奥运会在北京举办，亚运村的西侧建设奥运场馆，并把原来亚运村包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来。奥运会所具有的政治和经济上双重战略意义是无可比拟的。国家投入巨资建设奥运场馆及周边环境，将使奥运商圈在几年内快速形成，该地区的商务氛围将显著增强，形成真正的核心办公区域，对各档次的写字楼需求将迅速放大。亚奥地区的写字楼市场将会迎来前所未有的发展机遇。
区域写字楼客户以民营企业为主
亚运村区域目前吸引的主要是高科技类、咨询/服务类和各类驻京企业机构代表处等中小型客户，且多为民营企业办公需求，它们数目众多但租购的面积都不大。
商务资源档次及质量一般
早期亚运村发达依靠的是区内的北京商品交易市场，它给亚运村带来了以期货业为主的金融产业。当这个交易所一被关闭，亚运村区域
内的金融业也就自然而然地走向了衰落。其后是亚运村汽车交易市场，但现在也被迁移它处了。区内的中国石油和化学工业协会是目前亚运村区内产业的一个重要支撑。亚运村区内一个比较有特色的商务资源是其良好的社区氛围及商住传统，亚运村写字楼商圈其实是依托其比较成熟的居住社区而兴起的，具有配套齐全，生活设施完善等优点，商住氛围浓厚，但比较缺乏商务氛围。会议、酒店等配套也比较缺乏。不过作为从亚运村发展而来的社区，区内的体育场馆比较完善。总体而言，其商务配套设施的档次及数量只能算是一般。
北京商圈规划分析 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50 %—70 %，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减 少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
北京商圈规划分析 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
北京市写字楼市场发展的影响因素分析 从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。 据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。 很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。 本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。 一、宏观经济和政策的影响 宏观经济状况 作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市
北京东部商圈分析 综述： 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一、第二、第三，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 东部商圈之——王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫 为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈 和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈 同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早 期的供应城区市民基本生活需要的供应中 心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并 随着城市的建设，影响着并同周边区域的 一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商 业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 王府井商圈范围: 王府井商圈南起长安街，北至灯市西 口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面 积达45万平方米左右。 王府井商圈的概况: 王府井商圈主要是由一条步行街带 动的，而且“客流量不小，外地人不少”，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 王府井大街是北京唯一一条步行商业街,由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。在这条具有七百多年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。 王府井商圈的特点： 1、老字号聚集，商业档次不统一 盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相、亨得利表行等老字号云集与次，是北京传统商业的发源地，文化底蕴浓厚，随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。但是由于商圈形成的历史很长，各项目的定位和形象存在较大差异，目前既有东方广场、东方新天地、东方经贸城、新东安商场等高端新兴的商业业态，又
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
北京市写字楼商圈划分及研究 “写字楼商圈”的概念 “写字楼商圈”与“商务区”为一个概念。虽然“商圈”这个概念在学术上专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（TradingArea）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（BusinessDistrict）这个概念几乎是约定俗成的做法。 一个写字楼商圈的主要特征，首先当然应该是地理上的集聚性，然而这个集聚性除了要求地理位置的相邻以外，还应该要求其他的一些属性，比如商务交流的方便性；其次是商务行业机构的数量和密度足够大；第三就是区域内部的商务资源对区域内商务主体的商务活动具有内敛性,即对该商务资源的接近能有效节 省这些商务活动的交易费用或有效提高它们的交易效率；第四是要有完整的产业链条支撑。 “写字楼商圈”划分的标准 商务行业机构的数量与密度 严格来说，商务行业机构的数量与密度应该用集聚区内进行商务活动的企业规模和密度来反映，但是对企业的调查和统计比较困难，而研究表明：一个区域内企业的规模和密度是与该区域的写字楼规模与密度呈正相关的（假定所有企业都需租用或购买写字楼进行办公且其规模越大所需写字楼面积也越大）。所以我们采用集聚区内的写字楼规模（个数及总建筑面积）及密度来反映这个标准。 商务配套设施的档次及数量 商务配套设施包括酒店、商场、银行、会展中心、停车场、体育运动场馆、公寓、餐饮、各种生活娱乐设施等，种类繁多且不同商务类型商圈对这些配套设施的要求各不相同，既难于统一划定标准也难于进行调查统计。故我们在此采用定性的方法，将各写字楼集聚区的商务配套设施档次及数量分为高标准、完善、一般、匮乏四个档次进行分析。 区域内部的商务资源 商务资源的状况是确定一个写字楼集区能否构成一个独立写字楼商圈的关键因素，因为促使商务活动集聚的因素有很多，比如交通便捷性、办公条件优越性（商务配套完善、写字楼硬件条件好、租金低廉等）等，
北京写字楼市场分析 北京形成于上个世纪年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（）。北京的范围为：西起东大桥 路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约平方公里，以 东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售 价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。 一、区域概况 、的功能定位及规划 (商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱 乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信 息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。前期规划提出建筑规模控制在万平方 米之内，其中写字楼约占左右，公寓左右，其它左右为商业、服务、文化及娱乐设施 等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为万平方米，是超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 、交通状况 目前内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公 交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，道路系统及内外交通组 织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占总面积的。交通拥堵问题将借助立体空 间体系来解决，地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北 长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到年，地下空间 将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一 区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸 换乘站和地铁号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和 东西街地下联络线。
干货必收藏：史上最全北京商圈重点项目分布 2015-10-19 17:25 手机上看资讯，请下载客户端 联商网消息：据搜铺网报道，辽金元明清，都城北京城。由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，北京城内形成了众多传统的商业聚集区域。其中，北京东部主要有王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈；北京西部主要有西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；北京北部主要有亚奥商圈、立水桥商圈、中关村商圈、望京商圈；北京南部主要有前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈。 三里屯商圈——北京最繁华的“夜场” 三里屯原为距北京城墙三里地的农舍，故得名“三里屯”。曾经的三里屯，是“夜经济圈”的典范，充满了“浪子气”，华灯初上，各色酒吧里，三五朋友小聚聊天，买醉在繁华夜色中。如今的三里屯不再只是酒吧街的代名词。随着2005年3.3大厦的亮相，这里不断增添着休闲购物的消费场所，三里屯Village 的落成，大量国际时尚品牌蜂拥入驻，拔地而起的综合商业设施、周边百余家企业、外国商社和大批高端楼盘，让大批高收入、高消费的白领群体不断汇聚在这里，往日的酒吧街逐渐蜕变成新三里屯商圈，成为弄潮儿们的新据点。
三里屯village：弄潮儿们的新宠 总楼面面积约13.5万平方米，由太古地产持有80%股权。三里屯VILLAGE 无疑是弄潮儿们的新宠，这栋由19座设计各异的时尚建筑组成的开放式购物场所，是北京街拍最热门的地方、许多潮人最爱遛达的地方，也是品牌旗舰店和时尚活动扎堆的地方。吸引了i.t全新概念店（2012年11月开业，店铺面积共约1700平方米）、施华洛世奇中国区旗舰店（2013年3月29日开业）等强势进驻。 其中，在i.t全新概念店内，不仅囊括i.t旗下深受欢迎的5cm、double-park、Fred Perry、tout a coup、Katie Judith等店铺，更有集团旗下鞋履专门店ete!及西班牙鞋履品牌Camper专店，而位于店铺一层的BEAMS、Beauty & Youth和Journal Standard，更作为其各自品牌首次在中国内地开辟的专门店，成为城中年轻人关注的潮流焦点。
2014年一季度北京市写字楼市场回顾与展望 北京首佳房地产评估有限公司 2014/4/17
目录 一、一季度北京市写字楼市场情况 (1) 1、商办用地供需两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升 (1) 2、写字楼供应稳定回升但成交下滑，销供比回升引发售价上涨 (1) 3、优质写字楼供不应求，空置率处于低位，金融街引领租金微涨 (3) 二、近期北京市房地产相关政策 (4) 1、住宅持续限购限贷，投资需求被挤出，写字楼市场前景良好 (4) 2、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度 (4) 三、北京市写字楼市场未来走势预判 (4) 1、产业升级带动楼宇经济，北京首都地位支持写字楼市场需求 (4) 2、租售类产品市场表现分化，销售市场量价齐升，租赁市场相对平稳 (4) 3、短期供不应求带动优质写字楼租金持续高位 (4)
一、一季度北京市写字楼市场情况 1、商办用地供需两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升 2013年，北京市共推出商办用地241万平方米，实际成交178万平方米，分别较2012年大幅增长38%、62%（详见图1）。2014年一季度，与住宅用地市场同比出现下降不同的是，商办用地推出、成交面积分别较2013年同期大幅增长165%、218%，达182、155万平方米，明显高于2013年各季度平均供求水平（详见图2）。 图1：北京市商办用地推出、成交情况图2：2014年一季度北京市商办用地推出、成交情况2013年，北京市商办用地平均楼面单价9342元/平方米，攀升至历史高点，同比上涨35%。2014年一季度，商办用地楼面单价有所回落，但仍为历史次高点，且溢价率大幅提高至72%，仅次于2009年水平（详见图3）。 图3：北京市商办用地平均楼面地价及溢价率情况 2、写字楼供应稳定回升但成交下滑，销供比回升引发售价上涨 2013年，北京市新批上市写字楼2.75万套、264.61万平方米，分别同比上涨21%、14%。
一、2004年北京写字楼总体市场分析 北京的写字楼区域集中在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这其中不包括东二环、燕莎商圈及其他区域的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字会达到240万平米和160万平米。 各区域具体数据见下表： 表1：北京市2004年写字楼区域供给明细表（2004年在售项目）（单位：万平米） CBD中关村金融街朝阳门合计
表2：北京市2004年写字楼区域供给比例（2004年在售项目） ▲ CBD区域 自2000年以来，ＣＢＤ写字楼新增供应逐年递减，2003年仅有6.2万平方米左右的写字楼面积新开盘进入市场，入住项目也为小体量，与近些年ＣＢＤ概念被热炒的力度不太相称。其原因在于ＣＢＤ核心区内的几个大型项目如银泰中心、金地国际等都采取先开发住宅，后期推出写字楼的模式，预计到2005～2006年市场新增面积才会急剧增加。目前该区域市场处于供给断档期间，使泛ＣＢＤ区域（包括本项目所在的太阳宫区域）获得了一个相当好的市场机会，2004年将形成写字楼市场的潜力区域。该区域今年供应量不会超过10万平米。 ▲中关村 中关村早期物业出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。
▲金融街 金融街目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有30万平米左右。 ▲朝阳门区域 一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量在80万平米左右（朝外30万、朝内30万、东直门20）。 ▲亚运村区域 相对于北京其他区域，２００４年北部写字楼市场较为平淡，其中亚运村写字楼市场最为引人注目的一个特点就是数量稀少。亚运村写字楼市场出现供应冷清、销售缓慢的特点，主要是因为亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济，没有出现制造财富的生产经济，区内本身的办公客户数量相对较少；其次亚运村商圈还远未成熟，没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；交通堵塞的痛苦，让外来客户退避三舍。和写字楼具备同等功能的商务公寓项目，则相对较多的涌现在亚奥板块甚至亚北板块。 亚运村许多公寓项目“由住转商”是一个特别的征兆，３２万平方米的政泉商业街将在２００４年建成，风林绿洲约２０万平方米商务物业－－西奥中心也将上市，大连万达集团在北苑拿下一块约２５万平方米的商业金融综合用地……好的兆头必将拉动其他项目的跟进，填补区域市场的空白。
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
中关村写字楼市场调研报告 项目主持：祁珂微 项目分析：董叙 项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿 第一章市场综述 一、市场回顾 二、市场供给 目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。 同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。 三、市场需求 从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。 客群消费面积图 区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。
人均办公面积 由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。 四.租售价格 中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。 中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平
北京南南部商圈是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的商业区域，是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈、西单商圈，不像CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖。 历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”……等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。自2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。 南部商圈之一——前门商圈 前门商圈范围：北至箭楼、南至珠市口西大街，东至鲜鱼口，西至铁树斜街
前门商圈概况： 前门商圈是以前门大街为核心发展起来的，前门大街位于京城中轴线，北起正阳门箭楼，南至天坛公园路口，与天桥南大街相连。明嘉靖二十九年（１５５０）建外城前是皇帝出城赴天坛的御路，建外城后为外城主要南北街道。大街长 1600米，行车道宽２０米。明、清至民国时皆称正阳门大街，俗称前门大街。1965年正式定名为前门大街。 清代大街两侧陆续形成了许多专业集市，如鲜鱼市、肉市、果子市、布市、草市、猪市、粮食市、珠宝市、瓜子市等。附近胡同内随之出现许多工匠作坊、货栈、车马店、旅店、会馆以及庆乐、三庆、华乐等戏园。大街的席棚房逐渐改建成砖木结构的正式房，形成了东、西侧房后有里街的三条街。东侧里街为肉市街、布巷子、果子市，西侧里街为珠宝市、粮食市。前门外正街的店铺创立时间大部分晚于里街的店铺，路东有全聚德烤鸭店、便宜坊烤鸭店、会仙居炒肝店、永安堂药铺、黑猴帽店、都一处烧麦馆、正阳楼饭庄、瑞生祥、九龙斋
北京市写字楼整体市场调查与分析 摘要 通过我公司对本项目总体规划设计的研究，以及对8#楼方案的研究和分析， 我们认为本案销售推广的关键 ．．在于对本项目所在地域总体的策划和推广。 由于地理位置的优势，开发商长期本地经营的优势，以及开发商所具有的独到的文化背景的优势，使本项目具有了很好的潜质，拥有可以设计的空间，完全能够运作成为一个突出的、概念鲜明、立意独特的房地产项目。进而通过项目的 运营和管理，可以使本项目成为中关村文化休闲的地标性 ．．．的建筑群落，为日后长久经营打下良好基础。 同时，根据我们分析，本项目由于历史和当前的原因，在设计、布局、环境 和市场竞争等方面存在问题 ．．，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行了分析，并提供了相应的解决方案。 根据分析，我们建议把本地域塑造成为中关村人的精神家园，为中关村地区提供一个休息、交流和休闲娱乐的文化区域。 在宣传推广方面，我们主张以面带点 ．．．．的方式进行宣传。即通过对 ．．．．，点面结合 本地域总体的宣传，带动本项目（8#楼）的宣传。 我公司所做的分析研究以事实数据为基础，在此基础上，凭借公司所拥有的资源和经验，凭借对市场的了解和直觉，起草了策划报告。我公司在客户资源、对市场的把握和对营销推广的运作方面有很好的优势。 我们真诚希望能够和贵公司携手合作。
第一部分市场调查与分析 一、北京市写字楼整体市场调查与分析 综述：通过对北京写字楼市场总体供需对比分析，北京写字楼市场的供需均在逐年增加，但从长期的发展看，随着加入WTO进程的逐步加快，CBD区域、中关村区域与金融街区域内还是存在发展潜力。目前写字楼的租售情况在以稳中有降的趋势发展。但是我们认为随着中关村地区写字楼市场的逐渐成熟，周遍商务气氛的渲染，中关村地区写字楼还会有很大的发展空间，是北京市写字楼最有前景的区域。 （一）供应市场调查与分析 1、写字楼供应量分析 从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米； 2000年新入市的写字楼约为90万平方米，较1999年上涨22万平方米，2001年共有11栋甲级写字楼入伙，为市场新增供应万平方米，这几乎是2000年新增供应的两倍。截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到527万平方米。那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的一部分。写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。 2、写字楼供应区位特征 写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。从分布上看，东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。从供应量上看，2001年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。东部写字楼的新增供应量为91万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。这说明
北京站商圈分析 (2) 摘要 (2) 一、背景、意义 (3) 三、北京站商圈概况 (4) 1．商圈范围 (4) 2．周边情况简介 (4) 四、北京站商圈分析 (6) 1．地区产业特色 (6) 2．产业规模结构 (8) 3．楼宇经济 (10) 4．北京站商圈的主要特点 (11) 五、结论 (13)
北京站商圈分析 摘要 北京站是北京的交通枢纽站点，汇聚了大量的火车、公交车、地铁等交通工具带来的流动人群，根据街道领导的需求，利用第二次经济普查的数据，研究了北京站这一重要的交通枢纽对拉动经济所起到的作用，对今后的发展趋势出谋划策，为促进北京站地区的经济发展提供了第一手的资料 并具体从地区产业特色、产业规模结构、楼宇经济等三个方面对北京站周边的经济情况做了简要的分析，得出了北京站商圈的主要特点：北京站商圈并不是广泛意义上的传统商圈，它依托极其发达的交通运输职能，大力发展具有北京特色的、经营规范的商业、服务业，已经取得了很大的成就，但同时也遇到了区域经济进一步发展的制约因素：交通客运量的增大导致拥挤问题、基于消费者偏好的定位偏差等等已经成为北京站商圈发展的“新瓶颈”。 基于这些问题，提出了一些改进意见，以解决交通拥堵为突破口，整合北京站地区的优势资源，为该地区经济的未来发展提供了一些指导意见。
一、背景、意义 商圈，顾名思义，是指商业企业吸引顾客的区域范围，是城市商业活动的密集区，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 商圈主要包含以下方面的要素：一，消费人群；二，有效经营者，这两者需要有机结合；有效的商业管理；第四，商业发展前景，打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段；第五，商业形象，商圈必须有自己的形象，有自己的特色，环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节；第六，商圈功能，商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京站商圈北至长安街，东至东二环。独特的地理位置使得北京站商圈的构成异常丰富。不仅有街边的北京特产小超市、小餐馆，还有像恒基商城、中粮广场这样的大型商业企业。“长安街的商业后花园”之美誉也因此由来。文中笔者利用经济普查的可得数据对北京站商圈进行分析，并在此基础上，探讨北京站商圈规划的合理发展策略和最佳发展模式，意在为优化商圈发展布局提出一些可行的建议，为建国门区域经济的发展作出更大的贡献。
2016年北京甲级写字楼市场年度报告 近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2016年12月，北京写字楼市场平均售价30187元/平方米（建筑面积报价），与2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，与2015年同比上升5.5%。” 概览 宏观经济 根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值24899.3亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值129.6亿元，下降8.8%；第二产业增加值4774.4亿元，增长5.6%；第三产业增加值19995.3亿元，增长7.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到11.5万元。 全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元，比上年增长12.3%；占地区生产总值的比重为14.3%，比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元，增长9.1%；占地区生产总值的比重为22.7%，比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元，增长10.1%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.3个百分点。 存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额138408.9亿元，比年初增加9833.6亿元，增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构（含外资）本外币贷款余额63739.4亿元，比年初增加5180亿元，增加额比上年多358亿元。
固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。其中，完成基础设施投资2399.5亿元，增长10.3%。从基础设施投资投向上看，交通运输投资973亿元，所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元，所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元，下降5.6%。 分产业看，第一产业投资99.8亿元，比上年下降10.1%；第二产业投资722.9亿元，增长6.8%；第三产业投资7639亿元，增长6.1%。 房地产开发：全年完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。 保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。 写字楼市场 在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。 一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，"十一"期间，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车，共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。 另一方面，中国经济格局切换，"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看，外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势使
7月份北京写字楼市场分析 综述 进入7月份，北京的房地产市场整体进入停滞期，写字楼交易也不例外。由于奥运会的临近，政府对北京市区内建筑装修施工和材料运输的限制使得大部分写字楼专案不得不推迟其入市的时间至奥运会后。美联物业写字楼部的负责人表示：7月份北京写字楼的空置率有所下降，主要原因是因为7月份北京的写字楼市场基本没有新项目入市。同时因为政策、装修等问题，7月份北京的写字楼市场的租赁交易情况也十分不旺盛，租赁成交量出现明显的下滑。根据美联物业市场研究部的统计，7月份北京写字楼市场租赁成交量环比下降幅度达到50%~70%。 从项目分布情况来看，北京优质的写字楼主要分布在CBD、中关村、金融街等三大热点商务区。上述商务区在发展背景、支柱产业以及政府相关支持政策等方面各具特色，导致区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。 燕莎商圈作为使馆区，其周边的高档写字楼项目也分布较多，且租金价格也较高，例如南银大厦写字楼的价格均价为285元/月/平方米。燕莎商圈靠近三元桥区域，搭乘机场快轨也较为方便，双轨道优势更使得这一区域备受外企公司的青睐。 东二环区域的写字楼市场因其便利的交通和浓厚的商务氛围，而展现出极强的升值前景，尤其是随着新保利、优唐等高端项目的入市和投入使用，相信东二环区域写字楼市场租金价格将迎来大涨。 亚奥地区的写字楼发展是搭乘奥运这趟经济快车启航的，作为展示北京国际形象的主要区域，随着亚奥地区逐渐拥有了高标准的交通网络、配套设施、商业地产，这一地区也逐渐受到国内外诸多企业的青睐，区域未来商业潜力被多方看好。 重点项目分析 CBD区域 根据美联物业市场研究中心统计的数据来看，CBD区域7月份写字楼的挂牌量环比6月份有33.85%的上升，而租金报价更是大幅上涨了78.76%。随着国贸三期的入市投入试用，以及中央电视台的东移，CBD区域的写字楼将迎来新一轮的热潮。 重点项目分析 华贸中心 北京华贸中心坐落于长安街国贸以东900米处，东长安街上地标性百万平米超大规模商务建筑集群。华贸中心以前瞻性的国际化设计理念，国际水准的业态资源整合，倾力打造了一个高端的写字楼项目。它的出现使CBD繁华地段东移，这座气势磅礴的国际化商务建筑群将成为沿国宾道进入长安街的第一道亮丽景观，确立CBD商务地标。
北京商圈规划分析 核心提示：商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。 第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。 第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的