中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页
深圳【中海香蜜湖1号】项目
后评估报告
中海地产集团后评估工作小组
二○○八年九月
深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告
前言：
深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2018年2月达到后评估时点（数据截止时刻为：2008年4月20日）。
基于对项目进行体会总结和失败教训的吸取之目的，期望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
【核心内容提要】 (2)
【项目概况及评估综述】 (4)
【项目投资治理评估】 (5)
【项目规划设计工作评估】 (7)
【项目营销工作评估】 (20)
【项目进度、工程治理评估】 (34)
【项目成本治理评估】 (46)
【核心内容提要】
一、投资治理评估
本地块为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。
二、财务治理评估
从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均专门理想，远远超过可研时期的预期投资目标。
三、规划设计工作评估
本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、治理成功，关于今后的项目设计及治理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，关于解决中等容积率、超豪华、舒服居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；
独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满
足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践体会。
四、营销工作评估
本项目在产品定位、营销推广、物业治理策划、活动营销、推售打算、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种专门的、系统化的营销模式。
五、进展进度、工程治理评估
(一)项目进度操纵从整体的施工时期来看，除室外工程，其余工程均按进度打算节点完
成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情形，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度治理提供了可借鉴的体会和教训。(二)项目的工程治理提出了创新的技术治理模式。这种治理方式重视策划技术，把它看
作是现场技术治理工作的基石，从而表达了“技术指导现场，主动式技术治理”的新思路。
六、成本治理评估
(一)项目进展成本有所增加，要紧为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次
提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司治理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入依旧单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个要紧奉献，因此本项目成本增加也有其专门的合理性和必定性。
(二)项目实际建安总成本比打算成本操纵值降低了1.7%，工程成本在操纵范畴内。
【项目概况及评估综述】
一、项目概况：
项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区，北邻侨香路，东侧为香梅路，南侧毗邻水榭花都高档住宅区，西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规划的公园，作为都市中心最后一个临湖低密度住宅，是深圳市中心区域极为难得的自然与繁华兼得的楼盘。
二、项目经济技术指标
(一)项目规划建设用地面积93,544㎡，可建设建筑面积131,000㎡，其中，住宅总建筑
面积126,506㎡，会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为1.4。(二)项目以联排别墅（御园别墅区）及高层湖景住宅单位（华府高层）为主，并有少量多
层住宅和配套公建，户型区间为180㎡—450㎡。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位，高层住宅部分设车位467个。
三、项目开发周期
项目用地通过公布拍卖竞得，2004年4月30日签订土地出让合同后，于2005年4月开工建设，2005年12月25日开盘，南区2006年3月12日竣工，2006年6月30入伙；中北区2006年9月30日竣工，2006年11月19日入伙；北区高层2006年6月20竣工，2007年8月30日入伙，建设期31个月，销售期20个月。
四、项目综合评估
(一)本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、
林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸，是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区，地理位置显要，景观条件优越。
(二)本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50％，双方各占50％
权益。
(三)香蜜湖1号的设计着重表达“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人一辈子”的
设计理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。
(四)项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求动身，从客户资源的积存、营销的推广到项目
的开盘都充分表达了尊贵、典雅、高尚的气息，并通过专门的开盘法，达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。
(五)项目在工程治理方面，领先实践了矩阵式的独立项目治理模式和总包治理模式。【项目投资治理评估】
一、宏观经济和房地产市场进展变化分析
(一)项目进展周期内深圳市房地产市场状况
深圳市商品住房施工、竣工、销售情形表
在项目进展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。其要紧缘故有：一是随着经济的快速进展，居民收入不断提高，但土地资源短缺，人口快速增加，导致供需矛盾加大。二是随着都市基础设施不断完善，居住环境逐步改善，
外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上涨，特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。
(二)2001年－2005年深圳市土地市场情形
从2001年至2005年，深圳市土地出让面积分别为：105.9万平米、55.4万平米、101.8万平米、104.7万平米、57.6万平米，其中：关内土地出让面积分别为：
25.6万平米、3.9万平米、1.7万平米、9.3万平米、1.4万平米，五年间关内土地出
让面积不及全市出让面积的10％。由于关内土地资源日益减少，新增供给已不能满足市场需求，关内土地供应的减少，凸显了香蜜湖一号地块的投资价值。
二、土地协议执行情形
(一)项目概况
香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。土地费用均已全部按时履约支付，投资合同履约良好。
(二)交地情形
2004年4月30日正式签订土地转让合同后，完成了土地的正式移交。交地情形比较理想。
三、项目经济技术指标变化情形及其对最终收益的阻碍
项目可研时期销售面积指标为：低层住宅：19,148平米，高层住宅：108,503平米；最终依照竣工查账报告：低层住宅43,563平米，高层住宅：87,516.41平米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。
四、投资体会总结
(一)在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于一般地价，加之竞争商家
实力较强，竞价专门猛烈，导致土地猎取成本专门高，楼面地价高于周围楼盘的销售单价，然而公司通过充分的市场调研，科学的判定了该土地的市场价值，专门是在中心区西移过程中，特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块，具有不可比拟的稀缺性。
(二)在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会，提早预判到房地产市场的高峰期
立即到来，专门是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可，因而果断吸纳该项目，在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。
【项目规划设计工作评估】
一、项目设计情形的介绍
本项目方案由柏涛建筑设计设计，立面由香港兴业建筑师事务所设计，施工图由深圳市电子院设计设计，园林景观由新加坡柏景规划建筑与景观设计设计，水景工艺由深圳市极水实业设计。
各要紧设计出图进度如下：规划方案设计：2004年12月9日；施工图设计：南区2005年3月21日，中北区2005年5月8日；室外工程施工图设计：南区2005年5月25日，中北区2006年1月24日；会所及样板房精装修设计：06年2月28 日。
二、项目的建筑标准
(一)结构形式：基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采纳短肢墙结构，高层采
纳框肢剪力墙结构。
(二)入户门：全实木入户防盗门。
(三)门窗：TH采纳阿鲁克系统门窗，高层采纳家装式铝合金高档门窗，玻璃选用low-e
双层中空透亮玻璃。
(四)栏杆：铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。
(五)公共部分为精装修交付标准，要紧建筑材料如下：
单元大堂：地面：石材；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。
标准层电梯厅：地面：仿石地砖；墙面：仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。
三、项目机电配置标准
(一)强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室，通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，
为了保证住户使用大功率电器，每户均设置三相电源，采纳TN-S接地系统。(二)弱电设计：弱电系统采纳了家居智能系统、灯光操纵系统、高速道闸等高科技产品，
大大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户能够在小区内无障碍无线上网。
(三)给水系统设计：整个小区给水采纳变频供水，水泵房设在高层地下室，地下室设有水
箱，保证住户用水的可靠性和稳固性。
(四)排水系统设计：排水立管均采纳球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的阻碍。
(五)暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统，高层室内设置动力新风
系统，符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒服度要求。
(六)电梯设计：选用美国OTIS电梯，载重1050KG，速度2.5米/秒,发纹不锈钢装饰面。
四、项目设计过程治理回忆与实施完成情形
(一)建筑设计过程回忆
1.产品策划理念——都市中央，生态府邸
“回来自然，回来生态”的空间构思，也充分表达了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，制造了极为专门而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。
居住模式的摸索一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空，独辟蹊径的提出了“高层住宅的别墅化”居住模式：专门的南北通透电梯厅设计，采纳了“入户式电梯设置”，同时在高层的电梯出口处设计了大面积的双层高半室外花园，使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空间也围绕着一个面积达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个充满趣味的流淌的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有益尝试。
此外，高层建筑低层化，不仅是一种设计的创新，而且具有阻碍邻里的社会价值，一样地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机会。但在那个问题上，香蜜湖1号·华府却完全的突破了传统，是深圳房地产历史上的一次重大突破。
2.规划方案设计
(1)打破常规，突出重点
在规划之初，我们依照营销策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的TOWNHOUASE，以为公司制造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层面积比例限制（低层住宅面积只可占总面积的15%）和建筑物75米限高条款，我们打破常
规，大胆思维，在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近10个突破规划指标而又富于制造力的规划设计方案，最终的规划设计方案终于达成了开发商-政府-市民三赢的完美局面，创新而又专门的规划设计方案最终获得了政府部门的认可和审批，使香蜜湖项目具备为公司赢得了庞大的利益条件。
(2)仪式感的营造
依照对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心表达在于仪式感的营造：在到达一个目的空间之前，按轴线分层次设置若干过渡空间，每通过一个过渡空间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级，从而使空间的豪华感演绎到极致。香蜜湖1号的设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间序列、建筑立面的韵律和尺度...所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。
3.建筑户型设计
(1)别墅
别墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。
例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排别墅南北通透的客厅
设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，都营造出一个极为专门而华丽的居住空间。此外，通过底层空间的专门设计，业主入伙后可进行改造，如TH半地下室层高不足
2.2m，不计建筑面积，业主可下挖60cm，改造后层高可达2.8m，可依照需要装修
成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等，给予业主充足的想象和自主设计空间。而且，由于地下室的专门设计，可通过在地下室与室外泳池间设置玻璃隔断，将室外花园和游泳池的景观引入地下空间，使业主坐在地下室就能观赏到游泳池的水景，因此完全颠覆了以往一切联排别墅设计，通过泳池贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感受。而在赠送面积方面，通过地下室、花园、凸窗、露台等形式，使建筑面积和赠送面积的比例达到近1：1，而个别户型买300㎡最多可获赠额外约500㎡的使用面积，如此一来给业主带来了更多的实惠，同时，也带来了价值提升的空间。(2)高层
居住模式的创新一直香蜜湖1号高层单位策划的核心内容，我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出“高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别墅般居住感受，为用地日益紧张的都市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价值的有益尝试。
如入户花园与客厅的空中四合院。在设计过程中，我司合理的利用面积查丈规则，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一样凸窗、顶层坡屋顶等方式，尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形式，使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。此外，通过“入户式电梯设计”
赠送双层高半室外花园的手法，使传统意义上的公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增加了住户的尊贵感受。而在户型的空间布局上，采取了多空间可组合性原则，以空间的设计创新完全改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式，制造出一个
充满趣味流淌的室内居住空间。而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高“空中庭院”
就为住户提供了一个表现自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树，点缀花草，品茗对弈，找回久违的中式合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质，成为整座宅院的精神统领。
高层户内的空中四合院
4.立面设计（彰显尊崇的高贵、典雅风格）
香蜜湖1号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计，是联排别墅立面设计上的重大创新。建筑立面造型专门，比例完美，色彩和谐，材料对比恰到好处，充分表达了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格，赢得了客户和同行的交口赞扬。此外高层的立面设计采纳现代风格，讲求建筑的简洁和挺立，突出都市感。(1)立面材料设计创新
为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采纳了造型专门、质感较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用），建筑上部采纳织面外墙漆，
屋顶也开创性地采纳了有别于一般别墅屋顶的蓝灰色日本T型平瓦（目前在深圳住宅设计中首次使用），铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗框和透亮中空玻璃，达到了强烈的对比成效。通过合理高效的利用各种材料的不同特质，结合专门的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。
(2)立面色彩设计创新
建筑群整体色调设计为中性偏暖，柔弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。幸免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比，色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。
(3)立面设计创新
别墅的立面设计充分表达了高贵、典雅的新古典主义风格。
此外高层的立面设计采纳现代风格，讲求建筑的简洁和挺立，突出都市感。立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面要紧构成元素。
在转角处的飘窗增强了塔楼的精巧，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰富的光影变化。
由于位置突出，专门对临湖3栋塔楼的空调位百页做了专门处理，将一般的横向百页换成了竖向的矩管和穿孔板，同时每4层对换一次，最终成效简洁而又不失丰富，别有味味，成为临河立面的一个亮点。
5.景观设计
香蜜湖1号的景观设计特点为：整体环境设计中重视整体场景的营造；保证户户有景，同时住宅间距较大，有开阔感整体环境采纳扇形结构，使景观达到均好性；花园绿地平均分布于每个组团中，保证每户获得优美的外部景观。
道路的人性化设计，高层部分道路采纳人车完全分流，TH和独立别墅采纳半人车分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降低道路行驶车辆速度，减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要，设置苗木达到绿树成荫的成效。
6.室内装修设计
香蜜湖1号室内设计由香港闻名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循“都市中央，尊贵府邸”的项目开发理念，对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深化与细化，在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的渲染，表达了高品位、高素养的现代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的流淌性、开扬性与完整性，并结合表达文雅、平和的“典雅主义”建筑风格及注重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格，集中表达顶级豪宅的悠闲与舒服。
在装修成效的操纵方面，我们要紧采纳以下两种方式：
(1)单位选择对成效的奉献
选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作，充分利用外部资源，为我司在本项目运作及装修施工现场治理力度较弱的情形下提供了保证。①加强与设计单位的合作与治理，充分利用其优秀资源为我司服务，如具有必需完整的装修施工图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作，托付饰品采购工作等。②加强与施工单位的合作与治理，充分利用其优秀现场治理体会为我司服务，如优秀的施工单位具有丰富的现场治理体会，从装修进度打算、质量把控、材料的利用、成品爱护等都治理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的方法。
(2)分判模式的意义
在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本操纵具有重要作用。如香蜜湖会所恒温泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样成效的情形下节约80万；高层高文安设计公司提供的1000元/M2的墙纸，合约定标前进行替换，在保证同样成效的情形下节约30万。
(二)建筑设计的成本操纵
设计费用操纵措施如下:
1.选好设计人员，加强施工图设计时期的操纵
匹配好设计人员，做好结构运算参数选取，确定结构运算结果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本操纵的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本操纵依照设计过程时期完成。与项目结构专业负责人将结构30多个运算参数一一核对，保证运算参数与结构的类型和实际相匹配；认真核对荷载的取值和输入情形，及时纠正一些取值过大的部位，在保证安全的前提下达到
经济性最好；在施工图的设计中，加强中间过程的操纵检查，对中间成果模板平面图、配筋图进行审核，将发觉的问题提出并修改，之后再按新的要求进行大面积出图。2.施工时期变更的严格操纵
关于施工单位提出的与成本有关的变更，一样用最经济的施工方式或施工技术予以解决，对材料代换的变更要求在保证结构安全和质量的情形下由设计单位确认；对其他专业提出的与结构有关的变更，要充分协商，力求最经济合理；对因设计错误造成的变更，积极做好有关记录，以利于设计费用结算时的索赔。
(三)售后使用情形
1.无边界景观泳池存在封闭管的问题，专门是泳池北侧的溢水成效，在满足了差不多的
使用功能后，难以兼顾景观成效。后来通过竖向立杆进行围合、封闭，但对最初的设计成效依旧有一定破坏。因此在今后的项目中若采纳无边界泳池，应认真考虑溢水边界的细节处理，使泳池既安全又兼有最佳的景观成效。
2.项目的景观泳池底部为坡面，在二次设计时未考虑此条件，最低处没有设置排水口，
造成在清洁水池时总有一部分水排不洁净，因此景观专业设计在提交设计条件时不仅要说明景观成效，还要有预见性的提出可能发生的问题，当专业水景公司完成二次设计图纸后，还要对景观师做充分的成效说明。
3.高层户型中，设计按运算负荷量进行集中空调的选用，业主如选用更大功率的集中空
调预留位置空间不够。
4.会所、大堂空调制冷成效不佳。依照现场测量和研究，要紧缘故如下：①建筑设计未
考虑空间的闭合，会所有几处过渡空间采纳露天方式处理，然而与室内没有隔离措施；
②装修设计过分追求成效，修改了风口位置和形状，不能满足空调系统要求；③施工
后，风道没有及时清理，有残留垃圾堵塞风道；④主机位置安装在通风不畅的地点，
阻碍制冷成效；⑤由于会所兼作售楼处，存在开盘人流大，通道不关闭等情形，建议冷量应该做足。
5.园林埋地灯经常损坏。本项目车行主入口（小区主入口）道路指引埋地灯经常损坏，
更换了3、4次，也不能杜绝，最后将该处灯光被迫取消。分析缘故要紧是：①车辆压挤造成活动；②下雨积水引起灯具漏水损坏；③灯具发光发热，易产生热胀冷缩，发生漏水；④建议以后项目慎用埋地灯。
五、本项目设计治理方面突出体会和教训
(一)项目设计治理突出体会
1.设计突破规划报建的限高要求。
2.出图时刻配合分判及施工节点并做大量二次深化设计，细化相关节点。
3.苗木进场由设计师和地盘工程师共同填写苗木质量验收单，对冠幅、胸径、高度等进
行验收并签署意见。
4.香蜜湖装修工程石材等尽量选择大块、规整，达到大气豪华的成效，同时可努力查找
可替代的材料，以节约成本。
5.依照规划设计，提早进行土方回填和分层碾压处理，操纵了场地的沉降，保证了后期
园建和管线的质量。
(二)项目设计治理中吸取教训
1.项目设计是由两家单位完成，分别做方案和施工图，在设计治理上存在较多的和谐工
作。
2.建筑、园林及结构和水电在项目设计过程中，互提条件的时刻应明确并要合理，如地
下室的图纸已出，绿化和园建图仍未完成，之后提出有大型乔木和较多的园建结构，造成顶板和梁配筋重新出图。
揭阳大南海石化工业园项目暨中海油项目简介 时间： 2013年03月10日来源：揭阳新闻网作者： ●化工类 中海油粤东ＬＮＧ 中海油粤东ＬＮＧ项目由中国海洋天然气及发电有限公司投资建设。建成后，将向揭阳、汕头、潮州、梅州和汕尾等市供应天然气。项目选址于惠来县前詹镇沟疏村海边哨所以西，计划投资300亿元，建10万吨专用码头及两期每期各16万立方的储罐等。按设计方案，项目由ＬＮＧ接收站、接收码头和输气干线三部分工程组成，分二期建设，一期计划2016年投产，年供气200万吨，二期计划2015年开工建设，年供气扩至400万吨。项目的建设对于解决能源供应“瓶颈”问题、优化能源结构、推动节能减排具有重要意义。 该项目于2010年5月26日获国家发改委同意开展前期工作的“路条”，2013年2月18日获国家发改委核准，目前已经完成地基地质的钻探、用地范围平整、围墙大门建设等，供水输送管道已全面铺设完毕，即将进入全面建设。 广东谷和液化石油气（ＬＰＧ） 深加工 广东谷和液化石油气（ＬＰＧ）深加工项目计划总投资53.6亿元。预计投产
后年实现销售收入总计101.8亿元，创税10.18亿元。项目计划建设六套生产装置，包括年产35万吨丙烷脱氢装置、年产10万吨环氧丙烷装置、年产20万吨高纯异丁烯装置、年产20万吨ＤＭＥ装置、年产10万吨丁基橡胶和年产8万吨顺酐装置。预计利用中石油炼油项目提供及外购原料，年深加工液化石油气能力80万吨。产品包括丙烯、高纯异丁烯、顺酐（ＭＡ）、环氧丙烷（ＰＯ）、丁基橡胶（ＩＩＲ）、甲基叔丁基醚（ＭＴＢＥ）、ＤＭＥ、ＭＭＡ等。 华德顺利300万吨/年硫磺制酸 华德顺利300万吨/年硫磺制酸项目计划总投资13.6亿元，项目分两期建成年产300万吨硫磺制酸设备，主体装置包括熔硫、焚硫、转化、干吸、尾气吸收、低温位余热回收、热力系统工序，配套建设循环水站、脱盐水站、中低压蒸汽余热电站、供配电、控制系统及其他公用工程设施等。预计建成投产后年产值24.75亿元，创税利2亿余元。 广东石化空分装置 广东石化空分项目，计划总投资16.2 亿元人民币，预计年产值10亿元，年创税利8000万元。项目建设三套氧气产量为70000标方/小时的空分装置，为广东石化炼油项目和部分中下游企业提供氧气、氮气等气体产品，并向周边地区提供液氧、液氮和液氩等液体产品，项目的建成将带来较好的经济效益。 同益东辉石化40万吨/年Ｃ4综合利用 同益东辉石化40万吨/年Ｃ4综合利用项目计划总投资72.8亿元。项目分两
中国海洋石油总公司 一、总公司简介: 中国海洋石油总公司（China National Offshore Oil Corporation,CNOOC，以下简称中国海油）是中国最大的国家石油公司之一，是中国最大的海上油气生产商。公司成立于1982年，注册资本949亿元人民币，总部位于北京，现有员工6.85万人。涉及业务包括油气勘探开发、专业技术服务、化工化肥炼化、天然气及发电、金融服务、综合服务与新能源等六产业板块。2010年，公司全年完成油气产量6494万吨油当量，实现营业收入3548亿元人民币，利润总额977亿元人民币，年末总资产达到6172亿元人民币。 二、组织结构概览： 上游业务中上游业务 中国海洋石油有限公司：（下辖）中海石油气电集团有限责任公司 中海石油（中国）有限公司天津分公司中海石油炼化有限责任公司 中海石油（中国）有限公司湛江分公司中国海洋石油总公司销售分公司 中海石油（中国）有限公司深圳分公司中海油气开发利用公司 中海石油（中国）有限公司上海分公司中国化工供销（集团）总公司 中海石油研究中心中海石油化学股份有限公司 专业技术金融服务 中海油田服务有限公司中海石油财务有限责任公司 海洋石油工程股份有限责任公司中海信托股份有限公司 中海油能源发展股份有限公司中海石油保险有限公司 中国近海石油服务（香港）有限公司中海石油投资控股有限公司 其他 中海油新能源投资有限责任公司中海油基建管理有限责任公司 中国海洋石油渤海公司中化建国际招标有限公司 中国海洋石油南海西部公司中海油信息技术（北京）有限责任公司 中国海洋石油南海东部公司中国海洋石油报社 中国海洋石油东海公司中海实业公司 公司文化以人为本，担当责任，和合双赢，诚实守信，变革创新；及对社会要节能减排，公益事业的责任。 二、进入外国市场的方式及公司的经营策略 进入外国市场的方式 (1)出口进入方式。 (2)合同进入方式。 (3)投资进入方式。 开展海外投资应主要采取以下几种途径[1]： 1 与东道国的石油公司联合 2 与有经验的大型跨国石油公司联合 3 无风险服务合同 4 购买储量 5 获得勘探开发股份的转让
中国海油介绍 中国海洋石油总公司（在本手册中以“中国海油”、“公司”或“集团”指代）是中国国务院国有资产监督管理委员会（在本手册中以“国资委”指代）直属的特大型国有企业，是中国最大的海上油气生产商，2011年在世界最大50家石油公司中排名上升至34位，2012年在《财富》杂志世界500强企业中排名上升至101位。 公司成立于1982年，总部设在北京，现有10万余名员工。自成立以来，中国海油保持了良好的发展态势，由一家单纯从事油气开采的上游公司，发展成为主业突出、产业链完整的综合型能源集团，形成了油气勘探开发、专业技术服务、炼化销售及化肥、天然气及发电、金融服务、新能源等六大业务板块。 围绕“二次跨越”发展纲要，公司紧紧抓住海洋石油工业发展的新趋势、新机遇，正视公司发展中遇到的新问题、新挑战，稳健经营，实现“十二五”良好开局，为全力推进我国海洋石油工业的“二次跨越”创造了有利条件。 油气勘探开发 中国最大的海上油气生产商、全球最大独立油气勘探生产（E&P）公司之一，在中国海域拥有4个主要产油地区，同时还在尼日利亚、印度尼西亚、澳大利亚、阿根廷、美国等国家或地区拥有上游资产。 天然气及发电 以液化天然气（LNG）及相关业务为核心，以接收站和管网为基础，建设中国沿海天然气大动脉，积极发展天然气发电、LNG加注等清洁能源产业。
炼化销售及化肥 依托公司特色资源，高起点、差异化发展炼化和化肥等关联 产业及优势产品，在全国拥有七个化肥基地，并在“两洲一湾”（长江三角洲、珠江三角州、环渤海湾）和“一江两线”（长江、京广线、京九线）进行销售市场布局。 专业技术服务 为海洋石油勘探开发作业提供全过程服务，依靠国内外两个市场，力争成为国际化能源技术服务板块。 新能源 致力于风能、生物质能、煤基清洁能源、动力电池等可再生能源、清洁能源的开发利用及清洁发展机制（CNM）等业务发展。 金融服务 以服务集团主营业务为中心，提供安全、灵活、高效的理财、融资、保险及资产受托管理等服务，助力集团价值的整体提升。 中国海油主要业务 油气勘探开发
项目试验计划(中建)
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重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房 项目试验计划 批准： 审核： 初审： 编制： 深圳中海建筑有限公司 重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房项目部 2011年07月03日
目录 一.编制依据 (2) 二.工程概况及结构特点 (3) 三.建立试验室 (5) 四.试验仪器及设备的配置 (5) 五.选择试验室 (5) 六.现场试验管理系统图 (5) 七.试验程序 (6) 八.取样计划 (7) 九.见证取样试验 (18) 十.试验资料 (18) 十一.试验措施 (18) 十二.其它事项 (19)
一. 编制依据 1.现行建筑材料规范及行业标准； 2.混凝土结构工程施工及验收规范（GB50204-2002）； 3.钢筋机械连接通用技术规程（JGJ107-2003）； 4.滚轧直螺纹钢筋连接接头（JG163-2004） 5.钢筋滚轧直螺纹连接套筒技术规程（Q/HJ109-2000） 6.建筑安装工程资料管理规程（DBJ50108-2001）； 7.重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房工程施工组织设计及施工方案 8.重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房工程4#~13#楼施工图纸 9.合川市建委关于有见证试验的规定 二. 工程概况及结构特点 1.工程简介 重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房项目位于重庆市合川区高校园区。 工程名称：重庆市合川区北城沙坪路二期拆迁安置还房工程 建设单位：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司、重庆海建投资有限公司 设计单位：中国机械工业第三设计研究院、重庆市市政设计研究院 监理单位：重庆建新建设工程监理咨询有限公司 建设地点：重庆市合川区高校园区 建筑面积：185000m2; 建筑层数：4#、5#楼为33层高层，6#、7#楼为26/D3层高层，8#、9#、10#、11#楼为28层高层，与13#楼地下车库相连，地下车库2层，局部3层。 2.结构特点 本工程4#~13#楼均为框架剪力墙结构。混凝土全部采用商品混凝土。混凝土结构抗震设防烈度六度。 各楼混凝土标号详见下表： 4#、5#楼
目录 一、【案例说明】 (3) 二、【案例背景】 (3) 1、项目概况 (3) 2、项目开发周期 (3) 3、主要施工进度完成情况 (4) 三、【值得借鉴和推广的经验】 (4) 1、项目管理体系的优缺点 (4) 2、对监理单位的监管 (5) 3、对工程质量的控制 (6) 4、对工程合约的管理 (7) 五、【后记】 (10)
中海地产某项目工程管理经验案例 一、【案例说明】 本案例摘自2006年度公司某项目的后评估报告，是地区公司同事在项目开发过程中对工程施工及合约管理等方面工作的切身经验和教训。从案例中我们可以看到对项目管理模式的反思，看到工程质量、合约管理工作方面的经验和教训。后评估工作小组摘编了本案例，供领导与同事们参考。出于保密的考虑，我们隐去了有关项目的名称和相关数据，敬请谅解。 二、【案例背景】 1、项目概况 该项目征地面积92315平方米，其中城市路位面积10985平方米，净开发用地面积81330平方米，总建筑面积401649.4平方米，住宅面积323116.4平方米，其余公建配套及裙楼面积（含架空层面积）共78533平方米；综合容积率4.35，住宅容积率3.5，建筑密度28％，绿化率31.7％；规划居住总户数3880户，13580人。 2、项目开发周期 1999年10月拿地，1999年12月开始拆迁旧厂房，2001年4月第一次销售，至2005年10月份完成全部交楼入伙工作，历时5年多开发。
3、主要施工进度完成情况 1999年12月开始拆迁施工，2005年10月最后一批小业主入伙，共经历近6年。分四期（实际分五期）开发，第一期可拆分为一期和二期，各期的实际工期见下表。 三、【值得借鉴和推广的经验】 1、项目管理体系的优缺点 ?本项目实行项目经理负责制。 ?在这种管理模式下，包括直属项目部的地盘在内，和其他设计、合约、营销等成员共同组成一个项目团队，直接受项目经理领导和工作安排，信息传递的路径大大缩短，信息
中国海洋石油总公司（简称“中国海油”、“总公司”或“集团”）是中央特大型国有企业，也是中国最大的海上油气生产商。公司成立于1982年，注册资本949亿元人民币，总部设在北京，现有98750名员工。自成立以来，中国海油保持了良好的发展态势，由一家单纯从事油气开采的上游公司，发展成为主业突出、产业链完整的综合型能源集团，形成了油气勘探开发、专业技术服务、炼化销售及化肥、天然气及发电、金融服务、新能源等六大业务板块。 近年来，通过成功实施改革重组、资本运营、海外并购、上下游一体化等重大举措，企业实现了跨越式发展，综合竞争实力不断增强。围绕“二次跨越”发展纲要，公司紧紧抓住海洋石油工业发展的新趋势、新机遇，正视公司发展中遇到的新问题、新挑战，稳健经营，实现“十二五”良好开局，为全力推进我国海洋石油工业的“二次跨越”创造了有利条件。 中国海油正以科学发展观为指导，坚持“双赢、责任、诚信、创新、关爱”的企业理念，实施协调发展、人才兴企、科技领先和低成本战略，坚持特色发展道路，推动公司的高效高速发展，努力建设国际一流能源公司。 中海油能源发展股份有限公司（以下简称"海油发展"）成立于2008年7月15日，注册资金60亿元人民币。主要为海洋石油勘探、开发、生产、销售、油气加工、炼化、LNG等业务提供技术、装备、人力资源、物流、通讯、后勤等综合性、系统性支持和服务，是中国海洋石油总公司（以下简称"总公司"或"中海油"）下属的专业服务公司之一，是中国唯一一家同时提供能源技术服务和化工产品的多元化大型产业集团。 海油发展战略定位和发展思路不断清晰，确立了在总公司大的发展体系中“贡献四大价值、实现五个转变”的核心使命，和“进、退、转”的产业结构优化原则，为公司谋求可持续发展铺就道路。通过持续资源整合、组织整合、产业整合、结构优化，形成了“能源技术服务、能源综合服务、FPSO与船舶运营、化工产品”四大核心业务，成为能够提供一站式服务、拥有可持续发展能力的创新型企业 "十二五"期间，海油发展将致力于打造集技术研发、产品制造、专业化技术服务于一体，服务于能源行业、多元产业协调发展的"具有国际竞争力的能源技
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
中海油LNG接收站拟(在)建项目简介 出处：广东油气商会LNG 资讯 地址：https://www.doczj.com/doc/c57056340.html,/blog/bo-blog//read.php?5 2006-4-22 13:27 内容： 1. 广东LNG站线项目(在建) 投资：中外合资，中方控股。合作方为：中海石油天然气及发电有限责任公司、BP全球投资有限公司、深 圳市燃气集团有限公司等。 规模：一期工程设计规模为375万吨/年，设两座16万立方米储罐；二期工程设计规模700万吨/年，增加一 座储罐。接收站港址内建可停靠14.5万立方米LNG运输船的主用泊位一个。 总体投资：约72亿元人民币（折合约9亿美元） 项目进展：2003年12月28日开工，项目计划于2006年6月投产 资源供应方：澳大利亚ALNG集团 2. 福建LNG站线项目(在建) 投资：中海石油天然气及发电有限责任公司和福建投资开发总公司共同投资 地点：福建湄洲湾北岸莆田秀屿港区 规模：一期规模为260万吨/年的LNG接收站和输气干线、LNG 运输、燃气电厂、五城市燃气用户供气。二 期规模将达500万吨/年。 总投资额：总投资约240亿元，一期55亿元人民币 项目进展：2005年4月15日开工，一期项目计划于2007年10月1日试投产，12月31日正式运营。 资源供应方：印尼东固项目 3. 上海LNG项目（已立项） 投资：中海石油天然气及发电有限责任公司与上海申能（集团）有限公司共同投资 地点：上海国际航运中心洋山深水港区的中西门堂岛 规模：按年接收600万吨设计，分两期建设，一期为300万吨。工程内容包括LNG接收站，LNG专用码头和海 底输气干线。 总投资额：约45.9亿元人民币 项目规划：项目一期计划于2008年6月建成投产 4. 浙江宁波LNG项目（已立项）
句容市人民医院异地新建项目混凝土缺陷修补施工方案 编制人： 审核人： 审批人： 编制日期：2019年5月4日
第一节工程概况 工程名称：句容市人民医院异地新建项目 建设单位：句容市城市建设投资有限责任公司 设计单位：上海市卫生建筑设计研究院有限公司 监理单位：江苏建科建设监理有限公司 施工单位：深圳中海建筑有限公司 句容市人民医院异地新建项目位于句容市华阳南路西侧、二圣路北侧，项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积约17万平方米，包括病房楼（13F）、门急诊医技楼（4F）、感染病楼（3F）、值班宿舍楼（6F）、后勤综合楼（3F）、太平间（1F）、垃圾房（1F）、门卫（1Ｆ）、地下室（1F）及后勤连廊等附属工程，其中病房楼为框剪结构，其余楼栋均为框架结构。 第二节常见的混凝土质量通病 常见的混凝土质量通病有：墙、柱烂根、混凝土夹渣、局部裂纹、门窗洞口移位，以及蜂窝、麻面、孔洞等漏振现象。 为防止混凝土浇筑过程中出现质量通病，必须了解混凝土质量通病产生的原因以及如何预防和整治，施工负责人员要认真对待混凝土的质量问题，混凝土施工时要安排专人全权负责混凝土浇筑的全过程施工，采取过程控制。 第三节主要质量通病预防及治理 针对容易发生的质量通病（缺陷）和需要整改、修补的部分项目，本文从造成和产生其质量通病（缺陷）的原因、预防措施及治理方法三个方面分别阐述。下面对常见的几种混凝土质量通病进行原因分析。 1、墙、柱烂根
墙柱烂根 （1）、原因： ①混凝土自由倾落高度超过2m，致使混凝土离析，砂浆分离，石子成堆。 ②砼一次下料过多，没有分段分层浇筑，根部因振捣器振动作用有效半径不够。 ③下料与振捣配合不好，未及振捣又下料或振捣不够，产生漏振。 ④振捣混凝土时引发个别模板根部移位或模板距地面的缝隙没有堵严，导致跑浆。 另外，混凝土配合比中的砂子颗粒过细或含砂率较低，导致混凝土拌和后含不住浆，砂石与水进行沉淀分离，也是墙、柱烂根及其它问题出现的主要原因。 （2）预防措施： ①自由倾落高度超过2m时，混凝土浇筑要分层下料，分层振捣，第一步下料高度不得超过40cm ，以后每步下料高度不得超过45cm。振捣混凝土时，插入式振捣棒移动间距不应大于其作用半径的 1.5倍，振捣棒至模板的距离不应大于其有效作用半径的1/2。对混凝土根部要进行二次振捣，提高接缝处的强度、密实度。再进行下一步混凝土浇筑。 ②采用正确的振捣方法，振捣棒插点要按40～50 cm等距离行列式顺序移动，不应乱插、以免漏振。振捣时要采取垂直振捣方法，即振捣棒与混凝土表面呈垂直状。如斜向振捣，不能小于45°。 ③浇筑混凝土时，要经常观察模板、支架、缝、眼等情况，如有异常，立即停止浇筑，并在混凝土凝结前修整完好。严防漏浆。 ③混凝土配合比应合理，水灰比不能过大，石子粒径要求30以下，不要使用河流
中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告 第一部分项目建筑规划 经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。 一、项目规划原则： 原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。 原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。 原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。 原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布 1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布） 改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。 负1F： 临街面78m（已除去超市入口10m） 超市入口，共18m已 超市3000㎡。 临街面24m，2段共48m 次主力店，规划1000㎡。 临街面290m 临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m） 临街面48m 说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。 1F： 进深12m，长共112m，
落地式外脚手架施工方案 一、工程概况： 本工程为海宁市袁花镇花溪人家安置房项目工程，建设地点：海宁市袁花镇南街路南侧、长益路西侧，建设规模：建筑34821.08平方米，其中1#楼建筑面积3561.51平方米；2#楼面积3790.35平方米；3#楼3133.25平方米；4#楼3916.7平方米；5#楼3580.49平方米；6#楼5070.72平方米；7#楼7429.46平方米；1#半地下汽车库774.1平方米；2#半地下汽车库774.1平方米；3#半地下汽车库774.1平方米；4#半地下汽车库597.92平方米；5#半地下汽车库1418.38平方米。计划工期：600日历天。工程为一般民用建筑，工程等级二级，耐火等级地上二级，地下一级，屋面防水等级为1级，抗震设防烈度6度，建筑耐久年限为50年，设计单位：浙江鸿翔建筑设计有限公司，勘察单位：浙江省化工工程地质勘察院，监理单位：浙江嘉宇工程管理有限公司，施工单位：深圳中海建筑有限公司。 二、编制依据： 1、《建筑施工安全检查标准》JGJ59-2011 2、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-2011 3、《直缝电焊钢管》（GB/T13793-2008） 4、《低压流体输送用焊接钢管》（GB/T3091-2008） 5、《碳素结构钢》（GB/T700-2006） 6、《钢管脚手架扣件》（GB15831-2006） 7、《建筑施工高处作业安全技术规范》 JGJ80-91 8、施工图设计文件和现场的实际情况 三、材质： 1、钢管：钢管采用￠48.3*3.6的高频焊接钢管。材质要符合“普通碳
结构钢技术条件”中GB/T700—88中的A3钢的技术条件，管材符合“低压流体输送焊接钢管”GB/T3092—93中的普通钢管的规定，有严重锈蚀﹑弯曲﹑压扁﹑损伤和裂纹者均应剔除。 2、扣件：应符合GB1 5831-2006的规定，其机械性能不低于KTH330-08的可锻铸铁的要求，其附件（T型螺栓﹑螺母﹑垫圈）的材料应符合A3钢的要求。如发现扣件有裂纹﹑气孔﹑砂眼﹑变形和滑丝等缺陷的不得使用。扣件和钢管的贴面要接触良好。 3、竹笆：应横向密编，纵片不得少于五道，每道用双片。横片一正一反，在四周边应用两根竹片相对夹紧，并打眼穿铁丝扎牢。竹片规格为1.20×0.80米，厚度不小于8mm。 4、安全网必须采用密目式安全网。规格为1.8×6米、1.6×0.3米，外侧用三证齐全的密目型安全网，规格1.8×6M2，网重3kg以上 四、搭设方案： 根据工程现场具体情况和现场施工条件，本工程采用落地式钢管脚手架，搭设高度为：22.3-27米，共14-19排架子。 五、立杆基础： 设于基础地面采用10cm厚C25砼硬化，钢管脚手架立杆底部设垫板和纵横相连扫地杆，脚手架四周设20cm×20cm排水沟（离外立杆0.3m）。排水沟与下水道管网连接好，排水沟应平直，排水流畅，沟底无积水。 六、架体与建筑结构拉结 (1)脚手架与建筑物按水平方向4.5m，垂直方向沿每层层高，设一拉结点。楼层高度超过4m，则在水平方向加密，如楼层高度超过6m时，则按水平方向每6m设置一道斜拉钢丝绳。 (2)拉结点在转角范围内和顶部处加密，即在转角l米以内范围按垂直方向每3.6米设一拉结点。
中海地产,上半年工作总结篇一：中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺二○○九年十一月 长春【中海水岸项目】后评估报告 前言： 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于XX 年2月完成全部的土地转让，项目销售于XX年9月7日开始，至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到%，（数据统计截止时间为：XX年6月）。 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】
主要内容目录 【核心内容提要】 。 一、营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估 (一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工，至XX年11月30 日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 (二) 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作 中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可
借鉴经验。三、成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 一、项目概况 (一) 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项 目以南，项目总占地万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。 (二) 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开
◆中国海洋石油总公司 是中央特大型国有企业，也是中国最大的海上油气生产商。公司成立于1982年，注册资本949亿元人民币，总部设在北京，现有98750名员工。2011年在世界最大50家石油公司中排名上升至34位，在《财富》杂志世界500强企业中排名上升至162位。 中国海油目前分为油气勘探开发、专业技术服务、炼化销售及化肥、天然气及发电、金融服务、新能源等六大业务板块。目前，集团在中国海上拥有四个主要产油地区：渤海湾、南海西部、南海东部和东海。在海外，集团在印度尼西亚、澳大利亚、尼日利亚、阿根廷、美国和其他国家拥有油气资产。 2011年集团全年营业收入4882亿元，利润总额达到1123亿元，实现经济增加值627亿元，年总额达到7185亿元。旗下上市公司共五家： ●中国海洋石油有限公司（纽交所：CEO、联交所：0883）； ●中海油田服务股份有限公司（联交所：2883、上交所：601808）； ●海洋石油工程股份有限公司（上交所：600583） ●中海石油化学股份有限公司（联交所：3983） ●山东海化股份有限公司（深交所：000822） ◆中国海洋石油有限公司 为中国最大海上原油及天然气生产商，也是全球最大的独立油气勘探及生产集团之一。主要业务为勘探、开发、生产及销售原油和天然气。目前，本集团以中国海域的渤海、南海西部、南海东部和东海为核心区域，资产分布遍及亚洲、非洲、北美洲、南美洲和大洋洲。 截至2011年12月31日，本集团拥有净探明储量约31.9亿桶油当量，全年平均日净产量达909,000桶油当量。 公司于2001年2月27日、2月28日分别在纽交所（股票代码：CEO）和联交所（股票代码：0883）挂牌上市。 股权结构如下： 财务数据如下：
企业文化中海物业倡导的文化价值观，是以文化推动企业核心能力的持续成长，推动资源的持续经营，推动企业效率、效益的持续提高，推动企业及员工价值实现。中海物业的企业文化是崇尚规范化、标准化管理的企业文化，其精髓是“精细、专业、诚信、和谐”。 中海物业发展愿景：成为世界一流的物业一体化服务商 中海物业核心价值观：追求企业和员工的共同成长 实现客户和企业的和谐共荣 中海物业服务理念：精诚服务、精彩生活 中海物业品牌风格：高档物业特征、优质服务标志 中海物业企业精神：严格苛求、自觉奉献 中海物业文化精髓：精细、专业、诚信、和谐 中海物业经营理念：共赢合作、共同发展 中海物业质量方针：为客户提供安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境 中海物业管理方针：守法诚信、关爱身心；绿色环保、安全温馨；追求卓越、持续创新 中海物业管理有限公司是中国现有三代物业管理模式及“中海物业”、“中海·深蓝”服务品牌的创造者和中国现代物业管理事业的开拓者。在中国海外集团公司30年的仆仆风尘中，中海物业得到了良好的孕育和萌生。 1986年，在香港注册成立的中海物业，全盘引进英国物业管理模式,有机地融入以和谐为主题的中国文化传统，使东方人文精华与西方服务礼仪互为补充,相得益彰地提炼出适合中国国情需要的现代物业管理新概念，锻造出具有中国特色的“中海物业”服务品牌。 辛勤耕耘,厚积薄发 1991年，中海物业由香港挺进内地，从深圳起跑，相继在广州、上海北京、成都、长春、南京、西安、苏州、中山、宁波等地，开办了19家分公司和8家专业化物业服务公司。这些专业涵盖了楼宇自动化、物业机电维修、电梯安装保养、环境工程施工、园林景观设计、建筑装修工程、酒店经营管理及物业管理教育等。迄今，北起哈尔滨、南至三亚，东濒青岛、西逾兰州，华夏大地的60多个中心城市都飘扬着中海物业的旗帜。 2006年4月，中海物业率先跨出国门，为越南胡志明市高端项目提供高品质的物业服务，开创了国内物业管理国际化输出之先河。中海物业致力于管理信息化、服务人性化、技术智能化、企业规范化的研究与探索，开企业风气之先。其所构筑的优秀文化基因，以及海纳百川的兼容能力，为内地物业管理行业奠定了发展的基石；给改革开放中蓬勃进取的神州，带来了现代人居服务的春风。 桃李不言,下自成蹊 鲜红的COB标志，是中海物业铸就的一方民族之印、中国之印，将它盖上城市的高楼大厦时，深邃宽广的海文化，以其博爱和包容,凝聚起广大民众的心.中海物业已累计管理5000多万平米的各类写字楼、商场、住宅区、别墅等高档物业和工厂、学校、场馆等公共物业，并以其完整的体系、完善的组织、完备的手段，实现完美的服务。 成为建成国家优秀示范小区最多、通过ISO9000、ISO14000、OHSAS18000体系最早、获得国家部委和各省市荣誉最丰、接待或指导国内外参观者最广的物业管理企业。中央电视台、《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体，北京、上海、广州、成都深圳等地方性报刊，以及香港、澳门各大传媒一直关注着中海物业的成长和进步,相关报道不胜枚举。在国内各大门户网站的行业专栏中，中海物业受到广大业主、用户、合作商、发展商和政府管理部门的好评和肯定，成为国内少有的最受客户欢迎、最具影响力、信誉度最高的集群式大型物业管理企业。 1991年7月在深圳注册，注册名称为“中海物业管理（深圳）有限公司”，首任总经理为丁步华先生 1995年4 月公司注册为独立法人 1996年2 月行业内第一家获得ISO9002国际质量体系认证 1996年7 月首次对外承接物业管理项目，正式迈入市场 1997年11月获深圳市首批甲级资质物业管理企业 1997年10月率先走出深圳，进入天津，拉开了深圳物业管理公司拓展外地市场的序幕 1998年6 月中海楼宇科技公司注册成立
中海项目成本管控经验 中海项目成本管控经验提要：中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况 更多精品自财务 中海项目成本管控经验 一、中海成熟的项目后评估报告体系 中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。 而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。 二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验 以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。 该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控
制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 4大成本漏洞 漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本 景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。 漏洞2：不合理的工期增加成本 室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。 漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加 地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。 漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本 该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异
招标投标企业报告 中海油能源发展股份有限公司工程技术深圳分 公司
本报告于 2019年9月18日 生成 您所看到的报告内容为截至该时间点该公司的数据快照 目录 1. 基本信息：工商信息 2. 招投标情况：中标/投标数量、中标/投标情况、中标/投标行业分布、参与投标 的甲方排名、合作甲方排名 3. 股东及出资信息 4. 风险信息：经营异常、股权出资、动产抵押、税务信息、行政处罚 5. 企业信息：工程人员、企业资质 * 敬启者：本报告内容是中国比地招标网接收您的委托，查询公开信息所得结果。中国比地招标网不对该查询结果的全面、准确、真实性负责。本报告应仅为您的决策提供参考。
一、基本信息 1. 工商信息 企业名称：中海油能源发展股份有限公司工程技术深圳分公 司 统一社会信用代码：914403005879328930 工商注册号：440301105917548组织机构代码：587932893法定代表人：黄小龙成立日期：2011-12-22企业类型：/经营状态：存续 注册资本：- 注册地址：深圳市南山区粤海街道后海滨路3168号中海油大厦A座10楼 营业期限：2011-12-22 至 2021-12-22 营业范围：油气田勘探开发生产技术服务、技术研发、咨询、转让；数据库服务；油气田勘探开发数据采集、处理；油气田开发方案研究与设计；采油工艺技术研究及工程方案设计；油气水处理工艺技术研究开发；油气田开发生产实验分析服务；能源开发的监督监理技术服务；钻完井、修井、增产的技术服务及作业服务；通信信息网络系统集成服务；石油工程三维动画服务；工业防腐技术服务、设计、施工；油气田工具、测井设备、机械设备、电器设备的销售、租赁、安装、维修、检测及作业服务；油气田生产技术服务及配套服务；海上油田多功能支持平台服务；油田废弃品回收处理服务；技术进出口；工程承包服务；油田弃置服务；钻完井试验与培训、国际井控培训；房屋租赁；环境监测。^销售石油化工产品、油田化工产品（剧毒品、易制毒品除外）、危险化学品（具体项目以许可文件为准）。 联系电话：*********** 二、招投标分析 2.1 中标/投标数量 企业中标/投标数： 个 （数据统计时间：2017年至报告生成时间） 25
1中外建南方建设有限公司SJX-D418 地址：深圳市南山区汇景豪苑海欣阁24G 施工总承包 / 一级 2深圳市建设（集团）有限公司SJX-A002 地址：深圳市红岭中路2118号建设集团大院5号办公楼施工总承包 / 特级 3中国华西企业有限公司SJX-A012 地址：深圳红荔西路7024号鲁班大厦写字楼14、15楼施工总承包 / 特级 4中国建筑第二工程局深圳分公司SJX-D290 地址：深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦第22层施工总承包 / 特级 5中建四局深圳分公司SJX-D291 地址：深圳市福田区福强路新洲二街雄鹰大厦1-3层施工总承包 / 特级 6中铁建工集团有限公司深圳分公司SJX-D292 地址：深圳市南山区建工村30号施工总承包 / 特级 7江苏省华建建设股份有限公司深圳分公司SJX-D298 地址：深圳市红荔路7022号鲁班大厦写字楼16楼施工总承包 / 8江苏中兴建设有限公司深圳分公司SJX-D313 地址：深圳市福田区紫竹七道8号求是大厦西座31层01-06房施工总承包 / 9中国建筑第五工程局有限公司深圳分公司SJX-D330 地址：深圳市深南东路2105#中建大厦6楼施工总承包 / 特级 10中国建筑一局(集团)有限公司深圳分公司SJX-D332 地址：深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦8/F施工总承包 / 特级 11湖南省第六工程有限公司深圳分公司SJX-D340 地址：深圳市南山区同乐建工村36号施工总承包 / 特级 12江苏省第一建筑安装有限公司深圳分公司SJX-D444 地址：深圳市福田区红岭中路1010号国际信托大厦14楼施工总承包 / 13中建三局第一建设工程有限责任公司深圳分公司SJX-D358 地址：深圳市罗湖区建设路2016号南方证卷大厦B栋17楼施工总承包 / 特级14深圳市建筑工程股份有限公司SJX-A004 地址：深圳市福田区中康路北梅林坳三路施工总承包 / 特级 15深圳市罗湖建筑安装工程有限公司SJX-A005 地址：深圳市爱国路九号二楼施工总承包 / 二级 16深圳市第一建筑工程有限公司SJX-A006 地址：深圳市红岗路西村红岗大厦施工总承包 / 特级 17深圳泛华工程集团有限公司SJX-A007 地址：深圳市福田区北环大道7003号中审大厦7楼施工总承包 / 18深圳市鹏城建筑集团有限公司SJX-A008 地址：深圳市福田区农林路鑫竹苑A座19-27层施工总承包 / 特级 19深圳市越众（集团）股份有限公司SJX-A009 地址：深圳市南山区朗山路华瀚大厦C座三楼施工总承包 / 特级 20深圳市建工集团股份有限公司SJX-A010 地址：深圳市福田区新沙路国都高尔夫花园二期3楼施工总承包 / 特级 21深圳市深安企业有限公司SJX-A011 地址：深圳市福田区竹子林竹盛花园14栋2楼施工总承包 / 特级 22深圳市建业建筑工程有限公司SJX-A013 地址：深圳市福田区竹子林建业大厦裙楼2楼207室施工总承包 /
西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)
核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】