目录
第一章总论 .................................................................. - 1 -1.1 建设单位概况 ................................................................. - 1 -1.2项目提出的理由与过程 .................................................. - 2 -1.3项目建设的必要性 .......................................................... - 3 -1.4 可行性研究报告编制依据 ............................................. - 6 -1.5 项目概况.......................................................................... - 7 -第二章需求分析和建设规模........................................ - 9 -2.1经济社会发展现状 .......................................................... - 9 -2.2人民生活水平 ................................................................ - 10 -2.3 汽车类产品发展现状 ................................................... - 11 -2.4 项目竞争力分析 ........................................................... - 13 -2.5 建设规模........................................................................ - 15 -第三章场址和项目建设条件 .......................................... - 16 -3.1场址................................................................................. - 16 -3.2 项目建设条件 ............................................................... - 18 -第四章规划建筑方案 ...................................................... - 28 -4.1编制依据......................................................................... - 28 -4.2规划设计宗旨 ................................................................ - 29 -4.3 规划设计方案 ............................................................... - 29 -4.4 建筑设计方案 ............................................................... - 33 -
4.5 建筑结构设计方案 ....................................................... - 35 -第五章配套工程建设方案 ................................................ - 39 -
5.1电力工程......................................................................... - 39 -5.2 智能化系统（弱电） ................................................. - 44 -5.3给水排水......................................................................... - 47 -5.4采暖、通风与空气调节 ................................................ - 50 -第六章环境保护 .......................................................... - 57 -
6.1 设计依据........................................................................ - 57 -6.2 项目于建设与投入使用对环境影响 ........................... - 57 -6.3 环境保护措施 ............................................................... - 59 -6.4 环境影响评价结论 ..................................................... - 62 -第七章劳动安全、卫生防护 ............................................ - 64 -
7.1劳动安全......................................................................... - 64 -7.2卫生防护措施 ................................................................ - 65 -第八章消防 ........................................................................ - 66 -
8.1编制原则......................................................................... - 66 -8.2编制依据......................................................................... - 66 -8.3消防措施......................................................................... - 66 -第九章节能 ......................................... 错误！未定义书签。
9.1 编制原则.......................................... 错误！未定义书签。
9.2 编制依据.......................................... 错误！未定义书签。第十章组织机构与人力资源配置.................................... - 79 -
10.1项目开发建设组织机构 .............................................. - 79 -10.2人力资源配置 .............................................................. - 79 -第十一章项目招标投标 .................................................... - 82 -11.1 编制依据...................................................................... - 82 -11.2 招标方案...................................................................... - 82 -第十二章项目实施计划 .............................................. - 84 -第十三章投资估算与资金筹措............. 错误！未定义书签。
13.1固定资产投资估算 .......................... 错误！未定义书签。
13.2新增固定资产投资估算说明 .......... 错误！未定义书签。
13.3新增固定资产资金来源与筹措 ...... 错误！未定义书签。
13.4流动资金估算及资金来源 .............. 错误！未定义书签。第十四章财务评价 ................................. 错误！未定义书签。
14.1项目运营计划 .................................. 错误！未定义书签。
14.2总成本测算....................................... 错误！未定义书签。
14.3主营业务收入、销售税金及附加、利润及其分配错误！未定义书签。
14.4项目盈利能力 .................................. 错误！未定义书签。
14.5经济效益与社会效益分析 .............. 错误！未定义书签。第十五章风险分析 ................................. 错误！未定义书签。
15.1盈亏平衡分析 .................................. 错误！未定义书签。
15.2敏感性分析....................................... 错误！未定义书签。
15.3其他可预见风险分析 ...................... 错误！未定义书签。
第十六章结论及建议 ............................. 错误！未定义书签。
16.1 结论.................................................. 错误！未定义书签。
16.2 建议.................................................. 错误！未定义书签。
第一章总论
项目名称：***汽车综合物流配送中心建设项目
项目建设地址：鄂尔多斯市东胜区***组团（109南辅二路南、汽车大道东、***村四路西）
可研编制单位：
资质证书编号：
证书等级：
发证机关：国家发展和改革委员会
1.1 建设单位概况
本项目是由鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司组织开发。项目法人代表候占和，项目负责人朱利军。
鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，是鄂尔多斯市天骏实业有限公司的全资子公司。公司注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。
公司正在开发建设的***汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目，该项目立足鄂尔多斯，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约10平方公里，总投资100多亿元，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、
车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的汽车综合贸易服务新园区。
鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！
1.2项目提出的理由与过程
鄂尔多斯境内地下有储藏丰富的煤炭资源和矿产资源。目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为鄂尔多斯营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源为鄂尔多斯的城市发展强力助推。随着国家西部大开发的实施，鄂尔多斯的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。
近两年，鄂尔多斯市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民购置家庭用车打下了经济基础。又由于鄂尔多斯市东胜区及康巴什新区的建设、发展，越来越多的市民出行、上下班都需要代步工具，这将极大地促进鄂尔多斯地区汽车销售网络的
发展。
为了进一步增强经济集聚功能，促进产业优化升级，提高第三产业发展水平，不断推进和提高汽车产业的发展速度和质量，真正发挥产业集群效应，带动鄂尔多斯乃至周边地区汽车产业的发展。塔拉壕镇开发建设的汽车博览园已初具规模，力争打造成为全国一流的汽车产业基地。
鄂尔多斯***汽车博览园是按照产业集群化发展打造的一个经典项目，无论从项目的规模还是档次与内涵都按照鄂尔多斯城市整体规划要求完成。一个集汽车服务贸易、汽车商务、汽车文化、汽车休闲娱乐于一体的汽车产业集群初见端倪。
鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司作为鄂尔多斯市汽车销售行业的参与者，自成立以来在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力。在上述背景下，该公司抓住鄂尔多斯市***汽车博览园建设的有利时机，在经过慎密的鄂尔多斯汽车市场调查分析后，决定在东胜区塔拉壕镇汽车博览园内开发建设***汽车综合物流配送中心建设项目。规划总建筑面积235000平方米，项目建成后为东胜区塔拉壕汽车博览园再添新活力。
1.3项目建设的必要性
1. 该项目的实施是推动本地汽车业发展的有力措施
汽车产业在我国是国家重点扶持和培育的对象，发展空间广阔。汽车发展将逐渐成为鄂尔多斯市的支柱产业之一。次项目
的建设，符合鄂尔多斯市发展能源、转变产业结构和打造汽车产业的发展规划以及建立大商贸、大流通、大市场的经济发展战略和城市建设规划。
随着汽车使用环境的逐渐优化，汽车消费政策的日益改善，中国内地均收入水平的不断增长，城镇居民家庭汽车普及率将大幅度提高。中国进入WTO，国际品牌汽车及经营模式迅速进入中国市场。目前鄂尔多斯市没有专业的大型卡车交易市场，购车客户为购置满意的车辆，必须在全市区分散的汽车销售点之间来回奔波或直接从厂家联系，使后期维修服务非常不便。
随着鄂尔多斯市经济的快速发展，迅速扩张煤炭产业、化工产业以及基地工程的规模，更增加了装载货车于工程机械的使用需求。根据汽车行业“高起点、国际化、代理制”的原则，迅速组建现代化、品牌化、规模化与国际接轨的汽车营销体系，将本市汽车产业从单一生产功能的有限发展空间提升到生产与流通协调发展的阶段，必将加快鄂尔多斯汽车工业、信息产业、金融业、商贸流通业和房地产以及现代物流业、都市型服务业之间的相互融合渗透于发展。
二、该项目的实施有利于建立一个完善的现代汽车市场体系
据国外资料表明：在汽车产业的利润中，创造业仅占30%-40%，流通及销售服务领域占60%-70%。我国汽车工业发展由于起步晚，再加上传统计划经济影响等因素，使得厂家相对
重视生产过程，比较忽略流通贸易的重要性，从而导致汽车服务贸易相对薄弱，成为整个行业发展的瓶颈。服务贸易，包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车知道、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。虽然我国的卡车销售、维修服务业水平发展相对缓慢，但在不久的将来，维修服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分，发展潜力无疑是非常巨大的。
鄂尔多斯市作为我国重要的能源化工业生产基地，每年各种大中小型卡车需求和使用量很大，但是其卡车服务业缺相对滞后。目前，鄂尔多斯市的卡车规模偏小、布局分散零乱，给人一种散、乱、无序的外在形象，市场规模和形象亟待提升完善。而且现有市场均经营模式传统落后，不能达到规模化和集约化经营，这不仅与鄂尔多斯卡车生产行业的发展不相适应，也与鄂尔多斯市区域经济发展和煤炭生产大市的状况不相协调。本项目建成后，卡车销售、修配市场经营面积将达235000平方米，是目前自治区西部地区规模较大、功能较全、模式较新的卡车交易、汽车修配市场，弥补了鄂尔多斯市以及内蒙古西部缺乏超大规模大型卡车市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。
三、该项目的实施可以带动鄂尔多斯市区域经济的发展
鄂尔多斯市***汽车博览园是东胜区汽车产业的龙头园区，鄂尔多斯市政府将借助鄂尔多斯市***汽车博览园，形成汽车整车及零配件的专业市场。该项目被市政府列为鄂尔多斯市重点市场项目，并被东胜区视为推动区域经济发展的重要措施。通过市场带动相关汽车制造业。运输业和辅助行业的发展，包括物流配送中心、酒店、餐饮娱乐一条街灯，必将有力地带动东胜区区域经济的快速发展。
四、该项目的实施是鄂尔多斯机动车交易市场拓展的迫切需要
鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司天骏***汽车综合物流配送中心建设项目是市政府重点扶持的专业市场之一。项目实施后，可以吸引大量的汽车销售商家进入鄂尔多斯市场，满足厂家、商家提出的建立大型卡车销售维修市场、共享网络信息平台，修建卡车销售服务4S店、举办大型车展的展厅展出等设施要求。天骏***汽车综合物流配送中心建成后，可完全满足鄂尔多斯市、内蒙古西部以及周边地区对运输卡车交易、售后服务、零配销售以及汽车销售及汽车维修等产业需求，具备创造良好的经济效益潜能。
1.4 可行性研究报告编制依据
1．国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》
2. 国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法
与参数》（第三版）
3. 《内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划》（2003-2020）
4.《鄂尔多斯市***组团控制性详细规划》
5 国家和地方有关规程、规范、政策及条列等
6. 建设单位提供的其他有关资料及数据
1.5 项目概况
1.5.1 项目拟建地点
鄂尔多斯市东胜区***组团（109南辅二路南、汽车大道东、***村四路西），地块编号为KGD-G-16-02、KGD-G-16-06、KGD-G-16-08、KGD-G-16-10，规划净用地面积572.298亩。
1.5.2 建设规模及内容
本建设项目为现代化汽车物流配送中心，总建筑面积235000平方米。重卡及工程机械销售区总建筑面积113910平方米，3000平方米汽车销售市场3座，4000平方米汽车销售市场8座，5500平方米汽车销售市场10座以及汽车重卡及配套服务中心17910平方米；重卡及工程机械维修区建筑（包括零配件物流配送）面积121090平方米。
1.5.3 项目总投资及效益情况
本项目估算新增总投资47299.98万元，其中新增固定资产投资46686.46万元，铺底流动资金613.52万元。
1.5.4 主要技术经济指标表
主要经济技术指标表
第二章需求分析和建设规模
2.1经济社会发展现状
2009年上半年，全区预计完成地区生产总值243.5亿元，同比增长22.0%，其中第一产业实现增加值0.3亿元，增长3.0%；第二产业实现增加值95.2亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值148亿元，增长25.0%；三次产业的比重为0.1:39.1:60.8。
虽然国际金融危机影响了我区一些企业的生产，但整个工业发展势头较好。1-6月份，全区规模以上工业预计实现增加值70.5亿元，增长41%。煤炭工业仍然是我区工业经济增长的引擎，预计实现增加值54.4亿元，增长58%，占规模以上工业的77%，工业经济进一步“重化”，重工业预计实现增加值62.1亿元，占规模以上工业88.1%。
主要工业产品产量有增有减。上半年，全区原煤产量预计达3340万吨，增长25.5%，发电量15.8亿千瓦时，同比增长96.6%，羊绒衫81.8万件，同比下降20.7%。
随着我区投资环境的改善和招商引资力度的加大，我区固定资产投资快速增长。上半年，全区预计实现固定资产投资160.6亿元，增长73.4%。投资结构不断优化，第一产业预计完成投资3.5亿元，同比增长87.7％；第二产业预计完成26.2亿元，同比增长29.4％；第三产业预计完成130.9亿元，同比增长85.7%；三次产业投资比例为2.2：16.3：81.5。
批零贸易业发展迅速，消费品市场持续繁荣，零售额持续大幅增长，消费结构不断升级。随着我区经济步伐的加快，消费随之升温，消费品市场蓬勃发展。上半年，全区预计实现社会消费品零售额81.3亿元，增长27.4%。其中：批发零售贸易业实现零售额69.7亿元，增长24.9%。餐饮业实现零售额10.5亿元，增长29.8%。汽车类商品实现销售额19.2亿元，同比增长42.5%，商品房实现销售额75.8亿元，增幅高达18.8%。投资与消费比翼齐飞，共同拉动国民经济步入快车道。
2.2人民生活水平
2009年上半年，我区城镇居民人均可支配收入预计达12060元，同比增长15.6%，其中：工资性收入为8651元，家庭经营净收入为2082元，分别增长15.7%和10.9%。收入增长的同时，城镇居民人均消费支出快速增长，达到11112元，同比增长27.1%。汽车仍然是我区城镇居民消费的热点。二季度我区城镇居民每百户拥有家用汽车33辆。在城乡一体化进程不断加快的环境下，农民生活水平大幅改善，上半年我区农民人均现金收入预计达到5787元，增长35.3%。其中：44%来自工资性收入，30%来自家庭经营性收入。随着收入的提高，农村居民的支出也在大幅增加，我区农村居民人均支出预计为4267元，增长119.8%。
2.3 我国汽车市场的发展
中国的汽车服务业同其他国家一样，也是随着整个汽车工业的崛起而发展起来的。随着我国经济的持续快速发展和人民生活水平的日益提高，中国市场的汽车消费迅速膨胀，尤其是在有些人均GDP超过3000美元的经济发达城市和地区，汽车消费更是出现爆发式增长。这种惊人且持续的高度增长倒动了中国了中国汽车服务业的蓬勃发展，巨大的市场吸引着无数企业，无论是随着汽车行业成长起来的新锐，还是国内外物流巨头都纷纷登场，欲在中国汽车大舞台上进行角逐。
现代汽车发展的过程是从物流成本中心到利润中心发展到服务中心，最终发展成为战略中心的过程模式。从目前我国汽车物流所提供的服务功能看，运输、仓储等传统型业务占相当大的比重，物流服务的收益85%来自于这些基础形服务、增值服务。我国属于发展中国家，相应的第三方汽车物流的发展还处于起步阶段。针对我国第三方汽车物流来说，主要是一要提高资源的利用率（设备、基础设施、技术、IT、人才等），二要在第三方物流企业通过实施专业化、规范化、标准化运作（效率提高、作业流程优化、标准化、稳定性提高、过程透明化、可控化），从而增强企业核心竞争力来提高整个供应链的可视化，最终实现提高资产运作效率，并具有国际竞争力的第三方汽车物流管理企业，是我国汽车物流企业今后3-5年的发展战略方向。
近2年来，随着我国国名经济的告诉发展和人民生活水平的不断提高，我国汽车产业步入了高速发展的轨道。2008年中国国内汽车累计产销达到934.51万辆和938.05万辆，同比整张5.21%和6.70%，其中乘用车产销673.77万辆和675.56万辆，同比增长5.59%和7.27%；商用车销量260.74万辆和262.49万辆，同比增长4.24%和5.25%。我国汽车消费占全球汽车消费的7.5%，已成为世界第三汽大汽车消费国和第四大汽车生产国。根据权威部门测算，在我国，汽车物流成本占汽车工业总产值的10%左右，我国汽车物流所处于我国汽车工业快速发展的现实背景，为汽车物流业发展的整体水平提升、行业性成长、潜力提升提供了产业基础。
同时，有数据娴熟，欧美汽车制造企业的物流成本占销售额的比列是8%左右，日本汽车厂商只有5%，而中国汽车生产企业这艺术字普遍在15%以上。有另外一组数据表明：我国汽车生产商品汽车运输空返率约39%，车辆运输成本是欧美国家的3倍；物流成本占销售额的比重在国外一般水平为8.8%；我国汽车物流成本占销售额的比重要高于国一般水平，为10%左右。
当前，在我国汽车制造业国内竞争国际化态势的初步形成同时，汽车物流业国内竞争国际化初步显现：（1）国内市场国际化，国内主要的汽车物流企业与国际知名的物流企业结盟或组建合
资企业。自国内首家汽车物流合资企业—安吉天地汽车物流公司再2002年6月成立以来，至今，至少有10家类似的合资企业或
企业联盟。（2）业务运作国际化，合资企业借助先进的信息管理结束及成本控制经验，在战略上，有将整车物流、零部件物流、售后物流一体化运作和整合国内重卡贸易、物流配送中心的战略要求；在实际操作上，将汽车物流业获利能力较高业务全由合资企业承担，不仅有利于汽车大集团提高汽车物流效率服务，也将成为其进一步抢占汽车服务贸易市场的重要一步。
2.4 项目竞争力分析
2.4．1项目优势
1.区位优势：鄂尔多斯市***汽车博览园二期位于东胜区东部的***镇东侧。鄂尔多斯市***汽车博览园与东胜区中心城区距离6公里左右。项目建设区的自然生态环境也较好，空气，水质均是优质。鄂尔多斯市***汽车博览园一期工程的建设和存在，为汽车交易一条龙服务创造了较好的条件。
2.规模优势：鄂尔多斯市***汽车博览园区是目前我区西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代汽车产业园，占地951.033亩，总建筑面积近4
3.388万平方米。其中汽车销售4S店17.05万平方米，汽车配件、汽车销售及汽车维修店面及办公室25.9856万平方米，可供200-300个汽车、配件及配套厂商设点销售。
3.交通优势：鄂尔多斯市***汽车博览园二期位于东胜区最东部的***镇。规划建设区西距东胜区中心城区距离约6公里左右，
鄂尔多斯市***汽车博览园内有部分道路已经根据***组团控制性详细规划建设完毕。
4.政策优势：该项目是鄂尔多斯市2009年重点项目之一，得到了鄂尔多斯市各级领导和部门的关怀和大力支持。事政府有关部门明确表示，在鄂尔多斯市内不在重复建设类似的大型汽车市场。作为鄂尔多斯市及东胜区的重点项目，从立项批复、手续办理到招商经营、税费及配套政策上都将得到特殊扶持，必将会给项目建成后的运行提供政策保证。
2.4. 2劣势分析
1.项目地块位于东胜区***镇，由于各项设施的建设完成需要时间，因此项目的市场培育期至少1-2年，存在资金沉淀的风险。
2.价格：本案的中高端定位，决定了项目以较高价入市，可能造成客户对价格产生抗性。
（1）高品质高价格的惯性思维将阻碍部分客户对项目的关注，故在未来营销中要尽力做到“项目高端塑造，媒体广泛覆盖”的原则，在保证高端目标消费群不流失的情况下，让更多汽车及配件经销商成“关注-认同-吸引-购买”的购买冲动。
（2）全面提升产品的品质，优化产品设计，提高建筑的科技含量，采用新型环保建筑材料，引进知名物业团队实行专业全面的管理服务，让购房者感觉物有所值。
3．该项目将存在国家宏观调控和资金供应及时与否等方面
的风险，但对整个项目影响甚小，构不成威胁或终止项目的正常运行。
2.5 建设规模
根据上述需求分析，结合项目规划条件，本报告确定鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司***汽车综合物流配送中心建设项目规模为：项目建设总建筑面积235000平方米。
项目建设内容包括：
1.3000平方米汽车销售市场3座，
2.4000平方米汽车销售市场8座，
3.5500平方米汽车销售市场10座以及汽车重卡及配套服务中心17910平方米
4.重卡及工程机械维修区建筑（包括零配件物流配送）面积121090平方米。
5.建设内容还包括室外管网等配套设施建设。
第三章场址和项目建设条件
3.1场址
3.1.1 场址位置
鄂尔多斯市东胜区***组团（109南辅二路南、汽车大道东、***村四路西），占地面积572.298亩。总建筑面积为235000平方米。
3.1.2 场地现状
项目附近围合一块公共绿地及公共停车位，交通便利，环境良好。项目土地使用性质为商业用地，场地基础基本完善，达到三通一平条件。
3.1.3 城市规划及区域性规划要求
本项目场址符合《鄂尔多斯市城市总体规划》（在编）和《鄂尔多斯市***组团控制性详细规划》（在编），项目按照鄂尔多斯市东胜区规划局《鄂尔多斯市***汽车博览园二期城市设计》规划方案有关规定，按照鄂尔多斯市***汽车博览园城市规划功能分区要求进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。
项目规划地点用地条件为：KGD-G-16-02地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-06地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-08地块，容积率1.5，建筑密度30%；KGD-G-16-10地块，容积率2.0，建筑密度30%。本项目各项数据指标均满足