第五章房地产评估（答案解析）
一、单项选择题
1.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30年B．40年
C．50年D．70年
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材155页。
2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（）。万元万元万元万元
【正确答案】 B
【答案解析】最佳使用原则的运用
3.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。
A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米【正确答案】 C
【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格
B.土地使用权价格
C.总价格
D.楼面地价
【正确答案】 D
【答案解析】参见教材164-165页
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地单价/容积率
5.根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A.评估
B.申报
C.公示
D.登记
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材165页
6.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8% B. 6% C. 5% D. 4%
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材179页
（L+B）×r= L×r1+B×r2
所以：（600+1400）×%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%
7.假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。％
%
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材179页。根据公式，r×（1000＋5000）＝6％×1000＋8％×5000，解得r＝％。
8.在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（）。
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材179页。
9.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）。
万元万元万元万元
【正确答案】 D
【答案解析】 10×｛〔1-(1+10%)-30〕/10%｝=10×=万元
10.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。
B.1.07
【正确答案】 B
【答案解析】〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=（）/（）= 11.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（）。
万元万元万元万元
【正确答案】 B
【答案解析】 500×1×8％+1000×1×8％×=80万元
12.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。
A.评估时期
B.参照物交易时
C.评估基准日
D.未来预期【正确答案】 C
13.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
B.1500
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材190页。
经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）
=1000×（3/）=2000元/平方米
14.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。
A. 整个开发期
B. 整个销售期
C. 整个开发期和销售期
D. 整个开发期和销售期的一半
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材197页，土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括()。
A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
【正确答案】 A
【答案解析】参见教材195页
16.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是()。
A.开发完成后的房地产价值
B.取得土地的实际成本
C.整个开发项目的开发成本
D.房产和土地的开发成本
【正确答案】 A
【答案解析】参见教材204页
17.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。
A. 用地
B. 土地级别
C. 用地
D. 公共用地
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材209页
18.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为()。
A. B. C.
【正确答案】 C
【答案解析】见教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。
19.路线价法的理论基础是（）。
A.替代原则
B.供求原则
C.贡献原则
D.预期收益原则
【正确答案】 A
【答案解析】参见教材215页
20.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）。
A.单独深度百分率
B.累计深度百分率
C.平均深度百分率
D.标准深度百分率
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材219页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。
21.某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（）。
A. %
B. 78%
C. 109%
D. 117%
【正确答案】 A
【答案解析】参见教材219页
标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺
累计深度百分率=∑各段单独深度百分率
=40%+30%+20%+10%+9%=109%
平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
=109%×100÷125=%
22.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的（）。
%3 D.价值与其深度的平方根成正比。
【正确答案】 C
【答案解析】参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，当然四三二一法则是必须掌握的。
23.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。
A.成本法
B.形象进度法
C.假设开发法
D.工作量法
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材227页。
整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估
对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估。
属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
24.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。
万元万元万元万元
【正确答案】 B
【答案解析】参见教材180页，500－11×[500×(1-2%)/50]＝万元。
二、多项选择题
1.土地的自然特性包括（）等。
A.稀缺性
B.位置的固定性
C.质量的差异性
D.利用的多方向性
E.可垄断性
【正确答案】 BC
【答案解析】参见教材153页。
土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地质量的差异性；
3.土地资源的不可再生性不可再生性；
4.土地效用的永续性。
2.在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。
A.房屋所有权
B.房屋使用权
C.房屋租用权
D.土地使用权
E.土地所有权
【正确答案】 ABCD
【答案解析】参见教材154-156页。土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。
3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（）。
A.交易底价
B.基准地价
C.标定地价
D.房屋重置价格
【正确答案】 BCD
【答案解析】参见教材164页。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
4.下列特性中属于地价特征的是（）。
A.地价与用途相关
B.地价是土地购买价格
C.地价具有可比性
D.地价具有个别性
【正确答案】 ACD
【答案解析】参见教材165-166页。
5.下列价格中属于按房地产实物形态划分的价格是（）。
A.楼面地价
B.土地价格
C.建筑物价格
D.房地产价格
【正确答案】 BCD
【答案解析】参见教材165页。
6.影响房地产价格的一般因素主要包括（）。
A.经济因素
B.社会因素
C.地理位置因素
D.行政因素
【正确答案】 ABD
【答案解析】参见教材167页，可能的话，把房地产价格的影响因素记到本题的程度，即记住到二级因素构成内容，最多可能考2分。
7.运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（）。
A.地产的实际收益
B.地产的客观收益
C.地产剩余使用权年限
D.地产的资本化率
【正确答案】 BCD
【答案解析】参见教材174页，第三节，收益法的基本因素是收益额、收益年限和折现率，结合到本节就是BCD。
8.下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（）。
A.城市规划
B.基础设施
C.交通便捷
D.生活设施
【正确答案】 BCD
【答案解析】参见教材171页。
9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据
C.净收益=客观总收益-客观总费用
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用
【正确答案】 ABCD
【答案解析】参见教材175-177页。
10.新建房地产评估中的开发成本主要包括（）。
A.土地取得费
B.前期工程费
C.基础设施建设费
D.公共配套设施建设费
【正确答案】 BCD
【答案解析】参见教材198页。
11.基准地价的特征主要是（）。
A.是区域性价格
B.是平均价格
C.是单位土地面积价格
D.是宗地价格
【正确答案】 ABC
【答案解析】参见教材210页。
12.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。
A.新开发地
B.学校用地
C.公园用地
D.商业用地
【正确答案】 ABC
【答案解析】参见教材194页，关注各种方法的适用范围。
13.以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。
A. 路线价法
B. 收益法
C. 基准地价修正法
D. 市场法【正确答案】 ACD
【答案解析】市场法的基本原理就是替代原理, 路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。
14.下列关于路线价法说法正确的有（）。
A.路线价是标准宗地的单位价格，即每单位宽度（米或者英尺）. 标准深度的价格
B.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离
C.路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价
D.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段
【正确答案】 ABCD
【答案解析】参见教材214-215页。
三、计算题
1.被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3.专业费用为建筑费用的10%，资金投入方式与建筑费用相同；
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为元，写字楼平均空置率约为10%；
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的%，保险费为建筑费及专业费用的%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7.房地产综合资本化率为8%；
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
【正确答案】解一：
——2楼面积3000×2=6000(平方米)
——5层面积1900×3=5700(平方米)
层及6层以上面积25000—6000—5700=13300(平方米)
4.年总收入(元)
6000×2000+5700×2×365×(1—10%)+13300××365×(1-10%)
=十3744900+
=
5.年总费用(元)
＝×(5%+%)+25000×3000××%+25000×3000×1%
＝+82500+750000=
6.年利润总额=.87(元)
＝×地价+++ ＝×地价+
12.地价
地价=×
地价×地价
地价+×地价+×地价=(元)
地价=（1＋＋）＝.43（元）
解二：
——2楼面积3000×2=6000=（万平方米）
——5层面积1900×3=5700(平方米)=(万平方米)
层及以上面积万平方米)
4.年总收入(万元)
×2000+×2×365×+××365×=
5.年总费用
×(5%+%)+×3000××%+×3000×1%=(万
元)
6.年利润万元)
2.某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计月租金为7元／平方米。以前每年度的房租损失费为年租金总收入的4％，预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。
要求：
（1）求该房地产的年租金总收入。
（2）求该房地产的年出租费用。
（3）求该房地产的年纯收益。
（4）计算该房地产的评估值。
【正确答案】解：（1）求该房地产的年租金总收入＝1×7＝7万元（2）求该房地产的年出租费用
年房租损失费＝7×5％＝万元
年房产税＝7×12％＝万元
管理费、修缮费＝7×6％＝万元
房屋财产保险费＝万元
年出租费用合计＝＋＋＋＝万元
（3）求该房地产的年纯收益
＝7－＝万元
（4）计算该房地产的评估值
＝×｛〔1-(1+12%)-10〕/12%｝＝×＝万元
3.现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
【正确答案】路线价为4000元，可以理解为4000元/（单位宽度1米）.（标准深度100米）
宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度
A:30/120=25%,累计深度百分率是
B:60/120=50%,累计深度百分率是0.7
C:90/120=75%,累计深度百分率是
D:120/120=100%,累计深度百分率是1
E:150/120=125%,累计深度百分率是1.09
A=4000× × 5=8000（元）
B=4000× × 5=14000（元）
C=4000× × 10=36000（元）
D=4000× × 10=40000（元）
E=4000×（+ ）× 15=65400（元）
．评估对象情况
待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使刚年限为40年，适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。2．参照物的情况及其说明
（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：
（2）表中数据说明
表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。
3．其他相关数据
(1)从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；
(2)容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0．1，容积率修正系数增加l。
要求：
根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
注：l．以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。
2．土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。
【正确答案】 1．运用以下市场法公式进行评估：
(1)计算交易日期修正系数
A=l+5％=l．05；
B=1+5％=1．05；
C=1+5％=1．05；
D=(1+5％)2=1．10。
(2)计算交易情况修正系数
A=100／(100—1)=1．01；
B=100/(100+2)=0．98；
C=100／(100—3)=1．03；
D=100／(100+5)=0．95。
(3)计算容积率修正系数
待估房产容积率增加3．4—3=0．4，容积率修正为：l00+4=104
A、容积率增加3．2－3=0．2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1．02；
B、容积率增加3．6－3=0．6，容积率修正系数为：l04／(100+6)=0．98；
C、容积率增加3．4－3=0．4，容积率修正系数为：l04／(100+4)=1；
D、容积率增加3．2－3=0．2，容积率修正系数为：l04／(100+2)=1．02。（4）计算区位状况修正系数
A=100／（100+5）=；
B=100／（100+O）=1；
C=100／（100+2）=；
D=100／（100—3）=。
（5）计算实物状况修正系数
A=100／（100－2）=；
B=100／（100+4）=；
C=100／（100+O）=1；
D=100／（100+2）=。
（6）计算年期修正系数
A=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-38]=；
B=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-40]=1；
C=[1-（1+6%）-40]／[1-（1+6%）-39]=；
D=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-38]=。
2.待估房产评估值结果
（1）各可比交易案例修正后结果如下：
A=2500××××××=（元）；
B=2800××××1××l=（元）；
C=2600×××1×× 1×=（元）；
D=2700××××××=（元）。
（2）待估房产每平方米评估值
=（A修正后结果+B修正后结果+c修正后结果+D修正后结果）／4