房地产项目开发全套流
程管理规定
内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
项目开发业务管理办法提纲
一、市场拓展
1、土地信息获取（第四条，N天）
2、投资意向前期（第五条，15天）
3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）
4、土地公告及竞买（第七条，21天）
二、
1、可研前期（第八条，15天）
2、土地购置前期深度（第九条，15天）
3、启动前期市场深度研究（第十条，30天）
4、亮相前准备（第十一条，197天）
5、亮相（第十二条，60天）
6、公开期（第十三条，30天）
7、开盘销售（第十四条，15天）
8、日常销售（第十五条，N天）
9、清盘（第十六条，90天）
三、工程建设
（一）建筑安装工程
1、规划方案设计及内部审批（第十七～二十一条，107天）
2、规划方案政府报批（第二十二～二十五条，90天）
3、单体工程设计（第二十六～二十八条，41天）
4、单体工程预算与招投标（第二十九～三十二条，105天）
5、单体工程施工（第三十三～三十六条，N天）
6、单体工程竣工、验收、备案、交房（第三十七～四十五条，127天）
（二）市政配套与园林景观工程
1、市政配套与园林景观方案设计（第四十六～四十九条，197天）
2、施工图设计（第五十～五十二条，75天）
3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第五十三～五十五条，115天）
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收（第五十六～五十八条，122天）
四、物业管理
1、物业招标（第五十九条，197天）
2、单体工程施工（第六十～六十一条，N天）
3、接管验收、入住准备（第六十二～六十三条，112天）
4、前期物业管理服务（第六十四～六十五条，N天）
总论
第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确各项业务主体职权的同时，用科学规范的和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。
第二条业务是指以“”为单位进行“市场拓展”、“”、“工程建设”、“物业管理”等工作。过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。
第三条本办法以取得土地、启动、开工、开盘、竣工、交房为关键工作节点。及相关时间节点详见《荣盛发展流程时标网络图》。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。
第一章市场拓展
第四条土地信息获取
一、开始条件：发展部（分子公司部）设立。
二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。
三、工作成果：
1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司部）
五、工作事项：
公司发展部（分子公司部）
1、信息获取渠道建设
加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；
加深与业内人士（包括企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。
2、土地信息获取
（1）政府职能部门拟出让土地。
（2）其他商拟转让或寻求合作。
（3）其他土地信息（拟清算可直接或变更手续简易且可用于的土地）。
3、深入了解土地信息、土地初步判断和甄选、土地上市运作
（1）政府计划出让土地。
①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。
②初步估算土地合理成交价，测算土地预计利润、周期和启动所需资金投入。
③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的或“短平快”（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。
④当地块适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级资质）和履约保
证金等。
（2）其他商拟转让或寻求合作。
①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作折价）、以及土地转让资金支付方式。
②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。
③根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期利润、现金流以及启动所需资金投入。
④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作是否适合公司（含合作）。
⑤当④中的初步判断适合公司（含合作）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作深层次目的；另一方面通过加大力度，为后期提供有效支持（特指转让）。
⑥根据数据，重新评估分析合作，拟定土地心理底价、合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成合作。
第五条投资意向前期
一、开始条件：土地信息的获取
二、标准时限：15天
三、工作成果：
1、成果内容一：地块现状图（四至电子文件）
2、成果一移交单位：研发中心
3、成果内容二：土地初步判断结果
4、成果二移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司部）
2、协助部门：工程部
五、工作事项：
（一）发展部（分子公司部）
1、城市基本情况调研
城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。
2、地块现场踏勘
对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响的因素详细了解。
3、了解地块周边配套
了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。
4、了解地块区域未来规划
详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对以后的影响和支撑作用。
5、成本初步测算
了解当地的建安成本、政府收费和具体情况。
6、当地市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、周期安排。
7、获取地块现状图（四至电子文件），提供给研发中心
（二）工程部
初步测算的工程建设成本。
第六条意向土地持续跟踪阶段
一、开始条件：投资意向前期完成。
二、标准时限：应大于37天，投资意向前期完成后开始执行,土地公告发布前完成。
三、工作成果：
1、成果内容：投资意向书、可行性研究报告
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司部）
2、协助部门：工程部、部、研发中心
3、审批机构：战略委员会
五、工作事项
（一）发展部（分子公司部）
1、土地判断并出具详细结果。（5天，投资意向前期完成后开始执行）
①宗地详细情况；
②主要经济技术指标分析等；
③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息；
④潜在竞争对手的初步了解。
2、草拟投资意向书（投资意向书模板见附件一）。（10天，土地初步判断完成后开始执行）
①宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；
②微观环境（位置优势、价格水平）；
③初步经济测算分析；
④投资的理由和前景分析；
⑤主要障碍和基本风险分析；
⑥立项前期费用等。
3、向战略委员会提交投资意向书草案。
4、区域市场深度调研。（7天，投资意向书完成后开始执行，如立项不予批准则终止。）
5、在调研的基础上，草拟可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（投资立项确定后15天内完成）。
①区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。
②区域市场深度分析：周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。
③在区域市场的基本定位和发展，以及所在城市地理位置分析。
④可研基本定位：一般包括定位、客户定位、产品定位等。
⑤拟定进度计划（主要是建设和销售进度计划）。
⑥经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、资金来源与支出分析（包括付款计划）等。
6、向战略委员会提交可行性研究报告草案。
7、如获准投资，准备土地竞买。
（二）战略委员会
投资意向书的审批（即是立项审批）。（7天，收到投资意向书后执行）
（三）工程部
1、提供涉及工程类的成本基础数据。（5天，前期完成后开始执行）
2、协助发展部（分子公司部）对多套规划方案进行精确的成本测算。（10天，投资立项批准后开始执行）
3、根据地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司部）拟定进度计划。（5天，上一项工作完成后执行）
（四）部
1、（10天，投资立项审批后开始执行）
参与，协助发展部对地块周边及辐射范围内的客户、产品、等进行分析。
2、可研定位（5天，上一项工作完成后开始执行）
根据以往周边成交的客户和产品分析，协助发展部关于可行性研究的定位、客户定位和产品定位。
3、根据地块现状和市场因素，协助拟定节奏。（5天，与上一项工作同步进行）（五）研发中心
1、协助发展部（分子公司部）区域市场深度调研。
2、规划方案及规划方案数据提供。（投资立项批准后5天之内完成）
①的多套草规
②提供草规相关的数据指标，包括住宅、商业、公建、配套、地下等规划建筑面积。
第七条土地公告及竞买阶段
一、开始条件：土地公告后
二、标准时限：土地拍卖时为21天，土地挂牌时为30天。
三、工作成果：
1、成果内容一：取得土地竞买资格
2、成果一移交单位：战略委员会
3、成果内容二：投资决策结果
4、成果二移交单位：发展部（分子公司部）
5、成果内容三：取得土地（签订土地竞买成交确认书）
6、成果三移交单位：董事会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司部）
2、协助部门：研发中心、财务部、综合办公室
3、审批机构：战略委员会
五、工作事项：
（一）发展部（分子公司部）
1、土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）
①购买土地竞买材料，在获准同意投资后，交纳土地竞买保证金，提交土地竞买资料，办理土地竞买资格相关手续。（土地公告发布18天内完成）
②拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，协助拟定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。
③投方案标时，方案选择；投经济标时，协助战略委员会确定地价上限的经济测算。
2、竞争对手分析。（20天，土地公告阶段完成）
明确竞争对手，综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目的。
3、与竞争对手协商沟通，通过多种渠道或手法（人脉关系、经济利益等），力争劝其放弃。
4、土地获取。（拍卖为1天，挂牌为10天）
① 向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料等。
② 现场竞价（拍卖、挂牌）。
③ 获得土地，签订土地竞买成交确认书。
（二）战略委员会
土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）
①可行性研究（投资审批）审批。（10天，收到发展部提交可研报告后执行）
②拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，拟定土地竞买出价战略战术。
③投方案标时，确定方案；投经济标时，确定地价上限。
（三）研发中心
提供方案标。
（四）财务部
完成土地竞买保证金、土地首付款和土地交易服务费等的交纳事项。
（五）综合办公室
评审土地出让合同条款。
第二章
第八条可研前期（15天）
一、开始条件：投资立项（投资意向书）批准后
二、标准时限：15天
三、工作成果：
1、成果内容：可研前期报告
2、成果移交单位：发展部（分子公司部）、战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：部（分子公司营销中心）
2、协助部门：资产经营部
五、工作事项
（一）部（分子公司营销中心）
1、区域。（10天，投资立项批准后开始执行）
所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。
2、。（5天，上一项工作完成后开始执行）
对地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析，协助发展部对做地块可行性研究。
3、定位。（5天，与上一项工作同步进行）
对定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，协助发展部对地块进行可行性研究。
4、协助拟定进度计划。（5天，与上一项工作同步进行）
根据地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司部）拟定节奏。
（二）资产经营部
区域。（10天，投资立项批准后开始执行）。
所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作调研。
第九条土地购置前期深度（15天）
一、开始条件：可行性审批批准投资后开始执行。
二、标准时限：15天，土地竞买资格取得前完成。
三、工作成果：
1、成果内容：市场深度调研报告
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：部
2、协助部门：发展部（分子公司部）
五、工作事项
（一）部
1、区域市场基本状况调研
区域市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。
2、区域基础配套现状调研
周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。
3、区域市场需求问卷调研（问卷模板参考附件三）
区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计：
①需求意向：需求区域、单价、总款等；
②产品需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等；
③人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等。
4、出具市场调研统计数据与市场调研报告（报告模板参考附件四）
①调研目的和内容的说明；
②调研方法说明；
③调研数据统计与分析；
④初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议。
（二）发展部（分子公司部）
协助进行土地购置前期市场深度调研
第十条启动前期市场深度研究（30天）
一、开始条件：土地取得后
二、标准时限：30天
三、工作成果：
1、成果内容：、建议书
2、成果移交单位：委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：部
2、协助部门：资产经营部、研发中心、发展部、工程部
3、审批机构：委员会
五、工作事项：
（一）部
1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始执行）
①区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。
②区域市场价格及特征分析。
③区域市场典型个案分析。
2、及建议书的拟定和上报（15天，土地取得后开始执行）
①撰写定位报告（模板参考附件五）。
②撰写建议书（建议书模板参考附件六）。
建议书一般包括户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。
③向委员会提交和建议书。
（二）资产经营部
1、确定商业拟选的业态种类和数量。（10天，土地取得后开始执行）
通过行业发展状况分析、消费需求分析确定可商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态数量。
2、协助完成商业部分业态选址与数量确定。
（三）委员会
1、审批（15天）
2、建议书审批（15天）
（四）研发中心
根据控规指标提供产品类型建议，并协助产品定位。
（五）发展部
1、协助部确定的市场、客户、产品、价格的基本定位。
2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。（六）工程部
对材料选择、工艺、工法以及设计组织等方案提出建设性意见。
第十一条亮相前准备（197天）
一、开始条件：启动后
二、标准时限：197天
三、工作成果：亮相准备完成
1、成果内容：时间计划、CIS体系方案、方案、亮相方案。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：部、分子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资产经营部、部
3、审批机构：委员会
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、外部资源确定（60天，启动后开始执行）
广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。
2、销售道具准备（197天，启动后执行）
①概念版房型手册（30天，亮相前完成）
②销售大厅（197天，启动后开始执行）
内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。
③样板间（120天，公开认购前完成）
xxxx地产开发有限公司 规章制度 第一章总则 为适应公司发展需要，保护公司股东和债全权人的合法权益，维护公司正常的工作、经济秩序，促进公司不断发展壮大，全面推动公司以提高经济效益为中心的各项工作，保证公司各项工作任务的顺利完成，根据《公司章程》结合企业经营管理的实际情况，制定本规章制度。 第二章组织机构 第一条股东会：公司股东会由全体股东组成，是公司的最高权力机构，依照公司《章程》行使职权。 第二条董事会：董事会对股东会负责，董事长是公司法定代表人，代表公司行使职权。董事会参加人员：董事长、董事。监事列席董事会。 第三条监事会：依照公司《章程》行使权力。 第四条总经理办公会：参加人员为总经理、副总经理、工程技术负责人、财务负责人、必要时各部、室负责人可列席。 第五条公司机构设立办公室、财审部、工程部、拆迁部、销售部、物业分公司。 第三章工作职责 第一条公司董事会职责： 一、决定公司经营计划和投资方案。
二、制定公司年度财务预、决算方案，利润分配方案和弥补亏损方案。 三、决定内部管理机构的设置和职工报酬事项。 四、由董事长提名，董事会通过，聘任或解聘公司总经理，副总经理、工 程技术负责人、财务负责人。 五、制定公司的基本管理制度。 六、负责召集公司股东会，向股东会报告年度工作。 七、执行股东会的决议。 第二条监事会职责：对董事会成员、总经理履行公司职务时，违反法律、法规或公司章程的行为进行监督，检查公司财务。 第三条总经理办公会职责： 一、组织实施公司的经营管理工作，组织实施股东会、董事会决议。 二、组织实施公司年度经营计划和项目投资方案。 三、组织实施公司董事会授予的其它工作。 四、拟订公司内部管理机构设置方案，拟订公司的基本管理制度，制订公司内部管理的各项规章。 五、聘任或解聘公司部门负责人。 第四条公司业务办公会议职责：讨论研究公司一般性日常工作及业务，汇报工作情况，接受工作任务及其他临时性任务，参加人员：正副总经理、办公室主任、部室正副经理和公司技术负责人、财务负责人。 第五条公司各级职责： 一、职务、岗位职责： 董事长职责 （一）代表公司依法行使法定代表人权力，承担民事义务。
房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
房地产公司管理制度 一.出勤制度 上午:8:30--12:00 下午:14:30--18:00 1、早8:15分前到岗,开始做清扫工作,8:30分正式进入工作状态,午休时间为工作弹性时间,但必须预留值班人员在岗。 2、考勤反映一位员工最基本素质和工作态度,因此考勤是员工综合考评重要依据之一。 3、对销售部销售人公司根据销售制定的排班表及上下班时间进行考勤记录。 4、严禁委托其他人代请假或代打卡。 5、在保证每周工作六天作息时间的前提下,销售人员可以自行选择调休时间(周六、日除外),调休当周内有效。特殊情况的调休,必须经销售经理批准。
二、卫生制度 1、销售部必须安排固定的销售人员进行卫生清扫,其余销售部人员都应本着"团积友爱"的原则积极参加; 2、范围:门工作的地面卫生、桌面卫生、窗台卫生,保持室内空气清新、干净整洁、物品摆放整齐; 3、负责电源、门窗的开启与关闭工作。 4、随时注意保持现场环境整齐清洁。个人物品及销售物品由要指定存放,柜台桌面随时保持整齐、干净。 5、各项销售道具、设备应熟知正确使用方法,注意维护,如有损坏或故障,应及时通知厂商或业主尽快修护。 三、仪容仪表制度 1、工作时间着装应端庄、大方、得体,时刻保持整洁、干净的仪容仪表;
2、工作时间售楼部全体销售人员必须身着工作服并佩戴胸卡,如外出市调可穿休闲装; 3、男士头发应整齐利落,长度适中,不留胡须、不剃光头;女士头发梳理整齐,修饰简洁,淡妆上岗; 4、保持指甲清洁,不留长指甲,染有色指甲等; 5、新进人员未订制服前,依最接近上述方式穿着。衣着清洁、头发整齐、仪态端庄、精神饱满、随时注意公司及业主形象。 四、用餐制度 由销售经理分配定点时分轮流用餐,餐后用具及时收拾,并及时打扫卫生。 五、休假制度 1、每星期每人有一天的公休时间 2、销售人员在公休期间手机必须处于开机状态,以便公司有事联系。
万科房地产开发有限公司管理制度
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部
（1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
房地产计划管理制度 篇一：房地产工程管理制度以及实施细则 工程部管理制度 为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收、保修整个过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。 一、工程部是房地产企业的重要部门，本部门实行经理负责制。工程部负责人在总经理、总工的领导下开展工作，工程部根据工作需要可设置副经理，根据工作需要配备若干工程技术人员。工程部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。 二、工程部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守集团及公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。 三、认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程
分包等工程项目的招标工作。 四、主办工程项目开工前的协调拆迁、现场地质勘察、三通一平工作。主持审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。 五、确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理、总监及相关人员参加的工作会议。在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、总监、甲方项目负责人签字、盖章。 六、应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全协管。配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。严格执行强制性标准，确保工程质量，实现合同目标。 七、对基础工程施工应严格控制座标、高程和层高的准确性。工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。
**集团（筹） ** Group 集团总部部门职责及岗位说明书
二零零七年六月（第一版）
目录 **集团总部组织架构图 (1) 1、高层管理人员岗位说明书 (2) 1.1总裁岗位说明书 (2) 1.2执行总裁岗位说明书 (4) 1.3行政副总裁岗位说明书 (5) 1.4总裁助理岗位说明书 (6) 1.5财务总监岗位说明书 (8) 1.6营销总监岗位说明书 (10) 1.7监察审计委员会主任岗位说明书 (12) 1.8监察审计委员会监察审计员岗位说明书 (13) 2、财务管理中心职责 (14) 财务管理中心岗位说明书 (16) 2.1财务管理中心经理岗位说明书 (16) 2.2管理会计岗位说明书 (18) 2.3主管会计岗位说明书 (19) 2.4分/子公司会计岗位说明书 (20) 2.5出纳岗位说明书 (21)
3、人力资源管理中心职责 (23) 人力资源管理中心岗位说明书 (25) 3.1人力资源管理中心经理岗位说明书 (25) 3.2薪酬管理员岗位说明书 (27) 3.3人事管理员岗位说明书 (29) 3.4绩效、培训、企业文化管理员岗位说明书 (31) 4、集团办公室职责 (33) 集团办公室岗位说明书 (36) 4.1集团办公室主任岗位说明书 (36) 4.2行政主管岗位说明书 (38) 4.3文员岗位说明书 (40) 4.4后勤岗位说明书 (41) 4.5前台岗位说明书 (42) 4.6企划主管岗位说明书 (43) 4.7网络管理员岗位说明书 (45) 4.8档案管理员岗位说明书 (46) 4.9总裁秘书岗位说明书 (47) 4.10执行总裁秘书岗位说明书 (48)
公司管理制度汇编 霍林郭勒市鑫龙房地产开发有限公司 （2015-4-15） 目录
一、公司组织架构 （一）架构图---------------------------------------------------------------------------------3 二、工作职责 （一）行政部---------------------------------------------------------------------------------4 （二）财务部---------------------------------------------------------------------------------5 （三）销售部---------------------------------------------------------------------------------6 （四）工程部---------------------------------------------------------------------------------7 （五）物业部---------------------------------------------------------------------------------8 （六）采购部---------------------------------------------------------------------------------9 三、公司管理制度 （一）行政部 ---------------------------------------------------------------------------9-15 （二）财务部----------------------------------------------------------------------------15-16 （三）工程部----------------------------------------------------------------------------16-18 （四）销售部----------------------------------------------------------------------------18-20 （五）采购部----------------------------------------------------------------------------20-21 （六）物业部----------------------------------------------------------------------------21-22
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
XX房地产开发有限公司企业管理制度全套文件 X X 房地产开发有限公司 2020年X月
目录 第1章投资与开发管理制度 (6) 1.1 项目投资与开发管理制度设计 (6) 1.1.1 企业项目投资管理制度 (6) 1.1.2 企业经营计划管理制度 (12) 1.2 项目投资与开发管理操作工具 (16) 1.2.1 项目阶段投资回收分析表 (16) 1.2.2 企业年度总体经营计划书 (17) 1.2.3 投资项目竞争分析调研表 (18) 1.2.4 项目开发成本费用估算 (19) 1.3 项目投资与开发管理管理工作流程 (21) 1.3.1 企业经营决策管理流程 (21) 1.3.2年度经营计划编制流程 (23) 1.4 项目投资与开发管理方案设计 (24) 1.4.1年度经营计划方案 (24) 1.4.2 项目投资分析方案 (26) 1.4.3 项目拆迁安置方案 (31) 第2章设计管理制度 (36) 2.1 设计管理制度设计 (36) 2.1.1 工程设计管理制度 (36) 2.1.2设计图纸自审制度 (44) 2.2 设计管理操作工具 (45) 2.2.1工程项目设计任务单 (45) 2.2.2 设计任务修改审批表 (46) 2.2.3 设计任务修改审批表 (47) 2.2.4 设计跟踪检查记录单 (48) 2.2.5 设计输出文件审查表 (49) 2.3房地产开发有限公司设计管理工作流程 (51) 2.3.1 图纸设计管理工作流程 (51) 2.3.2 设计变更管理工作流程 (53) 2.4 设计管理方案设计 (54) 2.4.1 工程设计合同书编制方案 (54) 2.4.2 工程计任务书编制方案 (62) 第3章造价管理制度 (67) 3.1 造价管理制度设计 (67) 3.1.1工程预结算管理细则 (67) 3.1.2 工程计量计价管理办法 (74) 3.2造价管理操作工具 (77) 3.2.1工程预算作业进度表 (77) 3.2.2单项工程计量一览表 (79) 3.2.3分项工程计价内控表 (80) 3.2.4单项工程概、预算表 (81) 3.3 造价管理工作流程 (82)
保密 精品项目咨询
万科房地产公司项目管理制度(完整版) 第一章 总则 第1节项目运作过程管理
1 项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2 项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3 发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4 项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5 所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 5.1 发布业务运作必须遵循的管理规定； 5.2 开发过程中的备案、核准和审批操作； 5.3 报备资料综合分析； 5.4 例行的现场检查等。 6 股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7 在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70 年，工业用地50 年，商业用地40 年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验
呼伦贝尔市天顺房地产开发 有限责任公司 管理制度汇编 二○一三年五月二十日 工程材料、设备管理制度 1、严把材料进场验收关。对施工单位采购的钢筋、水泥、砂、石子、陶粒砖.电气材料、装饰材料等，要抽样检查产品的质量和出场合格证、对于不符合设计标准要求的材料及设备，要责成施工单位退货、调换或重新采购。 2、严把材料使用安装关。抽验钢筋、混凝土等施工材
料能否满足施工质量要求，督查施工单位严格按施工技术规程、规范进行施工；对于电气、装饰等材料，督查施工单位严格按照设计和有关规程、规范要求进行施工安装。
3、对于水、暖设备、电梯、通风、消防等关键设备，要按照我设计图纸和公司有关规定组织监理人员验收。 工程进度和计划管理制度 1、依据施工图设计和有关规范要求，及时审查批准施工单位提交的施工组织设计（或施工专项方案）和工程进度计划方案。由施工单位每月起草工程的月进度计划报建设单位一份和监理单位一份，同时审查施工单位的月进度计划是否与工期目标的进度相符，如不一致时退回重新调整制订。 2、检查监督施工单位是否按确认的进度计划组织施工，若工程实际进度与经确认的进度计划不符，要责令施工单位提出改进措施，赶回施工工期。如连续两个月实际进度比计划进度滞后时，扣除当月进度款的5%
—10%。工程竣工实际进度比计划进度滞后时每拖延一天扣总价的2‰。 3、认真核定施工单位每月所报工程进度款是否与工程形象同步，同时审核施工单位所报的现场签证及变更。 4、如遇设计变更、工程量增减或其它可能延误施工工期的情况，要及时通知施工单位，以免造成重大损失和延误工期。 工程质量和安全管理制度 1、审核监理单位的质量检查体系和施工单位的质量保证体系是否健全，设备和人员能否满足施工要求。对监理单位和施工单位质量保证体系不健全的，要责令其定期整改，直到满足施工要求为止。 2、在不影响施工正常进行的情况下，随时检查检验施工单位是否认真按照标准、规范和设计图纸要求以及监理工程师发出的指令进行施工。对于工程质量达不到约定标准的部分，要责成施工单位拆除和重新施工，直到符合约定标准。
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
房地产开发有限责任公司管理制度 二0一一年二月
总纲 本公司以“平等、自由、团结友爱、共渡难关、共同发展”为根本，坚持以人为本的经营理念，在房地产市场中充分发挥公司在资金、人才管理、经验、技能、社会网络和信息网络等方面的优势，开展房地产销售及经纪业务。 一、公司全体员工都必须自觉维护和遵守公司的规章制度和各项 纪律、决定，为公司的发展、壮大奉献自己的聪明才智。二、公司的一切财产属公司所有，禁止任何组织和个人用任何手 段损害公司形象和声誉，破坏公司的发展。 三、公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极 向上，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。 四、公司倡导员工团结互助、同舟共济、发展集体合作和集体创 造精神。 五、公司为员工提供良好经济收入，并随着经济效益的提高而提 高员工各方面待遇。 六、公司实行考勤、考核制度、端正工作作风和提高工作效率， 反对办事一向拖拉和不负责任的工作态度。 七、公司提倡艰苦创业、厉行节约，降低成本，提高效益，反对 铺浪费。 二0一一年二月
一、项目管理框图 二、岗位职责 1．总经办 2．总经理助理（策化）3．总经理助理（工程） 4．总经理助理（行政） 5．总工程师 6．行政办公室 7．办公室主任 8．人事管理 9．文秘管理 10．行政后勤 11．前期部 12．前期部经理 13．项目策化师 14．销售部经理 15．工程部 16．工程部经理 17．土建工程师 18．水暖工程师 19．电气工程师 20．技术档案管理员
21．合同预算部 22．合同预算部经理 23．合同管理员岗位职责 24．预算员 三、行政后勤管理制度 1．公文管理细则 2．档案管理办法 3．办公用品及设备管理规定 4．办公区域管理规定 5．考勤管理制度 6．休、请假管理制度 7．离职管理制度 8．细则 9．惩戒细则 四、工程建设管理制度 1．现场管理会议制度 2．合同管理制度 3．项目设计管理办法 4．工程监理管理办法 5．工程质量控制管理办法 6．工程进度控制管理办法 7．工程投资控制管理办法
为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。 一、机构设置与职能 本公司设立总经理，下设三个部门，业务部、财务部和行政部。 （一）总经理按照公司章程规定的履行职责。 （二）业务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。 直接责任： 1、负责对当物进行鉴定、评估、保管，支付当金； 2、负责制定《评估标准》； 3、负责开发新业务及制定相关管理制度； 4、负责与典当业务所涉及的相关职能部门的协调工作； 5、负责公司的业务技能培训； 6、负责公司业务资料的管理工作。 （三）财务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的财务管理工作及典当业务的事后监督工作。 直接责任： 1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行； 2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案； 3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律； 4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益； 5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作； 6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用； 7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整； 8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管； 9、负责对公司典当业务的事后监督工作； 10、负责办理公司的各项纳税事宜； 11、负责编制统计表，并报送相关主管部门。 （四）行政部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、车辆管理制度并组织实施；负责建立公司信息管理系统。 直接责任： 1、负责对办公场所管理； 2、负责办公用品的购置和管理； 3、负责制定安全制度，管理安全防范设施； 4、负责制定考勤制度、车辆管理等制度； 5、负责与公安部门的协调工作； 6、负责公司的档案管理工作； 7、总经理交办的其他工作。 二、库房管理
人力资源管理体系 (评审稿) 首创置业重庆公司
2015年10月 目录 1.人力资源编制管理制度 (1) 2.人才招聘录用管理办法 (4) 3.背景核查管理办法 (12) 4.劳动合同管理办法 (15) 5.人力资源信息统计管理办法 (19) 6.人才信息库管理办法 (24) 7.新员工入职培训制度 (27) 8.新员工辅导员管理办法 (34) 9.员工行为规范管理制度 (47) 10.绩效评估管理制度 (52) 11.人力资源调配管理制度 (122) 12.管理干部选拨与晋升管理制度 (126) 13.奖惩制度 (131) 14.员工退出管理制度 (137) 15.员工进修学习制度 (143) 16.休假管理制度 (151)
17.内部沟通管理制度 (157) 18.员工职业生涯设计管理制度 (161) 19.薪酬管理制度 (163) 20.年金管理制度 (171) 21.住房公积金管理制度 (176) 人力资源编制管理制度 第一章总则 第一条为确保首创置业房地产有限公司（以下简称集团公司或公司）发展需要，有效掌握和控制人力资源配置状况，特制订本制度。 第二条公司人力资源规划编制的管理遵循“因事设岗、以岗定人、适当从紧、兼顾储备”的原则。 第三条本制度适用于集团公司本部及所属项目公司。
第四条综合管理部为公司人力资源规划编制的归口管理部门。 第二章申报与审批 第五条公司实行人力资源规划编制定期申报和审批制度。 第六条各单位（或部门）须在组建成立后，及时设置本单位的组织管理架构，并进行岗位设置和人员编制设定。 第七条新组建单位的组织管理架构设置、岗位设置及人员编制设置方案，应报送公司综合管理部，由公司综合管理部填写《项目公司组织管理架构及人员编制审批表》，经综管分管领导审核后，报公司总经理审批。经批准实施的方案应报送公司综合管理部备案。 第八条各单位（部门）须根据年度经营管理计划、人员流动及岗位职能变更等情况，制订年度人员编制、用人计划，并填报年度《人力资源编制与规划审批表》 第九条各单位（部门）填报的年度《人力资源编制与规划审
房地产开发公司管理制度总纲 房地产开发公司管理制度总纲 公司以”和谐、创业、公平、向上”为根本。坚持以人为本的经营管理理念，在房地产市场中充分发挥公司在资金、人才、经验、技能、社会网络和信息网络等方面的优势，开展房地产开发及销售业务。 第一条公司全体员工都必须自觉维护和遵守公司的各项规章管理制度和各项纪律、决定，积极为公司的发展状大奉献个人的聪明与才智。 第二条公司的一切财产属公司法人所有，禁止任何组织和个人用任何手段损坏公司的形象和声誉，破坏公司的发展。 第三条公司为全体员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励广大员工积极向上的开展工作热情。 第四条公司欢迎广大员工就公司的事物及发展基础合理化的建议，对有突出贡献者，公司给予奖励和表彰。 第五条公司倡导员工团结互助，同舟共济、发展集体协作和集体创造的精神。 第六条公司为员工提供良好的经济收入，并随着经济效益的提升而提高员工的各方待遇。 第七条公司实行考勤、考核等制度，立求端正工作作风和提高工作效率，反对办事工作迟缓和不负责任的工作态度。 第八条公司提倡艰苦创业，厉行节约，降低成本，提高效益，坚决反对铺张浪费的恶劣作风。 第九条公司提倡员工刻苦学习科学文化技术知识。公司为员工提供学习深造的条件和机会。提高员工的素质水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。 第十条公司通过发挥员工的积极性和创造性提高员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司各个体系，实行各种形式的责任制，不断壮大公司的实力和提高经济效益。 第十一条公司尊重知识分子的辛勤劳动，为其创造良好的工作条件，提供应有的待遇，充分发挥其知识才能多为公司做出更大贡献。 第十二条公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，欢迎提出合理化建议。