全国知名高档物业分析报告
近两年来，中国豪宅市场可谓“风起云涌”，上海紫园、贡院六号（北京）、塞维纳提（北京）、西郊花园（上海）……让人应接不暇。但结合“红树西岸”项目，我们认为，这些豪宅项目与“红树西岸”不具太多参考价值，一方面因为与项目定位有偏差，一方面则在项目产品形态上不一致。根据百仕达公司对项目的把握，及我们对该项目的理解，我们觉得，“红树西岸”的发展方向应为全国知名高档物业，从这个角度出发，我们在全国范围内进行比较，最终选择以（上海）世茂滨江花园、（北京）SOHO现代城、（北京）锋尚国际公寓这三个全国知名的高档物业为样本，力求从个案的研究中寻找到具有普遍意义的规律来，以为“红树西岸”项目提供更全面的借鉴。
一、个案基本情况
S O H O现代城
（一）项目介绍：
SOHO 现代城位于北京朝阳区建国路88号，地处北京CBD大商圈，属于北京最繁华的地带。该项目占地面积7.9万平米，总建筑面积49万平米，建筑设计由建设部院著名设计师崔恺担当。一期建设有6栋28层塔楼，公寓总套数为1385套，二期建设有4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO 公寓512套，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。项目配套有2285个车位，一所2150平米幼儿园，一所5800平米小学，及2235平米俱乐部。开发商为潘石毅旗下的北京中鸿天房地产有限公司。
（二）项目看点：
1、SOHO概念
应当说现代城是全国第一个真正意义上的SOHO概念房地产项目，它对SOHO的阐述已经不仅仅停留在空炒概念的阶段，而是更深入的去挖掘SOHO的内涵，将概念延伸，从产品上、从各个方面给予SOHO更多的支撑，从而得到了更多消费群体的认可，使项目成为全国地产界关注的焦点。
2、潘石毅
潘石毅不是全国地产界最有钱的老板，但他绝对是最有争议的一个老板，他通过不断的、令人意想不到的“创新”，制造着轰动，在全国地产界掀起波澜，不断通过其超常规的“思路”，成为全国地产界的中心人物，吸引着足够的眼球。应该说，SOHO现代城的成功与潘石毅的“个人表现”有着密不可分的关系。
3、对产品的深度理解
现代城的成功，有其操作独特的地方，但绝不是脱离产品的，相反，现代城对产品有着深度的研究和理解。现代城强调建筑的功能综合化、多样化，空
间的自由化，用他们的话说是“给业主提供一种未来的生活方式”，但同时，为传承传统文脉，强调人与人的交流，现代城的“空中四合院”设计则提供了很好的建筑承载。
4、现代城论战
现代城论战只是现代城众多炒做方式中的一个代表，但通过这个事件，可以看到现代城在项目推广中的“匠心独运”，现代城除了开盘前期一个月做过集中广告宣传外，后期几乎没有打过广告，但却借力打力的形成了非常好的推广效果，他不断的“借助”以任志强为首的各种“外力”来营造项目的气场，通过对现代城的不断争论，使受众认识现代城、了解现代城、接受现代城。
5、无理由退房
无理由退房并非现代城原创，但现代城却将其升级，“年息10%加无理由退房”在全国业界，尤其是在北京业界掀起轩然大波，无视契约也好，开发商姿态也好，炒做也好，现代城又一次将其置身于业界的焦点，而且其在“退房”事件中的“小赚一笔”，既证实了开发商对产品的自信，也无形中增添了消费者对项目的信心。
6、系列书籍
如果说现代城玩足了概念，玩足了炒做，那么这个项目在整个运做过程中也玩足了文化，玩足了品位，而这一点也是紧紧抓住了其客户群体的特点。从《茶满了》到《SOHO现代城批判》，从《SOHO现代城概念》到《SOHO 现代城档案》，七八本正规出版的书籍，体现的是开发商对项目的理性思考，体现的是开发商一种开放的心态。
锋尚国际公寓
（一）项目介绍
锋尚国际公寓，由北京锦绣大地房地产开发有限公司开发建造。位于北京市西北三环万柳居住区南部。东距苏州桥约500米，西邻昆玉河200米，北倚256公顷万柳生态园区，西南为海淀区区政府所在地。社区周边高等学府林立，名胜古迹众多，休闲购物场所密集，市政交通网发达。
锋尚国际公寓总占地2.6公顷，住宅总建筑面积约8万平方米。由著名的新加坡国家艺术理事会主席刘太格先生担纲规划设计，整体园区采用围合式规划，在2.6公顷的园区范围内，规划出6000平米（相当于一个标准足球场）的中央绿地，为社区居民创造了一个足够大的公共活动空间，同时还有效地遮挡风沙；南北两侧板楼首层局部架空，使内外园林融为一体，扩大了中央绿地
的外延。环境设计结合规划采用庭园概念，由瑞典阿肯设计事务所马可斯·奈夫（Markus Naef）先生主持设计，引入倡导天然及人性化的北欧园林设计理念，绿化覆盖率高达63%。
在建筑方面，由德国WWA建筑事物所设计，并首次在中国全面应用欧洲发达国家历经20年研发成功的高舒适度、低能耗优化设计体系，并严格参照欧洲发达国家居住标准，住宅各项技术参数均与欧洲发达国家保持同步。（二）项目看点
1、告别空调暖气时代
“告别空调暖气时代”是该项目入市打响的第一炮，也是一直以来项目最吸引市场的地方，跳出全国地产同质化怪圈，使之一夜之间为全国业界及消费者关注。虽然其主打广告语有夸大的成分，但锋尚的科技含量的确为国内业界少有，其若干子系统，的确让人眼前一亮，这种对欧洲（德国）成熟技术的“拿来主义”，在该项目中起到了立杆见影的效果，这与其老总张在东搞设计出身有着密切的关系。
2、按套内面积销售
应该说按套内面积销售已不是什么新鲜事，重庆等地已明文立法规定商品房必须按照套内面积销售，但在2001年北京市场还是算“异举”，特别是像锋尚这样一个刚入市，又引起很大市场反响的项目，一时间在全国锋尚成了“按套内面积销售”的代名词，从本质上讲，锋尚此举与SOHO现代城的“无理由退房”有异曲同工之处。
3、国际化
锋尚的国际化主要反映在三个方面，一是其国际化项目顾问团（以设计方为主），由新加坡刘太格（规划）、瑞典马可斯·奈夫（环境）、德国沃夫·乌尔（建筑）、瑞士布鲁诺·凯乐（节能）以及国内开彦、谢远骥、赵冠谦等知名设计师组成；二是其项目所使用的材料及家具，如德国德国POGGENPOHL厨具，意大利Smeg电器，德国Hopper门锁等等一系列知名品牌；三是使项目加入国际化组织，锋尚凭借其自身的技术优势，成为全球可持续发展联盟（AGS）在中国房地产领域的唯一技术支持项目。
锋尚的这种国际化路线，对于保证项目质素、提升项目品质、建立市场信心等方面，应该说起到了很积极的作用，也可以归纳为项目成功的的一个主要因素，但这种“全面国际化”的线路，是否是高档物业成功的必要条件，还有待进一步研究。
4、大摆擂台
02年4月26日，锋尚正式开盘，开盘的同时，开发商公开通过媒体向京城所有楼盘摆擂“挑战”，从规划设计、环境设计、保温隔热设计、到配套设计和售后服务等等。此举一方面显示了开发商对产品的自信，为买家树立信心，另一方面，也为媒体创造“素材”，吸引着来自业内业外的目光，据不完全统计，在锋尚亮相京城不到200天的时间里，“赢得”各方媒体1300多次软文报道，赚足了眼球。
5、最低物业费
在锋尚与其物管公司--北京中实集团杰肯道夫物业管理有限公司的签约仪式上，又一次为市场爆出冷门——2.8元/平方米的物业管理费，也创下了京城外销高档公寓物业费的最低纪录。锋尚对“最低物业费”的处理，从外部来看提
升了项目的性价比、进一步增加项目市场竞争力，但从深处挖掘，可以看到的是开发商的“精明”所在，用开发商自己的话讲“2.8元的物业管理费是从诸多的环节中节省下来的”，充分体现了开发商对操作环节的细致研究，高档物业绝不是处处都要“贴金”，而要张弛有度，严把各个开发环节，真正使项目精益求精。
世茂滨江花园
（一）项目介绍
世茂滨江花园坐落于浦东黄浦江畔，由
世茂集团开发建设。该项目占地22万平方
米，总建筑面积近70万平方米，总投资达
50亿人民币。项目在浦江东岸沿江展开，长度近1公里。世茂滨江花园实行了建筑设计国际招标，由久负盛名的香港马梁建筑事务所中标。六栋48层至53层超高层高档板式公寓及1栋60层酒店式公寓，七栋楼的主体建筑呈弧形排列，波浪起伏，前后错落有致，视线互不遮挡，板式结构设计更使户户“前观江景，后拥园景”，与东方明珠、金茂大厦、国际会议中心并肩而立，构成浦江东岸“一线三峰”的现代城市天际线。该项目主力户型为面积230平方米三房，其次为面积300平方米左右的四房。
项目超低的建筑密度，使项目拥有16万平方米的社区园林用地，绿化率达70％，这也为担纲环境设计的美国泛亚易道公司提供了更大的发挥空间。项目景观荟萃了中国苏州园林的亭廊水榭、夏威夷的冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪，法式迷宫公园、及奥林匹克运动公园这六大世界风格园林景区，令文化背景各异的成功人士拥有熟悉的生活风景，多样化的人工水景与广阔江景互为呼应，堪称沪上罕见的大规模水景豪宅。
（二）项目看点
1、形象代言人——梁朝伟
请名人做项目代言人世茂滨江不是第一家，但绝对是目前为止做的最地道的一家，可以用四个“一”来解释：一流的演艺名人（梁朝伟），一流的媒体选择（中央台、凤凰卫视），一流的片酬（据说为1000万），一流的拍摄队伍（导演关锦鹏、摄影杜可风）。这个广告通过媒体向外传播后，立即在市场引起了巨大反响，似乎一夜之间在受众心中树立了项目坚实的品牌，也似乎一夜之间成为上海地产的代表，成为全国地产的领跑者。
2、全国最高住宅
2002年年初，已于01年年底封顶的世茂滨江花园2号楼，以总体高度191．85米荣获吉尼斯世界纪录“中国最高住宅楼”金顶美誉，也打破了原中国最高住宅楼“兆丰花园”140．766米的保持纪录。做高是由于地块压力（容积率较低）及住宅景观性等原因，但做成全国最高则是与项目的市场定位紧密结合的，要给人一种“天下第一宅”的感觉，这也是迅速在全国形成“眼球效应”，树立地标性建筑的有效方式。
3、“罕见”的营销费用
世茂滨江花园的总体营销费用为3亿元，这在全国地产界实属罕见，这也为项目在宣传推广提供了广阔的发挥空间。无论电视广告，还是报刊广告，都显的“来势凶猛”，其报刊广告投放总量在上海地产界近一年来几乎一直处于第一的位置，以2001年11月的在上海三大主流报刊（解放日报，新民晚报，）的广告投放量为例，总投入为161万元（为排名第二的中凯城市之光投入的两倍），投放量为10次，所采用的版式为彩色整版和彩色双整版。强力的营销推广，使项目迅速的树立市场形象，并保持了对市场的持续冲击。
4、VIP金卡
由于世茂滨江花园是限量发售，而看房购楼的客户人数众多，遂推出了看房ＶＩＰ金卡，凡是看楼的客户均需要先交纳５０００元的诚意金购卡，然后凭卡看楼。此举似乎有悖于常道，体现出的是高档物业的另一种姿态，给来着设道门槛，筛选出有效客户，加快成交速度。但尽管如此，在ＶＩＰ卡发放之日，滨江花园早早便出现了排队长龙，壮观景象在上海实为罕见。由于ＶＩＰ卡是购房的惟一凭证，因此ＶＩＰ卡也成了稀有的宝贝，一张价值５０００元的ＶＩＰ卡最高价格被炒到了２０万元。据其内部不完全统计，客户到场以后自洽谈确认购买意向到成功落定，平均只需要１０分钟，甚至有部分客户在５分钟之内即完成订购决定。
5、规模优势
世茂集团拥有两家上市公司，在此项目之前已经积累了相当的地产开发经验，而且开发量也非常可观（如正在开发的世茂滨湖花园、世茂国际广场等项目），所以很容易形成规模效应，这使其在面对差异化和低成本这对矛盾时，能够做到低成本的差异化，以其所采用的高档装修材料来讲，如顶级品牌按摩
浴缸，其进价还不足市场价的一半规模，通过这种大规模采购，降低了开发成本。同时，规模效应还体现在营销方面，世茂滨江花园高达3亿元的总体营销费用，在国内的确不多见，但从其在总销售额（100亿）上做占的比例来看，3%的水平在行业内并不算很高。
6、限量发售，多渠道营销
２００１年４月２６日，世茂在上海香格里拉大酒店举行《世茂滨江花园国际销售代理合同》签约仪式，这是上海房地产界首例向全球范围内限额发售，代表着国内房地产界空前规模的境外销售体系面向全球正式启动。其首次推出为限量发售的一百套豪宅，分别由香港地区的香港中原（中国）物业顾问有限公司（１０套）、台湾地区的太平洋房屋服务有限公司（１０套）、东南亚地区的怡和高力物业服务有限公司（５套）、日本地区的第一房地产有限公司（５套），美国及澳洲则由第一太平戴维斯物业顾问有限公司（１０套）代理，中国境内的６０套则由上海世茂房地产有限公司负责。这种限量分销，一方面拓宽项目发售渠道，扩大项目影响，另一方面也可以在区域市场范围造成“奇货可居”的市场印象。
应该说，世茂滨江花园的成功是多方面的，但起营销手段的创新也起到了非常重要的作用，为同类型高档物业开创了一条新路。在这些因素的带动下，其首期４００多套豪华公寓在不到１个月的时间内基本售罄，创下了令人刮目的“世茂速度”。
二、综合分析
从前面三个项目的基本情况，已经大致可以看出这种全国性高档物业的发展脉络，从普遍意义上来讲，这三个项目都沿袭了项目成功的一个普遍性规律—
—高性能价格比。无论哪个成功的项目，其成功的根本都在于给项目塑造出很高的性能价格比，这是一个含盖很多方面，但却统领项目发展的基本思路，综观这三个项目，在相对较高的价格背后，是项目整体高水平的综合素质的支撑，在目标客户群心中能够形成强有力的冲击。在这种普遍性规律下，这三个项目又都具备了各自成功的“个性化”因素，总体归结起来主要体现在以下的方面：
（一）差异化思考
高档物业项目决不简简单单是名牌的堆砌和昂贵的价格，它同样要面临项目同质化的市场压力，对于面对全国性客户群体的高档物业项目，这种压力可能会更大。回过头来看这三个项目，可以看到，他们对项目差异化问题的思考，是非常深入和到位的。简单来说，现代城在项目开发理念上做出了差异，锋尚国际公寓在产品上做出了差异，世茂滨江花园在市场形象及综合质素上做出了差异，这些可能只是反映在表层的“差异化”结果，但通过这些结果可以看出这些开发商在项目初期，对差异化的不断思考。
（二）出色的产品设计
产品是项目实实在在的血和肉，再好的项目缺乏了产品的有力支持，也都无从谈起项目的成功。这三个项目在设计方面，崔凯、新加坡刘太格、德国WWA、香港马梁、易道，无疑都是设计界的一流水准，而且代表了内地、香港、欧洲设计师们的不同特点。
现代城与锋尚国际公寓限于地块规模及其他原因的限制，对于建筑内部进行了深度的挖掘。现代城偏重于建筑内部空间的挖掘再造，如可自由分割空间，房屋功能的多元化，空中四合院的大胆设想等等；锋尚国际公寓则主要突
出了其建筑的科技含量，“告别空调暖气时代”的口号，几大系统的推出，使其在这个竞争层面完全脱离于其他项目，另外，其在环境、装修等其他多个环节也下足了工夫，才使其有“胆识”向京城地产界叫板。
而世茂滨江花园在这方面则凭借其良好的位置，足够的规模空间，再加上设计师的精雕细刻，在建筑、环境景观、装修配套等各方面都堪称上乘佳作。
（三）名人策略
在全国地产界，通过领袖级人物的个人风采，来赢得对企业的认同，并不少见，但能与项目紧密联系起来的却不在多数。在这三个项目中，现代城的潘石毅和锋尚的张在东在这方面应该算做的比较“彻底”，而世茂的许荣茂则是另一种方式在间接起着作用。
很难说清楚是现代城上到处都是潘石毅的影子，还是潘石毅身上到处都是现代城的影子。现代城是潘石毅第一个独立的项目，从一开始的参禅（《茶满了》），到与任志强的论战；从与业主之间的矛盾，到无理由退房，说是炒做也罢，噱头也罢，“娱乐”也罢，其实无不渗透着潘石毅对建筑的理解，对生活的理解，对SOHO的阐释，潘石毅在当中起到了一个“反光镜”的作用，一来吸引关注，再通过他将其转化到项目当中，二来通过他将项目所要表达的思想和内涵“告之天下”，可以说，其到了两全其美的作用。
张在东作为一个有着工民建专业背景的老总，锋尚项目也带有着很多其个人色彩。如果说潘石毅走“娱乐化”道路，张在东则走的是技术化道路，无论是“告别空调暖气”，还是按使用面积售房，以及不断作为“行业技术样板”代言人，都透着其走技术化、专业化道路的色彩。而张在东借着项目，也一下从幕后跃到前台，与冯伦对话，邀请潘石毅、任志强参观锋尚，不断的在各种媒体“抛头
露面”，使自己一夜间进入行业领军人物的第一方阵，可以说实现了项目与个人的互动传播。
提世茂滨江花园必然会想到世茂集团，也必然会想到其老板，福布斯上的中国新一代富豪——许荣茂。许荣茂的个人影响当然不至于世茂滨江花园，但随着其不断在媒体的“暴光”，旗下的世茂项目也必然受到各界的青睐，这种影响可能是间接的，但却是稳健的，影响深远的，特别是对其项目面对的高端客户，更是有不可估量的作用。
（四）媒体利用
这三个项目在项目初期都选择了比较常规的做法，既在主流媒体进行集中宣传推广，而且也凭借雄厚的资金投入在市场上保持了较高的热度，但最值得注意的是这三个项目都不同程度的在“巧用”媒体。三个项目凭借其各自的“个性特点”，不断的为媒体提供着大量的“素材”，“SOHO概念”、“SOHO论战”、“无理由退房”、“告别空调暖气时代”、“按使用面积销售”、“中国第一高住宅”、“上海第一盘”等等等等，无不为同质化严重的中国地产界注入新鲜空气，也吸引着全国各方媒体的“密切”关注。仅以锋尚国际公寓为例，在锋尚亮相京城不到200天的时间里，“赢得”各方媒体1300多次软文报道，这与其推广费用投入的比例来看，无疑是取得了倍数的效果。
（五）营造项目品位
项目品位的营造作为项目软件设计，在这三个项目中都得到不同程度的体现。锋尚国际公寓可能在这方面更为直接一些，通过其高科技含量，通过其国际化团队，充分的体现着项目的超前性；世茂滨江花园则一直努力营造一种尊贵的气质，这一点除了其在广告宣传方面得以体现外，在其02年夏天北京推
介会上向来宾发放一本261页厚的哈佛商业图书精选之一《体验经济》这一举措中也得以体现；在这方面，现代城应该说是做足了文章，在其SOHO的大旗下，不断的充实着哲学、文化、建筑、生活方式等等文化色彩浓厚的内涵，努力营造一种新的视角，去理解SOHO，理解生活。
浙江家具项目投资分析报告 规划设计/投资方案/产业运营
报告说明— 我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊 位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波 动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。 该定制家具项目计划总投资3621.60万元，其中：固定资产投资 2898.26万元，占项目总投资的80.03%；流动资金723.34万元，占项目总 投资的19.97%。 达产年营业收入6032.00万元，总成本费用4680.46万元，税金及附 加68.34万元，利润总额1351.54万元，利税总额1606.30万元，税后净 利润1013.65万元，达产年纳税总额592.64万元；达产年投资利润率 37.32%，投资利税率44.35%，投资回报率27.99%，全部投资回收期5.07年，提供就业职位107个。 近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场 主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018 年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。
目录 第一章基本情况 第二章投资单位说明 第三章项目建设背景及必要性分析第四章项目市场分析 第五章投资方案 第六章项目选址研究 第七章土建方案 第八章工艺先进性分析 第九章环境保护分析 第十章安全经营规范 第十一章风险性分析 第十二章项目节能分析 第十三章进度计划 第十四章项目投资可行性分析 第十五章项目经济效益分析 第十六章总结说明 第十七章项目招投标方案
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、主要经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表 摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的主要目的：为投资者在该地段进行投资决策 提供依据，并根据投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、主要假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现行的法律、规范、 政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的基础上完成的，仅供投资者进 行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则，方案二具有很 强的适应性和广阔的发展前景。并且，方案二的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，并且抗风险性能比较强，具有很强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总
F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，并且8、2、36路公 交车可以直达项目小区内部。
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
xx项目 投资分析及可行性报告投资分析及可行性报告参考模板，仅供参考
摘要 该xx项目计划总投资12686.17万元，其中：固定资产投资9984.69万元，占项目总投资的78.71%；流动资金2701.48万元，占项目总投资的21.29%。 达产年营业收入19567.00万元，总成本费用15184.76万元，税金及附加222.37万元，利润总额4382.24万元，利税总额5209.06万元，税后净利润3286.68万元，达产年纳税总额1922.38万元；达产年投资利润率34.54%，投资利税率41.06%，投资回报率25.91%，全部投资回收期5.36年，提供就业职位401个。 报告根据项目实际情况，提出项目组织、建设管理、竣工验收、经营管理等初步方案；结合项目特点提出合理的总体及分年度实施进度计划。 本xx项目报告所描述的投资预算及财务收益预评估基于一个动态的环境和对未来预测的不确定性，因此，可能会因时间或其他因素的变化而导致与未来发生的事实不完全一致。
xx项目投资分析及可行性报告目录 第一章 xx项目绪论 第二章 xx项目建设背景及必要性 第三章建设规模分析 第四章 xx项目选址科学性分析 第五章总图布置 第六章工程设计总体方案 第七章项目风险情况 第八章职业安全与劳动卫生 第九章项目实施进度计划 第十章投资估算与经济效益分析
第一章xx项目绪论 一、项目名称及承办企业 （一）项目名称 xx项目 （二）项目承办单位 xxx投资公司 二、xx项目选址及用地规模控制指标 （一）xx项目建设选址 项目选址位于某某产业基地,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。 （二）xx项目用地性质及规模 项目总用地面积37458.72平方米（折合约56.16亩），土地综合 利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照xx 行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。 （三）用地控制指标及土建工程 项目净用地面积37458.72平方米，建筑物基底占地面积27063.93平方米，总建筑面积38207.89平方米，其中：规划建设主体工程24062.96平方米，项目规划绿化面积2145.60平方米。
2012年2月28日
本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝ 项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝
考察目的：沈阳锦联上水溪谷项目目前处于冬停期，项目一期工程建设及营销的准备工作有序开展。鉴于锦联上水溪谷是集团打造的首个高端项目，操作更需谨慎。为了能做出高标准、高品质的别墅项目，更好的完成2012年经营计划，我司拟利用这段时间走出去学习经验，同时也为项目后期规划产品做好准备。 考察对象：口碑较好,销售业绩突出的, 以及在国内市场中极具考察价值的成熟楼盘。 考察时间：2012年2月20日~2012年2月24日 考察人员：高明、马荣和、王守祥、丛昊男、姜峰、赵阳、潘显扬 考察项目：龙湖滟澜山、龙湖好望山、绿城玫瑰园、万科翡翠、保利茉莉公馆、绿城桃花源、绿城青山湖红枫园、郡原列岛花园、郡原九树、万科良渚文化村
本次考察概况｛考察目的考察对象人员时间考察项目｝ 考察项目介绍｛上海杭州｝ 项目借鉴点整理｛设计借鉴点工程借鉴点营销借鉴点｝
项目概况： 龙湖滟澜山位于上海市青浦区，距人民广场仅25公里，距虹桥机场约15公里，走沪青平高速公路 可到达市区，紧邻佘山周边高端配套丰富。社区环境优美，拥有长达1.6公里的天然水岸，并且 河面大部分宽度超过30米，种植有40岁珍稀古 树，200余种丰富植物。 二期香醍半岛总建筑面积144500平方米，绿化率高达50%。整个社区以纯粹地中海风情为主 题，整个社区地面标高抬高一层，形成完全立体人车分流以及独特的非下沉下沉式庭院。同时社区内的高低落差达到7-8米。 二期产品双拼23栋，叠拼89栋，联排:20栋（地上3层，部分带有地下室）。叠拼别墅面积175 平，总价470-600万/套，送75平的地下室和花 园。一期联排别墅现房在售，面积220平，送80 平地下室，总价698万/套。
东莞空心砖项目投资分析报告 规划设计/投资方案/产业运营
摘要 是以粘土、页岩等为主要原料，经过原料处理、成型、烧结制成，是目前建筑行业常用的墙体主材，常用于非承重部位。空心砖的孔洞总面积占其所在砖面积的百分率，称为空心砖的孔洞率，一般应在15%以上。 随着我国经济进入新常态，砖瓦行业也进入到结构调整的关键期。面对严峻的行业经济形势，砖瓦行业要以“创新提升、超越引领”为引导，坚持“两个遏制”，坚持创新和运用“三新”，针对五个“紧扣”推动行业结构调整、转折升级向纵深转折，努力提升行业的发展质量和效益。确立在新常态下的发展模式，应是砖瓦行业即立足于现实，又必须有创新，有突破的战略定位。 该空心砖项目计划总投资10994.99万元，其中：固定资产投资8185.31万元，占项目总投资的74.45%；流动资金2809.68万元，占项目总投资的25.55%。 本期项目达产年营业收入24172.00万元，总成本费用18897.86 万元，税金及附加220.86万元，利润总额5274.14万元，利税总额6222.47万元，税后净利润3955.61万元，达产年纳税总额2266.87万元；达产年投资利润率47.97%，投资利税率56.59%，投资回报率35.98%，全部投资回收期4.28年，提供就业职位486个。
东莞空心砖项目投资分析报告目录 第一章项目总论 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 三、战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
资源再生利用项目投资分析报告 第一章项目总论 一、项目基本情况 （一）项目名称 1、项目名称：资源再生利用项目 （二）项目建设单位 xx有限公司 二、项目拟建地址及用地指标 （一）项目拟建地址 该项目选址在xx工业园区。 （二）项目用地规模 1、该项目计划在xx工业园区建设。 2、项目拟定建设区域属于工业项目建设占地规划区，建设区总用地面积23333.5 平方米（折合约35.0 亩），代征地面积210.0 平方米，净用地面积23123.5 平方米（折合约34.7 亩），土地综合利用率100.0%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照资源再生利用行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合资源再生利用制造和经营的规划建设需要。
（三）项目用地控制指标 1、该项目实际用地面积23123.5 平方米，建筑物基底占地面积15862.6 平方米，计容建筑面积26106.3 平方米，其中：规划建设生产车间21227.4 平方米，仓储设施面积2913.5 平方米（其中：原辅材料库房1757.3 平方米，成品仓库1156.2 平方米），办公用房1017.4 平方米，职工宿舍578.1 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）369.9 平方米；绿化面积1526.2 平方米，场区道路及场地占地面积5734.6 平方米，土地综合利用面积23123.4 平方米；土地综合利用率100.0%。 2、该工程规划建筑系数68.6%，建筑容积率1.1 ，绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，固定资产投资强度3127.5 万元/公顷，场区土地综合利用率100.0%；根据测算，该项目建设完全符合《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定的具体要求。 三、项目背景分析 夯实经济稳中向好势头，要在扩大对外开放中不断拓展发展空间。当今世界，风云激荡、乱象丛生，但经济全球化大势不可逆转。上半年，我国进出口总额同比增长19.6%，国际收支继续改善，货物贸易继续保持顺差，从一个侧面折射出对外开放对中国经济发展的积极作用。不拒众流，方为江海。迈出对外开放新步伐，营造稳定公平透明、可预期的营商环境，加快建设开放型经济新体制，中国经济巨轮就能在时代大潮中劈波斩浪、行稳致远，给世界各国带来更多发展机遇。
浙沪豪宅调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 一）物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 二）精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明
水磨石项目投资分析报告 xxx投资公司
摘要 该水磨石项目计划总投资3083.62万元，其中：固定资产投资2367.66万元，占项目总投资的76.78%；流动资金715.96万元，占项 目总投资的23.22%。 达产年营业收入6523.00万元，总成本费用5216.06万元，税金 及附加56.80万元，利润总额1306.94万元，利税总额1544.01万元，税后净利润980.21万元，达产年纳税总额563.81万元；达产年投资 利润率42.38%，投资利税率50.07%，投资回报率31.79%，全部投资回收期4.65年，提供就业职位112个。 报告根据项目工程量及投资估算指标，按照国家和xx省及当地的 有关规定，对拟建工程投资进行初步估算，编制项目总投资表，按工 程建设费用、工程建设其他费用、预备费、建设期固定资产借款利息 等列出投资总额的构成情况，并提出各单项工程投资估算值以及与之 相关的测算值。
水磨石项目投资分析报告目录 第一章项目概况 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 三、战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
第二章项目背景及必要性 一、项目承办单位背景分析 二、产业政策及发展规划 三、鼓励中小企业发展 四、宏观经济形势分析 五、区域经济发展概况 六、项目必要性分析 第三章产业分析 第四章建设规模 一、产品规划 二、建设规模 第五章选址方案 一、项目选址原则 二、项目选址 三、建设条件分析 四、用地控制指标 五、用地总体要求 六、节约用地措施 七、总图布置方案 八、运输组成
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：
第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产
3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念
一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择
世界现代豪宅研究报告 一、世界背景下的现代豪宅： 豪宅提供的生活方式： 所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住的设施先进、功能齐全，高质量的满足居住者的安全感、舒适感、和私密性的住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用的，富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源，这就是为什么那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。 世界现代豪宅的区位特征： 纽约有不少现代主义风格的名人豪宅，在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区，向东到达东河(EAST RIVER)的区域内，是名人豪宅聚集的顶极地段，苏顿广场(SUTTON PLAZA)、龟湾(TURTLE BAY)在纽约几乎成为奢华的同义词，连同建筑本身也带有一些奢华与身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不仅彰显出自负的贵族气质，也成为引人注目
的街道地标，就是这种名人豪宅本身无法替代的地标本质，使得住在名人区豪宅内的主人经常说出这样一句话“你不必记住我的地址，只要记住我住的豪华宅邸。” 在世界名人豪宅之中，通常会看见国家首都或者一级都市的名人生活聚集区，对这些已经无法对自己的财富估算的生活家来说，他们更宁愿躲开核心商务区的尘嚣繁忙，选择紧邻商务核心的边缘，却密度较低的地带。在享有商务便利的同时，更希望紧拥悠闲的景致，感受国际生活的氛围。所以剧院、博物馆应运而生，更加造就了名人豪宅环境的文化艺术气息。美国纽约的第五大道是如此，法国巴黎卫城特区是如此，英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道都是如此。大隐于市，他们选择的居所亦是企业领域的延伸。 在亚洲，最昂贵的豪宅分别位于日本东京皇宫旁的千代田区，售价为：2.4万~4.8万美元/平方米；香港海景半山大楼，售价为：1.6万~1.9万美元/平方米；新加坡市中心乌节路一巷高层住宅，售价为：1.5万美元~2.2万美元/平方米；和台湾信义计划区的信义之星，售价为：1万美元/平方米以上。他们的共同特点都是位于城市的繁华核心区域，享有宁静的生活品质。 二、豪宅特征概述：(豪宅与其他住宅特点比较见附表1) 在中国大陆，由于房地产发展的历史较短，只有短短的十年时间，城市中的功能分区确立不久，新区和旧城相互错杂，地块的尊贵差异区别较小，所以对豪宅的理解还未形成一个固定的概念和模式，只有豪宅之名而没有豪宅之质，大多名不符实，最常见的是借“豪宅”之名作为项目炒作的卖点
投资项目经济可行性分析 1、投资项目经济可行性分析的步骤和内容： （1）弄清市场需求和销售情况。包括需求量、需求品种等的预测。 （2）弄清项目建设条件。包括资金、原料、场地等条件。 （3）弄清技术工艺要求。包括设备供应、生产组织、环境等情况。 （4）投资数额估算。包括设备、厂房、运营资金、需求量等投资数额 注：在计算运营资金需求量时.应先计算出生产成本.然后按照资金周转所需时间来计算。 （5）资金来源渠道和筹借资金成本的比较分析。 （6）生产成本的计算。包括原材料、工资、动力燃料、管理费用、销售费用各项租金等。 （7）销售收入的预测。包括销售数量和销售价格。 （8）实现利税总额的计算。 （9）投资回收期的估算和项目生命周期的确定。 （10）折旧及上缴税金的估算。 注：通过项目在生命期内提取折旧.计入成本.来测算项目实现利润和上缴的税金。 （11）项目经济效益的总评价。 2、投资项目经济可行性分析的一般方法： 判断：预期未来投资收益是否大于当前投资支出.项目实施后是否能够在短期内收回全部投资。 （1）投资回收期：
也称投资收回期.以年或月计.是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间。 （2）投资项目盈利率： 投资项目盈利率＝年平均新增利润/投资总额×100％ （3）贴现法：将投资项目未来逐年收益换算成现在的价值.和现在的投资支出相比较的方法。 V 0＝P n×（1＋i）--n 注：V 0：收益现值P n：未来某一年的收益i：换算比率.即贴现率 3、在考虑时间因素情况下的评价指标： （1）净现值：指投资项目在生命周期内变成现值后逐年的收益累计与总投资额之差。 注：一般要求的贴现率.净现值为正的项目都可接受.净现值越高的项目盈利能力越强。 （2）项目盈利系数：指项目盈利现值累计数与总投资额之比。 （3）内部收益率：指在投资项目净现值为0时的贴现率。 注：内部收益率大于企业要求的贴现率或利润率的所有投资项目.企业原则上都可以接 受.此时投资项目的净现值为正；从筹资角度讲.如果已知某一项目的内部收益率.
豪宅实例调查分析报告 随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。 究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。 框定典型性“豪宅”的圈子 豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。 一）物质实体 价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文
化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。 二）精神享受 豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。 以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。 上海·汤臣一品 汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5 万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。
四川食品项目投资分析报告 规划设计/投资分析/产业运营
摘要 采用金属薄板、玻璃、塑料、纸板或上述某些材料的组合制成可密封的容器，内存商业的食品，经特定处理，达到商业无菌，可在常温下保持较长时间而不致败坏，这种类型的包装食物称为罐头。 罐头，是一种包装食物的方法。可以是罐装饮料，包括罐头汽水、咖啡、果汁、冻奶茶、啤酒等。也可以是罐装食品，包括午餐肉，包装材料为马口铁。开罐部分沿用开罐器，或有仿易拉罐科技。用的包装物料是铝合金，如今开罐方式多数是易拉罐式，便于使用。 该罐头食品项目计划总投资9934.39万元，其中：固定资产投资8116.50万元，占项目总投资的81.70%；流动资金1817.89万元，占项目总投资的18.30%。 本期项目达产年营业收入12249.00万元，总成本费用9488.06万元，税金及附加168.16万元，利润总额2760.94万元，利税总额3309.92万元，税后净利润2070.70万元，达产年纳税总额1239.22万元；达产年投资利润率27.79%，投资利税率33.32%，投资回报率20.84%，全部投资回收期6.30年，提供就业职位233个。
四川食品项目投资分析报告目录 第一章项目总论 一、项目名称及建设性质 二、项目承办单位 三、战略合作单位 四、项目提出的理由 五、项目选址及用地综述 六、土建工程建设指标 七、设备购置 八、产品规划方案 九、原材料供应 十、项目能耗分析 十一、环境保护 十二、项目建设符合性 十三、项目进度规划 十四、投资估算及经济效益分析 十五、报告说明 十六、项目评价 十七、主要经济指标
兰州轮毂项目投资分析报告 投资分析/实施方案
摘要 环境污染和能源短缺促使日益发达的汽车工业大力推进构件轻量化， 镁合金是非常轻的结构材料之一，构件采用镁合金制造可以在减重的同时 不降低结构强度，受到汽车工业的青睐。轮毂作为汽车的主要组成部件， 其轻量化是汽车节能减排的有效途径。镁合金具有高的比强度和比刚度， 减震性能优异，降噪效果良好，而且具有优异的铸造性能，这些优点使得 镁合金在轮毂轻量化方面具有广阔的应用前景。 镁是地壳中含量高、分布广的元素之一，自然界中以化合态的形式存在，主要分布于白云石矿、盐湖、海水等资源中，镁在地壳表层中储量位 居所有元素第8位，占比为1.9%(质量比)。目前已知的含镁矿物有60多种，具有工业价值的有：菱镁矿(MgCO3)，含镁28.8%；白云石矿(MgCO3CaCO3)，含镁13.2%；光卤石(KClMgCl26H2O)，含镁8.8%。世界各地还有很多含镁 的盐湖、地下卤水和盐矿床。值得注意的是，海水是取之不尽的镁资源库，据估算，1立方公里的海水中含有130多万吨的镁。 该镁合金车轮项目计划总投资11999.34万元，其中：固定资产投 资10030.27万元，占项目总投资的83.59%；流动资金1969.07万元，占项目总投资的16.41%。 本期项目达产年营业收入13967.00万元，总成本费用10481.31 万元，税金及附加207.13万元，利润总额3485.69万元，利税总额
4173.60万元，税后净利润2614.27万元，达产年纳税总额1559.33万元；达产年投资利润率29.05%，投资利税率34.78%，投资回报率21.79%，全部投资回收期6.09年，提供就业职位264个。
新基建投资项目 投资分析报告 规划设计 / 投资分析
新基建投资项目说明 “新基建”顺应产业升级趋势，可加速全产业的数字化转型，促进现 代信息技术与产业经济的融合，使经济能够在数字化的辅助之下产生新的 质变。未来，全球经济将大受裨益。 二是新型基础设施建设更加侧重于突出产业转型升级的新方向，无论 是人工智能还是物联网，都体现出加快推进产业高端化发展的大趋势。 该智能设备项目计划总投资10457.98万元，其中：固定资产投资8934.04万元，占项目总投资的85.43%；流动资金1523.94万元，占项目 总投资的14.57%。 达产年营业收入12552.00万元，总成本费用9952.30万元，税金及附 加167.55万元，利润总额2599.70万元，利税总额3125.83万元，税后净 利润1949.77万元，达产年纳税总额1176.05万元；达产年投资利润率 24.86%，投资利税率29.89%，投资回报率18.64%，全部投资回收期6.86年，提供就业职位197个。 报告依据国家产业发展政策和有关部门的行业发展规划以及项目承办 单位的实际情况，按照项目的建设要求，对项目的实施在技术、经济、社 会和环境保护、安全生产等领域的科学性、合理性和可行性进行研究论证；
本报告通过对项目进行技术化和经济化比较和分析，阐述投资项目的市场 必要性、技术可行性与经济合理性。 ...... 报告主要内容：项目概况、背景、必要性分析、产业调研分析、项目 方案分析、选址可行性分析、项目工程方案、工艺技术分析、项目环境分析、项目安全规范管理、项目风险情况、节能分析、实施进度计划、投资 分析、经济效益评估、综合评估等。 纵观中央和各地方政府的政策措施，其策略主要体现为以下五个方面：一是实施创新驱动发展战略，推动经济高质量发展；二是聚焦5G互联网智 能化，开展新型信息网络建设；三是打造城际交通智慧城市，升级新型交 通网络建设；四是强化电网能源技术攻关，推进新型能源网络建设；五是 促进“新基建”各领域融合，推动相关产业协同发展。 MACRO 泓域咨询
万达广场项目投资分析 报告 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
万达广场项目投资可行性分析报告 年级专业：10 财务管理 小组成员：于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨 河海大学商学院 目录
一、项目背景分析 1、项目概括 银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 2、项目的主要技术经济指标 （1）总用地面积：70143 ㎡ （2）总建筑面积：288000㎡ （3）建筑密度：％ （4）容积率： （5）地下建筑面积：11743m2 （6）地上建筑面积：161197m2 （7）西塔楼建筑面积：71771m2 （8）东塔楼建筑面积：101169m2 （9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构
3、项目方案 根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城 4、项目功能面积分布 表1（主力楼）功能面积分布表 表2（公寓楼）功能面积分布表
南通市不墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、都市结构（图） 2、都市总述 3、都市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场
2、 微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、 地块分析 2、 SWOT 分析 3、 项目建议 沿海经济进展轴：形成以 海安、如皋城镇圈： 现状：经济进展一般，农业掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较 沿江经济进展南通市都市圈： 现状：经济实力最强，市域汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强， 苏州市 盐都市 连云港市 徐州市 南京市 常州市 无锡市 上海市 ●通位于江苏省中部，长江入海口北岸，在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市圈三个副中心都市，辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），海安、如东2县，
————南通都市结构图 2、都市总述 1）南通经济进展与地位 ◇近年来，南通经济高速进展，特不是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2005年突破17.4%； ◇南通在长三角经济体系中地位显著，是同意上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金 三角”，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP 贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡 与南京； ◇按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心都市，长三角重要的 基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心； ◇相关于长三角其他都市，南通的要紧进展优势在于其区位以及优
势产业的积聚，要紧进展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2）南通在长江三角洲的优势： ◇区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高； ◇产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通在长江三角洲的劣势： ◇城乡结构：人口多、农业人口比重大，都市化水平较低； ◇产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新
全国知名高档物业分析报告 近两年来，中国豪宅市场可谓“风起云涌”，上海紫园、贡院六号（北京）、塞维纳提（北京）、西郊花园（上海）……让人应接不暇。但结合“红树西岸”项目，我们认为，这些豪宅项目与“红树西岸”不具太多参考价值，一方面因为与项目定位有偏差，一方面则在项目产品形态上不一致。根据百仕达公司对项目的把握，及我们对该项目的理解，我们觉得，“红树西岸”的发展方向应为全国知名高档物业，从这个角度出发，我们在全国范围内进行比较，最终选择以（上海）世茂滨江花园、（北京）SOHO现代城、（北京）锋尚国际公寓这三个全国知名的高档物业为样本，力求从个案的研究中寻找到具有普遍意义的规律来，以为“红树西岸”项目提供更全面的借鉴。 一、个案基本情况 S O H O现代城 （一）项目介绍：
SOHO 现代城位于北京朝阳区建国路88号，地处北京CBD大商圈，属于北京最繁华的地带。该项目占地面积7.9万平米，总建筑面积49万平米，建筑设计由建设部院著名设计师崔恺担当。一期建设有6栋28层塔楼，公寓总套数为1385套，二期建设有4栋联体楼，总建筑面积22万平米，其中SOHO 公寓512套，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米。项目配套有2285个车位，一所2150平米幼儿园，一所5800平米小学，及2235平米俱乐部。开发商为潘石毅旗下的北京中鸿天房地产有限公司。 （二）项目看点： 1、SOHO概念 应当说现代城是全国第一个真正意义上的SOHO概念房地产项目，它对SOHO的阐述已经不仅仅停留在空炒概念的阶段，而是更深入的去挖掘SOHO的内涵，将概念延伸，从产品上、从各个方面给予SOHO更多的支撑，从而得到了更多消费群体的认可，使项目成为全国地产界关注的焦点。 2、潘石毅 潘石毅不是全国地产界最有钱的老板，但他绝对是最有争议的一个老板，他通过不断的、令人意想不到的“创新”，制造着轰动，在全国地产界掀起波澜，不断通过其超常规的“思路”，成为全国地产界的中心人物，吸引着足够的眼球。应该说，SOHO现代城的成功与潘石毅的“个人表现”有着密不可分的关系。 3、对产品的深度理解 现代城的成功，有其操作独特的地方，但绝不是脱离产品的，相反，现代城对产品有着深度的研究和理解。现代城强调建筑的功能综合化、多样化，空