城市综合体商业规划及动线设计
对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析
规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类
商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类
我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类
可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献
按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。一般而言，业态的规模和品牌知名度与租金是成反比的：品牌知名度越高、规模越大，单位面积的租金就越低。
二、业态布局原则
与所有类型的建筑设计一样，规划要挖掘项目用地的环境特点和优势，业态布局应与交通、环境对应。比如，将体现项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。除了这些基本规律之外，购物中心的业态布局还要注意以下几个原则：
1.合理分区
把复杂的商业综合体功能进行分解归类，做到分区明确，达到易于消费者识别和方便引导的目的。
1）按性质分区
物以类聚，人以群分，商业也是一样。我们发现，自然形成的传统商业街区往往是同类业态聚集到一起——自行车一条街、五金配件一条街、酒吧一条街等，因为聚集效应能提供顾客同类商品多品牌的比较和选择，从而实现整体竞争力，达到共赢。商业综合体内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等，所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。规划首先将业态性质归大类，比如万达广场的模式，一般会分成百货楼、娱乐楼，另外有些休闲配套类的归入时尚楼，或者叫综合楼，有的专门设个超市楼，如图1。
图1 万达商业综合体基本模型
2）按管理要求分区
业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。如图2，美国JERDE事务所设计的北京蓝色港湾，将酒吧集中到外围圆弧形的街道，餐厅则集中在另一个方向朝向公园布置。同为JERDE事务所设计的石家庄勒泰中心将特色餐饮、酒吧集中在项目一侧形成“庄里街”，娱乐业态的入口与之呼应，特别地设了一个室外的飞梯从庄里街地面直达位于五层的影城，如图3。
图2 北京SOLANA蓝色港湾平面图
图3 石家庄勒泰中心总平面图
3）按档次分区
一般规模的商业项目大体应该有一个目标消费群，该消费主体的消费能力、消费习惯以及对应的品牌档次相对明确，在一个商业项目内并存高档和中低档消费业态的并不多见，有些项目则因为规模较大，或者服务半径内客源不足等原因，安排了不同档次的业态。这就必须注意加以分
区，否则低端业态拉低了高端业态的环境品质，带来的无效客流也是对高端业态的干扰。如精品百货，不希望距离超市入口太近，特别是国际奢侈品牌，一定要独立一个区域，不受其他业态干扰。例如合肥包河万达广场是万达首次引入国际一线奢侈品牌，都集中在首层独立的区域。4）按租金水平分区
不同业态可接受的租金水平是不同的。通过研究一些项目的租金情况可以归纳出一些规律。超市行业的毛利很低，经营在于大客流和货品的快速周转，其能承受的租金低，一般设于地下或者位置不太好的区域，首层最好的位置都是给租金高的服装服饰珠宝。除大品牌的洋快餐外，餐饮的坪效较低，一般设于高楼层。大部分健身休闲娱乐业态的租金也不高，且多数属目的性消费，宜安排在较背的位置。在规划阶段，应依据用地条件，对各方位的租金进行预判断才能合理布置业态，并设计为相应的空间尺度和环境条件，比如与地铁相连的地下层，其租金往往不比首层低。
2.增强互动
分区是为了易于识别和引导，但也应适度。混合性是商业综合体的优势所在，其核心理念就是业态的关联性。我们可以将商业综合体的各种业态视为一个生态群落，尽力创造多种业态共生的条件，从而促进消费，使商业综合体这个业态群落繁荣生长。具体来说，就是增强业态之间的互动关系。
1）利用消费的关联性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利润点，这是利用消费关联的缩影。在商业综合体中，我们常看到娱乐与餐饮互动、儿童娱乐教育与儿童服饰和玩具零售的互动、运动健身馆与运动服饰和户外品牌的互动等形式。在空间布置上，深圳万象城将滑冰场设在中心位置，餐饮布置在周边，不但是为带孩子训练的家长提供了休息的场所，有滑冰表演可以欣赏成为餐饮最大的卖点，如图4。
图4 深圳万象城模型
2）利用品牌的互补性
将同一大类的商品或服务在品牌档次、风格品味、目标客群年龄等方面的差别有意识地组合在一起，以实现对消费需求的一网打尽。国外的一些品牌如ZARA，会伴生一些副牌同时出现，这是经过长期经验积累形成的发展策略。
3.引导客流
利用主力店布置最大可能地给随机性消费的商户带来客流，是商业综合体规划的关键价值所在。将聚客能力强的主力店，如百货、超市等设于主动线的两端，避免出现盲肠区；将目的性消费业态置于高楼层或地下商业价值偏低的位置，尤其像影城这样大客流的主力店拉动客流。另外，从这一角度考虑，纯目的性消费的专业卖场，如家居建材与购物中心的其他业态互动关系很弱，如果不为制造总规模、消化总面积，引入的意义不大。
4.顺应流程
从顾客需求的角度考虑业态空间的安排，如超市需要与停车场及公共交通顺畅衔接，使小推车平层或者通过自动步道到达车位，一般设于地下一层可以解决这个流程问题。石家庄勒泰中心是一个即将开业的大型城市综合体，不但有近20万平方米的大商业，还有甲级写字楼、五星级酒店、高级公寓等物业类型，设计在商业裙房内嵌入了一个小教堂，将餐饮、酒店宴会厅、客房和小教堂连接起来，使相关业态很好地满足了当今有巨大市场潜力的婚礼庆典需求，如图5。
图5 石家庄勒泰中心商业中嵌入的红色小教堂
动线规划原则
有了业态大体上的布局，就要以动线规划把业态空间串起来。一个商业综合体每天有数以万计的客流、数以百万计的货品或服务及其所使用的交通工具在其中流动，因此动线设计是超级复杂的。商业动线可以分为客流动线、车流动线、后勤流线、货品流线、垃圾流线、信息流线等。动线规划是以尽量少地占用租赁面积的情况下，使人、车、物在商业空间内外有序流动，避免相互交叉干扰，还是提升商业综合体品质和价值的关键手段，这主要依赖客流动线的组织。
1.有机疏解
商业综合体的客流量巨大，万达广场通过电子计数器统计的数据，一个营业面积12万平方米左右的万达广场，日客流量在3万人左右，开业当天甚至达到20多万人。为避免客流过度集中拥挤，要充分利用交通条件，合理地与外部交通衔接，使客流比较均匀地分散到各个方位、各个楼层，同时实现商业价值的最大化。如图6香港青衣城高架地铁站穿过购物中心，站台就设在商业的大中庭，各层商业直接展示给地铁客流。
图6、香港青衣城购物中心
规划还可有意通过下沉广场将客流引入地下，并给地下空间带来采光、绿化等条件，提升地下的商业价值。如深圳万象城一端的下沉广场，给地下一层带来熙来攘往的客流；再如益田假日广场地下三层为两条地铁的换乘站，3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，地下还设有大型公交换乘站，利用地形南北高差使商业形成了多个首层。
2.分类引导
客流动线规划要能够区分不同消费习惯和消费层次的客群，既能使目的性消费客群迅速找到目的商家，又能使随机性消费客群享受逛街的乐趣，合理分散和引导人流，提高整体的租赁价值，不产生死角。垂直动线上随机性消费要用扶梯，并最好设有中庭，让人们能感受到各层的商业氛围，而目的性消费的业态则可以用垂直电梯直达。使用不同交通工具到达的客群消费水平不一样，例如上海国金中心为高端的商业项目，地下两层，地上四层，设计将出租车引入到地下一层，而地铁出站标高虽在地下一二层之间，却特意引入到地下二层。地铁客流以日常和快速消费为主，直接引到地下一层及以上的高端业态并无益处，与地下二层的超市、快餐衔接是合适的。
四、动线规划要点
除上述一般规律之外，商业综合体客流动线设计归纳起来还有以下几个要点：
1.方位感
一个优秀的购物中心，其内部空间设计应该是既丰富多彩又浅显易懂。如果顾客在体验新奇的同时失去了方位感，就会产生烦躁情绪，不愿多停留而专注于找到出口。
在方位感认知上，设计应力求通过空间自身来引导，导向标识只是一种辅助工具，应尽可能简洁而不过多吸引顾客的视线。方位感是顾客对方向和位置的两方面感知。商业的动线应该以一个清晰的公共空间骨架穿
起经营空间，明确各入口、主力店之间的对应关系，使顾客容易掌握大的方向，再赋予不同区域、不同楼层各自特点，利于识别自身位置。
主动线设计既不能太直，也不能曲折过多，可以通过设置中庭提示方位，但中庭又不可多而相似，如图7，上海龙之梦购物中心内部空间有三个形状类似的中庭，顾客很难分辨。弧形动线设计能很好的满足商场内部空间设计的可视性和交通组织的引导性，透过圆弧形动线能让顾客更容易看到较多的店面。更为重要的是，这样能方便顾客知道自己的所在位置，起到了很好的交通引导作用，又有步移景异、柳暗花明的感觉。这种动线布置简单易行，比如深圳万象城、花园城中心都是这种布局。但如果动线曲折过多，则容易让顾客迷失，如图8日本福冈的博多运河城，是一个很有特点的经典购物中心案例，但笔者发现，虽然整个项目贯穿了运河作为主动线，中心的半球体环廊空间也很有特点，但客流主动线曲折过多，弧度都较大，而且有很多分支动线，整个项目逛起来很让人晕。如果项目用地进深很大，不得不采用双通道，则要分清主次，主通道的尺度要足够强势，而主次通道的联系也要紧密，顾客可以根据与主通道的相对位置来确定自己的方位，如上海证大广场。我们也可以视北京SOLANA蓝色港湾中间的下沉广场为主动线，而那个穿梭在周围主力店间隐藏的“8”字为次动线，可以看到，因这个“8”字动线在很多节点与中心广场相互渗透，人们借助与中心广场的对应关系很容易确定自己的方位，找寻自己要去的地方，这种方法在较大规模的购物中心规划中可谓屡试不爽。
图7 龙之梦购物中心空间示意
图8 日本福冈博多运河城平面A
图8 日本福冈博多运河城平面A 2.均好性
实际上，均好是一个相对概念，即使是标准的百货布置，也存在边厅、中庭次边厅、中岛不同位置的价值梯度。如北京三里屯Village项目是一个松散开放的布局，流线较为自由、匀质，但是明显存在不同位置商户经营状况的差异。这里谈均好性，主要强调的是动线组织不能产生遗忘的角落，即经营死角。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺也能得到充足的客流。对于进深比较大的区域，设计如果仅仅采用一条支通道引过去，即所谓的盲肠路，往往起不到效果，容易产生死角。
一般来说，对于主动线无法照顾到的区域，可以安排一些主力店，也可以通过空间设计将客流吸引到纵深区域，比如澳门威尼斯人酒店，是一个庞大的集酒店、娱乐场、购物中心等多种业态于一体的综合体，单层面积达10万平方米左右，如图9，其动线组织通过位于中心的漂亮中庭将人们引到中心，成为贯通多种业态的枢纽。
图9 澳门威尼斯人酒店综合体
提升高楼层的商业价值是均好性的重要课题。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。通过扶梯、电梯造成花洒型人流组织，例如香港郎豪坊购物中心的通天梯就将顾客从4层输送至12层。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。上海正大广场是高达10层的购物中心，宽敞、丰富的主通道内台阶、扶梯和错动的桥将人们自然地引到高楼层，打破了楼层的感觉，使位于6层以上的商户经营得都非常好，反而超过了底层有些区域。香港太古城中心逐层扩大的退台设计，弧形的中庭设计从一层到
顶层弧形半径逐层增加，使顾客感觉内部空间很开阔，经营上虽然损失了一定的商铺面积为代价，但环绕回廊面向中庭的商铺面积也依次扩大，获得更多的更具价值的一线商铺。
还有一种比较极端的手法：像博物馆一样规定了路线，让顾客浏览所有商品，这种手法多出现在专业卖场，如大型家居连锁宜家。这种单向性流线在商业综合体中应谨慎采用，如深圳花园城中心，据商管人员介绍，扶梯的方向都是美国商业设计公司规划好的流线，设想使客流经过每一处商铺，但实际上客流走向很复杂，扶梯服务的范围不均匀，使有些商铺经营得并不好。
3.连续性
指的是动线上商业气氛的连续性，上述均好性如果出问题就影响到连续性：一旦购物中心出现死角，商户经营不下去而关门，该区域的商业气氛将大打折扣，商户关门就像瘟疫一样向周边蔓延。动线的连续性关键在于动线走向与业态配置使空间氛围连贯、渐变，体现出商业空间组织的逻辑，表现出来的就是动线的界面：店面、橱窗展示的设计要连贯并且协调，不宜有超过10米的实墙面，不要连续几个大的商户占了太长的界面而显得枯燥，不要有完全不相关甚至排斥的商户相邻布置在主动线边，更不要阴阳街的出现，即通道只有一面店铺。
不同的业态展示的方式不一样，比如橱窗照明亮（800－1000Lx），色温也偏冷（约4500k），而餐饮区的亮度和色温都偏低，两者紧邻，就显得凌乱无序。在垂直动线上，现代商业建筑通过中庭将各个楼层的商业功能在一个立体的空间展示出来，通过舒展的视觉效果，营造剧场式
的卖场效果，吸引消费者步入更高的楼层进行消费，同样需要注意效果上的连续和渐变，构建从首层到顶层的有序的商业动线逻辑。
4.舒适性
随着消费时代的到来，商业项目越来越多，舒适性已经成为购物中心竞争力的重要方面。客流动线充分体现对顾客的关怀，以方便顾客为第一要务。首先，动线设计应对客流规模有清晰的预判，避免瓶颈的地方过于拥挤。比如超市的入口缓冲区域应该有多大，超市的存包、手推车设在哪里，采用扶梯还是自动步道。再如影城的大堂面积标准、散场通道的宽度等。同时，在恰当的节点设置必要的服务设施，比如，免费休息区或者咖啡吧、电梯厅、卫生间、母婴室、吸烟室的设置等细节都能体现人性化关怀。
过去，为争取客流经过，更多的店铺故意将有消费关联的主力店布置得比较远，而新的设计理念已经在强制性引导与自由选择的舒适性方面重新寻求平衡，从自动扶梯的设置上就可以读到这点：平行式扶梯使连续上下楼层的顾客在每一层都必须绕个圈，其目的就是为了让顾客尽可能经过更多的商铺。但在日本的商场，也是因为楼层数多的原因，基本都采用剪刀式扶梯设计，使顾客跨越楼层更方便，反而更增加了顾客返回的可能性。来自瑞典的国际连锁家居卖场宜家采用单一引导动线的设计，非常高效，在空间安排上处处体现了以顾客为本的舒适性一面：顾客首先会经过一个大堂乘扶梯到达顶层，在扶梯缓缓上行的过程中，可以看到有关宜家商品布局、促销等信息，让顾客心里有数。推上购物车，顺着指引进入商品展示区，安排有各式的样板间以及可以自由组装的家
如何进行商业项目的品类规划和动线设计 在商业卖场的室内规划设计中，首要解决的命题就是根据建筑自身的结构特点与商业经营的特点，进行品类规划和动线设计的整合，用以满足商业定位的要求。 然而，品类规划和动线设计整合的重要功能，不仅体现在能够给进入商场的消费者舒适的行走路线，而且要使消费者能有效地接受卖场的商业文化，消除购物产生的疲劳，自觉地调节购物的密度。于是这两者在商业项目中的具体操作就显得尤为重要。 一、品类规划需要考虑的因素和遵循的原则有哪些？ 首先我们要知道什么是品类规划。品类规划是对商业项目所经营商品类别的整体规划，它包括对主营品类、辅助品类及配套功能的规划，是商业项目规划的重要组成部分。关于品类规划考虑的因素和遵循的原则分别如下： 先说要考虑的因素。 第一，符合项目所在地市场需求。由于商业项目所在的市场环境不同，商业项目所经营的品类受市场环境的影响尤为突出，市场所需要的品类规划和市场上所缺乏的品类规划，是进行品类规划需要考虑的首要因素。 第二，符合商圈结构。一个项目必须存在于某一类或某一级商圈内，同一个商圈内一定会存在不同的商业项目，而每个商业项目之间，由于企业的发展和战略不尽相同，必然存在结构性的差异，这就构成了商圈的多元化，从而使项目的商业规划存在差异。因此，进行一个商业项目的品类规划，必须考虑商圈结构因素。 第三，符合项目定位的要求。项目定位包括项目战略定位、业态定位、功能定位、主题定位、市场定位及客层定位等方面，它决定了一个商业项目今后的发展方向和经营管理要实现的目标。对一个项目进行品类规划，必须重点考虑项目定位所包含的要素，才能“有据可依，有的放矢”。 最后，与竞争对手错位。商业项目的错位包括功能错位、市场错位、客群及品类错位等，其中最根本的就是品类错位。进行品类规划除了考虑以上要素之外，品类错位就是要针对竞争对手的优劣势，认真分析他们强势品类和弱势品类，主营品类和辅助品类与所规划项目品类之间的竞争关系，从而做到错位经营，发挥各自的优势，而不是“人云亦云，亦步亦趋”。 二、凡事都有规律可循，品类规划也不例外，它所要依据的具体原则，我总结出四个方面： 第一，主题突出原则：针对项目的不同功能区、不同楼层的品类，根据错位经营的要求，突出楼层或区域品类的鲜明主题和特色，做大做强优势品类、主营品类。 第二，四角定位原则：在任何一个商业项目内，由于物业结构原因，一定存在冷、背区和死角。只有将冷、背区和死角规划好，才能真正体现品类规划的真实意图，也就是在项目的边边角角规划一
商业综合体设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35％，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积㎡，可用地面积为㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 1．本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《建筑设计防火规范》GB50016－2006（2006年版） （3）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版） （4）《住宅建筑规范》GB5068-2005 （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 （8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 （9）《屋面工程设计规范》GB50345-2004 （10）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。 三、总平面规划设计 1、总体布局 2、道路交通组织 3、绿化景观环境 四、建筑单体设计 1、功能分区 （1）地下一层为超市层高米，地下二、三车库层高米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。 （2）地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活．超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间
某大型商业综合体建筑设计方 案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书 第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位 该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况 运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断 项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应 全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位 以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标 用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状
1、什么是动线 动线，是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线2、设动线的目的是什么 在博物馆等展示空间中特别重要，如何让进到空间的人，在移动时感到舒服，没有障碍物，不易迷路； 大型公园的交通动线，如果没有善加规划，会造成拥挤等不良的状况； 超市与百货公司的动线设计也是如此，有时更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点 并非每个空间中的动线都是以人移动要快速方便为主 3、地下车库设动线的目的是什么 有无停车死角，人流，从地库到外面，从商场到项目外面， 4、设计方案用到哪些技术 动线安排往往由两部分构成，一是固定构造物及摆设，另一个则是人流、物流的路径； 涉及具体设计时，空间大小，包括平面面积和空间高度，空间相互之间的位置关系和高度关系，以及家庭成员的身心状况、活动需求、习惯嗜好等都是动线设计时应考虑的基本因素。往往交通动线设计好，空间配置便大致决定。 5、根据《金辉环球广场地下车库动线设计》书，我方的设计内容应包括： （一）出入口的设置及交通组织设计 （1）项目外部出入口的设置及交通组织设计 （2）地下车库出入口的设置及交通组织设计 （3）建筑出入口的设置及交通组织设计 （二）地上交通组织设计 （1）内部行人交通组织设计 （2）内部机动车交通组织设计 （3）外部行人交通组织设计 （4）外部机动车交通组织设计 （三）地下车库动线设计 （1）地下车库停车分区 （2）行人动线系统 （3）货车动线系统 （4）机动车动线系统 （5）地下车库动线系统评价 6、动线布置的方式 7、关于动线 https://www.doczj.com/doc/d010882217.html,2011年09月02日14:54新浪商业地产 (来源：思锐润业商业经营管理有限公司顾振栊/文) 前言 动线设计于商业物业而言，就好像是人身体内的血管一样重要，上、下、左、右都必须保持畅通，不能有任何堵塞的地方。一般来说，租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，
城市商业综合体项目全程策划流程 《商业项目市场调研报告》纲要 一、城市经济环境的分析和生活结构研究 ◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等 ◆ GDP发展状况及产业结构情况 ◆消费品零售总额 ◆商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划 三、城市商业发展规划及政策研究 ◆商铺发展现状及布局情况 ◆商铺发展规划 ◆城市商业网点规划政策 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 ◆区域商铺分布及经营业态详图 ◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 ◆地区间的销售动向 ◆大型主力店的动向 五、典型性竞争性项目调查与研究 六、地区未来商业地产的供应量分析 七、消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 八、项目立地条件研究 ◆道路类别及交通状况 ◆项目地块自然与社会条件分析
◆顾客是否容易达到商业区 ◆周边环境和公建设施 ◆项目周围经济条件分析 ◆项目SWOT分析 九、商圈的确定和研究 ◆商圈的范围的确定 ◆商圈的构成及顾客来源 《商业项目定位报告》纲要 一、项目竞争分析 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析 各物业品种的竞争策略 各物业品种的核心竞争力提炼 项目的竞争定位 二、项目主题定位 项目主题描述 主题的支撑点概述 项目主题的适应性分析 项目主题的差异性分析 项目主题的产品表现形式 项目主题的广告表现形式 三、项目产品定位 项目功能定位 项目业态选择 项目商业物业规划要点 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）四、目标客户定位 购买商铺的目标客户群分析 租赁使用商铺的目标群分析 购买客户群的市场细分 购买客户群的目标市场设定 购买商铺的客户定位
XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，
商业动线的分类 2.1 外部动线 很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。而好的商业动线设计则必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚积人流的目的。联系外部动线系统主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。 2.1.1 联系外部道路 大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面向主道，这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其他的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。 联外道路与完善的交通运输网连结，能扩大购物中心的辐射范围，能方便购物者到达及货料运送。 2.1.2 停车场进出动线 停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项： 出入口应设于交通量较少的非主道路上。若一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩若干距离以便车辆进出。 应配合道路的车行方向以单进单出，避免进出在同一个口。 采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，收费点尽量不要设在上，以避免司机进出麻烦，斜坡起步。汽车、摩托车操作特性不同，进出口应尽量予以分开。
2.1.3 行人动线系统 不论是自驾车或搭乘公共交通系统来到购物中心，下了车之后一定要行走，会用到人行设施，因此行人动线的规划也是动线规划的重要内容之一。 人们自驾车或打的到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线主要为停车场地到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停车场内，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接干扰，这就是说如果购物中心附近有较大型的停车场，其一般可以作为购物中心的有益补充，就要设计出从停车场来购物中心的动线，遇到交通量较大的过道时，应以立交或地下通道方式加以解决。 同样道理如果附近有地铁站或公交站的也要用同样方法加以解决，这样才能增强购物中心的易接近性。广州天河城之所以有巨大的人流量，就是因为消费者自驾车、乘公车、搭地铁都可轻松到达。 2.1.4 货/车动线系统 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，此动线的特点是要够宽敞、至少180公分足够人员和推车通过；亮度要足够，一般大约300－400照度、等同于办公室的亮度即可；通道两侧壁面要做耐撞处理，地坪要平顺耐磨使推车不受阻碍；而这条动线一般要尽量与一般消费者的汽车及行人动线分开，避免互相干扰，让客人看不见走不到的才是合理设计，实在没有地方的，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。 2.2 内部动线 2.2.1 中庭动线规划 图为 中庭动线规划
如何做好商业规划设计？ 1、主力店及次主力店的工程技术标准。 物业的建造标准必须符合相应的业态的需要。在商业综合体当中，通常包括超市、百货、院线、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始我讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，做普通的百货荷载有400、500公斤，柱距要7。8米—8米，5米层高就够了。如果做建材超市，建材超市要求荷载2-4吨，至少要8米层高，柱距要9-10米；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要求荷载1-2吨，要9米层高，柱距要9-10米。如果建电影院，至少要10米层高（也就普通商业层高的两倍），要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。另外，商业规划设计还体现在设备设施的配套上。拿整个购物中心的照明来说，可能不同业态业种所需要的照明条件是完全不一样的。比如大卖场（如超市），它强调的是低成本运营，肯定它在照明的器具上考虑的就是节能为主。像一些精品店或者主力的精品百货店，他们对灯光的照明要求就会比较多。所以在电量的分配上，在系统的配置上它都会有不同的需求。这就直接体现了建筑设计规划单位的专业性。 下面是次主力店肯德基选址要求，供大家参考一下： 一. 面 积：首层，350平方米（使用面积）。门面12米。 二. 高 度：楼板到梁底高度，不得低于3米。 三. 楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/m２,餐厅区活荷载为250 kg/m２。 四. 供 电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。 五. 供 水：甲方提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5KG/CM２，并具有相应的用水指标。 六. 排 水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。 七. 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 八. 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。
商业项目动线设计八大要领商业项目动线设计八大要领提要：商场的动线设计，一定要根据地块现状来做决定。如果是长条形地块，多会使用单动线，比如深圳万象城、广州太古汇；如果是方形地块 精品源自请示 商业项目动线设计八大要领 “动线”是商业项目建筑设计中非常重要的板块，好的动线流畅、明了而丰富，不好的动线则容易让人不知所措、找不到北。 动线设计八大关键点 1、设计原则：长条地块用单线，方形地块用环线 “动线”是商业项目建筑设计中非常重要的板块，更是综合一切之后理性分析的结果，与地块大小、招商定位、周边环境等等息息相关。 商场的动线设计，一定要根据地块现状来做决定。如果是长条形地块，多会使用单动线，比如深圳万象城、广州太古汇；如果是方形地块，需多考虑店铺的进深，一般使用环形动线，还有一些项目，店铺比较深，占地面积不大，就要由中庭来带动规划动线。 2、设计误区：太复杂，易产生混乱感 做动线容易步入一些误区：比如为了追求丰富的空间效果，将动线和空间设计得太过复杂，产生混乱感。商场构成包括动线和空间设计，要追求简单而丰富，但简单永远是第一位的，丰富是在简洁的基础上追加的。
但所谓“简单”就是指一眼能找到要去的地方吗？ 事实上，商业项目中大多数的动线都是带有曲线的设计，这样富有变化的弧度会比直线更有可塑性。如果做成直线，比如类似飞机场的布局，简单一目了然，但失去心理上的探索感。 3、弧度设计：讲究移步换景 即便是曲线的设计，也要满足“简单”——能让人视觉上看到一部分，并且在往前走的时候能够逐步展开，看到越多，移步换景。 那动线设计“复杂”是什么结果？ 可能会人往前走，突然摸不清方向，可能太多选择，或找不到竖向交通等。 因此，对于曲线的弧度要有个适度控制。 4、标准设计：每100米应该设“休息区” 除了弧度，一般而言，商场的走道宽度标准是4米，中庭标准大概是9-12米，大的节庆广场中庭会大。层高一般是米或者6米，净高是在米。动线的节点设计是每100米都有一个停留点，原因是100米是人走了一段距离需要休息的节点，也是可能需要入口的位置。 在国外，尤其是定位为Familymall的商业一定会设计出很多可以坐的地方供顾客休息，有时也会在这些地方设置咖啡店、水吧、蛋糕店等，让顾客坐下来消费，甚至有的休息区和卫生间前的等候区结合。 5、做动线前要了解项目招商和定位 动线设计必须是各方平衡的结果。所以，做动线之前，要了解
商业综合体策划全案第一节、项目地块属性分析 1、项目地理位置 项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。 分析： A、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日 楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场 B、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄 罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”(今儿童医院)，往西是永宁清真寺。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。所以，书林街是昆明人文环境的典型代表； C、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经 行成了良好的自然环境。 2、项目地质、水文、气候情况 项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建
筑的基础大部分还没有拆除。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析： 项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋， 在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。 项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。 项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。 3、项目地形、地貌 项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。 分析： 项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。 项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。 4、项目的市政配套情况 项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
目录 一、方案一透视图一 二、方案一透视图二 三、彩色总平面图(方案一) 四、交通分析图(方案一) 五、消防分析图(方案一) 六、景观分析图(方案一) 七、日照分析图(方案一) 八、彩色南立面图(方案一) 九、彩色东立面图(方案一) 十、设计总说明 第一章概述 第二章总体规划 第三章建筑设计 第四章结构设计 第五章给排水设计 第六章电气设计 第七章暖通设计 第八章消防设计 第九章环保设计 第十章节能设计 十一、附件 十二、平、剖面图 设计单位名称:长沙中盛建筑勘察设计有限公司法定代表人:肖跃林
设计资质:建筑设计:甲级设计证书号:A143000696 规划设计:丙级设计证书号: 一级注册建筑师: 肖跃林 一级注册结构师: 赵毅 注册规划师: 伍晓斌 项目负责人: 陆靖 主要设计人: 陆靖付玉红 赵毅陈庆平 张吉华熊武 第一章概述 第一节概况 恒盛世家综合楼项目就是湖南省恒盛佳苑房地产开发有限开发的三期项目, 场地位于60米宽的韶山南路与46木莲冲路交汇处的西北角、南侧为恒盛世家一期工相隔于木莲冲路,东临韶山路。场地基本平整,北面相邻用地为林校住宅区,地形高于本场地约10M。本综合楼利用地形成“L”型布置。总建筑面积:60678、89㎡,其中计容建筑面积为44094、97㎡。主体9层以上分为二栋塔楼,东座塔楼为二十五层办公楼,西座塔楼为二十六层办公楼,一层为商铺,二层为大空间商业用房,三至九层为大空间办公用房。 第二节设计依据 一、有关文件及国家现行规范规定 1、长沙市国土资源局提供的1:500红线图(现状地形图)。 2、建设方提供的道路坐标上线专用图。 3、长沙市规划管理局建设用地规划定点(要点)通知书案卷号:20060914B2 4、国家现行建筑设计规范。 二、气象条件
商业项目内部交通动线设计 投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环 节。 一、讲评要点 1. 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。 2. 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。 3. 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。 二、案例分析 位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达15至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，目前东方新天地的出租率高达95%，有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间。 东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件。 三、专家讲评 五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。 商业规划合理内部交通成功前提 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。 第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米×10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。 第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商
商业综合体设计理念读书心得 摘要：随着城市的发展，商业综合体应运而生。是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 关键词：商业综合体城市文化设计理念 商业综合体的特征 外部特征 1、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。 2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补。 3、整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。 4、功能复合性：实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 内部特征 1、大空间尺度：室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 2、通道树型交通体系“将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。 3、现代城市景观设计：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 4、高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。 在综合体效应还没有聚合前，城市商业分布不均，并且品牌力、人流量相对分散，随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响，综合体的建立，人群效应与品牌效应聚集，对于商务与生活的发展空间提供更大机遇，也为城市消费力与经济增长提供更大价值空间。因此，作为综合体中的商业便成为引凤筑巢的核心所在。一个商业综合体的运行好坏与其设计理念有着不可分开的联系，每一个商业综合体都会根据其需求，所在城市，地理位置，文化的不同等而有不同的设计理念。 例如日本国土面积小，人口密度大，土地资源利用紧张，在这种情况下，城
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
商业综合体商业规划及方案V3.0 商业综合体商业规划及方案
目录 第一章项目概述 (1) 1.编制单位............................................ 错误！未定义书签。 2.编制依据............................................ 错误！未定义书签。 3.项目建设周期........................................ 错误！未定义书签。 4.项目资金来源........................................ 错误！未定义书签。 5.项目分析及设计定位.................................. 错误！未定义书签。 5.1 项目现况 (1) 5.2 项目需求 (1) 5.3 楼层布局 (3) 6.办公基础设施现状勘察 (4) 7.项目建设系统架构 (7) 7.1 基础设施建设及完善 (7) 7.2 网络平台建设 (7) 7.3 应用平台建设 (8) 7.4 子系统/平台设置 (8) 8.方案设计思想/原则 (10) 第二章新建基础设施 (13) 1.调度大厅建设 (13) 1.1 平面布局 (14) 1.2 装饰装修 (15) 1.3 空调系统 (18) 1.4 操作台 (20) 1.5 DLP大屏幕显示系统 (21) 1.6 气体灭火系统 (23) 2.多媒体会议系统 (26) 2.1 应急指挥会商中心 (27) 2.2 视频会议室 (29) 2.3 多功能会议室 (32)
2.4 其它中小型会议室和通用配置 (33) 3.远程高清视频会议系统 (35) 3.1 总体组网结构 (37) 3.2 系统组网方案 (37) 3.3 与商业综合体级联 (40) 3.4 领导决策系统网络 (41) 3.5 分会场连接 (41) 4.荣誉展厅多媒体展示系统 (42) 4.1 平面布局 (42) 4.2 各区域设置 (42) 5.智能控制系统 (44) 5.1 大厅、公共通道、电梯厅 (45) 5.2 各类会议室 (45) 5.3 办公区域 (46) 5.4 领导办公室 (46) 5.5 电动窗帘控制 (48) 6.信息引导及发布系统 (48) 7.机房建设（合用） (50) 7.1 环境要求 (50) 7.2 装饰装修 (51) 7.3 电气 (52) 7.4 空调 (53) 7.5 消防 (55) 7.6 机房环境监控系统 (55) 第三章已有基础设施完善 (58) 1.综合布线系统 (58) 1.1 水平和工作区部分 (58) 1.2 管理和设备区部分 (60) 1.3 主干线缆调整 (61)
商业项目内部交通动线设计要点 时间:2006-5-19 11:51:00 五一黄金周期间，京城各商业中心的人流数量直线上升，零售额增幅近两成。但商业异常火爆的背后，不少消费者反映某些商业项目的过道狭窄、电梯数量少，造成了商业设施内部交通拥挤和电梯等候时间过长的问题。其实，商业设施的内部交通动线的设计是否合理，将决定消费者能否在商业体中逗留更长的时间。因此，投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环节。 一、讲评要点 1. 五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。 2. 垂直交通和平面交通组成内部交通网络。 3. 业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。 二、案例分析 位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达15至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，目前东方新天地的
出租率高达95%，有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间。 东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件。 三、专家讲评 五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。 商业规划合理内部交通成功前提 一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空
商业动线的设计原则 欧阳家百（2021.03.07） 良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。 动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。 在商业地产中，动线就是商业体中客流的运动轨迹。单一顾客的行动虽有其随意性，但全体顾客的运动轨迹是有规律可循的。良好的商业地产动线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨、清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持在较高水平。 一般而言，好的商业动线具有以下三个条件： （1）有效增强商铺可见性 可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整
个商场内商铺的可见型。 （2）有效增强商铺可达性 可达性和可见性是有联系的，可见性是可达性的基础，只有“可见”，才会有“可达”。因此，在可见的基础上，经过最少道路转换的路径可达性最高。 （3）具有明显的记忆点 如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。在设计中，通常的做法是提高动线系统的秩序感，从而提高顾客的位置感。 商业动线的分类 一、外部动线 很多人认为商业建筑的外部环境不参与直接经营，也不直接产生经济效益，所以忽略了其对吸引客流及聚集客流的重要意义。而好的商业动线设计则必须考虑与外部环境的对接，这样才能达到聚积人流的目的。联系外部动线系统主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货/车动线系统。
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。 （2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。 【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；