三、名词解释题 0
41.建设用地: 0
44.住房公积金 0
简答题 0
46.简述房地产权属登记的功能. 0
47.简述土地使用权终止的原因。 0
48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些? . 0
49.简述房屋拆迁的基本原则。 0
五、论述题 0
50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的
原则。 0
六、案例分析题（本大题12分） 0
（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪
些人继承?各自应分得多少?为什么? 0
三、名词解释题 0
36.房地产市场37.土地使用权38.土地
补偿费39.房地产中介服40.个人住房贷
款 0
四、简答题 (1)
41.简述房地产业的地位和作用。42.简述
土地使用权的特征。 (1)
43.简述城市房屋拆迁的原则。44.简述
业主委员会的职责。 (1)
五、论述题 (1)
45.试述农村土地承包经营中承包方的权
利和义务。 (1)
六、案例分析题(本题9分) (1)
46.请回答下列问题并说明理由： (1)
(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办
理产权变更登记之前的产权归属是怎样
的? (1)
(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同
是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?
(1)
(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志
超的合法权益，如何承担责任? (1)
名词解释题 (1)
39.房地产相邻权 (1)
40.仲裁 (1)
41.商品房预售 (1)
42.业主委员会 (1)
43.耕地占用税........................................... 1 简答题. (1)
44.我国房地产法有哪些基本原则？ (1)
46.业主在物业管理活动中应承担哪些义
务？ (1)
47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方
式。 (1)
五、论述题（本题8分） (1)
48.论述土地使用权的主要内容。 (1)
六、案例分析题（本题10分） (1)
（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是
否有效，为什么？ (1)
（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合
同是否有效，为什么？ (1)
（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为
什么？ (1)
（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什
么？ (1)
（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法
律的支持，为什么？ (1)
名词解释题 (1)
39．房地产市场 (1)
40．商品房预售 (1)
41．土地登记制度 (1)
42．经济适用住房 (1)
43．外商投资企业用地 (1)
四、简答题 (1)
44．简述建筑物区分所有权的特征。 (1)
45．简述业主委员会的职责。 (1)
46．违反《城市房地产管理法》应承担法
律责任的情形主要有哪些？ (1)
47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基
本原则。 (1)
五、论述题（本题8分） (1)
48．论述农村土地承包经营权流转的方
式。 (1)
六、案例分析题 (1)
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的
土地进行抵押?为什么? (1)
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合
同是否有效?为什么? (1)
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金
收益主张权利?为什么? (1)
（4）本案应如何处理? (1)
三、名词解释题 (1)
39.房屋按份共有 (1)
40.房地产关系 (1)
41.房地产抵押 (1)
42.住房公积金 (1)
43.涉外房地产 (1)
四、简答题 (1)
44.物业管理服务企业在物业管理中应履
行哪些义务？ (1)
45.简述房产税的纳税人、征税范围和计
税依据。 (1)
46.简述房地产权属登记的公示功能。 (1)
47.简述房地产法律责任的形式。 (1)
五、论述题 (1)
48.论述住房部分产权的法律性质。 (1)
六、案例分析题（本大题10分） (1)
（2）如土地出让合同规定的土地用途是
建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设
高尔夫球场？为什么？（2分） (1)
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如
出让合同签订的时间是《城市房地产管理
法》实施之前的1994年3月，在哪种情
况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用
权？（3分） (1)
（4）如果本案的出让方是该市城市建设
管理局，本合同是否有效？为什么？（2
分） (1)
名词解释题 (1)
39．建筑物区分所有权 (1)
40．临时安置补助费 (1)
41．商品房预售 (1)
42．业主委员会 (1)
43．经济适用住房 (1)
简答题 (1)
44．我国房地产法的基本原则有哪些？ 1
45．外商投资企业用地取得的方式有哪
些？ (1)
46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如
何处理？ (1)
47．简述建设单位违反物业管理规定所要
承担的法律责任。 (1)
五、论述题（本大题8分） (1)
48．试述农村土地承包经营中发包方的权
利和义务。 ............................................... 1 六、案例分析题（本题10分） . (1)
49.（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押
给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?
为什么?（3分） (1)
（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同
没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合
同是否有效?为什么?（2分） (1)
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有
效，那么丙公司能否在债务履行期限届满
时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承
租人提出异议能否成立?为什么?（3分）
(1)
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）.. 1名词解释题 (1)
39、城市公房 (1)
40.违章建筑 (1)
41、商品房现售 (1)
42、物业管理 (1)
四、简答题 (1)
44.简述房地产法的基本原则。 (1)
45.简述对外商投资成片土地开发经营的
必要限制。 (1)
46.简述解决房地产纠纷的法律方式。 (1)
47.简述房地产开发企业将验收不合格的
房屋交付使用的法律责任。 (1)
五、论述题 (1)
48．试述我国基本农田保护制度的主要内
容。 (1)
六、案例分析题 (1)
（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押
是否影响该抵押合同的效力?为什么? (1)
（2）如果培训中心还有其他债权人的到
期债权，那么，除该培训中心的贷款本金
之外，对于2007年4月到2007年7月的
贷款利息，以及培训中心未能按期还款产
生的违约金，工行某支行能否对变卖培训
楼及办公楼的款项优先受偿?为什么? (1)
（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办
理土地使用权出让手续?为什么? (1)
三、名词解释题
41.建设用地:
是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。
42.房地产纠纷
是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
43.土地使用权出让
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
44.住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
45.房产税
是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。
简答题
46.简述房地产权属登记的功能.
（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。
47.简述土地使用权终止的原因。
（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。
48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?
（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。
49.简述房屋拆迁的基本原则。
（1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。
五、论述题50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。
（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。
六、案例分析题（本大题12分）
（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少?为什么?
（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?
（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?
（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?
答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
三、名词解释题36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.
房地产中介服40.个人住房贷款
四、简答题
41.简述房地产业的地位和作用。42.简述土地使用权的特征。
43.简述城市房屋拆迁的原则。44.简述业主委员会的职责。
五、论述题
45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)
46.请回答下列问题并说明理由：
(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?
(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?
(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?
名词解释题
39.房地产相邻权
是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。
40.仲裁
亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。41.商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
42.业主委员会
是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
43.耕地占用税
是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
简答题
44.我国房地产法有哪些基本原则？
（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
45.简述土地使用权划拨的特征。
（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限；（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。
46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务？
（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。
（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。
五、论述题（本题8分）
48.论述土地使用权的主要内容。
（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。（2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。（3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，
而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。
六、案例分析题（本题10分）
（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？
（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？
（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？
（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。
名词解释题
39．房地产市场
是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。40．商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
41．土地登记制度
是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。
42．经济适用住房
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
43．外商投资企业用地
是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。四、简答题
44．简述建筑物区分所有权的特征。
（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有
权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。
45．简述业主委员会的职责。
业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、牧业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。
46．违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？
（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交付房屋的责任；（6）违法收费的责任47．简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。
（1）维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以维护我国主权为前提。（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的条款，也不提
出任何不合理的要求。（3）统一管理原则。主要表现在：①单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；②任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；③土地使用权统一进行有偿出让。
五、论述题（本题8分）
48．论述农村土地承包经营权流转的方式。
土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方签订书面合同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当了发包方备案。土地承包经营权采取互换，转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承
包经营权进行互换。承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。
六、案例分析题
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?
（4）本案应如何处理?
答:（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。
（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。
（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。
（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
======================================================================================
三、名词解释题
39.房屋按份共有
是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。
40.房地产关系
是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。
41.房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
42.住房公积金
是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
43.涉外房地产
广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。
四、简答题
44.物业管理服务企业在物业管理中应履行哪些义务？
（1）履行物业管理服务合同，依法经营；（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准；（4）接受行政管理部门监督指导；（5）定期向全体业主公布管理费用收支帐目；（6）物业管理服务合同终止时，须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。
45.简述房产税的纳税人、征税范围和计税依据。（1）房产税的纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税义务人。产权出典的，承典人为纳税义务人。产权所有人、承典人不在房产所在地或者产权未确定或租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。（2）房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。城市以市行政区域（含郊区）为征税范围；县城以县城镇行政区域（含镇郊）为征税范围；建制镇以镇人民政府所在地的镇区（不包括所辖的行政村）为征税范围；工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达2000人以上，工商业比较发达的工矿区。（3）房产税计税依据房产原值一次减除10%-30%后的余值。具体减除幅度，由省、自治区、
直辖市人民政府规定。房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据。
46.简述房地产权属登记的公示功能。
公示功能是指将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。其目的在于维护房地产交易的安全，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，可以防止隐瞒权利的瑕疵进行交易给他人带来损失。
47.简述房地产法律责任的形式。
（1）民事责任：它是指违法者依法应承担的民事法律后果，可分为侵犯责任、违约责任和不履行其他义务的责任。承担民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、支付违约金等。（2）行政责任：它是指违反行政管理秩序、依法应承担的行政法律后果。行政责任因违法主体的不同而存在区别，如行政机关与作为行政相对人的自然人和法人等。（3）刑事责任：它是指危害社会的行为构成犯罪，依照刑法应当承担的刑事法律后果。刑事责任是法律责任形式中最严厉的措施。
五、论述题
48.论述住房部分产权的法律性质。
住房部分产权是指城镇居民对按照标准价购买的公房所享有的权利。关于住房部分产权的法律性质主要有四种学说：⑴单独所有权说，即房屋产权受到特殊的限制。⑵租赁权说，即住房部分产权在法律上属于租赁权。⑶共有权说，即购房人和原产权单位对住房享有共有权。⑷他物权说，即是一种受限制的物权。住房部分产权的法律性质应属于部分所有权，是财产权的一种形式。首先根据我国住房制度改革的历史背景和相关制度的规定来看，其法律性质确定为部分所有权较为合理；其次，部分产权的内容与所有权的内容基本一致，区别在于其收益权和处分权受到限制。最后，从部分产权的主体来分析，共有权的主体不是单一的，而部分产权的主体是单一的。
六、案例分析题（本大题10分）
49.（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。（3分）
（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？（2分）
（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？（3分）
（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？（2分）
答：（1）某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。（2）不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。（3）合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。（4）无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。
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名词解释题
39．建筑物区分所有权
是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。
40．临时安置补助费
是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。
41．商品房预售
是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。
42．业主委员会
是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。
43．经济适用住房
是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
简答题
44．我国房地产法的基本原则有哪些？
（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。
45．外商投资企业用地取得的方式有哪些？（1）通过出让方式取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股。（3）通过租赁厂房和场地的方式。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式。（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。
46．商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？
按照《合同法》和《城市房地产管理法》的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。具体责任是：（1）房地产开发企业应当按照其向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（2）商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。47．简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。
（1）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。（2）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，不移交有关资料，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处1万元以上10万元以下罚款。
五、论述题（本大题8分）
48．试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。
发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；（3）处理的权利。发包方的义务包括：（1）维护承包的土地承包经营权；（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。
六、案例分析题（本题10分）
49.（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）
（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）
（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）
答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。
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名词解释题
39、城市公房
是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。
41、商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买
受人，并由买受人支付房价款的行为。
42、物业管理
是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
43、个人住房贷款
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
四、简答题
44.简述房地产法的基本原则。
（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。
45.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。
46.简述解决房地产纠纷的法律方式。
（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主
管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。
47.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使
用的法律责任。
违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。
五、论述题
48．试述我国基本农田保护制度的主要内容。
我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：①基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；②需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。
六、案例分析题
（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该
抵押合同的效力?为什么?
（2）如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?
（3）甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?
答：（1）培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。（2）工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金。（3）不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。
一、土地使用权出让的方式
二、1、协议出让：缺乏公开性、竞争性，受具体经办人的主观因素影响较大，容易出现出让金过低现象。一般适用于福利事业用地、国家机关、科教文卫体等非营利性用地。
三、协议出让程序：
四、（1）用地申请。先由用地单位提出申请，提交申请用地报告、项目初步布置图等。
五、（2）提供地块资料。
六、（3）签订出让合同。
七、（4）出让人交付土地，受让人支付出让金。
八、1995年，国土管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。
九、2、招标出让土地使用权
十、出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
十一、3、拍卖出让土地使用权
十二、发布拍卖公告，采用价高者得
十三、4、挂牌出让方式
十四、出让合同的履行及其违约责任
十五、1、主合同义务的履行及责任
十六、土地使用者违约责任：未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
十七、出让人违约责任：未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
十八、2、土地用途管制及其违反后果
十九、受让人必须按照土地使用权出让合同的规定和城市规划要求，开发、利用、经营土地，不得随意变更土地使用条件。
二十、违反规划：给予警告、罚款甚至无偿收回土地使用权处罚。
二十一、例外规则：第17条：土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。办理变更登记。
二十二、
二十三、三、土地使用权转让与地上建筑物的关系
二十四、土地使用权与地上建筑物、其他建筑物一同转让原则。该原则同样适用于土地使用权的租赁或抵押。
二十五、《条例》25条：土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房屋管理部门批准。
二十六、四、房屋所有权与土地使用权一致的原则
二十七、（1）主体一致
二十八、房屋产权人与房屋占用土地的使用权人一致的原则；除法律另有规定以外，不得分离。
二十九、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
三十、（2）一同处分
三十一、房地产法31条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
三十二、条例第23条：土地使用转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第24条：建筑物所有人享有土地使用权，转让建筑物，其使用范围内的土地使用权随之转让。
三十三、农村宅基地，城市私房宅基地不能单独转让，只能随房屋一同转让。
三十四、（3）主体一致原则的必要性
五、登记效力的两种规则
强制登记和自愿登记。
1、强制登记：不动产的取得、移转、变动均得登记，不登记即不发生取得物权效力。即使受让人事实上占有客体物，法律仍承认所有权。强制登记具有普遍性，其登记效力具有绝对性。被称为登记生效主义。因登记取得物权，这种登记仅仅是对物权变动的登记，因此，可以称为权利登记或物权登记。
强制登记以德国为代表，我国亦采此制。
2、自愿登记，法律并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，而由当事人自愿选择登记。合同一经成立或标的物一经交付，即产生物权变动的效力；物权的取得并不以登记为要件，登记只产生对抗第三人的效力（排斥第三人取得所有权）。这种登记不具有普遍性，取得登记只是取得优越于其他证明自己取得物权手段，而不能得出没有登记即不享有物权的结论。登记对抗主义。
六、商品房预售的特点
（一）商品房预售合同签订时，承购人人只获得商品房的期待权
标的物__商品房并未建成或虽已竣工但尚不具备产权移转条件，开发商无法将房屋产权移转给承购人。签订商品预售合同时，预购人所获得的并非商品房所有权，仅仅为合同债权，即请求开发商将付房屋并转所有权的权利。
（二）商品房预售具有较强的国家干预性
? ?预售条件，程序必须符合国家规定。
（三）预购人要承担一定风险
预售合同签订后交付房屋和产权过户之前的这段时间内，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在质量暇疵或权利暇疵，使承购人无法实际获得商品房所有权的情况。（四）预售合同经登记具有公示对抗第三人的效力
预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产、土地管理部门登记备案。已经登记的预售合同对抗未经登记的预售合同，保护登记的预购人的合法权益。
七、实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷
《商品房销售管理办法》将误差合理范围界定在绝对值3％之内。
面积误差超过3％，买受人有权退房。买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人。同时支付房价款及利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业补足；产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产企业双倍返还买受人。
目的在于保护购房人的利益。与现行民事法律对违约责任。该项规定属民事规范，不应由部门规章设定。
八、预售广告的约束力
广告内容符合要约规定的，视为要约。预售广告中承诺的关于商品房及其物业小区的内容已经明确具体，而不是采用难以量化的模糊语言的，应当将其视为要约，如绿化率不低于50％，小区有游泳池，小学等表达方式，应当将视为要约。
房地产开发商所做的预售广告中的承诺根本无法实现的，误导消费者的广告则构成虚假宣传，属于缔约过程中的民事欺诈行为
九、建筑物区分所有权的内容
包括专有部分所有权、共有部分所有权、成员权（一）专有部分所有权。所谓专有，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为所有权客体的那部分。构造成上具有独立性，又称物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，少与建筑物其它部分完全隔离，专有人可以排他的，独占的予以使用的建筑物部分。使用上的独立性，又称机能上的独立性，应根据建筑物的不同用途予以判定，主要看上否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备。建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间部分。
（二）共有部分所有权
共有，是指区分所有人所拥有的除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物，共用部分可分为法定共有部分和约定共部分。
法定共有部分，指构造上，利用上没有独立性的建筑物及设备，如楼梯，共用出入口，屋顶等。约定共有部分：指根据当事人之约定，而成为共有的部分。如小区的门卫室、室外车库等。
成员权。每个业主对整个建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
十、业主公约的内容
物业名称、地点、面积及户数；
公共场所及公用设施状况；
业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；
业主参与物业管理的权利与应承担的义务；
业主对管委会及物业管理公司的监督权；
物业管理公司的权利与义务；
物业管理中，维修、养护及管理等各项费用的缴纳业主应遵守的行为准则；
违反业主公约的责任；
其他有关事项。
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。A.1000万元 B.2000万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么
存货周转天数为（ B ） A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是 （ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山
房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权
房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了
2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（单选题） 单选题（合计84 题） 1．房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（C ） A．同级人民法院B．上级房屋拆迁管理部门 C．同级人民政府D．同级人民检察院 2．土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（A ） A．未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% B．超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50% 3．村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D ) A.作适当处理 B.进行妥善安置 C.给予双倍补偿 D.给予适当的补偿 4．召开业主大会会议，( B ) A.应当于会议召开1个月前通知全体业主 B.应当于会议召开15日前通知全体业主 C.应当于会议召开15日前告知居民委员会 D.每位业主应当作好业主大会会议记录 5．某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（ B ） A.罚款 B.收回土地使用权 C.收取滞纳金 D.收取复垦费 6．凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ A ）A．无效B．不成立 C．有效D．基本成立 7．下列房地产中不能设定抵押的是（C ） A．出让取得的国有土地使用权B．张某的个人房屋 C．我国某名牌大学的教学楼D．某私营企业的国有土地使用权 8．某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额 为人民币（C ） A．1 000万元B．1 500万元 C．2 500万元D．5 000万元 9．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是(A )
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？ [200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？ [200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？ [201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？ [201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？ [200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？ [201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？ [200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？ [201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？ [201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？ [200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？ [200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？ [201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？ [201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？ [200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？ [200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？ [200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？ [201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？ 39. [综合运用]房地产管理机构与有关机关、部门有什么样的工作关系？ 第二章土地管理法律制度 1. [识记]土地管理法的概念是什么？ 2. [领会]土地管理法的立法宗旨有哪些？ 3. [识记]土地法律关系的概念是什么？ 4. [识记]土地法律关系的要素有哪些？ 5. [识记]土地管理法的调整方法分为哪两种？
《房地产法》复习纲要A 一、单项选择题 1．房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( )。 A.经过公证机关公证 B.经过房屋所在地政府房管部门认可 C.经过被拆迁人所在单位批准 D.将协议保存于人民法院 2．拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( )。 A.过渡费 B.临时补助费 C.安置费 D.补偿金 3. 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得( )。 A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 4. 下列属于房地产抵押人的权利的是( )。 A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值 C.物上代位权 D.优先受偿 5. 房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和( )相统一的原则。 A.设计规范 B.严格按用途 C.环境效益 D.合理布局 6. 房地产开发企业在领取营业执照后的( )日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。 A.30 B.10 C.60 D.45 7. 房地产方面的部门规章主要是指( )制定的规章。 A.国家发改委 B.建设部 C.司法部 D.商务部 8. 在解决房地产纠纷的法律方式中( )。 A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可不通过协议直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 9. 按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和( )。 A.成片开发 B.经营性开发 C.自用性开发 D.新城区开发 10. 房屋交换，亦称“房屋互易”，是房屋所有人互相交换房屋( )权的行为。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 11. 公民作为房屋赠与人，必须是房屋的( )人，同时必须具有完全民事行为能力。 A.使用 B.所有 C.管理 D.租赁 12. 可以出租房屋的条件之一是( )。 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议
1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题
房地产法规模拟试题1 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关(B ) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应 (B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有(D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行(B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9."三通一平"的三通是指(C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(D) A.不予补偿
全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产法试题及答案 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
三、名词解释题 41.建设用地: 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 简答题 46.简述房地产权属登记的功能. （1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 （1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些 （1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 （1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。 五、论述题 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 （1）有利生产。相邻关系的处理一定
2018年10月自考《房地产法》真题 自考需要我们多练习真题，今天为大家带来的是2018年10月自考房地产法考试的真题，快来看看吧！ 一、单项选择题 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体；由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于
A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用 C.促进人居环境根本改善 D.促进土地法制环境根本好转 10、根据国土资源部2001年发布的《土地分类》，下列属于公共建筑用地的是 A.餐饮旅馆业用地 B.采矿业用地 C.娱乐建筑用地 D.民用机场用地 11、根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》的规定，对于部分用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。该部分用地是 A.原有建设用地发生土地转让 B.企业改制 C.原有建设用地发生场地出租 D.经营性房地产开发 12、建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，其建设用地使用权 A.自动续期 B.由国家征收 C.由国家无偿收回 D.由国家有偿收回 13、建设单位应当自领取施工许可证之日起一定期限内开工，该期限是 A. 1个月 B. 2个月 C.3个月 D. 6个月 14、设立房地产开发企业，应当具有一定数量以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，该数量的最低限额是 A.2名 B. 3名 C.4名 D. 5名
2018年10月自考《房地产法》试卷 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于 A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用
第九章 假设开发法练习题 、单项选择题 假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A 、房地产价值 C 、开发完成后的价值 假设开发法在形式上是（ B ）。 A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法 C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法 D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法 假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。 A 、投资开发价值 E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力 D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。 A 、难以采用假设开发法 E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法 D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。 A 、选择最佳的规模 E 、选择最佳的用途 C 、选择用途 D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。 A 、替代原理 E 、收益原理 C 、预期原理 D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。 A 、成本法 E 、比较法 C 、收益法 D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。 A 、作为扣除项目扣除 E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。 A 、投资量大 E 、周期长 C 、风险性大 D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。 A 、估价时的房地产状况 B 、估价时的房地产市场状况 C 、开发完成后的房地产状况 D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同 A 、要考虑 B 、不考虑 C 、有时要考虑 D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现 出来 ,而是隐含在折现过程中。 A 、投资利润 B 、开发利润 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 E 、价值 D 、开发价值
【2011房地产管理资料】 房地产知识大全和房地产基础知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 房地产知识大全和房地产基础知识大全 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记