专业实践：体验城市
——以文一西路段为例
学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全
单位：浙江科技学院
班级：城市规划 091
指导老师：张超(老师)
完成日期：2011年2月10日
目录
引言 (3)
沿街商业的业态分布 (4)
沿街商业空间形态格局 (5)
社区居民对沿街商业的使用评价 (6)
小结 (7)
参考文献 (8)
附录 (9)
社区沿街商业调查
——以文一西路为例
引言
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。
1.沿街商业的业态分布
我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。
沿街商铺的分类
我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比%），服务（数量8，百分比%）、银行（数量3，百分比%）、食品店（数量8，百分比%）、建材店（数量4，百分比%）等为主（见图1-1）。
图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆
位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。
图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店
沿街店铺的空置率
调查路段东侧商铺的空置率为，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。
商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况
路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中50%为连锁店，二楼及其以上除少量店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多，但商业店铺的档次普遍不高。内有21家全国连锁店铺和3家全球连锁店铺（见图1-3）。
图1-3（a）西侧品牌店图1-3（b）西侧品牌店
图1-3（c）东侧品牌店图1-3（d）东侧
品牌店
2．沿街商业空间形态格局
沿街商业空间形态从店铺类型划分、店铺使用情况、对内部社区住宅楼的干扰、对道路交通的影响等几个方面进行调查和总结。
沿街商业的优点与缺点
该条商业街均为社区商业街，并无大型商业中心，小型店铺居多。各店铺间嵌有新金都城市花园和骆家庄西苑一区两个小区的入口，小区住宅形式统一，每幢居住楼底均为商品房，以小卖部等家庭服务设施为主，从商业类型来看皆属于社区底商。沿街商业的顾客流量并不理想，顾客主要是一些就近居民，一般游客不会在此购物。对于小区居民而言，该街商业布置已足以满足生活所需，公交站点很近，出行交通方便。每家店铺门前均有足够大的场地可有供顾客停车，使用起来极其方便。
这种社区底商在为居民提供方便的同时，也出现了不少的问题。店铺是人员流动很大的场所，店铺和社区紧密连在一起噪音便成了居民们最大的问题，尤其是饭店和酒店、旅馆这种商业店铺。食品店每天会有很多废物产出，严重影响了小区周围的环境和空气质量。通过调查和采访我们发现该路段上的小区的入口没有设置保安室，没有相关人员进行看守，这难免会为居民的安全带来危害。同时我们还发现社区没有停车场，车辆乱停放的现象严重，这不仅影响小区的整洁度，也影响了小区内交通的流畅。对社区内的社区服务功能居民们也表现了些许不满，小区的家政服务功能还没有建立，所以居民们
寻找家政服务时很困难（见图2-1）。
图2-1（a）社区的噪声图2-1（b）社区的不整洁
小组建议与改进措施
经过我们组的调查和探究提出的建议和改进措施如下：
1.应合理规划，完善沿街商业业态。对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等作
出明确规定；商铺的种类不需要太多，但要齐全，尽可能满足居民的各种需要，如配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、药店、家庭服务点等，并进行一定的合理分类，方便居民的使用。
2.鼓励有实力的的企业参与沿街商业的建设。支持连锁企业进入社区新建或改造便民家
庭服务网点，搭建各类便民、利民服务项目，让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。有实力的企业的进入规范社区内的小型门店，使居民的生活质量有了保证，居民不用再担心产品的质量，服务的可信度等问题。
3.应鼓励和支持利用现代技术手段，创新服务体系。建设面向社区服务的信息服务平台，
发展网上交易、网上服务，补充现有网点的不足；充分利用网络资源，与居民积极交流发现服务中的不足，听取居民的建议，使社区服务工作尽可能满足居民的需要。3.社区居民对沿街商业的使用评价
在调查中我们发现社区居民对沿街商业的评价有好有坏。该路段社区商业与居民生活关系极其密切，大都商业店铺的主要顾客都为就近的居民。我们采访了店主，社区的长期住户，还有暂住的年轻上班族了解了一些表面看不到的情况。
从店主那里得知该路段的店铺大部分都维持不了多少时间，店铺类型常常更换，究其原因就是顾客太少。虽然路上来往的人流旺盛，但过客居多。该店主认为这条商业街需要增设一些夜宵供应店，因为平时服装店关门在11点左右，街上小卖部都已经关闭，
想吃夜宵也只得走一条街去买。长期居住在这里的老人告诉我们，对于老年人来说，这里的生活已经很方便了，基本的家庭服务店都有。对于暂住在这里的年轻上班族，这里只是他们忙碌一天后休息的地方，平时忙绿的工作填满生活，对街边的商业店铺的使用率较少，最常光顾的就是一些餐饮店。他们的想法和老年人的想法大相径庭，对该路段的商业业态布局还是比较满意的。但很多居民对沿街商业肯定的同时，对它们带来的噪音问题，环境污染问题，环境整洁问题也有很高的呼声（见图3-1）。
图3-1（a）社区附近的公交站图3-1（b）社区附近的药店
小结
我们组所调查的文一路路段是杭州市的一条主干道，也是区内一条重要的商贸街。这条街为附近的居民提供了生活上的方便，但也给居民带来了一些麻烦。该次的社区沿街商业调查让我们更加深入的了解了城市，了解了商贸街对于市民的重要性，同时我们也发现了社区商业的不足和需要改进的地方。
参考文献
【1】投资商机再现沿街商铺入市正当时. . 2010 年8 月25 日
【2】沿街商铺最具升值潜力.. 2003年11月17日
【3】七类商铺的投资分析及策略. .2010年3月16日
【4】关于商铺. .2011年1月18日
附录
1.沿街商业店铺的分类表格
表1-1 道路西侧店铺
2.各类店铺的数量和百分比表格
学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案 商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理，租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本，我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研，以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上，对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场，为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求，从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据，我们进行市场调研。调研结论如下：1.学生整体消费能力不强，消费层次分化比较明显。月均消费支出在800 元以下的 比例占65%，这部分学生消费能力不强，以基本的生活需要为主；月均消费支出在800-1000 元的占22%，月均消费支出在1000 元以上的占13%。 2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯 （手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业。因此，从调查情况来看，新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析，讲 求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时，学生们
商业街业态定位建议 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 1、1、商业业态定位 1、2、品牌定位 1、3、形象定位 1、4、经营特色定位 1、5、功能定位 1、6、业态分布 1、7、品牌组合 1、8、业态划分区域比例 二.项目建筑规划设计调整 2、0、总体规划 2、1、平面调整建议 2、2、步行街内交通组织依据 2、3、交通规划意见 2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧 2、6、步行街室内外灯饰设计要点 2、7、步行街物业内墙、地面设计 2、8、步行街小品点睛设计 2、9、休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3、0、目标客户(投资客)定位 3、1、经营商户定位 3、2、目标商户定位
3、3、目标消费者定位 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。 一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。 二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1、1、商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套与人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1、2、品牌定位 中高档品牌名店街 1、3、形象定位
各商业业态的选址要求 商业店面选址要求目录： 一、经济型酒店 二、咖啡店 三、超市 四、火锅店 五、普通餐厅连锁快餐厅 六、面馆 七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店 八、酒吧、茶餐厅等 九、电器卖场 十、国美电器 十一、KFC麦当劳 十二、便利店 一、经济型酒店选址要求： 1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。 2、建筑要求：独栋，周边有停车场。 3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求： 1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。 3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 三、超市选址要求： 1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市 商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。 物业要求： 2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳； 3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 4、合作方式：租赁、联建、购买 四、火锅店选址要求： 1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
社区商业业态划分 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析 一、环城东路商业街现状 二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会 三、店铺租金摸底 四、商业街业态定位及租金建议
一、环城东路商业街现状 新都会 项 目 地 块 环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。 其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。
目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：
环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：
商业街业态定位建议 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 商业业态定位 1.1. 品牌定位 1.2. 形象定位 1.3. 经营特色定位 1.4. 功能定位 1.5. 业态分布 1.6. 品牌组合 1.7. 业态划分区域比例 1.8. 二．项目建筑规划设计调整 总体规划 2.0. 平面调整建议 2.1. 步行街内交通组织依据 2.2. 交通规划意见 2.3. 建筑层数等） /2.4. 立面设计（立面造型与色彩 步行街内部庭院设计技巧 2.5. 步行街室内外灯饰设计要点 2.6. 步行街物业内墙、地面设计 2.7. 步行街小品点睛设计 2.8. 休息椅、垃圾桶布置要点 2.9. 三、客户定位 目标客户（投资客）定位 3.0. 经营商户定位 3.1. 目标商户定位 3.2. 目标消费者定位 3.3. 一、产品定位 产品定位背景分析： 1.0. 如分布在中心路和汝南路的沿街街铺的地位具有决定性意义 .在上街现有的商业布局和商业经营中 , 经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家 IT 商铺以 主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金 街…… 大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高 街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求， 端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市 相匹配，基于此应从两方面 定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐 步统一建设成一个 集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先 地位，促进都市文化，推动消 费层次多样化提升。 岁的中年顾客占 -50 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费 30 ，因此，上街的主要顾 客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质 39% -1835 岁的青年顾客占 53%， 量，建议本商业街的商品应以高 品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在 这一消费群体中。 商业业态定位 1.1. 定位支撑 n u 优越的地段 通讯类为主，主要 。交化一条 广场等均已在上 绝大部分中、高
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政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。 社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。 以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。 一、xxxx特色商业街的定位 特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于“如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。 我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（bLocK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比
商业街商铺 ?商业街商铺类型 商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。 就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。 复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。 需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。 复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点 （1）商业街规模特点 规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。
商业街业态定位建议 2008-01-16 16:19:13| 分类：房地产-商业| 标签：|字号大中小订阅 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位
3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位
商业街业态分布 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT
专业实践：体验城市 ——以文一西路段为例 学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全 单位：浙江科技学院 班级：城市规划 091 指导老师：张超(老师) 完成日期：2011年2月10日 目录 引言 (3) 沿街商业的业态分布 (4) 沿街商业空间形态格局 (5) 社区居民对沿街商业的使用评价 (6) 小结 (7) 参考文献 (8) 附录 (9) 社区沿街商业调查 ——以文一西路为例 引言 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小
区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。1.沿街商业的业态分布 我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。 沿街商铺的分类 我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比%），服务（数量8，百分比%）、银行（数量3，百分比%）、食品店（数量8，百分比%）、建材店（数量4，百分比%）等为主（见图1-1）。 图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。 图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店 沿街店铺的空置率 调查路段东侧商铺的空置率为，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。
商铺的形式类型 商铺的形式类型提要：按照开发形式进行分类（1）商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式 更多资料 商铺的形式类型 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显着不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）市场类商铺 在这里，我们所说的”市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类
商业街商业业态定位 Ting Bao was revised on January 6, 20021
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall （地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等; 辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店：不同地区特色商品店; 2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等; 辅助主力店：儿童乐园等; 配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等; 3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等; 辅助主力店：
商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束 六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位：地区购物中心（regional mall）】 新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall（地区购物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！ 二、商品布局和功能分区 依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下： 1、零售设施 ; 核心主力店：百货、综合超市等
按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验； 由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键； 综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快； 然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国） 2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态； 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点； 目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。 代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波） 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点； 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；