恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地
策略与核心融资整理!
2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。
为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识，笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。一、恒大集团
在金融去杠杆的背景下，恒大从2017年就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”，但是由于政府对地产政策的收紧，恒大与其他大地产公司一样，目前主要面临融资成本上升和高周转发展模式变难的问题。资金成本上升方面，拿地或项目并购的融资成本目前都已不低，商票融资成本更高。值得注意的是，目前市场上资金非常紧张，有资金的基本不愿意做地产的纯信用融资，主要还是因为投资者认为政策变动太大。而即使是在下半年或明年，在开发商能拿出来的土地和项目抵押有限的前提下，融资也只会越来越难。
在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响，恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受到了较大的市场影响。
从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外主要靠内部管理工具，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意的是，以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例，很多开发商都因更新政策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。
（一）战略调整
针对上述问题，恒大主要实施了以下的战略调整：
一是着力降低负债、改善资本架构：引入战投、增加盈利及控制费率等，改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本；
二是优化项目城市项目布局、补充优质土地：从“规模型”向“规模+效益”转变，同时更加注重增长效益和质量，并侧重增加一些三线城市优质土地的储备；
三是提高三四线城市的项目准入标准，如离市政府或商业中心有一定要求（如根据城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小镇项目可以远些）、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等；
四是进一步加强多元化的产业布局，积极探索高科技产业，并逐渐形
成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的产业格局。目前恒大主要有五个板块：恒大地产、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科农业。
恒大健康：目前主要做健康地产（全国拿地，与恒大地产是完全独立的板块），比如建设养生谷，实行会员制，周边配备三大硬件服务：医联体，整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源；医养综合体，包括四大园（颐养园、长乐园、亲子园和养老院）；健康空间，包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定为全方位人性化社区健康及物业服务。
恒大旅游：主要是开发文旅项目。
恒大金融：恒大入股银行、信托、金交所，以及设立恒大金服、恒大人寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主，根据公开信息查询，其股东背景较为强大，因此对项目和收益的要求也比较高。
当然市场上很多业内人士会猜测，恒大人寿资金是否会直接投到恒大地产板块和项目上，从政府监管角度，因涉及关联交易，我们分析基本没有可行性。
在战略调整的实施方面，恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月，苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议，双方拟共同出资200亿元，设立深圳市恒宁商业发展有限公司，主营业务仅从事苏宁易购广场的开发和运营，所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与恒大的合作，不仅能够降低建设成本，加快广场的建
设；此外凭借苏宁成熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运营成熟，其还可以运用轻资产的方式，如成熟物业的资产证券化、小股操盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以快速复制，扩大品牌影响，早日实现其线下的商业版图。
（二）拿地策略
政策紧缩后，恒大开始优化项目的城市布局，尤其是补充优质土地布局，谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市（如中山、无锡、温州等）土地，其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例，恒大购置的土地储备226幅，均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。
（三）核心融资
发行供应链ABS，获100亿元储架发行额度，基础资产是恒大地产供应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外，其他融资方式及融资产品主要面临融资成本较高的问题。
二、碧桂园
受工程质量的影响，碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题，碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收紧后对三四线城市影响较大，碧桂园主要业务集中在三四线城市，官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是，碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东，其他区域受影响比较小。第二方面，高周
转的问题，这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面，负债率高企问题，不管媒体争议的2017年的负债超过9000亿是否属实，但一旦销售不佳，融资、偿债肯定会面临巨大压力。
跟恒大不同的是，碧桂园高周转的问题主要在于施工进度，比如一些区域所在地的政府管控越来越严格，导致影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位，同时受到政府限价限贷限购限二手出售的影响，逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底，很多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客（主要指的是刚性需求客户）。
（一）战略调整
碧桂园此次面临的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响，调整也肯定势在必行。
但碧桂园的战略调整的步伐还是很值得称道，一是暂停三四五线城市“全覆盖”，不直接开发不操盘的合作项目，提高权益占比；在高周转要求下，拿项目坚持两个硬性标准：1、快速推进（如按照一定压缩周期内资金回正进行测算），2、资金投入回报率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二线城市可适当放宽）。
二是配售及发行零息可转债，2018年1月17日碧桂园公告称以每股17.13港元配售4.6亿股，同时拟发行本金总额为 156 亿港币的一年期零息可转换债券。
三是优化投资组合，捕捉市场需求，深化发展长租等业务。四是大力
布局联合办公，如2018年4月，碧桂园与方糖小镇合作了首个联合办公项目——碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区。
（二）拿地策略
简单来说，碧桂园更加务实、审慎地补充优质土地，优化区位布局，三四线城市拿地金额占比后续可能逐步减轻，不过拿地区域有可能继续集中在三四线及以下城市，如2017年年度报告显示，三线城市占比21%，其它更低阶城市占比高达65%。
（三）核心融资
1、发行2.5亿美元于2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元于2025年到期的5.125%优先票据。
2、配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券。
3、成功发行“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”租赁住房REITs，产品规模100亿元。
4、发行“深圳市前海一方恒融商业保理有限公司作为原始权益人的“融元-方正证券-一方恒融碧桂园35-82期保理资产支持专项计划”，产品总规模400亿。
三、万科
与恒大、碧桂园等所有地产公司面临的问题一致，因地产融资渠道收紧，融资成本开始上升。万科目前融资主要是集团与银行、信托等金融机构进行总授信的方式进行融资。一线公司除了借助集团融资之外，会和广深区域一些产业资本合作，但很少到市场上大肆融资。另外因为土地市场受限，目前集团、一线公司现金较为宽裕，一线城市
项目的拿地融资成本还比较低，在行业中仍具备很大的竞争优势。值得注意的是，万科的地产销售区域主要集中在一、二线城市，这些城市的房价高企，已经透支了未来的上涨空间，加上政府限价政策的实施（碧桂园处有相关分析），这些城市现在和未来上涨的预期都不是很高。
（一）战略调整
万科的战略调整在行业中也颇具代表性，一是进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业（物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑）。二是万科正在探索乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。三是万科的战略目标上已经明确定位并坚定地往“美好生活的服务商”（城市配套服务商）方向执行。
（二）拿地策略
万科目前在重点优化项目的城市布局、补充优质土地布局并谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市土地，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。
（三）核心融资
1、6月份，2018年第一期超短期融资券，发行金额20亿；
2、发行2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%；
3、7月份，发行了2018年度第3期超短期融资券，发行金额为30亿元，票面利率为3.58%；
4、7月份，发行“易方达资产-万科万村租赁住房一号（1-5期）资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复，总规模50亿。四、保利地产
保利的核心业务集中在一、二线城市（2017年销售占比达82%），当前国家对一二线城市房地产市场调控趋严，同时一二线城市房价高涨已透支未来的上涨空间。在此背景下，保利已开始以多元化方式获取土地，并保持较高的拿地力度，同时加快二三线城市布局（2018年5月获得的土地位于东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市），同时继续推进全国化进程。
（一）拿地策略
前文提到，保利在拿地层面逐步向恒大、碧桂园学习，并形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化土地拓展能力（2018年5月获得的9个项目中，有6个是通过合作取得的，3个是通过招拍挂获得）。值得一提的是，保利目前拿地方面对项目的收益率要求较高，拿地主要集中在一二线城市，同时也加快了二三线城市布局，从2018年5月至6月份的拿地区域来看，主要分布在广州、上海、杭州、武汉、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等城市。（二）核心融资
1、3月份，中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划，总规模50亿，发行利率5.5%。全国首单。
2、5月份，发行2018年度第二期中期票据，规模为20亿元，5年到期，利率为4.88%。
五、融创中国
进入2018年以来，融创因融资规模增加导致利息支出较快增长，费用化利息由2016年度的31.9亿元增加到2017年度的52.6亿元；目前集团不再从资金上支持各区域公司的单个项目融资，更多需要区域公司和项目公司自行解决融资问题。对融创而言，目前一二线城市的区域公司最大的难题是拿地融资，三四线城市区域公司的最大难题是销售和去化问题，基于融资难的困境，今年融创各区域拿地数量有一定限制，且目前也会采取类似合作开发等方式作为拓展项目的渠道之一。值得一提的是，融创“踩雷”乐视相关公司导致了融创的投资损失（按权益法入账录得投资损失44.8亿元），目前融创负债率不低，利率风险也较大，从2017年披露的信息来看融创并无通过掉期对冲利率风险。受上述影响，融创目前仍然不受很多金融机构看重。（一）战略调整
融创针对上述面临的问题在战略方面主要进行了以下调整：一是优化公司债务结构（2018年4月发行11亿美元优先票据）；二是从消费升级和美好生活的投资方向出发，从2017年到2018年，重点投资文旅、医疗、产业等领域，且各区域设置相关产业和商管部门，以实现文旅、商管、产业是一体化发展。
（二）拿地策略
主要有招拍挂、并购、合作，不过整体放慢收并购步伐，对项目获取严管控，其中净利率低于12%不考虑，另外在一二线城市拿地金额占比超过80%，拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市，从2017
年度拿地区域来看，获得的115块地全都位于上述区域。（三）核心融资
设立200亿元存量资产并购基金。
深圳万科房地产有限公司融资状况分析 摘要 由于近几年我国的经济发展不断向前，我国房地产行业也受到很大的冲击，这对整个房地产市场来说既是前所未有的机遇，也是史无前例的巨大挑战。自有资金的缺乏和融资问题层出不穷都对国内各大房地产商产生了重大影响，这些问题甚至动摇了整个房地产行业的发展。过于狭隘的融资形式已经无法跟上房地产行业整体的发展速度。因此，探索多元化的房地产融资渠道必将是房地产行业未来发展的趋势[1]。 目前就我国房地产企业在投融资方面的活动中出现了不可忽视的问题以及挑战，在分析了我国过去房地产企业的投融资方式之后，再结合目前房地产市场投融资活动的现状以及出现的问题，探究了在经济发展的新形势下房地产企业投融资活动的新形式：一是利用房地产基金进行融资；二是将经营性物业抵押贷款进行融资；三是企业资金证券化进行融资[2]。 正文有五个章节，首先将会对研究的背景及意义进行阐述，然后根据国内外房地产企业当前的融资状况及其表现形式，分析国内外房地产企业投融资方式之间存在的差异。再有就是介绍传统的房地产企业融资方式以及传统融资方式下存在的问题，引入了以万科房地产企业为案例的创新型融资模式的探索，万科房地产企业在融资方式上也存在缺陷需要解决措施。最后全面、系统、多方位地总结了我国房地产行业融资方式中存在的不足，并且为了使我国房地产行业向好的方向发展找出了解决问题的建议及方法。关键词：房地产行业，投融资，万科，建议及方法 第1章绪论 1.1 研究背景 由于我国经济的一步步健康发展，城市化水平的不断提高，房地产行业作为一个需要大量且密集资金来运作的行业，而发展较为滞后的房地产投融资市场必将会拖垮房地产整个行业的健康发展。同样，受其影响的房地产市场上的现房供给对日渐高涨的房价也起着消极作用，而且目前由于我国房地产行业过分的依赖银行提供的各种各样的信贷工具导致房地产市场上的融资问题屡见不鲜。平抑高涨的房价很容易出现的“房地产泡沫”，伴随着更多金融风险的出现，这对中国目前还算健康良性且持续发展的经济趋势是极其不利的[3]。东京奥运会之后日本经济发展迅猛，然而以1985年9月由美国牵头的“广场协议”签订为导火索，迫使当时日本的房地产泡沫破灭，对当时的日本经济带来了前所未有的冲击，造成了近十年的日本经济萎靡不振。而国内有很多的经济研究学者都以日本房地产行业泡
企业融资成功案例 企业融资成功案例篇1 2011年下半年，由温州民企老板跑路事件引发的小微企业融资难再度成为业内普遍关注的话题。造成小微企业融资困境的原因无疑是多方面的，其中制度性设计缺失下的信贷资源配给问题是重要原因之一。即在缺乏支持小微企业融资信用机制的制度性安排条件下，信息不对称导致银行无法掌控企业的信用风险，进而对其借贷需求实施限额配给，即使企业愿意支付更高的利率，也只能部分获得贷款或者被拒绝。有关小微企业融资问题的研究分析大多基于信贷供给角度，重点分析银行对企业的甄别筛选机制，从原因和条件上提出缓解信贷配给的途径。本文以制约小微企业融资难点的案例分析入手，提出从制度性设计上构筑政、银、企相互融合的小微企业融资信用机制发展模式，推动和促进小微企业发展。 一、小微企业信贷配给现状 呼伦贝尔市地处边疆少数民族地区，随着国家西部大开发、老工业基地振兴和北疆开发战略的实施，以资源禀赋和地缘优势为特征的区域经济开发推动了地区经济总量快速增长。2011年GDP总量达1145。31亿元，增速为14。4%，其中以小微企业为主的非公经济创造了50。3%的GDP、61。01%的税收，提供了45。64%的城镇就业人数，可以说在推动地区经济增长和扩大就业水平上小微企业发挥着不可替代的作用。然而由于社会历史发展的不平衡，虽然幅员辽阔，自然资源丰富，但因开发建设较晚，经济基础薄弱，导致呼伦贝尔市投、融资渠道狭窄，信贷投放以国有商业银行为主导，无上市公司，缺少专业性的投融资机构，民间资本的启动没有形成规模整合条件，社会信用过度集中于银行，锁定了小微企业资金需求受到商业银行信贷配给机制的刚性约束。 (一)小微企业融资渠道狭窄。小微企业贷款余额占全部金融机构贷款余额不足五分之一，且贷款方式单一，抵押、担保贷款成为主要方式。全市拥有12。3万户私营企业和个体工商户，据
摘要 房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2007年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。 关键词房地产融资结构多元化融资万科集团
目录 一、引言 (1) （一）研究背景和意义 (1) （二）融资方式研究现状 (2) 二、企业融资方式概述 (3) （一）融资的概念及方式 (3) （二）融资成本与合理性判 (3) 三、我国房地产融资的现状 (4) （一）我国房地产企业的一般资金来源 (4) （二）我国房地产业融资存在的问题 (5) 四、万科集团融资方式分析 (6) （一）万科近年来融资方式概况 (6) （二）万科的融资方式 (6) （三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 (8) 1.限制权益融资方式的因素 (9) 2.限制负债融资方式的因素 (10) （四）万科融资方式缺陷的成因分析 (12) 1.融资渠道不合理 (12) 2.流动性下降 (12) 3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 (13) 4.股权结构失衡 (14) 5.利益分配失衡 (14) 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 (15) （一）发展多元化融资渠道 (15) （二）控制项目投资及风险 (15) （三）提高企业流动性 (16) （四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16) （五）积极发展REITs (17) 六、总结 (19)
目录 某服装公司成功中小企业融资案例分析..................... - 2 - 青岛某纺织公司融资.................................. - 4 - 融资外包成功案例解析................................ - 5 - 武汉中小企业融资案例................................ - 6 - 深圳“评信通”融资平台............................... - 7 - 支持“评信通”制度创新，创立中小企业融资的深圳模式......... - 9 - 当前话题中小企业银行贷款融资的12种方式 ................ - 15 - 宁波银行中小企业融资经典案例介绍...................... - 17 - 宁波某机械厂融资案例............................... - 18 -
某服装公司成功中小企业融资案例分析 某服装公司向银行申请65万元的个人投资经营贷款，用于购买原材料。 背景资料：该公司是服装加工出口型企业，规模属小型（其品牌开发和竞争能力相对有限），主导产品为混纺针织服装，外销市场主要为欧洲地区。一直以来，纺织业是我国在国际市场竞争力强的产业之一，但也是与欧美国家发生贸易摩擦最大的行业。 1、借款人有良好的从业经历，有一定的个人负债。 借款人从事商贸业务18年，开展服装生产经营多年，与国外客户建立较为良好稳定的合作关系，购销渠道畅通。借款人于2005年6月24日在我行获得个人投资经营贷款300万元（以现有工业厂房及宿舍楼作抵押担保），期限至2008年6月24日，现余额约为220万元。另于2001年7月在他行有一笔住房按揭贷款95万元，期限至2011年7月，现余额约为58万元。信贷管理系统显示借款人的还款记录良好。 借款人家庭拥有3处房产（其中一处为现有我行贷款抵押物，一处为办公场所用于本笔贷款抵押）和一块地块。公司产品100%外销，2003年出口额约200万美元，2004年出口额250万美元，2005年出口额450万美元。2006年1季度出口额已达到150多万美元。大部分出口结汇在我行。 2、企业的经营规模小和自有积累少 财务状况（单位：万元） 2004年2005年2006年3月 资产总额849 793 809 流动资产800 738 701 应收帐款385 499 416 存货233 117 128 流动负债450 174 199 其他应付帐款420 153 121 负债总额450 428 430 长期借款0 254 231 所有者权益399 365 379 未分配利润177 143 157 主营业务收入2069 3734 903 净利润117 96 14 资产负债率（％）53 54 53 流动比率（％）178 424 352
第一次作业：蒙牛融资案例分析 小组成员：杨帆1201212159，汪乙戈1201212088，孔团有1201211927， 陈磊1201211831，谭清1201212077，陈天鹏1201211835 1、创业的初始资金来源何处？为什么？ 牛根生和他的创业伙伴跑遍全国，费劲艰辛筹措到了900万元。这些钱来自至爱亲朋、承载着亲情和信任，所以说这也相当于自己的钱。 创业期，创业者依托的更多是创意、技术专利和人脉，而这些创业者认为宝贵的东西，其价值很难像固定资产一样度量。企业实力小，没有固定资产，就很难从银行等传统资金渠道获得融资。凭借一纸创业计划书，创业者的领导力、管理能力、市场前景等都不明确，投资风险极高，所以创业者基本都是靠亲朋好友筹得创业资金的。 2、蒙牛引入风险投资时的估值大约是多少？可能的估值方法是什么？ 公司估值有一些定量的方法，但操作过程中要考虑到一些定性的因素，传统的财务分析只提供估值参考和确定公司估值的可能范围。根据市场及公司情况，被广泛应用的有以下几种估值方法： （1）可比公司法：首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E(市盈率，价格/利润)、P/S法(价格/销售额)。目前在国内的风险投资(VC)市场，P/E法是比较常见的估值方法。 （2）可比交易法：挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购的公司，基于融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的融资价格乘数，据此评估目标公司。 （3）现金流折现：这是一种较为成熟的估值方法，通过预测公司未来自由现金流、资本成本，对公司未来自由现金流进行贴现，公司价值即为未来现金流的现值。 （4）资产法：资产法是假设一个谨慎的投资者不会支付超过与目标公司同样效用的资产的收购成本。比如中海油竞购尤尼科，根据其石油储量对公司进行估值。 蒙牛2001年税后净利润3344万元，2002年为7786万元。3家投资机构投入资金约合人民币2.1亿元，间接获得大陆蒙牛60.4%的股权，对蒙牛的估值为3.5亿元。其测算方法
小微企业融资成功案例 >篇一：小微企业融资途径成功案例>>（5028字） 2011年下半年，由温州民企老板“跑路”事件引发的小微企业融资难再度成为业内普遍关注的话题。造成小微企业融资困境的原因无疑是多方面的，其中制度性设计缺失下的信贷资源配给问题是重要原因之一。即在缺乏支持小微企业融资信用机制的制度性安排条件下，信息不对称导致银行无法掌控企业的信用风险，进而对其借贷需求实施限额配给，即使企业愿意支付更高的利率，也只能部分获得贷款或者被拒绝。有关小微企业融资问题的研究分析大多基于信贷供给角度，重点分析银行对企业的甄别筛选机制，从原因和条件上提出缓解信贷配给的途径。本文以制约小微企业融资难点的案例分析入手，提出从制度性设计上构筑政、银、企相互融合的小微企业融资信用机制发展模式，推动和促进小微企业发展。 一、小微企业信贷配给现状 呼伦贝尔市地处边疆少数民族地区，随着国家西部大开发、老工业基地振兴和北疆开发战略的实施，以资源禀赋和地缘优势为特征的区域经济开发推动了地区经济总量快速增长。2011年GDP总量达1145。31亿元，增速为14。4%，其中以小微企业为主的非公经济创造了50。3%的GDP、61。01%的税收，提供了45。64%的城镇就业人数，可以说在推动地区经济增长和扩大就业水平上小微企业发挥着不可替代的作用。然而由于社会历史发展的不平衡，虽然幅员辽阔，自然资源丰富，但因开发建设较晚，经济基础薄弱，导致呼伦贝尔市投、融资渠道狭窄，信贷投放以国有商业银行为主导，无上市公司，缺少专业性的投融资机构，民间资本的启动没有形成规模整合条件，社会信用过度集中于银行，锁定了小微企业资金需求受到商业银行信贷配给机制的刚性约束。 (一)小微企业融资渠道狭窄。小微企业贷款余额占全部金融机构贷款余额不足五分之一，且贷款方式单一，抵押、担保贷款成为主要方式。全市拥有12。3万户私营企业和个体工商户，据估算融资需求达24亿元，而2011年全市金融机构累计发放小微企业贷款11。24亿元，缺口达13亿元。作为融资的补充方式，民间融资规模小、借贷利率高，而小额贷款公司融资仅占金融机构贷款余额的1。03%。因此银行业金融机构仍是地区小微企业融资主渠道，而以国有商业银行为主导的现行融资机制却无法满足量少、紧急、频繁的小微企业融资需求。
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
供应链融资成功案例 【供应链融资成功案例】解析： 第一：背景资料 我国“十二五”规划中，已经将山东、浙江和广东等三省列为“海洋经济发展试点”，海洋经济发展的大幕已经拉开。渔业（即水产业）按作业水域可分为淡水渔业和海洋渔业。渔蛋白占世界总的动物性蛋白质供应比例约为16%，与人们的生活密切相关。金融支持是我国渔业经济发展的助推器。世界各国海洋经济发展实践表明，金融支持对渔业的产业整合和优化升级都发挥着先导性作用。但我国渔业产业链中，大量企业通过银行信贷、上市或自身资本积累等方式进行融资，渔业中小企业的融资难问题一直是困扰企业经营和发展的长期性问题。近年来，我国银行业重视发展供应链金融业务，在一些行业的实践取得较为突出的成效，为解决中小企业的短期融资（流动资金）问题提供了可行的模式。但渔业融资需求在时间、数量、方式、偿还期、偿还方式等都与农、林、牧等产业具有本质的区别。在我国以海洋经济战略的大背景下，本文重点分析供应链金融的应用模式，针对渔业供应链特点来设计供应链金融模式和运作方法。 第二：我国渔业金融现状 在渔业产业化过程中，渔业科技创新和成果的转化、以及企业新技术应用、市场拓展等过程中，渔企都会产生强劲的融资需求。经济发展国家的金融市场较为成熟，多种融资方式可为渔业经济的发展提供强有力的支持。 在我国，近年来国内已经普遍认识到金融支持对渔业发展的关键作用，但受制于渔业金融是风险性最高的农业金融，在金融市场日益市场化的今天，银行对渔业的支持反而减少了，值得人们深思。渔业的融资需求难以得到银行的青睐，主因在于渔业具有高风险、高投入、
高产出的特点，融资具有周期长、季节性强、风险大等特点，而金融机构则是风险厌恶者。所以流动资金短缺一直是困扰加工、经销企业的难题，而核心企业的资金短缺，则必须会影响到对上游供应商的预付款，出现长时间拖欠货款，最终导致资金链紧张。上游企业的资金短缺导致生产积极性的下降，可见资金的充足程度是整条供应链运作是否通畅的关键所在。 近年来，供应链金融在国内外都得到较快发展，为中小企业融资的理念和技术瓶颈提供了创新的解决方案，其成功的关键在于较好地解决了中小企业融资的信用风险控制问题。但渔业融资需求在时间、数量、方式、偿还期、偿还方式等都与制造流通业存在较大的区别，需要分析渔业供应链金融的应用模式与应用条件。 第三：渔业金融 世界各国海洋经济发展的理论和实践表明，金融要素对海洋经济区开发、海洋产业整合和优化升级都发挥着先导性作用，其金融支持方案具有层次性、连续性、区域适应性等特点。CoffeyandBaldock（2000）分析了欧盟渔业部门资助的资金来源结构；Larkin等（2004）认为海洋渔船回购项目的资金既可以来自联邦或州政府拨款，也可以通过私人投资和某些形式的合并获得；Karmakar（2009）分析了NABARD支持海洋食品产业的多种信贷和非信贷机制；Winskel（2007）分析英国海洋能源开发中，私人资本以风险投资的方式发挥重要作用。 随着我国海洋经济发展战略的提出，金融支持的相关研究开始增多，但多限于对策、政策等战略层面。王迅（2006）重点分析金融支持海洋渔业发展中的不适应性表现，并针对此不适应性提出了对策建议；王世表、李平（2007）重点探讨了渔业信贷中存在的问题，认为需通过优化渔业信贷投向、完善多元化投资体系、加快渔业信用体系建设等措施促使渔
小企业融资成功案例分析 中小企业银行贷款难的问题一直是社会普遍关心的经济问题之一，而成功的融资案例则揭示着融资双方共同努力以及良好沟通的结果，他们如何在具体的经济活动中进行有效融资申请和保证高效率的审批和风险评估，我们可以通过如下的一些案例及其银行内部的风险评估流程和要求略知一二。 案例一 某服装公司向银行申请65万元的个人投资经营贷款，用于购买原材料。 背景资料：该公司是服装加工出口型企业，规模属小型（其品牌开发和竞争能力相对有限），主导产品为混纺针织服装，外销市场主要为欧洲地区。一直以来，纺织业是我国在国际市场竞争力强的产业之一，但也是与欧美国家发生贸易摩擦最大的行业。 1、借款人有良好的从业经历，有一定的个人负债。 借款人从事商贸业务18年，开展服装生产经营多年，与国外客户建立较为良好稳定的合作关系，购销渠道畅通。借款人于2019年6月24日在我行获得个人投资经营贷款300万元（以现有工业厂房及宿舍楼作抵押担保），期限至2019年6月24日，现余额约为220万元。另于2019年7月在他行有一笔住房按揭贷款95万元，期限至2019年7月，现余额约为58万元。信贷管理系统显示借款人的还款记录良好。 借款人家庭拥有3处房产（其中一处为现有我行贷款抵押物，一处为办公场所用于本笔贷款抵押）和一块地块。公司产品100%外销，2019年出口额约200万美元，2019年出口额250万美元，2019年出口额450万美元。2019年1季度出口额已达到150多万美元。大部分出口结汇在我行。 2、企业的经营规模小和自有积累少
该公司的应收账款占流动资产比例较高、超过60％。根据申报支行所提供的资料计算，该司出口结汇中信用证收款比例也高达60％以上，可见其资金回笼较有保证。 借款人以自有资金投入企业，全部反映在其他应付款，非对外负债。因此该司2019年和当前的实际资产负债率实际为35％和38％。 另外，具体负责该司的客户经理表示，借款人为避税等原因，个人企业一般不完全反映真实的盈利状况。 3、企业和借款人表面的还款能力不足。 借款人企业近年月均净利6.8万元，按照借款人占股比例计算，可支配净利为6.1万元。目前借款人企业在我行个人投资经营贷款的月供款为92511元，加上本笔贷款后月供款合计约11.3万元。按其公司财会报表的数据显示净利水平较低，未能完全覆盖供款。但实际上，企业将个投贷款计入了长期借款，日常还款在企业成本费用中列支，因此可按期偿还我行贷款本息。借款人现在我行个投贷款从去年至今一直还款正常，无逾期现象，借款人实际还款能力较有保障。 4、对企业经营的风险分析 一是国际贸易风险。该司产品全部出口销售，且主要市场在欧美地区，近年我国不断受到国际纺织品、服装配额的外来限制，且与欧美国家贸易摩擦仍会发生，因此国际贸易风险对该司生产经营影响最直接和最大。 二是经营风险。多年来，我国纺织品和服装出口产品均存在产品附加值低，盈利率不高等问题。该司需要以扩大生产和销售规模才能维持相当的盈利和持续发展能力。而这种增长正恰恰容易受到有关国际贸易政策的影响。
公司企业融资失败案例范文 无论是企业还是个人,都会遇到短期资金需求大幅增加的情况。此时,您会选择什么方式进行短期融资,以期为资金周转赢得时间;下面是有公司企业融资失败案例，欢迎参阅。 公司企业融资失败案例范文1 蒙牛，牛根生 牛根生万言书表明的困境 股价暴跌，导致蒙牛股份在价值上大为缩水，老牛基金会抵押给摩根的股票也面临被出售的危险。这引得境外一些资本大鳄蠢蠢欲动，一方面编织谎言，一面张口以待 能不能及时筹足资金，撤换回被质押在外国机构里的股份，关系到企业话语权的存亡。作为民族乳制品企业的蒙牛，到了最危险的时候! 蒙牛股权脉络 1999年1月，牛根生创立了蒙牛乳业有限公司，公司注册资本100万元。后更名为内蒙古蒙牛乳业股份有限公司(以下简称蒙牛乳业)。2001年底摩根士丹利等机构与其接触的时候，蒙牛乳业公司成立尚不足三年，是一个比较典型的创业型企业。 2002年6月，摩根士丹利等机构投资者在开曼群岛注册了开曼公司。2002年9月，蒙牛乳业的发起人在英属维尔京群岛注册成立了金牛公司。同日，蒙牛乳业的投资人、业务联系人和雇员注册成立了银牛公司。金牛和银牛各以1美元的价格收购了开曼群岛公司50%
的股权，其后设立了开曼公司的全资子公司毛里求斯公司。同年10月，摩根士丹利等三家国际投资机构以认股方式向开曼公司注入约2597万美元(折合人民币约2。1亿元)，取得该公司90。6%的股权和49%的投票权，所投资金经毛里求斯最终换取了大陆蒙牛乳业66。7%的股权，蒙牛乳业也变更为合资企业。 2003年，摩根士丹利等投资机构与蒙牛乳业签署了类似于国内证券市场可转债的可换股文据，未来换股价格仅为0。74港元/股。通过可换股文据向蒙牛乳业注资3523万美元，折合人民币2。9亿元。可换股文据实际上是股票的看涨期权。不过，这种期权价值的高低最终取决于蒙牛乳业未来的业绩。如果蒙牛乳业未来业绩好，可换股文据的高期权价值就可以兑现;反之，则成为废纸一张。 为了使预期增值的目标能够兑现，摩根士丹利等投资者与蒙牛管理层签署了基于业绩增长的对赌协议。双方约定，从2003年～2006年，蒙牛乳业的复合年增长率不低于50%。若达不到，公司管理层将输给摩根士丹利约6000万～7000万股的上市公司股份;如果业绩增长达到目标，摩根士丹利等机构就要拿出自己的相应股份奖励给蒙牛管理层。 2004年6月，蒙牛业绩增长达到预期目标。摩根士丹利等机构可换股文据的期权价值得以兑现，换股时蒙牛乳业股票价格达到6港元以上;给予蒙牛乳业管理层的股份奖励也都得以兑现。摩根士丹利等机构投资者投资于蒙牛乳业的业绩对赌，让各方都成为赢家。 牛根生困境源头
回顾历史 资金往往是大多数企业发展的关键。实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。 融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。要考量融资成本、资本结构。融资还可以分为直接融资和间接融资。直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。一般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。因此要量力而行，适度把握。 1.历年融资方式 下面，我们看看万科从2004至2011年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析06年至11年企业与融资相关的情况。 万科04年至11年股本变化及融资 年份股本（万股）同比增加融资方式备注（影响股本因素） 2004 227,363 0 发行可转债“万科转 2”，共1,990万张， 面值100元，融资亿 人民币. ●“万科转债”剩余部分年内全部转股。 ●分红派息，每10股送1股红股。 ●公积金转增股本，每10股转增4股。 2005 372,269 % ●公积金转增股本，每10股 转增5股。 ●“万科转2”债转股约增加 股本亿股。 2006 436,990 % 向10家发行对象，非 公开增发4亿A股， 增发价为元。 募集资金约42亿人民 币。●“万科转2”部分债转股，股本约增加亿股。剩余部分可转债被公司赎回。 2007 687,201 % 公开增发A股，增发 价为元。●公积金转增股本，每10股转增5股。
典型企业融资管理案例分析 企业融资是指以企业为主体融通资金，使企业及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金；当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。 我们都知道，在我国企业发展的一大困境就是融资难，银行对于中小企业脸色难看，事难办已经几乎众所周知。那么对于中小企业来说，通过多种手段募集资金，也就是融资，对于企业生存发展来说至关重要。那么接下来介绍企业融资管理案例以供分析借鉴。 一、项目概述 2009年1月，迪士尼已宣布与上海市政府签订《项目建议书》，将联合上海市政府，在浦东兴建全球第6个迪士尼乐园。项目参与方：上海上海国际主题乐园有限公司，中美双方持股比例分别为57%和43%；上海国际主题乐园配套设施有限公司，中美双方持股比例分别为57%和43%；上海国际主题乐园和度
假区管理有限公司，中美双方持股比例分别为30%和70%。配套公司注册资金为316796.76万元，经营范围包括酒店、购物中心、体育、娱乐和休闲设施的开发、建设和管理等。上海国际主题乐园和度假区管理公司注册资金为2000万元，主要涉及到财务管理、员工配需等。3、主营业务乐园公司注册资金1713600万元，股东发起人为上海申迪旅游度假开发有限公司，WD HOLDINGS（SHANGHAI），LLC，后者是美国迪士尼在上海成立的美方公司。乐园公司的功能主要是主题乐园的开发、建设和经营等，也包括园区内服务提供。 二、融资背景 2009年11月4日，上海迪士尼项目申请报告获国家有关部门核准上海迪士尼乐园项目启动。2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。” 上海迪士尼项目一期建设的迪士尼乐园及配套区占地3.9平方公里，以1.16平方公里的主题乐园和约0.39平方公里的中心湖泊为核心。主要建设内容包括：游乐设施(主题乐园)、中心湖与围场河、商业娱乐、旅馆、公共停车场(游客停车场)、公共交通设施、办公(管理服务中心)、市政设施等，总
案例研究一：万科的成长与投融资 引言：万科作为中国房地产行业的龙头企业，自1984年以成立以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。 一、万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大，1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该等股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。 2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11
万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
融资成功案例 对于创业者来说，能否快速、高效地筹集资金，是创业企业站稳脚跟的关键，更是实现二次创业的动力。创业网Cye专家为创业者创业融资分析了几种可行方案;据了解，目前国内创业者的融资渠道较为单一，主要依靠银行等金融机构。而实际上，风险投资、民间资本、创业融资、融资租赁等都是不错的创业融资渠道。一门手艺： 都说拥有万贯家财，不如有一薄技在身。就凭这身薄技，最低目标是能养家糊口，最高目标是能发家致富而创下万贯家财。 张果喜是中国大陆第一个亿万富翁，也是迄今为止中国唯一把自己的姓名写到行星上的企业家。他是一个木匠，在上海艺术雕刻品一厂学会了生产雕刻樟木箱。有了这一手艺，在广交会拿到订单，20个樟木箱，赚了一万多元。第一桶金的掘得，使他把家当全部押在传统木雕业上，最终有了今天的成果。 陈逸飞到美国，先是替博物馆修画，报酬是3美金1小时。因画技出众而进入画廊，当听到有人出价每张画3000美金时，陈逸飞说：“我一下觉得中了头彩，仿佛天上掉了个馅饼下来。”这样，才有了他今日的视觉产业。 没有手艺，要去学门手艺。首先最好是在你准备打天下的地
方，学门拾遗补缺类的手艺。掌握手艺后，就要向精益求精发展，要在一个区域里竖起旗帜，并在中间进行区域的扩大。 借鸡生蛋： 王志东虽然已经离开了新浪网，但他借船出海的举措，是运 作相当成功的一例。 1993年向四通融资500万元港币，创办四通利方，后来，四 通利方与华渊网合并，易名新浪。1999年，在国际上融资2500万美元，后来，又向戴尔电脑和软银等融资6000万美元。2000年，上市纳斯达克，融资打开新天地。 荀子老先生对此早有总结：“假舆马者，非利足也，而致千里;假舟楫者，非能水也，而绝江河。君子性非异也，善假于物也。” 捕捉机遇： 这个榜样是上海的杨怀定，人称杨百万。应该说，他的第一 桶金是来自国库券的易地交易。苗头是在上海看到的，108元买进，113元卖掉，4个小时赚了800元。 他说：“赚了以后，我就开始想入非非，到外地108元买回，到上海112元卖掉。”
六、教学内容 第一章融资概述 融资的定义、融资的方式、融资的原则 第二章项目融资的框架 项目的投资结构、融资结构、资金结构、信用保证结构 第三章公司型、非公司型合资与项目融资 公司型合资、非公司型合资 第四章合伙制与项目融资 合伙制的基本内容、合伙制在项目融资中的运用 第五章商务合同与项目融资 商务合同的种类与作用、商务合同在项目融资中的运用 第六章担保与项目融资 担保的基本内容、担保在项目融资中的运用 第七章资信评估与项目融资 资信评估的基本内容、资信评估在项目融资中的运用 考试 第一章项目融资概述 本章主要内容： 融资的概念 融资的方式 融资的原则 本章重点： 融资方式 融资原则 一、基本概念 融资 项目融资 （一）融资的含义 1、现有的研究 （1）广义的融资：将储蓄转化成为投资。 宋涛在陈享光的博士论文《融资均衡论》的序中指出：“融资过程，是融资主体借助于融资工具动员储蓄并将其导入投资领域的过程，这对储蓄者来说，是其储蓄形成和转移的过程，对投资者来说，是其吸收、利用他人储蓄的过程。”
（2）中义的融资：调剂资金余缺。 刘彪在其博士论文《企业融资机制分析》中指出：“融资即资金融通，具体指资金在持有者之间流动以调剂余缺，……广义的融资既指不同资金持有者之间的资金融通，也指某一经济 主体通过一定的方式在自身体内进行资金的融通。” （3）狭义的融资：经济主体从外部获得资金，或筹资。 方晓霞在其博士论文《中国企业融资》一书中说：“广义的融资是指资金在持有者之间流动，以余补缺的一种经济行为。它是资金双向互动过程，不仅包括资金的融入，还包括资金的融出，也就是说，它不仅包括资金来源，还包括了资金运用。”“狭义的融资主要指资金的融入，也就是通常所说的资金来源，具体是指企业从自身生产经营状况及资金运用情况出发，根据企业未来经营策略和发展需要，经过科学的预测和决策，通过一定渠道、采用一定的方式，利用内部积累或向企业的投资者及债权人筹集资金，组织资金供应，保证企业生产经营需要的一种经济行为。 （4）窄义的融资；债权人贷出资金或债务人借入资金。 张昌彩在其博士论文《中国融资方式研究》中说：“融资有两方面的含义：一方面融资者作为债权人贷出资金；另一方面融资者作为债务人借入资金。换言之，它包括资金供给者融出 资金和资金需求者融入资金。……不包括内部资金筹集。” 2、我们的定义 融资是社会各经济主体以诚信为基础、为实现优势互补、互利互惠的目标，依法进行资源的调节与配置所采取的货币借贷、证券买卖、租赁、信托等金融活动的总称。 上述定义的特点，主要表现在明确了融资的主体、基础、条件、目的、保证、内容、方式和性质。 （二）项目融资的定义 1、广义的项目融资：一切针对具体项目所作的资金安排，简称?°融资?±。 如，（美）M.Fouzul Kabir Khan等著朱咏等译《大项目融资》认为?°项目融资是融资、财务模型、设计、经济、环境和法律等多学科的有趣交融。?± 2、狭义的项目融资：具有无追索或有限追索形式的融资活动。如： 美国银行家彼德?内维特在其《项目融资》一书中指出，项目融资是为一个特定经济实体所安排的融资，其贷款人在最初贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障 英国的CLIFFORD CHANCE法律公司在其《项目融资》一书中说，项目融资有一个共同的特征，即融资不是主要依赖项目发起人的信贷或所涉及的有形资产，而是依赖项目本身的效益。
以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地 产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在 内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以 上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。 关键词：房地产；资本结构；万科地产 目录 一、前言........................................................ 错误!未指定书签。（一）研究背景.................................................. 错误!未指定书签。（二）研究目的.................................................. 错误!未指定书签。（三）研究意义.................................................. 错误!未指定书签。 二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） ............ 错误!未指定书签。（一）房地产企业的融资现状分析.................................. 错误!未指定书签。 1.融资渠道单一................................................ 错误!未指定书签。 2.股权结构失衡................................................ 错误!未指定书签。 3.资产负债率高................................................ 错误!未指定书签。（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题...................... 错误!未指定书签。 1.负债结构不合理.............................................. 错误!未指定书签。 2.股权结构相对分散............................................ 错误!未指定书签。 (三)房地产上市企业的资本结构优化对策............................ 错误!未指定书签。 1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例................ 错误!未指定书签。 2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例.............. 错误!未指定书签。 3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例............ 错误!未指定书签。 4.加强固定资产管理，注重资产流动性............................ 错误!未指定书签。 5.树立品牌优势以增强公司竞争力................................ 错误!未指定书签。三．总结........................................................ 错误!未指定书签。 一、前言