房地产动态
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目录
大势点评
房地产宏观调控下的年终盘点
对2006年房地产市场的十大预测
政策动向
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
建设部关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知
市场走势
2005年前11个月房地产投资住宅比重下降较明显
发改委:三大因素将影响2006年房价
超越成长的烦恼——中国房地产十五年
回眸2005上海房地产市场：特别关注五大现象
业界论坛
从宏观经济角度看中国房地产业
顾云昌：免疫力低下症困扰中国楼市
四问经济适用房
地产金融
信托创新变种频频已触及REITs指尖
2005地产金融年: 地产多元化融资浩浩荡荡
营销策略
知识型房地产企业服务创新方略
海外之窗
英美住房市场冷热分明美国房主被告诫小心
REITs风险渐现新加坡金管局修改指导准则
要闻简报
汪光焘：全国楼市发展平稳 2006年将继续调控
2006审计确定4项工作重点住房公积金列在其中
北京发改委：200万平米经济适用房2006年定向销售供求信息
广东省湛江市国有土地使用权挂牌出让公告
房地产开发统计资料
2005年1-11月固定资产投资情况
2005年1-11月房地产开发投资情况
2005年1-11月按登记注册类型分的房地产开发投资情况2005年1-11月各地区房地产开发投资情况
2005年1-11月各地区住宅建设完成情况
2005年1-11月房地产开发投资资金来源情况
房地产宏观调控下的年终盘点
中华全国工商联合会房地产商会会长聂梅生
经过政府对房地产2005年的宏观调控，盘点2005年我们在哪些方面是想明白了，同时又去做了事情，以便理清思路明确方向应该是值得的。
第一件事情就是对我国居民住房持有率所提出的问题
现在看起来是及时的，也是为业界所认可的。我国居民的住房持有率是全世界最高的。在此以前，普遍将?居者有其屋?理解为?居者拥其屋?，将?人人享有适当的住房?演绎成?人人持有适当的住房?，以至于将千千万万的住房大军赶到购房市场，形成房价增速过猛实际上是与过去若干年中的政策导向有关，这件事情引起了业界的很多争论，我查了?十五?规划，在?十五?规划中有关房地产改革和发展目标是：?基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅?。?十五?的末期，也就是2005年就要基本实现每户拥有一套住宅，那就是基本上每一户都持有，是争取100%持有率的概念。我认为这个提法一定要改过来，否则?十一五?期间房地产的发展就没办法可持续，现在已经得到很多方面的认可。今后解决住房问题要从单一的瞄准房地产一级市场到一级、二级并重；从依靠单一的购房市场到租售并举，尤其是尚不具备购房条件的居民要更多的依靠租房来解决，这是业界对整个房地产市场的一个认知过程。同时，对现有房地产政策的进一步研究，对住房体制改革的反思都会引发对现有的经济适用房政策、廉租房政策的调整甚至改革，这就是?否定之否定?，?改革之改革?。在此基础上，商会在2005年就廉租房政策、金融政策等给中央提出了五次建议，得到了业界的支持和政府的重视。
第二件事情是关于房地产金融
实际上中国只有房地产信贷，没有真正意义上的房地产金融，原因是金融体制改革落后于房改大约七年，因此，以往的房地产融资手段只有银行信贷一条路，这次宏观调控中出台的金融方面的政策正说明了以往在这方面政策的缺位，房价的高
低无疑与金融政策是密切相关的，在房地产金融体制不健全的情况下又如何能稳定房价？但是，如何起动房地产金融，首先要解决一个误区，中国的地产商以往把房子都卖掉，自己不持有物业，因此融资主要是靠银行提供个人贷款和开发贷款这种间接融资手段，而发达国家的房地产金融是在整个产业链上提供融资平台，这其中直接融资占有重要地位。比如房地产信托基金，如果你自己没有物业，也就不能形成由经营物业所形成的现金流，这就导致中国的房地产只着重经营增量市场（新建房的销售），而把对巨大的存量市场的经营边缘化了，以至于没有大的机构持有房地产物业，这是一个很大的误区。2005年宏观调控到三季度的时候，我基本上就不说房价的事了，我觉得对房地产金融这一块一定要重新认识，我国优良的房地产物业不能都卖给趁虚而入的海外资本。房地产有几个功能，一个是使用功能，一个是投资功能，还有一个是经营功能，在现阶段经营功能已经被大大地弱化了，其实不动产有很强的经营功能，所以要培养持有物业，经营物业的机构而不仅仅是个人。房地产金融中大家都说的REITS就是针对这一块的融资手段，现在已经为大家所认知了。这件事我们想通了，通过房地产商会这个平台去推动，我们一定会为房地产金融作些事情。
第三件事情是关于房地产的产业链问题
针对土地开发的开发商和针对建造的房屋营造商以及针对长期物业经营的机构投资商在产业链上应当是各司其职的。
未来中国房地产业需要专业化细分，不细分的话整个产业是拖拖拉拉地互相牵制谁都不能提高，谁都跑不快，全部工作都由开发商来负责是行不通的。目前情况是一方面存在卖不出去房形成空臵，另一方面又存在?暴利?问题，在产业链上需要把利润重新合理分配，这样才能促使产业按照专业化长期发展。道理是明白了，但是找到论据来说服自己是到2005年10月份的时候，我们组织发布REICO三季度报告，当时与银监会的官员有一个对话，他一句话把我点醒了，说的是虽然现在房地产中有很大的利润，但是银行并没有在其中获得，我们实际上是为房地产背了风险，而没有分享利润（因为房贷利息一直不高，4%-6%的利率）。这话当时我也觉得不能同意，认为银行业和房地产业各有各的范围，各有各的利润，但过后想一想，在宏观调控之后，海外的金融机购趁虚进入中国，针对资本饥渴的中国房地产项目所提
出的投资回报率恐怕都在两位数吧！
中国的银行业也正进行商业化、市场化、国际化改革，2006年底正是一个大限，与海外的银行、金融机构的竞争是指日可待了，中国的商业银行必然会在房地产业务上寻求合理回报。再者说，如果没有一定的吸引力，中国的房地产直接融资从何而来？没有合理的回报谁会进入直接融资市场？尤其是看看被中国的股市所套牢了的浩浩荡荡的股民大军，对于直接融资工具必须格外的精心。这些问题说明了房地产利润分配须要重新分布，在产业链上不能要损就全部损，要荣就这一家荣，这样别人就不跟你玩了。现在靠预付款和施工单位垫资已达到50%左右的资金了。利润分布的不均衡，最终会形成资本转移，影响的是产业的长期发展。
第四件事就是住宅商会更名叫房地产商会
2005年做的比较成功的第四件事就是为适应长期的发展和与国际接轨，住宅商会更名叫房地产商会，以便今后进一步回归不动产的金融属性和租售并举属性，目前在中国这两种属性相对缺位。
2005年比较遗憾的事情之一
遗憾总是有的，2005年比较遗憾的事情之一是中国的房地产企业在2005年受到了太多打击，企业是经济的细胞，在中国房地产市场只有短短20年历史的情况下，不要把所有的罪过都算到开发商身上，尤其是能够在中国房地产界挺身说话的，不管说的中听不中听（比如像任志强），为数并不多，应该给予公正对待，像南方一些企业家不爱说话，他们只是闷着头挣自己的钱。最近说的比较多的是房地产品牌企业的暴利问题，有些媒体把一些话放大扭曲是很不负责任的，我认为?一个品牌企业肯定不是亏损企业，一个亏损企业就不可能是品牌企业?大概不会错吧！还有一句话，?掏得起钱的人才会买商品房?这句话也对吧！包括报道也常常放大扭曲原作，例如REICO报告中关于中低收入住房面积问题的结论原意是?中低收入家庭和高收入家庭在住房相对面积上的差距要小于其收入相对水平上的差距?也曾被歪曲成?中低收入住房好于高收入家庭住房?。媒体需要负起责任，因为媒体会影响大众，会影响政府，同时也会把企业推到一个不利的局面，有的媒体有意无意的做一些推波助澜的事情，形成信息很不对称，对房地产开发企业和政府的相互配合没有起到好作用，如果大家都对传媒说假话、空话恐怕社会也不会和谐。
2005的“破”与 2006的“立”
中央领导在经济工作会议上对于房地产业说的非常明确。2005年出台的?组合拳?已经把要?破?的几乎都打到了，中国的房地产把一些不健康的因素去掉，经过这一段时间，中央政府、地方政府、房地产企业都受到了一次洗礼，这是?破?，那接下来应该是?立?了。?破?、?立?都是宏观调控，红灯、黄灯、绿灯都是宏观调控。现在不是说已经开绿灯了，但起码在闪黄灯了，新的政策正在准备，例如：支持村镇发展的土地政策，对低收入住房的政策调整，准备多年的抵押贷款证券化的实施，房地产信托基金和产业基金政策的准备和调研等都是在2005年宏观调控之后属于?立?的举措，你就冲这个方向走没错。
(搜房网)
对2006年房地产市场的十大预测
北京师范大学管理学院教授董藩
进入2005年12月以后，不断有媒体朋友打电话，开始肯定我2005年提出的一些观点，特别是我对房价问题的预测，并约我谈谈2006年房地产市场的发展趋势。肯定我过去的观点我很欣慰，但谈预测多被我拒绝。因为谈预测是一件十分严肃、科学的事情，过去每次言及预测，我都额角渗汗，牙齿打颤，生怕背上?胡说?、?炒作?之名。当前中国房地产市场正处于特殊发展时期，影响它的因素和力量十分复杂，虽然大的发展趋势明朗，但要对年度动向和事件进行预测，既需要深厚、全面的相关学科知识，又需要能在思维和视野上把握大势，还需要跟中央高层决策者有些?心灵感应?——所以，预测者从来不是站在?十字?路口，而是?梅花?路口，想走错很容易，想预测对就有点儿?九天揽月?的味道了。但是，在2005年的最后一天，我的手机受到了鞭炮般的信息?轰炸?——除了祝福，就是让我预测房价，而且强调?连搞房地产的教授都不说话?，就是?不顾学者的道义?、?没有责任感?、?没有胆量?。既然大家?孜孜以求?，我只好牺牲一点儿休息时间，跟大
家随便谈谈。一孔之见，错误难免，请不要当真。
1.房地产价格依然上涨，但还是要给中央政府一些“面子”，变得“温顺”些
估计将以7%为支点，上下波动2个百分点，即5-9%，低于或接近GDP增长速度，其中以居于5-7%的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长速度，也是国家调控成绩的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息，但我坚信5-9%的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，要让房价?反其道而行之?，这无异于?痴人说梦?！要是低于5%，如果不是遇到了?非典?这样的极特殊事件，就表明数据有水分了。
2.城市土地控制会出现“紧中有松”迹象
?8〃31?大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场管理得还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的。但要增加供给就要放地。2006年依然要严控房价大幅上升，土地管理部门纵有千般理由把紧关口，也要给建设部门和各级政府主要领导点?面子?。况且早有开发商往国土资源部的大院里投了枚?地荒论?炸弹，房价再大幅上涨，土地管理部门想臵身事外，立个?洁身自好?的牌坊，大众也难答应啊！
3.“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复
不会有2005年那样?排山倒海?的政策出台，但会有一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然?抑制?仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。
4.对消费需求的引导可能引起中央政府的重视
放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。别墅生活
在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展埋下隐患，最终咽下这个?苦果?的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。
5.住房保障问题得到重视
?住房保障?曾一度在政府的词典里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年，经济适用房被媒体炒得?臭不可闻?，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，于是，一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是我积极倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑：实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！
6.房地产理财观念更加深入人心
穷人关注保障，而富人则关注理财。股市未老先衰，而房市则丰姿绰约，青春摇荡。尽管2005年房市?不听话?，中央政府对它来了个?泰山压顶?，但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外，房市依然妖娆迷人。现在的富人有很多受过高等教育，分析、把握大局的能力大大增强，尽管政府依然在实施房地产调控，我行我素者仍然不少，而且调控过程中的激烈讨论似乎更让房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力：光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！
7.物业纠纷增加，冲突加剧，呼吁主管部门采取规范措施
物业公司原本是以?微利?、?服务?面孔出现的，但业主们都说它是?天使的脸庞，魔鬼的心肠?。2005年虽有?从被窝里拖出业主?这样骇人听闻的司法干预，但也有美丽园业委会全面胜诉、物业费大降这样大快人心的消息——谁怕谁啊！于是，纠纷在增加，冲突在加剧，为服务质量，也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题：李建国的?物业革命?不无道理，本教授认为，业主委员会踢开物业公司闹革命，直接从市场上雇佣专业服务力量也是可以探索的嘛！
8.著名房地产商将出现总部迁址进京的迹象
有意做行业?龙头老大?的不止10家，胸怀挤进?TOP10?大志的更不下100家。但能否成为?龙?，除常规条件外，还与你是呆在?河里?还是?海里?有关。政
治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者、顶级人才的聚积地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗——是的！没办法，这就是?首都效应?，也是中国特色。
9.海外开发商开始做进入的前期准备
按照现行法律规定，海外投资者要在中国大陆注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入大陆市场为时不远。宏观调控后，大陆房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。2006年，有意进入大陆市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、选址，研究大陆的房地产法律与开发项目定位，以及与大陆各方的合作问题。对开发商来说，是?狼?要来了，但对消费者也许是好事。
10.海外REITs仍难在大陆开展业务，但大陆开发商开始考虑通过REITs谋求海外上市
中国大陆对涉外金融问题历来谨慎，尽管海外金融机构要求中央政府开放金融市场的呼声一直很高，但对一个大国来说，保持金融体系的相对独立性至关重要。虽然目前海外REITs在中国大陆活动比较频繁，但制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITs在大陆还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITs在香港的成功上市，给了许多同行新的启示：象长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的！
（南方日报）
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
法释[2005]14号2005年12月14日
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。
关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确
定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。
建设部关于印发《城市房屋拆迁工作规程》的通知
建住房[2005]200号2005年10月31日
各省、自治区建设厅，直辖市建委(房地局)，新疆生产建设兵团建设局：为进一步规范城市房屋拆迁工作程序，加强房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》，我部制定了《城市房屋拆迁工作规程》。现印发你们，请遵照执行。
城市房屋拆迁工作规程
第一条为进一步规范城市房屋拆迁工作程序，加强拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障建设项目顺利实施，根据《城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，制定本规程。
第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本规程。
第三条城市房屋拆迁管理工作程序是：拆迁计划管理、拆迁许可审批、拆迁补偿安置；必要时还应当依法进行行政裁决或者强制拆迁。城市房屋拆迁管理应当严格按照上述程序进行，前一程序未进行或者未达到规定要求的，不得进入后一程
序。
第四条城市房屋拆迁实行年度计划审批备案制度。市、县人民政府应当根据本地区经济社会发展的实际情况，依据城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门会同发展改革(计划)部门审批下达。
第五条需要拆迁的项目，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定取得房屋拆迁许可证。
对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门制定。
第六条拆迁许可听证应当对拆迁许可条件，特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。
第七条对于符合拆迁许可证核发条件的，房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证，同时将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证。
第八条在取得拆迁许可前，拆迁人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底，区分有产权证与无产权证房屋。
对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权(承租权)争议的，应当通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿。
第九条对于拆迁中的住房困难和低收入家庭，地方政府要通过健全和完善住房保障制度等办法，切实采取有效措施，确保其得到妥善安置。对于符合廉租住房条件的，要及时纳入廉租房保障范围。
第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房
屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当依法办理相关手续。
第十一条《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。
《城市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门充分考虑历史情况，依据所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。
第十二条拆迁当事人应当按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商，订立拆迁补偿安置协议。
第十三条对于达不成补偿安置协议的，应当按照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定进行裁决。
第十四条当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。但拆迁人已按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十五条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政
府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十六条房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请。
第十七条实施行政强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第十八条各级房屋拆迁管理部门，要加强对拆迁程序执行情况的监督检查。对不依法行政、滥用职权、侵害拆迁当事人合法权益并造成严重后果的工作人员，要依法追究责任。
第十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本规程执行。
第二十条本规程自2005年12月1日起施行。
2005年前11个月房地产投资住宅比重下降较明显
国家统计局发布的统计结果显示，2005年前11个月，房地产投资额占固定资产投资比重小幅下降，其中住宅投资比重下降较为明显。
统计显示，2005年1-11月，固定资产投资完成额63259.85亿元，比2004年同期增加27.8%。其中11月新增固定资产为19885.69亿元，同比增长36.2%，创下年内新高点。
整个投资规模中，房地产业投资额达到14825.90亿元，同比增长23.6%，占全年固定投资额的23.4%，比2004年同期的24.2%下跌了0.8个百分点。其中住宅投资11015.12亿元，同比增长20.3%，占2005年投资总额的17.4%，比2004年同期的18.5%回落1.1个百分点。此外，上海固定投资总额达到2923.28亿元，比2004年同期增加12.8%，占全国投资总额比重从2004年的5.2%下降至2005年的4.6%。投资比例的下降显示房地产调控显示出成效。
值得注意的是，住宅投资比重下降幅度比整个房地产业投资比重下降幅度稍大，显示2005年房地产投资中心开始有所转移。事实上，2005年以来，由于香港等地REITS 市场的开放，众多地产商考虑通过发展商业地产打包上市的方式获得稳定收入，与此同时，海外资本对于商业地产的关注也使得大量房地产开发企业开始将投资重心转向这类地产的开发。SOHO中国董事长潘石屹更是宣称今后三年只开发办公楼。
统计资料同时显示，2005年房地产业施工面积273330.49万平方米，同比增加19.8%，其中住宅施工面积148348.72万平方米，同比增长17.4%。竣工面积64845.41万平方米，同比增长19.4%，其中住宅37964.17万平方米，同比增长15.8%。虽然比重有所降低，但从数据来看，市场对房地产业的投资热情依然高涨。
(东方早报) 发改委:三大因素将影响2006年房价
国家发改委价格监测中心最新完成的报告预测，2006年我国房地产市场将继续按宏观调控目标方向发展，房价也将基本保持稳定，预计涨幅将低于2004年。
报告认为，2005年，在国家各项宏观调控政策的指引下，我国房地产市场由快速增长转向平稳较快增长，市场体系进一步完善，配套制度进一步健全，住房价格增幅明显回落。
但该中心的张学武认为，目前我国房地产市场仍然存在不少问题:房价过高，居民购房压力大是各界关注的焦点；住房供给结构不合理，低价商品房和经济适用房供应量减少也是主要问题之一。据统计，2005年1-11月北京预售的商品住宅中，单套建筑面积在80平方米以下的只占22.4%。更为严重的是，全国经济适用住房投资却持续下降。
另外，房地产的高利润使房地产行业潜在风险加大。高利润率不但使越来越多的企业进入房地产行业，而且使房地产企业敢于冒更大的风险进行投资。但一旦房价出现下跌，房地产企业必然要承担高风险带来的高损失。
报告预测，2006年房价将继续趋于稳定，预计涨幅将低于2005年，前期部分房价涨幅较大的地区房价将有所回落。
张学武分析，影响2006年房地产市场价格变化情况的主要因素有:
一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。各界普遍认为，2006年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在8%以上，城乡居民的收入也将不断提高。这为房地产业提供了广阔发展空间。
二是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。2005年中央经济工作会议提出要注意保护和节约土地，合理把握城镇化进度。因此，今后我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的
开发将会受到遏制。同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对2005年房价产生一定的影响。
三是居民住房消费趋于理性有利于防止房价进一步上涨。经过七年多的住房市场化改革，我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。
但另一方面，由于住房消费需求潜力大，房价难以出现明显回落。根据中国人民银行上月中旬公布的问卷调查结果，未来三个月打算?购买住房?的居民人数占比为19.2%，尽管较上年同期下降2个百分点，但这19.2%的居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。同时，在北京仍有超过50%的居民选择自购房居住。由此可见，国内住房需求潜力是非常大的。只要今后国内经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格难以出现明显回落。
（中国证券报）超越成长的烦恼——中国房地产十五年
今天这是一个全球化的时代，也是一个中国的时代；今天这是一个高歌猛进的时代，也是一个回首沉思的时代。15年来中国房地产企业在成长的高速路上风驰电掣，一路走来，收获着成长的喜悦，也体味着成长的烦恼。今天当房地产调控的政策不断出台；当土地资源短缺的警笛拉响：当不均衡增长成为一堵短墙；当?小了长不大，大了难长久?成为一种宿命，当跨越国界的资本不断袭来，当竞争力提升的步伐开始蹒跚，中国房地产企业需要理性反思，为了赢得这个时代的掌声，中国房地产企业必须面对新的挑战——超越自我超越成长的烦恼！
这十五年来，中国房地产取得了巨大成就。经济普查主要数据第三号公报显示，就2004这一年而言，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，利润总额1225.5亿元。这十五年中国房地产发展带动许多相关行业和产业的发展，创造了大量的就业岗位，房地产这种广泛的带动效应，在经济扩张期起到了支柱作用，
遍布全国各地的?塔吊?就曾被外国人看作中国经济的?繁荣之花?。15年前，当我们走出国门，惊叹于世界住宅之美，回观中国的宿舍，我们感叹那只是?人库?。那时中国住宅业与国际水平的对接还只是一个遥远的梦想。而今，我们发现，在中国发达地区，房地产业的突飞猛进已经使中国住宅赶上或局部超过国际水平成为可能。今天一个北京市、上海市或一个广东省的房地产开发量已经超过全部欧洲的总和时，全球的建筑师都来中国一现身手，全世界的发展商都也都到中国来考察房地产！
中国房地产发展的特点：一、时空上梯度发展，因为中国经济发展经历了几个曲折探索的历程，先建立经济特区，然后再开放沿海十四个经济开放城市，中国经济发展呈现梯度推进策略，所以中国房地产也是呈梯度发展。当沿海开放时，深圳广州房地产开始起步，加上比邻港澳，成为先进观念和操作的过滤器，通过本土化后，迅速在全国推广开来。梯度推进经济发展战略成为房地产发展不平衡的明显体现，形成实际上房地产梯度阶梯。这种阶梯存在使得南派地产商西征北伐，成为过江猛龙。万科、中海、珠江、保利、富力城、金地、招商、华侨城……等房地产企业的都是从深圳、广州起步，然后在全国各地布局，经过这15年的发展，不断地竞争超越现已成为中国房地产大佬，纷纷闯入人们的视野,成为中国房地产舞台上的一道亮丽风景线！
二、地域的多元化，中国地域辽阔各城市、地区的经济发展极不平衡，当上海的房地产在热火朝天的时候，深圳的房地产还不温不火，但当上海的房地产在放慢的时候，深圳的楼宇却很难买到，价格也上升较快。就同一个城市而言也是这样，上海浦东由于是?特区?，城市建设日新月异，在加上一系列的政策优惠，包括取消过江桥遂的收费等，使原来?宁要浦西一张床，不要浦东一间房?的理念彻底改变，浦东楼价的升幅，大大高过浦西楼价的升幅。北京城南与城北的发展就是不一样，一句民谣?北富南贱?可窥一斑。
以上是中国房地产十五年发展的简单回顾，尽管取得巨大成就，然而今天中国房地产业却成为老百姓投诉意见最多的行业之一，例如野蛮拆迁，欺诈，暴利，空臵率越来越大，泡沫等等不绝如耳。中国房地产企业若要在未来的竞争中胜出，超越成长的烦恼，必须积极应对。面对利益和责任，必须做有社会责任的房地产企业。
一、高端市场走精品路线，如黄文仔开发的广州星河湾，因重品质，讲城信，
从未搞过地产却一炮而红，成为中国高端地产一面旗臶，今天，他开发的北京星河湾，又在热销中，因为好房子自己会说话。
二、中低档的住宅项目中要大力发展，由于商品住宅供求结构一直不匹配，房地产商相对倾向于取向消费金字塔塔尖、获取高额利润，而造成中低端项目有效供给不足，其实对中国大陆市场而言，未来这一市场最庞大，房地产企业要多开发中低端项目，开发的产品要低价不低质，让普通老百姓用总最少的钱买最适用的房子。谁先占领了这个市场，那么他的未来最光明！
（人民网房产城建频道中国建筑工程总公司国内业务部黎良毛）回眸2005上海房地产市场特别关注五大现象
2005的上海房地产市场，有不少现象值得关注，值得反思，尤其是当2005即将过去的时候。让我们一起来回眸2005的这五大现象。
现象一：打折
从一月份开始，上海市政府相关部门整顿市场、打压投机行为的措施不断出台，更为严厉和有针对性的治理行动让市场意识到山雨欲来风满楼的变化正在逼近。4月，中央的宏观调控政策确立了打压投机行为的基调。调控政策出台后，疾速飙升的房价嘎然止涨。
整个过程在时间上阶段分明：一季度强劲的抢购热潮在一连串调控政策出台后，瞬时演化为克制、等待和观望，经过二季度僵持、沉寂之后，?打折?最终成为下半年上海房地产市场的真实写照。
位于上海万里板块的?万里雅筑?成为第一个公开打折的楼盘，其新房标价比一个月前的开盘价降低15%，也低于周边楼盘价格近千元。随后，大华集团以周年庆典让利方式对旗下在售楼盘打折调价。至此，打折不再是遮遮掩掩的个别行为，而成为理性回归的具体表现。
现象二：观望
?观望?一词，准确地表述出2005下半年买卖双方的真实心态。
新政始发之际，有观望者认为三个月之后，市场将复苏回暖。然而，随后到来的政策组合拳使这一心态不复存焉。在观望气氛的压力下，上海楼市的部分开发商祭出了降价?法宝?。
?金九银十?的传统旺季，部分业内人士想借机一搏，而第三季度每日成交套数剔除配套商品房之外，毫无明显放量迹象。
现象三：团购
面对成交量的一再萎缩，?团购?成为了2005年7、8月份上海房地产市场最热门的名词。热衷于团购的主要是一批有现实需求的自住购房者，而始作俑者则是某网站。
团购是借助不太热的市场建立起来的过渡时期的产物。尽管已经有许多的开发商公开在价格上有所松动，但直接降价一直都是开发商最不愿意采用的办法。可如果采用团购的方式来降价销售意义就大不相同了。从购买者的心理接受程度来讲，批发本来就应该比零售便宜，团购比单个去买要便宜，也属正常现象。因此，团购的适当优惠一般不会影响到单个购房者的购房。
8月20日，约80名购房者到达位于嘉定江桥的?嘉城?，并以9折的价格(约5200元/平方米)签下22套，总成交金额超过1300万元。火热了1个多月的上海楼市团购，终于达成了首笔交易。
可是进入第四季度，团购却突然从消费者眼中?消失?了。究其原因，楼盘的底价无法确定，买卖双方在价格上的分歧成为这一轮?团购风?惨淡收场的?最终杀手?。
年底将近，在8月份曾经喧嚣一时的团购买房再次兴起，不过这次的团购主要是由购房者自发组织。目前沪上已经出现多个?团购同盟军?，这些同盟或直接针对某个楼盘，或针对某一板块，参与者达成共识：价格谈妥一起买，否则大家一起等。
现象四：自建房
2004年以来，?个人合作建房?风起云涌。
2005年4月27日，上海最大的自建房组织——上海家圆网成立的?上海家圆投资咨询有限公司?正式成立。
据悉，家圆的定制建房有三种模式：一是参加土地一级市场公开招拍挂拿土地，
然后建房；二是与开发商进行股权合作，共同开发建房；三是团购团签。前两种模式属于深层次的定制建房模式，实现需要很长的周期。目前尽管房价在下跌，但土地价格并没有太大变化，建房成本依旧很高，获得土地的难度也非常大。地价高是目前家圆面临的最大问题。
目前个人集资建房没有成功先例可循，国家在这方面也没有明确的政策法规。按照现行的法律法规，个人应该可以通过土地?招标、拍卖、挂牌?等方式拿到土地，但其必须符合相关的规定和
程序。?个人合作建房?究竟会何去何从？大家尽可拭目以待。
现象五：收购
2005年以来，海外基金加快进入上海房地产市场的步伐。初步统计，海外基金在京沪两地投资总金额超过150亿元人民币。就目前的情况来看，许多海外基金机构在上海的首选目标是优质的商业和办公楼，或者中心城区高档住宅物业。2005年，海外基金掀起第一股投资和收购上海房地产的热潮。近期包括所罗门兄弟公司、雷曼兄弟、金融集团公司、美国汉斯集团等30多个海外基金，都怀揣着大量资金准备投资国内房地产市场。
海外基金2006年将进一步扩大进入中国房地市场的步伐，其中主要城市是上海和北京。有人预计，未来一年海外基金在上海机构物业量将超过10座。另外，大量海外基金包括对冲基金将扩大投资范围，进一步关注中国的银行、证券市场、科技行业以及房地产业。估计海外基金可以动用的资金将达数十亿美元。
（解放日报）
从宏观经济角度看中国房地产业
国资委研究中心宏观战略部部长赵晓
从宏观经济角度看中国房地产是笔者情有独钟的一个角度，但以前从未系统地