第七章收益法练习题
一、单项选择题
1、收益法是以（ B ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去
的因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理 Ｂ、预期原理
Ｃ、未来原理 Ｄ、替代原理
2、购买收益性房地产可以视为（D ），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得
的一系列资金。
Ａ、一种收益 Ｂ、一种房地产交易
Ｃ、一种贷款 Ｄ、一种投资
3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％
的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A ）万元的货币等价。
Ａ、2000 Ｂ、400
Ｃ、4000 Ｄ、10000
4、收益法适用的对象，是有收益或有（ A ）的房地产。
Ａ、潜在收益 Ｂ、实际收益
Ｃ、客观收益 Ｄ、正常收益
5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（ B ）都易于量化。
Ａ、成本 Ｂ、风险
Ｃ、运营费用 Ｄ、报酬率
6、现代的收益法是建立在货币具有（ C ）的观念上的。
Ａ、投资价值 Ｂ、市场价值
Ｃ、时间价值 Ｄ、资本价值
7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，
现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ B ）。
Ａ、150.56万元B、154.56万元
C、157.61万元
D、152.69万元
8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年
收益权利的价格（ A ）
A、3899元/ m2
B、3865元/ m2
C、3855元/ m2
D、3920元/ m2
9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试
求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。
A、3252元/ m2
B、3435元/ m2
C、3565元/ m2
D、3343元/ m2
10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收
益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A
比B（ A ）。
A、高
B、低
C、相同
D、无法确定
11、不同年限的价格换算，对于运用（ C ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益
年限的修正是特别有用的。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设法
12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50年，所处地段的基准地价为2000元/ m2，在
评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（ D ）。
A、1855元/ m2
B、1921元/ m2
C、1878元/ m2
D、1891元/ m2
13、有一房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35
万元、38万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（ B ）。
A、628万元
B、639万元
C、615万元
D、648万元
14、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知
该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/ m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C ）。
A、5250元/ m2
B、5655元/ m2
C、5536元/ m2
D、5456元/ m2
15、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。
该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。
如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（ D ）。
A、21225万元
B、19854万元
C、22358万元
D、20143万元
16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基
础上增加3万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ B ）。
A、1535万元
B、1327万元
C、1486万元
D、1252万元
17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基
础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（ C ）。
A、1242万元
B、1235万元
C、1250万元
D、1277万元
18、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可获取净收益100万
元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ C ）。
A、1329万元
B、1238万元
C、1409万元
D、1147万元
19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年
的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。
A、650万元
B、687万元
C、585万元
D、630万元
20、运营费用与（B ）之比称为运营费用率。
A、潜在毛收入
B、有效毛收入
C、有效纯收入
D、实际纯收入
21、租赁收入包括有效毛租金收入和（ D ）等的利息收入。
A、租金、押金
B、租金、租赁保证金、押金
C、租金、租赁保证金
D、租赁保证金、押金
22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（ B ）。
A、市场租金
B、租约所确定的租金
C、正常客观的租金
D、实际租金
23、对于土地与建筑物成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限
一起结束的，就根据（ C ）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
A、土地使用权年限
B、建筑物经济寿命
C、土地剩余使用年限
D、建筑物的剩余年限
24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，自有资金
要求的年收益率为8%，则该类房地产的综合资本化率为（ C ）。
A、6.5%
B、5.8%
C、6.2%
D、6.35%
25、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求的年收益
率为8%，抵押贷款的年利率为5%，该房地产的价格为（ B ）。
A、64万元
B、74万元
C、58万元
D、87万元
26、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，
综合资本化率为（ D ）。
A、6.6%
B、5.8%
C、6.2%
D、6.4%
27、某宗房地的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，
土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（ B ）。
A、1468万元
B、1333万元
C、500万元
D、1287万元
二、判断题
１、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（√）
２、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。（X
）
３、收益法是以收益原理为基础的。（X
）
４、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来
继
续获得收益。（√）
５、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一
系列资金。（√）６、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作
用是等同的。（√）
７、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去
的钱有更高的价值。（X ）
８、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼、
教学楼、公寓等房地产。（X ）
９、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
（√）
10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。（X ）
11、要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，
直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成不同年限下的价格。（X ）
12、在收益法中，通过计算有限年的公式可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
（X
）
13、净收益按一定数额递增或递减的公式有重要的实用价值，特别是像写字楼、宾馆这类
房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。
（√）
14、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经
营的收益。（X ）
15、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房
地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（√）
16、运营费用包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
（X ）17、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停
车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入
扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（
X ）
18、直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润截然分开。 （ X ）
19、自用或尚未使用的房地产，可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益，或者直接比较得出净收益。 （ √ ）
20、房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。 （ √ ）
21、房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。 （ √ ）
22、资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异，从而即使净收益的估算很准确，计算结果仍然不可信任。 （ √ ）
23、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高。
（X ）
24、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的净收 益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。 （ X ）
25、完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期贷款利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。 （ X ）
三、计算题
1、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆 运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 6-1所示：
表 6-1
可比房地产
价格（万元）
净收益（万元/年）
A 252003000
B 294003500
C 238002800D
16600
2000
试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。
1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V=a/r
2、计算客房与餐饮年总收益：
（1）客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13万元
对全部高中
（2）餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元
3、计算客房与餐饮年总费用：
（1）客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元（2）餐饮年总费用
=944.44×55%=519.44万元
4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元
5、由所给资料计算资本化率：
可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%
B=3500/29400=11.9% C=2800/23800=11.76% D=2000/16600=12.05%
以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%
6、从公式求得该宾馆价格为： V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元
2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，未注明不可续期。从2007年6月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2012年6月30日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积50元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，经济寿命为60年，残值率为0。经常费用每年150万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。报酬率为10%。
（答案：13548.8万元）
3、某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年7月1日起计。该综合楼1~6层商场整体出租，每层2000 m2,从2009年7月1日出租，租期为6年，月平均租金为120元/ m2附近类似商场正常月租金为130元/ m2。7~30层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/ m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼2012年7月1日带租约出售时的价格。
（答案：27941.1万元）
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
二手车评估——收益现值法 想要购买二手车，肯定最为关心的一个问题就是二手车的价格了，那么二手车的价值是通过哪些方式来进行评估最终确定成交价格的呢?小编为广大二手车消费者们推荐一种二手车评估鉴定的方法：收益现值法。这种方法是常用来评估二手车价值的一种方法，下面就来一起了解一下吧。 （一）收益现值法定义：收益现值法是将被评估的二手车在剩余寿命期内预期收益，折现为评估基准日的现值，借此来确定二手车价值的一种评估方法。现值既为二手车评估值，现值的确定依赖于未来预期收益。从原理上讲，收益现值法是基于这样的事实，即人们之所以占有某二手车，主要是考虑这辆车能为自己带来一定的收益。如果某二手车的预期收益小，二手车价格就不可能高;反之二手车价格肯定就高。投资者投资购买二手车时，一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估时的折现率时才肯支付货币额来购买二手车。应该注意的是，运用收益现值法进行评估时，是以二手车投入使用后连续获利为基础的。在二手车交易中，人们购买的目的往往不是在于二手车本身，而是二手车获利的能力。 收益现值法使用也是有范围的，一般来说比较适用于投资营运的二手车。运用收益现值来评估二手车的价值反映了这样一层含义：即收益现值法把二手车所有者期望的收益转换成现值，这一现值就是购买者未来能得到好处的价值体现。 （二）收益现值法中各评估参数的确定 1、剩余使用寿命期的确定 剩余使用寿命期指从评估基准日到二手车到达报废的年限。如果剩余使用寿命期估计过长，就会高估二手车价格;反之，则会低估价格。因此，必须根据二手车的实际状况对剩余寿命作出正确的评定。对于各类汽车来说，该参数按《汽车报废标准》确定是很方便的。 2、预期收益额的确定 收益法运用中，收益额的确定是关键。 收益额是指由被评估对象在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。 对于预期收益额的确定应把握两点： (1)预期收益额指的是二手车使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。无论对于所有者还是购买者，判断某二手车是否有价值，首先应判断该二手车是否会带来收益。对其收益的判断，不仅仅是看现在的收益能力，更重要的是预测未来的收益能力。 (2)计量收益额的指标，以企业为例，目前有几种观点：第一，企业所得税后利润;第二，企业所得税后利润与提取折旧额之和扣除投资额;第三，利润总额。一般来说，为估算方便，推荐选择第一种观点，目的是准确反映预期收益额。 3、折现率的确定 折现率是将未来预期收益折算成现值的比率。它是一种特定条件下的收益率，说明二手车取得该项收益的收益率水平。 收益率越高，意味着单位资产的增值率越高，在收益一定的情况下，所有者拥有资产价值越低。 在计量折现率时必须考虑风险因素的影响，否则，就可能过高地估计二手车的价值。一般来说，折现率应包括无风险收益率和风险报酬率两方面的风险因素。 即折现率 = 无风险收益率 + 风险报酬率 折现率与利率的区别 折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。 利率只表示资产(资金)本身的获利能力，而与使用条件、占用者和使用用途没有直接联
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
浅谈运用收益现值法评估时应注意的若干问题 2004-9-24 9:56严晓建/岳修奎【大中小】【打印】【我要纠错】 收益现值法是资产评估的三大基本方法之一，过去在我国一直是作为其他方法辅助验证的工具，而在国外却是作为主要的评估方法在运用。随着收益现值法评估理论在国内的日臻完善和相关信息资料的日趋丰富，收益现值法在业界正越来越多地被应用于企业整体价值及大型生产装置等具有独立获利能力的资产评估中。在目前评估实践领域，尤其是以股权转让、外资并购、投资价值分析等为目的的资产评估，相关当事人出于对企业自身价值的真正了解和研判，主动希望评估机构采用收益现值法进行评估。但是，收益现值法在实际运用过程中仍然存在一些问题和困难，本文就此谈谈自己的看法。 一、收益现值法的基本思路 众所周知，收益现值法是指通过估算被评估资产在未来的预期收益，并按照适宜的折现率将其折算成现值，然后累加求和，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其基本计算公式是： n P=Σ Ft（1＋i）－t t=1 公式中：P—资产评估值； Ft—预测的未来第t个收益期的收益额； i—折现率。 在确定折现率时采用加权平均资本成本（WACC），计算公式如下： r=r1×w1＋r2×w2 式中： r1=税后长期债务成本； w1=长期负债在总投资中所占的比例（负债比）； r2=股权成本（股本收益率）； w2=股权在总投资中所占的比例（权益比）。 其中：
r1=税前长期负债成本（长期负债的平均利率）×（1－T） 对股权成本采用资本资产定价模型（CAPM）进行测算，其计算公式为： r2=Rf＋β（Rm－Rf） 式中： Rf=无风险报酬率； Rm=市场预期收益率（投资者期望的报酬率）； β=上市公司股票在市场上的风险率。一般在0.3—2之间。 Rm－Rf实际为市场风险价格或市场风险溢价。 通过大量的实践和案例比较分析，我们认为上述模型在实际评估操作过程中，比较适合于我国目前的实际情况且方便可行。虽然上市公司目前在国内仍受有关政策因素的影响，在系数的计算上难度较大且变化较快，但是随着我国证券市场的不断发展和完善，评估中所依据的这些数据会越来越准确和可靠。 二、收益现值法的适用范围 一方面我们看到，这一方法正越来越多地被人采用和接受，另一方面也看到这一方法在被误用，以至于一些情况下评估结果不能真实地反映资产的价值。 任何评估方法都有一个适用范围，收益法也不例外，一般来说，收益现值法主要用于企业整体价值，以及具有独立获利能力的成套装置、无形资产等的评估。收益现值法适用的前提条件是： 1）被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产； 2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。 这就决定了收益现值法只有在满足上述两项条件的基础上才能使用。如果一项资产没有预期收益或收益很少且不稳定，则不宜采用收益现值法。如某物流集团公司拟收购一家仓储企业，该仓储企业地处沿海某交通枢纽城市，但在有限时期内由于规模偏小、对外网络不健全等原因其收益很低，而这一收益与其自身的资产规模和资产质量极不相称，单纯从收益的角度来讲，的确不具备投资价值，但完成收购后该企业可作为整个物流集团中的一个重要节点，具有很高的战略意义，此时，如采用收益现值法则很难体现该企业的真实价值。 又如我国加入WTO以后，某些垄断行业如自来水、燃气、公交、学校、普通
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
[什么是收益现值法收益现值法的优缺点]收益现 值法计算公式 收益资本金化法从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。 1)超额利润; 2)折现系数或本金化率; 3)收益期限。 收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。 1、收益现值法的主要优点 1)能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格; 2)在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。 2、收益现值法的主要缺点 1)预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响; 2)在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 收益现值法通常是在继续使用假设前提下运用的，应用收益现值法评估资产必需具备以下条件：
1)被评估对象必须是经营性资产，而且具有持续获利的能力; 2)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产; 3)产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量。 只有同时满足上述条件，才能运用收益现值法对资产进行评估。 适用收益现值标准的资产业务主要有以下几种： 1)企业及整体资产产权变动的资产评估。整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中的投入的价值来决定，而是由它产 出的价值决定的。 2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。这两种资产业务能够带来级差收益，其价格可根据租金来评估，适用收益现值标谁。 3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。这种资产可为所有者带来超额收益或垄断利益。在评估中，以其带来追加收益来确定 资产的价值。看过“收益现值法的优缺点”的人还看了： 1.宏观经济学论文范文 2.论公允价值的广泛应用 3.新公司法对出资的规定 4.提高企业资本运营质量 5.品牌评估的步骤有哪些
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
资产评估方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估等。 此方法，国外用的最普遍，在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。 使用收益法的前提条件 l 要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量； l 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。 收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被投资者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。 在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。鉴于以上受到收益预测的限制等因素，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。 重置成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。 重置成本法的计算公式 被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率
房地产评估之收益法-习题-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风 险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值 才能运用公式求得价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效 毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n ＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
收益现值法评估中对闲置资产的思考 —孙业林 收益现值法评估企业整体资产的过程中，我们经常碰到对于闲置资产的处置问题，比如： 闲置的土地、房屋等。我们一般采用先对该部分资产进行剥离，然后再在收益法评估的基础 上加上该部分资产的成本法评估值得出企业的评估值。另外，我们在采用收益现值法评估企 业时也经常碰到客户问：收益现值法的评估值中有没有包括未分配利润部分？特别是涉及股 权转让为评估目的的评估时，这个问题尤为突出。从理论上讲，收益现值法是根据企业未来 净收益的折现计算出评估值的，是所有者权益的评估值（含未分配利润）。但是如果我们在 评估的过程中没有处理好基准日的未分配利润问题，我们对评估值中是否包含未分配利润的 说法可能对客户缺乏说服力。我认为收益法评估中对闲置资产的处置和未分配利润的问题可 以联系起来一起考虑。 首先，闲置资产不仅仅体现在固定资产，它还可以体现在流动资产、长期投资、无形资 产等资产当中，需要我们进行仔细的分析。 ★闲置资产可能的存在方式： （一）流动资产： 在流动资产的分析当中，这样一个案例，基准日的资产负债表如下： （例一） 项目账面价值项目账面价值流动资产 7452.37万元流动负债 906.13万元 其中：货币资金 5437.29万元其中：短期借款 0.00万元应收账款 639.55万元应付账款 208.68万元 存货 1305.64万元 其他应收款 24.95万元 长期投资 0.00万元负债合计 9,06.13万元 固定资产 8120.93万元净资产 153,39.42万元 无形资产—土地使用权 645.75万元 长期待摊 26.50万元 资产合计 16245.55万元 经过资产的清查，发现：应收账款全部在三个月以内，情况良好，没有发现可能发生的 重大坏账等不良资产；其他应收款只是企业经营过程中必要的押金、职工的暂借款等；所有 的房屋全部在用，无闲置；土地系作价或购置使用，账面如实反映；现有的设备是企业生产 所必须的，主要设备的购入也是经过严格论证、可行的，无长期闲置；无借款。从清查的初 步情况来看，基本上没有比较常见的闲置资产。 但是进一步的分析发现，在所有者权益当中有570万元的未分配利润（以前年度的未分 ##
浅议收益现值法评估企业价值可能出现的问题及对策(一) 收益现值法是指通过估算资产在未来的预期收益，并将其折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。在具体评估实践中多用于无形资产及整体企业价值的评估。收益现值法评估整体企业价值是指通过估算企业在未来经营中的预期收益，并按适宜的收益率折算成现值，然后累加求和，得出企业价值的一种评估方法。作为最能体现资本未来获利能力的一种评估途径，是西方企业并购评估的主要方法。由于我国资产评估理论和基本方法主要是学习和借鉴西方发达国家已有的理论和方法，受市场条件、从业人员经验、素质等诸多因素的限制，使其在实际应用过程中存在一些问题，分析和正视这些问题，探讨这些问题的防范措施，可以减少评估工作受到的误解和指责。 因为收益现值法的基本计算公式是，评估值＝未来收益期内各期的收益现值之和，即。 n 评估值P＝∑Fe/（1+i）t t=1 其中：Fe—未来t收益期的预期收益额，当收益期有限时，Fe值中包括期末资产剩余净额值。收益期限n（年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预测评估对象的未来经营收益情况确定。折现率i是将未来收益折成现值的比率，它反映资产与其未来收益现值之间的比例关系，由评估人员根据社会、行业、企业和评估对象的资产收益水平综合分析确定。 所以，技术问题就出现在收益现值法的三个基本参数的影响因素分析预测确定过程中。一、确定预期收益额可能出现的问题和防范措施 确定预期收益额的影响因素主要有：销售收入、销售成本和费用、产品销售税金及附加、其他业务利润、管理费用、财务费用等。 1.预测销售收入可能出现的问题 企业未来销售收入是企业各项产品在未来t年的全部销售收入之和。 有的评估人员进行该项预测时，是仅仅依靠企业财务人员或高级管理人员根据该企业前几年的实际销售收入值，对未来市场的销售情况预测来取值的。而忽略考察该企业全部的产品生产能力、库存商品的品种和数量，该企业各项产品的销售价格和在主要销售市场的市场占有率及其变化趋势，缺少独立的数据核实和实际市场调查。企业有为达到预定的评估目的，在可能不实的前几年的销售收入数值基础上，提供不真实的预测数值或实现概率较低的预测的可能，评估人员缺少必备的工作程序和经验是该参数出现误差的主要原因。 笔者认为，减少该参数出现误差的幅度，需评估人员根据企业提供的预测取值，而对其取值依据逐项核实。可以在考察该企业全部产品的生产能力时，注意其技术装备的生产能力，技术水平，寿命年限及更新换代周期；在考察各项产品销售价格时，注意企业的销售政策或策略和其产品的寿命周期，价格变化速率，价格实现的概率；在考察各项产品销售量时，了解、掌握当地市场，注意其产品的市场占有率，该企业所属产品的销售网络、销售队伍构成、素质及其变化情况。同时注意该企业前几年有关数据的变化有无异常现象及新产品开发能力，各类人员的结构和素质，企业的人才及薪酬政策。当然企业外部环境及有关政策的影响也是必须要考虑关注的。 2.预测销售成本和费用可能出现的问题 销售成本和费用是企业在未来t年，和取得销售收入相对应的产品所产生的成本和费用。 有的评估人员进行该项预测时，是仅仅依靠企业财务人员或高级管理人员根据该企业前几年的实际成本和费用，对未来可能产生的成本和费用预测来取值的。而忽略考察该企业各项产品实际成本、费用构成及其变化趋势，忽略考察该企业的实际成本、费用管理措施与各项产品最大生产能力、销售能力（保持和扩大市场份额的措施）及新产品开发的适应性，忽略考察该企业的原材料供应品种、规格、质量、价格的实现概率及煤油电汽水运输的对应用量和
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy
无形资产的经济寿命与收益现值法的评估参数的匹配 一、无形资产经济寿命的概念经济寿命是指一项资产有效使用并创造收益的持续时间。经济寿命的结束是指使用一项资产不再获利，或使用另外一项资产可获得更大收益。经济寿命与使用寿命不同，资产的使用寿命是指一项资产从安装使用到最终报废的期间，而不管它是否能有效使用并创造收益。 二、无形资产寿命的特点 无形资产同有形固定资产相比，其寿命具有以下特点： 1.无形资产的经济寿命与自然寿命距离较大。但同法定（合同）寿命联系密切。决定无形资产价格的是经济寿命，在经济寿命期间无形资产不仅具有使用价值，而且能够为它的控制主体带来收益。但是无形资产使用中大量存在这样一种情况，即无形资产虽能实现较高生产率，但由于普遍采用等原因，并不能为持有者带来额外的收益，这时我们称无形资产被使用的时间为自然寿命。显然，无形资产的有效期间即自然寿命通常远远超过它的经济寿命。这说明无形资产剩余经济寿命的评估，主要应直接根据其能带来额外收益的时间来评估。而不同于有形固定资产的经济寿命。 许多无形资产具有明显的法律或合同寿命，比如，专利、版权、租赁权、供货合同与销售合同专营权等，由法律（合同）规定了其有效期或保护期。在某些情况下，法律寿命仍然存在，但由于技术更新，原有的专利技术即使继续经营使用，也不能带来额外收益，这时，它的经济寿命即宣告结束。评估者要分析实际情况，以确定剩余经济寿
命与相应的法律（合同）寿命是否一致。但无论如何，法律（合同）寿命是非常重要的参考因素， 2.无形资产损耗仅仅存在无形损耗。有许多知识性资产，特别是科学定理，其基本原理作为知识财富，永葆辉煌，并不存在实际“损耗”。所以，无形资产的无形损耗，完全是从相对意义上来说，仅仅是从知识运用的替代性、积累性、更新和发展的角度来说，仅仅是从它为持有者带来收益的角度来说，而不是说知识不存在了。 无形资产往往有实物载体或实物凭据，作为实物会有有形损耗，这种损耗与评估无形资产的剩余经济寿命无关。 3.无形资产的无形损耗有两种形态。一种是新的，更为先进、适用或效益更高的无形资产的出现，使原有无形资产贬值。第二种是因为传播面积逐渐扩大，无形资产所带来的市场或价格、成本方面的优势逐渐消失，无形资产逐渐贬值，当全面普及时，它的交换价值优势完全丧失。第一种无形损耗使新的无形资产替代旧的无形资产，这样，被替代的无形资产同时丧失价值和使用价值，为无形资产的自然寿命和经济寿命划上了句号。第二种无形损耗并不是现实发生的，它还具有使用价值，并且在更为广泛地使用，社会效益很大，它的价值也没有丧失。但是，由于它不能为持有者带来额外收益，不具有独占性，从而也不能作为无形资产来评估，这也使无形资产的经济寿命结束。 4.无形资产的寿命是时间的函数。由于无形资产的损耗仅仅是无形损耗，而无形损耗往往与被估无形资产的存在和实际使用无关。例如，知识性资产的贬值主要是由于科学技术的发展，而各种具有法定