深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日
《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日
●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日
关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知 东莞市“三旧”改造实施细则（试行） 为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。 第一章总则 第一条适用范围 本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入“三旧”改造范围： （一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地； （二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地； （三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄； （四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域； （五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地； （六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地； （七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地； （八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地； （九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。 有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴： （一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的； （二）不符合产业发展政策和行业发展规划的； （三）权属有争议的； （四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； （五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地； （六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。 第二条改造原则 实施“三旧”改造，应当遵循“全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控”，“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。
东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行） 为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“‘1+N’政策文件”）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。 一、重要意义 根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据“1+N”政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。 二、基本原则 （一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于
促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。 （二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N”政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。 （三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。 三、适用范围 本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。 四、总体要求 （一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。根据市政府工作会议要求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另行编制前期研究和单元规划，有效缩短项目推进进程。 （二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。根据站点
虎门镇“三旧”改造（城市更新） 地价分配办法及实施细则 （试行） 第一章总则 为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。 第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实 施细则。 第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。 第二章地价计收分配 第一节政府主导改造 第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。 第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经 济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。 上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。 第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。 政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。 第六条政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90 号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。 除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超
城市更新的相关政策 汇编最新
城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划： 城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）
目录 第一章总则 (1) 一、制定目的 (1) 二、更新单元定义 (1) 三、适用范围 (1) 四、更新单元命名规则 (1) 五、编制组织 (2) 第二章编制内容和技术要求 (2) 一、方案概况 (3) 二、大型改造片区统筹 (3) 三、区位和范围 (4) 四、现状使用情况 (6) 五、单元细分 (7) 六、更新模式 (11) 七、更新方向 (13) 八、用地贡献和公共配套设施 (14) 九、建设容量计算 (18) 十、控规调整说明 (20) 十一、其他 (21) 十二、图集及附表 (22) 第三章几种特殊情况的更新单元划定 (22) 一、按控规实施的更新单元 (22) 二、传统产业类及新型产业类更新单元 (22) 三、涉及TOD范围的更新单元 (23) 四、控规未覆盖区域的更新单元 (23) 第四章申报和审批流程 (24) 一、方案上报 (24) 二、技术校核 (24) 三、方案审查 (24) 四、批前公示 (24) 五、审批 (25) 六、批后公告 (25) 第五章职责分工 (25) 一、园区管委会、镇人民政府（街道办事处） (26) 二、各职能部门 (26) 三、第三方机构 (27) 第六章申报材料 (27) 第七章方案调整、退出和监管 (28) 一、方案调整 (28) 二、方案退出和监管 (28) 第八章附则 (29) 一、解释权 (29) 二、实施期限 (29)
第一章总则 一、制定目的 根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新工作的重要抓手，是开展城市更新工作的重要前提。更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定工作。 为规范和指导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，特制定本指引。 二、更新单元定义 更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。 三、适用范围 本指引适用于我市范围内所有更新单元划定方案的编制、申报和审查工作。 四、更新单元命名规则 更新单元统一以“xx镇/街道/园区+xx社区/村+xx（特征词，原则上不超过5个字符）+xx（功能类型，包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类、公益类）+更新单元”的格式进行命名。更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表述。
东莞市南城街道城市更新改造项目 前期服务协议书 签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇
南城街道胜和元岭股份经济合作社 城市更新项目前期服务协议书 甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社 法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社 法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进 行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。 甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更
新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。 一、项目概况 东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。 二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相 关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对 方任何责任。
城市更新治理模式政策利弊及原因分析—基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较 一、从“政府引导”到“政府主导”— 广州“三旧”改造1实施过程和阶段特征 广州的“三旧”改造用地共计11 182宗，总面积达到358.66 km2。到目前为止，旧村庄改造的完成率达到14.6%，旧厂房改造的完成率达到9.6%，总体完成率达到10.9%。根据广州“三旧”改造的实施进度，大体可以将其划分为两个阶段。(1) 第一个阶段是“政府引导、市场运作”的快速改造初期阶段。这一阶段“三旧”改造的政策体系初步建立，市场具有很大的积极性，市场资金踊跃进入，多以单个项目来推进，如著名的猎德村“三三三制”改造。(2) 第二阶段从2012 年至今。这一阶段从“政府引导”转向了“政府主导”，强调成片改造，土地应储尽储，防止土地增值收益向市场外溢。整体上，这一阶段的“三旧”改造速度减缓( 表1)。2政策调整的利弊分析 从表1 可以看出，广州市的城市更新速度在2012 年之后变得缓慢，更新项目报批顺利但很难实施。在此过程中，政策的变化起到了关键性作用。2012年以前，广州实施的主要是《关于较快推进“三旧”改造工作的意见》( 穗府[2009]56 号)( 以下简称“56 号文件”)，其后实施的是《关于加快
推进“三旧”改造工作的补充意见》( 穗府[2009]20号)( 以下简称“20 号文件”)。在20 号文件中，政府提出“应储尽储，成片改造”的原则，特别是城市发展的重点地区，由政府采取公开出让的方式组织更新；并且，20 号文件调整了对旧厂房公开出让补偿款的计算方法，将不计算补偿的毛容积率范围从超出3.5 部分调整为超出 3 的部分。 20 号文件在56 号文件的基础上进行修订，主要针对 2009 ～2012 年广州“三旧”实施出现的问题加以调整，其对城市存量空间发展的作用是辩证的。 (1)片区改造，避免“挑肥拣瘦”，整体功能布局优化在20 号文件中，“三旧”改造规划的编制更加强调“片区开发”，不再提倡“单项改造”，主要是发现之前的改造“挑肥拣瘦”，使得大量难以改造的用地被剩下，区段整体的提升目标得不到实现。而“片区改造”能够联动地将整体的功能组织放在首位，以便在中观区域层面上管控城市发展的功能和布局。例如，在旧村庄的改造中，集体旧厂房的盈利空间大，是开发主体乐于参与的部分，而旧村庄的产权处理繁杂，大多数开发主体望而却步，如果不要求片区联动的整村改造，低效、环境较差的旧村庄空间很难被纳入到改造的范围内。 （2）强化公共服务设施和历史保护，维护公共利益相比于56 号文件，20 号文件强化公共服务设施配套，保障市场在进行城市更新的过程中，按照需求提高地块内及周边的公共
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读 广州市城市更新局 土地整备处 2018年8月28日
目录 1 城市更新政策 城市更新改造流程2 方案编制要求 3 重点注意事项 4
“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。 国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号） 省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号） 主要政策 一、政策背景
序号类型“1+3”政策6号文 1自行改造模式①工改工；②工改商 ①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体 2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等 旧厂用地由政府收储 独立分散、未纳入成片连片收储 范围、控制性详细规划为非居住 用地（保障性住房除外）的国有 土地旧厂房可优先申请自行改造 3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收 5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内 6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励
深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16
目录 一、深圳城市更新问题梳理 (3) （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3) 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3) 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3) 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3) （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4) 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4) 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (4) 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9) 二、深圳城市更新典型模式及评价 (11) （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11) 1、蔡屋围旧改模式 (11) 2、岗厦旧改模式 (12) 3、渔农村改造模式 (13) 4、大冲旧改模式 (14) 5、鹿丹村旧改模式 (15) 6、模式特征总结 (18) （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19) （三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20) 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20) 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22) （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22) 1、沙浦国际艺展中心模式 (23) 2、笋岗艺展中心综合整治 (23) 3、华侨城创意文化园三期项目 (24) 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25) 5、模式特征总结 (26)
一、深圳城市更新问题梳理 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承 重视不够 城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。而在现行城市更新过程中，虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设，完善城市功能有待进一步探究。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 深圳市城市更新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市更新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市更新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易于实施、容积率较低且具有较大商业价值的区域，一些亟待通过更新完善城市功能的老旧片区由于经济收益有限而难以推动，政府意愿和市场操作发生错位；另一方面开发商往往更注重短期经济效益，基本上偏向于商业、住宅开发，对基础设施和公益事业建设不足，对社会、环境、文化等方面的整体提升关注度不够，
以广州为例分析城市更新的策略和方法 发表时间：2018-05-10T13:26:48.620Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第2期作者：黄泽栋 [导读] 本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析。 城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：城市发展到一定阶段必然要进行城市更新，这也是早期欧美国家用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策。如今我国很多城市也面临着这一重要课题。本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析，以期在城市更新的策略和方法方面为国内一些城市提供借鉴和参考。 关键词：城市更新；广州市；策略；方法 一、引言 随着社会经济的快速发展、城市化水平的不断提高，城区所承担的功能趋于冗杂，迫切要求城市更新措施的实施。所谓城市更新，也就是对现有城市内空间形态和功能的改善。它的对象不是城市新区，而是城市内已经成熟的区域，旨在将这个区域变得更美好，是城市的复兴之路。与传统的旧区改造相比，它富有更丰富的内涵，如城市空间环境的改善、功能的提升和文化的传承等。 在率先城市化的欧美发达国家，其城市建设已从成熟期和停滞期转入调整完善的新阶段，其城市更新的需求则在于通过城市软硬件环境的改造升级来激活城市中心区的活力。而在我国，一些发达城市随着产业结构、用地性质和人口机构的变化，城市布局的不平衡问题凸显，也面临着城市更新的问题，如广州和深圳已经在城市更新的策略和方法等方面做了诸多有价值的探索，也积累的一些经验。 二、广州市城市更新问题分析 广州全市范围内的城市更新始于2009年旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧”改造。如白云区城中村存在着房屋老化、环境差、公共服务设施缺乏、交通不畅、治安堪忧等问题，其改造模式从起初的完全由政府主导、拒绝开放商参与到政府主导并引进开发商，再到村集体与开发商合作或者村集体自主开发，一步步摸索，走出了多样化发展之路。当然，广州市在推行城市更新的进程中尚存在着一些问题。 改造过程中非中心城区的高容积率问题。城中村改造，高楼的建设扩大了公共空间、提高了土地使用效率。为了满足村民的利益补偿和政府、开发商等各方的利益，针对非中心城区的改造一味追求高容积率，将可能在未来造成人流、物流、车流的高度集中，从而引发新的城市问题。如广州同德围地区，因道路资源欠缺，出行高峰期交通拥堵现象眼中，道路交通压力大引发的就医难、教育难等问题尤为突出。为此针对这一问题，我们可以借鉴香港和新加坡的TOD模式，即在规划居住区或商业区时，以公共交通为先导，建造适宜步行的街道网络，将住宅、办公楼、公共设施等连接起来，创建集居住、商业等为一体的混合社区。 旧村古建筑、历史街区的保护问题。广州旧村改造时，对古建筑的保护力度不够，很多项目已完全拆除的方式进行，现在很多古建筑如祠堂、庙宇、古桥等已经非常残破。针对有保留价值的古建筑或者历史街区，不能在城市更新的过程中一味大拆大建，而是应该划定范围，予以修缮或者保护式开发。对于这一问题，我们可以借鉴国内外的成功案例，将古建筑、历史街区的历史优势转变为保护等，对其进行保护式开发，挖掘期商业价值，在改善环境的同时，提升居民收入和街区的活力。 三、城市更新的策略和方法分析 随着城市的发展，过去那种“白纸蓝图式”的城市规划越来越少，面对复杂的情况城市更新工作的开展需要更多地讲求策略和方法。 1.政策层面。 在政策层面，国外城市的城市更新无论是在制度保障、宣传教育，还是在公众意见表达的渠道等方面，都值得我们参考和借鉴。公众的积极融合和参与关系着城市更新能否顺利进行，这也就需要法律制度建设的健全和完善。如广州市在2015年1月率先成立了城市更新局，并陆续出台了一系列相关的政策文件，如《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》，以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》等。这些政府的政策决错，无不彰显着对城市更新工作的重视，体现出了城市更新在未来城市建设发展新常态中将要承担更多的责任，也为面对和应付复杂的城市建成环境和城市问题提供了政策依据。 另外，开发基金的筹集，单靠政府专项资金难以解决，唯有建立多渠道的资金融资体系，方能保证城市更新规划的成功实施。政府作为主导方，需要开发商的介入来获得项目启动资金，而开放商必然需要融资地块来平衡手艺。城市更新中复建与融资的建设量在一定程度上也会关联着政府制定的相关政策，为此，政府也要通过科学的方法来判定适宜的建设强度，以最大程度地配合整体的城市规划，如通过建筑高度、开敞空间、天际线、建筑形态等要素的考虑来确定建设量的合宜与否。在这一点上，基于政策允许层面的城市设计也能为城市更新提供了新的视角，即策划的角度和形象化的空间表象。另外，政府还要以政策来约束城市建设用地出让和规划管理，以便在城市更新中合理确定地块的用地性质和控制指标。为此，城市更新必须要引入城市设计，而且是政策层面通过了的城市设计，唯有如此才能在城市设计关注的人与城市形体环境的关系和城市生活空间的营造中加入更多的文化和审美的含义，为城市更新的可实施性提供决策支持和技术保障。 2.全面化、综合性的城市更新 在目前多元化的社会中，必然有多样化的利益格局和价值取向，而在城市更新的利益博弈中，地方政府、开发商和居民由于所占立场不同、目标不同，代表了不同的利益价值取向，而地方政府作为城市更新的主导方，往往以“无私者”的角色刻意追求土地出让以及产业税收等经济目标。而综观目前我国很多城市的城市更新项目，大都犯有片面追求经济效益的错误，以至于在旧城改造后出现了高密度、高容积率的城市景观，而周边基础设施的建设和环境整治没能同步进行，这种急功近利的城市更新方式最终只能造成社会问题突出，原有的城市历史面貌被破坏，后续发展中新矛盾层出不穷。为此，地方政府在城市更新过程中必须同时强调另一个目标，那就是更多地为居民和公众考虑，尽可能地增加公共空间和公共配套设施。这也就需要以更多的优惠政策来鼓励开发商，以平衡开放商被减少的经济利益。 科学可行的城市更新应该是全面化、综合性的，同时也是各方利益协调的复杂过程。在满足城市经济发展的同时，要更多地考虑城市居民的物质生活、精神生活、城市生态环境的可持续发展。在这一点上，国外有些城市的城市更新策略和方法值得借鉴，即协调好城市历史建筑保护与重新开发利用的关系，在更新中注重公共服务设施以及公共绿色空间的营造，真正做到以“人本主义”思想为主导。
深莞惠城市更新进入性策略研究 （东莞篇） 2019.2
2 目录 CONTENTS ?东莞城市更新“2.0升级版”时代?东莞城市更新主流模式研究?新城东莞城市更新进入性策略建议?资源支持
?东莞城市更新“2.0升级版”时代
1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞 ◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城， 面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。 ◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。华为、中集、 普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。 华为等高新产业迁移的内在逻辑 深圳 高成本、低效率高房价、高工资 高消费 城市旧改推动慢土地紧缺、地价高 东莞 低成本、高效率 低房价、低工资 低消费 土地充足、净地供应 建设进度快、地价低 可保障大型企业产业扩张vs
1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代 ◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇 街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。 ◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业 改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。 增量市场用地萎缩存量市场大有可为