{合同法律法规}房地产基础知识与相关法律法规
A、投资回收期长
B、投资风险大
C、收益性好
1、储蓄和投资的比较：
4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：
A、花园公寓影响因素；销售时机
B、写字楼影响因素：地段、商圈、价格等
C、商业：商圈、楼层、临街状态等
D、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
E、酒店：地段、价格、配套、服务等
一、房地产开发程序
1.企业注册：有1000万以上的注册资本；
2.立项审批；
3.项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址；
4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供气、排污）供应的可行性；
5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件；
6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；
7.向土地管理部门办理建设建设用地批准书；
8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费；
9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）；
10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核；
11.领取拆迁、办理拆迁工作；
12.向城市规划管理部门申请审定规划设计方案；
13.向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费；
14.与四源程序工业主管部门签订提出供四源的协议；
15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）；
16.持开工证到市政有关部门交纳四源建设费和其他费用；
17.到招投标办公室办理建设工程施工招投标手续；
18.申请办理商品房销（预）售许可证（建委）；
19.工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）；
20.取得竣工验收备案表。
二、五证、两书、一表
1、五证
A、国有土地使用证：
经市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
B、建设用地规划许可证：
经城市规划行政主管部门，确认有关建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
C、建设工程规划许可证：
经城市规划管理部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
D、建设工程开工证：
本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的运行其开工的批准性证件。
E、商品房销（预）售许可证：
本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
A、商品房质量保证书：
是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。
B、商品房使用说明书：
即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
3、一表：商品房竣工验收备案表。
三、房地产交易制度
房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。
1、预售
A、预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。
B、商品房预售的条件：
①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
③、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、商品房现房销售
A、商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行的销售。
B、商品房销售，应当符合以下的条件；
①、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
②、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
③、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
④、已通过竣工验收；
⑤、拆迁安置已经落实；
⑥、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
⑦、物业管理方案已经落实。
按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。
第一章专业名词
1.规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2.建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2.2米以上（含2.2米）。单套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
3.总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多动建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积总和。
4.套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
5.使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
6.套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。
7.共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯电梯间、水箱、楼梯间、厅等所占面积的总和。
8.套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。
9.阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台。按其底板水平投影的一半计算建筑面积。
10.产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进行实地测量之后所得到的面积。
11.面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套
内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。
12.建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。
13.绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
14.建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
15.面积计算公式：
销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
16.建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
17.道路用地：规划区域内道路的占地面积。
18.红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界限，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。
19.层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
20.净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
21.一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重墙，内隔墙。
22.二四墙（240mm）:指墙体的厚度240mm(一砖墙)，室外室内的承重墙。
23.三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。
24.砖混结构：由砖砌墙体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
25.框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。
26.剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。
27.框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
28.开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
29.进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
30.三通一平：是通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
31.七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。
32.九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。
33.大配套：指适用于居住区及区域或居住小区及区域的公共建筑和市政设施的配套。
34.标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时做“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±0.000.
35.防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部，材料多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。
36.防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。
37.防水层：为了防止雨水进入屋面。地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
38.防水材料：汕毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。
39.勒脚：外墙墙身下端靠近外地坪的部分，一般采用抹水泥沙浆的形式。
40.设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。
41.管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
42.四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。
43.物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。内容包括：社区安防、绿化、内部设施、房屋结构进行维修，养护。
44.单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
45.公寓式住宅：供应住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，没一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
46.跃层式住宅：指住宅占有上下两层楼面，卧室，起居室、客厅、卫生间、厨房有其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。
优点：
A、每户都有较大的采光面，通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
47.复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米左右，跃层为5.6米左右），其下层供起居用，如做饭、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面。人可以坐起但无法直立。
48.联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
49.智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元停息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区的规范化的物业管理。
50.商品房：是按市场价格购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。
51.经济适用房：以中低收入家庭的住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。
52.商品房价格由什么构成？
由三部分组成：
A、成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和施工费、管理费等；
B、税金；
C、利润。
53.商品房和经济适用房的区别：
54.板楼和塔楼的优缺点：
55.店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
56.现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板
57.标准层：指平面布置相同的房屋楼层。
58.开盘：某一个个案取得了预售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。
59.DM单：用于项目做投放、派发的宣传单页。
60.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
61.征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。
62.出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
63.划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付
其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
64.会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
第二章建筑知识
一、建筑结构知识
房屋建筑分类：
1、按建筑的使用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
①、工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
②、农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋，如种子库等。
B、非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
①、居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
②、公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种：
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只是起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
A、住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
C、建筑总高度超过100m时不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型：
①、低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。
②、中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。
③、高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m的建筑物。
④、超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。
4、按照施工方法划分
施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式：
A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在现场浇注或砌筑。
B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配；
C、现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌筑，一部分
构件为预制装配。
二、面积的计算原则
1、商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：
商品房建筑面积=套内建筑面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：
共用墙是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁是指：商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
2、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算：
A、封闭式阳台，按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
B、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
C、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。
3、面积的分摊原则：
商品房共用建筑面积的分摊以栋为单位，分摊的公用建筑面积为本栋内的公用建筑面积，与本栋不相连的公用建筑面积不得分摊到本栋房屋内。
为整栋商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房公摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
多层分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，个套商品房应分摊的公用建筑面积之和。
共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
4、可分摊的公用建筑面积：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
5、不应计入的公用建筑空间：
A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
B、售房单位自营、自用的房屋。
C、为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
6、分摊的公用建筑面积的计算方法：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
公用建筑面积=整栋建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。
7、建筑面积的范围：
A、突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
B、检修、消防等用的室外爬梯。
C、层高在2.2m以内技术层。
D、构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
E、建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F、有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2m的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
8、商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式：
A、商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
B、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
①、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
②、面积误差比绝对值超出3%时，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
因商品房销售管理办法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。。
C、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而逃内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式
9、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定：
A、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。
B、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物质屋顶突出部分的水平投影面积小于屋顶面积的20%，且高度不超过4m的不计入建筑高度。
C、建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
第三章法律法规
一、贷款
1、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有的产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以赢利为目的的贷款。
2、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请。并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率低。
3、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，即申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。
4、贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无需再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落实到贷款人身上。
二、房地产权利类型：
1、房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有权，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。
2、土地使用权：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。
3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，债权人可依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。
三、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的那些保护？
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。
四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？
商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可以在预售契约上更名。办理时出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。
五、产权登记应未成年人的名字，该如何办理？
购房人只需做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（根据区域，项目不同，具体情况各异。）
六、商品房认购书网上签订的程序：
1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款；
2、经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号；
3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。
认购书网上备案后，签定商品房预售合同是合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变更为认购人，在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。
4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。
七、商品房预售合同网上签约的程序：
1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟定商品房预售合同的相关条款；
2、经双方当事人确定后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；
3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；
4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。
八、房产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？
房产抵押需要到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的《房屋所有权证》和《土地使用权证》对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。
普法讲座之合同法知识讲座 合同法是我们企业生产经营中重要的法律法规。从企业最基本的价值来看，生产产品是为了销售。企业前期的采购物料以及生产行为，都是为了履行最终的销售合同来进行的。从这个角度看，企业的的全部生产经营行为，都可以视为在运用合同法的行为。所以，合同法应当是每位企业经营管理人员必备的法律工具。今天，我们关于合同的讲座分为五个部分。 一、合同的概念。 在工作中，我们经常会见到多种合同类法律文件，如合同书、协议书、备忘录、意向书等等。面对形式繁多的法律文件，很多同志产生了一种认识，即只有合同书是具备法律效力的文件，而所谓协议书、备忘录等就没有法律效力，其记载的条款就可以不予重视，甚至可以违反这些条款。鉴于实务中产生的这种现象，我们有必要对什么是具备法律效力的合同进行再次的认识和强调。 首先，衡量一份合同类文件是否具备法律效力，并不是看这份合同采用了何种形式，而是看这份合同是否满足法律规定的生效要件。所以，名为合同书的，不一定有法律效力；而名为备忘录的，也未必不具有法律效力。 其次，要使一份合同类文件具备法律效力，需要具备五个条件：一是要有权利义务明确的条款，二是要有具体的交易标的，三是要有违约的处理方式，四是签字盖章形式上合法，五是不能违反法律和行政法规的规定。以我们在商业谈判经常见到的备忘录为例，一份备忘录，如果只是记录各方会谈
中的意见和分歧，那么该备忘录只能证明各方开展了会谈的事实，而不能作为合同来履行，也就没有约束各方的法律效力；反之，如果该备忘录将会谈各方已经达成共识的具体条款记录下来并加以确认，实质上是一种补充性质的合同附件，具备相应的法律效力。 所以，我们在合同管理工作中，要对合同形式有一个正确的认识，不能误认为协议、备忘录这些法律文件不具备法律效力，就可以随意签字；另外，还要根据商务谈判的内容，选择使用何种合同形式。 二、合同目的。 在合同管理工作中，各单位重视的条款基本是价款、履约期限、产品或服务质量以及违约责任等几个条款，往往会忽视一个非常重要的细节，即合同的目的。在法律部审查的合同中，50%以上的合同对签订合同的目的没有提及或语焉不详。其实，这个被大家忽视的细节往往会引发较大的法律风险。这里我给大家分享一个因签订合同目的不明确而导致经济损失的真实案例。 一家食品加工厂，接受了某家食品贸易公司的订货，要赶在中秋节前生产一批月饼。这家食品加工企业便立即向一家面粉厂采购加工月饼所需的面粉。在双方采购面粉的合同中，对合同目的没有做明确的约定，仅仅写了一句“甲方因经营需要向乙方采购面粉”。在这份面粉采购合同履行过程中，面粉厂由于其自身原因发生了违约，逾期30天向食品加工厂供应面粉，也就造成了食品加工厂无法按时向订货的贸易公司按期交货。贸易公司在追究食品加工厂违约责任后，终止了订货合同。食品加工厂承担了较高的经济损失，
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
试卷提交时间:2016-05-11 21:40:33.31 试卷得分：93.0 1、题型：判断题分值：1 档案行政法规的制定是一种从属的立法行为。 正确 错误 答案正确 2、题型：判断题分值：1 档案违法行为的客体是复杂客体。 正确 错误 答案正确 3、题型：判断题分值：1 档案行政法律关系的内容可以由双方当事人相互约定。 正确 错误 答案正确 4、题型：判断题分值：1 各级国家档案馆馆藏的永久保管档案分一、二、三级管理，分级的具体标准和管理办法由省级档案行政管理部门制定。 正确 错误 答案正确 5、题型：判断题分值：1
中华人民共和国公民和组织，持有介绍信或者工作证、身份证等合法证明，可以利用已开放的档案。 正确 错误 答案正确 6、题型：判断题分值：1 各单位应当按照有关规定的要求，向档案馆报送各种地方政策、法规汇编，年鉴，志书，大事记等反映地方特色的出版物。 正确 错误 答案正确 7、题型：判断题分值：1 对国家规定的应当立卷归档的材料，必须按照规定，定期向本单位档案机构或者档案工作人员移交，集中管理，任何个人不得据为已有。 正确 错误 答案正确 8、题型：判断题分值：1 档案行政复议在审查具体档案行政行为的同时，可以附带审查部分抽象档案行政行为。 正确 错误 答案正确 9、题型：判断题分值：1 涉及国家安全等国家重大利益的档案向社会开放的期限可以多于30年。 正确
错误 答案正确 10、题型：判断题分值：1 属于国家所有的档案和《档案法》第十六条规定的档案以及这些档案的复制件，禁止私自携运出境。 正确 错误 答案正确 11、题型：判断题分值：1 10号令明确了各级各类档案馆的收集档案范围。 正确 错误 答案正确 12、题型：判断题分值：1 对档案违法犯罪行为追究刑事责任，应当严格遵循罪行法定原则。 正确 错误 答案正确 13、题型：判断题分值：1 制定法律法规必须遵循法制统一的原则。 正确 错误 答案正确 14、题型：判断题分值：1
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权
房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了
《劳动合同法》讲座 一、劳动合同法关于劳动合同的规定 （一）如何理解劳动合同法 1、劳动合同法属于社会法，属于社会主义法律体系的组成部分。因此，应从体系的角度、社会法的角度理解劳动合同法。 劳动合同法具有特有的调整对象 劳动合同法具有特有的调整方法：具有强烈的国家干预色彩，强制性规范为主/立法价值取向着重社会公平公正，侧重保护弱者（劳动者）/合同双方可以自由约定的空间很小 2、按照法律规范的逻辑结构理解劳动合同法。 法律规范的逻辑结构：假设、处理、法律后果。例如：劳动者在提供了正常劳动的情况下（假设），用人单位应当足额及时向劳动者支付工资（处理），否则，劳动者有权解除合同（法律后果）。 法律规范的逻辑结构对于劳动合同法的理解与运用：我们应当关注这种严密的逻辑结构；在运用其处理问题时，应当坚持这种逻辑结构（例如：法定节假日安排劳动者加班，应当支付300%的工资，不管是否补休，都应支付，不能以安排了补休为由不支付300%的加班工资，因为在假设中没有“补休”的内容，这一点与休息日不同）；从法律后果出发，来关注和解决劳动关系中的重大问题（例如：劳动合同法第88条）；借鉴这种逻辑结构来规范我们自己的规章制度。 （二）劳动合同的订立 1、引起劳动关系产生的基本法律事实是用工，而不是订立劳动
合同。 2、建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。 3、要建立有效的劳动关系，不得出现劳动合同法第二十六条的无效情形。 4、劳动合同应当具备以下必备条款：用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人，劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码，劳动合同期限，工作内容和工作地点，工作时间和休息休假，劳动报酬，社会保险，劳动保护、劳动条件和职业危害防护，法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。取消了劳动纪律、劳动合同终止条件、违反劳动合同的责任三个方面的必备条款。 5、引导用人单位与劳动者订立更长期限的固定期限劳动合同以及无固定期限劳动合同。一是规定除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，在固定期限劳动合同期满终止时，用人单位应当依法向劳动者支付经济补偿金。二是规定在法定情形下，如果劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同。法定情形包括：（1）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；（2）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（3）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同
1、什么是合同 现在的社会当中，采用合同这个概念，用合同这种形式，用得非常广、非常滥。例如计划生育也签订一个什么计划生育的合同，还有什么责任承包，什么治安哪，什么综合治理的责任制合同，有的地方还有什么反腐倡廉的责任制合同，这些关系虽然用了合同，叫什么什么合同，什么什么协议，但是它的本质不是债权债务关系，不是民事权利义务关系，因此也不适用合同法。 我国《合同法》第2条规定，合同是平等主体的自然，人（人）、法人（单位阐述开法人与法定代表人的区别）、其他组织之间（阐述）设立、变更、终止（三种合同行为）民事权利义务（合同内容）关系的协议。一句简短的话把什么是合同的所有问题都说明白了，有主体、有合同行为、有合同内容。例外的是婚姻、收养、监护不适用合同法（也可以签合同但受特别法的约束） 2、什么叫其他组织，其他组织是相对于法人来说的，因为法人本身就是一个组织。一个组织体，取得了法人的资格，它就叫法人，例如公司法人、企业法人等等。同样是一个组织体，它没有取得法人资格，没有办理法人登记，这个组织体在这里就叫作其他组织。这个其他组织，它首先要有一个组织体，还要有一定的经费、财产，还要选择一个负责人来对外签订合同、履行合同。这样的组织体可以在法院起诉应诉，这样的组织体就是平时所说的非法人组织、非法人团体。所谓非法人组织、非法人团体，就是说没有法人资格的组织、团体其他组织又分为其他经济组织和其他非经济组织。其他经济组织最典型的就是合伙企业、合伙组织，还有联营企业。那个联营企业没有取得法人资格的，它也就属于其他经济组织。还有一个公司下面的分支机构，没有取得法人资格，它也就是一个其他经济组织。其他非经济组织，我们举例来说，我们日常生活中的什么学会、协会，有的学会、协会在民政部门办理了法人登记，它就成了一个社会团体法人；如果它没有办理法人登记，那就成了这里的其他非经济组织。因为它不是为了赚钱，不是为了营利，因此它就叫其他非经济组织。这样的组织也可以签订合同、履行合同，也可以起诉应诉。最后要说明的事，这里所说的其他经济组织和法人的区别在什么地方。它们的区别仅仅在于，如果作为其他组织，它自己的财产不能够清偿债务，自己的财产不足以承担责任，我们的法院就会把它一个合伙企业，自己的财产不足以清偿债务，并不就此罢休，我们的法庭还要让它的合伙人都来承担责任。这一点和法人是不同的，法人的财产不足以清偿债务，最后破产就完了，并不找它的那些股东。其他组织，还要找它的成员，如果是企业的分支机构，在起诉应诉当中，我们当然把你作为一个原告或者一个被告，你自己的财产不足以清偿债务，不足以承担责任，这个时候就不行，我们就要变更一下，我们就要把你的上级，把那个法人，或者叫公司或者叫总公司请到法庭上来，让它来充当被告，让它来承担责任。当然话又说回来，如果这样的分支机构它自己的财产足以清偿债务，那也就算了，也就让它承担责任，它的财产够了，就不必要找它的上级。一个合伙企业自己的财产足以承担债务，足以承担责任，也就不必要找它的成员、它的合伙人。 3、合同的基本原则 第一、合同双方地位平等原则。第二、合同自由原则。（1）签与不签的自由（2）和谁签的自由（3）约定合同内容的自由（4）变更解除合同的自由（协商）（5）选择违约责任的自由上述的所有自由都必须在法律的前提下。第三个原则是诚实信用原则，这个原则的对立面就是欺诈，不仅是合同原则也是我门做生意搞经营，同时也是做人的原则。第四个原
档案法规知识基础 一、判断题 1、中华人民国公民和组织持有合法证明，可以利用各种档案。 错误 2、档案行为的客体是复杂客体。 正确 3、修改后的《档案法实施办法》第一次提出了各级国家档案馆馆藏的永久档案实行分级管理的规定。 正确 4、档案行政法律关系中双方当事人的地位对等。 错误 5、涉及国家和特殊利益以及其他到期不宜开放的档案向社会开放的期限，可以多于30年。 正确 6、中华人民国公民和组织，持有介绍信或者工作证、等合法证明，可以利用已开放的档案。 正确 7、禁止出卖属于公民所有的档案。 错误 8、《中华人民国档案法》自1987年9月5日起施行。 错误 9、档案行政规章是指由有制定权的人民政府根据法律、法规，依照一定的法定程序，制定的并以国家强制力保证实施的关于档案和档案工作的行政规性文件。 正确 10、出卖或者违反国家规定转让、交换以及赠送档案的，对责任人员，给予撤职或者开除处分。 正确 11、档案行政执法主体必须是组织，而不是个人。 正确 12、档案政策对档案法规来说，具有监督性和指导性的作用。
错误 13、博物馆、图书馆、纪念馆等单位保存的文物、图书资料同时是档案的，应当移交同级档案行政管理部门。 错误 14、《机关文件材料归档围和文书档案保管期限规定》自2006年9月19日起施行。 错误 15、擅自销毁档案的，对有关责任人员，给予记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职或者开除处分。 正确 16、档案行政法规的制定是一种从属的立法行为。正确 17、《机关文件材料归档围和文书档案保管期限规定》适用于各级党政机关和人民团体。军队系统、党派、企业事业单位可参照执行。正确 18、档案法规是增强全社会档案法制意识，有效保护档案资源的有力武器。正确 19、因工作不负责任或者不遵守档案工作制度，导致档案损毁、丢失的，对有关责任人员，给予记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职或者开除处分。正确 20、对国家规定的应当立卷归档的材料，必须按照规定，定期向本单位档案机构或者档案工作人员移交，集中管理，任何个人不得据为已有。正确 21、地方性档案法规的效力低于本级政府制定的档案行政规章。错误 22、档案行政管理部门是档案行政法律关系必须的当事人。正确 23、对档案犯罪行为追究刑事责任，应当严格遵循罪行法定原则。正确 24、制定法律法规必须遵循法制统一的原则。正确 25、档案行政法规的效力所及的围不仅包含我国的公民，而且包括在我国境的外国人和无国籍人。正确 26、我国对抽象档案行政行为监督的要点着重于它的合法性、现实性、协调性、合理性和严肃性五个方面。正确 27、档案工作标准是一种业务规，均具有强制性。错误 28、档案法规的效力是指其在一定围对某些主体和行为具有的规制力和约束力。正确 29、各级国家档案馆馆藏的永久保管档案分一、二、三级管理，分级的具体标准和管理办法由省级档案行政管理部门制定。错误 30、属于县级国家档案馆接收围的档案，立档单位应当自档案形成之日起满15年即向有关县级国家档案馆移交。错误
1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门
档案法规知识基础-测试 通过分数：60 满分：100 测试时间：120分钟 本试卷从点击‘再做一次’进入试卷试题页面即使用一次答题机会，请在规定时间内点击“提交试卷”结束答题，多次提交以最高成绩为准。 试卷提交时间:2014-05-13 00:08:06.337 试卷得分：80.0 1、题型：判断题分值：1 档案行政法律关系中双方当事人的地位对等。 正确 错误 答案正确 2、题型：判断题分值：1 行政自由裁量权是指行政管理部门根据具体情况自行判断并决定实施行政行为的权力。 正确 错误 答案正确 3、题型：判断题分值：1 禁止出卖属于公民所有的档案。 正确 错误
答案错误 4、题型：判断题分值：1 《中华人民共和国档案法》自1987年9月5日起施行。 正确 错误 答案正确 5、题型：判断题分值：1 对国家规定的应当立卷归档的材料，必须按照规定，定期向本单位档案机构或者档案工作人员移交，集中管理，任何个人不得据为已有。 正确 错误 答案正确 6、题型：判断题分值：1 档案行政规章是指由有制定权的人民政府根据法律、法规，依照一定的法定程序，制定的并以国家强制力保证实施的关于档案和档案工作的行政规范性文件。 正确 错误 答案错误
7、题型：判断题分值：1 各级国家档案馆馆藏的一级档案需要出境的，必须经国家档案局审查批准。 正确 错误 答案错误 8、题型：判断题分值：1 档案行政法规是由最高国家行政机关根据宪法和档案法律，依照法定的程序制定发布的并以国家强制力保证实施的关于档案和档案工作的规范性法律文件。 正确 错误 答案正确 9、题型：判断题分值：1 档案行政执法主体必须是组织，而不是个人。 正确 错误 答案正确 10、题型：判断题分值：1 我国最早的档案文献汇编是《尚书》和《春秋》。
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
试卷提交时间:2016-04-26 11:27:11.713 试卷得分：85.0 1、题型：判断题分值：1 我国现行宪法是1982年宪法，迄今为止，共经过了5次修正。 正确 错误 答案正确 2、题型：判断题分值：1 中华人民共和国公民和组织持有合法证明，可以利用各种档案。 正确 错误 答案正确 3、题型：判断题分值：1 省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府，可以根据本市的具体情况和实际需要，在同法律、行政法规不相抵触的前提下，制定本市的地方性档案法规。 正确 错误 答案错误 4、题型：判断题分值：1 档案行政法律关系中双方当事人的地位对等。 正确 错误 答案错误 5、题型：判断题分值：1 属于县级国家档案馆接收范围的档案，立档单位应当自档案形成之日起满15年即向有关县级国家档案馆移交。 正确
错误 答案正确 6、题型：判断题分值：1 我国第一个贮藏专门档案的机构是隋唐时期的甲库。 正确 错误 答案正确 7、题型：判断题分值：1 违反国家规定扩大或者缩小档案接收范围的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分。 正确 错误 答案正确 8、题型：判断题分值：1 档案法规是档案政策的具体化和固定化。 正确 错误 答案正确 9、题型：判断题分值：1 禁止出卖属于公民所有的档案。 正确 错误 答案错误 10、题型：判断题分值：1 《中华人民共和国档案法》自1987年9月5日起施行。
正确 错误 答案正确 11、题型：判断题分值：1 档案行政规章是指由有制定权的人民政府根据法律、法规，依照一定的法定程序，制定的并以国家强制力保证实施的关于档案和档案工作的行政规范性文件。 正确 错误 答案错误 12、题型：判断题分值：1 档案行政执法主体必须是组织，而不是个人。 正确 错误 答案错误 13、题型：判断题分值：1 博物馆、图书馆、纪念馆等单位保存的文物、图书资料同时是档案的，应当移交同级档案行政管理部门。 正确 错误 答案错误 14、题型：判断题分值：1 档案行政法规的效力所及的范围不仅包含我国的公民，而且包括在我国境内的外国人和无国籍人。 正确 错误 答案错误 15、题型：判断题分值：1
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
工程建设中合同法与招标投标法章节知识点总结 1、建设工程承包与发包的方式：招标投标方式、直接发包方式 2、法律关系的实质是法律关系主体之间存在特定的权利义务关系 3、法律关系主体：参见建设活动或者建设管理活动，享有关法律法规规范和调整，享有相应权利、承担相应义务的当事人，建设关系主体包括：国家机关、社会组织、公民个人 4、建设法律关系客体，是指参加建设法律关系的主体享有的权利和承担的义务所共同纸箱的对象。建设法律关系的主体主要包括：物、行为、智力成果 5、建设法律关系的内容：是指建设权利和建设义务 6、工程项目的审查权限：工程项目由计划部门审查；大中型的工程项目由国家发展计划委员会负责审查；小型项目的工程项目按隶属关系，由国务院主管部门的计划管理机构或省、市、自治区发展计划委员会审查 7、勘察设计任务书的审批：大中型项目国务院主管部门审查意见国家发展计划委员会审批，重大项目国家发展计划委员会报国务院批准 8、编制勘察设计文件是安排组织施工的依据 9、工程开工准备—甲方（发包单位）根据计划要求的建设进度和工作实际情况组织精干班子，负责建设准备工作：a、收集相关资料（勘察、设计）b、报审工程所需相关的材料物质计划申请c、办理征地、拆迁手续落实外部条件和施工力量 10、组织施工、安装工程准备工作就绪，由建设单位与施工单位共同提出开工报告 11、组织施工是工程项目建设的实施阶段 12、建设项目验收前，建设单位应组织设计、施工等单位进行初验 13、不经验收就进行生产使用的，施工单位不再承担提前使用造成的工程质量责任 14、法人：具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 15、法人应当具备的条件：a、依法成立b、有必要的财产或者经费c、有自己的名称、组织机构和场所d、能够独立承担民事责任 16、代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的，其民事责任由被代理人承担的法律行为 17、代理特征：a、代理人必须在代理权限范围内实施代理行为b、代理人以被代理的名义实施代理行为c、代理人在被代理人的权限范围内独立地表现自己的意志d、被代理人对代理行为承担民事责任 18、代理的种类：委托代理、指定代理、法定代理 19、无权代理的情况：a、没有代理权而为代理行为b、超越代理权限为代理行为c、代理权终止为代理行为 20、物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和安排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 21、债就是当事人之间产生的特定的权利和义务的关系 22、债产生的依据：a合同b、侵权c、无因管理d、不当得利 23、城乡规划是指为了实现一定时期内城乡的经济和社会发展目标，确定城乡性质。规模和发展方向，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局、各项建设的综合部署和具体安排等法定活动 24、城乡规划的实施：a、选址意见书制度b、建设用地规划许可证制度c、建设工程规划许
档案法律法规知识竞赛 学习材料
1.《中华人民共和国宪法》规定，中华人民共和国实行依法治国 建设社会主义法治国家。 2.《中华人民共和国档案法》自1988年1月1日起施行。 3.《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国档 案法〉的决定》经第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，自1996年7月5日起施行。 4.《中华人民共和国档案法》的解释权在全国人民代表大会常务 委员会。 5. 依法行政是依法治国的重要组成部分，其含义是行政机关的 活动必须在法律范围内进行，行政机关的管理活动应当规范化。 6. 档案是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政 治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。 7. 档案工作实行统一领导、分级管理的原则，维护档案的完整 及安全，便于社会各方面的利用。 8. 国家档案行政管理部门主管全国档案事业，对全国的档案事 业实行统筹规划，组织协调，统一制度，监督和指导。
9. 国务院各部门经国家档案局同意，省、自治区、直辖市人民 政府各部门经本级人民政府档案行政管理部门同意，可以制定本系统专业档案的具体管理制度和办法。 10. 档案工作人员应当忠于职守，遵守纪律，具备专业知识。 11. 集体所有的和个人所有的对国家和社会具有保存价值的或 者应当保密的档案，档案所有者向国家档案馆以外的任何单位或者个人出卖、转让或赠送的，必须报县级以上人民政府档案行政管理部门批准。 12. 禁止出卖属于国家所有的档案。 13. 国家档案馆保存的档案，一般应当自形成之日起满30年向 社会开放。 14. 涉及国家安全或者重大利益以及其他到期不宜开放的档案 向社会开放的期限，可以多于30年。 15．档案馆应当定期公布开放档案的目录，并为档案的利用创造条件，简化手续，提供方便。 16．向档案馆移交、捐赠、寄存档案的单位或个人，可对其档案中不宜向社会开放的部分提出限制利用的意见。 17．机关、团体、企业事业单位和其他组织必须按照国家规定，定期向档案馆移交档案。 18. 属于中央级和省级、设区的市级国家档案馆接收范围的档
1.土地使用权年限： 2.土地使用权转让： 3.土地使用权期满或收回： 4.住宅建设用地使用权届满续期问题 5.房地产广告： 6.预售商品房的条件： 7.未取得预售许可证订立的预售合同是否有效： 8.销售代理： 9.预订款： 10.定金： 11.商品房现售的条件： 12.不得重复销售： 13.房屋平面图及尺寸误差： 14.签约时同时签订物业合同： 15.计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法： 16.明示法规和合同： 17.规划变更： 18.样板间： 19.合同备案： 20.延期交付房屋或迟延支付房款： 21.违约金数额的确定和调整： 22.惩罚性赔偿： 23.两书： 24.现场施工管理： 25.建筑噪声： 26.空调器、冷却塔等环境噪声： 27.竣工验收及备案： 28.房屋的转移占有及风险转移： 1
29.产权登记： 30.抵押及抵押登记： 31.按揭中商品房买卖合同中的解除权： 32.担保按揭合同的解除权： 33.质量责任： 34.测绘单位及测绘人员的责任： 35.房屋建设质量保修 36.主体结构质量不合格： 37.房产测绘收费问题： 38.契税： 39.印花税： 40.公共维修基金： 41.物业收费： 42.物业收费明码标价： 43.空置房的交费： 44.业主公约及临时业主公约： 45.物业招投标： 46.前期物业服务合同： 47.物业管理用房： 48.业主大会及业主委员会： 49.业主的权利与义务： 50.关于业主的建筑物区分所有权 51.装修活动的噪声管理： 52.住宅室内装修： 2
1、土地使用权年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 2、土地使用权转让： 《城市房地产转让管理规定》 第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权期满或收回： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 4、住宅建设用地使用权届满续期： 3