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社区商业发展的新趋势和新模式
作者：董利
来源：《时代经贸》2019年第22期
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
中国城市商业银行SWOT分析与战略定位 蒋蔷安徽大学管理学院 一、城市商业银行SWOT分析 美国管理学家安德鲁斯等人(Andrews)采用 SWOT分析法，即“强势—弱势—机会—威胁”(SWOT)模型，通过对企业所处的外部环境和内部状态等一系列条件的分析判断，帮助决策者在企业内部优势(Strengths)和劣势(Weaknesses)，外部环境的机会(Opporiunities)和威胁(Threats)的动态的结合分析中，确定相应的生存和发展战略。作为小型银行，城市商业银行有着公认的劣势，也有自己的独特优势。城市银行进行的竞争既有针对所有同时同地开展业务的银行的竞争，也常常针对某一家银行就特定产品、服务或项目开展竞争，因而，准确把握了解自己与每一位竞争对手的优势与劣势，才能扬长避短，保证竞争的效果；在可能及必要的情况下，通过取长补短，甚至合作，改变优势对比及竞争地位，实现战略目标。 1.城市商业银行内部条件分析。(1)优势：城市商业银行属于地方性金融机构，容易得到地方政府的支持和相应的保护，可充分利用当地的人才和资源，降低经营成本，形成价格竞争优势。与国有商业银行相比，规模较小，资产负债率较低，不良资产比重较少，呆滞账较少，资本充足率较高，历史包袱轻；由于实行股份制，经营机制较为灵活，员工的积极性较高；机构小，人员少，容易采纳先进的经营管理办法和技术。与外资银行相比，对国内市场特别是地方城市市场比较熟悉，与本地工商企业和政府等机构联系较多，关系比较密切，能够建立长期稳定的业务关系，业务人员都是当地人员，在获取信息方面具有地缘和时效优势，对当地客户的资信状况、经营效果所掌握的情况更详实，有利于银行作出正确选择，增强防风险的能力。(2)劣势：首先我国的城市商业银行自身资源条件极其薄弱。结构松散，统一的法人体制远未建立起来。人员素质低下，从业人员缺乏现代银行意识与商业银行经营观念，在人才和网络资源方面处于劣势。内部规章制度不完善，内控机制不健全，防范风险能力差。其次城市商业银行的异地业务(尤其是结算、汇兑)需要通过他行代理，中转环节较多，在途时间长，客户资金成本较高，在竞争中处于不利地位。在与国有商业银行的竞争中存在着大量不公平性，业务创新和中间业务受到制约。
论商业银行的发展新趋势(一) 随着我国加入WTO和外资银行的不断进入，国内的资金流、客户流和信息流将发生跨国界的流动，这意味着我国的金融市场将成为一个面向全球的开放市场。因此面对“入世”后来自各方面的挑战，国内商业银行将加快调整发展战略的步伐，银行业整体上将呈现出以下几方面的发展趋势。 一、产权的股份化 银行业具有相对较高的风险性，同时要求有大量的自有资本金，这些特点决定了商业银行的产权结构一般应是多元化的，这也能为银行的经营管理提供合理有效的制度保证，尤其是提高效率的激励机制和防范风险的约束机制。因此体制改革问题可以说是国内银行，尤其是非股份制商业银行改革的关键性问题。 1、国有银行股份制改革 目前国有银行进行股份制改革的必要性已经被大多数人所认识，但是关键在于改革方案的设计与选择，从而能够有效推进国有银行的股份制改革。对此主要有两种思路，一种是按地区或按业务分拆上市，另一种是整体改制上市。考虑到银行业的规模效应十分显著，四大国有商业银行均已形成了相当的规模，在国内金融市场上具有举足轻重的地位，且全球银行业的发展趋势也是合并，分拆将减弱国有银行在规模上的竞争优势；其次我国银行普遍存在区域发展不平衡的问题，若只将经营情况较好的分行分离出来上市，并不能解决根本问题，也不利于银行整体的长远发展。因此通过对这两种方案进行比较，整体改制上市的可行性较强，所需要的时间必然更长一些，而且必须先切实解决好一些基本问题，尤其是对长期积累的大量不良资产的处理。 2、发展民营股份制商业银行 一个完备的金融体系是由少数较大的银行和大多数中小银行组成，银行的资本构成也具有多样性，目前我国的银行资本仍主要由国家投入，缺乏民间资本的参与。因此发展民营股份制银行成为金融界的热点之一。由于银行有较高的市场准入门槛，根据《中华人民共和国商业银行法》，设立新的商业银行，其注册资本最低为10亿元人民币，且银行对经营安全性的要求非常高，民营资本自行发起设立新的民营银行有一定的难度，也必须十分谨慎。目前发展民营股份制商业银行可以采取吸收民间资本入股现有的中小金融机构，特别是城市商业银行和农村信用社，人民银行正在鼓励各家城市商业银行进一步通过增资扩BR来优化资本结构，增强抵抗风险的能力；而进行农村信用社的股份制改革是解决中国农村金融问题的关键，由于农村信用社的情况复杂，其产权主体较为混乱，在具体操作上应首先对清理整顿后条件成熟的农村信用社进行股份制改造，吸收企业、城乡居民个人等的资本金，组建成股份制的农村商业银行。 二、经营的集团化 中国加入WTO以后，以“分业”为背景的国内银行业面临着以“混业”为背景的跨国金融集团的强有力的竞争，实行经营的集团化，即构建金融控股集团不失为一种现实选择。 虽然目前金融控股公司在国内还没有明确的法律地位，但在现实生活中已经存在中信、光大、平安保险公司等金融企业金融机构直接控股其他金融企业的金融集团，国有银行通过在境外设立独资或合资的投资银行转变而来的金融控股集团，也有通过各种形式控股多类金融机构的工商企业集团，这说明金融控股集团已经成为我国金融业新的组成部分，它采取“集团混业，经营分业”的形式，以资本为纽带，控制商业银行、证券公司、保险公司、信托等金融机构，母公司一方面可以对各子公司进行资本调度，另一方面可以促进各子公司之间在业务、技术上的合作，从而实现规模经济、范围经济、协同经济以及风险分散等混业经营所带来的积极效应。 三、资产的证券化
论现代商业银行的发展趋势 现代商业银行的发展现状 （一）产权性质趋同，国有化程度高 对于我国商业银行市场来说，由于大型商业银行（如四大国有商业银行）规模庞大、市场份额稳定，占据市场竞争垄断地位，客观上决定了我国商业银行的产权性质比较单一，国有化程度较高。而一个成熟的市场竞争必然是在不同产权主体之间展开，只有打破垄断格局，才能籍以提高银行业的效率效能。 （二）资源配置无序，决策效率低下 长期以来，我国商业银行以层级授权的方式作为经营管理和信息传递的纽带，以分支行作为资源配置中心来开展各项业务。由于层级设置复杂，使得管理成本大大增加，总行对可使用资源的掌握和调配能力严重不足，在市场竞争中决策滞后、反应迟钝。即使总行能够及时下达决策指令，往往也缺失权威性，有令不行或者执行而不到位比比皆是。 （三）核心业务单一，经营范围较窄 与外国金融机构相比，我国商业银行推出的业务品种单一、业务范围较窄，无法满足高端客户快捷、多样、高效的金融服务需求，在国际金融市场竞争中处于不利地位。20世纪90年代以来，我国商业银行着重于大力拓展业务规模、扩充目标客户，应该说在业务数量上有了呈几何倍数的规模。近些年，虽然不少商业银行引进国外先进经验，进行业务创新，例如挖潜私人银行业务市场、理财产品开发、建立金融信息技术平台发展电子银行业务等，但是在深层次的衍生金融产品发掘方面受到人才和技术资源匮乏的限制，短期之内也很难获取显著成效。 （四）混业经营受限，市场资源割裂
我国金融业分业经营的规定使商业银行面临风险集中的境况，这与全球商业银行混业和全能化发展的潮流是相悖的。对于我国商业银行来说，分业经营使其业务被限制在很窄的范围内，服务对象就难以跳出固定的框架范畴，而且分业经营直接导致金融市场资源的割裂，市场效率大大降低。 （五）不良资产巨大，金融安全堪忧 我国商业银行，尤其是国有商业银行，因历史原因产生的不良资产包袱是沉重的。尽管国家在政策层面上给予扶持并成立资产管理公司专门对银行的不良资产进行了两次大规模的剥离，平时商业银行也通过自身提取拨备准备对诸多不良资产进行了核销处置等，但是旧的不良资产尚未完全剥离，新的不良资产已开始不断生成。究其原因可以发现，虽然外部的一些体制性的因素，例如国有企业破产等，正在逐步减少对商业银行不良资产形成的影响，但是宏观经济波动对商业银行不良资产形成的影响却在加剧，并且商业银行自身的经营管理不善，包括经济案件，也直接影响到不良资产的生成。正是出于银行内部监督控制不力以及外部信用制度缺失、经济体制转轨等多方面因素影响，使得我国商业银行既要承担违规经营的成本，又要承担经济大幅度波动的成本，而且还要间接承担宏观调控的成本。 （六）管理控制失效，风险防范不足 我国的商业银行因为缺乏一套行之有效的能够及时对利率、汇率或其他宏观政策变化引起的市场风险、操作风险、信用风险和流动性风险等进行主动预警、精确定价和内在自我调节的机制，所以防范风险的能力有限，银行内部的管理体制和机制也无法达到与外部经济环境有机融合的状态。伴随外部经济周期的变化，商业银行会因此积聚各种潜在的风险，甚而爆发不可逆转的危机。从内部体制分析，不论是体制建设还是技术能力都反映了我国商业银行对管理控制的不力，一方面风险管理体系以及定价管理体系的缺失，使得银行管理控制能力以及定价能力严重不足；另一方面由于目前我国商业银行所使用的管理会计系统与业务统计管理模块数据是割裂运行的，无法与风险管理要求相匹配，很难对客户、产品、部门、区域做到精准核算。事实上，我国对风险防范的金融
农村商业银行发展的几点建议近几年来,由农村信用社改组成立的农村商业银行作为农村金融的主力军，被赋予了支持“三农”的历史使命，承担着农村金融服务的职责，建设社会主义新农村是农村商业银行的一项重要任务。但是，由于农村商业银行是在农村信用社的基础上组建起来的，其内部制度和外部政策环境都带有深厚的农村信用社痕迹，面临着诸多与股份制商业银行制度不相适应的困境和约束，阻碍了农村商业银行的长远发展。农村商业银行面对金融市场的不断开放，如何应对日趋激烈的金融业竞争，克服自身弱势，在竞争中寻求生存与发展，已成为农村商业银行迫切需要探索和解决的问题。对此，笔者结合工作提出以下建议： 一、健全内控机制，强化统一法人治理结构 农村商业银行要严格按照现代金融企业的要求来构建公司治理结构，同时要更多地关注利益相关者的利益，不仅要考虑公司价值的最大化，更要注重银行本身的安全和稳健运行。要强化内部治理机制的完善，通过内部管理控制机制优化银行的治理行为。要完善公司治理结构，真正形成以董事会为核心，由监事会、经理人等共同构成，各司其职，相互制约的银行公司治理架构。同时，要建立健全各项内部控制制度，明确每一项业务的规定程序和手续，使业务有章可循，
有据可依，通过制度的有效运作提高业务开展的透明度，切实防范可能产生的各种风险。 二、协调商业化经营与政策性支农，积极服务新农村建设 “改制不改向”是农信社改革的基本原则，这就要求改革后的农村商业银行在走商业化道路的同时，也要承担政策性支农的职能。作为以盈利为主要经营目标的企业，农村商业银行一定要确立正确的经营目标，其经营业务要与农村经济的发展相结合，积极寻求政策和市场的最佳结合点，通过支农业务的创新与发展来促进其经营管理水平的提高，更进一步地促进支农业务的发展壮大，最终建立一种自身经营管理和支农业务相互依存、相互促进、协调发展的良性循环机制，从而实现支农的社会效益与自身经济效益的“双赢”。 三、优化资产结构，提高信贷资产质量 农村商业银行贷款的决策要由经验决策向科学化、民主化转变，力求做到定性、定量分析，为贷款项目提供必要性、安全性、效益性的科学依据；要抓住由原来的多级法人转化为一级法人的有利时机，实现贷款管理由粗放式管理转向集约式管理，同时贷款监督由单项静态监测转向动态全方位监测；要实施审贷分离，发挥制约机制；借贷方式要由信用担保转向质押、抵押担保，用以减少或转嫁风险；要委派业务
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
我国城市商业银行的发展与现状 我国的城市商业银行组建始于1995年，1995年7月，国务院发布《关于组建城市合作银行的通知》，决定在城市信用合作社的基础上，组建由城市企业、居民和地方财政投资入股组成的股份制商业银行，取名为“城市合作银行”。1998年3月，统一更名为“城市商业银行”。2006年到2010年，城商行数量持续增增加，至2010年达到最大（147家）。 通过处置不良资产、补充资本金、计提拨备，完善经营管理体制，引进先进的管理技术和信息系统，城商行发展取得了巨大成就，逐渐成为国内银行业中不可忽视的重要力量。下面就我国城市商业银行的发展与现状作简要分析。 一、我国城市商业银行的发展 我国城市商业银行来源于原城市信用社的股份制改造，是在原城市信用合作社的基础上，由地方政府、城市企业和居民投资入股组建的地方性股份制商业银行，是由众多法人机构合并形成的一级法人单位，是为地方经济服务的地方性商业银行。1995年7月，以深圳城市合作银行正式成立为起点，中国城市商业银行在中国金融舞台上开始了它的历程。截至2011年末，全国城市商业银行总计144家，城商行资产总额为9.98万亿元，较2010年增长21.7%；负债
总额为9.32万亿元，较2010年增长26.5%；所有者权益总额为0.66万亿元，较2010年增长37.7%（图1、图2、图3）。这期间，城市商业银行既为地方经济和社会发展做出了重要贡献，又背负了沉重负担，暴露出诸多问题。从功能上讲，城市商业银行是商业性金融服务机构，因此，它首先应该具备商业银行的一般特点。同时，由于自身独特的发展过程，城市商业银行又有它自己独有的特点，这就是：中国城市商业银行是地方性商业银行，是股份制商业银行。 图1:2003-2011年城市商业银行资产总额及其占全部银行业金融机构资产总额的比重 图2:2003-2011年城市商业银行负债总额及其占全部银行业金融机构负债总额的比重
我国城市商业的发展特点与趋势 摘要：当前，我国城市商业呈现出拉动居民消费快速增长、生活性服务业比重不断提升、社区商业全力推进、网上购物迅猛发展等新特点。未来5～10年，城市商业仍将是扩大内需的主要渠道，并将出现区域竞争与合作并存、生活性服务业蓬勃发展等趋势。 关键词：城市商业，居民消费，生活性服务业 改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通市场规模从1978年的505.2亿元扩大到2007年的60411亿元，其占全社会消费品零售总额的比重从32.41%上升到67.72%。特别是1997年以来，我国城市社会消费品零售总额年均实际增长速度超过10%。目前，我国城市商业已经占据了全部流通近2/3以上的市场份额，很多城市服务类消费的比重也已超过30%，城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业。 一、我国城市商业发展的新特点 近年来，我国城市商业在超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展的同时，也呈现出一些新特点，值得关注。
(一)城市市场增长势头强劲 尽管近年来国家对农村流通业扶持力度较大，但由于基础薄弱，农村流通业发展依然相对比较缓慢。从整体上看，2000年以来，城市的商品流通量在不断上升，所占比重由62.79%上升为67.72%，而农村的商品流通量则处于不断下降的状况，所占比重由37.21%下降为32.28%。 从消费品市场来看，随着城市化的发展，城市消费品市场快速增长，2006年，城市消费品市场数达到了25237个，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：农村消费品市场数则从1990年的59473个减少到2006年的41805个，所占比重由1990年下降了19.5个百分点。同时，城市市场的成交额从1994年超过农村市场后一直呈上升势头，而农村市场则处于相对停滞状态。1979-2003年城市市场成交额年均增长率为34.76%，农村市场成交额年均增长率为19.63%。表明城市流通从成长期进入了稳步发展阶段。 (二)城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个重要途径 在我国最终消费结构中。居民的消费占有非常重要的位置，有80%最终消费都是由城乡居民来完成的。目前，城市居民的消费在我国最终消费中的比例已经超过50%，城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个主要途径和场所，在我国的国民经济最终消费中，通过城市商业和流通领域实现
一、城市商业发展新趋势 (5) （一）空间布局的垂直化 (5) （二）功能组合的复合化 (6) （三）服务设施的人本化 (6) （四）业态发展的多元化 (6) 二、城市商业发展的驱动因素 (4) （一）城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展 (4) （二）居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大 (5) （三）政策因素将有利于城市商业的更好更快发展 (5) 三、城市商业发展特征 (1) （一）城市商业物业发展特征 (1) 1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 (1) 2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转 变 (1) 3.内部交通由单一直线型设计向曲线、循环交叉式设计转变 (2) 4.单一出入口向多进出口中设计转变 (2) 5.车流人流由混杂设计向分流循环设计转变 (2) 6.健身休闲型消费发展迅速 (3) 7.从消费的时间结构上看，夜间消费比重越来越大 (3) 8.从消费心理上从实用主义向品牌意识转变 (3) （二）城市商业区域发展特征 (3)
1.中西部城市商业发展迅速 (3) 2.区域内城市商业合作加强 (4) 3.形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布 局 (4) 四、城市商业发展新亮点 (9) （一）社区商业将成为城市商业的新增长点 (9) （二）中小城市和小城镇将成为商业发展的重点 (9) （三）生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量 (10)
专题一：商业发展趋势研究 近年来，我国城市商业随着超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展，城市产业发展潜力巨大，未来将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。 一、城市商业发展特征 随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通规模不断扩大。城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业，近年来，我国城市商业发展呈现出新特征。 （一）城市商业物业发展特征 进入新世纪以来，随着外资的大举进入，我国城市商业发展又呈现出一系列新的特征趋势。在空间布局、业态选择、内部道路、车流人流设计、消费者偏好等八个方面出现新的趋势。 1.商业布局由线性沿街布局向块状布局转变 我国传统的商业布局模式是沿着交通干道两边线性布局并不断向周边延伸，一般主要集中在城市的老城区内。随着城市建设的不断深入，旧城改造和新城区开发建设，使大型居住区外围化、郊区化，整体商业布局呈现块状集中布局的态势。 2.由百货店向大卖场+品牌专卖店+社区零售商业店模式转变 传统百货业态到上世纪90年代末就受到大型综合超市的冲击，业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态，也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。
农村商业银行发展ＳＷＯＴ分析 随着我国农村合作金融体制改革的不断深化，股份制已经成为农村信用社改革的主导方向，各省将经营情况良好的农村信用社改造为农村商业银行的步伐日趋加快。农村商业银行无论从产权、公司治理和竞争对象都与前身农村信用社完全不同，作为地方性法人银行机构面对金融市场的不断开放，如何应对区域内日趋激烈的金融业竞争，进行有效的体制建设和机制转换，如何克服自身弱势，在竞争中寻求生存与发展，已是大势所趋，也成为各家农村商业银行迫切需要探索和解决的问题。 一、为何要对农村商业银行进行SWOT分析 虽然国家一再推出扶持“三农”的优惠政策，但对于农村金融市场，显然并没有构建垄断的意图，邮储银行的建立和国有股份制银行在农村地区分支机构的恢复可表明农村金融市场的多元化趋势。愈演愈烈的金融市场竞争，已使得各家金融机构不得不制定一个相对稳固的发展战略以应对愈来愈狭小的市场优势。对于先天不足的农村商业银行而言，本身已在国内金融市场的竞争中处于劣势，面临的竞争压力不容乐观：一是国家的宏观调控对其发展的影响要大于其他商业银行。由于农村商业银行是区域性一级法人，其规模和影响力均小于其他商业银行，随着存款准备金率的不断提高，对农村商业银行发展规模和效率影响较大。二是银行业同业竞争将日趋激烈。由于农村商业银行基本上成立于经济较为发达的城市，各股份制商业银行和外资银行也在陆续进驻，使其所在城市的金融企业无论从量上还是从质上都有一个飞跃，同时各家金融企业都在调整目标市场定位，转变经营思路和营销策略，将会对农村商业银行的经营空间和方式产生影响。三是农村商业银行都是从过去的农村信用社改制过来的，改制后的农村商业银行作为股份制商业银行将不再享受免征所得税政策，将一定程度上减少农村商业银行的可用资金。 从经典的营销学理论而言，SWOT分析是一个普遍运用且科学性较强的分析工具。这种分析工具通过对公司企业的内部情况：优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）；企业的外部环境：机会（Opportunities）、风险（Threats）以矩阵的形式进行分析，可以较为全面地对企业进行分析与定位，并制定相应战略。因此，从金融市场形势与营销学定位分析理论，对农村商业银行进行SWOT分析既有科学性，也有必要性。综合二者，进行SWOT分析，可以说实际操作意义较强，也具有相当的价值。 二、对农村信用社的SWOT分析
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
城市商业银行发展现状 1.城商行发展历史 城市商业银行的最初形式是上个世纪80年代初创立的城市信用社。早在20世纪80年代开始出现的城市信用社，是以集体经济和个体工商户为主建立的。从20世纪80年代初到90年代，我国的城市信用社发展到3000多家，但是城市信用社并没有像想象的那样，在非公有制的控制之下发展得更好，相反，当时的城市信用社隐含了很大的风险。于是，20世纪90年代中期，中央决定改组城市信用社，以城市信用社为基础，组建城市商业银行。 1.1第一次变革—城市信用社组建为城市合作银行 1995年9月7日，国务院发布关于组建城市合作银行的通知，决定自1995年起在撤并城市信用社的基础上，在大中城市分期分批组建由城市企业、居民和地方财政投资入股的地方股份制性质的城市合作银行，并选择京、津、沪、深和石家庄五城市作为试点。1996年6月，经国务院同意，中国人民银行城市合作银行组建工作领导小组决定，城市合作银行组建工作在35个大中城市和60个地级城市中全面展开。1997年12月，根据95个城市合作银行的组建进程，国务院又批准在东莞等58个地级城市继续开展城市合作银行的组建工作。 1.2第二次变革—由城市合作银行到城市商业银行 1998年3月13日，经国务院同意，人民银行与国家工商行政管理局联合发出通知，将城市合作银行统一更名城市商业银行。此后，城市信用社逐步退出了历史舞台，直到2012年4月，象山县绿叶城市信用社成为最后一家被改制成功的城市信用社。 城商行通过深化改革，推进落实创新驱动战略，整体业务指标也保持了中高速发展势头，同时部分业绩指标高于全国银行业平均水平，相关业务板块呈现出独有的行业亮点。截至2015年末，城市商业银行已经发展到133家。资产总额从不足5000亿元壮大到22.68万亿元，年度利润从10亿元攀升到1993.6亿元，不良贷款率从34%下降到1.4%，资本充足率从负数增加到12.59%。 2.城商行发展现状 2.1我国城市商业银行的总体财务分析 财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况，它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。由于银监会和许多上市城市商业银行官网上公布了一定的财务报表，所以我们可以根据城市商业银行的财务状况看出其发展现状。在经过多年的发展之后，城市商业银行的资产负债、资产质量、资本充足率以及盈利情况发生了较大的变化。
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
第一章绪论 城市商业银行是我国银行业体系的重要组成部分，成为我国金融体系中最具活力的金融板块之一，在供应区域金融资源、促进区域经济发展中发挥了重要作用，是我国中小金融体系乃至金融体系的重要组成部分。我国现今银行体系中，城市商业银行是指除了工、农、中、建、交五大国有商业银行和12家全国性股份制商业银行之外、由城市信用社组建而来的中小商业银行。截至2014年第一季度末，全国共有的城市商业银行145家，营业网点近万个，遍及全国各个省（市、自治区）。经历十几年的发展，城市商业银行已经逐渐成熟。城市商业银行的发展壮大，一是扩大了银行业的竞争主体，促进了银行业的市场竞争和效率的提高；二是推动了利率差异化；三是增强了市场机制在资源配置中的问题，并推动了金融创新，促进了银行业金融服务水平的提高；四是为中小企业融资提供了有了渠道，从而促进了区域经济的发展，满足了地区金融的多样化需求。 在获得快速发展的同时，城市商业银行自身经营也面临不少问题，主要有表现为市场定位不清晰，人才和技术薄弱,创新能力不强，公司治理结构不合理，政府干预较多等问题。银行没有以自身核心竞争力为基础进行战略规划,缺少差异化发展理念和战略，使得城市商业银行走上与其它类型商业银行相同的发展道路,并导致城市商业银行竞争力低下、可持续发展能力不足。银行未能根据自身特色，发掘不同于其他银行的优势，确定自身差异化的市场定位，是造成商业银行同业化竞争的原因。必须对商业银行经营发展存在的问题充分了解后针对其具体问题具体分析得出相应结论。建立特色组织构架，保持高效管理，选择差异化市场定位开辟新的盈利模式，开发差别性金融服务产品，占领市场等。只有在立足于自身机制、市场与区域资源的基础上制定实施差别化发展战略，城市商业银行才能确立自身市场竞争优势，形成可持续发展能力，更好发挥在我国银行业的作用，巩固自身优势。
编者按：此文完成于2012年8月份，现发出来与读者共享，有兴趣的可update 数据，看看银行业趋势，其中，某些观点已被市场证实。主要观点是：随着我国银行业越过黄金发展期，2012年上半年，由于受到市场有效需求不足的影响， 新增贷款总量呈下降态势；在信贷结构上，企业及部门贷款、制造业及批发和零售业贷款、短期贷款及长三角地区贷款成为新的信贷增长点。在对未来市场流动性做出预期判断后，本文认为，未来银行信贷增速将放缓进入稳定发展期，中长期贷款有望回升，房贷新增占比已见底并趋于稳定。调整信贷结构将是银行在新一轮竞争中转型发展的生存之道。 过去5年中，我国银行存贷款业务经历了快速发展的黄金期，年均增长都高于21%，5年间实现了存款和贷款规模均翻两翻的目标。但最近有研究指出，我国 银行业已处在黄金发展期的拐点，未来3年即2012年起将步入稳定发展期，而存贷款业务高速发展将成为往事。 存贷款规模是考量银行经济实力的重要指标，也是评价银行经营和发展状况的主要标准。存贷款业务增长缓慢，乃至萎缩将危及银行的经营和长远发展。在存贷款进入低速稳定增长期，银行间资源争夺将会变得越发激烈，商业银行信贷结构调整和资产投向优化配置，提高资本利用效率，才是长远发展之道。有鉴于此，本文在回顾2012上半年，我国银行存贷款市场现状的基础上，分析其未来演变和发展趋势以及商业银行未来的转型发展模式。 一、我国存贷款市场整体运营近况 2012年上半年，我国银行业资产总量规模平稳增长，存贷款业务均稳步回升， 存贷比下降，资本充足率稳步上升，流动性有所缓解，不良贷款下降，总体上存贷款增速在经历两年多下滑后过渡到平稳低速发展期，后期将保持稳定增长态势。 （一）总量规模稳步增长 商业银行（包括国有银行、股份制商业银行、城市商业银行和政策性银行，下同）存贷款规模持续稳步增长，截止2012年2季度末，贷款总额达63.325万亿元（本外币合计，下同），比上季度末增加8.675万亿元，同比增长15.87%；存款总 额达90.876万亿元，比上季度末增加10.573万亿元，同比增长13.17%。存贷 比为69.68%，低于政策当局规定75%的警戒线（见表1），表明银行的流动性良好。
最新整理商州区社区商业网点发展情况调查报告 为了进一步推进社区商业“双进工程”，完善社区商业服务功能和政策措施，更好地促进社区商业的发展，对我辖区社区商业网点发展情况进行调查，现将调查情况报告如下： 一、基本情况 我区四个办事处总面积约210368000m2，截止6月底社区总人口约（含流动人口）xxxx000人，城市人均消费4000元/人、年，较上年增长14.7%；各类商业网点xxxx0个，较上年增长3.73%；营业面积193600m2，较上年增长1.1%；就业人数xxxx84人，较上年增长2.2%；营业收入94858万元（不含金融网点），较上年增长28%（详见调查表）。 二、存在主要问题 我区社区商业网点主要分布在城区内沿城区主要街道北新街新车站附近。呈现出“四多四少”的局面。在所有权方面：集体、个体网点多，国营网点少，在零售业分类方面：百货店、综合超市、专业店多，而便利店、超级市场、购物中心少。在网点布局地域方面：在城市主要街道繁华地段多，在城乡结合部和稍偏离闹区的地段少。在服务对象方面：服务于城区内居住的网点多，而服务于离城区稍远一点住宅小区内的网点少。远远跟不上城市发展的需要，主要表现在以下几方面：1、社区商业网点布局不合理，缺乏统一规划，严重制约了商业网点发展。 商业网点建设无序发展，商业网点主管部门参与规划建设商业网点工作乏力。根据国家有关政策规定，城市新建的主要街道两侧要按照一定的比例规划为商业网点用地，但在具体实施过程中，因没有商业网点主管部门参与规划的落实和审查，而是由建设单位确定，想建什么就建什么，城市建设主管部门只注重建设的高度、风貌、外型等，对是否需要商业网点而无关大局，使商业网点建设形成无序的发
中国未来商业模式的30个发展趋势（值得收藏） 如今中国的变换日新月异，甚至可以移步换景。但是万变不离其宗，当你开始关注变化的本质，而不是变换的结果，你就会越来越深刻的体会到其中的那股规律波。 1、中国未来产业分为三种 一维世界正在推倒重建，二维世界被划分完毕（BAT掌控），三维世界正在形成，高维挑战低维总有优势。所以网店可以冲散实体店，而微信的对手一定在智能领域诞生。因此，真正的好戏还在后头！ 2、中国当下的企业分为三个等级 今后企业的出路唯有升级成平台，平台化的本质就是给创造者提供创造价值的机会！ 3、中国互联网进化论 PC互联网解决了信息对称，移动互联网解决了效率对接，未来的物联网需要解决万物互联：数据自由共享、价值按需分配。水木然认为互联网+的本质就是搭建一个底层建筑，使上面的每一个人都可以迅速找到目标。无论是找客户、找恋人还是找伙伴。
4、中国电子商务进化论 B2B——B2C——C2C——C2B——C2F，从商家对商家、到商家对个人、个人对个人，个人对商家、最终是个人对工厂。未来每一件产品，在生产之前就知道它的顾客是谁，个性化时代到来，乃至跨国生产和定制。 5、中国的电子商务正在改变城市格局 “北上广深”正在变成“北上深杭”。传统贸易的衰落将广州拉下马，跨境电商的兴起将杭州扶上位，未来中国的城市格局应该是“北京的权力调控+上海的金融运作+深圳的智能科技+杭州的电子商务”。 6、中国经济结构进化论 从“按计划生产、按计划消费”，到“按市场生产，按利润分配”，再到“按消费生产，按价值分配”，水木然认为未来中国一定会“按需求生产，按需求分配”，满足人的一切需求，这就是共产主义。 7、中国产业链的流向正在逆袭 因此，传统经销商这个群体将消失，而能够根据消费者想法而转化成产品的设计师将大量出现。 8、中国广告业态的进化论