三门峡
房地产市场调研报告
报告提纲
第一部分、峡市概况
1.地区人文
2.地区地理
3.远景规划
第二部分、峡市房地产市场特征
1.峡市房产整体发展概况
2.住宅地产发展现状分析
第三部分、区域市场总体分析
1.该项目所在区域概况
2.地块分析
3.竞争分析
第四部分、项目SWOT分析
1.项目基本概况
2.优势分析
3.劣势分析
4.机会分析
5.威胁分析
第五部分、调查总结及项目初步建议
第一部分、峡市概况
1.地理人文
峡市境内有许多著名的人文景观，如铸鼎原遗址群、函谷关、古陕州城、虢国墓地、仰韶村遗址、周桓王陵遗址等，作为重要的旅游城市，人文底蕴深厚。
2.地理特征
峡市位于河南省西部，东北接洛阳市新安县、东临洛阳市宜阳县和洛宁县；东南邻壤洛阳市栾川县；南同南阳市西峡县为邻；西南与陕西省商洛地区洛南县、丹凤县、商南县相连；西和陕西省渭南市潼关县共界；北隔黄河和山西省运城市芮城县、平陆县、垣曲县相望。
峡市东西横距153公里，南北宽132公里，总面积10496平方公里。辖“一区、两市、三县”：湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县、卢氏县，总人口219万。
3.远景规划
——着力发展五大产业基地。围绕五大产业基地建设，强力推进重大项目建设，进一步延伸产业链条，提升产业整体实力。
——抓好重大工业项目建设，大力推进天元铝业电解铝迁建项目、300万吨煤制油项目、灵宝林纸一体化项目；确保开曼氧化铝三期、东方希望氧化铝二期、戴卡轮毂二期等一批项目在年内建成投产。
——选择培育高新技术产业，重点建设渑池仰韶生化酶制剂扩建、金渠集团年产10吨金盐、豫西药业300万只盐酸纳美芬注射液等项目。
——加快形成产业聚集发展。要按照走新型工业化道路的要求，强化资源整合，聚集生产要素，打造特色产业经济圈和工业园区，逐步实现工业结构多元化、产业层次高级化、产品加工深度化、企业发展集群化，推动经济增长方式的根本转变。
——大力发展循环经济，从资源开采、生产消耗、废弃物回收等环节，加快推进资
源的综合利用，形成“资源合理开采—综合利用—清洁生产—废弃物回收再生”的生态型循环经济模式。
第二部分、峡市房地产市场特征
一、峡市房产整体发展概况
通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点：
◎房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低；
◎房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成；
◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平落后；
◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在，房地产市场化的程度较弱，并且在售楼盘不多；
◎二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。
二、住宅地产发展现状分析
从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。
依据调查显示，目前峡市房产品质逐步提升，具有代表性的有：天盛御景、建业新天地、新天域、永兴花园等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握峡市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。
1、代表性楼盘概况
规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；
产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；
开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。
2、代表楼盘对比
根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。
⑴天盛御景
——项目导读：该项目于2006年10月份正式进入市场，项目位于大岭路与崤山路交汇处，由深圳市华彦地产全程代理，深圳中信建筑设计，香港富润物
业提供管理服务，是目前三门峡市市场化运作项目的典范。
——项目定位：三门峡人上层生活的坐标，一座园林化的社区；
——项目规模：总占地50余亩，总建筑面积6万平方米；建筑共有10个单元，分别由11+1、16、17层的小高层及部分两层临街商业裙楼组成。
——建筑特色：简洁、现代的建筑风格；
——工程进度：06年10月份进入市场以来，截至目前将近半年时间，目前工程进度进行至2层；
——销售情况：目前销售率排号率接近70%，计划于07年5、6月份开盘选房，目前交纳10000元诚意金即可参与排号。
根据调研，近30%客户是康乐园住宅小区的居民团购。
——价位情况：均价2500元左右，10楼参考价位2750元/㎡，最低、最高价在2300—3200元浮动；
——主力总价：以125㎡主力三房为例，市场总价为：30万左右。
——商业分析：临街商铺10000元/㎡，最小的商铺面积为33㎡，总价为33万，与住宅类主力户型的主力总价接近。
——项目配套：明达、富达、千禧量贩、白信超市分布周边，餐饮、娱乐、银行、医院等配套设施均可以满足社区居民的日常消费，配套完善。
⑵海洋房地产—新天域
——项目导读：该项目由2栋小高层、6栋多层组成，位于经二路与黄河路交汇处，由正信置业营销策划。
同期，由海洋房地产开发，正信置业营销策划的另外一个住宅项目永
兴花园，位于永兴街与虢国路交汇处，该项目60%已被公务员团购，
目前已现房落成。
——项目定位：一座50000平方米的高尚化社区；
——建筑特色：简洁、现代的建筑风格；
——项目进度：目前该项目（新天域）地基尚未开挖，工地围墙初步到位、部分销售物料、销售道具、销售人员到位，户型设计方案据销售员讲，还会有一次
变动。
——销售情况：小区2栋多层已宣告售罄，性质为定向团购。
——价位情况：多层均价为1800元/㎡左右，12层小高层为2500元/㎡左右；——主力户型：96.85㎡两房——135.88㎡三房。
——多层总价范围：172800元——243000元；
——小高层总价范围：240000——337500元。
⑶二级市场——正信置业
根据对正信置业所代理的二手房市场调研，以及结合其他二手房中介代理机构的报价，目前二手房市场均价水平在1500元/㎡—2000元/㎡之间浮动。与普通商品房的多层均价水平趋于一致。
我们认为：二级市场的发展现状与目前新房市场的供给量不足有较大关联，对二手房的接受度方面，三门峡市场表现高于其他地级城市。
另外，商品房市场的定向开发也是造成二级市场能够持续发展的一个侧面因素。
二手市场的价位同样受制于房屋内在、外在的因素，根据调查，植物园附近的二手房价位总体要高于其他区域，这个结果对于我项目是一个利好，在一定程度上，随着我项目的入市，区域内房地产市场供应结构将随之发生改变，将会填补一个区域空白。
可以看出，对二级市场的调研是我项目间接认识区域市场的一个跳板。
第三部分、区域市场总体分析
一、该项目所在区域概况
本项目坐落于崤山东路与银昌路交汇处东南角，西邻三门峡市虢国植物园（500米）、南贴三门峡“护城河”青龙涧河，小区1公里半径范围内分布了有三门峡火车站、汽车站、宋会路农贸市场（经营档次不高）、香山红叶大酒店、友谊医院等基础配套设施。本小区与三门峡天元医院、铝厂子弟学校仅一墙之隔，社区内还设有幼儿园，因此，小区居民的日常医疗、子女教育问题都可以得以解决。
我们认为：该区域正处于与市中心的繁华、与植物园的绿色生态、与青龙涧河的绵延流长充分接壤的地带，该项目的区域特征坚定了我们把该项目做成“绿色怡然、清新爽快、同时又有现代时尚感、具备较高品质感的区域代表性楼盘”。
二、地块分析
小区原始地块隶属于天元铝业集团，总占地12亩左右，总建筑面积12200平米；从地块的原始地貌标高，可以分为三个台地，对于较低区域已确定了设置整片架空层处理。
三、竞争分析
本项目周边3公里半径范围内具有代表性的是海洋房地产开发的永兴花园项目，共有6栋多层建筑，其中60%以上被公务员团购，目前该项目现房呈现，与本项目不构成直接的竞争局面。
四、消费群体挖掘
对于目前市场现状，我们对于本项目的潜在客户这样分析：
基于本案的各方面综合考虑，本案确定3条线路充分挖掘客户
首先，对于崤山路以西客户，这部分客户群综合素质都较高，以行政机关、事业单位的公务员队伍作为主要挖掘对象，从调查来看，本案位于植物园旁的市场定位暗和这部分人群的居住心理。
其次，对于虢国路沿线，随着铝厂家属院的动工建设，以及海洋房地产公司开发的永兴花园项目的入住，“临青龙涧河”的这个区域将会逐渐形成一股新的力量。而本案南贴青龙涧河的区位优势，将吸引一批人来此居住安家。
最后，黄河路作为市区另外一条与崤山路并驾齐驱的城市干道，也会对本案形成一部分客户分流，随着宋会路沿线的修葺改造工程的推进，本案与传统意义上的市中心繁华就仅仅一路之隔了，我们认为，与城市繁华的零距离也是本案要打出的另外一张王牌。
第四部分、项目SWOT分析
一、项目基本概况
本案建筑密度为26.2%，容积率为1.76，绿地率为35.7%，项目设计总户数112户，其中90平方米以下占72户，占总户数的65%。90平方米以上40户，占总户数的35%。
二、优势分析
1、产品优势：
根据上表，本案户型区间为78——128平米，以两房、三房为主力户型；根据调查，对于购房者而言，一次就可以置业到位，不需要作为过度使用。
2、组合优势：
小区规划112户家庭，体量适中；规划中庭绿地、社区幼儿园、架空层地下车库，以及临街商业配套，从居住方面可以满足社区居民的日常消费。
3、交通优势：
本项目紧邻崤山路、北接黄河路，南临虢国路，交通便利，出行快捷，2、5、8、9路公交线路，快速接驳全城。
4、位置优势：
本案位于崤山路东段，区域内暂无直接竞争性的项目，本案的介入将填补区域市场的一个空白，从居住品质方面将起到示范作用。
5、环境优势：
西面紧贴三门峡虢国植物园，风景秀丽宜人，南面是青龙涧河，小区外部环境优美。
三、劣势分析
项目东南区域，道路“脏、乱、差”，基础配套不完善，经营类别与居民消费格格不入，宋会中路沿段经营档次低下，处于“城乡结合带”的尴尬现状。
四、机会分析
本项目的建设，将充分拉伸区域房地产市场的居住品质，摆脱铝厂老家属院陈旧现状的阴影，填补区域内无新楼盘开工建设的空白。
五、威胁分析
目前市场内对于商品住房的认识还不够深刻，单位集资建房、定向开发、自建房还普遍存在。
第五部分、调查总结及项目初步建议
一、峡市房地产市场小结
1、三门峡市经济的迅速发展和良性运行,诸如水利、水电、铝金、煤炭等工业的发展，使
三门峡房地产市场化的运作将成为一个趋势，目前的趋势已近明朗。
2、人们经济收入、生活品质和消费意识的不断提高，对居住的需求越来越高,使三门峡中高档房产具有良好的发展空间。
3、产品能否迎合消费者的特定需求和潜在欲望，决定了产品的畅销与否。目前三门峡地产市场以多层住宅为主,缺乏优质的大型高档楼盘，高端买家的实际需求和心理需求没有得到很好的满足,而本项目小高层的开工建设有望在区域市场弥补此空缺。
二、项目总定位
根据以上市调数据分析及结合本项目地块特征，最终将本项目产品定位为：植物园旁的庭院生活。本案集多层、小高层、底商等建筑形态为一体，多层与小高层建筑形态相辅相成，相互映衬。
对于多层、小高层，主要针对自用型居家客户，该客户群主要是政府公务员，上班族，及周边做生意的人群，选择这里将实现他们的居住需求；尤其是对于小高层，将以此为契机，充分提升小区的档次及满足高消费群体的居住品质感。
总之，在本项目规划设计、绿地率、配套设置等方面，充分根据地块特征及结合三门峡房地产市场整体规划风格的要求，在整体上将本项目营造成：生态、时尚、现代的中高档社区。
三、建筑初步规划建议
1、对于多层的建议
——目标客户定位：普通厂矿工薪阶层，学校、银行、政府等职员。
——建筑风格: 建筑外观色彩简洁明快，线条富于动感，具有独特风格不作繁琐的修饰，表现出高品质的完美形象。
2、对于小高层的建议
——目标客户定位：到三门峡做生意的人群，私营业主，政府领导，学校、银行、政府等
中高级职务者等。
——建筑风格：线条节奏明快，富于动感，色彩简洁醒目，注重细节，精雕细琢，处处彰显明快与尊贵感。
3、对于社区商业部分的建议
基于对区域市场的综合摸底，并且针对项目地块特征，我方在社区商业的布局方面有以下两点建议：
第一条建议，考虑把3#、4#楼整体架空层下全部开发为内街商场的形式；
第二条建议：从4#楼向内扩至20做社区商业，剩余部分做地下车库（可卖车位），如下图：
解读：
考虑到社区周边的商业经营环境及对商业销售的支持度，以及对整个社区居住环境的综合考虑，我们建议不采用第一条建议，即不采用把架空层做商业业态的规划方案。
因此，我们建议执行第二条方案，使商业部分和地下车库同时并存。
对于“东西20米宽商业”，开发商要落实好产权归属问题，同时考虑如何规划铺位开间、面积等问题。
我们建议“东西20米宽商业”的经营业态如下：
礼品店、餐饮、社区ATM自动取款机、便利店、美容美发等，主要方便小区居住者
日常生活需求；
四、项目景观初步规划建议
——本案在环境营造时精雕细琢，巧妙融合外部绿化资源，内外兼顾，自然融为一体，起到画龙点睛的功效；
——充分利用小高层北部31.5米宽的地势优势，设置绿化景观，雕塑小品、休闲椅、小亭等景观配套，利用空心绿化砖，与架空层停车场有机结合起来；
——散状绿化：线状与点状绿化相结合，多栽一些灌木、乔木，丰富中庭景观及楼
前楼后景观的多样性。
结语
以上是根据本次市调数据及资料综合分析的结论性建议，希望贵我双方积极合作，达成共识，为下一步展开工作打下良好的开端.
河南源一营销咨询有限公司
三门峡项目组
2007-4-18