房地产相关名词解释 (三)商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇，除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等，但主要部分仍然是办公室。
ＶＳ
ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在一定程度上反映了楼盘的在品质。ＶＳ户型概念将为白领、私企老板等提供一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在１５０平方米左右。
住宅小区
住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
微利房
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
公有住宅
公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。
公有旧住宅
公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。
新建公有住宅
新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。
安居房
安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
经济适用房
是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，故又称为经济实用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划，精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。
小康住宅
是指为实施国家重大科技产业工程"2000年小康型城乡住宅产业工程"项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。
智能化大厦
又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、
高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。
集资房
集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
平价房
平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
解困房
指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。
抵债房
“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。
什么叫绿化隔离带
按照城市总体规划，市城区为1041平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。
绿色装饰
所谓家庭绿化装饰是指在居室设计具有调节人们心绪和观赏价值的植物，又称绿色设计。其特点是通过天然植物的视觉美感，达到宜于人的身心健康，增添现代人的审美情趣。
商业圈的规模与形状
商业圈是指商场吸引顾客的地理区域。它是以商场为中心向四周扩展，构成一定的辐射围，形成商业圈。商业圈包括三部分：核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈。
二、物业知识
物业管理
物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动。
物业管理服务费
物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用。
什么是物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
住宅维修基金
凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)。维修基金的使用管理执行，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者应当按购房款
2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
公有住房售后的维修基金来源于两部分：
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。
(2)购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施
公共设施
公共设施是指物业管理区域，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。
共用部位
共用部位是指一幢住宅部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
共用设备
共用设备是指一幢住宅部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
承租权交易
下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁围并已冻结户口的、依法应当由出租人收回的、被房屋行政管理部门认定的危险房、违章建筑以及公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。
前期物业管理
国家建设部今年１０月正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。
一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于开始时得做大量准备，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。
立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危险。当然，与此同时，开发商与业主也应该认真对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，继续签订聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外选聘适合的物业管理服务企业。房屋使用、管理、维修公约
业主在购买物业后，一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订《房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），这是国家规定在购房过程中必须签署的一个文件。
公约是一种将业主（或使用者）以及管理者双方对于特定物业（业主所购房产、公用地方及其配套设施等）的权利和义务以文字的形式加以确定，并对全体业主（或使用者）以及管理者均有约束力的文件。究其本
质而言，是一种业主与管理者就特定物业的管理、使用、有偿服务等问题达成的书面协议。订立公约的目的，是要明确有关物业管理各项规则，使业主以及管理者都有共同遵守的行为准则，使双方都明白自己的职责、权利和义务。
公约的主要容包括：公约中有关概念的定义；业主、开发商、物业管理分别享有的权利和义务；对物业公共部分及公用设施的管理、管理费用的规定；相关法律责任；业主大会及业主管理委员会的设立及其权利、义务等。
公约作为业主与管理者之间的协议，应当由全体业主与物业管理公司共同签订。但在业主入住达到50％之前，发展商作为该物业第一业主，有权指定临时的物业管理公司，由该物业管理公司拟定公约，并将公约文本报准、备案。业主应在验收所购房产、办理入住手续后签署公约、签订公约是业主的合法权利，对于发展商要求业主签订含有损害业主权益容、未经核准的管理公约的不合理要求，业主有权拒绝。在房产交付使用且业主入住达50％后，开发商、物业管理公司应在房产管理部门的指导下，召开全体业主大会，经业主大会选举产生业主管理委员会。业主大会及管委会有权根据实际情况及广大业主要求，决定是否续聘原物业管理公司或选聘新的物业管理公司，并有权修改原物业管理公约。
委托管理合同
委托管理合同的概念是什么？对于这个问题，许多人并不清楚，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清楚。许多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发展商聘请，并与之签订合同，就可以安然合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简单。
当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消失，小区的全体业主对小区的所有房产及公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广大业主。
在这时，只有广大业主才真正有权利与物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同是小区广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草，委托管理合同主要规定了以下几个方面的事宜：
1、确定管理物业，阐明管理物业坐落何处，产权归谁所有，所有权的权力行使机构。
2、委托管理决议及管理公司，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。
3、除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，需要业主委员会和物业管理公司的密切配合与合作，最好的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并讨论重大的物业管理问题。
4、报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作情况，并及时反映工作中存在的问题，还要求报告财务情况、管理费和维修基金的使用情况。
委托管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主，接受全体业主的检查与监督，管理合同里还应包括条款和违约责任，续约的条件与方法，争议的解决等问题。
委托管理合同是物业管理公司进驻小区，开展物业管理工作的法律依据，该合同是由业主委员会与物业管理公司双方共同签署的，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区委托给物业管理公司管理的法律文件，所以要求该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。该文件应该征得全体业主，或绝大多数业主的同意，这样才有代表性。一但业主委员会与物业管理公司签署了该文件，双方的法律关系即告成立，双方都要遵守合同里规定的条款。
业主、业主大会、业主委员会
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。
(1)业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会； (2)经20％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会； (3)20％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的30日就所提议题召开业主大会或业主代表大会。逾期不组织
召开会议的，区县(市)房地产行政主管部门应督促其召开会议；(4)经20％以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年不得以同一容再提议召开业主大会或业主代表大会。
业主委员会简称业委会，是在物业管理区域代表全体业主对物业实施自治管理的组织。房地产相关名词解释 (二)
建筑平面图
是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。
建筑总平面图
建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
建筑工程施工图
简称“施工图”，是表示工程项目总体布局，建筑物的外部形状、部布置、结构构造、外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
建筑施工图
简称“建施”。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详
图和材料做法说明等等。
建筑工程图
建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。
容积率
指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
建筑面积
建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：
建筑面积＝套建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
套建筑面积＝套的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
套墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积
公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积）
居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：
居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
独立式住宅的换算系数为1．83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，是可见开发商在促销上的精明之处。
建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地围所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率
是指规划建设用地围的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线围的土地面积，一般包括建设区的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
建设用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
可兼容性质
指经规划部门批准，建设项目可以兼容的有别于其使用性质的其他性质的建设工程。
建筑高度
指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。
文物保护建设控制地带的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
住宅平面系数
一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“K”表示。
使用面积系数
用百分率表示。等于各套使用面积之和(平方米)除以总建筑面积(平方米)。即使用面积系数＝各套使用面积之和(平方米)/总建筑面积(平方米)×100
建筑间距系数
指遮挡的建筑与被遮挡的建筑的间距为遮挡的建筑高度的倍数；建筑的长高比指遮挡的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
户室比
“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。
开间
开间即住宅的宽度。指一间房屋一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。
房地产名词解释 二级市场 二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 住宅的公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。 什么是产权置换 指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 一级市场 房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
房产互换 房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换是指换房双方各自均拥有所换房屋的产权，当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用 了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产，企业、事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑和危险建筑的房屋；因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋；已损坏的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其它违反房屋管理政策的房屋。房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
房地产开发经营许可证是依法确认开发企业取得项目开发经营权的法律凭证，也是开发企业申办开发项目有关手续（如五证)的必备证件。而商品房预售许可证是开发商可以对外预售房屋的许可证，按法律规定，未取得预售许可证的不得销售房屋。 预售许可证的期限与该项目的建设期是相对应的，整个项目建成以后，房子也就由期房变成了现房，此时就无需再按期房的有关规定销售及签合同了。 于峰岱律师认为，在有效期之外签订合同并不影响合同的效力。 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 有关人士回答:房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 基础知识 【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系 统房。 【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉 租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人 和家庭，也就转为私有住宅。 【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次 交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积 蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售 方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对
如何进行房地产定位 定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。 那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。 《定位》中提到定位的四个步骤： A：调研；B：细分市场；C：选择目标市场；D：定位。 这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。 一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研 在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。 二、细分市场 人以类聚，物以群分。对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的标准就会划分出不同的市场。 三、选择目标市场 市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。 四、定位 选定了目标市场，接下来就可以定位了。定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。 定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。这个顺序也可以倒过来。比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。 两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。 知道了如何定位，但到底要定位什么呢？ 在制造品牌差异时，有三大元素可以运用： A：我为谁而生？B：我是谁？C：为什么买我？ 宝洁旗下的四大洗发水中的潘婷、海飞丝、飘柔三种都是运用了C元素：为什么买我？如潘婷的产品理念是为健康闪亮的，唯他命B5等等。而其中的沙宣则是运用了B元素：我是谁？我是引导全球头发时尚的专家。运用不同于其它洗发精的元素，使沙宣在洗发精类别
基础名词解释 一、目的： 1、熟知各种房地产基础名词解释的含义，同时能够辨别与区分，并且熟练的运 用到日常的工作中； 2、理解各主要基础名词解释的具体含义，能够辨别与区分相近词汇的差别，避 免出现混淆和概念混乱的情况； 二、基础名词解释的分类： 1、业务类专有名词 2、前期类专有名词 3、企化类专有名词 4、售后类专有名词 5、建筑类专有类名词 三、具体容： 业务类专有名词 1、销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。 2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 3、案场：指个案售楼处。
4、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。 5、售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。 6、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。 7、签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。 8、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”）。 9、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。 10、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。 11、水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。 12、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。 13、出入动线：指从小区部到外部的最佳进出路线。 14、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的
房地产名词解释 名解 1 房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、 房屋租赁等交易活动的总称。 2 房地产业狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的，另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。广义的房地产业应包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 3 房地查关系是指人民取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。 4 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还 没有出现一部大而全的、以“房地产法”命名的法律。 5 土地管理机构是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门。 6 房屋管理机构实际上主要指城市（城镇）房地产管理机构，是由国家设立的专门行使城市房 地产管理职能的行政机关。 7 土地管理法就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。它调整因确认土地所有权、开发利用土地、取得和转让土地使用权，以及规划管理土地而产生的各种经济关系。 8 土地法律关系是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。 9 土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。 10 国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益、 处分的权利。 11 国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 12土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、和赠与。 13 土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁
十一、房地产专业术语 1、问：什么是商品房？ 答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外 销商品房和内销商品房两种。 2、问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的 企业，其他组织和个人。 3、问：什么是内销房？ 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 4、问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建 一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进 餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼 梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省 料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足 了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 5、问：什么是跃层式住宅？ 答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下 两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以 分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯 联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使 朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和 辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
房地产常用术语解析 1、什么是期房 习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。 2．什么是现房 现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。 3．什么是准现房和尾房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。 尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 4、如何区分板楼和塔楼 可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。 5、高品质的板楼 高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在： （1）控制面宽和进深的比例。 板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯 1 / 9
房地产有关要领及相关知识概念 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，又称不动产。房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，包括：a.土地开发；b.房屋建设、维修、管理；c.土地使用权的有偿划拨、转让；d.房屋所有权的买卖、租赁和抵押； 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 一级市场：房地产一级市场是指土地使用权的有偿出让。 二级市场：二级市场是指土地使用权有偿出让后的房地产开发经营，又称“增量市场”，国内目前的房地产开发主要是做“增量市场”。（20㎡/人） 三级市场：投入使用后的房地产交易，亦称“存量市场”。国外发达国家目前的房地产开发主要是做“存量市场”。（80㎡/人） 三通一平：供水、供电、道路到位，场地平整。 七通一平：供水、供电、道路、热力、供气、排水、排污，场地平整。 容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。 开间：在住宅设计中，住宅宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不能任意扩大。 日照间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间内，获得所需日照量而保持的
房地产专用名词解释100个 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。 2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。 6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。 8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契企管智库//pmceo./ //fanwen.pmceo./ //lunwen.pmceo./ 约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
十一、房地产专业术语 1、问:什么就是商品房？ 答:就是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同,可以分为外销 商品房与内销商品房两种。 2、问:什么就是外销房？ 答:外销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业, 其她组织与个人。 3、问:什么就是内销房？ 答:内销商品房就是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位与居民。 4、问:什么就是复式住宅？ 答:复式住宅就是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际就是在层高较高的一层楼中增 建一个1、2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为 3、3米,而一般跃层为5、6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进 餐、洗浴等,上层供休息睡眠与贮藏用,户内设多处入墙式壁柜与楼梯, 中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又 实用的特点,特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代 人的相对独立,又达到了相互照应的目的。 5、问:什么就是跃层式住宅？ 答:跃层式住宅就是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点就是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下 两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分 层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联 接。跃层式住宅的优点就是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝 向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积与辅助 面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。
房地产专用名词解释 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。 2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。 6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。 7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。 8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。 9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。 10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。 11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。 12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有
房地产专业术语词典 1、一性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价，一次性买断价属房产销售合同中的专 用价格术语，确定之后，买方与卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 2、预售价：是商品房预（销）售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，在商品房交付 使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。 3、起价：起叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价，多层住宅， 不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价，带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价，高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常以***元/平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。 4、基价；也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格，商品房的销售价 一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 5、均价：是指将各单元的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平 方米的均价，均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的：“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售”即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 6、经济适用房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入 家庭出售的住房。 7、安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。 是党和国家安排贷款和地方自支自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。 8、二手房：是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房两种房屋类型。已购的政策性住房主要包括职工个人按照房改房政策购买的全产权优惠政策的安居工程住房、解困住房和经济适用住房，职工个人集资、政府和单位补贴的集资建设住房和合作建设住房。 9、业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映 业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，对该物业有关的一些重大事项拥有决定权。 10、出房率：是指住宅净面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为 单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 11、以租代售：所谓的以租带方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个 合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权，如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收的房取。这种方式有三个优点：一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处，现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买，反之就不买。只是租一下，不会有太大的经济损失。二是：如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。三是：即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置。昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓了一种崭新的销售市场。12、住宅的净高：住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高
房地产开发名词解释
如何进行房地产定位 定位是在房地产领域被较多提及的概念，产品定位，客户层定位，营销主题定位等等，几乎涉及房地产营运过程中的每个节点。 那么究竟什么是定位？按照里斯、特劳特在《定位》中所讲的，定位就是在预期客户头脑里如何独树一帜。说白了，定位就是要在你的目标客户头脑里找到一个位置。信息的过度传播，使人们接受信息的模式由“累积”模式转变为“替代”模式，没有一个独特的支撑点，你在消费者头脑中记忆的阶梯上是站不住脚的。 《定位》中提到定位的四个步骤： A：调研；B：细分市场； C：选择目标市场； D：定位。 这四个步骤不是专门针对房地产提出的，但我觉得可以借鉴过来，重新省思我们定位的过程，一定会大有斩获。 一、在定位进行之前我们第一步要做的是调研 在调研中所做的最重要的是客户调研，因为我们的产品最终是要卖给消费者，消费者的需求是我们唯一的标准。要了解消费者现在住得怎样，有什么满意和不满意的地方，他们希冀得到什么样的生活，憧憬什么，能接受什么样的生活方式等等。灵感的产生也许就是和这个过程息息相关，不知不觉中有了定位的依据、轮廓。 二、细分市场 人以类聚，物以群分。对于复杂的房地产市场也是一样，我们必须对这一市场进行细分。找出细分市场的标准。比如以档次来分，是要挤占中端市场，还是角逐高端市场；以建筑风格来分，是要凸显外国风格，还是要表现中国风
格，是展示现代的，还是承传古典的；以客户群来分，客户是以中年人为重点，还是以老年人为主；以产品类型来分，是做多层，高层，别墅，还是酒店式公寓等等。根据不同的标准就会划分出不同的市场。 三、选择目标市场 市场细分之后，各个子市场就清晰地显现出来了，这时再根据地段条件，开发能力，运作实力等选择一个适合自己的开发市场。有一些项目做得不成功就是没有选定目标市场，总是希望产品能做多种类型，能涵盖不同的客户，这是不切合实际的。实践证明，一个楼盘只能专注特定的产品满足特定的客户。 四、定位 选定了目标市场，接下来就可以定位了。定位的目的是给市场一个可人的印象，所宣传的主题要能引起人们的兴趣，有较高的参与度。定位的概念形成以后，在接下来的一段时间内，应持续不断地对项目加以宣传，而不应在短时间内随意改变，随意变动会让消费者无所适从，而且会加大宣传的成本，使以前的宣传积累耗掉。 定位的基本步骤是这样，但不是一成不变的。这个顺序也可以倒过来。比如有时我们先有一个定位概念，想做一个细分市场，但心里没有底，不知道是否可行，我们就要倒过来做，最后做市场调研，做消费者调研，来验证概念的可行性，市场的容量有多大。 两个相反的过程代表了两种截然不同的市场行为。按正常的顺序是项目定位必须要植根于消费者，适应市场；按反常的思路是以开发商为主体，引导市场。有时觉得引导市场似乎更具竞争力，更具前瞻性，但其前期费用也许会加重一点。
房地产专业名词解释 1、房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。 2、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公 共设施用地及自由集资、微利房用地。 3、土地权使用年限：是指政府通过拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 4、建筑用地面积：指各城市规范行政管理部门确立的建设用地位置和界限所围合用地之水平投影面积。 5、建筑面积：是指各建筑外墙线外围线的水平投影面积（包括有关国家规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊之和）测定的各层平面面积之和。 6、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。 7、容积率：建筑面积/占地面积（指项目规划建设用地范围内全部面积与规 划建设用地面积之比。[项目用地红线防卫内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物《构筑物》所占面积、运动场地等]）。 8、绿地率：居住用地范围内各类绿地的综合占据居住区用地的比率。 9、七通一平：给水通，排水（污）通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
10、外销房：是由房地产开发商建设的取得了外销商品房预（销）售许可证 的房屋，外销商品房可以出售给国内外（包含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 11、内销房：是由房地产开发商建设的，取得了商品房销售许可证的房屋， 内销商品房可以出售给当地企事业单位和个人。 12、配件设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、 道路和公共绿地的总称。 13、住宅的开间：（宽）住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可以缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性，稳定性和抗震性。 14、住宅的进深：（长）是一间独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之 间的实际长度。（大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。） 15、层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层之间的距离，也就是一层房屋的高度。 16、净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高-楼 板厚度=净高。
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产专业名词及术语（1） 1、住宅 （1）住宅的类型 ①按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； ②按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； ③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； ④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。 （2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 （3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。 （4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 （5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 （6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 （8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。
房地产专业术语 1 问：什么是商品房？ 答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市 场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 2 问：什么是外销房？ 答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房 屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 3 问：什么是内销房？ 答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商 品房可以出售给当地企事业单位和居民。 5 问：什么是复式住宅？ 答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍 每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 6 问：什么是跃层式住宅？ 答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间 借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 7 问：什么是居住面积？ 答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓 净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 8 问：什么是二手房？ 答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 9 问：什么是产权置换？ 答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行， 并可由中介代办置换手续。 10 问：什么是房地产产权？ 答：房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有 的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 11 问：什么是按揭？ 答：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款 的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 12 问：什么是住房公积金？ 答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实 际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸 环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。 13 问：什么是印花税？ 答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交 换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。