**项目三期商铺定价建议方案
二零零六年五
目录
一、**项目周边商业现状及价格情况
二、**项目商业环境分析及周边可比商业物业对比分析
三、**项目三期商铺概况
四、**项目商业配套客户意见征询反馈情况汇总
五、定价建议
六、销售节奏建议
一、**项目周边商业现状及价格情况
（一）周边商业配套现状
**项目位于南星片区，该片区为城市旧区，又是以工业为主的区块，因此商业氛围较差，同时，该区域的住宅也多为早期开发的物业，整体档次不高。
**项目位于该区域之江路与秋涛路之间的狭长地带，南面临江，东、西两侧均为在建项目，整个区域公建配套设施不足，缺乏公共空间与集中休闲绿地，缺乏娱乐场所，除北面的凤凰南苑有少量底商外，周边基本无生活配套商业可言；同时，由于秋涛路为城市交通主干道，其路面设计和交通现状都极大阻碍了道路两侧通行的便利性，本项目已入住的业主基本的日常需求较多依赖于居住气氛成熟的复兴片区，该片区的社区商业主要为紫花苑、美政花园、复兴南、北苑及海花园的底商，但是该区域的早期建设以住宅开发为主，区域的物业档次和居民的消费需求不高，商业设施多以临街商铺为主，规模小且分布零散。
目前**项目周边的商业物业主要为以下两种代表形式：各住宅区的沿街底商和专业市场（针织市场）。
、住宅底商主要集中在本项目北面凤凰南苑及复兴片区的紫花苑、美政花园、复兴南、北苑及海花园（详见《**项目三期商铺市场调查、业态分布定位建议及营销推广方案》）。
、针织市场原为羊毛衫批发市场，后在此基础上兴建高层的中国针织城，将层裙房中的层作为针织市场，共有大小商铺间左右。市场档次较低，经营品种单一且低档，市场环境杂乱，有相当多的摊位处于关门状态，可推断经营状况不佳。（二）周边商业价格情况
项目周边目前无在售商业物业。二手市场方面也无转让及转租信息，基本情况如下：
复兴片区住宅区内的底商基本为租赁经营，目前几乎没有商铺转让或转租情况，因此无法了解其真实价格水平。本项目商铺与上述商铺有一定的区位差异，
在项目定位及针对的消费群体上有明显的不同，因此，在价格上不存在可比性。
本项目北面的凤凰南苑底商，目前也无转让情况，通过房产中介公司了解到，该部分底商面积约为平方米，年租金一般在万元左右，折合约为元平方米·天。
二、**项目商业环境分析及周边可比商业物业对比分析
从上可知，本项目周边目前的商业气氛较差，缺乏上规模、集中及高档次的商业物业及业态，但是，从本项目商业的发展前景来看，根据上城区片区划分的标准，南星桥凤凰城商业中心（目前已更名为复兴国际商务中心）被定位为四个公共中心之一的区级中心，功能定位为商业和商务办公，本项目就毗邻该商业中心。该中心的规划和发展前景将直接影响本项目商业物业的销售和价格制定。
复兴国际商务中心规划方案图
（一）项目周边商务、商业环境分析
周边楼盘基本情况一览表
目前凤凰城、大名商务空间和钱江国际商务大厦都已在主体施工阶段，太和广场一期处于基础施工阶段，整个复兴国际商务中心的建成指日可待。本项目与金色家园在年内均可实现交付；而作为本项目所在区域内的另两个高档楼盘金色海岸和金色家园,除了金色家园有极少数的商铺准备在今年份推出，且仅出租以外，基本无高档商业物业。项目周边今后仅住宅部分的常住人口就可达到人以上，及写字楼面积也达到了万平方米左右，这部分人群基本以高档住宅区的业主和高档写字楼的白领阶层为主，同时还有部分酒店式公寓和的使用人群，均有较强的消费能力。
（二）本项目与竞争项目商铺对比分析
本项目周边商铺情况分布图
本项目与竞争项目商铺对比分析表
本项目商铺与竞争楼盘相比，主要存在以下差异：
、交房时间早，但商铺与住宅的意向客户会有所不同，希望资金的投入在最短的时间内得到回报，因此对区域成熟的期望更为迫切，在较早时间内购买只是在价格上可能会有一定的优势，或者在业态的选择上占得先机，但这也需取决于客户对该区域发展前景的认同。
、户型以中小户型为主，从而能更好控制总价，降低投资门槛。
、得房率高。
、商铺格局无自由分割的可能性，灵活性不够。凤凰城和太和广场两个项目均可分层销售，且可基本按照客户的需求进行合理分割。
5、层高上无优势，凤凰城和太和广场的一层均有隔成两层的可能性。
三、**项目三期商铺概况
**项目三期的商铺主要由两部分组成：潇湘苑、、和映霞苑、的住宅底层商铺（本次销售计划中含少量二期芳甸苑底商，在本报告中不另行指出）以及潇湘苑、映霞苑之间的步行商业街。
（一）商铺位置分布图
沿街底商从位置来看，从优到劣分别为：②、③、⑤、④，而⑤东端（区块）由于靠近小区北入口，位置优势高于西端；④的西端（区块）由于靠近飞云江路，位置优势高于其东端，因此沿钱江支路部分将具体分、、三个段落进行均价制定。
（二）面积分布如下：
商铺实景图：
四、**项目商业配套客户意见征询反馈情况汇总
截止日，共登记意向客户组，在日左右对意向客户进行了一次回访，其中有效客户是组（客户积累情况详见《**项目三期商铺市场调查、业态分布定位建议及营销推广方案》）。同时，在日向**项目的业主寄发了《商业配套意见征询函》，共回收了封，反馈情况汇总如下：
（一）业主商业配套需求
业态调查情况一览表
在上述业态选择中，洗衣店、超市、小时便利店、银行、家政服务、美容美发等与生活息息相关的业态很受业主欢迎，在“其他”的选择里，业主关心最多的是以净菜为主的菜场和能提供早餐的餐厅。
（二）商铺购买意向情况统计分析：
（三）商铺购买置业用途
（四）购买后准备自用的客户只有近四成的有明确的经营意向，计划经营的项目分别为：精品服饰、茶室、足浴、特色小吃、便利店、洗衣店、美容美发、咖啡店、花店、亲子俱乐部、家居布艺、画廊、平面设计公司、西饼屋、书吧。
小结：以上为针对**项目业主的意向调查，其中有计划购买的达到了名，准备用于投资的占了六成，自用的比例也是相当高，可以看出业主还是较看好区域的商业发展空间的，多数业主表示其计划购买的最终决定因素是价格。
五、定价建议
本项目为本区域内最先开盘销售的商业物业，虽然有着准现房的优势，但是由于其价格定位无法找到可参考的充分依据，因此价格是否与其价值相符，并为市场所接受，将直接决定商铺的销售利润及去化速度，同时也最终决定着本区域商铺的价格水平。
（一）定价原则
、前瞻性：需充分考虑本项目所在区域的发展前景和未来人口的聚集程度。
、稀缺性：本项目定位高档，同时，商铺以中小面积为主，得房率高，并带独立卫生间，投资及自营都比较适合，比较迎合中小业主的需求。
、销售均好：本项目的商铺分布较广，位置、形式和面积存在较大差异，为保证销售的均好性，在价格定位上需充分考虑上述因素。
（二）定价依据
、周边商业价格参考
※凤凰南苑租金水平：从目前了解的情况看，租金水平在元平方米·天左右。
※太和广场、凤凰城的预计销售价格：
凤凰城暂时对外透露的价格是一层万平方米左右，二、三层的价格尚未得知，但其一层米的层高，基本能够隔作两层使用。
太和广场对外透露的价格是一层万平方米左右，二层在万平方米左右，折合均价在万平方米左右，但其得房率只在之间。
以上价格为该两项目销售人员对外的一个说辞，更多具有试探的性质，由于距其开盘尚有较长时间，实际的销售价格也是看客户的积累情况和本项目的定价、销售情况，因此参考性并不强。
、消费人群支撑：参看第二部分
、定价的常规界定，住宅底商定价往往参考其住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的倍左右。
以下为绿城其他住宅带底商项目的住宅和商铺价格对比（此处视金桂大厦为小户型公寓进行对比）：
、年杭州各区域商业价值一览表（数据来源：杭州市贸易局）
本项目应归类到复兴近江区域，目前的参考租金在元平方米·天左右。这也与了解到的凤凰南苑目前的商铺租金水平相近。
（三）具体定价建议
、收益还原法定价策略
在价格基本稳定的市场中，商用物业不同于普通住宅的最大特点：在于其可以实现非常可观的收益，不论是出租或是自主经营，每年都会有一笔基本上固定的收益，这就产生了一个年收益率的概念。
事实上，商铺自主经营的收益一般要高于出租，这是当所有权与经营权分离时必要的利益分配要求，因此租金最可以体现一个商铺的价值。同时租金实际上已经不包涵其他成本，又比较稳定。
一般用年租金直接代替年受益的概念，这一概念的公式用租金直接为：
年收益率＝年租金÷商铺总价（暂不考虑物业管理费）
商铺租金水平是由多方面因素决定的，如商业的业态以及商圈的变化情况等，其中有着较多的不确定性因素。根据目前据汉嘉机构调查所得的数据，杭州商铺投资回报率基本上维持在到左右。而目前商业物业的贷款年利率在，客户投资的心理预期通常希望租金收益起码能够支付按揭款，因此，建议选取的投资回报率在到之间，由于本项目所处区位目前的回报率还不可能达到这样的水平，建议在价格制定中取其下限，即为。
则本项目的商铺单价大约为：*元平方米
、简易国际评估法
国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益（租金）×年＝房产购买价，则认为该物业物有所值,既年收回投资成本。以本项目日租金元㎡来计，以年收益的幅度递增计算，则本项目价格具体测算如下：
一、二层商铺平均售价××（……）元㎡
、定价的常规界定法：
以商铺价格是住宅价格的倍左右的经验值来计算，参考本项目住宅目前的均价为元平方米，则本项目商铺的均价范围在元平方米之间，由于本项目目前区域商业氛围不够，人气也远远不如上述绿城的其他项目，因此该经验值建议取其下限，即为，则得出本项目商铺的均价在元平方米左右。
综合上述几种定价方法，得出均价在元平方米左右，由于本项目在周边几个竞争项目中最先开盘，价格带有“试水”性质，虽然有一定的客户积累，但客户最后下单还是要视价格而定，因此建议开盘价适当保守一点，同时本次开盘的量为总销售面积的三成左右，后续的价格可以根据本次开盘的销售情况进行及时调整，建议商铺的均价可控制在元平方米（不含商业内街部分），则本项目底商的总销金额约为：元平方米*平方米≈亿，具体分配如下：
六、销售节奏
由于受工程进度及其他原因的影响，三期商铺拟分三个阶段进行销售：
第一阶段：日，飞云江路潇湘苑段和钱江支路芳甸苑部分，面积配比及销售金额如下：
第二阶段：、份，底商其余部分
第三阶段：年年初，商业内街（价格另行制定）
年