房地产出售、购置、投资决策，最好选用市场法评估。建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。其应用条件：被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估计法，，另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。对房屋建筑物进行评估的基本方法：成本法、市场法、残余估价法。土地价格的变化趋势：上涨趋势，特点：1土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2土地价格主要由土地的需求决定3土地价格具有明显的区域性4土地价格的上涨性商誉与商标的关系：商誉与商标在许多方面是密切关联的，二者之间有时存在有相互包含的因素。区别：1商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。2商誉作为不可确指的无形资产，是企业及其超额获利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。3商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。长期投资评估的实质：是对资本的评估。对长期投资进行评估时，最宜采用：可上市的交易的债券和股票一般采用市场法进行评估，非上市的交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法。股票的发行方式：面额发行、溢价发行、折价发行。资产评估与会计计价的关系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。区别：1二者发生的前提条件不同，会计学中的资产计价是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估是以持续经营为为前提的。2二者的目的不同。会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。3执行操作者不同。资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。企业整体评估的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业整体获利能力作为特殊商品进行的评估。土地使用权评估的市场法操作步骤：1广泛搜集交易资料，确定比较案例2 进行交易情况的修正3进行交易时间的修正4进行区域因素的修正5进行个别因素修正6确定待估土地评估值建筑物评估时需要考虑的因素：1物理因素2环境优劣的影响3经济地理因素4新旧程度5用途6产权7政策因素8供需状况9其他资产评估方法选择应考虑的因素：1资产评估方法的选择必须与资产估价价值类型相适应。2资产评估方法必须与评估对象相适应3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。4选择评估方法还要考虑不同的评估途径。采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系：收益法中的主要指标有三个即收益额、折现率或本金化率、收益期限。收益法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其身价值的溢余额。从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高资产评估值越低。本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。折现率本质上与资本化率的关系：本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。影响地价的因素有：1一般因素：行政因素，社会因素，经济因素，其他一般因素（如：人口因素、心理因素）2区域因素：影响商业用地土地价格的区域因素，影响住宅用地土地价格的区域因素，影响我国工业用地的区域因素3个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素地块形状因素、土地利用因素。流动资产的特点：1周转速度快。2变现能力强3形态多样化。流动资产评估的特点：1流动资产评估是单项评估。他以单项资产为对象进行的资产评估2必须选准流动资产评估的基准时间。流动资产与其他资产的显著不同在与其流动性和波动性。3既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。流动资产评估之前必须进行认真仔细的资产清查，否则会影响资产评估结论的准确性。2流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映流动资产的价值。评估基准日应尽可能在会计期末。使用物价指数发评估机器设备的重置成本时，应选择的方法有：1某一类产品的综合物价指数2规模经济效益指数法。规模经济效益指数法是根据设备的生产能力和价格的比例关系来确定重置成本的方法。3重置核算法估算建筑物资金成本即建筑期利息时，应符合的要求有：1资金成本计算时建设工期是指正
常条件下，完成整个建设项目的合理工期2建设工期的计算与利息率的计算要一致，如同为年或同为月3计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。长期投资评估的特点：1长期投资评估是对资本的评估。这是长期投资的一个显著特点。2长期投资评估是对被投资企业的偿债能力获利能力的评估。复原重置成本是只运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料。根据现代标准、设计几格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本的关系是：相同方面在于对是采用现时价格。不同的是在于于技术、设计、标准方面的差异。无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。资产评估价值的特点：1时效性。资产评估价值反映是是特定时点的价值2目的性。3意见性。4估计性。偿债能力的指标有：1流动比率。流动比率=流动资产/流动负责。2速动比率。速动比率=速动资产（流动资产—存货）/流动负责3资产负责率。资产负责率=负责总额/全部资产总额*100%。运营能力的指标有：1存货周转率。包括存货周转次数和存货周转天数。存货周转次数=年销货成本/存货平均余额，存货周转天数=360/存货周转次数2应收账款周转率。应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额，赊销净额=销售收入—现销收入—销售退回、折让和折扣。应收账款周转天数=360/应收账款周转次数。盈利能力指标：1投资报酬率。资产报酬率、净资产利润率2销售利润率。销售毛利润、销售净利润3每股利润4每股股利5市盈率。无形资产转让、投资评估的前提：1能够带来超额利润。2能够带来垄断利润。影响无形资产评估价值的因素：1无形资产的成本。2机会成。3效益因素。4使用期限。5技术成熟程度。6转让内容因素。7国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度。8市场供需状况。9同行业同类无形资产的价格水平。评估的基准日如何确定：评估基准日则是反映评估价值的时点定位，一般应考虑选择某一个结算期的终止日。利用?系数确定折现率时，?系数的含义：?系数是反映某种股票随市场波动的趋势，如果某种股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票，?=1。估算固定的有形损耗，通常采用什么方法：1年限法。2修复费用法。3技术鉴定法。资产评估的定义：资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估原则及其包括的层次内容：工作原则：1独立性原则。2客观性原则。3科学性原则。4专业性原则。经济原则：1贡献原则。2替代原则。3预期原则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估的六大要素：即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。在采用成本法评估资产时，成新率的确定为什么不能直接按会计学中的折旧年限计算获得：1折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。2折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。3折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。4资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。机器设备核查的方式：1逐项清查2抽样核查。资产评估价值概念及其资产评估价值类型；概念可以通过以下几方面理解：1资产使用价值决定资产资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。2 资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。3资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别。类型：1公开市场价值2投资价值3重置价值4清算价格。市场价格比较法：即市场法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。资产价值的三种损耗：实体性贬值，经济性贬值，功能性贬值。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。无形资产的机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。资产评估报告是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、价值类型、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告包括正文和附件两部分，其内容主要是报告评估结论，阐述评估结果成立的前提条件，说明取得评估结果的主要过程、方法和依据，并附报必要的文件资料。有效期是1年基本要求：1实事求是2内容全面、准确而简练3报告要及时进行流动资产评估前，为了节约时间，保证评估质量，首先要确定被评估资产的对象和范围，同时应做好下列工作：1鉴定流动资产。2查核待评估流动资产的产权，3对被评估
流动资产进行抽查核实，验证基础资料。市盈率乘数法正是利用了公司由若干股份构成的价格与收益之间的关系，即市盈率。企业整体资产是由多个或多件单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象的评估。企业资产评估应考虑的因素：1企业全部资产价值2企业的获利能力A企业所属行业的收益B市场竞争因素C企业的资产结构和负责比例D企业的经营管理水平3企业的外部环境。待摊费用的评估：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。因此，要评估确定待摊费用的价值，实际上是确定其实体资产或某种权利的价值。短期投资的评估：短期投资中对于公开挂牌交易的有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；不能公开交易的有价证券，可按其本金加持有期利息计算评估值。股票：股票是股份公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明了公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。清算价格，是指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。要科学地估算资产的价值，首先应判断其价值的内容：资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。实际上，若要准确地评估出这些资源的价值是不容易的，甚至是做不到的评估者要评估的不是这些资源的本身，而应是这些资源某一方面的权利。土地收益的评估依据：客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因数后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。资产评估的特定目的是什么：指的是被评估资产即将发生的经济行为。土地价格具有明显的区域性：处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。同一城市中的不同地段，土地价格会相差几倍，甚至十几倍倍，这是土地的级差地租形成的。专利权转让的形成包括全权转让和使用权转让：使用权转让往往通过技术许可贸易形式进行，这种使用权的权限、时间权限、地域界限和处理纠纷的仲裁程序都是在许可证合同中加以确认的。股票评估的模型：1固定红利模型。是针对经营比较稳定、红利分配相当稳定的普通股的评估设计的2红利增长模型。适合与成长型企业股票评估3分段式模型。针对前两种模型过于极端化，对于具有很大风险的股票市场来说很难被人们所接受。
资产评估计算题：
1、设备的重置成本（物价指数法P60、实体性贬值额P7
2、功能性贬值额P75、经济性贬
值计算P76。
例一、某设备用2000年购入，评估基准日为2004年，该设备账面原什4000000无，其中：设备购价为360000，基础安装费35000，运杂费5000元。已知：2000
年和2004年该类设备的定基物价指数分别为110%和150%，基础安装费的环
比物价指数为160%，按基准日价格标准重置，运杂费为8000元。计算该设备
的得置成本。P60
解：重置成本=360000*（150%/110%）+35000*160%+8000 例二、某机床的得置成本为200万元，已经使用5年，估计经济使用寿命为30年。现在，该机床部分功能失常，估计维修费用约18万。（计算实体性贬值额）P72
解：重置价：200万元
可修复性损耗引起的贬值：18万
不可修复性损耗引起的贬值：200*（5/30）万元
实体性贬值：18万+200*（5/30）万元
贬值率=（18+200*5/30）/200
例三、有台冷冻机已经使用5年，预计尚可使用10年，该机器每天工作20小时，每年工作200个工作日，比新冷冻机多耗电5000度。试计算由于超额成本引起的
功能性贬值。（所得税率33%，折现率10%，10年的现值系数为6.145，每度电
按0.5元计算）P75
解：每年的超额运营成本=5000*0.5=2500（元）
税后每年净超额运营成本=2500*（1-33%）=1675（元）
净超额运营成本的折现值=1675*6.145=10292.875（元）例四、某农用车生产线，原设计生产能力为30000辆/年。该生产线已使用8年，据估计尚可使用10年。由于市场需求减少，目前实际产量为20000辆/年。使用规
模经济效益指数法求其经济性贬值率。
解：经济性贬值率=
6、企业商誉评估值的计算。P218
例九、某企业的预期年收益额为100万元，该企业各单项资产的评估价值之和为180万元，企业所在行业的平均收益率为12%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。试确定该商誉的评估值。
解：商誉的价值=（100-180*12%）/12%
或=180*（100/180-12%）/12%
7债券的评估计算p227
8、每股股票的价值的计算P234
例十一、某企业扔有长安公司面值共500万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面价值的7%，评估人员通过调查了解到长安公司只把税后利润的62%用于股利分配，另38%用于公司扩大再生产，公司的股本利润率保持在13%的水平上，折现率设定为9%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的长安公司股票。
解：D1=5000000*10%=500000（元）
R=9%
G=38%*13%=4049%
P=500000/（9%-4.94%）=500000/4.06%=12500000（元）
9、设备投资的价值计算。
某公司对其公司用设备资产进行长期投资，设备原价10万元，投资期限为8年，，评估时剩余投资年月限为5年。投资初规定，设备作价在投资期内逐渐以收益回收，投资期结束后设备归接受投方，预期在未来5年内每年收益为6万元。投资方所在行业的平均投资收益
11、房地产的年收入、年费用、年纯收益计算。P123-124
例五、某房地产的总使用面积为2万平方米，月租金为10元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的6%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的房产税为年预期租金总收入的12%，房屋财产保险费为0。4万元/年。预计该房地产尚可以使用15年。折现率为14%。要求：（1）求该房地产的年出租费用（2）求该房地产的年租金总收入（3）求该房地产的年纯收益。
解：（1）20000*10*12=2400000（元）年房租总收入
（2）年总费用
房租损失准备费=2400000*6%=144000（元）
管理、修缮费用=2400000*4%=96000（元）
房产税=2400000*12%=288000（元）
保险费=4000（元）
年总——费用=144000+96000+288000+4000=532000（元）
年总——纯收益=1868000（元）
4、土地使用权转让价格的计算。P156 土地投资报酬率P153计算公式
例七、宏大公司与红日集团合资，利用现有场地进行投资，场地共2000平方米，土地最高出让年限为50年，合资30年，还原利率为8%，经调查得知，该地政府规定基准地价为1800元/平方米，并分折确定访场地个别因素修正系数为110%，市场转让因素修正系数为130%，试用基准备地价系数修正法评估土地使用权转让价格。
解：年修正系数K=[1-（1+R）^ (- n) ] / [1- (1+R) ^ (- N ) ]
=[1-(1+8%) ^ (- 30) ] / [1-(1+8%) ^(- 50) ]=0.92
待估土地
使用权评估值=1800*0.92*110%*130%=
10、存货（燃料、产成品等）的价值计算。P255
例十二、某公司对其库存总人商品进行评估，评估人员经过财产核实，得到有关资料如下，请对该公司库存商品进行评估。
解：甲评估值=（1000-12）*（75%*1。3+25%*1）
乙评估值=（700-6）*（45%*1.42+55%*1.28）
丙评估值=（800-8）*（50%*1.1+50%*1.07）
11、应收账款的评估值计算。P257-260
例十三、某公司评估时，经核实应收账款实有额为1560000元，具体情况下表：应收项目拖欠时间分析表
12应收账款的评估计算P262
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率
四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=? ?? ? ? ??= n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法： 成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ( )()∑=+++= n i i i i r A r R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： ①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 前n 年收益额折现求和： () ??? ???+-?=+?=+∑∑==n n i n n i i i r r A r A r R )1(11)1(1111（式--1） 由（式--1）可得年等值收益额： ()n n n i i i n n i i i r r r r R r r r R A )1(1)1() 1(1111)1(11+-+÷+=????????????????+-÷+=∑∑== 式中 )/)1(111n r A P r r n ，，（=?? ? ???+- 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：A P = r ：资本化率
第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1、一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3、资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4、资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5、按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6、有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7、不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8、价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9、资产评估的假设： 继续使用假设公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设 10、资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则 11、资产评估基础日一般的基准时点是日。 第二章资产评估的基本方法要求 掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重 置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限 时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预 期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器
资产评估 第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别 第二节资产评估的对象 一、资产的含义
资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解： （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 （二）价值类型的类别 1.市场价值 市场价值的理解从三个方面把握；（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。 2.在用价值 在用价值：是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3.投资价值 与市场价值相比，投资价值是个人的价值，它未必是市场价值。 4.持续经营价值 如果持续经营价值超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。 5.清算价格 清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素： （1）资产的通用性；（2）清算时间的限制。 6.保险价值 保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。 7.课税价值 （三）价值类型决定因素 主要因素包括：
资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率
第四章房地产评估 一、单项选择题 1. 城镇土地的基准地价是（） A. 某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2. 待评估建筑物账面原值为l00 万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增 长幅度每年为15％，则2003 年底该建筑物的重置成本为（） A. 11 5 万元 B.152.O9 万元 C.132.25 万元 D.174.9 万元 3. 下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A. 交通运输业建筑物 B. 厂房 C. 行政事业用建筑 D. 道路、桥梁 4. 一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A. 高于 B. 低于 C. 等于 D. 不确定 5. 运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6. 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200卅，月租金3 000元，土地还原利率为7%,建筑物还原利 率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格i 000元/m,运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667 元 B.92 500 元 C.789 950 元 D.58 041 元 7. 前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8. 商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C. 收益法或市场法 D.收益法或成本法 9. 预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A. 用途相同 B. 结构相同 C. 数量较多 D. 数量较少 10. 土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价+建筑费 B.地价+建筑费+利息 C.地价+建筑费+专业费+利息 D.地价+专业费+建筑费 11. 交易实例土地的价格为1 800元/〃，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9%，则待估土 地的价格为（） A.901.21 元 B.903.36 元 C.902.22 元 D.900 元 12. 土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A. 土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C. 土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13. 建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（） A.砖木结构 B.砖混结构 C. 木结构 D.简易建筑物
资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间资率截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算 一. 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬 值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/ 按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成 本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成 本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物 重置成本参照物年产量重置成本 4 . 规模经济效益指数法： 被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额t1净超额运营年本系数 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算 资产预计可被资产原设计 利用的生产能力生产能力 经济性资产年收所得 贬值额益损失额1税率P A,r,n 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： n 评估值=P t 1 R t A 1 r t 1 r t R---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有设备评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值 资产的功能性贬值测算方 第二章资产评估的基本方 经济性 贬值率 100% 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量限时，R-中还包括期末资产剩余净额。 n——收益年期r——折现率 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产 的重置成本R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置 成本x （1—实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值—总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额 R t 2.未来收益不等额情形: 评估值= 资产评估值（预期收益现值）=Y前若干年各年收益额x各年折现系 数+以后各年的年金化收益/资本化率x前若干年最 后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法:机器
第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容
2018年4月高等教育自学考试全国统一命题考试 资产评估试卷 (课程代码00158) 本试卷共7页，满分l00分，考试时间l50分钟。 考生答题注意事项： 1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。 第一部分选择题 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题l分，共30分。在每小题列出的备选项中 只有一项是符合题目要求的，请将其选出。 1．资产评估和会计计价的关系是 A．完全相同的经济活动 B．完全无关的经济活动 C．既相区别、又相联系的经济活动 D．操作执行者相同的经济活动 2．继续使用价值的评估适用于 A．清算假设 B．继续使用假设 C．公开市场假设 D．企业主体假设 3．广义的资产评估程序是 A．始于编制资产评估计划，终于资产评估工作档案归档 B．始于资产评估机构和人员接受委托，终于向委托人和相关当事人提交资产评估报告书 C．始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项，终于资产评估工作档案归档 D．始于资产评估机构和人员接受委托，终于资产评估工作档案归档 4．当存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大，这体现了 A．贡献原则 B．预期原则 C．科学原则 D．替代原则 5．关于市场法的描述，错误的是 A．市场法是资产评估中最筒单、有效的方法 B．评估值能反映资产的现实价格 C．适用于大部分无形资产的评估 D．评估的参数、指标直接从市场获得 6．下列关于重置成本的说法，错误的是 A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本 B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变 C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价 格
第二章 资产评估的基本方法 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 一、被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3.功能价值法：重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 ? = 4规模经济效益指数法：X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R （K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R ’---某类抽样资产的重置成本；R---某类抽样资产的历史成本） 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法：∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 五、成新率及其估算 1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值= ( )()∑=+++= n t t t t r A r R P 111 Ri--未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期；r-----折现率错误！未指定书签。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 （2）未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一、重置核算法：(1)外购单台不需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率） (2)外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费） (3)外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 (4)外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 (5)外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 (6)车辆重置成本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用 进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率 2.进口设备从属费用 1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
1.被评估设备为1995年从英国引起设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。2011年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口的设备，CIF价格为30万英镑。被评估设备所在企业，以及与之比较的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不需要另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10%，评估时英镑与美元的汇率为1.4：1，人民币与美元的汇率为8：1。 要求：（1）什么是重置成本法？适用哪些范围？（2）物价指数法与重置核算法区别？（3）根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。（4）若该企业评估日目的在于此设备抵押向银行申请贷款，其企业应进行怎样的账务处理？ 答：（1）重置成本法是现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该资产的实体性贬值、功能性贬值和经济贬值，估算资产价值的方法。重置成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。 （2）第一，物价指数法估算的重置成本仅考虑了从变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第二，物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上，而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。 （3）①重置成本 由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的CIF价格比较合理，即被评估设备的CIF价格为30万元。设备重置价＝30万英镑÷1.4×8＝171.43(万元) 银行手续费＝30 ÷1.4×8×0.8%＝1.37(万元) 国内运杂费＝(171.43+1.37) ×3%＝5.18(万元) 进口设备重置成本＝171.43+1.37+5.18＝177.98(万元) ②成新率＝5/(5+6)=45% ③功能性贬值=20 000 ×(1－33%) ×(P/A，10%，5) =13 400×3.7908＝5.08 (万元) ④评估价值＝177.98×45%－5.08＝75.011(万元) （4）无需进行会计账簿调整。 2.甲企业拥有职工人数300人，其中签订10年期劳动合同的100人，签订长期劳动合同的200人，预计经营期10年，每年工资报酬维持在900万元左右。评估基准日为2002年1月1日，经调查去的该企业过去5年的资产收益率、行业平均资产收益率资料如下： 年限20012000199919981997 甲企业资产收益率RF9.6%9.2%8.8%7.2%8.6% 行业平均资产收益率RE8%8.5%9%8.6%8.8% 国库利率为2.1%，风险报酬率为3%，故折现率定为5.1%。 要求：确定甲企业人力资源的评估价值。 答：人力资源评估价值＝900×（1/5.1%）×[1-1/（1+5.1%）10]×｛[（5×9.6%）/8%+（4×9.2%）/8.5%+ （3×8.8%）/9%+（2×7.2%）/8.6%+（1×8.6%）/8.8%]/15｝＝6915.94×1.06＝7330.89（万元） 3.某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。 要求：（1）什么是收益现值法？其适用的条件是什么？（2）评估该地产现时价值。 答：（1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，进而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其适应的条件是：①资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；②未来的收益可以正确预测计量；③与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （2）该地产现实价值＝＝＝ ＝＝232.21(万元)
自考资产评估复习资料文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
2017自考复习资料： 00158资产评估 第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。8价值类型制约资产评估 方法的选择。主要价值 类型有： 市场价值：自愿买方和 自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之 后所达成的公平交易中 某项资产应当进行交易 的价值估计数额，当事 人双方必须谨慎，不受 任何强迫压制。 在用价值：在用价值是 指特定资产在特定用途 下对特定使用者的价 值。 投资价值：投资价值是 指资产对于具有明确投 资目的的特定投资者或 某一类投资者所具有的 价值。 9资产评估的假设： 继续使用假设：资产将 按现行用途继续使用， 或转换用途继续使用。 公开市场假设：公开市 场是指发达与完善的市 场条件。公开市场假设 是基于市场客观存在的 现实，即资产在市场上 可以公开买卖，不论资 产的买者或卖者都希望 得到资产最大最佳效 用。 清算（清偿）假设：资 产所有者在某种压力下 被强制进行整体或拆 零，经协商或以拍卖方 式在公开市场上出售。 10资产评估的原则 包括两个层次的内容， 即资产评估的工作原则 和资产评估的经济原 则。 资产评估的工作原 则：、独立性原则、客 观性原则、科学性原 则、专业性原则 资产评估的经济原则： 贡献原则、替代原则、 预期原则 11资产评估基础日一般 的基准时点是日。 第二章资产评估的基 本方法 要求掌握资产评估的基 本方法、评估基本方法 的运用及方法中各个指 标的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被 评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类 似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估 资产价值的一种评估方 法。 市场法应用的前提条 件： 需要有一个充分发育的 活跃的公平的资产交易 市场； 被评估资产的市场参照 物及其相比较的指标、 技术参数等资料是可以 搜集的。 运用市场法评估资产优 缺点 市场法的优缺点：
自考《资产评估》串讲讲义 第一部分试题的题型题量 目前《资产评估》试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表： 《资产评估》试题题型和题量 第二部分各章重点串讲 对资产评估课程的学习，应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。 第一章总论（★★） 一、本章考情及重点 1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。 二、本章重点内容串讲 第一节资产评估的含义 （一）资产评估的概念 1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 （二）资产评估的特点
现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 （三）资产评估与会计计价的区别 1.二者发生的前提条件不同 2.二者的目的不同 3.二者的执行操作者不同 第二节资产评估的对象 （一）资产的含义 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解： 1.资产是一种权利 2.资产是一种获利能力 3.资产必须为某一主体所拥有和支配 （二）资产的分类 1．按资产存在形态分类 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 2．按资产是否具有综合获利能力分类 按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。 3．按资产能否独立存在分类 按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 4．按资产的流动性分类 按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。 第三节资产评估的价值类型（★） （一）资产评估的特定目的 资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。 （二）资产评估的价值类型 1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在： （1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 （2）价值类型制约资产评估方法的选择。 （3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 2.价值类型的类别 （1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任
全国2014年4月高等教育自学考试 《资产评估》答案 课程代码：00158 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸” 的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。 1、下列选项中，不属于 ．．．资产评估特点的是（D ）1-3 A、预测性 B、咨询性 C、市场性 D、科学性 2、按资产是否具有综合获利能力进行分类，可分为（ B ）1-7 A、有形资产和无形资产 B、单项资产和整体资产 C、短期资产和长期资产 D、可确指的资产和不可确指的资产 3、下列原则中，属于资产评估工作原则的是（ A）1-17 A、独立性原则 B、预期性原则 C、替代性原则 D、贡献性原则 4、下列各类资产中，适合采用市场法评估的是（D ）2-33 A、专用设备 B、受地区、环境等严格限制的资产 C、大部分无形资产 D、通用设备 5、资产评估中的资产损耗与会计学中的资产折旧（ B ）2-44 A、是相同的概念 B、是不同的概念 C、有时相同，有时不同 D、在量上是相同的 6、当资产利用率大于1时，表示资产（ A ）2-40 A、实际已使用年限比名义已使用年限长 B、实际已使用年限比名义已使用年限短 C、实际已使用年限等于名义已使用年限 D、实际使用年限比总使用年限长 7、折现率本质上是（C ）2-51 A、风险报酬率 B、无风险报酬率 C、特定条件下的收益率 D、超额收益率 8、某设备经济寿命为1O年，目前已使用3年，其控制系统意外受损，估计修复费用需lO 万元，目前该设备重置成本为50万元，则该设备成新率为（ C ）3-88 A、44％ B、50％
浙江省2018年4月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 本试卷分A、B卷，使用2000年版本教材的考生请做A卷，使用2018年版本教材的考生请做B卷；若A、B两卷都做的，以B卷记分。 A卷 一、名词解释(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 1.经济性贬值 2.划拨土地使用权 3.非专利技术 4.资产评估报告书附件 二、单项选择题(本大题共21小题，第5—22题每小题1分，23—25题每小题2分，共24分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 5.资产评估是通过对资产某一________价值的估算，以确定其价值的经济活动。( ) A.时期 B.时点 C.时段 D.使用 6.根据我国现行制度规定，占有国有资产的单位发生下列资产行为时当事人可以自行决定是否需要评估，即( ) A.资产转让 B.股份经营 C.抵押贷款 D.企业联营 7.收益法运用的基本依据是：资产成交后能为新所有者带来一定的期望收益，为此所支付的货币量________该项资产的期望收益的折现值。( ) A.等于 B.不会超过 C.必须超过 D.小于 8.采用成本法进行资产评估时，其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧是( ) A.完全一样 B.不一样 C.有时一样，有时不一样 D.前者是后者的组成部分 9.用市场法进行资产评估时，应当参照相同或者类似的________作为被评估资产的评估价 1
值。( ) A.重置成本 B.市场价格 C.清算价格 D.收益现值 10.机器设备评估中物价指数调整法得出的结论为( ) A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.帐面原值 D.历史成本 11.对于目前还在生产和销售的机器设备，确定重置成本的首选方法应是( ) A.利用价格指数法 B.利用询价法再考虑其他费用 C.利用重置核算法 D.利用功能价值法 12.在机器设备评估中，评估人员应优先使用( ) A.综合物价指数 B.零售物价指数 C.分类产品物价指数 D.消费品物价指数 13.运用残余法评估建筑物的前提条件是( ) A.建筑物用途合理 B.建筑物使用强度合理 C.建筑物可以获得正常收益 D.建筑物可以获得超常收益 14.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以________与建筑物全部使用年限的比率求得。( ) A.已使用年限 B.剩余使用年限 C.实际已使用年限 D.已提折旧年限 15.若房屋的成新率为75%，房屋的结构构件、整修、设备成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用。则该房屋属于( ) A.一般损坏房 B.严重损坏房 C.较轻损坏房 D.基本完好房 16.基准地价系数修正法从方法论上讲属于( ) A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.清算法 17.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中________最可行。( ) A.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4000平方米 B.建筑物地面一层建筑面积为500平方米，总建筑面积为6000平方米 2